1、交易價格理論價格指經(jīng)濟學假設的“經(jīng)濟人評估價格指由特地的機構(gòu)和人員，依成2）按土地價格形成方式分類土地價格概念第三局部地價理論第一章土地價格考試大綱要求：一，土地價格的概念（一）考試目的測試應考人員對土地價格理論的基本內(nèi) 涵，基本特征及類型的理解及駕馭程 度。（二）考試范圍土地價格概念土地價格的內(nèi)涵及外延我國土地價格的形式土地價格的主要特征土地價格是權(quán)益價格土地價格不由生產(chǎn)本錢確定土地價格主要由土地需求確定土地價格呈上升趨勢土地價格具有明顯的地域性土地價格的類型按土地權(quán)利分類：土地全部權(quán)價格, 運用權(quán)價格，租賃權(quán)價格，抵押權(quán)價 格和其他他項權(quán)利價格按土地價格形成方式分類：交易價 格，理論價格，

2、評估價格等 按政府管理手段分類：申報地價， 公告（示）地價等（4）按土地價格表示方法分類：土地總 價格，單位面積價格，樓面地價等 按土地的存在形態(tài)分為：生地價格, 熟地價格，毛地價格，凈地價格 （6）按土地交易的方式分為：拍賣價格, 招標價格，協(xié)議價格，掛牌價格 按土地價格運用目的分為：買賣價 格，租賃價格，抵押價格，課稅價 格，征地價格等（8）其他一些劃分方法形成的土地價格我國土地價格的主要類型我國土地價格理論的開展歷史（三）考試基本要求駕馭：土地價格的定義，土地價格主要 特征和我國土地價格的內(nèi)涵；熟識：不同分類方式下的土地類別，我 國土地價格的主要類型及土地價格的影 響因素；了解：我國土地

3、價格理論的開展歷史。二，本章知識匯總：1 土地價格概念：從內(nèi)涵上看，土地價格事實上是土地經(jīng) 濟價值的反映，是為購買獲得土地預期 收益的權(quán)利而支付的代價，即地租的資 本化。購買土地事實上是購買土地的權(quán) 利，也是購買確定時期的土地純收益， 土地純收益現(xiàn)值的總和就表現(xiàn)為土地價 格。不同的土地權(quán)利價格因帶給購買者 的收益不同而不同，在實際中表現(xiàn)為全 部權(quán)價格，運用權(quán)價格，抵押權(quán)價格 等價格形式。我國土地價格的含義不同于一般土地私 有制國家，我國實行土地公有制，土地 價格是取得多年土地運用權(quán)時支付的一 種代價，而不是土地全部權(quán)的價格。它 是以土地運用權(quán)出讓，轉(zhuǎn)讓為前提， 一次性支付的多年地租的現(xiàn)值總和，

4、是 土地全部權(quán)在經(jīng)濟上的一種實現(xiàn)形式， 僅是土地全部權(quán)價格的一局部。但由于 我國土地運用年期較長，一般都在50 年左右，而且在運用期間也同樣擁有轉(zhuǎn) 讓，出租，抵押等權(quán)利，又類似于土 地全部權(quán)，因此，在估價程序及方法上 及土地私有制國家又是相像的。土地價格的主要特征1. 2 土地價格的主要特征1）土地價格是權(quán)益價格土地不具移動性，其可轉(zhuǎn)移的并非土地 本身，而是該土地的權(quán)利和收益。誰獲 得了土地權(quán)益，誰就可以從這塊土地收 獲產(chǎn)品和服務，這種產(chǎn)品和服務的獲得 都是以土地權(quán)利的限定為基礎。因此土 地買賣實質(zhì)上是土地權(quán)益的買賣。土地 價格是土地權(quán)利和收益的購買價格。土地價格不由生產(chǎn)本錢確定 土地價格不是

5、土地本錢的貨幣表現(xiàn)，不 依生產(chǎn)本錢定價。由于土地是一種自然 物，不是人類勞動的產(chǎn)物，所以沒有價 值，自身無所謂生產(chǎn)本錢；并且人類長 期的土地利用過程中所固化在土地中的 勞動，缺乏以表現(xiàn)其價格，現(xiàn)實中土地 的開發(fā)本錢，主要是土地的投資及回收 及其應得投資收益，實質(zhì)是地價的附 加。因此土地價格不由生產(chǎn)本錢確定。土地價格主要由土地需求確定 及一般商品的價格確定一樣，土地價格 也受土地市場的供應及需求共同確定。 但是從宏觀上看，土地的自然供應是確 定的，土地經(jīng)濟供應的彈性很小，而社 會經(jīng)濟開展和人口增加引致對土地的需 求會不斷變化，因此從長遠和總體上 看，需求是影響地價的主要方面。土地價格呈上升趨勢首

6、先，隨著社會經(jīng)濟的開展和人口不斷 增加，由于土地的稀缺性，其供應彈性 很小，對土地的需求總是持續(xù)增加的， 致使地價不斷上漲；其次，社會經(jīng)濟的 開展也就意味著高技術(shù)，高投資的產(chǎn) 業(yè)日趨興旺，工人的勞動支出在生產(chǎn)成 本中的比重日趨縮小，從而整個社會的 資本有機構(gòu)成的提高，使得社會平均利 潤率下降，導致利潤有下降的趨勢，從 而使地價呈上升勢態(tài)。土地價格具有明顯的地域性 在地區(qū)性市場之間，因為土地位置的固 定性，土地無法像其他商品那樣可以到 處移動，致使地價具有明顯的地區(qū)性特 征，各地域土地市場之間，很難相互影 響，不能形成統(tǒng)一的市場價格；即使在 同一地區(qū)城市內(nèi)，土地的位置差異也確 定了土地價格個別性

7、明顯，難以標準 化，因而土地價格千差萬別。土地價格的類型1. 3 土地價格的類型1）按土地權(quán)利分類土地全 部權(quán)價 格是一種土地全部權(quán)轉(zhuǎn)移價 格，或說為買斷價格。土地運是在確定期限中擁有土地的用權(quán)價運用權(quán)，收益權(quán)所形成的一格種價格。土地租指租賃期內(nèi)客觀市場土地租賃權(quán)價賃價格及實際土地租賃價格格之間差額的資本化。土地抵指抵押土地的清算價格扣除押權(quán)價抵押土地負債總額，稅金及格拍賣費用后的余額。其他他項權(quán)利價格：如地上權(quán)，地役權(quán)，空間利用權(quán)價格等3）按政府管理手段分類申報地 價由土地全部人或運用人向有 關(guān)機關(guān)申報的地價公告是政府定期公布的地價，它（示）地一般是征收土地增值稅和征價用土地補償?shù)囊罁?jù)4）按

8、土地價格表示方法分類地價一總格指某一宗土地的整體的價格位積格 單面價簡稱單價，指單位土地面積的 土地價格樓面 地價土地單價的一種表示方法，以 單位建筑面積來表示土地單價其中：在通常狀況下，樓面地價是依據(jù) 建筑面積均攤的土地價格。在這種狀況 下，樓面地價及土地總價的關(guān)系為： 樓面地價=地總價/總建筑面積 由此公式可以找到樓面地價，土地單 價，容積率的關(guān)系：樓面地價=（土地總價/總建筑面積）* （土地總面積/土地總面積）=土地單價/容積率相識樓面地價的作用特別重要，在現(xiàn)實 中，樓面地價往往比土地單價更能反映 土地價格水平的高低。注：容積率=總建筑面積/建筑用地面 積5）按土地的存在形態(tài)分類指已完成

9、土地運用批準手續(xù)，而 生+由未進行或局部進行基礎設施配套 去裝開發(fā)和土地平整的正常市場條件 仙怡下，確定年期的土地運用權(quán)價格。熟地指完成了土地開發(fā)等基礎設施建 價格設，具備建設條件的正常市場條 法評估地價時正確理解本錢的涵義，剔 除不合理的本錢工程，精確評估地價。6. 1 土地供應第6章土地市場理論一，大綱要求：(一)考試目的測試應考人員對土地市場理論的理解駕 馭程度。(二)考試范圍土地供應土地供應的特征土地供應的方式土地需求土地需求的特征 土地需求的種類 3. 土地供需平衡原理 (三)考試基本要求 駕馭：土地供應及需求的特征； 熟識：土地供應種類及方式，土地需求 的種類及方式，土地供需平衡原

10、理； 了解：我國土地供需關(guān)系的特點。二，知識點講解市場，就是商品交易的場所，從實質(zhì)上 講，是商品交換中發(fā)生的經(jīng)濟關(guān)系的總 和。土地市場就是指土地在流通過程中 發(fā)生的經(jīng)濟關(guān)系的總和。6. 1, 土地供應1,涵義：土地供應是指在確定的技術(shù) 經(jīng)濟條件下，人類可利用的各種土地資 源的數(shù)量，包括已利用的和未利用的后 備資源儲量的總和。土地的供應按其性 質(zhì)可分為自然供應和經(jīng)濟供應兩個方 面。2 , 土地供應的特征(1)土地的自然供應的數(shù)量是固定不變 的，其彈性為零。土地的經(jīng)濟供應是有彈性的。3, 土地供應的方式3, 土地供應的方式1)自然供應：指土地自然固有的可供人 類利用的局部。為此，土地的自然供應 又

11、稱為土地的物理供應或?qū)嵸|(zhì)供應，它 是指地球供應人類可利用的土地的數(shù) 量，這個數(shù)量包括已被利用的土地資源 和將來可供利用的土地資源，即后備土 地資源。制約土地自然供應的因素主要有：相宜于人類生產(chǎn)生活及動植物生長的 氣候條件及地形，地貌條件；可供人類生活的物品和生產(chǎn)必需的資 源，如礦產(chǎn)資源，水資源等；交通運輸條件：通過某種交通工具可 以到達。2)經(jīng)濟供應：指土地以自然供應為基 礎，在自然條件允許的范圍內(nèi)，投入勞 動開發(fā)以后，成為人類可直接用于生產(chǎn), 生活各種用途土地的有效供應。土地的 經(jīng)濟供應是有彈性的。在人類利用土地的過程中，隨著人口的 增加和經(jīng)濟社會的開展，擴大土地經(jīng)濟 供應的活動持續(xù)不斷地進

12、行著。土地經(jīng) 濟供應的增加不僅包括總量的增加，而 且還包括某種用途土地隨著利用效益的 提高在數(shù)量上的增長，以及確定面積土 地上產(chǎn)出的增長。前兩者是土地經(jīng)濟供 應的直接增加，后者是土地經(jīng)濟供應的 間接增加。影響土地經(jīng)濟供應的因素很多，主要有：土地的自然供應量。人們利用土地的知識和技術(shù)水平。交通運輸條件。交通運輸條件改善， 可使原來不便利用的土地易于接近，且 運輸本錢降低，因而增加土地的經(jīng)濟供 應。土地利用的集約化程度。一般來說利 用集約程度愈高的土地，其經(jīng)濟供應亦 隨之增加。提高土地利用集約度是增加 土地經(jīng)濟供應的重要手段。社會需求。土地社會需求的變動將促 使土地利用的改變，從而促使土地經(jīng)濟 供

13、應的改變。土地自然供應及經(jīng)濟供應的關(guān)系土地的自然供應和經(jīng)濟供應既有聯(lián)系又 有區(qū)分：(1)土地自然供應是土地經(jīng)濟供應的 基礎，土地經(jīng)濟供應只能在自然供應的 范圍內(nèi)變動。土地自然供應是針對土地能否滿 足人類生產(chǎn)，生活及動植物生長須要 而言的，而土地的經(jīng)濟供應那么主要是針 對土地具體的不同用途而言的，現(xiàn)在人 類特殊重視耕地或糧食用地的經(jīng)濟供 應。土地的自然供應在相當長的時間 內(nèi)是確定的，無彈性的，而土地的經(jīng) 濟供應是變化的，有彈性的，并且不 同用途土地的供應彈性也是不同的。(4)人類難以或無法增加土地的自然 供應，但可以在自然供應的基礎上增加 土地經(jīng)濟供應。6. 2 土地需求2, 土地需求土地的需求

14、，是指人類為了生存和發(fā) 展，利用土地進行各種生產(chǎn)和消費活動 的需求。人類要生存開展，就須要土地 作為生存場所，須要利用土地生產(chǎn)糧食, 衣料等。土地需求的特征土地需求是一種引致需求，或者說是一 種派生需求，是由于對土地產(chǎn)品的需求 才有對土地的需求。人類對土地的需 求，是人們對生活資料的需求所引起 的；人們對生活資料的種類，數(shù)量和 質(zhì)量的需求多少或者高低，直接影響著 土地需求的程度。影響土地需求的因素主要有：人口變動。人口增加將導致對土地需 求的增加，人口增長自然就要求增加食 物和各類住，行場所和用地，進而對 增加各類用途土地的需求。經(jīng)濟開展狀況。經(jīng)濟景氣，對土地的 需求增加。人類利用土地的知識和

15、科技水平。利 用土地的知識越多，科技水平越高，土 地需求就會增加。土地需求的種類土地需求的種類農(nóng)業(yè)用地需求人類須要農(nóng)業(yè)用地為人類生產(chǎn)食物， 衣料及其他原料，其中最重要的是食物 和衣料。隨著現(xiàn)代化纖工業(yè)的出現(xiàn)及發(fā) 展，人類從土地上直接獲得衣料的須要 逐步減少。在人類對農(nóng)業(yè)用地的需求 中，占第一位的是耕地需求，其次還有 林地，草地等方面的需求。據(jù)有關(guān)專家探討，現(xiàn)在影響耕地需求的 因素，主要有人口， 土地生產(chǎn)率，國 民經(jīng)濟開展狀況等。人口增長，新型 工業(yè)的出現(xiàn)，國民經(jīng)濟的開展等都客 觀的要求有增加更多的耕地供應原料， 但總的來說，雖然人類對耕地的需求是 不斷增加，但耕地數(shù)量卻始終在減少。 緣由之一在

16、于，現(xiàn)有耕地的自然狀況和 交通條件都比擬好，其他各方面對土地 的需求都往往在耕地上做文章。因此， 保護耕地，限制耕地占用速度，成為中 國土地管理工作的當務之急。人類對林地的需求，主要是兩個方面， 一是對木材的需求，二是利用森林的生 態(tài)功能。在自然界中，森林是最大的生 態(tài)因子，它在維持生態(tài)平衡方面起著不 可替代的作用，具有降低風速，涵養(yǎng)水 源，凈化空氣，調(diào)整大氣環(huán)流，減少干 旱，洪澇災難等生態(tài)功能。對草地的需求，不只為它能為開展飼養(yǎng) 業(yè)供應牧場和飼料，生產(chǎn)畜產(chǎn)品，更重 要的還在于它能保護土地資源，維護生 態(tài)平衡。草地在城市及耕地四周主要起 著防風固沙，涵養(yǎng)水源，凈化空氣， 維護良好生態(tài)環(huán)境的作用

17、。非農(nóng)業(yè)用地需求人類除了對農(nóng)業(yè)用地的需求外，還有發(fā) 展工業(yè)，商業(yè)，交通，科學教化， 醫(yī)療衛(wèi)生，文化消遣及住宅建設等多 項需求，滿足這些需求也須要有日益增 多的土地。非農(nóng)用地需求會隨著社會生產(chǎn)力水平的 提高而增加。這主要是由于社會生產(chǎn)力 水平的提高，人們用于生產(chǎn)生活必需品 的勞動所占比重減少，而相應增加了用 于開展奢侈品，消遣等方面的勞動， 兩者之間的聯(lián)系。土地在整體上總量 是基本不變的，各類用地之間必定存在 沖突。非農(nóng)用地增加了，那么農(nóng)業(yè)用地就 要相應減少。而且，土地用途一經(jīng)改 變，再想復原原來用途，須要花費大量 的勞動。為此，在實踐中，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)和改變土地用途，都必需經(jīng)過慎重考 慮，周密

18、規(guī)劃，絕不能隨心所欲，草率 從事。6.3 土地供需平衡原理6. 3 土地供需平衡原理一般商品供求關(guān)系需求：依據(jù)西方經(jīng)濟學觀點，消費者的 購買欲望和支付實力是需求的兩個條 件，僅有購買欲望，只是一種須要，僅 有支付實力，不會引來購買行為發(fā)生， 沒有需求。一般商品的需求量，隨著商 品價格上升而減少，隨著商品價格下降 而增加。供應：指在確定時間內(nèi)，生產(chǎn)者所供應 的商品數(shù)量。一般狀況下，價格越高， 生產(chǎn)者供應的商品就越多，相反，就越 少。土地供求關(guān)系工地供求黃系是意土地經(jīng)濟供應及人們 對某些土地用途需求之間的關(guān)系。因為 自然供應是無彈性的，土地資源的總供 應是受限制的，總供應量有一個極限 值。但由于土

19、地用途具有多樣性，且可 以相互轉(zhuǎn)換，人們可以通過改變土地用 途來增加某種用途的土地供應，以適應 人們對這種用途的土地需求，這種經(jīng)濟 供應可以擴大或減少（有彈性），但最終 受限于總的自然供應量。土地的供求關(guān)系及一般商品的供求關(guān)系 一樣，在自由競爭狀況下，供求關(guān)系確 定土地的價格，土地價格影響土地的供 求關(guān)系。但由于土地具有的自然特性和 經(jīng)濟特性，使得土地的這種供求關(guān)系具 有自身的特殊性。從實踐看，土地供不應求是確定的， 普遍的，而供過于求是短暫的，個別 的。1）,農(nóng)業(yè)用地供求關(guān)系及平衡耕地供 求關(guān)系及平衡耕地供求關(guān)系其基點在于人口對糧食的 需求及滿足程度。耕地買賣頻率很低， 加上農(nóng)產(chǎn)品供求彈性不

20、大，耕地投機行 為較少發(fā)生。因此，對耕地供求關(guān)系的 探討，主要從實物形態(tài)著手，其影響因 素主要是人均占有糧食的影響，假如人 均占有數(shù)量超過其需求，那么耕地的供應 就有可能減少。保證耕地供求平衡在我國現(xiàn)階段要解決 好耕地不斷減少的問題，為此，一是要 讓農(nóng)民自覺珍惜現(xiàn)有耕地，盡量提高土 地生產(chǎn)率；二是解決好糧林爭地沖突； 三是激勵有安排的墾荒以增加耕地面 積；四是提高耕地利用率和生產(chǎn)實力， 間接增加耕地面積；五是加強用地管 理，進一步深化土地管理體制改革，管 好用好耕地。2）非農(nóng)用地的供求關(guān)系及其平衡2）非農(nóng)用地的供求關(guān)系及其平衡當社會經(jīng)濟處于穩(wěn)定狀態(tài)下，非農(nóng)建設 用地的供求也遵循著商品供求的一般

21、規(guī) 律，在確定范圍內(nèi)，土地供求都有確定 的彈性。一般狀況下，地價上升，供應 增加，需求減少，地價下降，那么供應減 少，需求增加。但土地作為一種特殊商品，在很多方面 都有其特殊性，其位置固定不變，自然 供應不變，經(jīng)濟供應彈性也較小，買賣 雙方不能自行確定土地位置和用途，土 地價格受到區(qū)域性，社會，政治局勢, 經(jīng)濟繁華程度等因素的影響很大，因此 非農(nóng)建設用地有時又表現(xiàn)出供求的特殊 性。，在確定范圍內(nèi)的土地由于受到自 然供應總量和各類因素的限制，當超過 供應限度時，不管價格如何上漲，土地 供應也不會再增加。，當土地交易投機現(xiàn)象嚴峻時，投 機者大量購買土地的目的不是為了正常 運用，而是為了倒手賣出以掙

22、取更多的 錢，結(jié)果在一段時間內(nèi)造成隨著土地價 格的上升，土地需求不再隨著土地供應 增加而減少，相反會大幅增加。，土地供求有價無市，即只有土地 供應及價格，沒有需求者；或只有對土 地需求及價格，而沒有土地供應。這兩 種狀況，因為土地價格的及其不合理， 而不能實現(xiàn)土地正常交易，在經(jīng)濟蕭條 和土地供應極不平衡時期會常常出現(xiàn)。 隨著我國城市化進程的加快和經(jīng)濟的持 續(xù)性開展，工業(yè)，商業(yè)和住宅用地的 須要會不斷增加，但這類土地的供應特 別有限，最終必將導致這類土地在高價 位下實現(xiàn)供求平衡。但目前我國經(jīng)濟發(fā) 展水平從總體上說還不很高，人均財寶 仍較低，因此把一般住宅用地價格限制 在居民可以接受的水平上，不放

23、任其他 用地價格隨意攀升，是各級政府須要主 動做好的一項工作。因此，在地價上漲時，假如確因在社會 整體經(jīng)濟增長時期，人們生產(chǎn)和生活須 要所導致，應適當增加土地供應量，以 保持土地供求相對平衡。假如純因土地炒賣，炒買導致土地價 格虛高，這種狀況會從總體上給社會經(jīng) 濟開展帶來危害，大量資金流向地產(chǎn)市 場參及投機行為，對其他經(jīng)濟活動產(chǎn)生 不良影響，政府就應在增加土地供應量 的同時，實行抑制土地炒作的措施。1.1 土地估價的概念第四局部土地估價方法第一章土地估價概念及原那么一，考試大綱要求： 一，土地估價概念 （一）考試目的 測試應考人員對土地估價的定義，作 用及現(xiàn)實意義理解及駕馭程度。（二）考試范圍

24、土地估價的定義土地估價的作用及現(xiàn)實意義土地估價的運用方向我國土地估價的產(chǎn)生背景和開展過 程（三）考試基本要求駕馭：土地估價的定義，作用； 熟識：土地估價的現(xiàn)實意義，土地估價 的運用方向；了解：我國土地估價的產(chǎn)生背景和開展 過程。二，土地估價的原那么（一）考試目的測試應考人員對土地估價原那么內(nèi)涵的理 解及駕馭程度。（二）考試范圍土地估價原那么 預期收益原那么 替代原那么 最有效利用原那么 （4）供需原那么 就勞遞增遞減原那么 貢獻原那么 變動原那么 （8）合法原那么不同估價原那么適用范圍及留意點土地估價各原那么的理論依據(jù)和產(chǎn)生 背景（三個考試基本要求駕馭：土地估價原那么內(nèi)涵；熟識：土地估價各原那

25、么的適用范圍及留 意點；了解：土地估價各原那么的理論依據(jù)和產(chǎn) 生背景。二，本章知識匯總1. 1 土地估價的概念1,概念：土地估價就是估價人員依據(jù) 土地估價的原那么，理論和方法，在充 分駕馭土地市場交易資料的基礎上，依 據(jù)土地的經(jīng)濟和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì) 量，等級及其在現(xiàn)實經(jīng)濟活動中的一 般收益狀況，充分考慮社會經(jīng)濟開展， 土地利用方式，土地預期收益和土地利 用政策等因素對土地收益的影響,綜合 評定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利 狀態(tài)下某一時點的價格的過程。土地估價必需依據(jù)土地估價的原理和方 法。土地估價必需依據(jù)足夠的土地市場 資料，土地價格的形成最終取決于土地 交易雙方。土地估價必需考慮政府土

26、地 政策的影響。土地估價要充分了解評估 對象地塊的各種權(quán)利狀況。土地估價所 評估出的地價是該地塊某一時點的價 格。2,作用及意義2 作用及意義：總體的說，土地油價的作用和意義有以 下幾點：1）有助于土地交易的順當進行。2）有助于企業(yè)投資決策。土地作為一 種重要的生產(chǎn)要素，常常是企業(yè)決策的 主要目標之一。3）有助于土地市場的完善。4）有助于土地市場管理。3, 土地估價的運用方向：1）為國有土地運用權(quán)出讓（包括國有土 地運用權(quán)招標，拍賣，掛牌出讓價格 評估），轉(zhuǎn)讓，租賃，收回，收購 儲藏，作價入股，清產(chǎn)核資等供應地 價參考；2）為集體土地全部權(quán)征收補償，集體 土地運用權(quán)作價人股和轉(zhuǎn)讓等供應地價 參

27、考；3）為土地運用權(quán)抵押供應地價參考； 4）為企業(yè)設立，重組，改制，上市, 增資擴股，產(chǎn)權(quán)交易，資產(chǎn)置換， 合并，分立，破產(chǎn)，關(guān)閉，清算等 經(jīng)濟活動供應地價參考；5）確定和更新城鎮(zhèn)基準地價，標定地 價；6）實現(xiàn)城市地價動態(tài)監(jiān)測； 7）對農(nóng)用地進行分等定級； 8）確定農(nóng)用地綜合區(qū)片價； 9）為土地增值稅等有關(guān)不動產(chǎn)稅費征 收供應地價參考；10）為土地抵押，發(fā)行土地債券等土 地融資供應參考11）為司法鑒定供應地價參考。4,我國土地估價的產(chǎn)生背景和開展過 程自20世紀80年代后期，原國家土地管 理局就在全國范圍內(nèi)逐步建立土地估價 制度，要求各城市必需開展土地定級和 基準地價評估，并對政府出讓土地運用

28、 權(quán)進行交易底價評估。隨著我國城鎮(zhèn)土地運用制度的改革和土 地進入市場進行轉(zhuǎn)讓交易，客觀上對土 地估價中介服務業(yè)務提出了客觀須要， 特殊是1986年土地管理法公布 后，土地估價中介服務有了更快的發(fā) 展。隨著市場化改革的進展，對原為劃 撥土地的存量建設用地，須要通過市場 機制進行重新配置；國有企業(yè)改革和戰(zhàn) 略性結(jié)構(gòu)調(diào)整中土地資產(chǎn)須要重新盤 活；農(nóng)用地市場開始形成，農(nóng)村集體建 設用地市場已經(jīng)發(fā)育；各級政府逐步提 高了土地出讓過程中的招標，拍賣比 例，等等。這些市場化取向的改革都對 土地估價中介服務提出了更多的市場需 求，客觀上要求土地評估中介服務業(yè)務 的拓展。為適應市場上的客觀要求， 1993年，原

29、國家土地管理局制定了土 地估價師資格考試暫行方法，規(guī)定對 土地估價師資格實行全國統(tǒng)一考試。 現(xiàn)在，土地估價已介入絕大多數(shù)土地交 易，如土地的出讓，轉(zhuǎn)讓，抵押，企 業(yè)股份制改革，房產(chǎn)買賣等，農(nóng)村土地 也已開展基準地價評估和征地區(qū)片價評 估。通過對城鄉(xiāng)土地基準地價評估和標 定地價評估，為地價管理部門制定地價 政策和對土地交易價格進行宏觀調(diào)控供 應依據(jù)。1.2 土地估價原那么L2土地估價原那么土地價格是由土地的效用，相對稀缺 性和有效需求三者相互作用，相互影 響形成的。我們在探討土地估價方法之 前，首先要駕馭土地估價的基本原那么， 以此為指南，仔細分析影響土地價格的 因素；敏捷運用各種土地估價方法，

30、對 土地價格做出最精確的推斷。1,預期收益原那么土地的價格受預期收益形成因素的變動 所左右。所以，土地投資者是在預料該 土地將來所能帶來的收益或效用后進行 投資的。這就要求估價者必需了解過去 的收益狀況，并對土地市場現(xiàn)狀，發(fā) 展趨勢，政治經(jīng)濟形勢及政策規(guī)定對 土地市場的影響進行細致分析和預料， 精確預料該土地現(xiàn)在以至將來能給權(quán)利 人帶來的利潤總和，即收益價格。預期收益的估算對土地估價中的地區(qū)分 析，交易實例價格的檢查，純收益及 還原利率確實定特別重要。在土地估價 實踐中，剩余法估價及收益還原法估價 中土地收益確定，都是預期收益原那么的 具體應用。2,替代原那么依據(jù)市場運行規(guī)律，在同一商品市場

31、中，商品或供應服務的效用相同或大致 相像時，價格最低者吸引最大需求，即 有兩個以上互有替代性的商品或服務同 時存在時，商品或服務的價格是經(jīng)過相 互影響及比擬之后才確定的。土地價格 也同樣遵循替代規(guī)律。某塊土地的價 格，受其他具有相同運用價值的地塊， 即同類型具有替代可能的地塊價格所牽 制。換言之，具有相同運用價值，有 替代可能的地塊之間，會相互影響和競 爭，使價格相互牽制而趨于一樣。因 此，土地估價中的替代原那么可概括如 下：土地價格水平由具有相同性質(zhì)的替 代性土地的價格所確定；土地價格水平是由最了解市場行情 的買賣者按市場的交易案例相互比擬后 所確定的價格；土地價格可通過比擬地塊的條件及 運

32、用價值來確定。在土地估價中常常采納的市場比擬法是 以替代原那么為基礎的。由于在土地估價 時很難找尋到像一般商品那樣性質(zhì)， 條件完全相同的替代品，一般都要進行 時間和土地條件修正后，才能按替代原 那么，采納市場比擬法確定待估地塊價 格。在我國目前的土地估價工作中，基準地 價評估是先評定土地運用價值，進行分 等定級，把土地條件基本一樣的土地歸 為同一等級，在此基礎上再測算其平均 價格；而基準地價系數(shù)修正法評估宗地 價格時.，那么是在基準地價基礎上，通過 待估宗地條件及區(qū)域內(nèi)一般條件的比 較，對基準地價進行系數(shù)修正，評估出 宗地價格。由此可以看出，這事實上都 是替代原那么在估價實踐中的具體運用。 3

33、,最有效利用原那么土地價格是以該地塊的效用最有效發(fā)揮 為前提的。一般狀況下，現(xiàn)在城市內(nèi)的 土地應處于最有效運用狀態(tài)，但很多城 市土地的利用并不確定合理，尤其是我 國的一些城鎮(zhèn)，由于過去長期無償無限 期運用制度，這種現(xiàn)象就更為普遍。 依據(jù)土地價格以其最有效運用為前提的 原那么進行估價時，不應當受現(xiàn)實的運用 狀況所限制，而應對何種狀況下才能最 有效運用作出正確的推斷。例如，市區(qū) 的農(nóng)田，其最正確利用方式并非農(nóng)業(yè)而可 能是居住用地，對此地塊就不能用農(nóng)田 的估價方法來估價。推斷土地是否為最有效運用時，應考慮 的因素是：該地塊的最正確利用方式是什 么；目前的利用方式是否為最有效運 用；假如不是，轉(zhuǎn)換為最

34、有效運用的可 能性如何；最有效運用方式能持續(xù)多久 等。其中最有效運用方式持續(xù)性的判定 至關(guān)重要，因為這直接影響將來的運用 方式及收益量，這里又涉及到預期收益 原那么的運用?？傊?，最有效運用應當以預期收益原那么 和變動原那么為基礎，就過去，現(xiàn)在以 至將來作長遠的考慮后予以確定。4,供需原那么4,供需原那么在完全的自由市場中，一般商品的價 格，取決于需求及供應關(guān)系的均衡點。 需求超過供應，價格隨之提高；反之， 供應超過需求，價格隨之下降，這就是 供求均衡法那么。其成立條件是：供應 者及需求者各為同質(zhì)的商品而進行競 爭；同質(zhì)的商品隨價格變動而自由調(diào) 整其供應量。土地也是一樣，其價格也 是由需求及供應

35、的相互關(guān)系而定。但因 為土地不同于一般商品，具有一些人文 及自然特性，使得它除了遵循上述供求 均衡以外，也遵循其特有的供求規(guī)律。 由于土地具有地理位置的固定性，不 增性，個別性等自然特性，使價格獨 占性較強，需求及供應都限于局部地 區(qū)，供應量有限，競爭主要是在需求方 面進行。即土地不能實行完全競爭，其 價格的獨占傾向性較強。土地需求及供 應的特點如下：需求及供應方都不簡單了解何處有 供應或需求信息。替代性有限。由于成為交易對象的 土地具有個別性，各個地塊都有獨特的 價格，因此其替代性也有限。因此，土地不能僅依據(jù)均衡法那么來確定 價格。尤其在我國城市土地屬國家全 部，市場中能夠流淌的僅是有限年期

36、的 土地運用權(quán)，土地供方主要由國家限 制，這一因素對地價具有至關(guān)重要的影 響。在進行土地估價時，應充分了解土 地市場的上述特性。止匕外，在進行供求 分析時，應考慮時間因素，作動態(tài)分 析。因為現(xiàn)在的供求狀況，常常是在考 慮將來開展狀況而形成的，即從現(xiàn)在思 索將來，因此供需原那么是以預期收益原 那么及下述的變動原那么和競爭原那么為基礎 的。5,酬勞遞增遞減原那么土地投資同樣遵循經(jīng)濟學中的邊際效益 遞減原那么，即增加各生產(chǎn)要素的單位投 入量時，純收益隨之增加；但到達某一 數(shù)值以后，如接著追加投資，其純收益 不再會及追加的投資成比例增加。利用這一原那么，就可找出土地的邊際運 用點，即最大收益點，也可稱

37、為最有效 運用點。因此這一原那么及最有效運用原 那么親密相關(guān)。事實上，在任何給定的條 件下，土地，勞動力，資金，管理 水平之間都存在著確定的最優(yōu)組合，超 過確定限度，每一要素的接著增加，其 收益卻不會相應成比例增加。這一原那么 說明本錢的增加并不確定會使土地價格 增加。6,貢獻原那么按經(jīng)濟學中的邊際收益原那么，衡量各生 產(chǎn)要素的價值大小，可依據(jù)其對總收益 的貢獻大小來確定。對于土地估價，這 一原那么是指不動產(chǎn)的總收益是由土地及 建筑物等構(gòu)成因素共同作用的結(jié)果。其 中某一局部帶來的收益，對總收益而 言，是局部及整體之間的關(guān)系。就土地 局部的貢獻而言，由于地價是在生產(chǎn)經(jīng) 營活動之前優(yōu)先支付的，故土

38、地的貢獻 具有優(yōu)先性和特殊性，評估時應特殊考 慮。估價時，可以利用收益還原法分別 估算土地，建筑物價格，進而評估整 個不動產(chǎn)價格；也可依據(jù)整個不動產(chǎn)價 格及其他構(gòu)成局部的價格，采納剩余法 估算土地價格。因此，貢獻原那么是關(guān)于 局部收益遞增遞減原那么的應用，也是收 益還原法和剩余法估價的基礎。同時，這一原那么還可用于土地或建筑物 的追加投資，不動產(chǎn)的局部改良，改 造等。它可依據(jù)對不動產(chǎn)整體價格的貢 獻大小，推斷追加投資是否適當；又可 應用這一原那么推斷最有效運用的上升程 度，即將現(xiàn)在的最有效運用及投資后的 最有效運用相互比擬，以確定純收益最 大點。7,變動原那么土地價格是各種地價形成因素相互作用

39、 的結(jié)果。而這些價格形成因素常常處于 變動之中，所以土地價格是在這些因素 相互作用及其組合的變動過程中形成 的。在土地估價時，必需分析該土地的 效用，稀缺性，個別性及有效需求， 以及使這些因素發(fā)生變動的一般因素， 區(qū)域因素及個別因素。由于這些因素都 在變動之中，因此應把握各因素之間的 因果關(guān)系及其變動規(guī)律，以便依據(jù)目前 的地價水平預料將來的土地價格。因此 變動原那么及預料原那么親密相關(guān)。在土地 估價中，不僅要對將來的地價變動作出 精確預料，同時也要對所采納的地價資 料按變動原那么修訂到估價期日的標準水 平，才能精確合理地估價。8,合法原那么合法原那么是指土地運用權(quán)價格評估必需 以估價對象的合法

40、利用為前提。由于我 國土地全部制特性，土地流轉(zhuǎn)過程是土 地運用權(quán)的流轉(zhuǎn)，土地運用權(quán)的取得， 運用年限，利用方式，利用規(guī)劃等方 面有嚴格限制，所以在進行土地運用權(quán) 價格評估時，必需確保估價對象來源合 法，利用合法。同時，土地估價還要 遵循相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。2.1收益還原法第四局部土地估價方法 第二章收益還原法(上) 一，大綱要求： 三，收益還原法 (一)考試目的測試應考人員對收益還原法的基本原理 及其應用的理解及駕馭程度。(二)考試范圍.收益還原法概念.收益還原法的基本公式公式的內(nèi)涵公式的表達式公式各變量的含義.收益還原法不同狀況下的公式 (1)預期純收益不變狀況下的公式 (2)預期純收益變化

41、狀況下的公式 (3)還原率變化狀況下的公式 (4)收益年期不同狀況下的公式 (5)不同公式的應用條件.收益還原法估價的基本步驟(1)總收益測算的工程和方法(2)總費用測算的工程和方法(3)不同條件下純收益測算方法還原率的概念，類型，主要影響 因素及確定方法等評估價格計算公式的選擇和估價結(jié) 果確實定. 土地年總收益的概念，測算方法， 不同狀況下總收益的測算。土地年總收益的概念土地年總收益的構(gòu)成及計算方法(3)不同條件下土地年總收益的計算要 求及方法.總費用的測算方法土地年總費用的概念土地年總費用的構(gòu)成及計算方法(3)不同條件下土地年總費用的計算要 求及方法土地純收益的概念及測算方法土地純收益的概

42、念土地純收益的計算方法(3)不同條件下土地純收益的計算要求 及方法土地還原率的概念及其確定方法土地還原率概念土地純收益及土地價格比值調(diào)查確 定還原率(3)平安利率加上風險值調(diào)整確定還原 率(4)投資風險及投資收益率綜合排序插 入確定還原率(5) 土地還原率和綜合還原率，建筑物 還原率的關(guān)系9.收益還原法的適用范圍 (三)考試基本要求駕馭：收益還原法的概念，特點，公 式，估價步驟，應用要求及各種參數(shù) 確定方法；熟識：收益還原法的適用范圍。二，本章知識匯總：2.1收益還原法(-)收益還原法概念1,收益還原法的定義：是在估算土地 在將來每年預期純收益的基礎上，以確 定的還原率，將評估對象在將來每年的

43、 純收益折算為評估時日收益總和的一種 方法。收益還原法是對土地，房屋， 不動產(chǎn)或其他具備收益性質(zhì)資產(chǎn)進行估 價的基本方法。運用此方法在估價時， 是把購買土地作為一種投資，即地價款 作為購買將來假設干年土地收益而投入的 資本。2,收益還原法的的原理.：由于土地具 有固定性，不增性，個別性，永續(xù) 性等特性，運用者在占有某塊土地時， 土地不僅能供應現(xiàn)時的純收益，而且還 能期盼在將來年間源源不斷地接著取 得。當將此項隨時間持續(xù)而能不斷取得 的純收益，以適當?shù)倪€原利率折算為現(xiàn) 在價值的總額(稱為收益價值或資本價 值)時，它即表現(xiàn)為該土地的實質(zhì)價 值。也是適當?shù)目陀^交換價值，這就是 收益還原法的原理。具體

44、表述為：如一宗土地，每平方米每 年可產(chǎn)生1000元的純收益，土地全部 人對此宗土地的純收益只要能以5%的 資本年利率還原即能滿足，那么該全部 者的土地純收益價格應當是每平方米 20000元，即地價=土地年純收益+ 土 地還原率。相當于將20000元貨幣以年 利率5%存入銀行，此人每年得到的利 息及上述一平方米土地的收益等額。因 此，對該土地全部者來講，一平方米土 地及20000元貨幣，其資本價值相等。 (以上是在土地收益，土地還原率每年 不變，且在土地運用年期為無限年狀況 下的表述。)(二),收益還原法不同狀況下的公 式(二),收益還原法不同狀況下的公 式。土地年純收益不變土地還原率不變且大于

45、零，土地運用年 期無限的土地價格計算公式為：式中：P地價格；a一地純收益；i土地還原率。式中：P土地價格；a土地純收益；r土地還原率。土地運用年期有限且其他因素不變 的土地價格計算公式當a每年不變；r每年不變且大于零； 土地運用為n年時，其計算公式如下： 式中：p, a, r含義同前；n運用土地的年期或有土地收益的 年期。土地純收益在假設干年內(nèi)有變化的土 地價格計算公式土地運用年期無限當t年以前（含t年）純收益有變化，其 值為；t年以后純收益無變化，其值為 a； r每年不變且大于零，運用期無限 時，土地價格的計算公式為： 式中：P, a, r含義同前；第i年的純收益；t純收益有 變化的年限。土

46、地運用年期有限當t年以前（含第t年）純收益有變化， 其值為，t年以后純收益無變化，其值 為a, r每年不變且大于零；土地運用 年期為n時，土地價格的計算公式如 下：式中：P, a, r, , t, n含義同 刖。4,將來假設干年后的土地價格的條 件下的計算公式當將來某年的土地價格，而土 地價格的年份以前的純收益有變化（不 變時是特例），r每年不變且大于零時， 土地價格的計算公式如下：.式中：P, , r含義同前：t將來 土地價格的年限；一一將來第t年 的土地價格。5,純收益按等差級數(shù)遞增或遞減的土地價格計算公式5,純收益按等差級數(shù)遞增或遞減的土 地價格計算公式1）土地運用年期無限時的計算公式

47、式中 P a r含義同前.b-純1攵益的等差級數(shù)遞或遞減的 數(shù)額，如純收益第一年為a,那么第二年 為ab,第三年為a2b,第n年為 a（n-l）bo公式中符號，當純收益按 等差級數(shù)遞增時取加號，遞減時取減 號。2） 土地運用年期有限時的計算公式 式中：P, a, r, b, n含義同前。公式中符號的選取，當純收益按等差級 數(shù)遞增時取上面的符號，遞減時取下面 的符號。6,純收益按確定比率遞增或遞減時的 土地價格計算公式土地運用年期無限時的地價計算公 式 式中.p a r含義同前.s-純i攵益晟年遞增或遞虛的比率， 如純收益第一年為a,那么第二年為 a（ls）,第三年為a（l土s）之,第n年 為

48、a（ls）l0公式中的符號，當純收益按等比級數(shù)遞 增時取減號，遞減時取加號。r不變， 遞增時rs,遞減時（）0。土地運用年期有限時的地價計算公 式式中：P, a, r, s, n含義同前。 公式中的符號，當純收益按等比級數(shù)遞 增時取上面的符號，遞減時取下面的符 號。r不變，遞增時rWs, #0 7,純收益，還原率有變化的土地價 格計算公式式中：a分別為將來各年的純收益；rI2,分別為將來各年的還原利率。本公式事實上是收益還原法基本原理的 公式化，即收益還原法公式的最一般形 式。當公式中，n按確定規(guī)律變化 時，可推算出上述六個公式。（三）,收益還原法土地估價的基本 步驟（三），收益還原法土地估價

49、的基本 步驟.確定總收益總收益是指以收益為目的的土地及及此 有關(guān)的設施，勞動及經(jīng)營等要素相結(jié) 合而產(chǎn)生的總收益。計算總收益首先分 析可能產(chǎn)生的各種收益，然后按客觀， 持續(xù)及穩(wěn)定等原那么來確定土地的總收 益。.計算總費用和折舊費，房屋收益或 其他資產(chǎn)的收益等總費用是指為創(chuàng)立收益所投入的直接必 要的勞動費用及資本費用?？傎M用在不 同狀況下，所包含的工程也有所不同， 在計算時，首先要分析可能產(chǎn)生的各種 費用支出，然后在全面分析的基礎上， 計算加總一般正常合理的必要年支出， 即得總費用。.計算土地純收益總收益扣除總費用，房屋折舊費，房 屋收益等，即為純收益。.確定合適的還原率還原率是影響地價高低的重要

50、因素，必 需慎重選擇。一般首先要通過各種途 徑，確定各種可能的還原率，然后再經(jīng) 過綜合分析，比擬，確定可采納的還 原率。.選擇公式求算地價依據(jù)公式適用評估對象和評估目的等條 件，選用相應的計算公式，將純收益用 相應的還原率進行還原，即得土地或房 地產(chǎn)的收益價格。（四），土地年總收益的概念，測算 方法，不同狀況下總收益的測算第四局部土地估價方法 第二章收益還原法（下）（四），土地年總收益的概念，測算 方法，不同狀況下總收益的測算 1,總收益的概念：指以收益為目的的 土地及及此有關(guān)的設施，勞力及經(jīng)營 等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益。2, 土地年總收益的計算方法：依據(jù)土地參及生產(chǎn)經(jīng)營過程的形式和業(yè) 主以

51、土地取得收益的方式不同，總收益 產(chǎn)生的形式有以下幾種狀況：1） 土地租金是指直接通過土地出租，每年獲得租金 收入，包括在土地租賃過程中承租方所 交納的押金或擔保金的利息。2）房地出租的租金是指房地一起出租過程中，出租方從承 租方取得的租金及有關(guān)收益。一般依據(jù) 實際的租賃合同金額和當?shù)氐姆康禺a(chǎn)租 賃市場狀況，確定客觀收益水平。3）企業(yè)經(jīng)營收益是指企業(yè)在正常的經(jīng)營管理水平下每年 所獲得的客觀總收益。在分析企業(yè)經(jīng)營 的客觀收益時，首先可以依據(jù)企業(yè)的財 務報表進行分析，客觀的財務報表是企 業(yè)經(jīng)營狀況的基本反映，但是由于企業(yè) 在經(jīng)營過程中往往會受到經(jīng)營管理水平, 不合理的人為干預等偶然因素的影響， 造成

52、企業(yè)財務報表不能客觀地反映企業(yè) 經(jīng)營狀況和土地及有關(guān)資產(chǎn)的收益實 力，因此在利用企業(yè)財務報表進行企業(yè) 經(jīng)營收益分析時，應進行適當調(diào)整，調(diào) 整為正常經(jīng)營管理水平下的客觀收益； 其次還可以依據(jù)企業(yè)的經(jīng)營工程，依據(jù) 其生產(chǎn)的產(chǎn)品或供應的服務工程及其相 應的市場價格，分析計算其客觀總收 益。（五），總費用的測算方法1,總費用的概念：是指業(yè)主為取得總 收益而必需支付的有關(guān)費用。2,不同條件下土地年總費用的構(gòu)成及 計算方法：依據(jù)總收益的產(chǎn)生形式不同，總費用的 計算也分為以下幾種狀況：1） 土地租賃中總費用的計算一般這種單純的土地租賃時，發(fā)生的總 費用包括以下幾項：土地稅。指因土地運用和租賃發(fā)生 的，由評估

53、土地負擔的稅賦。如我國的 城鎮(zhèn)土地運用稅等。管理費。指管理人員的薪水及其他 費用。一般以年租金額的3%計算。維護費。指維護土地運用所發(fā)生的 費用。2）房地出租中總費用的計算 依據(jù)房地出租中租金的構(gòu)成因素分析， 計算土地純收益時的總費用包括以下幾 項：管理費。指對出租房屋進行的必要 管理所需的費用。分為兩局部：一是出 租經(jīng)營過程中消耗品價值的貨幣支出； 另一是管理人員工資的支出。管理費的 計算有兩種方法：一是依管理面積平均 計算；二是依租金確實定比例計算，通 常以年租金的2%5%計。修理費。指為保證房屋正常運用每 年需支付的修繕費。它的計算方法比擬 困難，一般有造價比例法，定期輪修 法，閱歷估計

54、法等，為計算便利，通 ?？砂唇ㄖ镏刂脙r的1.5%2%計 算。保險費。指房產(chǎn)全部人為使自己的 房產(chǎn)避開意外損失而向保險公司支付的 費用。一般可按房屋重置價或現(xiàn)值乘以 保險費率計算。（4）稅金。指房產(chǎn)全部人按有關(guān)規(guī)定向 稅務機關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅等。（5） 計算房屋折舊費。折舊費是指房屋在運 用過程中因損耗而在租金中補償?shù)哪遣?分價值。其計算公式為：當房屋耐用年限超過土地運用權(quán)出讓年 期時，按土地運用權(quán)出讓年限調(diào)整確定 房屋可運用年限，在計算年折舊時也不 應考慮殘值。相應的計算公式為： 房屋可運用年限二土地出讓前房屋已運 用年限+土地出讓年限3）企業(yè)經(jīng)營費用的計算企業(yè)經(jīng)營費用是指在企業(yè)經(jīng)營過程

55、中為 獲得經(jīng)營收益而必需支付的一切費用， 通常包括原料費，運輸費，折舊費， 工資，稅金，應攤提費用以及其他應 扣除的費用。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營費用的計算通常有以下兩 種方法：依據(jù)企業(yè)的財務報表進行分析調(diào)整 計算客觀的企業(yè)財務報表是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過 程的基本反映，因此可依據(jù)企業(yè)財務報 表中的損益表及有關(guān)財務資料分析計算 企業(yè)經(jīng)營總費用，但須要具體分析企業(yè) 生產(chǎn)經(jīng)營和管理的整個過程，扣除不正 常的生產(chǎn)經(jīng)營和管理費用，計算客觀的 生產(chǎn)經(jīng)營斐用。依贏i生產(chǎn)經(jīng)營或服務的工程計 算企業(yè)經(jīng)營費用如工業(yè)企業(yè)可依據(jù)其生產(chǎn)的各種產(chǎn)品的 平均本錢計算總本錢，采納這種方式計 算總費用須要具體了解企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營 過程和各種本錢費

56、用的支出狀況。（六），土地純收益的概念及測算方法（六），土地純收益的概念及測算方 法1, 土地純收益的概念：以收益為目的 的土地及及此有關(guān)的設施，勞力及經(jīng) 營等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益扣除總 費用和房屋折舊費，房屋收益等，即 為純收益。2,不同條件下土地純收益的計算要求 及方法1） 土地租賃中的土地純收益求取 土地純收益=年租金總收入一年總費用 2）房地出租中的土地純收益求取 土地純收益=房地純收益一房屋純收益 房地純收益=房地出租年總收入一房地 出租年總費用房屋純收益=房屋現(xiàn)值義建筑物還原率 房屋現(xiàn)值=房屋重置價X房屋成新度 =房屋重置價一房屋總折舊房屋總折舊額=房屋年折舊額X己運用 年限3

57、）企業(yè)經(jīng)營中的土地純收益求取 企業(yè)經(jīng)營純收益=年經(jīng)營總收入一年經(jīng) 營總費用土地純收益=企業(yè)經(jīng)營純收益一非土地 資產(chǎn)純收益4）自用土地或待開發(fā)土地的純收益求 取自用土地或待開發(fā)土地的純收益可采納 比擬法求取，即比照類似地區(qū)或相鄰地 區(qū)有收益的相像土地的純收益，經(jīng)過區(qū) 域因素，個別因素的比擬修正，求得 其土地純收益。（七），土地還原率的概念及其確定 方法（七）,土地還原率的概念及其確定 方法土地還原率概念及種類土地還原率的概念：土地還原率是 用以將土地純收益還原成為土地價格的 比率。在采納收益還原法評估土地價格 時確定適當?shù)倪€原率，是精確計算土地 價格的特別關(guān)鍵的問題。2）還原率的種類綜合還原率：

58、是求取土地及其地上 建筑物合為一體的價格時所運用的還原 率。（2）建筑物還原率：是求取單純建筑物 價格時，所運用的還原率。土地還原率：是求取純土地價格 時，所應運用的還原率。） 土地還原率和綜合還原率，建筑 物還原率的關(guān)系：式中：r綜合還原率；n土地還原率；r2建筑物還原率；L地價；B 一建筑物價格土地還原率確實定方法土地還原率確實定方法土地純收益及土地價格比值調(diào)查確 定還原率采納市場上相同或相像土地的純收益及 價格的比率。為避開偶然性，常常須要 考察多宗土地（一般至少三宗以上），求 其純收益及價格的平均值。具體方法是：選擇3宗以上最近發(fā)生 的，且在類型，性質(zhì)上都及待估不動 產(chǎn)具有相像特點的交

59、易案例，以案例的 純收益及其價格的比率的均值作為還原 率。2）平安利率加上風險值調(diào)整確定還原 率還原率=平安利率+風險調(diào)整值。平安利率是指無風險的資本投資利潤 率，可以選用同一時期的一年期國債年 利率或一年期的銀行定期存款利率為安 全利率。風險調(diào)整值應依據(jù)估價對象所 處地區(qū)的社會經(jīng)濟開展和土地市場等狀 況對其影響程度而確定。3）投資風險及投資收益率綜合排序插 入確定還原率將社會上各種類型的投資（如銀行存款, 國債，債券，股票等）收益率按其大 小從低到高排序，然后依據(jù)閱歷推斷所 要評估的不動產(chǎn)的投資收益率及風險應 當落在哪個范圍，從而確定所要求取的 還原率的具體數(shù)值。（八），土地價格確實定（八）

60、,土地價格確實定在土地純收益確定以后，可以依據(jù)收益 變化狀況和土地運用權(quán)年期等條件，選 擇適當?shù)耐恋剡€原率和公式計算得到土 地的試算收益價格。假設要用收益還原法 評估不動產(chǎn)價格，應選用綜合還原率對 房地產(chǎn)純收益進行還原求取。（九），收益還原法應用1,利用收益還原法評估土地價格 基本思路：首先求得建筑物的價格；然 后從待估不動產(chǎn)（房地產(chǎn)）的純收益中減 掉屬于建筑物的純收益，得到土地的純 收益；再以土地還原率還原，即可得到 土地的價格。2,利用收益還原法評估房產(chǎn)價格 基本思路：首先求取土地價格；然后以 建筑物及其相應范圍內(nèi)所產(chǎn)生的總的收 益中，減掉歸屬于土地的純收益，求得 建筑物的純收益；再將此純