1、 石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告一、城市概況石家莊市地處河北省中南部，是河北省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和科技中心，是 一座綜合性的中心城市?，F(xiàn)轄新華區(qū)、橋西區(qū)、橋東區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)、裕華區(qū)、礦區(qū) 6個(gè)區(qū)，正定縣、深澤縣、無(wú)極縣、趙縣、欒城縣、高邑縣、元氏縣、贊皇縣、 井隹縣、平山縣、靈壽縣、行唐縣12個(gè)縣，辛集市、晉州市、藁城市、新樂(lè)市、 鹿泉市5個(gè)縣級(jí)市和1個(gè)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，總面積 1.58萬(wàn)平方公里，全 市常住人口 917.5萬(wàn)人，其中市區(qū)面積455.8平方公里，市區(qū)人口 217.3萬(wàn)人。川亨斯:；石家莊市是伴隨著鐵路的興建而逐漸發(fā)展起來(lái)的一座新興城市。工業(yè)以輕 紡、醫(yī)藥、電子、機(jī)械、化工、建材為主，門類

2、比較齊全，是河北省最大的工業(yè) 基地。二、城市規(guī)劃根據(jù)石家莊城市總體規(guī)劃 (2004 2020)，未來(lái)石家莊都市空間構(gòu)成采用“ 1+4”城市組團(tuán)模式將，規(guī)劃形成以中心城區(qū)為核心，以正定、鹿泉、欒城、藁城 4 縣(市)為組團(tuán)， 以綠色隔離空間為保障的“一城、 一環(huán)、 四組團(tuán)”的布局結(jié)構(gòu)。規(guī)劃理念： 這一城市空間結(jié)構(gòu)， 將避免城市單極增長(zhǎng)帶來(lái)的大城市病， 以組團(tuán)理念引領(lǐng)未來(lái)省會(huì)城市構(gòu)架。規(guī)劃定位： 據(jù)介紹，在新的規(guī)劃修編中，四個(gè)組團(tuán)功能定位已經(jīng)初步確定。正定組團(tuán)歷史文化名城，以發(fā)展教育、旅游為主；欒城組團(tuán)醫(yī)藥制造業(yè)基地，以發(fā)展醫(yī)藥、食品工業(yè)為主；鹿泉組團(tuán)石家莊市西花園，以發(fā)展商貿(mào)業(yè)和旅游業(yè)為主；藁城

3、組團(tuán)化工工業(yè)基地，以發(fā)展化工、食品工業(yè)為主。為保證城市結(jié)構(gòu)， 建設(shè)良好的區(qū)域生態(tài)環(huán)境， 規(guī)劃部門對(duì)綠色隔離空間進(jìn)行了界定： 范圍為自城市建成區(qū)北至滹沱河南岸， 西北至石張高速公路， 西部至鹿泉、青銀高速公路，南至竇嫗、欒城，東至藁城軍用機(jī)場(chǎng)，總面積約 400 余平方公里。 該區(qū)域不僅是中心城市生態(tài)緩沖帶， 也是這一構(gòu)架的重要保障。 避免由于中心城市強(qiáng)大吸納作用下，周邊組團(tuán)向中心擠壓發(fā)展。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析1、開發(fā)投資情況從 2003 年開始，石家莊市的房地產(chǎn)開發(fā)投資進(jìn)入了一個(gè)高速增長(zhǎng)的過(guò)程，2003年全年開發(fā)投資額為 62.1 億元，同比增幅高達(dá)85.8%， 2004 年和 2005年

4、開發(fā)投資的增幅分別為41.3%和 38.7%。 2006年房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)隨著宏觀調(diào)控政策的顯現(xiàn)而進(jìn)一步趨向合理， 房地產(chǎn)開發(fā)投資額也從高速增長(zhǎng)趨于平穩(wěn)發(fā)展， 當(dāng)年的開發(fā)投資增幅為7.8%，詳見(jiàn)下圖：2002-2006石家莊市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況商品房施工和竣工面積情況注：2004年之前商品房施工面積和竣工面積數(shù)據(jù)缺失分析：總體來(lái)看，2003年是石家莊房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅最高的一年，此后幾年增 幅快速下降，除了宏觀調(diào)控因素的影響之外，更重要的是市場(chǎng)需求尚在逐步消化 近幾年高速增長(zhǎng)的開發(fā)量，2004年以來(lái)的商品房施工面積和竣工面積增幅也較 為緩慢，開發(fā)投資趨于謹(jǐn)慎。2、商品房銷售分析供需狀況從有數(shù)據(jù)可

5、查詢的年份來(lái)看（2005-2006年），石家莊市的商品房供需之間 的關(guān)系呈現(xiàn)出供大于求的局面，2005年商品房供應(yīng)面積為205.84萬(wàn)平方米，銷 售面積為162.25萬(wàn)平方米，供需比值為1.26 ： 1,而2006年隨著商品房施工面 積和竣工面積的進(jìn)一步擴(kuò)大，全年商品房供應(yīng)量為 238.57萬(wàn)平方米，同比2005 年增長(zhǎng)15.9%,但同期的銷售面積為164.32萬(wàn)平方米，增幅只有1.3%,供需比 值達(dá)到了 1.45 ： 1,供需市場(chǎng)明顯趨向買方市場(chǎng)。商品房供銷情況分析：2003年以來(lái)，石家莊商品房開發(fā)量的過(guò)速增長(zhǎng)，已經(jīng)超出了市場(chǎng)本身的需 求量，由此累加起來(lái)的供應(yīng)量逐年增大， 買方市場(chǎng)并不擔(dān)心需

6、求得不到保障，因此無(wú)論是在產(chǎn)品選擇、還是入市時(shí)間上的可選擇空間也在擴(kuò)大，供需失衡、供大于求的局面日益顯現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)情況從2006年度石家莊市商品住房成交單套面積來(lái)看，144平方米以下的普通 住房占主流，成交套數(shù)占到了 85.6%,可見(jiàn)石家莊市普通商品住房成交量保持 了較高的比例。普通商品住房（144平方米以下）均為2772元/平方米，非普通商品住房（144 平方米以上）為2882元/平方米。隨著2006年國(guó)家宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，特別 是“90/70”政策的實(shí)施，未來(lái)石家莊市的中小戶型的開發(fā)量將進(jìn)一步增多，普 通商品住宅的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)將進(jìn)一步趨于激烈。商品房銷售價(jià)格雖然當(dāng)前石家莊市的房地產(chǎn)市場(chǎng)

7、呈現(xiàn)供大于求的局面，但是受北方地區(qū)以及 全國(guó)大多數(shù)城市商品房?jī)r(jià)格普遍上漲的影響， 2006年石家莊市商品住宅的平均 銷售價(jià)格上漲了 7.91%,銷售土勻價(jià)為2782元。商品住宅銷售均價(jià)單位：萬(wàn)平方米28002700260025002400分析：雖然石家莊市的商品房?jī)r(jià)格呈上漲趨勢(shì)，但在市場(chǎng)需求供大于求的局面下， 價(jià)格的上漲幅度受到了一定的限制，7.91%的漲幅與周邊的北京等城市相比存在 著一定的差距。二手房市場(chǎng)銷售量與預(yù)售房相比，石家莊市的二手房交易呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。近年來(lái)，石家莊二手放市場(chǎng)發(fā)展較快，成交量逐年增加，2006年二手房交易為17049套，同比增長(zhǎng)6.31%。其中二手住宅交易為 1651

8、0套，同比增長(zhǎng) 4.84%。二手交易與商品交易已趨接近。2005年石家莊市二手交易于商品房交 易的比例為0.74:1 ; 2006年為0.7: 1。二手房銷售情況銷售價(jià)格二手房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)上漲，但上漲幅度中新增稅費(fèi)占據(jù)一定的比例。隨著石家莊市新盤的開發(fā)價(jià)格的上漲，也帶動(dòng)了周邊二手放市場(chǎng)價(jià)格。而針對(duì)不斷上漲的房?jī)r(jià)，調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，2006年石家莊市二手放市場(chǎng)受到營(yíng)業(yè) 稅、個(gè)稅等一系列宏觀措施的影響，二手商品住房成交價(jià)格增幅超過(guò)了一手房， 2006年全年均價(jià)為2072元/平方米，同比增長(zhǎng)11.09%,二手房交易稅種增多是 價(jià)格增幅超越一手房的重要因素。銷費(fèi)人群分析2006年，石家莊市的購(gòu)房者仍然以市

9、區(qū)居民為主，購(gòu)房比例達(dá)到81.42%;市其他地區(qū)占7.47%,河北省內(nèi)其他地區(qū)占10.5%,外省市占0.6%,境外占 0.01 %,詳見(jiàn)下圖：商品住房購(gòu)買對(duì)象分類表口本幣市區(qū)本市其他口本省其他地區(qū)口外省幣 上財(cái)卜3、近期市場(chǎng)分析（1-4月）2007年1-4月份（今年其它月份的數(shù)據(jù)未公布）商品住房實(shí)際登記銷售面積為89.75萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)64.17%,市區(qū)商品住宅銷售均價(jià)為 3378元/平 方米。二手房市場(chǎng)，住房成交面積同比下降 23.98%,成交套數(shù)同比下降5.08%。房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況2007年1-4月，市區(qū)批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積92.85萬(wàn)平方米，其中住宅89.75 萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)

10、44.09%、64.17%。市區(qū)商品房實(shí)際登記銷售面積 52.54 萬(wàn)平方米，其中住宅51.39萬(wàn)平方米，同比分別下降15.22%、6.34%。預(yù)售備案 面積為47.39萬(wàn)平方米，其中住宅46.58萬(wàn)平方米，同比分別下降9.61%、0.09%; 現(xiàn)房備案銷售面積為 5.15萬(wàn)平方米，其中住宅4.81萬(wàn)平方米，同比分別下降 46.02%、41.70%。1-4月商品房供銷情況商品房商品住宅1-4月商品房面積供需基本情況表分類商品房商品住宅批準(zhǔn)可銷售面積（力,HO92.8589. 75與去年同期比44.09%64.17%實(shí)際登記銷售面積（萬(wàn)HO52.5451.39與去年同期比-15.22%-6.34

11、%分析:從上述數(shù)據(jù)可以看到，石家莊市的商品房供應(yīng)面積（可銷售面積）持續(xù)大幅 增長(zhǎng)，但實(shí)際銷售面積卻呈下降的局面，作為商品房主力的住宅類房源成交面積 下降幅度為6.34%,與同期供應(yīng)面積64.17%的增幅相比，顯示出了市場(chǎng)供求失衡、 供遠(yuǎn)大于求的局面。房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)情況套型結(jié)構(gòu)從2007年1-4月份登記銷售商品住房成交單套面積來(lái)看，普通商品住宅、 即144平方米及以下的占70.18%,普通商品住宅仍占主流。不同套型新建商品住房面積供求結(jié)構(gòu)表，年位：萬(wàn)m=分類口批語(yǔ)預(yù)銷售*月末累計(jì)可售一器記銷售/,=6Chtv3.56 口0.41PZ71P3.615一2.74戶8上第547 88/2力89O10Q

12、1V9.37口14327”100-12gM_IL527 27*734 c120-L4-z4 m6一17 8.144-lSOjn24.11P13 2 WX8以，1。544722 A2.11不同套里ST建商品住房面以供求結(jié)構(gòu)表批準(zhǔn)銷售面積月未累計(jì)可售面積蓄登記銷售面積價(jià)位結(jié)構(gòu)2007年1-4月市區(qū)商品住房登記銷售均價(jià)為 3378元/平方米，同比增長(zhǎng) 7.9 %。商品住房大部分都集中在單價(jià)為 2000元/平方米4000元/平方米之間, 交易量占總量的63.14%。注：P6中所述商品住宅均價(jià)為全市平均水平；二手房市區(qū)二手房平均交易價(jià)格為2588元/平方米，其中住宅為2583元/平方米, 同比增長(zhǎng)13.

13、78%。隨著各項(xiàng)稅收調(diào)控政策的實(shí)施，二手房交易成本提高，石家 市二手房市場(chǎng)價(jià)格上漲趨勢(shì)較為明顯。不同價(jià)位新建商品住宅供求結(jié)構(gòu)表單位：萬(wàn)m2分類批準(zhǔn)fff （精）售月末累計(jì)可售登記銷售ioooisoo 元/000 62150A 20 00 元/廣0L233.4220002500 元/8.0313286 732500-3000 元/6.725.139.143000-4000 元”27.191L1416.58400A5000 元/44,8326.5411315000-6000 元38.48L576000-7000 TC/tn206.710.02購(gòu)買者結(jié)構(gòu)2007年1-4月石家莊本市購(gòu)買者比例為 93.13 %,河北省以內(nèi)購(gòu)買比例為4.49%,本省以外貝買比例為2.38%。購(gòu)買對(duì)象仍以本市居民為主。商品隹房購(gòu)買對(duì)象分類表 jLM期區(qū)無(wú)力其他口本省其他城區(qū)外指h 境外四、總體結(jié)論幾年的開1、開發(fā)