1、新一輪樓市調(diào)控周年盤點(diǎn)啟動(dòng)于去年底的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控，將屆一年。這一輪調(diào)控因其層次之高、手段之多、措施之嚴(yán)而被業(yè)內(nèi)人士稱為“史上最嚴(yán)厲”。梳理期間的政策脈絡(luò)、市場(chǎng)變化會(huì)發(fā)現(xiàn)：本輪調(diào)控不僅嚴(yán)，也更加完善，不僅有速度，也更講耐力，有望對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性回歸和健康發(fā)展帶來深遠(yuǎn)影響。 （半月談201020期）1漫畫：新“國(guó)十條”控制房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)2有保有壓穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期在實(shí)體經(jīng)濟(jì)受國(guó)際金融危機(jī)影響而陷于困境時(shí)，房地產(chǎn)卻借著信貸的寬松、地方的倚重等因素，逆勢(shì)走出“小陽春”行情，短期內(nèi)迅速?gòu)膹?fù)蘇走向回暖，局部還出現(xiàn)過熱苗頭。從2009年3月起，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋售價(jià)環(huán)比連漲9月，且漲幅逐月擴(kuò)大。漲勢(shì)從一線

2、城市向二三線城市蔓延，全國(guó)樓市普漲一片，一些重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)接連創(chuàng)下歷史新高。令人擔(dān)憂的情況引起了決策層的高度重視。2009年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確房地產(chǎn)調(diào)控的思路：一方面要發(fā)揮房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用，另一方面也要控制房?jī)r(jià)的過快上漲。調(diào)控措施隨即具體化。12月14日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。3上述綜合手段主要有四方面：供應(yīng)上，“增加普通商品住房的有效供給”；信貸上，“繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房”；監(jiān)管上，“繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理”

3、；保障性住房上，“繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)”?？傊攸c(diǎn)是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭。隨后，2010年1月，“國(guó)十一條”出臺(tái)。猜測(cè)多時(shí)的二套房貸政策塵埃落定，“二套房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”。同時(shí)，在完善土地出讓方式、遏制央企國(guó)企房地產(chǎn)4沖動(dòng)、嚴(yán)格信貸資金和“熱錢”監(jiān)管等方面，也進(jìn)一步釋放了清晰的信號(hào)。目標(biāo)直指“高房?jī)r(jià)” 正當(dāng)樓市調(diào)控持續(xù)進(jìn)行時(shí)，今年3月15日一天之內(nèi)北京同時(shí)冒出的三幅央企競(jìng)得高價(jià)地塊深深刺激了各方的神經(jīng)。三天之后，國(guó)資委明確提出要求：78家不以房地產(chǎn)業(yè)為

4、主業(yè)的央企“在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作后必須退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”。第二波調(diào)控政策接踵而至，在短短幾天里連出重拳。4月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求提高二套房貸首付比例到50%；4月17日，國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知，要求商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款。這些緊縮性的政策都被認(rèn)為是直接針對(duì)炒房客的嚴(yán)厲措施。 5“限購(gòu)”打擊炒房6值得一提的是，此次調(diào)控除出手快之外，還呈現(xiàn)出諸多亮點(diǎn)：一是嚴(yán)控銀根、精確打擊投資投機(jī)性需求，力度之大前所未有，且卡緊房企融資的各種通道，使房企壓力空前，除加快開工、銷售外別無

5、他法；二是放寬地根，今年住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量超過前5年年平均量的兩倍多，保障性住房、政策性住房用地的計(jì)劃供應(yīng)量終于達(dá)到了此前三令五申的70%的比例，堪稱驚喜；三是建立考核問責(zé)機(jī)制，將“穩(wěn)房?jī)r(jià)”和“住房保障”上升到影響社會(huì)穩(wěn)定和發(fā)展的高度，形成對(duì)政府的責(zé)任追究機(jī)制。新“國(guó)十條”等措施出臺(tái)實(shí)施之后，一些城市的供應(yīng)量明顯增加，一些樓盤加緊推出新房源；投資投機(jī)性需求有所退場(chǎng)，炒房族迅速減少；居高不下的房?jī)r(jià)總體呈現(xiàn)松動(dòng)跡象，久違的打折降價(jià)等手段重回7市場(chǎng)；成交規(guī)模明顯縮減，市場(chǎng)呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)。市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)理性回歸的預(yù)期有所加強(qiáng)。地方細(xì)則齊“出鞘”“限購(gòu)令”席卷樓市新“國(guó)十條”出臺(tái)之后的5個(gè)多月，樓市總體

6、上呈現(xiàn)積極變化。但調(diào)控仍面臨諸多不確定性。比如，一些炒房者從重點(diǎn)城市退出后，有向二三線城市轉(zhuǎn)移的苗頭；一些銀行在實(shí)施政策過程中，也有多種“打擦邊球”的可能性。9月29日，相關(guān)部委再出“國(guó)五條”，明確要求各地“立即研究制定貫徹落實(shí)國(guó)十條文件的實(shí)施細(xì)則”。各地調(diào)控細(xì)則隨即紛紛“出鞘”。實(shí)施“限購(gòu)”。目前，已有北京、深圳、廈門、上海、寧波、福州、杭州、南京等多個(gè)城市提出了“限購(gòu)令”。在深圳，“本市居民家庭限購(gòu)兩套、符合條件的外來居民限購(gòu)一套”。8上海暫定所有居民只能新購(gòu)一套商品住房（含二手存量住房）。中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟對(duì)此分析，此前不少城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性供應(yīng)不足、投資投機(jī)性需求趨于活躍

7、的情況，此時(shí)，行政干預(yù)是市場(chǎng)機(jī)制有效的補(bǔ)充，十分有必要?？ňo信貸。各地細(xì)則均明確，各商業(yè)銀行上調(diào)購(gòu)房首付款比例，暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款?！叭追俊蓖ＹJ政策原只是在部分房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市實(shí)行，現(xiàn)在則擴(kuò)大至全國(guó)。此招有望防止樓市“熱錢”轉(zhuǎn)向二三線城市炒高房?jī)r(jià)。保障“基本”。新一輪調(diào)控要求各地“將確定的保障性住房、棚戶區(qū)改造住房、公共租賃住房和中小套型普通商品住房年度建設(shè)任務(wù)落實(shí)到地塊”、“沒有完成上述住房供地計(jì)劃的地方，不得向大戶型高檔住房建設(shè)供地”。上海市住房保障和房屋管理局局長(zhǎng)劉海生表示，上海將確保今后5年每年新增保障房20萬套，超過目前上海商品住房年銷量的一半。9此外，各地還根據(jù)

8、實(shí)際做出了“自選動(dòng)作”。比如，上海、杭州等地強(qiáng)調(diào)了根據(jù)房?jī)r(jià)高低確定土地增值稅預(yù)征率，南京規(guī)定“新建商品房申報(bào)價(jià)格3個(gè)月內(nèi)不得調(diào)高”等。陳晟指出，此輪調(diào)控主要還是過去政策的延續(xù)，但用指標(biāo)化的方式消除了許多“模糊地帶”和執(zhí)行中討價(jià)還價(jià)的余地，清晰地強(qiáng)化了政府抑制投資投機(jī)性需求、滿足基本住宅需求的態(tài)度和決心。政策落地，立竿見影。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，10月首周監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，有28個(gè)新建商品住宅成交面積環(huán)比下降，最大的降幅達(dá)到75%。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)信息顯示，10月第一周，全市新建商品房（不包括經(jīng)適房和限價(jià)房）網(wǎng)簽量環(huán)比下降64%。10不過，以往的事實(shí)證明，樓市調(diào)控是場(chǎng)“耐力賽”。第一波攻勢(shì)之后，市場(chǎng)走向如何還有待觀察。中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄認(rèn)為，各地調(diào)控細(xì)則出臺(tái)對(duì)走向過熱的樓市會(huì)有一定抑制作用，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期也會(huì)放慢。知名國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾近期預(yù)測(cè)，未來12個(gè)月內(nèi)，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商可能面臨主要城市房?jī)r(jià)再下降多達(dá)10%的局面；但鑒于很多開發(fā)商的財(cái)務(wù)和流動(dòng)性狀況處