1、城中村改造中若干問題的探討 對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地和現(xiàn)金決定其生存和發(fā)展，而參與城中村改造，是獲取土地資源的一種方式。根據(jù)現(xiàn)有的城中村改造政策與操作流程，城中村項(xiàng)目成敗的核心在于項(xiàng)目開發(fā)前期對(duì)改造范圍內(nèi)的土地整合階段：房地產(chǎn)企業(yè)在獲得土地之前就必須投入大量資金為進(jìn)行拆遷、安置；而對(duì)于改造后的土地，房地產(chǎn)企業(yè)仍需通過招、拍、掛才能獲得土地使用權(quán)。參與城中村改造，房地產(chǎn)企業(yè)不得不考慮政策變動(dòng)、拆遷安置、土地?fù)屌啤⒁?guī)劃條件變更以及融資失敗所可能導(dǎo)致的各種風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí)說白了：以上幾點(diǎn)集中為一個(gè)難點(diǎn)，即利益如何進(jìn)行分配與平衡的問題。通常情況下，在城中村改造項(xiàng)目拿地階段，伴隨著各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)測算與評(píng)估工作的實(shí)施

2、推進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)主要完成以下幾項(xiàng)工作：1、與政府談判，獲取擬開發(fā)改造項(xiàng)目的基本政策信息并爭取政府政策支持；2、初步制定拆遷補(bǔ)償方案及標(biāo)準(zhǔn)，并征詢村集體組織及村民意見；3、與政府、村集體簽訂城中村改造的合作框架協(xié)議；4、協(xié)調(diào)政府并辦理取得城中村改造范圍的拆遷許可批準(zhǔn)文件；5、調(diào)查了解城中村改造范圍其他土地及房屋權(quán)屬情況，測算前期拆遷補(bǔ)償成本，制定具體拆遷補(bǔ)償方案及標(biāo)準(zhǔn)；6、與村集體協(xié)商并簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議書；7、與各村民協(xié)商并簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書；8、與城中村改造范圍內(nèi)其他土地使用權(quán)人及房屋所有權(quán)人協(xié)商并簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書等相關(guān)協(xié)議；9、針對(duì)可能產(chǎn)生的“釘子戶”提出的特殊拆遷要求，制定特別處

3、置策略及相關(guān)協(xié)議；10、拆遷施工過程中的突發(fā)事件處置預(yù)案草擬，包括施工安全、司法或行政強(qiáng)拆配合等；11、融資方案的法律可行性論證及實(shí)施，包括普通融資、股權(quán)融資、內(nèi)部認(rèn)購或合作開發(fā)等；12、專項(xiàng)規(guī)劃談判及報(bào)件，獲取城中村改造項(xiàng)目的詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)及條件；13、一級(jí)土地開發(fā)成本核算，配合政府完成土地使用權(quán)出讓條件的制定；14、進(jìn)入城中村改造項(xiàng)目用地的招、拍、掛程序，摘取項(xiàng)目用地使用權(quán)或獲得一級(jí)土地開發(fā)補(bǔ)償；15、取得項(xiàng)目用地使用權(quán)的，須完成土地使用權(quán)出讓合同的協(xié)商、簽署及履行，并辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證以及國有土地使用證等相關(guān)項(xiàng)目批文；16、未能取得項(xiàng)目用地使用權(quán)的，按照相關(guān)協(xié)議以及出讓條件獲取土地開發(fā)

4、補(bǔ)償；17、應(yīng)對(duì)“城中村”改造過程中的各類潛在的訴訟或仲裁。在上述一系列工作中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)關(guān)注并把握如下幾個(gè)關(guān)鍵的風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)：1、政策支持的合約化控制基于“一村一策”的城中村改造原則，為房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)行為帶來了諸多不確定因素，因此，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)某些可能對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)核算以及風(fēng)險(xiǎn)控制具有較大影響的傾斜性政策予以必要的合約化、書面化。從法律及政策角度出發(fā)，綜合考慮并設(shè)計(jì)土地整合整體風(fēng)險(xiǎn)控制方案，并積極尋求符合項(xiàng)目投資目的的風(fēng)險(xiǎn)分散渠道以及必要的資本退出機(jī)制等，避免因政策變化導(dǎo)致項(xiàng)目推進(jìn)的非穩(wěn)定性風(fēng)險(xiǎn)以及房地產(chǎn)企業(yè)因經(jīng)營需要而必須撤資時(shí)的項(xiàng)目停滯。2、拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)范化控制包括：根據(jù)“城中

5、村”改造范圍內(nèi)土地及房屋的不同權(quán)屬狀況合理制定拆遷補(bǔ)償安置方案，依據(jù)談判及簽約情況針對(duì)少數(shù)被拆遷人及時(shí)調(diào)整談判策略以及補(bǔ)償方案，完善拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議條款及簽約流程，制定拆遷突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案等。在“城中村”改造項(xiàng)目各項(xiàng)環(huán)節(jié)中，一旦拆遷過程中遇到了為數(shù)不多的“釘子戶”不予配合或漫天要價(jià)，那么這個(gè)項(xiàng)目的時(shí)間成本與資金成本都會(huì)變成難以掌控的風(fēng)險(xiǎn)因素。因?yàn)椴疬w受限于我國物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，致使無論是實(shí)施司法強(qiáng)拆還是行政強(qiáng)拆，法院及政府都采取了更為謹(jǐn)慎的處理方式，房地產(chǎn)企業(yè)希望由政府獲得拆遷風(fēng)險(xiǎn)救濟(jì)的途徑越發(fā)狹窄。但是，一份經(jīng)過精細(xì)測算、相對(duì)公允、符合項(xiàng)目實(shí)際并具有可執(zhí)行性的拆遷方案，將可以最大限度的為房地

6、產(chǎn)企業(yè)降低“釘子戶”的發(fā)生概率，規(guī)避并弱化拆遷矛盾，避免因“釘子戶”問題導(dǎo)致的拆遷成本過高及項(xiàng)目停滯的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，公平的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以及規(guī)范的拆遷行為，也將在實(shí)際產(chǎn)生“釘子戶”時(shí)為房地產(chǎn)企業(yè)爭取政府的協(xié)調(diào)取得先機(jī)。3、開發(fā)盤量的分散化控制包括：根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況以及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排，在不違背城中村改造相關(guān)政策規(guī)定，并通過房地產(chǎn)企業(yè)與政府簽訂的“城中村”改造合作協(xié)議約定，獲得“分期推進(jìn)”的政府許可前提下，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)盤量做分散化處理，制定切合房地產(chǎn)企業(yè)及具體項(xiàng)目實(shí)際情況的“分部拆遷”、“分批拿地”、“分項(xiàng)開發(fā)”操作步驟及方案。房地產(chǎn)企業(yè)在城中村改造項(xiàng)目上面對(duì)比普通房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目更為漫長的開發(fā)周期以

7、及更多的資金投入量。如果實(shí)行一次性拆遷、一次性拿地、一次性開發(fā)，也將必然為房地產(chǎn)企業(yè)造成極大的資金壓力與管理壓力，也有可能造成整個(gè)項(xiàng)目內(nèi)全部擬建建筑的規(guī)劃、建設(shè)、銷售、驗(yàn)收等行政許可之間的相互繳裹或拖累。因此，在規(guī)劃報(bào)件、土地掛牌的階段，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)當(dāng)在征得各級(jí)政府同意的前提下，根據(jù)城中村改造相關(guān)政策規(guī)定對(duì)整體開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)予以合法地有效拆分及分散，減輕一次性投資壓力，避免因開發(fā)盤量過大所導(dǎo)致的資金鏈斷裂、工期延誤等風(fēng)險(xiǎn)。并且，如果以不同項(xiàng)目公司的形式“分批拿地、分批開發(fā)”的，房地產(chǎn)企業(yè)還將可以通過不同項(xiàng)目公司的股權(quán)質(zhì)押或股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式獲取更為靈活的融資渠道或退出機(jī)制。當(dāng)然，如此運(yùn)作的必要前提是必

8、需符合城中村改造的相關(guān)政策規(guī)定，并保證項(xiàng)目開發(fā)的連續(xù)性、完整性以及時(shí)效性，杜絕炒賣土地、非法轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目、轉(zhuǎn)讓批文等運(yùn)作方式的出現(xiàn)，防止回遷房建設(shè)不能按期完成導(dǎo)致的群體性風(fēng)險(xiǎn)。4、專項(xiàng)報(bào)規(guī)的特殊化控制根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)需求及投資目的，有針對(duì)性地制定項(xiàng)目專項(xiàng)詳細(xì)規(guī)劃方案的特殊規(guī)劃條件，并對(duì)項(xiàng)目擬銷售部分予以初步的合理劃分。通過制定為城中村改造項(xiàng)目房地產(chǎn)企業(yè)量身定做的特殊規(guī)劃條件，避免第三人對(duì)改造范圍內(nèi)地塊土地使用權(quán)的惡意搶牌行為。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，規(guī)劃將成為最終決定房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目可售范圍的丈量尺：只有規(guī)劃報(bào)批為建筑物專有部分的建筑，房地產(chǎn)企業(yè)方可予以處置。因此，從項(xiàng)目盈利安全的角度，在規(guī)劃時(shí)，就

9、應(yīng)當(dāng)詳細(xì)考慮未來項(xiàng)目建成后的物權(quán)區(qū)分方式。因?yàn)槌侵写甯脑祉?xiàng)目的特殊性，政府對(duì)于進(jìn)入一級(jí)土地整合市場的房地產(chǎn)企業(yè)有著較為明顯的政策傾斜，其中就包括規(guī)劃條件的制定，房地產(chǎn)企業(yè)完全可以有效利用這樣的政策傾斜，根據(jù)自己對(duì)該項(xiàng)目的整體定位，在符合規(guī)劃行政主管部門所確定的限制性規(guī)劃條件前提下，定制更符合自己對(duì)項(xiàng)目開發(fā)需要的規(guī)劃條件，并以此避免第三人對(duì)地塊的搶牌。5、土地摘牌的技術(shù)化控制包括：核算一級(jí)土地開發(fā)成本，根據(jù)與政府簽訂的“城中村”改造合作協(xié)議條款約定以及房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)需求及投資目的，配合政府制定符合專項(xiàng)規(guī)劃條件以及項(xiàng)目開發(fā)要求的土地使用權(quán)招、拍、掛限制性條件。最大限度確保改造范圍內(nèi)地塊土地使用

10、權(quán)的獲得或是前期一級(jí)土地開發(fā)投資的回收，避免第三人惡意搶牌導(dǎo)致投資目的的喪失。要達(dá)到土地摘牌的技術(shù)化控制，除了需要對(duì)土地招、拍、掛程序以及“城中村”改造項(xiàng)目土地交易辦法熟知外，還必須有賴于一系列精密的經(jīng)濟(jì)成本與收益測算，根據(jù)相關(guān)改造協(xié)議制定合理的受償?shù)變r(jià)，在盡可能爭取土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上，必須確保如果第三人搶牌成功，房地產(chǎn)企業(yè)可以從第三人所應(yīng)支付的土地出讓金或其他補(bǔ)償款項(xiàng)中足額獲得補(bǔ)償。而其中，無論是配合政府制定土地招拍掛條件還是核算投資補(bǔ)償，都又必須有賴于房地產(chǎn)企業(yè)自進(jìn)入該“城中村”開發(fā)項(xiàng)目時(shí)與政府之間簽訂的城中村改造合作協(xié)議的條款細(xì)化。6、融資途徑的多樣化選擇包括：根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)盤量以及房地產(chǎn)

11、企業(yè)的資金安排需求，事前制定長期融資計(jì)劃及短期融資應(yīng)急計(jì)劃，選擇適合房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展需要以及項(xiàng)目開發(fā)要求的融資渠道及方式，避免資金鏈斷裂導(dǎo)致的項(xiàng)目停滯以及投資失敗的風(fēng)險(xiǎn)。但凡房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，資金問題都始終備受房地產(chǎn)企業(yè)所關(guān)注，尤其是需要大量前期資金投入的城中村改造項(xiàng)目。因?yàn)槿狈τ行У牡盅何铮瓷形茨玫綌M開發(fā)土地的使用權(quán)證），再加上國家近兩年不斷收緊的貸款政策，房地產(chǎn)企業(yè)大多在項(xiàng)目啟動(dòng)前期都面臨著融資困難、融資渠道狹窄、企業(yè)資金鏈緊張的問題。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在事前就做好融資的計(jì)劃，通過有效的控制手段，如公司自身結(jié)構(gòu)治理以及合同等，盡可能開拓新的融資渠道及方式，包括股權(quán)融資、委托貸款、信用貸款、信托

12、基金、合作開發(fā)等，多角度保證開發(fā)資金的及時(shí)供給與流動(dòng)。7、對(duì)于土地競拍情況做有關(guān)約定與村集體組織、政府簽訂的協(xié)議中約定，不能再和其他房地產(chǎn)企業(yè)商談、聯(lián)系、合作本城中村改造事宜，否則承擔(dān)違約責(zé)任；與村集體組織、政府簽訂的協(xié)議中約定，如果競拍失敗，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)前期所有投入按照約定返還；如果由于村集體組織不配合等原因，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)沒有競拍獲得土地，除返還前期投入外，還得承擔(dān)違約責(zé)任。與村集體組織、政府簽訂的協(xié)議中約定，對(duì)于競拍土地的溢價(jià)情況，約定特別的處理方案。8、對(duì)于特殊情況的處理與村集體組織、政府簽訂的協(xié)議中約定，村集體領(lǐng)導(dǎo)成員，村民不得在建設(shè)施工中強(qiáng)行介紹材料、設(shè)備供貨商和施工單位，或者不

13、得強(qiáng)行提供材料、設(shè)備，強(qiáng)行承包工程。若出現(xiàn)這種情況，村集體組織、政府應(yīng)出面協(xié)調(diào)解決。在城中村改造項(xiàng)目拆遷安置階段，城中村房屋拆遷主要面臨以下困難： 1、違法違章建設(shè)嚴(yán)重 根據(jù)鄭州市有關(guān)規(guī)定，2000年8月9日以后未經(jīng)市規(guī)劃、建設(shè)等部門批準(zhǔn)建設(shè)的住宅，按照違法建筑處理，拆遷時(shí)一律不予安置補(bǔ)償。而且每處合法宅基地原則上按一個(gè)基準(zhǔn)建筑面積安置，該處宅基地在268平方米以上，并且其家庭已經(jīng)分戶，可以按兩個(gè)基準(zhǔn)建筑面積安置。分戶的有效時(shí)間應(yīng)在2003年11月1日以前，分戶家庭的戶主應(yīng)為原戶主的直系親屬，同時(shí)不得小于18周歲。 2、村民對(duì)拆遷補(bǔ)償安置的期望值增大 3、對(duì)于特殊所有權(quán)者的房屋設(shè)施和特殊主體的

14、拆遷特殊對(duì)待宗教團(tuán)體、公益事業(yè)團(tuán)體所有房屋設(shè)施，和低收入者、困難群眾拆遷的房屋對(duì)于拆遷安置需特殊性對(duì)待4、非住宅的拆遷補(bǔ)償對(duì)于集體經(jīng)濟(jì)組織的經(jīng)濟(jì)性用房可以和村集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行協(xié)商解決，或者經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，或者折算成安置房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)房的調(diào)換，或者進(jìn)行拆遷安置區(qū)營業(yè)用房的調(diào)換等。那么，房地產(chǎn)企業(yè)如何才能順利完成拆遷補(bǔ)償工作，降低拆遷補(bǔ)償?shù)姆娠L(fēng)險(xiǎn)？筆者認(rèn)為，只要解決好利益平衡分配，這個(gè)問題就會(huì)迎刃而解。不應(yīng)一味縮減對(duì)居民的拆遷補(bǔ)償款，以減少成本支出。而應(yīng)當(dāng)做好拆遷準(zhǔn)備工作，在拆遷補(bǔ)償上適當(dāng)給被拆遷人優(yōu)惠。例如-1、在拆遷前要做好合法建筑面積的測量確認(rèn)工作，以防止村民在得知即將要拆遷的消息后，違章?lián)尳āU(kuò)

15、建、亂建以獲得不合理的補(bǔ)償。2、通過拆一補(bǔ)一 的方式，對(duì)于合法宅基地，按照宅基地證上的面積實(shí)行1:1的回遷補(bǔ)償，對(duì)于其他情況的房屋進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。3、由于城中村的管理混亂，除了合法的房屋建筑外，基本上每一戶都會(huì)有違章建筑，這些違章建筑肯定不能作為回遷面積計(jì)算，若房地產(chǎn)企業(yè)以違章建筑為由而不做任何補(bǔ)償，對(duì)村民來說也是難以接受的。房地產(chǎn)企業(yè)可以以一個(gè)合理的單價(jià)計(jì)算違章建筑賠償額，作為一次性建筑價(jià)格補(bǔ)償。4、城中村存在大量的出租房屋，很多村民的主要收入來源就是房屋租賃，一旦房屋被拆遷，村民在獲得回遷房之前，已無收入來源。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)被拆遷人的租賃損失作出合理的補(bǔ)償。5、村民在獲得回遷房之前，需

16、要解決臨時(shí)住房問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)支付一定數(shù)額的住房補(bǔ)貼。以上的支出成本，房地產(chǎn)企業(yè)可以計(jì)入未來商品房銷售的價(jià)格中，還可以從法律允許的范圍內(nèi)提高項(xiàng)目建筑容積率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“城中村”改造項(xiàng)目中的法律控制(2009-08-12 19:32:53) HYPERLINK javascript:; 轉(zhuǎn)載標(biāo)簽： HYPERLINK /c.php?t=blog&k=%B3%C7%D6%D0%B4%E5&ts=bpost&stype=tag t _blank 城中村 HYPERLINK /c.php?t=blog&k=%B7%E7%CF%D5%BF%D8%D6%C6&ts=bpost&stype=tag

17、 t _blank 風(fēng)險(xiǎn)控制 HYPERLINK /c.php?t=blog&k=%B7%BF%B2%FA&ts=bpost&stype=tag t _blank 房產(chǎn)分類： HYPERLINK /s/articlelist_1391465433_3_1.html t _blank 地產(chǎn)-法律 根據(jù)現(xiàn)有的“城中村”改造政策與實(shí)際操作流程，“城中村”項(xiàng)目成敗的核心更多在于項(xiàng)目開發(fā)前期對(duì)改造范圍內(nèi)的土地整合階段：開發(fā)商在獲得土地之前就必須投入大量資金為政府進(jìn)行一級(jí)土地整合收儲(chǔ)，而一級(jí)土地整合收儲(chǔ)后開發(fā)商仍需通過招、拍、掛程序方能獲得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)。在這個(gè)過程中，因?yàn)榍捌谫Y金成本投入巨大，為了投

18、資目的的最終實(shí)現(xiàn)，開發(fā)商往往不得不著重考慮因政策變動(dòng)、拆遷安置、土地?fù)屌?、?guī)劃條件變更以及融資失敗所可能導(dǎo)致的各種失利風(fēng)險(xiǎn)。在此情形下，如果開發(fā)商想要從“城中春”的耕種中獲取相對(duì)穩(wěn)健的投資回報(bào)果實(shí)，那么項(xiàng)目啟動(dòng)前的法律統(tǒng)籌與運(yùn)作過程中的法律控制將顯得尤其重要。通常情況下，在“城中村”改造項(xiàng)目拿地階段，伴隨著各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)測算與評(píng)估工作的實(shí)施推進(jìn)，開發(fā)商需要完成以下幾項(xiàng)主要的法律性工作：1、與政府談判，獲取擬開發(fā)“城中村”改造項(xiàng)目的基本政策信息并爭取符合該“城中村”改造項(xiàng)目開發(fā)要求的政策支持；2、初步制定拆遷補(bǔ)償方案及標(biāo)準(zhǔn)，征詢村集體組織及村民意見，獲取“城中村”改造項(xiàng)目開發(fā)認(rèn)可；3、與政府簽訂“城中

19、村”改造意向性協(xié)議或合作協(xié)議；4、協(xié)調(diào)政府并辦理取得“城中村”改造范圍的拆遷許可批準(zhǔn)文件；5、調(diào)查了解“城中村”改造范圍其他土地及房屋權(quán)屬情況，測算前期拆遷補(bǔ)償成本，制定具體拆遷補(bǔ)償方案及標(biāo)準(zhǔn)；6、與村集體協(xié)商并簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議書；7、與各村民協(xié)商并簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書；8、與“城中村”改造范圍內(nèi)其他土地使用權(quán)人及房屋所有權(quán)人協(xié)商并簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書等相關(guān)協(xié)議；9、針對(duì)可能產(chǎn)生的“釘子戶”提出的特殊拆遷要求，制定特別處置策略及相關(guān)協(xié)議；10、拆遷施工過程中的突發(fā)事件處置預(yù)案草擬，包括施工安全、司法或行政強(qiáng)拆配合等；11、融資方案的法律可行性論證及實(shí)施，包括普通融資、股權(quán)融資、內(nèi)部認(rèn)購或合

20、作開發(fā)等；12、專項(xiàng)規(guī)劃談判及報(bào)件，獲取“城中村”改造項(xiàng)目的詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)及條件；13、一級(jí)土地開發(fā)成本核算，配合政府完成土地使用權(quán)出讓條件的制定；14、進(jìn)入“城中村”改造項(xiàng)目用地的招、拍、掛程序，摘取項(xiàng)目用地使用權(quán)或獲得一級(jí)土地開發(fā)補(bǔ)償；15、取得項(xiàng)目用地使用權(quán)的，須完成土地使用權(quán)出讓合同的協(xié)商、簽署及履行，并辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證以及國有土地使用證等相關(guān)項(xiàng)目批文；16、未能取得項(xiàng)目用地使用權(quán)的，按照相關(guān)協(xié)議以及出讓條件獲取土地開發(fā)補(bǔ)償；17、應(yīng)對(duì)“城中村”改造過程中的各類潛在的訴訟或仲裁。在上述一系列工作中，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)關(guān)注并把握如下幾個(gè)關(guān)鍵的風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)：1、政策支持的合約化控制包括：規(guī)范制定

21、與政府簽署的 “城中村”改造系列協(xié)議書，明確政府對(duì)擬開發(fā)“城中村”改造項(xiàng)目承諾的特殊扶持政策，從法律及政策角度出發(fā)，綜合考慮并設(shè)計(jì)土地整合整體風(fēng)險(xiǎn)控制方案，并積極尋求符合項(xiàng)目投資目的的風(fēng)險(xiǎn)分散渠道以及必要的資本退出機(jī)制等。政策支持一向被開發(fā)商視為“城中村”改造項(xiàng)目能否順利實(shí)施的關(guān)鍵所在。而目前“城中春”的到來也正是得益于昆明市各級(jí)政府自2008年以來不斷優(yōu)化完善的“城中村”改造政策，而這些政策在充分考慮昆明“城中村”改造實(shí)際的前提下，涉及到了包括征地拆遷補(bǔ)償安置辦法、拆遷安置補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格及高限標(biāo)準(zhǔn)、土地公開交易辦法、村改居人員勞動(dòng)就業(yè)和社會(huì)保障、土地出讓收支管理使用、城中村改造稅費(fèi)優(yōu)惠政策等“

22、城中村”改造項(xiàng)目推進(jìn)的方方面面。與此同時(shí)，昆明“一村一策”的城中村改造原則，也給予了開發(fā)商更多的政策爭取空間，諸如規(guī)劃指標(biāo)、摘牌條件等等。這些，都為開發(fā)商的“城中村”改造項(xiàng)目參與熱情創(chuàng)造了較好的保障性環(huán)境。然而，也正是基于“一村一策”的基本改造原則，也為開發(fā)商的開發(fā)行為帶來了諸多特有的不確定因素，因此，當(dāng)開發(fā)商對(duì)某些可能對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)核算以及風(fēng)險(xiǎn)控制具有較大影響的傾斜性政策予以必要的合約化、書面化。避免因政策變化導(dǎo)致項(xiàng)目推進(jìn)的非穩(wěn)定性風(fēng)險(xiǎn)以及開發(fā)商因經(jīng)營需要而必須撤資時(shí)的項(xiàng)目停滯。2、拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)范化控制包括：根據(jù)“城中村”改造范圍內(nèi)土地及房屋的不同權(quán)屬狀況合理制定拆遷補(bǔ)償安置方案，依據(jù)談

23、判及簽約情況針對(duì)少數(shù)被拆遷人及時(shí)調(diào)整談判策略以及補(bǔ)償方案，完善拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議條款及簽約流程，制定拆遷突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案等。在“城中村”改造項(xiàng)目各項(xiàng)環(huán)節(jié)中，拆遷被公認(rèn)為是最大最難啃的硬骨頭：一旦拆遷過程中遇到了為數(shù)不多的“釘子戶”不予配合或漫天要價(jià)，那么這個(gè)項(xiàng)目的時(shí)間成本與資金成本都會(huì)變成難以掌控的風(fēng)險(xiǎn)因素，這兩大成本風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于開發(fā)商而言，都可以說是致命的。同時(shí)，因?yàn)椴疬w受限于我國物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，致使無論是實(shí)施司法強(qiáng)拆還是行政強(qiáng)拆，法院及政府都采取了更為謹(jǐn)慎的處理方式，開發(fā)商希望由政府獲得拆遷風(fēng)險(xiǎn)救濟(jì)的途徑越發(fā)狹窄。這也直接導(dǎo)致了不少有實(shí)力有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商在面對(duì)“城中村”改造項(xiàng)目的爭奪中選擇了更為

24、淡定的觀望態(tài)度。而事實(shí)上，從數(shù)個(gè)成功拆遷的舊城改造以及城中村改造項(xiàng)目來看，一份經(jīng)過精細(xì)測算、相對(duì)公允、符合項(xiàng)目實(shí)際并具有可執(zhí)行性的拆遷方案，將可以最大限度的為開發(fā)商降低“釘子戶”的發(fā)生概率，規(guī)避并弱化拆遷矛盾，避免因“釘子戶”問題導(dǎo)致的拆遷成本過高及項(xiàng)目停滯的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，公平的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以及規(guī)范的拆遷行為，也將在實(shí)際產(chǎn)生“釘子戶”時(shí)為開發(fā)商爭取政府的協(xié)調(diào)取得先機(jī)。3、開發(fā)盤量的分散化控制包括：根據(jù)開發(fā)商資金狀況以及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排，在不違背城中村改造相關(guān)政策規(guī)定，并通過開發(fā)商與政府簽訂的“城中村”改造合作協(xié)議約定，獲得“分期推進(jìn)”的政府許可前提下，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)盤量做分散化處理，制定切合開發(fā)商及具體

25、項(xiàng)目實(shí)際情況的“分部拆遷”、“分批拿地”、“分項(xiàng)開發(fā)”操作步驟及方案。基于城中村“整體改造”的考慮，昆明市動(dòng)輒數(shù)百畝甚至近千畝的“城中村”項(xiàng)目開發(fā)盤量要求，決定了開發(fā)商在“城中村”改造項(xiàng)目上將必然面對(duì)比普通房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目更為漫長的開發(fā)周期以及更多的資金投入量。如果實(shí)行一次性拆遷、一次性拿地、一次性開發(fā)，也將必然為開發(fā)商造成極大的資金壓力與管理壓力，也有可能造成整個(gè)項(xiàng)目內(nèi)全部擬建建筑的規(guī)劃、建設(shè)、銷售、驗(yàn)收等行政許可之間的相互繳裹或拖累。因此，在規(guī)劃報(bào)件、土地掛牌的階段，開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)在征得各級(jí)政府同意的前提下，根據(jù)城中村改造相關(guān)政策規(guī)定對(duì)整體開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)予以合法地有效拆分及分散，減輕一次性投資壓力，

26、避免因開發(fā)盤量過大所導(dǎo)致的資金鏈斷裂、工期延誤等風(fēng)險(xiǎn)。并且，如果以不同項(xiàng)目公司的形式“分批拿地、分批開發(fā)”的，開發(fā)商還將可以通過不同項(xiàng)目公司的股權(quán)質(zhì)押或股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式獲取更為靈活的融資渠道或退出機(jī)制。當(dāng)然，如此運(yùn)作的必要前提是必需符合城中村改造的相關(guān)政策規(guī)定，并保證項(xiàng)目開發(fā)的連續(xù)性、完整性以及時(shí)效性，杜絕炒賣土地、非法轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目、轉(zhuǎn)讓批文等運(yùn)作方式的出現(xiàn)，防止回遷房建設(shè)不能按期完成導(dǎo)致的群體性風(fēng)險(xiǎn)。4、專項(xiàng)報(bào)規(guī)的特殊化控制包括：根據(jù)開發(fā)商項(xiàng)目開發(fā)需求及投資目的，有針對(duì)性地制定項(xiàng)目專項(xiàng)詳細(xì)規(guī)劃方案的特殊規(guī)劃條件，并對(duì)項(xiàng)目擬銷售部分予以初步的合理劃分。通過制定為“城中村”改造項(xiàng)目開發(fā)商量身定做的特殊

27、規(guī)劃條件，避免第三人對(duì)改造范圍內(nèi)地塊土地使用權(quán)的惡意搶牌行為。根據(jù)物權(quán)法以及最高人民法院關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的司法解釋的相關(guān)規(guī)定，今后的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，規(guī)劃將成為最終決定開發(fā)商項(xiàng)目可售范圍的丈量尺：只有規(guī)劃報(bào)批為建筑物專有部分的建筑，開發(fā)商方可予以處置。因此，從項(xiàng)目盈利安全的角度，在規(guī)劃時(shí)，就應(yīng)當(dāng)詳細(xì)考慮未來項(xiàng)目建成后的物權(quán)區(qū)分方式。此外，因?yàn)椤俺侵写濉备脑祉?xiàng)目的特殊性，政府對(duì)于進(jìn)入一級(jí)土地整合市場的開發(fā)商有著較為明顯的政策傾斜，其中就包括規(guī)劃條件的制定，開發(fā)商完全可以有效利用這樣的政策傾斜，根據(jù)自己對(duì)該項(xiàng)目的整體定位，在符合規(guī)劃行政主管部門所確定的限制性規(guī)劃條件前提下，定制更符合自己對(duì)項(xiàng)目

28、開發(fā)需要的規(guī)劃條件，并以此避免第三人對(duì)地塊的搶牌。5、土地摘牌的技術(shù)化控制包括：核算一級(jí)土地開發(fā)成本，根據(jù)與政府簽訂的“城中村”改造合作協(xié)議條款約定以及開發(fā)商項(xiàng)目開發(fā)需求及投資目的，配合政府制定符合專項(xiàng)規(guī)劃條件以及項(xiàng)目開發(fā)要求的土地使用權(quán)招、拍、掛限制性條件。最大限度確保改造范圍內(nèi)地塊土地使用權(quán)的獲得或是前期一級(jí)土地開發(fā)投資的回收，避免第三人惡意搶牌導(dǎo)致投資目的的喪失。要達(dá)到土地摘牌的技術(shù)化控制，除了需要對(duì)土地招、拍、掛程序以及“城中村”改造項(xiàng)目土地交易辦法熟知外，還必須有賴于一系列精密的經(jīng)濟(jì)成本與收益測算，根據(jù)相關(guān)改造協(xié)議制定合理的受償?shù)變r(jià)，在盡可能爭取土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上，必須確保如果第三人

29、搶牌成功，開發(fā)商可以從第三人所應(yīng)支付的土地出讓金或其他補(bǔ)償款項(xiàng)中足額獲得補(bǔ)償。而其中，無論是配合政府制定土地招拍掛條件還是核算投資補(bǔ)償，都又必須有賴于開發(fā)商自進(jìn)入該“城中村”開發(fā)項(xiàng)目時(shí)與政府之間簽訂的“城中村”改造合作協(xié)議的條款細(xì)化。6、融資途徑的多樣化選擇包括：根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)盤量以及開發(fā)商的資金安排需求，事前制定長期融資計(jì)劃及短期融資應(yīng)急計(jì)劃，選擇適合開發(fā)商自身發(fā)展需要以及項(xiàng)目開發(fā)要求的融資渠道及方式，避免資金鏈斷裂導(dǎo)致的項(xiàng)目停滯以及投資失敗的風(fēng)險(xiǎn)。但凡房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，資金問題都始終備受開發(fā)商所關(guān)注，尤其是需要大量前期資金投入的“城中村”改造項(xiàng)目。因?yàn)槿狈τ行У牡盅何铮瓷形茨玫綌M開發(fā)土地的使

30、用權(quán)證），再加上國家近兩年不斷收緊的貸款政策，開發(fā)商大多在項(xiàng)目啟動(dòng)前期都面臨著融資困難、融資渠道狹窄、企業(yè)資金鏈緊張的問題。而這也成為了迫使一部分開發(fā)商對(duì)“城中村”改造項(xiàng)目不敢貿(mào)然推進(jìn)的主要原因之一。而作為應(yīng)對(duì)，開發(fā)商應(yīng)在事前就做好融資的計(jì)劃，通過有效的控制手段，如公司自身結(jié)構(gòu)治理以及合同等，盡可能開拓新的融資渠道及方式，包括股權(quán)融資、委托貸款、信用貸款、信托基金、合作開發(fā)等，多角度保證開發(fā)資金的及時(shí)供給與流動(dòng)。城中村改造的難點(diǎn)及破解對(duì)策中國貴陽政府門戶網(wǎng)站 | 更新時(shí)間：2011-03-16|來源：中經(jīng)專網(wǎng)字號(hào)： HYPERLINK /gygov/1442575838561370112/20

31、110318/286190.html l # 【大】 HYPERLINK /gygov/1442575838561370112/20110318/286190.html l # 【中】 HYPERLINK /gygov/1442575838561370112/20110318/286190.html l # 【小】 【 HYPERLINK /gygov/1442575838561370112/20110318/286190.html l # 復(fù)制本頁地址】 【 HYPERLINK /gygov/1442575838561370112/20110318/286190.html l # 打印本頁】

32、 【 HYPERLINK javascript:window.close() 關(guān)閉窗口】 以廣州市荔灣區(qū)為例摘要城中村改造主要面臨三個(gè)難點(diǎn)：一是改造資金的籌集與改造主體的選擇；二是存量土地如何盤活；三是如何排解城中村改造的阻力。破解上述難點(diǎn)，應(yīng)從以下三方面著手：公開公平選擇合作開發(fā)者，確保資金安全；做好存量土地的盤活工作，調(diào)整好土地使用功能：加大前期宣傳，調(diào)查村民意愿，合理制定拆遷補(bǔ)償方案和標(biāo)準(zhǔn)。（中經(jīng)評(píng)論北京）2009年，廣州市政府拉開了廣州市史上規(guī)模最大的城中村改造工程的序幕。隨著相關(guān)項(xiàng)目的動(dòng)工以及房地產(chǎn)企業(yè)在城中村改造中的一系列動(dòng)作，廣州市城中村改造工程倍受社會(huì)各界關(guān)注。為使政府及城中村

33、各界對(duì)城中村的村情、民情及城中村改造有一個(gè)全面的了解，為城中村改造的決策提供參考依據(jù)，我們以荔灣區(qū)為個(gè)案，對(duì)該區(qū)21個(gè)城中村進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查，發(fā)現(xiàn)城中村改造面臨三個(gè)方面的難點(diǎn)，需要下大力氣予以解決。一、城中村改造面臨的三大難點(diǎn)1.難點(diǎn)一：改造資金的籌集與改造主體的選擇城中村改造中的第一個(gè)難點(diǎn)，是改造資金的籌集與改造主體的選擇，實(shí)際上這也是城中村改造中的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避問題。對(duì)城中村的經(jīng)濟(jì)聯(lián)社來說，城中村改造中的風(fēng)險(xiǎn)主要存在于資金及與開發(fā)商的合作兩個(gè)環(huán)節(jié)。城中村的拆遷和補(bǔ)償費(fèi)用是一筆巨大的 開支，包括拆除舊屋費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、土地出讓 費(fèi)用、土地使用費(fèi)用、臨時(shí)安置費(fèi)用、三通一平費(fèi)用， 等等。高昂的拆遷安

34、置成本、巨額的投資、回遷安置 面積大、可用于銷售的面積小導(dǎo)致的投資回報(bào)小，使房地產(chǎn)開發(fā)商均不愿涉足城中村改造。在這種情況下，如何降低城中村改造的成本，保證合理的投資回報(bào)率，是城中村改造能否順利推進(jìn)的關(guān)鍵因素。據(jù)業(yè)內(nèi)人士粗略估算，廣州市每個(gè)城中村均需改造資金幾十億元，在有些村，僅改造消防通道就需要8億元。顯然，政府難以承擔(dān)如此巨大的改造經(jīng)費(fèi)。政府拿不出這么多的資金，那么改造的錢從何而來？一個(gè)為很多城市所采用的方式是：引入經(jīng)濟(jì)實(shí)體，以開發(fā)商為主導(dǎo)對(duì)城中村進(jìn)行改造。2009年，廣州市政府也明確提出了“要拓寬融資渠道，以土地有形市場為平臺(tái)，公開吸引市場主體全面投資三舊改造項(xiàng)目”，以此向開發(fā)商拋出了橄欖

35、枝。此舉為社會(huì)資金參與廣州市城中村改造掃清了障礙，為城中村改造的大規(guī)模啟動(dòng)提供了政策保障。相對(duì)于政府和聯(lián)社集體經(jīng)濟(jì)體來看，開發(fā)商具有經(jīng)驗(yàn)豐富，融資能力強(qiáng)，專業(yè)程度高，能夠較好地為城中村改造提供資金、團(tuán)隊(duì)和技術(shù)。但開發(fā)商如何介入，如何避免社會(huì)資金一家獨(dú)大，如何保障政府、開發(fā)商、村集體、村民多方共贏，是一個(gè)需要引起充分關(guān)注的問題。開發(fā)商作為經(jīng)濟(jì)實(shí)體，是以利益為驅(qū)動(dòng)力的。首先，他們建成的樓房容積率肯定會(huì)很高，密度會(huì)很大，這樣才能使拆遷重建和回遷安置的成本得到補(bǔ)償，這就與廣州城中村改造的目的之一降低建筑密度相悖；另一方面，為了降低成本，追求利益最大化，依開發(fā)商的強(qiáng)勢，其肯定會(huì)在補(bǔ)償金額、回遷面積劃定上

36、與村民的利益產(chǎn)生嚴(yán)重沖突。因此，大多數(shù)經(jīng)濟(jì)聯(lián)社都反對(duì)選擇開發(fā)商為城中村改造的主體，都希望在政府的指導(dǎo)下，由經(jīng)濟(jì)聯(lián)社自己主導(dǎo)開發(fā)。在調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)，一些城中村的經(jīng)濟(jì)聯(lián)社對(duì)資金問題并不擔(dān)心，反而很有信心。他們提出的辦法是，除了以土地做抵押向銀行申請(qǐng)低息貸款外，更主要的是通過市場運(yùn)作，盤活土地，由經(jīng)濟(jì)聯(lián)社在自己的土地上建高層物業(yè)出租或出賣部分商品房，用獲得的收入來歸還城中村改造的貸款。但是，由經(jīng)濟(jì)聯(lián)社自己主導(dǎo)城中村的改造，必須有一個(gè)前提，這個(gè)前提就是政府放權(quán)，即需要政府放松對(duì)集體土地建筑容積率的限制，即放寬對(duì)村莊房屋建筑的規(guī)劃用地密度指標(biāo)，提高容積率，加大返還用地的指標(biāo)。2.難點(diǎn)二：土地的利用與盤

37、活城中村改造中的第二個(gè)難點(diǎn)，是如何盤活城中村的存量土地?？梢哉f這是城中村改造的核心問題。盤活城中村的存量土地，難點(diǎn)在于如何將城中村支離破碎的閑置土地以及被列為農(nóng)田保護(hù)地但實(shí)際上又未得到保護(hù)的農(nóng)田利用起來。比如，荔灣區(qū)城中村的土地資源很多，基本特點(diǎn)是：花地河以東有大量小塊型閑置土地，有較多的各類型的倉儲(chǔ)、廠房；花地河以西有大量的村集體土地，主要是農(nóng)田保護(hù)地。由于以前該地區(qū)城中村改造未列入日程，使得該地區(qū)的定位不明確，致使該地區(qū)缺乏明確的發(fā)展思路。后來隨著土地使用制度的日益規(guī)范，且由于地塊小不具備規(guī)模效應(yīng)，又使得這一類土地難以找到合作或轉(zhuǎn)讓對(duì)象，遂導(dǎo)致長期閑置。表面看上去，該區(qū)域內(nèi)土地資源豐富，但

38、由于不能提供成片成規(guī)模的土地，使得大型投資公司和資本很難介入進(jìn)行具體的操作。該區(qū)域的現(xiàn)狀表明，盤活現(xiàn)有的存量土地是啟動(dòng)城中村改造的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。此外，由于城中村內(nèi)出現(xiàn)了一些違法違章的建筑和爛尾樓，導(dǎo)致了大片土地處于荒廢狀態(tài)。比如，地處芳村中心地帶的花地灣的面積達(dá)100多公頃的一塊土地，因涉及某公司的開發(fā)融資問題，被凍結(jié)達(dá)十年之久。該地塊的長期凍結(jié)致使芳村中心區(qū)域的城市建設(shè)無法啟動(dòng)。因此，如何根據(jù)新的區(qū)域定位，調(diào)整規(guī)劃布局，利用收回、合并、征用、租賃等多種形式，盤活存量土地，發(fā)揮出土地的規(guī)模效益，是城中村改造的一個(gè)難題。3.難點(diǎn)三：城中村改造阻力的排解城中村改造中的第三個(gè)難點(diǎn)，是如何排解城中村改造的

39、阻力。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，荔灣區(qū)城中村80%以上的干群都支持城中村改造，即使是與城中村改造沒有直接利益牽連的外來務(wù)工人員，對(duì)城中村改造的支持率也達(dá)到了60%以上。但即使如此，在一些干群中仍存在著種種思想疑慮。這直接或間接地形成了一定的改造阻力。首先是一些經(jīng)濟(jì)聯(lián)社干部存在等待、觀望的思想，有“看周圍村怎么做，等上面安排”的想法。他們認(rèn)為，口號(hào)喊了這么多年卻未見成效，改與不改都是一樣，認(rèn)為只要政府給土地指標(biāo)，不需要政府的其他支持也可以發(fā)展起來。另外，荔灣區(qū)的城中村多數(shù)屬于靠近城市的“城邊村”，村民的素質(zhì)、生活習(xí)慣基本沒有大的變化。一些村民仍思想保守，比較注重實(shí)惠，看重眼前利益，不太愿意接受改造。尤其是由

40、于廣州市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展使城中村的出租屋效益特別好，一大批村民以此發(fā)家致富，就連相對(duì)偏遠(yuǎn)、位置不太好的村，村民的年收入也達(dá)數(shù)萬元，以致于“二世祖”等不勞而獲的典型比比皆是。這些人對(duì)城中村改造的呼聲不但不像城市居民那樣高，反而因?yàn)槠鋼碛屑鹊美娑磳?duì)改造。調(diào)查中，一些經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱的經(jīng)濟(jì)聯(lián)社干部反映：村民最擔(dān)心的是，一旦村莊實(shí)行改造，不知道多久才能搬回新屋，而這段時(shí)間沒有房子出租，收入自然減少，加上經(jīng)濟(jì)聯(lián)社的分紅不多，怕生活受到影響。因此，他們并不希望馬上就改，而是想看看先改的地方效益如何，有沒有好處，會(huì)不會(huì)影響今后的生活。所以，在一個(gè)村還未明了其發(fā)展趨勢（即干什么項(xiàng)目賺錢）時(shí)，村民是不會(huì)輕易同意拆

41、遷的，也不會(huì)隨便同意征地的，因?yàn)橥恋厥谴迕竦拿樱瞧渖娴母?。正因?yàn)檫@樣，有的城中村要求將社會(huì)保險(xiǎn)的水平提高，希望未來的生存更有保障。村民現(xiàn)有的出租屋收益使村民只愿意接受面積補(bǔ)償。但是，城中村現(xiàn)有的容積率已經(jīng)接近或達(dá)到了城市規(guī)劃的上限，如果要使項(xiàng)目盈利，勢必要提高容積率，從而突破城市規(guī)劃的界限。從目前廣州市的情況看，城中村的農(nóng)轉(zhuǎn)非居民依舊以出租房屋為主要收入，沒有實(shí)現(xiàn)生存方式的轉(zhuǎn)變。因此，城中村改造面臨農(nóng)轉(zhuǎn)非居民的意愿與改造最終目的相悖的困境。二、城中村改造難點(diǎn)的破解1.確保資金安全，拓寬融資渠道，公開公平選擇合作開發(fā)者（1）加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)聯(lián)社的資金管理為規(guī)避城中村改造中的風(fēng)險(xiǎn)，第一位的是需要

42、加強(qiáng)村經(jīng)濟(jì)聯(lián)社資金的管理。對(duì)此，一是要設(shè)立城中村改造項(xiàng)目專項(xiàng)資金。該專項(xiàng)資金的主要用途為支付改造規(guī)劃編制和與此有關(guān)的調(diào)查研究費(fèi)用、平衡本地區(qū)全面改造項(xiàng)目資金、建立本地區(qū)城中村改造動(dòng)態(tài)監(jiān)控信息系統(tǒng)、支付相關(guān)的宣傳費(fèi)用。二是加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的溝通，積極爭取對(duì)城中村全面改造項(xiàng)目提供寬松、便利和優(yōu)惠的融資支持和金融服務(wù)。三是加強(qiáng)對(duì)城中村改造中資金支出環(huán)節(jié)的可控性。項(xiàng)目公司與開發(fā)商應(yīng)共同建立資金管理專戶和科學(xué)的財(cái)務(wù)管理制度，從制度上杜絕漏洞。四是經(jīng)濟(jì)聯(lián)社要與街道共同加強(qiáng)對(duì)資金收支的直接監(jiān)管。經(jīng)濟(jì)聯(lián)社與街道要與開發(fā)商簽訂資金管理辦法、公共設(shè)施投資金額、違約處理等協(xié)議；五是建立城中村改造三級(jí)資金監(jiān)督管理機(jī)制，

43、設(shè)立城中村改造資金監(jiān)控專戶，以確保改造資金專款專用。監(jiān)控專戶成員單位應(yīng)由投資方、經(jīng)濟(jì)聯(lián)社、所屬街道三方組成。由經(jīng)濟(jì)聯(lián)社注冊(cè)成立的開發(fā)公司提交改造項(xiàng)目資金的投入計(jì)劃，報(bào)經(jīng)濟(jì)聯(lián)社及合作開發(fā)商共同審定，經(jīng)街道辦批準(zhǔn)后方能從資金管理專戶中支付所需款項(xiàng)；六是區(qū)財(cái)政、審計(jì)和監(jiān)察部門要依據(jù)各自的職責(zé)分工，對(duì)城中村改造資金進(jìn)行全程監(jiān)督和管理。（2）做好開發(fā)商的遴選工作根據(jù)廣東省、廣州市的相關(guān)規(guī)定，城中村改造可以引入投資主體參與改造。但在合作過程中經(jīng)濟(jì)聯(lián)社應(yīng)依法做好遴選開發(fā)商的工作，按照公平、公正、公開的原則，通過公開招標(biāo)等平臺(tái)，擇優(yōu)選取具有較高社會(huì)責(zé)任感、品牌好、實(shí)力強(qiáng)、富有策劃運(yùn)作能力的開發(fā)商進(jìn)行合作。在與

44、開發(fā)商簽訂城中村改造合作框架協(xié)議時(shí)，應(yīng)明確列出下列內(nèi)容：開發(fā)商不得轉(zhuǎn)讓改造項(xiàng)目，也不得引進(jìn)新的投資商；開發(fā)商必須提供一定數(shù)額的保證金，如果開發(fā)商在簽訂合同起半年內(nèi)投入的資金未達(dá)到約定數(shù)額的，或者嚴(yán)重違反有關(guān)規(guī)定致使公共利益受到損害的，即取消其參與改造的資格；明確合作協(xié)調(diào)機(jī)制、合作項(xiàng)目、合作事項(xiàng)、改造前期工作、拆遷補(bǔ)償安置方案、公共配套設(shè)施方案、資金投入方案、改造利益分配方案、改造資金的共同管理方案等具體內(nèi)容；明確參與合作的開發(fā)商必須優(yōu)先安排拆遷安置房和集體回遷物業(yè)的建設(shè)，約定交房時(shí)間，也可以通過擔(dān)保或押金的形式保證回遷物業(yè)的按期交付使用，以消除拆遷戶的回遷安置風(fēng)險(xiǎn)。2.做好存量土地的盤活工作，

45、調(diào)整好土地的使用功能首先，要改進(jìn)城市規(guī)劃的編制與現(xiàn)實(shí)脫節(jié)的問題。目前的城市規(guī)劃不是滯后，而是太超前了，規(guī)劃成果一次比一次漂亮，可就是難以落地。一落地，這里是農(nóng)地，那里是控制，很難實(shí)施和操作。談到規(guī)劃，目前的普遍狀況是規(guī)劃確定時(shí)相對(duì)快捷，但改動(dòng)起來卻程序漫長。具體到城中村的改造規(guī)劃，更是缺乏與之相適應(yīng)的簡易操作的程序。明明知道一個(gè)項(xiàng)目的引入是好的，是適宜本地發(fā)展的，可就是數(shù)年調(diào)整不了原有規(guī)劃，致使最后錯(cuò)過了發(fā)展機(jī)會(huì)。當(dāng)然，這里面涉及一個(gè)長遠(yuǎn)規(guī)劃和高速發(fā)展的國情的矛盾，但就廣州市而言，有一些具體操作層面上的工作的確需要給予高度重視，比如，花地河以西大量農(nóng)田保護(hù)區(qū)的性質(zhì)置換調(diào)整的問題，又比如，一些規(guī)

46、劃路網(wǎng)與現(xiàn)有路網(wǎng)的連接問題、城中村建設(shè)用地功能的調(diào)整整合問題，等等，均應(yīng)有一個(gè)全面統(tǒng)籌解決的整體方略。否則，這些個(gè)案性的微觀小問題積累多了，就足以形成大問題，進(jìn)而影響宏觀區(qū)域的發(fā)展。其次，要逐步調(diào)整土地功能，盤活存量土地。在荔灣區(qū)城中村改造中，第一個(gè)需要進(jìn)行土地功能整合的地段是位于芳村的自珠江大橋至鶴洞大橋地段。隨著城市建設(shè)的發(fā)展和大量中小企業(yè)的關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)，該地段原有的倉儲(chǔ)廠房、碼頭儲(chǔ)運(yùn)等功能已嚴(yán)重退化，處于閑置或被低價(jià)值租用的狀態(tài)。它們占據(jù)著該區(qū)域乃至對(duì)整個(gè)廣州市來說都是非常寶貴和稀缺的土地資源。因此，應(yīng)將該區(qū)域的整條沿江地帶確定為發(fā)展商貿(mào)業(yè)的區(qū)域。這種定位的根本性改變，不僅能釋放出大量

47、的土地，而且將使沿江的土地大幅度升值，從而有力地推動(dòng)城中村改造的進(jìn)程。2008年，廣州市政府提出了白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈的概念，它既是廣州發(fā)展商業(yè)經(jīng)濟(jì)圈的補(bǔ)充，也是荔灣區(qū)發(fā)揮一河兩岸優(yōu)勢的紐帶，同時(shí)也是土地功能調(diào)整的一個(gè)非常好的舉措。作為廣州市中心城區(qū)四個(gè)發(fā)展重點(diǎn)地區(qū)之一，白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)分布有13個(gè)城中村，占荔灣區(qū)城中村的62%，其中，又有60%以上的發(fā)展用地為村集體所有。為了避免發(fā)生珠江新城建設(shè)過程中出現(xiàn)的類似情況，白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈的規(guī)劃需要結(jié)合城中村改造規(guī)劃，合理規(guī)劃好村集體剩余建設(shè)用地，推動(dòng)城中村集體用地的集約化使用。第二個(gè)需要進(jìn)行土地功能調(diào)整的地段是花地河以西地段。荔灣區(qū)芳村片被花地河分成東西兩塊，

48、其中花地河以西地塊在西聯(lián)戰(zhàn)略提出之前，一直是農(nóng)田和耕地。雖然事實(shí)上花地河以西的6個(gè)村作為土地的所有者和使用者，已在多年內(nèi)建設(shè)了不少臨時(shí)性引資項(xiàng)目?，F(xiàn)今隨著西聯(lián)戰(zhàn)略的提出和城市化進(jìn)程的不斷加速，花地河以西究竟需要多少農(nóng)田保護(hù)地，是一個(gè)需要論證的課題。在城中村的改造過程中，應(yīng)該通過功能的改變，通過對(duì)花地河以西的科學(xué)規(guī)劃，整合調(diào)整文教體衛(wèi)項(xiàng)目或者是現(xiàn)代物流項(xiàng)目，釋放出更多的土地用于開發(fā)利用。根據(jù)上述情況，建議進(jìn)一步規(guī)劃好城中村土地的利用，在遵守政府城市規(guī)劃的前提下規(guī)劃好土地的利用類型，對(duì)一些閑置土地進(jìn)行回收再利用；將一些具備條件的地塊適時(shí)推向市場；對(duì)一些經(jīng)改造可再利用的物業(yè)和地塊采取多種開發(fā)利用的模

49、式，真正將存量土地有效地利用起來。同時(shí)，要爭取上級(jí)政府的支持，盡早盤活花地河以西的農(nóng)村集體建設(shè)用地。對(duì)被確認(rèn)為農(nóng)用保護(hù)地而實(shí)際又起不到保護(hù)作用的地塊，應(yīng)本著實(shí)事求是的態(tài)度，按照“三舊”改造的政策予以調(diào)整或改變。具體辦法可參照佛山市的做法，一是將改革開放以來違規(guī)轉(zhuǎn)用的集體建設(shè)用地在補(bǔ)交一定費(fèi)用的前提下，轉(zhuǎn)為合法的農(nóng)村集體建設(shè)用地，并頒發(fā)集體建設(shè)用地使用權(quán)證；二是歸攏集體留用地，即采取股份運(yùn)作的方式將各村的留用地歸攏到一起，引進(jìn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目或房地產(chǎn)項(xiàng)目（前提是在村民意見統(tǒng)一的情況下經(jīng)政府批準(zhǔn)先行轉(zhuǎn)為國有）。三是政府收儲(chǔ)一部分關(guān)鍵性的集體建設(shè)用地，或開展集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，鼓勵(lì)以使用權(quán)出讓、作價(jià)入股

50、、合作經(jīng)營等方式開展土地流轉(zhuǎn)；也可以鼓勵(lì)社會(huì)資本參與，實(shí)行集體建設(shè)用地國有化。四是要完善土地征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。目前，城中村征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)仍沿用原有農(nóng)村征地補(bǔ)償辦法，標(biāo)準(zhǔn)過低，隨意性較大，政府應(yīng)允許由改造主體按1：1的面積進(jìn)行復(fù)建補(bǔ)償，并由原村集體統(tǒng)籌使用。3.合理確定拆遷補(bǔ)償方案和標(biāo)準(zhǔn)據(jù)調(diào)查，村民普遍對(duì)城中村改造的了解不是很深，有些村民甚至不知道什么是城中村改造.因此，政府有關(guān)部門要加大城中村改造的宣傳力度。而要改變村民的小農(nóng)意識(shí)不是一朝一夕的事，不僅需要協(xié)助聯(lián)社做好思想教育工作，更重要的是要盡快將惠民的措施落到實(shí)處，讓村民確實(shí)能感受到城中村改造的好處。城中村改造的關(guān)鍵是處理好村民的利益問題，目前，

51、大多數(shù)農(nóng)轉(zhuǎn)非居民都是依靠自己擁有所有權(quán)的住房和廠房的出租來維持生計(jì)，而城中村的改造不能回避的問題就是房屋拆遷，拆遷之后是否會(huì)影響到村民的生活，這是城中村改造的瓶頸問題，也是村民的實(shí)際利益是否會(huì)受損的問題。城中村改造的拆遷安置涉及村民的根本利益，必須廣為宣傳，征求意見，全面綜合考慮村民物業(yè)的實(shí)際情況，把相關(guān)工作做細(xì)做實(shí)。首先，要認(rèn)真制定拆遷補(bǔ)償安置方案。拆遷補(bǔ)償安置工作必須以保障被拆遷人和拆遷人的合法利益為基本原則。其次，拆遷補(bǔ)償安置方案的制訂要由經(jīng)濟(jì)聯(lián)社根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，并在開展民意調(diào)查及征求意見的基礎(chǔ)上制定；方案制定前，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定，在國土房管、更新改造辦等部門的指導(dǎo)下，對(duì)改造范圍內(nèi)的土地

52、性質(zhì)、房屋權(quán)屬及居住人口、戶籍等現(xiàn)狀進(jìn)行摸查，為補(bǔ)償安置方案的制定提供依據(jù)；拆遷補(bǔ)償安置方式須明確搬遷要求、違約責(zé)任及糾紛處理等內(nèi)容。第三，拆遷補(bǔ)償安置方案應(yīng)取得經(jīng)濟(jì)聯(lián)社80%以上成員的同意，經(jīng)所屬街道審核后，由區(qū)政府報(bào)市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審議批準(zhǔn)并報(bào)區(qū)更新改造辦備案后方可實(shí)施。第四，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的簽訂必須包含以下內(nèi)容：一是被拆遷房屋的權(quán)屬、地址、面積、使用性質(zhì)、結(jié)構(gòu)；二是拆遷補(bǔ)償安置的具體方式，安置房屋的條件、性質(zhì)以及時(shí)間要求；三是明確安置房小區(qū)配套設(shè)施條件、安置房的選擇方式；四是拆遷人與被拆遷人雙方違約責(zé)任和解決爭議的辦法。三、結(jié)論城中村改造一直是城市建設(shè)中令人棘手的問題。礙于集

53、體土地的性質(zhì)及所涉利益的復(fù)雜糾結(jié)，城中村的改造進(jìn)程始終進(jìn)展緩慢，即使是在地處改革開放前沿的廣州亦同樣如此。本文的分析表明，城中村改造面臨著三個(gè)難點(diǎn)：改造資金的籌集與改造主體的選擇；如何盤活存量土地；如何排解城中村改造的阻力。破解上述難點(diǎn)，應(yīng)從三個(gè)方面著手：公開公平地選擇合作開發(fā)者；做好存量土地的盤活工作，調(diào)整好土地的使用功能；加大前期宣傳，調(diào)查村民意愿，合理制定拆遷補(bǔ)償方案和標(biāo)準(zhǔn)。昆明城中村改造下的城市綜合體風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避淺談(2010-02-06 11:19:29) HYPERLINK javascript:; 轉(zhuǎn)載標(biāo)簽： HYPERLINK /c.php?t=blog&k=%C0%A5%C3%F

54、7&ts=bpost&stype=tag t _blank 昆明 HYPERLINK /c.php?t=blog&k=%B3%C7%D6%D0%B4%E5&ts=bpost&stype=tag t _blank 城中村 HYPERLINK /c.php?t=blog&k=%B3%C7%CA%D0%D7%DB%BA%CF%CC%E5&ts=bpost&stype=tag t _blank 城市綜合體城市綜合體是滿足城市的商業(yè)、辦公、居住、旅游、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛等城市功能空間需求，并建立一種相互依存.相互助益的空間能動(dòng)關(guān)系，從而形成多功能，高效率的經(jīng)濟(jì)聚集體。昆明城中村改造已經(jīng)呈現(xiàn)燎原之勢，

55、高容積率規(guī)劃要求下，物業(yè)形態(tài)多樣：酒店、公寓、寫字樓、住宅、商業(yè)。而商業(yè)部分，已經(jīng)成為開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、運(yùn)營公司最為頭痛的部分?！俺鞘芯C合體”在三線城市昆明，成為所有地產(chǎn)策劃代理公司必修的一個(gè)課題。昆明要在5年內(nèi)完成主城區(qū)內(nèi)336個(gè)城中村改造，不僅僅是催生了上千上萬個(gè)百萬富翁，更值得關(guān)注的是，幾乎每個(gè)城中村改造項(xiàng)目，都以“城市綜合體”的姿態(tài)面市。有人在問：336個(gè)城中村，最終是否會(huì)出現(xiàn)336個(gè)城市綜合體？城市綜合體的開發(fā)應(yīng)該站在城市運(yùn)營的高度，每一個(gè)城中村改造項(xiàng)目，好像也都在提運(yùn)營城市的概念。除此之外，聽到的最多的是“核心”、“中心”“樞紐”等標(biāo)榜自己絕佳地段優(yōu)勢的詞匯。仿似每個(gè)城中村項(xiàng)目成功運(yùn)作之后，就是一個(gè)獨(dú)立的中心，昆明真正要出現(xiàn)“多中心”百花齊放的大好局面了。所以分析來看，一個(gè)很嚴(yán)峻的問題擺在眼前：城市總體規(guī)劃不到位， 336個(gè)城中村極有可能出現(xiàn)336個(gè)城市綜合體。拿高新區(qū)來說，目前在推出的城中村改造項(xiàng)目中，啟鴻假日城市，鼎易天城，經(jīng)典雙城，春城慧谷，每個(gè)項(xiàng)目除了考慮回遷的住宅及面市銷售的普通住宅外，幾乎都涵蓋了酒店、公寓、寫字樓、大型商業(yè)等物業(yè)形態(tài)，其中商業(yè)部分又占相當(dāng)大的比重。了解高新區(qū)