1、沈陽美聯(lián)大廈項目定位報告!董美聯(lián)物業(yè)杭州港美聯(lián)物業(yè)有限公司2008年7月引言：在前面的項目市場報告的基礎上， 我們對項目的地塊環(huán)境、所處 商圈、以及競爭項目進行深入研究，并做出最終定位和初步產(chǎn)品建議， 為項目公司提供決策參考。第一部分：項目概況及周邊環(huán)境分析地塊概況本項目位于昆山路與長江街交匯處，南臨韓式風情商圈西塔商圈， 北擁沈陽第三大商圈北行商圈。目前為平整地塊，無建筑物；東面為 一年多爛尾樓（新世紀酒店），西面是中國石油辦公大樓，北面是中 國人民財產(chǎn)保險大廈，南面是建材裝飾市場，周邊多為比較舊的居民 住宅。地塊經(jīng)濟技術指標占地面積4209.9 m2總建筑面積其中58918.8 m2地上（

2、計容積率）建筑面積 50518.8 m2 地下建筑面積8400 m2建筑密度小于50%建筑高度100米綠地率40%容積率12周邊環(huán)境 1）長江街項目位于長江街南端臨街， 長江街是沈陽市最古老的商業(yè)街之一，至今已有 300 多年的歷史，已經(jīng)形成以長江街為主軸的長江街商圈，有著一定的商業(yè)市場基礎，本項目處于中心附近地段。2）自然景觀項目馬路斜對面有碧塘公園，環(huán)境幽雅；北面與沈陽最大自然景觀北陵公園遙遙相望； 還有位于北陵公園西側的沈陽新樂遺址， 是距今 7200 多年前的原始社會新石器時代較早的一處母氏族公社聚落遺址。3）朝鮮族風情街項目向南緊臨西塔, 沈陽西塔地區(qū)形成已有近百年歷史， 目前該區(qū)聚

3、居著 3 萬多朝鮮族居民，其最重要的標志性建筑西塔街，全長682米，是僅次于美國紐約韓國街世界第二大的朝鮮族風情街。交通狀況本案所處地塊位置為全市交通樞紐、過往車輛眾多、交通極為便利，有 9 輛公交線路可達項目，唯一缺憾項目附近無地鐵。我們的交通23新寧保利花11砂陽路24915蓮花本案2422 8小河沿248東北汽配29第二部分：項目所處商圈區(qū)域商業(yè)分析2. 1所屬商圈基本情況區(qū)域范疇以本項目為核心，長江街為中軸線，東至嘉陵江街、南達公鐵立交 橋、西至珠江街、北接崇山路，形成一個長江商業(yè)圈區(qū)域，屬于皇姑 區(qū)比較繁華的區(qū)域。區(qū)域定位此商圈屬于沈陽市區(qū)比較繁華的商圈之一，年代悠久，商業(yè)比較成熟。

4、以長江街為中心，政府全力打造長江商貿中心區(qū)，把長江街建 成集住宿、休閑、購物、餐飲、娛樂、文化交流于一體的大型商業(yè)街， 從而帶動整個商圈的全面發(fā)展。長江街商貿區(qū)發(fā)展規(guī)劃為：崇山路以北，規(guī)劃發(fā)展軟件產(chǎn)業(yè)、教 育培訓、商務酒店等業(yè)態(tài)；在崇山路南、昆山路北，規(guī)劃發(fā)展大型購 物中心、大型百貨商店、精品店、品牌店、專業(yè)店、保險等業(yè)態(tài)；在 昆山路南，規(guī)劃發(fā)展商務酒店、寫字樓、餐飲娛樂等業(yè)態(tài)商圈輻射長江街商圈所輻射的范圍主要有皇姑區(qū)以及于洪區(qū)、和平區(qū)的小 部分區(qū)域。與北站商圈、中街商圈、北市商圈和西塔商圈最為臨近, 具有一定的商業(yè)輻射力度。金打方市商圈沈陽造*碳原由裔函長江街苞圈2 X rD；當用冷.后一

5、H本案z考 翻2.2商業(yè)現(xiàn)狀分析商業(yè)業(yè)態(tài)分析目前，本商圈區(qū)域內業(yè)態(tài)主要有購物商場、 購物超市、專業(yè)市 場和臨街商鋪，已經(jīng)形成千盛百貨和中興商廈為核心的商業(yè)集中區(qū) 域；商業(yè)程度比較成熟，人流量非常大，但是總體檔次不夠高，沿街 商鋪比較凌亂分布，業(yè)態(tài)種類比較繁多【長江街商圈商業(yè)業(yè)態(tài)分布圖】a 百金秒江圖場市 場捕 商街商圈業(yè)種分布本區(qū)域商圈內業(yè)種種類眾多，包括服裝、百貨、手機通信、餐飲、 娛樂、裝飾材料、家具、海鮮批發(fā)等等，主要都分布在長江街兩側。【長江街商圈商業(yè)業(yè)種分布圖區(qū)域圈內配套情況目前，長江街商圈商業(yè)配套比較齊全，商業(yè)氛圍也比較活躍，為 多年成熟老商業(yè)區(qū)；沿街商業(yè)主要以各類特色餐飲、 手機

6、通信、時尚 服飾等為主。?學校：歧山一校，珠江五校，省實驗小學，43中學，省實驗中學，120中學，遼寧大學，遼寧中醫(yī)學院?綜合商場：中興商場，千盛百貨，國美電器，蘇寧電器，北京華聯(lián)超市，樂購超市，大東副食超市?餐飲：麥當勞、肯德基等 ?銀行：中國銀行，華夏銀行，招商銀行，農業(yè)銀行，建設銀行,交通銀行，工商銀行 ?幼兒園：小哈津雙語幼兒園，同輝雙語幼兒園?其它：北方圖書城，外文書店，遼大科技園，北陵公園，百鳥公園，碧塘公園，南風俱樂部區(qū)域內典型商業(yè)物業(yè)千盛百貨沈陽千盛百貨購物中心（北行店）隸屬于大商集團，是一家集百貨、 超市為一體的中高檔休閑購物中心? 一樓主要定位為名品化妝、黃金珠寶、名品鐘表

7、；還有品牌鞋類；?二樓定位以時尚女裝為主；?三樓以品牌男裝、體育服飾為主；?地下商業(yè)為中型購物超市。中興商廈北行中興一沈陽商業(yè)大廈以經(jīng)營中高檔商品為主、在全國商業(yè)行業(yè)中堪稱“大鱷”，建筑面積達3.5萬平方米中興長江精品商廈定位 中高端百貨商店，知名品牌達240多個。中興商廈的入駐是長江商貿 區(qū)業(yè)態(tài)升級改造的標志性一步，它正使北行商圈煥發(fā)出新的生機與活 力。一樓主要定位為國際名品化妝、黃金珠寶、精品鐘表；二樓定位以品牌男裝為主；三樓以時尚女裝為主；四樓以針織類服飾、鞋類為主；五樓以體育服飾為主。第三部分：項目定位項目SWO分析項目優(yōu)勢 (strength)1)地理位置優(yōu)勢，項目處于長江街南端，屬

8、于長江街商圈，又依附于太原街商圈， 往南是西塔街商圈； 可以輻射到多個商圈， 同時又是金廊的商業(yè)輻射范圍內。2)地塊比較平整，無建筑物，易于開發(fā)。3)周邊市政配套完善，交通比較便利。4) 區(qū)域內人口居住相對比較密集， 長江街人流量大， 商業(yè)比較繁華，存在一定的消費購買力。5)政策導向利好政府的大力支持和政策優(yōu)惠。6)投資方以及開發(fā)商品牌強勢，資金實力雄厚。7) 環(huán)境優(yōu)勢， 項目斜對面為環(huán)境幽雅的碧塘公園， 自然景觀盡收眼底。3.1.2 項目劣勢(weakness)1)地塊較小，可運作空間比較局限；所在區(qū)位的長江街非主流商業(yè)核心區(qū)， 與商業(yè)集中點還有一段距離，吸引不到很多人氣，區(qū)位價值弱；開發(fā)商

9、進入新的市場， 對當?shù)厥袌龅挠绊懥唾Y源整合力量不4）周邊大多是老舊居住區(qū)，周邊消費能力不夠強，3.1.3 機會分析 （opportunity）1）區(qū)域規(guī)劃發(fā)展帶來的契機2）區(qū)域城市未來發(fā)展，對商業(yè)的快速發(fā)展和市民的需求；3）區(qū)域發(fā)展帶來的人口增加和商業(yè)機會；政府報告中規(guī)劃快速發(fā)展建設的金廊北部及長江街區(qū)域， 政策支持環(huán)境較好；3.1.4 威脅分析（ threat ）新區(qū)建設尚待完善，目前尚處過渡期2）沈陽寫字樓供應體量龐大，有一定競爭壓力3）新的二次置業(yè)金融政策出臺，對本項目規(guī)劃對應的中高端定位群體，市場受到較強的打壓，直接影響的本項目的銷售客群購買信心；4）東側的爛尾樓項目，由于經(jīng)營不利多

10、年荒廢，從總體檔次和負面影響都對本項目有著不利的因素。3.2項目定位分析市場定位的決定因素1）符合區(qū)域發(fā)展規(guī)劃長江街商貿區(qū)發(fā)展規(guī)劃為：崇山路以北，規(guī)劃發(fā)展軟件產(chǎn)業(yè)、教 育培訓、商務酒店等業(yè)態(tài)；在崇山路南、昆山路北，規(guī)劃發(fā)展大型購 物中心、大型百貨商店、精品店、品牌店、專業(yè)店、保險等業(yè)態(tài)；在 昆山路南，規(guī)劃發(fā)展商務酒店、寫字樓、餐飲娛樂等業(yè)態(tài)分析：我們項目所處地段正是將來規(guī)劃為酒店、 寫字樓為主的商 務區(qū)域；但是，從沈陽酒店業(yè)的市場競爭情況和分布特征來看（市 場研究報告中已有詳細分析）、本案不太適合星級酒店的開發(fā)。所以定位更趨向于商務型寫字樓，也正符合區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃。2）從區(qū)位因素分析從沈陽寫字

11、樓整體市場來看，北站區(qū)域的CBDa具優(yōu)越的地理 位置和周邊高檔商業(yè)聚集了一大批高檔次的寫字樓；而五里河商務區(qū) 也是高檔次寫字樓比較集中的地方，已經(jīng)形成了商務集群。分析：而本地塊相對于這兩大區(qū)域差距很大， 從周邊環(huán)境和商 務配套來看，都不具備建高檔寫字樓的條件。3）客戶需求導向從周邊的公司環(huán)境來看，項目周邊區(qū)域主要分布的是地區(qū)性的事業(yè)單位為主，又是大中小各類學校比較集中的文教區(qū)域。結合政策，立足區(qū)情，由于皇姑區(qū)域堅持發(fā)展樓宇經(jīng)濟和現(xiàn)代服務業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)相結合，通過樓宇和特設街區(qū)互相作用，推進服務業(yè)快速發(fā)展。區(qū)域規(guī)劃重點要發(fā)展信息服務業(yè)、現(xiàn)代商務商貿業(yè)、 文化旅游業(yè)、中介服務業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、教育培

12、訓業(yè)、金融服務業(yè)等 服務類型的中小企業(yè)。分析：我們的客戶就是這些服務類型的中小企業(yè)， 他們大多處 于創(chuàng)業(yè)初期階段，屬于成長型的企業(yè)，迫切需要現(xiàn)代化而又經(jīng)濟實效 的辦公寫字間，適合他們的創(chuàng)業(yè)，又要體現(xiàn)出一定的檔次。但是對于 處于黃金地段CBD勺高檔寫字樓，租金太高，他們又望而卻步；對本 項目存在著一定的市場機會點。4）市場競爭導向沈陽作為東北核心城市，發(fā)展總部經(jīng)濟具有較強優(yōu)勢。未來 沈陽將會吸引更多國內外大型企業(yè)集團到沈陽建立東北地區(qū)總部，形成中部企業(yè)總部經(jīng)濟發(fā)展中心，這些將會推動沈陽商務辦公物業(yè)的發(fā) 展。沈陽的商務項目市場是一個總體飽和、 局部短缺的市場。伴隨著 沈陽國際化的急速推進，越來越多

13、的國際知名企業(yè)將進駐沈陽， 只有 具有國際水準的辦公設施才能有更大的生存空間。對于現(xiàn)代企業(yè)而 言，辦公場所的品質至關重要。諸如交通便利程度、停車場的設計是 否合理等硬環(huán)境；在軟件配套方面，入駐企業(yè)著重信息化、智能化配 置也是決定業(yè)主是否會投資購買、 租賃的重要因素之一。因此，激烈 的市場競爭不可避免，但充分考慮了人性化需求的產(chǎn)品，特別是中端 和中高端細分市場仍存在較大的空間。但同質化也給銷售帶來不小的壓力，市場細分將是以后企業(yè)制勝 的關鍵，比如健康、生態(tài)概念，將來商務物業(yè)會為業(yè)主增加更多的附 加值。分析：北站CBDE域和五里河商務區(qū)，高檔寫字樓比較集中，其 價格和地段是本項目無法比擬的；這個層

14、次領域的市場競爭也相當?shù)?激烈，我們應該避開這個競爭領域。與本項目在同一個區(qū)域內的類比性項目有： 財富大廈、韓國新城、 海麗德盛世經(jīng)典和中乾大廈?；旧隙际嵌ㄎ挥谏套捎玫膶懽謽呛?公寓，是集精裝商住公寓、商務網(wǎng)點、地下停車場為一體的綜合大廈。 除了海麗德盛世經(jīng)典是在建項目， 其他都已經(jīng)投入使用。海麗德盛世 經(jīng)典是目前我們最大的競爭對手，其他項目也可以作為市場先行者參 照物。項目總體市場定位市場定位總體思路決定市場定位有兩個方面的依據(jù)，即客戶需求導向和市場競爭導 向；市場定位遵循如下思路：結合本項目市場研究報告和SWO辦析部分，從自身狀況和市場環(huán)境兩方面來討論最佳市場定位及可行性。根據(jù)對沈陽房

15、地產(chǎn)市場和寫字樓市場的研究分析，結合本案所處 區(qū)位和地塊現(xiàn)狀，我們從以下幾方面因素考慮來找出定位方向：1）從地塊所處區(qū)域的城市發(fā)展規(guī)劃來看11 做寫字樓比 較符合城域發(fā)展趨勢。2）從地塊所處區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和周邊商務環(huán)境來看 11 項目 并不適合做高檔次的商務寫字樓，應該避開這個高端市場領域的競 爭。3）從客戶需求導向的分析11 做中等檔次的商務寫字樓，比較適合創(chuàng)業(yè)性企業(yè)的發(fā)展，存在一定的市場機會。4）從競爭者導向分析11 周邊的類比性項目大多定位在中 等檔次，而且大多雷同，適合商住兩用；那么我們可以考慮做純粹的 商務寫字樓，可以提高一定的檔次程度，又區(qū)別競爭者有所創(chuàng)新，體 現(xiàn)差異化優(yōu)勢競爭。5）

16、從沈陽的城市特征分析11沈陽城市的形象是富有文化 內涵，四平八穩(wěn)的北方工業(yè)城市，缺乏靈氣和智慧，智力型、知識型 行業(yè)正在興起，改變著沈陽的形象，但需要一個發(fā)展的舞臺。綜上所述，就可以做出我們的定位為:智能Studio概念，品牌孵化基地產(chǎn)品關鍵詞：創(chuàng)造、發(fā)展、未來Create、 Develop、Future適合中小企業(yè)發(fā)展的創(chuàng)業(yè)發(fā)展大廈定位闡釋：?形象定位?功能定位?屬性定位?檔次定位?特征定位美聯(lián)C.D.F創(chuàng)展大廈香港上市公司美聯(lián)物業(yè)在沈陽的總部 沈陽“首席智能化Studio寫字樓” 純粹商務寫字樓（創(chuàng)業(yè)版）中檔偏上適合中小企業(yè)發(fā)展創(chuàng)業(yè)的現(xiàn)代辦公大廈項目名稱：美聯(lián)C.D.F創(chuàng)展大廈C.D.F

17、代表：創(chuàng)造、發(fā)展、未來（Create、Develop、Future ）寓意入駐企業(yè)的創(chuàng)造力，發(fā)展前景，和美好未來，同時也是美聯(lián)為目標客戶企業(yè)創(chuàng)造了發(fā)展的平臺，和描述的美好未來，美聯(lián)品牌輔 助客戶成長。智能 Studio 寫字樓介紹1）什么是 Studio 寫字樓Studio：是指小空間個性化辦公。定位于 Studio概念的寫字樓客戶（公司）雇員在1040人之間。以從事高智力的開發(fā)、研究、和創(chuàng)作為主，對空間要求不高，但要求有個性、有靈氣。本項提供使用者二次裝修余地大，可以充分滿足其個性的發(fā)揮，同時共享大廳、 空中花園等也極具特色。2）未來寫字樓的特點第一、未來型寫字樓是寫字樓或寫字樓的升級版，“

18、拒絕居住”，強調商務用途、商務設施、商務氛圍。第二、未來型寫字樓應根據(jù)區(qū)域市場特點和目標客戶的行為模式進行定位。第三、未來型寫字樓應在功能上有所創(chuàng)新，以充分滿足客戶未來需求，為目標客戶量身定做。3）智能Studio 寫字樓的客戶定位中小企業(yè)客戶，要么事業(yè)拓展很快，原來的居民樓辦公已不能滿足其要求；或者雖處創(chuàng)業(yè)初期，但起點較高，發(fā)展?jié)摿Υ?，也要求辦公場所很體面。 這類企業(yè)往往在各自的行業(yè)領域還沒有一定的知名度， 沒有自己的品牌影響力， 但是卻具有相當大的創(chuàng)造力， 發(fā)展前景看好，需要一個載體能承載著他們的希望向前進，并且希望尋找到這個載體還能有助于提升他們的公司品牌形象。小結：此定位既符合了市場的

19、需求，又區(qū)別于同類競爭，具有一 定的差異性優(yōu)勢，在定位和建筑產(chǎn)品上又略勝一籌，更具市場吸引力。產(chǎn)品組合定位產(chǎn)品組合總體上考慮主要由辦公寫字樓和商務配套商業(yè)兩部分組 成，建議單體獨立建筑，更適合項目定位。1）智能Studio寫字樓只適合用作純粹辦公性質，無論是外觀設計、建筑選材、空間規(guī)劃、 配套設施，完全按照辦公用途設計，但具有個性化空間設計，體現(xiàn)現(xiàn) 代商務辦公的特點，圍繞定位主題智能化和Studio概念，打造美聯(lián)在沈陽的第一個品牌孵化基地；為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)及中小型企業(yè)量身定做的 全新商務產(chǎn)品。2）商業(yè)部分A市場分析依據(jù)：?由于偏差于北行商圈中心區(qū)域，使本案無法借助中興與千盛 的商業(yè)氛圍；也無法與大型

20、商業(yè)中心直接競爭；?臨主干道展示面窄，不利于商業(yè)形象的展示；?并不緊鄰人流密集地鐵出口，不能帶來巨大商業(yè)客流；?本案社區(qū)規(guī)模小，項目南臨建材裝飾市場，商業(yè)環(huán)境不佳，來往人群檔次不高R商業(yè)業(yè)態(tài)定位：可以為主題商務餐飲、 休閑會所、 金融服務、 商務會議以及其他商務服務類。主要是為寫字樓入駐客戶群體提供商務性的配套服務。C建議在商業(yè)招商可以面向：? 餐飲類：西餐咖啡廳、商務茶樓、商務快餐? 休閑類：健身俱樂部、商務休閑中心? 金融服務：銀行D商務服務：建議設立智能化多功能廳、大型會議室，為入駐企 業(yè)提供商務會議服務。E、所以，建議盡量減少商業(yè)部分的體量，13層為商業(yè)部分已 然足夠。目標客戶定位1）

21、行業(yè)范圍以信息服務業(yè)、現(xiàn)代商務商貿業(yè)、文化旅游業(yè)、中介服務業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、教育培訓業(yè)、金融服務業(yè)等服務類型的中小企業(yè)為主。2）代表性群體私人貿易商、廣告人、網(wǎng)絡人、證券人、律師、咨詢師、中介經(jīng)紀人等現(xiàn)代經(jīng)理人。3）需求特征追求時尚，喜好個性化靈動商務空間；注重實用性，追求環(huán)保和健康的工作環(huán)境。4）客戶來源A 、 周邊原有企業(yè)， 他們已經(jīng)習慣了這個區(qū)域， 無需進入核心CBD，更關注便利的交通環(huán)境。 （購買自用或者租賃使用）B 、多數(shù)新興創(chuàng)業(yè)類公司，創(chuàng)業(yè)起步階段，需要控制成本，需要舒適的辦公環(huán)境。 （購買自用或者租賃使用）C 、 外地入駐公司， 需要良好的辦公環(huán)境和形象， 但也要控制成本，無需進駐

22、核心CBD。 （購買自用或者租賃使用）D其他投資客戶：這部分群體范圍很廣，比較看好智能 Studio寫字樓的發(fā)展空間和投資前景。 （購買投資出售或者出租經(jīng)營）價格定位目前， 周邊寫字間平均價格區(qū)間在63006500 元/ 平方米； 而在北站CBj口青年街商務區(qū)的寫字間平均價格在800010000元/平方米。本項目的價格定位首先應該符合周邊市場的主流，又優(yōu)勢于 CBD 區(qū)塊的價格，由于面積小，總價低，更具有巨大的上升空間，才能吸引投資客戶群體。因而價格初步定位為:初步基準價：5800元/每平米均價：64006800元/每平米項目品牌運作思路品牌定義：美聯(lián)C.D.F創(chuàng)展大廈品牌核心賣點提煉：a）針

23、對投資商-貼身理財服務管家。美聯(lián)將選擇創(chuàng)展大廈其中一 層作為美聯(lián)物業(yè)集團（中國）沈陽區(qū)域總部。她可以利用35年的 行業(yè)經(jīng)驗和招商經(jīng)驗為投資創(chuàng)展大廈的客戶提供完善的服務，迅 速幫助投資商實現(xiàn)贏利。b）針對入駐企業(yè)或公司-品牌孵化助推器。美聯(lián)自身的品牌優(yōu)勢 和資源優(yōu)勢，為進駐大廈的企業(yè)或公司提升了品牌形象；同時， 美聯(lián)又利用這些優(yōu)勢為他們打造一個發(fā)展的平臺，整合各種可利 用的資源，為處于不同階段的品牌提供全方位、恰當?shù)姆?，?助企業(yè)發(fā)展品牌、壯大實力。品牌核心：美聯(lián)品牌核心輔佐概念所謂美聯(lián)品牌核心輔佐概念，就是以美聯(lián)上市公司的品牌為龍 頭，創(chuàng)立品牌孵化的基地，將多行業(yè)企業(yè)集中在美聯(lián) C.D.F創(chuàng)

24、展大廈內，使目標客戶群能借助美聯(lián)品牌達到品牌樹立的目的。美聯(lián)是一個擁有35 年行業(yè)經(jīng)驗，國內最具規(guī)模的獨資地產(chǎn)代理公司之一， 她所擁有的知名度和美譽度及其各種社會資源是一般公司無法比擬的。 美聯(lián)可以利用自身的品牌優(yōu)勢和資源優(yōu)勢， 為進駐大廈的企業(yè)或公司打造一個發(fā)展的平臺； 而進駐企業(yè)或公司也可以藉助美聯(lián)的優(yōu)勢，為自身發(fā)展創(chuàng)造更多的機會。美聯(lián)與其它寫字樓的根本區(qū)別在于： 其它寫字樓是 “經(jīng)營 +管理”不大關心入駐企業(yè)或公司如何發(fā)展品牌、 打拼市場， 一切要靠企業(yè)自己；而美聯(lián)則是“經(jīng)營+服務”，整合各種可利用的資源，為處于不同階段的品牌提供全方位、 恰當?shù)姆眨?幫助企業(yè)發(fā)展品牌、 壯大實力。核心

25、概念衍生： 品牌輔佐集群概念所謂品牌輔佐集群概念，則是通過美聯(lián)C.D.F 創(chuàng)展大廈這個平臺，將各類型企業(yè)集聚， 特別是咨詢類等智力型企業(yè)的集聚， 將幫助大廈內的企業(yè)品牌推廣，通過美聯(lián)的資源整合，幫助客戶樹立品牌形象，提高品牌知名度。項目運營與盈利模式1）項目運營模式美聯(lián) C.D.F 創(chuàng)展大廈將建立成為沈陽乃至東北的美聯(lián)總部，不但在大廈有整層作為總部辦公， 而且將在市區(qū)各個區(qū)塊開發(fā)出多個二手代理的營業(yè)網(wǎng)點，開展二手代理業(yè)務。美聯(lián) C.D.F 創(chuàng)展大廈將以一種不同于其他寫字樓的運營模式：C.D.F 將委托美聯(lián)物業(yè)管理團隊， 不僅為大廈提供星級式的寫字樓物業(yè)管理，同時也提供多種個性化商務服務。美聯(lián)將

26、以強大的二手代理營銷網(wǎng)點體系為美聯(lián)大廈的投資客戶提供商業(yè)物業(yè)的租賃和銷售服務。2）項目盈利模式美聯(lián) C.D.F 創(chuàng)展大廈的項目盈利模式主要分為兩大類：項目前期，主要是以寫字間的銷售形式盈利。開發(fā)商將持有部分物業(yè)自留使用，委托美聯(lián)物業(yè)長期管理。將部分物業(yè)租賃給美聯(lián)沈陽分行，并以銷售代理方式委托美聯(lián)沈陽銷售團隊， 針對購買物業(yè)的投資客戶， 為他們提供寫字間的出租和二手轉賣服務，雙方聯(lián)合運營的盈利模式。第四部分：產(chǎn)品建議客戶如何選擇寫字樓子系統(tǒng)客戶關注度外部形象力卜立面校景燈光7M觀小品次堂汕梯廳旋道觥手問7ft網(wǎng)分布*?爭圖75積分割汕梯系統(tǒng)捽調系統(tǒng)明能化系統(tǒng) 她電、給排水及消防系統(tǒng)*業(yè)配套* 去

27、?亭車位 ?W部樓板荷載、行政人員洗手間、可拆卸樓板、24小時冷凝水等客 戶 如 何 判 斷 寫 字 樓 硬 件 品 質客戶對樓盤品質的最直觀的外部體驗公共區(qū)域客戶對樓盤品質的 最直觀的內部體驗平面與空間體現(xiàn)客戶辦公利用 效率及空間舒適度設施設備保障整個建筑局效 率運作配套設施滿足辦公客戶的相關附屬需求細節(jié)處理滿足客戶特殊需求， 體現(xiàn)人性關懷外立面參考1）開放、透明一一現(xiàn)代企業(yè)的第一特性。?現(xiàn)代企業(yè)是開放的，因此可以獲得高度優(yōu)化的人才組合。?現(xiàn)代企業(yè)是透明的，因此沒有明爭暗斗的企業(yè)內耗，只有清晰 的工作規(guī)程、明確的工作目標、良好的經(jīng)營效益。?適應這一現(xiàn)代元素的建筑空間也就是開放透明的空間。由此

28、建議：本案產(chǎn)品空間規(guī)劃為無隔斷的開放性空間，外立面為通透性較強 的大開間落地玻璃，最大限度地展現(xiàn)通透性。效果分析：開放性的空間更能滿足企業(yè)個性的張揚；大開間落地鋼化玻璃的應用可有效提升產(chǎn)品檔次， 降低價格阻 力；使得建筑外觀華麗、尊貴；2）簡約一一現(xiàn)彳t的時尚元素；打造現(xiàn)代簡約的開放空間現(xiàn)代的社會物流加快，信息提速。人們已沒有太多時間去體會舞 文弄墨的豪情、吟詩頌詞的雅性、花前月下的浪漫、午后陽光的悠閑。 他們要忍受太多的工作壓力，適應太快的社會節(jié)奏，因此簡約便成為 首當其沖的選擇。由繁雜蛻變?yōu)楹喖s，便捷、時尚觸手，一切自然水 到渠成。由此建議:本案外立面設計造型應注重表達時尚的簡約特性， 簡

29、約的立面、簡約線條、簡約的結構。效果分析：本案外形設計簡單，如按傳統(tǒng)方法裝飾勢必造成建筑陳舊落伍；簡單的外形設計為簡約的外觀裝飾提供了良好的基礎， 可有效節(jié)省成本投入；簡約的外觀明快，蘊含著現(xiàn)代的元素，從而使本案的內涵與外延得到高度統(tǒng)一；單幢樓宇外立面參考：建議：本項目采用全玻璃幕墻，并在外立面上突出豎向線條,增加項目的梃拔感：同時可以將充足的陽光和景觀帶入室內. 一定會受廣大客戶的親睞。大堂參考?多數(shù)客戶在一進入大堂五秒內，就對大整個寫字樓的品質作出直觀 的判。?在一層設計有入戶精裝大堂，挑高6米左右，體現(xiàn)一定的檔次和良 好的辦公環(huán)境。?電梯廳和走道內應考慮充足的照明，裝飾色彩建議采用暖色調

30、。戶型參考1）市場分析考慮：從沈陽市2007年公寓（寫字間）的供銷情況來看，41-70平方 米的供應量、消化量都是最大的，是市場的主流產(chǎn)品，其他面積段供 應量較小，需求量也是非常小。本項目的體量較小，且位于北行繁華 商業(yè)地帶，其經(jīng)濟、地段決定產(chǎn)品的單價沖擊力高，因此在戶型面積 配比中應以小面積為主導，以降低產(chǎn)品的總售價來刺激購買力， 應主要圍繞主流產(chǎn)品進行定位本區(qū)域內寫字間租賃市場需求主力面積段是50-120 nf,其中50-100 itf更符合市場的需求；2）戶型分割建議：?戶型面積：以55110 m2為主力（針對銷售單元考慮）?建議采用框架結構，易于按照不同客戶需求進行自由分割。3）風格特

31、點一一健康，現(xiàn)代企業(yè)的需求，也是現(xiàn)代人本需求的首要 特性。?現(xiàn)代的企業(yè)是健康的、向上的、活力的，因為這些得以壯大， 具備可持續(xù)發(fā)展的無窮潛力。?積極向上的企業(yè)需要有健康心態(tài)的員工。?健康的員工需要有健康自由的空間環(huán)境。由此建議：- 倡導健康辦公的新模式?在空間規(guī)劃上確保3.3米的層高，讓空氣得到更好的分層排布?注重自然通風，讓建筑的南北優(yōu)勢得到最大發(fā)揮；?注重采光，最大限度利用自然光辦公；?注重勞逸結合，在大廈專門設置健身房，臺球館、乒乓球館，讓 白領在工作之余放松心情，改善一下心肺功能，增強并保持良好 的體魄。4）智能化Studio辦公環(huán)境參考圖例商務會議配套參考建議設立商務會客廳：提供包括

32、視訊會議廳、VIP會議室等可為企業(yè)提供商務展示、商務會議、商務聚會的活動空間，供入駐創(chuàng)意型 企業(yè)和藝術工作室自由選擇。更好的為創(chuàng)意型企業(yè)提供商務個性化服 務。硬件設備：提供電子會議、多媒體會議、顯示系統(tǒng)、擴聲系統(tǒng)、 數(shù)字會議、同聲傳譯、中控系統(tǒng)、視頻切換 ，等多方面的技術支持及 咨詢。商務會議參考圖例:其他硬件配套參考1）區(qū)域中央空調：采用技術水平較高的吸收式空調設備，為入駐企 業(yè)提供舒適的辦公環(huán)境。2）換新風系統(tǒng)：引入新風系統(tǒng)，保證隨時擁有新鮮空氣，創(chuàng)造一種 健康的自然空間。3）斷橋隔熱鋁金窗：可節(jié)能30%-40%,可降低噪音3050分貝, 抗風壓、氣密性、水密性、防火性能全面優(yōu)越。50%左右。4）外墻保溫體系：提高保溫隔熱性能，可節(jié)約能源 5）直飲水系統(tǒng)：新鮮、健康的純凈水直接入戶第五部分：類比性項目比較分析海麗德盛世晶典1）項目概