1、.：.；匯景龍灣三期營銷建議前言：柳州河西板塊地產(chǎn)呈現(xiàn)“高存量、低走量、規(guī)模大盤齊聚推盤態(tài)勢，河西片區(qū)兩年內(nèi)繼續(xù)有新工程推入市場競爭態(tài)勢加劇。河西片區(qū)經(jīng)濟適用工程集中，分化主要剛需客源，鐵路、柳工、五菱廠區(qū)職工及周邊原住民作為河西樓盤工程主要客戶來源，現(xiàn)階段市場環(huán)境為“僧多粥少窘境。河西片區(qū)概略：河西板塊2021年將以剛需戶型為主，110-125溫馨型戶型為主，片區(qū)均價略有下降市政優(yōu)質(zhì)配套資源集中于潭中片區(qū)，國企、集團、廠礦公司多位于柳太片區(qū)，鐵路單位臨近火車站片區(qū)河西板塊劃分為潭中西路片區(qū)、柳太路片區(qū)及火車站片區(qū)三大板塊區(qū)域，客戶情況復(fù)雜供應(yīng)量加大，銷售量同比減少，市場庫存消化呈片區(qū)分化情勢

2、柳州城市概略：【桂中商埠】柳州是廣西第二大城市，屬區(qū)域性中心城市，也是山水景觀獨特的歷史文化名城；經(jīng)濟強市：經(jīng)濟實力強勁，GDP僅次于南寧，是廣西第二大城市；商貿(mào)中心：素有“桂中商埠的稱號，作為中國內(nèi)陸走向，東盟的重要通道城市和西南出海大通道集散樞紐城市，依托區(qū)位和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，柳州將成為中國內(nèi)陸與東盟雙向往來的產(chǎn)品加工貿(mào)易基地和物流中轉(zhuǎn)基地，成為重要的區(qū)域性現(xiàn)代物流中心和商貿(mào)中心；文化、山水資源城市：山水景觀獨特的歷史文化名城西南市場中南市場東盟自在貿(mào)易區(qū)市場柳州宏觀經(jīng)濟環(huán)境概略：柳州消費總值工業(yè)總值齊頭增長，實體產(chǎn)業(yè)根底穩(wěn)定；小結(jié)：柳州各項消費總值延續(xù)五年均成上漲趨勢，柳州主要產(chǎn)業(yè)以第二產(chǎn)業(yè)工

3、業(yè)為主，工業(yè)總值2021年估計突破4406億元；相對09年工業(yè)總產(chǎn)值飯一倍；實體經(jīng)濟根底雄厚。柳州市固定資產(chǎn)投資09年開場恢復(fù)，2021年后資產(chǎn)投資增速放緩；小結(jié)：近兩年柳州房地產(chǎn)市場增速放緩，除了部分市場投資環(huán)境不理想外整體需求放緩，總體工業(yè)產(chǎn)值連年上漲住宅市場相對走量慢；從2021年開場柳州商業(yè)地產(chǎn)開展迅猛，開發(fā)量及供應(yīng)量均添加；2021年固定資產(chǎn)投資出現(xiàn)負增長，市場環(huán)境進入姿態(tài)。柳州市財政收入添加，相對2021年收入翻一倍；小結(jié)：柳州財政收入主要來源于規(guī)模企業(yè)稅收及利潤，增長規(guī)模及方向均與工業(yè)消費總值同步，市政收入添加保證市政配套的投入根底，對土地市場依賴度低使柳州房地產(chǎn)市場新開發(fā)工程得

4、到有效控制；同時可添加經(jīng)濟適用房投入比例進一步伐整房價；市政財政收入對整體市場而言處于利好形狀。柳州市社會消費品零售總額延續(xù)五年兩位數(shù)增長，五年總額翻一倍；小結(jié)：柳州市第三產(chǎn)業(yè)效力業(yè)不斷處于開發(fā)初級階段，商業(yè)根底比較薄弱，目前而言商業(yè)商圈主要為五星商圈、飛鵝商圈、河?xùn)|商圈、柳北大潤發(fā)商圈、及柳南建材零售商圈；消費接受力比較有效，零售總額平穩(wěn)增長開展。柳州市人均收入均有增長，失業(yè)率控制在4%左右；小結(jié)：柳州市城鎮(zhèn)人口收入及農(nóng)民人均收入均有增長但增幅不大，農(nóng)民人均純收入近兩年增長堅持兩位數(shù)增速；城鎮(zhèn)人均收入年平均增速11%，增速與社會零售總額同步；城鎮(zhèn)居民收入直接制約商業(yè)消費需求，農(nóng)民純收入添加利

5、于城市化進程，為城市化進程提供增長根底。柳州市2021年全市人口375萬人，魚峰區(qū)及柳南區(qū)人口密度最大；小結(jié)：柳州市除城中區(qū)居住人口少其他城區(qū)人口分布比較均勻，柳江縣常駐人口人數(shù)為六縣之首；人口市場比較富余，柳南片區(qū)居住密度大。柳州、柳南宏觀經(jīng)濟環(huán)境概略：2021年經(jīng)濟根底扎實，2021年釋放更多市場活性。地產(chǎn)建筑業(yè)總體市場在壯大，前景預(yù)期較好；2021年11月-2021年7月柳州市工程類型經(jīng)濟總產(chǎn)值億同比增長率%第一季經(jīng)濟總產(chǎn)值億同比增長率%建筑業(yè)產(chǎn)值240.612.4895.2610.41建筑工程產(chǎn)值197.1812/安裝工程產(chǎn)值13.3420市場供應(yīng)量同比增長，意味供求平衡出現(xiàn)新拐點，供

6、應(yīng)量相對略高；2021年11月-2021年7月柳州市工程類型面積萬平方米同比增長率%房屋施工4868.927.9新開工674.415.8房屋開工507.516.5柳州市人口仍在增長，人口比例合理能支撐地產(chǎn)中長期開展；2021年柳州市工程類型人口數(shù)量萬人出生/死亡人口萬出生率死亡率人口自然增長率全市戶籍人口372.354.59/1.8312.34.97.4柳州2021年上半年經(jīng)濟繼續(xù)增長，各產(chǎn)業(yè)目的均理想齊步向前；2021年11月-2021年5月工程類型總產(chǎn)值億同比增長率%區(qū)內(nèi)消費總值905.59社會消費品零售總額397.612.84規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值2046.710.9財政收入154.111.9固

7、定資產(chǎn)投資809.319.1銷售面積有所減少，繼續(xù)兩年地產(chǎn)銷售面積均在減少，樓市進入新的調(diào)整時期；商品房實踐銷售情況工程類型2021年增長率%2021年增長率%實踐銷售面積萬平方米237.08-17.68228.73-3.52住宅銷售面積萬平方米216.32-21.35205.34-5.08銷售總金額有所增長，整體市場依然處于調(diào)整復(fù)蘇時期。商品房實踐銷售總價工程類型2021年增長率%2021年增長率%實踐銷售金額億124.71-4.09159.1827.64住宅銷售金額億104.97-11.88120.7915.07外部經(jīng)濟環(huán)境總結(jié)：1、全國經(jīng)濟穩(wěn)增長為主要目的，柳州市依托規(guī)模工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟開展

8、穩(wěn)定；2、人口年均堅持在4左右，人口紅利繼續(xù)支持房地產(chǎn)剛性住房需求；3、柳州外鄉(xiāng)地產(chǎn)開發(fā)工程運營本錢上升，根底本錢上漲利潤空間被擠小；4、柳州市地產(chǎn)市場月均銷售1800套左右商品房，市場被央企、集團房企分流客戶；5、總體經(jīng)濟利好，市場前期比較樂觀但片區(qū)市場競爭猛烈；6、柳州商品房銷售面積及銷售總價呈負增長形狀，銷售面積及價錢2021年有所緩解。柳南-河西片區(qū)市場環(huán)境概略：河西片區(qū)部分地產(chǎn)市場體量工程稱號福地華府在水一方柳工頤華城柳鐵新城站前馨印象站前馨苑工程規(guī)模約3.5萬約30萬約62萬約61萬現(xiàn)階段主要為回遷安頓，暫時不對外銷售工程總戶數(shù)232戶約1960戶約4084戶約5500戶小結(jié)：大盤

9、分客情況明顯，據(jù)本公司閱歷估計河西板塊商品房約銷量在180-220套，各類工程開發(fā)周期3-10年，籠統(tǒng)及質(zhì)量均可經(jīng)過營銷手段打造，銷售價錢分散到各區(qū)域。河西片區(qū)周邊經(jīng)濟適用房工程稱號西壺苑拆遷安頓柳太苑經(jīng)濟房桂景灣片區(qū)經(jīng)濟房龍屯路片區(qū)經(jīng)濟房工程規(guī)?？偨s2萬約5.9萬約7萬約10萬小結(jié)：河西片區(qū)經(jīng)濟適用房體量較大，經(jīng)過2021上半年初略統(tǒng)計面世量超越20萬，該類房源銷售價錢維持在4800元-5800元/，價錢及總價比較低。河西片區(qū)部分已開工經(jīng)濟廉租房2021年-2021年初工程稱號河西桃花源西壺園柳工聚智苑工程開工套數(shù)約1400套約200套約990套小結(jié)：河西片區(qū)部分廉租、公租房及經(jīng)濟適用房開

10、工終了，僅三個經(jīng)濟適用房工程消化量超2500套，2021年柳州河西板塊地產(chǎn)市場走量繼續(xù)困難。柳南板塊改造工程概略2021年柳州市柳南區(qū)方案危房改造工程工程稱號戶數(shù)戶面積開工套數(shù)塑料廠棚戶區(qū)改造20814160208火車站西廣場棚戶改造21416957 214板栗園馨苑25616920256 水域整治工程配套棚戶區(qū)17671236901767如一建材20116800201五菱公司河西路18號地塊66945830669柳工集團棚戶區(qū)1006800100飛鵝路華豐灣城市棚戶區(qū)801040080渡口村城中村37233480372小結(jié)：2021年市政府對工程邊渡口村進展城中村改造工程，柳南片區(qū)超3000

11、戶改造工程，利于刺激部分購房市場。河西片區(qū)市場環(huán)境總結(jié)：1、超規(guī)模大盤推售，分銷剛需客群，中高端客戶群被消化部分；2、經(jīng)濟適用房集中分布在河西板塊，投資屬性偏低、購買自住占比例高；3、客戶來源比較集中，柳工、五菱、鐵路職工占片區(qū)主要購買客戶群體；4、河西地產(chǎn)工程分為三板塊，潭中西路、柳太路及南站路；潭中西路工程頗受河西片區(qū)中高收入家庭青睞。5、潭中西路現(xiàn)階段仍有剩余房源及新推房源將要推出市場，如金綠洲36#樓即將推出約294套，在水一方在售剩余約160套，福地華府約232套；柳南-河西板塊主要客戶分布：河西板塊居住居民主要為廠區(qū)職工，該片區(qū)中心企業(yè)分布在河西工業(yè)園區(qū)、柳工工業(yè)園區(qū)、五菱工業(yè)園區(qū)

12、、鐵路生活片區(qū)。柳工工業(yè)園區(qū)客戶主要為廠區(qū)職工，該片區(qū)客戶意向購買革新路至柳太路段工程；基層職工為主，需求戶型均偏小；河西工業(yè)園區(qū)客戶作為新園區(qū)工程，該園區(qū)處于建立階段收入及員工數(shù)量未有規(guī)模，購買客戶意向購買拉堡地域及部分經(jīng)濟適用房、柳太路工程；鐵路生活片區(qū)客戶分散比較分散，鐵路職工單位居住在鵝山路、和平路、西環(huán)路、龍屯路人居涉及面大，客戶購買意向區(qū)域主要為南站路至鵝山路段，部分客戶選擇柳太路段；五菱及周邊工業(yè)園區(qū)客戶部分居住于單位宿舍或購買柳北較廉價商品房、柳南片區(qū)總價低小戶型。板塊小結(jié)：河西板塊客戶區(qū)域情節(jié)濃重，群眾根底客戶總體均比較中意該片區(qū)文化生活；河西板塊工廠工業(yè)企業(yè)多，廠礦職工及周

13、邊生活居民集中度高存在硬性住房需求；但基層客群被分流到各路段工程住房剛需競爭較嚴(yán)峻。柳南-河西板塊市政規(guī)劃情況：河西板塊潭中西路作為其獨一行政商業(yè)中心，河西板塊價值最優(yōu)區(qū)位，河西大橋至潭中西路北側(cè)作為板塊高端質(zhì)量居住區(qū)；柳太路工業(yè)用地集中，居住用地劃分多為二、三類居民用地，民房及集體土地多居住環(huán)境難改善，市政配置相對較陳舊；南站至鵝山路居民住宅多，規(guī)劃可調(diào)整性差可利用空間極為有限；整個河西板塊能進展二次開發(fā)規(guī)劃地塊僅有北面少數(shù)用地。柳南-河西板塊資源分布概略：行政、商業(yè)中心地塊；河西片區(qū)宜居型生活區(qū)柳南板塊作為柳州老城區(qū)，開展不斷受片區(qū)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造制約，地產(chǎn)工程開發(fā)周期長，新工程推出速度慢；近兩年

14、遭到政府調(diào)控手段影響，經(jīng)濟適用房多位于該片區(qū)，同時經(jīng)過柳州地產(chǎn)飛速開展階段，該區(qū)域市場走量及價錢都低于柳州其他城區(qū)。河西中心板塊：行政中心、商業(yè)中心、河西宜居型生活區(qū)板塊價值河西區(qū)域，柳南政府及金河灣、河西小區(qū)、在水一方、匯景龍灣等成熟市政社區(qū)地塊；集河西片區(qū)完善道路規(guī)劃及名校學(xué)校配套，一線江景板塊市政優(yōu)先開展區(qū)域，鏈接柳北、城中正中心位置。柳南-河西板塊地產(chǎn)物業(yè)劃分概略：柳南-河西板塊競品樓盤概略：整個河西板塊地產(chǎn)工程根本可分為三大片區(qū)：潭中西路段市政資源優(yōu)越區(qū)域，江景路段名中小校區(qū)房；市政單位及河西最成熟生活區(qū)域，河西小區(qū)、金河灣、華美華都、金都匯等社區(qū)已成熟；河西板塊質(zhì)量路段。柳太路段大

15、型企業(yè)集中路段，柳工、五菱、十一冶等集團企業(yè)路段；根底生活配套完善，方便附近任務(wù)職工，相應(yīng)片區(qū)配套趨于完善；用于職工居住的中低端樓盤為主。南站路-鵝山路-西環(huán)路段該片區(qū)屬于柳南老城區(qū)，市政道路交通上均比較陳舊；該區(qū)域多為鐵路職工房，根本滿足鐵路職工需求，新房購買主力人群多為“鐵路二代，偏向南站路段。柳南-河西板塊在售樓盤情況：序號工程稱號開發(fā)商地理位置總戶數(shù)總建推售范圍推售面積銷售均價未售套數(shù)剩余套數(shù)備注1在水一方柳州宏華潭中西路7號約1960戶30萬平21#樓、22#樓高層125-130三房15層以下6900元/；15層以上7300元/約160套224套23#、24#樓2金綠洲柳州方東柳州市

16、潭中西路19號約6000戶60萬平36#樓估計3月份推出/約294套294套36#、35#樓包含商業(yè)3柳工頤華城廣西柳工、柳州華僑柳州柳工大道1號約4084戶63萬平1#樓、4#樓、11#樓79平米兩房房至132平米三房在推售4#樓價錢在5400-5600元/約180套約930套28#-34#樓4中房柳鐵新城柳州市房地產(chǎn)柳州市鵝山路三區(qū)一號約5500戶61萬平3-1#樓、5#樓、6#樓130-平米三房約定五千抵貳萬，估計面市價7300元/約1200套約4300套 一期、二期、三期剩余房源5福地華府廣西柳州市建立潭中西路政府對面約232戶3.5萬平1#樓、2#樓60-113目前先安頓回遷戶，剩余

17、房源出賣約232套232套1#、2#樓回遷優(yōu)先小結(jié)：河西板塊在售樓盤均為長周期工程，后期供應(yīng)量充足如在水一方后期還有別墅組團及23#、24#樓兩棟高層工程，柳鐵新城2021年初即將向市場投入近千套溫馨型三房，柳工頤華城后期剩余近30萬平銷售體量、高層、公寓、商鋪，總體而言“銷售跑量作為營銷主調(diào)。柳南-河西板塊在售樓盤分析：在水一方工程：工程簡況：工程規(guī)劃有多層、小高層、高層、疊拼別墅等多種建筑類型產(chǎn)品， 500米的沿江線，占地規(guī)模近170畝，建筑密度25%，綠化率40%，柳州市江景豪宅社區(qū)，整體坐北朝南。推售范圍： 現(xiàn)階段推21#、22#樓，準(zhǔn)江景現(xiàn)房；估計2021年底推出24#樓。主力戶型：

18、129三房戶型點評：戶型主要為三房兩廳溫馨型大戶，朝南為主戶型方正適用，雙景觀面江陽臺；適宜三口之家及改善性住房客戶。銷售價錢： 7200元/銷售小結(jié)：22#樓推出大幅折扣力度，按揭享用89折；該工程組團銷售速度過慢，現(xiàn)房銷售一年多時間仍有富余的可選房源，走量比較慢；主要產(chǎn)品上市時間延遲錯過部分購買客群；產(chǎn)品戶型面積大、單價高、總價高導(dǎo)致月供較高，高門檻使購房需求遭到壓制。柳工頤華城工程：工程簡況：柳工頤華城總占地288畝，35幢多層和高層建筑時髦現(xiàn)代建筑，估計包容1.3萬人以上。配套齊全的生活大盤，開發(fā)周期長；產(chǎn)品線豐富，可滿足不同購房需求；工程作為該區(qū)域在售工程，經(jīng)過多年運營構(gòu)成優(yōu)質(zhì)工程口

19、碑，銷售情況處于理想。推售范圍： 1#樓、4#樓、11#樓主力戶型： 1#、11#樓103-104三房、4#樓80兩房戶型點評： 戶型產(chǎn)品較多，一棟物業(yè)里從小兩房到四房均有，頂層采用送露臺方式減少頂層不利要素；戶型雙陽臺設(shè)計，雖主臥面積偏小但均設(shè)置陽臺，擴展住戶運用面積；銷售價錢： 5600元/銷售小結(jié)：柳工頤華城作為河西片區(qū)規(guī)模大盤，經(jīng)過多年銷售已有規(guī)模效益，柳工職工均認可該工程；該工程銷售不采用營銷理念方式推售工程，經(jīng)過實惠的價錢吸引周邊工廠職工，漸漸銷售去化；現(xiàn)階段優(yōu)惠幅度少，總價減壹萬再打98折，價錢動搖不大。中房柳鐵新城工程：工程簡況：中房柳鐵新城一期規(guī)劃81畝，共6棟樓，4棟高層商

20、住樓；現(xiàn)階段方案施工總面積141406.88；其中地下室2層，面積為27230.77，5#樓地上50層；面積48551.58；6#樓地上50層；面積48844.77；11#樓地上34層；面積16779.76，基地周邊生活配套設(shè)備齊全，交通便利，市政設(shè)備完善，整個工程占地259畝，滿足片區(qū)居民的住房需求和情感述求，更可改善火車站區(qū)域的環(huán)境和籠統(tǒng)。 推售范圍：5#樓、6#樓、3-1#樓主力戶型：114、113、三房戶型點評：中房柳鐵新城工程即將推出市場3棟50層超高層，五梯八戶住宅，產(chǎn)品主要為113-114三房及三房，產(chǎn)品設(shè)計把客廳及餐廳面積開間小進深長，主客臥室居住面積大但浪費面積較多，居住適用

21、性較低。銷售價錢：未公布銷售價錢，估計7300元/銷售小結(jié)：該工程主要面對部分回遷客戶及鐵路職工，銷售方式比較直接，估計2021年初將3棟50層超高層工程推出市場，樓層朝向戶型均可選擇，現(xiàn)階段進展約定活動交五千抵貳萬。金綠洲工程：工程簡況：金綠洲河西板塊大盤工程，總建筑面積約60萬平，包容人口達2萬人，體量規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計、景觀規(guī)劃、建筑質(zhì)量、工程地段均為河西片區(qū)標(biāo)桿，其占據(jù)河西最好地段位置，目前金綠洲翠園近有少部分尾盤在銷售。推售范圍：估計2021年3月中旬推出36#樓。銷售小結(jié)：金綠洲工程分期組團開發(fā)，如今剩余體量不多；或因資金流回款富余，目前推售節(jié)拍均比較慢。福地華府工程：工程簡介：工程規(guī)

22、劃用地面積為9175.35平方米合13.76畝，規(guī)劃凈用地面積9175.35平方米。將建2棟高層住宅樓，其中1號樓21層；2號樓17層，兩棟樓的12層為商業(yè)部分，總規(guī)劃住宅232套，機動車停車泊位293個。推售范圍：目前階段處于在建形狀，優(yōu)先安頓回去戶，方案1#、2#樓剩余房源哪來出賣，詳細推售未出；銷售小結(jié)：該工程地段優(yōu)勢明顯，主要以小戶型為主，剛需戶型走量便利；根據(jù)工程進度估計2021年底推出市場。柳南-河西板塊部分競爭樓盤總結(jié)：1、競品樓盤均為在售大型樓盤，規(guī)模效應(yīng)明顯；2、2021年新工程介入，老工程依然存有剩余房源，競品樓盤在價錢上存在略微優(yōu)勢；3、區(qū)域板塊明顯，如柳工頤華城消化柳工

23、、五菱基層客源；柳鐵新城消化鐵路中低層客源；4、本階段客戶存在交錯競品樓盤為在水一方，購買該工程客源與匯景龍灣工程重疊；5、競品工程主要消化河西片區(qū)剛需型客戶，客戶質(zhì)量均不高，對居住質(zhì)量及身份位置需求暫時不劇烈；6、在戶型產(chǎn)品上潭中西路工程120以上大戶型偏多，柳太路小三房及三房110為主；7、片區(qū)市場價錢走低，銷售價錢過7100元/墮入瓶頸；8、片區(qū)接受房屋總價68萬-82萬，月供接受才干在3200-4100元；9、片區(qū)2021年在售樓盤剩余房源及推售商品房房源約2100套，河西板塊月均銷量180套計算估計需消化11個月。簡而言之市場存在利點，繞過競品工程規(guī)模大盤及價錢優(yōu)勢，發(fā)揚匯景龍灣江景

24、、宜居生活社區(qū)、商業(yè)、行政中心特點，經(jīng)過樹立購買者身份位置及居住理念包裝工程，切入河西片區(qū)中產(chǎn)階層，打造一個中產(chǎn)階級生活社區(qū)。匯景龍灣工程簡介：工程概略：匯景龍灣位于柳州市潭中西路北一巷6號，東北面靠江南面是潭中西路主干道，西面毗鄰河西小區(qū)；工程周邊擁有柳江景觀、壺西實驗中學(xué)、小學(xué)優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)房；工程分三期開發(fā)，一期售罄已交房入住，二期目前剩余3#、5#樓在售，即將推出工程三期。匯景龍灣工程三期土地處于拆遷預(yù)備平整階段工程周邊概略：工程周邊環(huán)境正在拆遷，工程北面為飼料廠區(qū)及菜地渡口村，環(huán)境偏向；東面接近柳江，西堤在建筑江邊休閑帶，生活環(huán)境將有所改善；西面為老舊道路，目前在做路網(wǎng)改造將改善這邊交通

25、；潭中西路情況：小結(jié)：潭中西路作為柳州主干線，工程南面接近潭中西路交通便利，同時工程三期展現(xiàn)面被一期遮擋；潭中西路段主要業(yè)態(tài)為家具市場，休閑及生活業(yè)態(tài)比較短少，主干道停車不方便。潭中西路北一巷：小結(jié)：工程西面北一巷路面窄，進出不方便，目前方案進展改造；有壺西實驗中學(xué)、飼料廠及即將改造的渡口村，目前環(huán)境資源欠佳，居住溫馨性有待提高；西堤路情況：小結(jié)：西堤路沿江路段先天優(yōu)勢明顯，江邊休閑及人工沙灘就在該路段上；該路段環(huán)境資源優(yōu)，從東面壺西大橋可看到工程二期樓盤工程，面江靠水可發(fā)掘性高。工程北面渡口村情況：小結(jié)：渡口村作為河西片區(qū)城中村，2021年方案對部分房屋拆遷改造，村容落后且影響片區(qū)后期規(guī)劃運

26、作。公共交通配套：交通、電力、通訊、供水等配套設(shè)備完善，經(jīng)由河西大橋15分鐘車程即可到五星商圈。25分鐘即可到達飛鵝商圈、火車站。工程地塊交通便利直通西堤路、潭中路、桂中大道、壺東大橋，壺西橋頭直接與柳北、魚峰、柳南、城中區(qū)域。醫(yī)療配套：離工程地往東1000米過壺西大橋是柳州第四人民醫(yī)院，河西小區(qū)設(shè)置多個醫(yī)療效力站；教育配套：柳南城區(qū)知名小學(xué)：壺西實驗小學(xué)、壺西實驗中學(xué)；壺西實驗中學(xué)離工程不到500米；匯景龍灣工程分析：匯景龍灣工程占地約128畝，總建筑面積約30萬，總戶數(shù)約2200戶；工程整體坐北朝南，分三期開發(fā)，由小高層和高層組成。中心園林景觀組團、1500大型幼兒園和康樂會所中心。匯景龍

27、灣總平圖匯景龍灣三期規(guī)劃：A板塊B板塊C板塊D板塊1、工程三期由7棟高層組成7#-13#樓，7#、8#、12#、13#樓正南朝向；2、工程三期呈中心花苑規(guī)劃，9#、10樓江景可視度高，離江岸線缺乏300米，9#樓東面戶型東西走向，受部分西曬影響；3、工程地塊A板塊33層高層住宅，視野范圍寬景觀略欠佳；B板塊景觀資源最優(yōu)但戶型朝向及采光欠佳；C板塊在朝向、采光、景觀、通風(fēng)均較理想；D板塊南北正朝向；4、工程三期開發(fā)建議順序優(yōu)先開發(fā)B板塊A板塊D板塊，中心景觀完成后開發(fā)C板塊；5、建議工程三期產(chǎn)品設(shè)計上以闊景陽臺為主，主臥搭配陽臺、主陽臺鏈接客廳及次臥。工程SWOT分析知名房開，品牌耕織多年，工程

28、一期已成熟入住工程優(yōu)勢：實力品牌開發(fā)商，開發(fā)河西片區(qū)多年積累多年品牌價值，工程一期已交付入住客戶資源可二次開發(fā)運用；市政優(yōu)越配套，河西區(qū)域優(yōu)質(zhì)資源地段，名校學(xué)區(qū)房高層景觀視野、一線江景房景觀環(huán)境優(yōu)質(zhì)高層景觀工程，工程根本做到戶戶看江沿途一線江景景觀；行政中心、商業(yè)中心區(qū)域，河西板塊宜居生活區(qū)河西板塊市政資源最集中區(qū)域，醫(yī)院、政府、公園及商業(yè)地塊都成為工程資源，知名壺西實驗小學(xué)、中學(xué)就在工程周邊，質(zhì)量學(xué)區(qū)房；河西板塊橋頭堡、便利城市交通市政規(guī)劃中心區(qū)域，河西板塊開發(fā)方向比其他區(qū)域更適休閑文娛生活地段，商業(yè)、行政中心地段宜居生活區(qū)；5、壺西大橋頭便利的交通環(huán)境，目前工程周邊正改造路網(wǎng)配套，環(huán)境及交

29、通將得到進一步優(yōu)化。戶型產(chǎn)品優(yōu)勢不明顯，產(chǎn)品設(shè)計欠佳居住運用性能較差工程進度慢，交房延期影響工程銷售工程優(yōu)勢：工程二期開發(fā)工程進度及交房時間略慢，直接影響工程銷售速度；物業(yè)管理跟不上，直接影響客戶體驗柳鋼、柳化下風(fēng)區(qū)，收到部分污染影響園林景觀與規(guī)劃設(shè)計略有出入，工程內(nèi)部生活環(huán)境配套不佳戶型設(shè)計不合理，主臥、次臥空間狹小居住溫馨性差；工程園林規(guī)劃設(shè)計與現(xiàn)實存在出入，就目前而言居住環(huán)境較擁堵，工程內(nèi)部環(huán)境不能滿足居民需求，人口居住密度較大，影響工程聲譽籠統(tǒng)；地處柳鋼、柳化下風(fēng)區(qū)，季風(fēng)將部分污染分散到工程出，高層樓層受部分柳化、柳鋼影響客戶選擇；物業(yè)管理跟不上，直接影響一期客戶資源開發(fā)，同時呵斥市場

30、口碑不利影響。經(jīng)過營銷包裝，在工程籠統(tǒng)、區(qū)段、居住屬性及工程優(yōu)勢上跳出市場不利點工程時機：包裝工程的高層視野、江景優(yōu)勢打造大智慧人生境界競品樓盤購買客戶多以基層職工及剛需客戶為主，對于河西板塊高收入吸引不大，導(dǎo)致部分客戶去購買保利等工程以工程籠統(tǒng)包裝為主，吸引河西板塊事業(yè)有成人事、中等收入家庭、追求河西片區(qū)質(zhì)量、位置生活群體工程面臨著產(chǎn)品戶型設(shè)計欠佳、單價高等不利影響，經(jīng)過傳統(tǒng)意義上江景現(xiàn)房及優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房難突破市場瓶頸，只能經(jīng)過整合區(qū)域資源經(jīng)過籠統(tǒng)包裝跳出市場惡性競爭漩渦；工程高層視野及江景優(yōu)勢非常利于拉高工程位置及身份，從風(fēng)水而言面水易聚財氣、仁者樂水；居住江邊生活養(yǎng)生極佳，利于工程打造大智慧

31、人生境界及事業(yè)贏家位置；河西板塊工程能提供應(yīng)該片區(qū)高端優(yōu)質(zhì)客戶選擇樓盤稀少，目前僅有在水一方工程；匯景龍灣三期可經(jīng)過前期質(zhì)量客戶購買拉升工程購買檔次，后期在進展工程去化推出部分親民樓號；工程中心客戶群仍為中等收入家庭，柳工、五菱、鐵路的中層管理者及河西片區(qū)經(jīng)商客戶。工程要挾：河西板塊剩余房源富余，片區(qū)住房供應(yīng)繼續(xù)添加柳南片區(qū)樓市銷售不景氣，與各城區(qū)對比走量緩、價錢低河西板塊經(jīng)濟適用房供應(yīng)富余，片區(qū)價錢難拉升2021年河西板塊大盤齊集面市，客戶分流加劇河西片區(qū)競品樓盤仍有大量待開發(fā)房源及剩余房源，如柳工頤華城、在水一方等，河西板塊住房供應(yīng)繼續(xù)添加，潭中西路也有工程即將面市如福地華府；西河板塊20

32、21年進入新的樓市階段，河西地產(chǎn)三大均出現(xiàn)大盤加推情況，最為猛烈地段是南站路中房柳鐵新城將推出50層超高層物業(yè)，單該工程將有1200套物業(yè)推向市場，區(qū)域客戶分流加劇；河西片區(qū)經(jīng)濟適用房供應(yīng)富余，龍屯工程、雙沖橋頭工程、桃花源工程等經(jīng)濟適用房體量大，每個工程根本均超越1500套房源，導(dǎo)致片區(qū)價錢難拉升；2021年柳南區(qū)樓市相對吃緊，樓市銷量及價錢均不如其他城區(qū)，外部環(huán)境對該片區(qū)銷售構(gòu)成擠壓如萬達、華潤、恒大等工程，將購買熱點、關(guān)注投放到其他城區(qū)。工程營銷定位思緒：河西板塊獨一的行政中心、商業(yè)中心區(qū)域，河西板塊宜居生活區(qū)高層景觀視野、一線優(yōu)質(zhì)江景營呵斥功人士典范經(jīng)過營銷包裝，在工程籠統(tǒng)、區(qū)段、居住

33、屬性及工程優(yōu)勢上跳出市場不利點以工程籠統(tǒng)包裝為主，吸引河西板塊事業(yè)有成人事、中等收入家庭、追求河西片區(qū)質(zhì)量、位置生活群體柳南-河西區(qū)域高視野一線江景房，新中心指點中心地段，智慧典范名校學(xué)區(qū)宜居生活社區(qū)工程客戶分析：客戶群體重點爭奪柳南片區(qū)及河西版塊的客源，部分其他城區(qū)游走客戶中心客群柳南城區(qū)五菱、柳工中層以上管理者，生活、經(jīng)商在河西板塊，中等收入對本片區(qū)有著濃郁的區(qū)域情節(jié)客戶次客群柳州的富薪階層他們屬于柳州的中高收入人群，包括國家公務(wù)員及企事業(yè)單位的管理層行業(yè)專業(yè)人士例如醫(yī)生、律師、教師、外來高級技術(shù)人士等。邊緣客群旅商柳州的外來經(jīng)商者包括：浙江、福建、廣東等旅商柳州的商人目的消費群特征消費者

34、是市場的主導(dǎo)柳州房地產(chǎn)市場，大多數(shù)的樓盤在包裝謀劃時忽略消費者的存在。房地產(chǎn)市場趨勢：由產(chǎn)品市場到消費者市場。本工程產(chǎn)品的獨特性，擁有其它工程不同的目的消費群體，其特征為：年齡特征以35-55歲之間的中青年為主；經(jīng)濟收入特征家庭月收入1.5萬元以上，積存豐厚；區(qū)域情結(jié)特征高收入的原居民；社會位置認同的要求相關(guān)階層的購買動因曾經(jīng)從處理居住需求、改善居住環(huán)境進一步提升為需求獲取社會認同的層面，也就是其身份檔次的一定；對效力的要求物業(yè)管理公司能提供24小時家政效力更能迎合他們的需求，配備二手租賃買賣極佳；對教育的要求接近或曾經(jīng)到了生育年齡的他們對區(qū)內(nèi)的教育配套有一定的要求。工程籠統(tǒng)宣傳為主要重心拉長

35、工程導(dǎo)入期，以多場小活動貯藏客戶，集中銷售為主要手段；前期推售優(yōu)質(zhì)物業(yè)產(chǎn)品實現(xiàn)快速銷售，后期在既定價錢上采取特惠推售實現(xiàn)走量；工程營銷思緒：工程營銷總體方向銷售以走量為主，以樹立工程籠統(tǒng)高度為根底，工程地塊稀缺價值為升華，工程配套價值為鋪，拉高消費心思預(yù)期價錢；銷售采用“饑餓營銷方式，優(yōu)先推售優(yōu)質(zhì)物業(yè)產(chǎn)品引起市場熱點購買，經(jīng)過兩棟臨江物業(yè)分批推售維持整體工程價錢，后期剩余物業(yè)走量為主；銷售情勢重宣傳突籠統(tǒng)為主，多頻次暖場活動、會議、酒會集中客戶銷售，銷售后期以特價、團購、贈送三種優(yōu)惠實現(xiàn)工程走量銷售。工程籠統(tǒng)定位：本案籠統(tǒng)前期經(jīng)過工程籠統(tǒng)定位打造“江景、學(xué)區(qū)、中心工程；滿足柳州購買人群及居住人

36、群在城市中領(lǐng)袖位置，展現(xiàn)地塊宜居生活社區(qū) 南城心學(xué)府大道天際闊景尚品住宅籠統(tǒng)詮釋：南城心：柳南板塊擴展中心鏈接柳南區(qū)及其他城區(qū)樞紐地段，河西片區(qū)規(guī)劃最宜居地段學(xué)府大道：幼兒園-小學(xué)-中學(xué)升學(xué)直通大道，名校壺西實驗中、小學(xué)旁就近入學(xué)天際闊景尚品住宅：工程高層視野景觀獨樹一秀，本案三期位處江邊靠江無遮擋觀景廣度大，高尚質(zhì)量住宅本案三期建議案名：川海天際線Slogan：江天一線 成就非凡基于現(xiàn)況市場“存量大、走量緩、競爭多，銷售主調(diào)仍以走量為主；價錢以低價入市，經(jīng)過樓層差價、朝向拉升工程整體價錢優(yōu)先推售優(yōu)質(zhì)樓王物業(yè)，樓棟物業(yè)間構(gòu)成價錢對比自主構(gòu)成客戶分流經(jīng)過優(yōu)質(zhì)物業(yè)提升工程整體籠統(tǒng)，為后期剩余五棟物業(yè)做價錢鋪墊本案工程在價錢競爭上并無明顯優(yōu)勢，高層物業(yè)工程周期長、資金占用量大、客戶選擇面廣；柳南區(qū)房地產(chǎn)市場環(huán)境較差，市場環(huán)境破