1、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)時(shí)序與各階段盈利手段開發(fā)時(shí)序研究，是園區(qū)策劃中比較重要，又很容易被忽視的一環(huán)。對(duì)園區(qū)項(xiàng)目而言，科學(xué)合理的開發(fā)時(shí)序，有利于項(xiàng)目決策并實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)價(jià)值的最大化。但在實(shí)踐中，操盤者往往會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的變化臨時(shí)調(diào)整開發(fā)時(shí)序，從而導(dǎo)致項(xiàng)目斷層，因開發(fā)思緒混亂造成的決策不科學(xué)、不合理造成項(xiàng)目失敗的案例比比皆是。正文：01首先分析園區(qū)開發(fā)最常見的三種模式：地產(chǎn)導(dǎo)向運(yùn)作模式、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向運(yùn)作模式、地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)均衡模式。1、地產(chǎn)導(dǎo)向運(yùn)作模式開發(fā)商把自己包裝一番，以產(chǎn)業(yè)概念獲取政府支持，運(yùn)用地產(chǎn)開發(fā)模式實(shí)施項(xiàng)目開發(fā)、銷售，盡最大可能減少自持物業(yè)，產(chǎn)業(yè)服務(wù)交給政府或第三方運(yùn)營商管理。這種模式，在寫字樓行情好的時(shí)候

2、確實(shí)有一定可行性，但現(xiàn)在的情況是，整體大環(huán)境與監(jiān)管力度今非昔比，一般的企業(yè)，不拿出點(diǎn)真材實(shí)料，非但唬不住政府，反而可能被政府的不可分割、分批供地、先租后讓反將一軍；拿到一塊郊區(qū)的地，在周邊配套沒起來之前，新區(qū)寫字樓根本賣不動(dòng)，一個(gè)項(xiàng)目在銷售環(huán)節(jié)拖個(gè)3-5年是家常便飯，銀行利息根本吃不消；更何況現(xiàn)在政府越來越挑剔，即便是最專業(yè)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商，也一定受過政府的訓(xùn)斥，更何況披著產(chǎn)業(yè)外衣的地產(chǎn)商呢。2、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向運(yùn)作模式以產(chǎn)業(yè)集聚作為項(xiàng)目的基本追求，持有大量物業(yè)，并實(shí)施整體運(yùn)營，為入駐企業(yè)提供一站式服務(wù)。自持與銷售一樣，都是園區(qū)操盤中的極端行為，從態(tài)度上看，全部自持無疑是園區(qū)行業(yè)的真愛粉，是政府最喜歡的類

3、型。但做園區(qū)不是做慈善，再怎么有情懷，最終還要繞回到盈利上。純做物業(yè)租賃，面臨的挑戰(zhàn)同樣很大：最直接的就是一次性投入成本巨大，且回款周期漫長。在不考慮資產(chǎn)證券化的情況下，至少需要10年時(shí)間才能回本，極其考驗(yàn)開發(fā)商的募資能力與資金鏈的穩(wěn)定性；而且目前園區(qū)租賃市場大都是供大于求，其中還充斥著大量的工業(yè)用地、科研用地上的關(guān)系戶，他們租金價(jià)格低、政策力度大，一般園區(qū)根本無法與其公平競爭。當(dāng)然這種模式并非一無是處，隨著資產(chǎn)證券化模式的成熟，一些園區(qū)開始嘗試把園區(qū)未來租金收益作為資產(chǎn)包，通過金融工具實(shí)現(xiàn)快速變現(xiàn)，如果順利的話，將極大緩解園區(qū)的資金壓力；同時(shí)，隨著時(shí)間的推移，物業(yè)的增值部分，也是開發(fā)商肉眼可

4、見的重大收益。3、地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)均衡模式將地產(chǎn)開發(fā)與產(chǎn)業(yè)經(jīng)營作為項(xiàng)目的基本價(jià)值追求，銷售物業(yè)與持有物業(yè)作為短期和長期財(cái)務(wù)平衡的基礎(chǔ)，在實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值的基礎(chǔ)上，導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)運(yùn)營。在筆者看來，園區(qū)銷售是米飯，園區(qū)租賃是蔬菜，只有米飯沒有菜，吃得不香；只有蔬菜沒有主食，吃的不飽；租售并舉、均衡搭配，才稱得上美味佳肴。在這種模式下，開發(fā)商需要在產(chǎn)業(yè)用地基礎(chǔ)上捆綁獲得關(guān)聯(lián)的住宅用地，并在住宅用地上取得足夠利潤以反哺產(chǎn)業(yè)開發(fā)，前期通過投資產(chǎn)業(yè)規(guī)避地產(chǎn)融資的限制、為集團(tuán)帶來更充沛的現(xiàn)金流，還可以拿到低于市場價(jià)格的住宅用地獲取利潤；后期通過產(chǎn)業(yè)運(yùn)營獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流。同時(shí)，在該模式下，需要關(guān)注幾個(gè)點(diǎn)：在物業(yè)開發(fā)中，需

5、關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)與產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的聯(lián)動(dòng)，持續(xù)提升區(qū)域總體開發(fā)價(jià)值，獲取土地與物業(yè)增值收益；關(guān)注項(xiàng)目品牌的建設(shè)，重視物業(yè)空間與環(huán)境景觀的打造，開發(fā)策略上注重發(fā)揮房地產(chǎn)的類金融屬性；關(guān)注以物業(yè)銷售獲取現(xiàn)金流作為基本策略，盡可能減少持有型物業(yè)的開發(fā)規(guī)模。在產(chǎn)業(yè)運(yùn)營中，要聚焦產(chǎn)業(yè)鏈條，重視整合產(chǎn)業(yè)資源，關(guān)注產(chǎn)業(yè)投資機(jī)會(huì)；關(guān)注空間規(guī)劃對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支撐，空間規(guī)劃服務(wù)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃；關(guān)注園區(qū)可持續(xù)成長，兼顧經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和品牌三大效益。02在筆者看來，園區(qū)的開發(fā)可以分為四個(gè)階段：1、破局階段（前2年），園區(qū)（一期）交付，展廳、景觀等形象工程基本建成。園區(qū)主要任務(wù)是策劃規(guī)劃、載體開發(fā)建設(shè)和形象工程打造，加之優(yōu)惠政策釋放，銷售

6、/ 租賃收益基本為零，所產(chǎn)生的紅利大都是不可變現(xiàn)的，比如由于區(qū)位利好帶來的土地增值收益，或是引入資源合作者合作開發(fā)，自己享有的土地入股收益等。這一階段是整個(gè)時(shí)序中投入最大、收入最?。]有收入）的時(shí)期，同時(shí)也是整個(gè)項(xiàng)目定調(diào)的最關(guān)鍵時(shí)期，無論是工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)，總是要在符合大的邏輯下，力求功能好用，形象好看，在開始階段做好規(guī)劃設(shè)計(jì)，就是為后期的銷售、招商、運(yùn)營提供必要保障。2、去化階段（3、4年），周邊配套基本成型、市政設(shè)施上一個(gè)層次，主要道路打通，這一階段，園區(qū)的主要任務(wù)是住宅/寫字樓可銷售部分去化，以及租賃物業(yè)的（預(yù)）招商。這一階段主要賺的是物業(yè)銷售的錢，有前期開發(fā)的基礎(chǔ)，整體形象已初見雛形

7、；而后續(xù)的租賃物業(yè)，又給投資者以足夠的想象空間，用銷售物業(yè)的錢反哺產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營，真正實(shí)現(xiàn)以園養(yǎng)園的開發(fā)模式，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，這階段對(duì)產(chǎn)業(yè)的要求不高，只要符合政府要求即可。3、發(fā)展階段（5、6年），區(qū)域配套完善，平臺(tái)載體基本建成，招商策略以快速去化為第一要?jiǎng)?wù)，出租率達(dá)到80%以上，人氣集聚效應(yīng)明顯。企業(yè)通過匯集企業(yè)資源，通過經(jīng)營服務(wù)平臺(tái)，幫助企業(yè)做大做強(qiáng)；同時(shí)以優(yōu)惠政策吸引部分企業(yè)虛擬入駐。這一階段，園區(qū)賺的是租金收益和稅收分成的錢，經(jīng)過5年左右的發(fā)展，園區(qū)出租率已經(jīng)比較高，首批入駐企業(yè)已經(jīng)形成一定產(chǎn)值和稅收規(guī)模；這階段，園區(qū)可為后續(xù)的產(chǎn)業(yè)提升打好基礎(chǔ)，比如圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行企業(yè)招商，清退產(chǎn)業(yè)低端，以及發(fā)展情況不好的企業(yè)；同時(shí)，對(duì)于重資產(chǎn)運(yùn)營、社會(huì)貢獻(xiàn)大的園區(qū)開發(fā)建設(shè)而言，開發(fā)商應(yīng)在獲取中間收益的同時(shí)分享循環(huán)收益，才能保證園區(qū)的持續(xù)開發(fā)與運(yùn)營。4、成熟階段（7-10年），區(qū)域環(huán)境與政策成熟，招商策略由聚人氣向聚產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變，形成2-3個(gè)產(chǎn)業(yè)集群，園區(qū)產(chǎn)值和稅收較之前大幅提升。發(fā)展成熟階段，園區(qū)主要賺資本和產(chǎn)業(yè)的錢，資本上，通過資產(chǎn)證券化，將園區(qū)受益提前變現(xiàn)，很大程度上平衡了前期投資壓力，并可作