1、bb精品資料危房改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（此文檔為 word 格式，下載后您可任意修改編輯）b目錄第一章項(xiàng)目概況 .11.1項(xiàng)目名稱 .11.2項(xiàng)目申報(bào)單位 .11.3項(xiàng)目地理位置及現(xiàn)狀.11.4項(xiàng)目建設(shè)的必要性 .21.5項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容.31.6配套市政設(shè)施情況 .41.7主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .41.8投資估算與資金籌措.4 HYPERLINK l _TOC_250005 第二章發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策分析.52.1發(fā)展規(guī)劃分析 .52.2產(chǎn)業(yè)政策分析 .6 HYPERLINK l _TOC_250004 第三章市場(chǎng)分析 .83.1某某市房地產(chǎn)分析 .83.1.1某某房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)與比較優(yōu)勢(shì).

2、83.1.2某某 GDP對(duì)房地產(chǎn)的影響 .83.2項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展功能定位與特征.93.2.1區(qū)域發(fā)展功能定位 .93.2.2文藝路區(qū)域各類物業(yè)供需關(guān)系.93.2.3文藝路區(qū)域住宅價(jià)格分析.103.2.4文藝路區(qū)域住宅產(chǎn)品特征分析.103.2.5文藝路區(qū)域住宅產(chǎn)品賣點(diǎn)以及核心賣點(diǎn)分析.113.2.6消費(fèi)群體特征分析 .113.2.7文藝路區(qū)域住宅產(chǎn)品營(yíng)銷特征分析.113.3項(xiàng)目分析 .123.3.1項(xiàng)目概況 .123.3.2項(xiàng)目區(qū)位政府規(guī)劃 .123.3.3項(xiàng)目 SWOT分析. 123.4項(xiàng)目營(yíng)銷策略 .133.4.1項(xiàng)目發(fā)展策略 .133.4.2項(xiàng)目定位 .133.4.3項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 .14 H

3、YPERLINK l _TOC_250003 第四章項(xiàng)目建設(shè)方案.164.1本項(xiàng)目規(guī)劃方向 .164.2建設(shè)地點(diǎn)、主要建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模.174.3項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 .184.4建筑方案 .194.5投資規(guī)模 .26 HYPERLINK l _TOC_250002 第五章資源開發(fā)及綜合利用.275.1資源開發(fā)和利用方案.275.2工程物料消耗 .275.3資源節(jié)約措施 .27 HYPERLINK l _TOC_250001 第六章節(jié)能方案分析.296.1建筑節(jié)能的政策舉措.296.1.1我國(guó)建筑節(jié)能的具體目標(biāo)和重點(diǎn)工程.296.1.2建立健全建筑節(jié)能的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范.306.1.3加強(qiáng)建筑節(jié)能全過(guò)程的監(jiān)

4、督管理.306.1.4大力開發(fā)推廣建材節(jié)能新材料、新技術(shù).316.1.5建立建筑節(jié)能新機(jī)制 .336.2采用標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范.346.3建設(shè)項(xiàng)目能源消耗種類和數(shù)量分析.356.4節(jié)能措施和節(jié)能效果分析.356.4.1節(jié)能節(jié)水措施 .366.4.2節(jié)能研究 .376.4.3綠色照明 .406.4.4給排水節(jié)能 .41 HYPERLINK l _TOC_250000 第七章項(xiàng)目征地拆遷與居民安置.427.1項(xiàng)目征地拆遷與居民安置依據(jù).427.2居民搬遷安置方案 .44第八章環(huán)境影響分析.468.1環(huán)境污染控制目標(biāo) .468.2環(huán)境污染控制依據(jù)標(biāo)準(zhǔn).468.3施工期環(huán)境影響 .478.3.1工藝流程簡(jiǎn)

5、述 .478.3.2主要施工設(shè)備 .478.3.3臨時(shí)建筑設(shè)施 .478.3.4施工期污染排放情況 .488.4營(yíng)運(yùn)期環(huán)境影響 .558.4.1營(yíng)運(yùn)期大氣污染源強(qiáng)分析.558.4.2營(yíng)運(yùn)期水污染源強(qiáng)分析.588.4.3營(yíng)運(yùn)期噪聲污染源強(qiáng)分析.598.4.4營(yíng)運(yùn)期固廢污染源強(qiáng)分析.598.5施工期污染防治及評(píng)述.608.5.1施工期大氣污染防治 .608.5.2施工期水污染防治 .628.5.3施工期噪聲污染防治 .638.5.4固廢環(huán)境保護(hù)措施分析 .668.5.5表土保護(hù) .668.6營(yíng)運(yùn)期污染防治及評(píng)述.668.6.1營(yíng)運(yùn)期大氣污染防治 .668.6.2營(yíng)運(yùn)期水污染防治 .688.6.3營(yíng)

6、運(yùn)期噪聲污染防治 .698.6.4營(yíng)運(yùn)期固廢污染防治 .708.6.5綠化.708.6.6項(xiàng)目建成后的環(huán)境管理措施和要求.718.7環(huán)境保護(hù)的建議 .71第九章項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)與實(shí)施計(jì)劃.739.1項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu) .739.2項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)度安排.74第十章社會(huì)影響分析.7510.1項(xiàng)目對(duì)社會(huì)發(fā)展的適應(yīng)性.7510.1.1項(xiàng)目與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展政策的適應(yīng)性.7510.1.2與文化和技術(shù)的適應(yīng)性 .7510.1.3原居民的安置與補(bǔ)助 .7510.1.4目的的可持續(xù)性 .7610.2項(xiàng)目實(shí)施對(duì)社會(huì)和人的影響.7610.2.1對(duì)社會(huì)環(huán)境的影響 .7610.2.2對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響：.76第十一章投資估算與資

7、金籌措.7811.1投資估算 .7811.1.1編制范圍 .7811.1.2編制依據(jù) .7811.1.3編制說(shuō)明 .7811.1.4建設(shè)投資估算 .8011.2投資計(jì)劃 .8111.3資金籌措 .81第十二章項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià).8212.1項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的有關(guān)問(wèn)題說(shuō)明.8212.2項(xiàng)目銷售收入與利潤(rùn).8212.2.1銷售收入 .8212.2.2利潤(rùn)計(jì)算 .8412.3財(cái)務(wù)盈利能力分析 .8512.3.1財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率 .8512.3.2財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 .8612.3.3財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 .8612.3.4投資利潤(rùn)率 .8712.4財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 .8712.4.1盈虧平衡分析 .8712.4.2敏感性分析 .

8、88第十三章經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益評(píng)價(jià).9013.1項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) .9013.2項(xiàng)目社會(huì)效益評(píng)價(jià) .9013.3項(xiàng)目環(huán)境效益評(píng)價(jià) .90第十四章結(jié)論和建議.9114.1結(jié)論 .9114.2建議 .92附件一：某某市房屋安全鑒定報(bào)告市房鑒字【2007】60 號(hào)附件二：項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)圖第一章項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目名稱文藝南路 198 號(hào)院危房改造項(xiàng)目1.2項(xiàng)目申報(bào)單位1.3某某市市區(qū)機(jī)關(guān)房產(chǎn)管理所項(xiàng)目地理位置及現(xiàn)狀本項(xiàng)目工程地址位于某某市碑林區(qū)文藝南路西側(cè)，交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，是商家普遍看好的地塊?，F(xiàn)項(xiàng)目地址（文藝南路198 號(hào)院）有八幢住宅樓，均建于七十年代末期，為五層簡(jiǎn)易磚混結(jié)構(gòu)。屋面為一

9、般油氈防水屋面； 屋面板及樓層板均為砼預(yù)制空心板；墻體為普通粘土磚混和砂漿砌筑240 厚。地基基礎(chǔ)為灰土墊層磚砌條形基礎(chǔ)。目前院內(nèi)仍有 402 戶人家居住，基本上是市區(qū)機(jī)關(guān)退休工作人員及家屬。但院內(nèi)的八幢住宅樓已于2007 年 6 月 8 日被某某市房屋安全鑒定中心判定屬 D級(jí)房屋， 即危舊房屋。 經(jīng)某某市房屋安全鑒定中心現(xiàn)場(chǎng)對(duì)院內(nèi)住宅樓進(jìn)行勘察，發(fā)現(xiàn)存在以下問(wèn)題：1、院內(nèi)地面下陷嚴(yán)重；2、地基基礎(chǔ)老化，產(chǎn)生不均勻沉降；3、屋面防水層老化，漏雨嚴(yán)重；4、挑梁及陽(yáng)臺(tái)欄板等多處砼構(gòu)件粉刷層剝落，鋼筋外露、銹蝕嚴(yán)重；5、磚砌體多處產(chǎn)生裂縫，墻體剝落、硝堿；6、電線布置錯(cuò)亂、老化嚴(yán)重；7、水管管道銹蝕

10、、漏水嚴(yán)重。注：鑒定意見具體內(nèi)容詳見附件某某市房屋安全鑒定報(bào)告市房鑒字【 2007】60 號(hào)。項(xiàng)目建設(shè)的必要性（ 1）本項(xiàng)目建設(shè)是滿足原院內(nèi)居民及其他住房消費(fèi)的需求住房是人們生活的基本要素之一，也是當(dāng)前城鄉(xiāng)居民最為關(guān)心的問(wèn)題之一。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人們生活水平的提高、消費(fèi)個(gè)性化傾向發(fā)展等因素，促使人們對(duì)住房的需求無(wú)論在量和質(zhì)上都日趨增 強(qiáng)。隨著生活節(jié)奏的加快和2008 年汶川大地震的發(fā)生，擁有一個(gè)舒適安全的休息環(huán)境已成為人們迫切的愿望。改善人們的居住條件， 提高人們的住房質(zhì)量水平，是實(shí)現(xiàn)這一愿望的必由之路。目前某某市內(nèi)住房?jī)r(jià)格偏高，對(duì)文藝南路198 號(hào)院內(nèi)的居民來(lái)說(shuō)，沒有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力去購(gòu)買

11、價(jià)格昂貴的新住宅。某某市市區(qū)機(jī)關(guān)房產(chǎn)管理所鑒于此情況，擬利用項(xiàng)目地理位置優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行文藝南路 198 號(hào)院危房改造，建造現(xiàn)代化居住社區(qū)，并將原住戶回遷安置，有助于構(gòu)建和諧社會(huì)， 改善提高院內(nèi)原居民乃至當(dāng)?shù)鼐用袢司迎h(huán)境，加快城市化建設(shè)。 同時(shí)本項(xiàng)目主要是解決原居民的住房問(wèn)題，新建住宅為中小戶型，銷售價(jià)格較低，也能夠滿足其他消費(fèi)者的心理需求，創(chuàng) 造出價(jià)格、地理位置、建筑質(zhì)量、環(huán)境等優(yōu)勢(shì)，能夠獲得當(dāng)?shù)乩习傩?尤其是原居民的認(rèn)可，必將成為消費(fèi)者購(gòu)房的首選樓盤。（ 2）本項(xiàng)目的實(shí)施是提升居民生活水平進(jìn)程的需要項(xiàng)目所在地屬于某某市人口較多地區(qū)，項(xiàng)目的實(shí)施可以推進(jìn)項(xiàng)目所在區(qū)域的城市化進(jìn)程。從本項(xiàng)目的實(shí)際情況看

12、，近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的各種消費(fèi)需求也越來(lái)越迫切。市委、市政府將按照國(guó)家的相關(guān)要求，著力做大、做強(qiáng)、做優(yōu)、做美某某市，加快城市現(xiàn)代化建設(shè)步伐。上述市委、市政府的決策，將給本項(xiàng)目的開發(fā)帶來(lái)千載難逢的大好機(jī)遇。本項(xiàng)目的實(shí)施將有利于美化環(huán)境，完善城市功能。 項(xiàng)目工程的實(shí)施，是按照城市總體規(guī)劃要求， 加快城市中心地段城市化建設(shè)步伐的有力舉措，具有綜合的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。（ 3）本項(xiàng)目建設(shè)是社會(huì)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和區(qū)域發(fā)展的需要本項(xiàng)目建設(shè)占有土地13878.55 平方米，總建筑面積 97451.40 平方米，容積率 7.02 ，建筑密度 28.70 ，住宅建筑層數(shù)為高層，綠地率為 39，符合國(guó)家集約節(jié)約土地

13、資源的政策要求。且項(xiàng)目實(shí)施后， 將為周邊環(huán)境帶來(lái)正面的影響，能夠促進(jìn)周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。綜上所述，本項(xiàng)目建設(shè)具有較好的經(jīng)濟(jì)意義和社會(huì)意義，因此， 項(xiàng)目建設(shè)是可行的，也是十分必要的。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容依照某某市的相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件， 擬進(jìn)行的文藝南路 198 號(hào)院危房改造新建項(xiàng)目用地面積 13878.55 平方米，總建筑面積 97451.40 平方米（其中商業(yè)建筑面積 4917.00 平方米，住宅建筑面積 92534.40 平方米），容積率 7.02 ，建筑密度 28.70%，綠化率 39%，停車泊位 360 個(gè)（其中地面停車位 50 個(gè)，地下停車位 310 個(gè)），主要包括 4 棟高層塔樓。（

14、具體內(nèi)容詳見附件項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)圖）b1.6配套市政設(shè)施情況文藝南路 198 號(hào)院改造項(xiàng)目屬于危改項(xiàng)目。 該地塊屬于某某市成熟地塊，周邊供電、電信、自來(lái)水、污水、燃?xì)?、熱力等配套市政設(shè)施管網(wǎng)齊備，項(xiàng)目小區(qū)開發(fā)已具備了有利的市政配套條件。1.7主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)名稱1總用地面積（平方米）技術(shù)指標(biāo)13878.552總建筑面積（平方米）97451.402.1商業(yè)建筑面積（平方米）4917.002.2住宅建筑面積（平方米）92534.403容積率7.024建筑密度（ %）28.705綠化覆蓋率（ %）396總停車位（個(gè)）3606.1地上停車位（個(gè)）506.2地下停車位（個(gè)）3107

15、項(xiàng)目總投資（萬(wàn)元）20480.568財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ ic=10%）（萬(wàn)元）3096.679財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ %）67.1110投資利潤(rùn)率（ %）20.671.8投資估算與資金籌措項(xiàng)目總投資 20480.56 萬(wàn)元，其中工程費(fèi)用18213.67 萬(wàn)元；工程建設(shè)其他費(fèi)用 1291.63 萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi) 975.26 萬(wàn)元。項(xiàng)目建設(shè)資金中， 項(xiàng)目單位某某市市區(qū)機(jī)關(guān)房產(chǎn)管理所以合作、聯(lián)營(yíng)等方式籌集。b第二章發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策分析發(fā)展規(guī)劃分析房地產(chǎn)開發(fā)作為特殊的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，涉及到社會(huì)生產(chǎn)生活方方面面，事關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì) （如土地資源配置、 城市發(fā)展規(guī)劃等） 和國(guó)計(jì)民生。因此房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)必須通過(guò)國(guó)家和地方政府進(jìn)行宏

16、觀調(diào)控和政策引導(dǎo)才能真正走上健康發(fā)展道路。從項(xiàng)目立項(xiàng)開始， 房地產(chǎn)項(xiàng)目的各開發(fā)環(huán)節(jié)受到直接約束和控制，如項(xiàng)目開發(fā)必須符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策， 服從城市統(tǒng)一規(guī)劃， 遵守城市建設(shè)法規(guī)； 房地產(chǎn)售價(jià)受國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策調(diào)控等。投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營(yíng)環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、 先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此， 對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問(wèn)題。中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要明確提出，堅(jiān)持走新型工業(yè)化道路，切實(shí)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，推進(jìn)產(chǎn) 業(yè)全面優(yōu)化升級(jí)。調(diào)高第三產(chǎn)業(yè)比重，加速發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。加快重 點(diǎn)領(lǐng)域服務(wù)業(yè)發(fā)展。 優(yōu)先發(fā)展與制造業(yè)配套、 提升制造業(yè)水平的現(xiàn)

17、代物流業(yè)、軟件業(yè)、金融業(yè)、商務(wù)和科技服務(wù)業(yè)；加快發(fā)展產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度 大、滲透性強(qiáng)的信息服務(wù)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)；積極發(fā) 展現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)和居民服務(wù)業(yè)。針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)， 要求建立合理的房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)， 形成適應(yīng)不同消費(fèi)需求的房地產(chǎn)市場(chǎng)。注重發(fā)展中低檔商品住宅，努力提高商品住宅品位，發(fā)展建筑特色鮮明、服務(wù)功能完善 的綜合社區(qū)；積極發(fā)展工業(yè)、商務(wù)及為其他行業(yè)服務(wù)的房地產(chǎn)業(yè)。同時(shí)某某市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要 明確規(guī)定：“完善政府調(diào)控機(jī)制，規(guī)范市場(chǎng)行為，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展以居民住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)， 加快經(jīng)濟(jì)適用房、 普通商品房建設(shè)，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。加快廉租房制度建設(shè)，積極發(fā)

18、展裝飾裝修業(yè)，規(guī)范物業(yè)管理。加快保險(xiǎn)、會(huì)計(jì)服務(wù)、法律服務(wù)、管理咨詢、信息咨詢、工程咨詢等中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展，培育中介服務(wù)知名品牌， 提升執(zhí)業(yè)水平，實(shí)現(xiàn)規(guī)范發(fā)展。 ”本項(xiàng)目是以安置文藝南路198 號(hào)院原居民為主要目標(biāo)， 兼顧普通商品房開發(fā)的住宅建設(shè)項(xiàng)目， 符合國(guó)家與某某市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃。產(chǎn)業(yè)政策分析房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，又是構(gòu)建和諧社會(huì)重要物質(zhì)載 體。最近幾年，某某市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成效顯著。但也要看到，某某市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與“規(guī)?；具m度、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定”的宏觀調(diào)控目標(biāo)還有距離、 與建設(shè)國(guó)際性城市的目標(biāo)追求還有差距、與廣大市民對(duì)住房性價(jià)比綜合要求還有偏差。

19、為加快城市住房建設(shè)，尤其對(duì)以前危陋住宅的改造， 解決城市部分居民的住房安全隱患， 改善居住環(huán)境， 提高生活質(zhì)量， 使住宅建設(shè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和政府的民心工程。本項(xiàng)目嚴(yán)格按照總體規(guī)劃要求組織實(shí)施，滿足采光、通風(fēng)要求。區(qū)內(nèi)除布置滿足交通、消防的道路和停車場(chǎng)外，均為綠化用地。設(shè)計(jì)嚴(yán)格按國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置防腐、防爆、防火、隔音、隔熱和消防及報(bào)警設(shè)施，注重建筑節(jié)水、 節(jié)能、節(jié)地及節(jié)材關(guān)鍵技術(shù)開發(fā)和材料的推廣使用。建筑平面布置緊湊，造型新穎別致，豐富了空間效果及視覺效果。另根據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2005年本) 第一類：鼓勵(lì)類“十八、建筑： 1.節(jié)能省地型建筑暨綠色建筑的開發(fā)；2. 高層建筑與空間結(jié)構(gòu)

20、技術(shù)開發(fā)； ”“十九、城市基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)：7. 城鎮(zhèn)燃?xì)夤こ蹋?13. 先進(jìn)適用的建筑成套技術(shù)、產(chǎn)品和住宅部品研發(fā)和推廣； 11城鎮(zhèn)園林綠化及生態(tài)小區(qū)建設(shè)； ”可以認(rèn)定該項(xiàng)目屬于某某市危房改造房地產(chǎn)節(jié)能省地型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，符合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄要求，屬國(guó)家鼓勵(lì)項(xiàng)目，項(xiàng)目也符合某某市城市發(fā)展規(guī)劃。第三章市場(chǎng)分析某某市房地產(chǎn)分析2007 年房地產(chǎn)市場(chǎng)一路飄紅，價(jià)格漲幅不斷，就某某市場(chǎng)來(lái)看， 普通住宅漲幅在1000 1500 元之間，創(chuàng)某某歷年漲幅之最。2008 年受宏觀政策、自然災(zāi)害、奧運(yùn)會(huì)、經(jīng)濟(jì)危機(jī)等因素的影響，上半年呈 現(xiàn)價(jià)滯量跌的形勢(shì)，大多數(shù)項(xiàng)目出現(xiàn)無(wú)人問(wèn)津、門可羅雀的狀況；下 半年各

21、項(xiàng)目使出渾身解數(shù)、采取降價(jià)、促銷等措施，但收效甚微，整 體呈現(xiàn)價(jià)跌量滯的趨勢(shì)。 但隨著國(guó)家實(shí)施寬松的財(cái)政和貨幣政策，某某經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，未來(lái)幾年某某房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將呈現(xiàn) 增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，發(fā)展格局將逐步平衡，主要表現(xiàn)為：某某房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)與比較優(yōu)勢(shì)1、就全國(guó)市場(chǎng)比較而言，從房?jī)r(jià)水平，投資比例等因素判斷， 某某整體是一個(gè)相對(duì)溫和的市場(chǎng)，獨(dú)長(zhǎng)安區(qū)呈現(xiàn)異軍突起態(tài)勢(shì)。2、某某作為西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展新橋頭堡以及經(jīng)濟(jì)引擎的作用和地位會(huì)逐漸加強(qiáng)。3、新城市規(guī)劃，改善區(qū)域需求不平衡狀態(tài)，城市地產(chǎn)隨城市化水平提高有不同程度的發(fā)展。4、未來(lái)能源緊張的局勢(shì)，將迫使國(guó)家加大西部投資，重視西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展。西咸一體化，關(guān)中天水

22、經(jīng)濟(jì)帶啟動(dòng)，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)注入活力，人均 GDP增加、職工年均工資逐年提高，促使購(gòu)買力增強(qiáng)，都是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的利好消息。某某 GDP對(duì)房地產(chǎn)的影響bGDP和固定資產(chǎn)投資總額和房地產(chǎn)指標(biāo)中的住宅需求總量以及各 種物業(yè)需求總量之間存在顯著正相關(guān)關(guān)系。從下表和圖可以看出， 某某的 GDP和固定資產(chǎn)投資總額增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)良好。預(yù)示在未來(lái)若干年內(nèi)某某住宅和辦公物業(yè)呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。某某GDP增長(zhǎng)情況見下表與下圖：某某市歷年 GDP增速表指 標(biāo)19992000200120022003200420052006 2007GDP總量（億元） 576.39 643.26 733.85 823.5 940.35 1095.87 1

23、2651450 1653GDP增速(%)11.6014.0812.2214.1916.5415.43 14.6214經(jīng)濟(jì)總量及增速圖20001500100050001999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007GDP總量（億元）GDP增速項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展功能定位與特征區(qū)域發(fā)展功能定位某某市文藝路商圈銜接一級(jí)商圈和二級(jí)商圈，處于某某中心商業(yè)區(qū)和二環(huán)商業(yè)區(qū)黃金分割點(diǎn)上。主要是布藝、家飾、床上用品等專業(yè) 商業(yè)集群。文藝路區(qū)域各類物業(yè)供需關(guān)系b文藝路各類物業(yè)供需關(guān)系表現(xiàn)為：1、住宅供給量增加，過(guò)去幾年住宅整體價(jià)格水平基本呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)狀態(tài)。 2007 年是全市價(jià)格增

24、長(zhǎng)最高的幾個(gè)區(qū)域之一。2008 年受自然災(zāi)害、經(jīng)濟(jì)危機(jī)等因素影響，市場(chǎng)處于低迷狀態(tài)。2、辦公類物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)主要呈現(xiàn)為兩種狀態(tài)，一種是低端產(chǎn)品的價(jià)格戰(zhàn)，整體追求低辦公成本； 另一種是高端產(chǎn)品基于藍(lán)海戰(zhàn)略的產(chǎn)品創(chuàng)新。但區(qū)域畢竟是一個(gè)以專業(yè)市場(chǎng)為核心，傳統(tǒng)企事業(yè)單位居住為特點(diǎn)的區(qū)域，辦公類物業(yè)需求不大。3、商業(yè)供應(yīng)量較多，主要集中在專業(yè)市場(chǎng)。文藝路區(qū)域住宅價(jià)格分析經(jīng)過(guò)調(diào)查了解，文藝路區(qū)域住宅價(jià)格如下： 普通住宅4500-5200元/ 平方米公寓類4700-5500元/ 平方米整體價(jià)格走勢(shì)：2005 年至 2007 年上半年整體住宅價(jià)格走勢(shì)為穩(wěn)中小幅調(diào)整，上下幅度 1-3%左右。進(jìn)入 2007 年下半年，

25、銷售數(shù)量增長(zhǎng)，受到個(gè)別知名品牌物業(yè)帶動(dòng)，價(jià)格大幅度上揚(yáng)。從2006 年接近 4000 元/ 平米的均價(jià)水平迅速拉升至5000 元/ 平米上下。但在 2008 年受到自然災(zāi)害、經(jīng)濟(jì)危機(jī)等因素影響，房?jī)r(jià)增幅有限。文藝路區(qū)域住宅產(chǎn)品特征分析文藝路區(qū)域住宅產(chǎn)品特征主要表現(xiàn)為：1、產(chǎn)品創(chuàng)新比較活躍；2、產(chǎn)品類型多樣化；3、戶型以及戶型對(duì)應(yīng)面積分布波譜更加寬泛，主力成交面積在70-120 平方米；4、高密度發(fā)展，園林綠化率一般；5、受地塊供給限制，小型項(xiàng)目居多；6、配套尤其是商業(yè)配套升級(jí)明顯。文藝路區(qū)域住宅產(chǎn)品賣點(diǎn)以及核心賣點(diǎn)分析隨著文藝路住宅品質(zhì)的提升，項(xiàng)目賣點(diǎn)越來(lái)越豐富， 在一個(gè)項(xiàng)目中往往蘊(yùn)涵比如地段

26、、價(jià)格、開發(fā)商品牌、商業(yè)、交通、生活配套、 升值潛力、 物業(yè)管理等基本上所有的賣點(diǎn)；而核心賣點(diǎn)已經(jīng)由早期的性價(jià)比，地段等轉(zhuǎn)移到環(huán)境、品牌、升值潛力等因素。消費(fèi)群體特征分析1、隨著文藝路人口結(jié)構(gòu)升級(jí)，投資型購(gòu)買者比例有所增加；2、區(qū)域輻射范圍增強(qiáng)，某某以內(nèi)消費(fèi)者以及某某之外的消費(fèi)者比例增加；3、隨著文藝路商業(yè)圈的拓展，人口政策以及產(chǎn)業(yè)政策升級(jí)，消費(fèi)群的數(shù)量以及質(zhì)量都有比較大的增長(zhǎng)和提高，未來(lái)區(qū)域內(nèi)部消費(fèi)能力增強(qiáng)。文藝路區(qū)域住宅產(chǎn)品營(yíng)銷特征分析隨著外地以及大型品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，文藝路商品住宅的銷售已經(jīng)突破了產(chǎn)品營(yíng)銷和文化營(yíng)銷的階段，進(jìn)入了品牌營(yíng)銷階段。 而小型開發(fā)商在制定營(yíng)銷策略的時(shí)候也極大的受到

27、品牌開發(fā)商的影響。項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況位置：文藝南路西側(cè)（原文藝南路198 號(hào)院） 主體結(jié)構(gòu)：剪力墻結(jié)構(gòu)，4 幢 32 層帶裙樓高層；初步設(shè)計(jì)約 930 戶。一、二、三層商鋪，共4 幢高層，每幢樓層面積約 750 平方米，每層約8 戶。戶型介紹：主要以中小戶型為主，面積( 套內(nèi)) 區(qū)間在 45 平方米 123 平方米之間。建筑面積：總建筑面積97451.40 平方米。項(xiàng)目區(qū)位政府規(guī)劃陜西省文化系統(tǒng)文化產(chǎn)業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃明確提出：“ 要加快文藝演出業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)?！笆晃濉逼陂g完成全省50 個(gè)市縣影劇院的整修工程。 省直爭(zhēng)取新建陜西雜技藝術(shù)培訓(xùn)基地，改建省戲曲研究院排演場(chǎng)。 某某市完成青年團(tuán)劇場(chǎng)

28、、 民樂(lè)園劇場(chǎng)和西關(guān)大劇院的建設(shè)工程， 咸陽(yáng)市完成咸陽(yáng)人民劇院建設(shè)工程。文藝演出單位要實(shí)施項(xiàng)目帶動(dòng)戰(zhàn)略，積極釆用股份制等形式，引進(jìn)社會(huì)資本，開拓文化 資源，重點(diǎn)抓好文藝路陜歌敬業(yè)大廈、省戲曲研究院西部文化城和長(zhǎng)安大劇院、 省京劇團(tuán)的陜京大廈、 省人藝的藝苑大廈以及省民藝的百腦匯資訊廣場(chǎng)等項(xiàng)目， 促成某某市文藝路演藝娛樂(lè)一條街建設(shè)，為文藝演出業(yè)奠定堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)。 ”本項(xiàng)目位于陜西省文化廳初步規(guī)劃的文藝演出基地項(xiàng)目的西南角，區(qū)域具有濃郁的文化氣息。項(xiàng)目 SWOT分析b項(xiàng)目 SWOT矩陣分析表Strength優(yōu)勢(shì)分析Weakness劣勢(shì)分析S1：地處文藝南路西側(cè)，是某某紡織品批發(fā)零售所在地，生活配

29、套齊全，生活氛圍濃厚， 距城內(nèi)繁華僅幾步之遙； S2：戶型產(chǎn)品以中、小戶型為主，符合市場(chǎng)絕大 部 分 人 的 需 求 ； S3： 樓體立面簡(jiǎn)潔、大氣、雅致； S4：項(xiàng)目實(shí)施后三面臨街，人、車出入方便。W1：文藝路車流很大，噪音及灰塵污染嚴(yán)重；W2：容積率高，居住舒適度較低；W3：受規(guī)模影響自身配套略顯不足。Opportunity機(jī)會(huì)分析O1：政府在逐步加大的拆遷改造力度；O2：中小戶型產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)的差異性； O3：臨交通主干道，商業(yè)優(yōu)勢(shì)突出； O4：周邊大的項(xiàng)目帶動(dòng)； O5： 區(qū)域內(nèi)未來(lái)經(jīng)濟(jì)的良好前景使物業(yè)價(jià)值提升加速。Threat威脅分析T1：板塊內(nèi)同一時(shí)期中、小面積戶型供應(yīng)量較大，T2：競(jìng)

30、爭(zhēng)激烈；T3：自然災(zāi)害、 經(jīng)濟(jì)危機(jī)帶來(lái)的影響未消除。小結(jié)： 明確了項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)及機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn)，在后期的營(yíng)銷環(huán)節(jié)中我們就可以有的放矢，放大優(yōu)勢(shì)，弱化劣勢(shì)；利用機(jī)會(huì)點(diǎn)轉(zhuǎn)化和 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目營(yíng)銷策略項(xiàng)目發(fā)展策略1、以基于區(qū)域升值潛力帶動(dòng)的物業(yè)升值潛力為核心賣點(diǎn)來(lái)打造產(chǎn)品和組織營(yíng)銷，在產(chǎn)品打造以及營(yíng)銷方式上強(qiáng)化項(xiàng)目升值潛力。2、實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品差異化，在差異化產(chǎn)品定位的基礎(chǔ)上，整合各項(xiàng)有效資源，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的借勢(shì)營(yíng)銷。3、針對(duì)區(qū)域認(rèn)知度不足的現(xiàn)實(shí)情況，進(jìn)行體驗(yàn)式營(yíng)銷。項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目方向定位：b本項(xiàng)目屬于住宅用地， 鑒于文藝路各類物業(yè)的供需關(guān)系， 基于本項(xiàng)目主要目標(biāo)是進(jìn)行危房改造， 妥善安置原 198 號(hào)

31、院住戶， 并考慮到項(xiàng)目臨街，所以項(xiàng)目定位為帶部分商業(yè)面積的住宅樓。2、項(xiàng)目商業(yè)部分定位文藝路商業(yè)的現(xiàn)狀：文藝路主要以布藝專業(yè)市場(chǎng)為先導(dǎo). 帶動(dòng)了區(qū)域發(fā)展，餐飲和娛樂(lè)也較大型化。文藝路商業(yè)的業(yè)態(tài)分布：中型商業(yè)( 家春秋) 、茶葉批發(fā)市場(chǎng)、布藝市場(chǎng)。文藝路裙樓商業(yè)較少， 主要以家春秋為代表。 大型娛樂(lè)以凱撒宮為代表。建議： 項(xiàng)目商業(yè)部分主要依附周邊專業(yè)市場(chǎng)。發(fā)揮現(xiàn)有的商業(yè)區(qū)域優(yōu)勢(shì)。在商業(yè)業(yè)態(tài)上主要選擇特色商業(yè)，要符合區(qū)域發(fā)展規(guī)律。 如：（布藝裝飾城）（大型餐飲娛樂(lè)）等比較符合。3、項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品主要為中小戶型。重點(diǎn)突出：戶型不大，功能齊全，商業(yè)的投資價(jià)值，物業(yè)服務(wù)的附加值。4、消費(fèi)群區(qū)域分布

32、本項(xiàng)目消費(fèi)群主要分布在泛文藝路區(qū)域，同時(shí)在文藝路之外的某某其他區(qū)域也有一定的比例， 而某某之外的區(qū)域尤其是陜北投資客也值得重點(diǎn)關(guān)注。由于商業(yè)的發(fā)展規(guī)模在擴(kuò)大。外地商戶選擇本地置業(yè)。項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位1、價(jià)格定位主要考慮因素：區(qū)域內(nèi)目前在售商品住宅價(jià)格， 例如：自由自宅 4700 元/ 平米， 南門國(guó)際 5500 元/ 平米（優(yōu)惠 2%，實(shí)際成交 5390 元/ 平米）。目前主要在售的公寓類物業(yè)價(jià)格：4800-5500元/ 平方米。區(qū)域內(nèi)新建商品住宅價(jià)格走勢(shì)，年均自然增長(zhǎng)200 元/ 平方米左右。2、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位結(jié)合某某市文藝路周邊樓盤售價(jià)情況，采用市場(chǎng)比較法確定本項(xiàng)目樓盤價(jià)格，確定本項(xiàng)目樓盤均價(jià)為4

33、800 每平方米。第四章項(xiàng)目建設(shè)方案本項(xiàng)目規(guī)劃方向本項(xiàng)目地址位于某某市碑林區(qū)文藝南路西側(cè)，交通方便， 地理位置優(yōu)越。規(guī)劃總用地面積13878.55 平方米， 總建筑面積 97451.40 平方米，住宅 4 幢，為 32 層建筑，住宅建筑面積92534.40 平方米，商業(yè)建筑面積 4917.00 平方米，容積率 7.2 ，建筑密度 28.70%，綠化率39%，地面停車位 50 個(gè)，地下停車位310 個(gè)。1、規(guī)劃范圍項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)在某某市碑林區(qū)文藝南路198號(hào)院，占地面積13878.55 平方米。該地塊位于碑林區(qū)文藝南路西側(cè)，東臨文藝南路， 西至某某市教育考試中心， 南至某某自考辦巷， 北至某某市文

34、藝南路紡織品批發(fā)市場(chǎng)。2、規(guī)劃思路（ 1）從全局利益出發(fā)，確定合理的功能定位；（ 2）優(yōu)化空間布局，綜合調(diào)整土地利用規(guī)劃；（ 3）注重彈性規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)規(guī)劃的前瞻性與靈活性。3、規(guī)劃重點(diǎn)（ 1）以某某市城市總體規(guī)劃 (2008 年 2020 年) 和某某市土地利用總體規(guī)劃 (1997 2010 年) 為基礎(chǔ)，結(jié)合現(xiàn)狀調(diào)研分析與相關(guān)規(guī)劃研究，確定社區(qū)功能定位，調(diào)整功能布局，優(yōu)化社區(qū)環(huán)境， 改善居住品質(zhì)；（ 2）結(jié)合土地利用現(xiàn)狀，合理調(diào)整土地使用；（ 3）完善公共服務(wù)配套與市政基礎(chǔ)設(shè)施；（ 4）合理組織交通結(jié)構(gòu)，充分利用對(duì)外交通優(yōu)勢(shì)；建設(shè)地點(diǎn)、主要建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模1、建設(shè)位置某某市碑林區(qū)文藝南路西側(cè)19

35、8 號(hào)院。2、建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)文藝南路198 號(hào)院危房改造項(xiàng)目工程規(guī)劃總用地面積13878.55平方米，總建筑面積97451.40 平方米，其中住宅建筑面積92534.40平方米，商業(yè)建筑面積4917.00 平方米?？偼顿Y20480.56 萬(wàn)元，項(xiàng)目建設(shè)期約 30 個(gè)月（含拆遷時(shí)期） 。2、主要建設(shè)條件（ 1）規(guī)劃條件建設(shè)單位將依據(jù)城市總體規(guī)劃和規(guī)劃局建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件， 委托有資質(zhì)的單位編制建設(shè)方案后，申請(qǐng)辦理規(guī)劃的報(bào)批工作。（ 2）土地條件項(xiàng)目建設(shè)方已取得了該地塊的土地使用權(quán)證。土地用途為住宅用地。（ 3）拆遷情況項(xiàng)目所在地主要為危舊住宅，在項(xiàng)目申請(qǐng)立項(xiàng)后， 將于原居民達(dá)成拆遷安置協(xié)議，對(duì)

36、原居民依照“拆一補(bǔ)一”的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行妥善安置。（ 4）基礎(chǔ)設(shè)施情況擬開發(fā)的地塊處于文藝南路西側(cè)，為原某某市市區(qū)機(jī)關(guān)房產(chǎn)管理所管轄的市區(qū)機(jī)關(guān)家屬住宅區(qū)，周圍基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到三通要求。該地塊交通便利，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施完善，適合于房地產(chǎn)開發(fā)。（ 5）周邊環(huán)境分析項(xiàng)目所在地位于某某市文藝南路西側(cè)，周圍學(xué)校、超市、餐飲娛樂(lè)設(shè)施等附屬設(shè)施齊全，居住條件良好。項(xiàng)目總體規(guī)劃方案1、總平面布置和功能要求項(xiàng)目總平面布置方案， 吸收國(guó)內(nèi)外現(xiàn)代先進(jìn)的規(guī)劃思想，結(jié)合該地段的地形條件， 考慮住戶的行為方式和人文特點(diǎn)，采用獨(dú)特的總體對(duì)稱布局結(jié)構(gòu)形式。根據(jù)地形特點(diǎn)，自然環(huán)境、氣候特點(diǎn)，形成風(fēng)格 獨(dú)特，造型新穎，統(tǒng)一和諧的建筑群體與環(huán)境。

37、2、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案要求本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)將充分發(fā)掘和利用項(xiàng)目自身景觀價(jià)值，建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部視覺通廓。建筑的色彩組合，造型效果應(yīng)該與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)。本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)本著以人為本的指導(dǎo)思想，充分考慮以上要求，從建筑空間、室外環(huán)境、房型、建筑風(fēng)格四方面求特色，以特色迎合擁護(hù)對(duì)個(gè)性化的追求。3、項(xiàng)目總體規(guī)劃的幾點(diǎn)說(shuō)明（ 1）本項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)周期2 年多，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中既立足現(xiàn)在， 又著眼未來(lái)，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略。（ 2）總體規(guī)劃中盡可能兼顧了本地塊的周邊環(huán)境，尤其注意項(xiàng)目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。突出環(huán)境設(shè)計(jì)的宗旨，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出21 世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。（ 3）

38、項(xiàng)目將規(guī)劃沿小區(qū)車行道布置停車位，以節(jié)省空間，滿足小區(qū)停車迅速方便要求。 室外停車位進(jìn)行特殊處理， 采用植草磚鋪砌， 提高植被面積和環(huán)境質(zhì)量。（ 4）在設(shè)計(jì)規(guī)劃上，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)， 為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。4、規(guī)劃設(shè)計(jì)圖選定主要參數(shù)指標(biāo)項(xiàng)目產(chǎn)品定位為普通商品房，建筑形式采用高層剪力墻結(jié)構(gòu)，并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)參數(shù)如下：（ 1）建設(shè)用地總面積： 13878.55 平方米（ 2）總建筑面積： 97451.40 平方米 其中：住宅建筑面積：92534.40 平方米商業(yè)建筑面積： 4917.00 平方米

39、（ 3）建筑密度： 28.70%（ 4）容積率： 7.02（ 5）綠化率： 39%（ 6）地面停車位： 50 個(gè)（ 7）地下停車位： 310 個(gè)注：具體見附件初步設(shè)計(jì)圖。建筑方案本項(xiàng)目擬建場(chǎng)地呈長(zhǎng)方形，將嚴(yán)格按照總體規(guī)劃要求組織實(shí)施， 滿足采光、通風(fēng)要求。區(qū)內(nèi)除布置滿足交通、 消防的道路和停車場(chǎng)外， 均為綠化用地。 主要建筑構(gòu)筑物的建筑特征與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：本項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，充分利用地形、地勢(shì)和項(xiàng)目所處的環(huán)境，處理好建筑、綠 地、停車、交通以及同周圍建筑的關(guān)系，使各復(fù)雜的功能分區(qū)的各個(gè) 進(jìn)出口巧妙分開、 互不干擾。 建筑形體與周圍商業(yè)居住社區(qū)的空間關(guān)系是建設(shè)性契合。 根據(jù)現(xiàn)在的整體布置、 建筑內(nèi)的

40、功能組合以及配套設(shè)施、道路、綠化、活動(dòng)場(chǎng)所等方面都圍繞整體布局作了認(rèn)真考慮， 給人們提供一個(gè)舒適的活動(dòng)空間。高層設(shè)計(jì)采用剪力墻結(jié)構(gòu)， 嚴(yán)格按國(guó)家規(guī)范及有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置防腐、防爆、防火、隔音、隔熱和消防及 報(bào)警設(shè)施。建筑平面布置緊湊，建筑形體力求簡(jiǎn)潔有力，造型新穎別 致，具有現(xiàn)代感。1、建筑方案描述（ 1）建筑特征與風(fēng)格本項(xiàng)目在建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)現(xiàn)代化城市的風(fēng)格，同時(shí)要求功能實(shí)用、配套設(shè)備齊全。住宅單體設(shè)計(jì)體現(xiàn)現(xiàn)代化城市建筑風(fēng)范。本項(xiàng)目以現(xiàn)代風(fēng)格為主。 在整體建筑設(shè)計(jì)上要具有現(xiàn)代意識(shí)，采用簡(jiǎn)潔的體形和單純的材料表現(xiàn)建筑的現(xiàn)代感。建筑造型設(shè)計(jì)首先注重整體形態(tài)的塑造， 強(qiáng)調(diào)天際輪廓線的流暢和韻律美。建

41、筑單體的設(shè)計(jì)則相對(duì)簡(jiǎn)約，建筑立面設(shè)計(jì)中適當(dāng)強(qiáng)調(diào)建筑盡端及立面線條的處理，以強(qiáng)調(diào)建筑的挺拔感和建筑感。（ 2）建筑單體設(shè)計(jì)與功能對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，以兩室兩廳、兩室一廳的中小戶型為主， 另建有少量的三室兩廳以滿足多人口家庭居住需要。戶型功能分區(qū)明確，流線合理，各功能空間既相互聯(lián)系又適當(dāng)保持獨(dú)立， 既保證了各空間的使用便捷和流動(dòng)性，又保持了相對(duì)私密性。建筑單體的設(shè)計(jì)要相對(duì)簡(jiǎn)約。整體拼接靈活、體型豐富、對(duì)規(guī)劃適應(yīng)，可根據(jù)地形組織各種空間，使土地利用和空間利用發(fā)揮到最佳。局部設(shè)計(jì)，要更能體現(xiàn)人性化的特點(diǎn)。建筑立面造型以現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔風(fēng)格為出發(fā)點(diǎn)、利用墻面、玻璃、線角共同構(gòu)筑感官效果，結(jié)合結(jié)構(gòu)的外露，更能體現(xiàn)整

42、體的宏偉，把握現(xiàn)代設(shè)計(jì)的主題。外立面裝修主要以外墻磚和涂料為主，盡可能采用更多的節(jié)能材料。統(tǒng)一設(shè)計(jì)空調(diào)機(jī)位和空調(diào)冷凝水下水管。屋頂根據(jù)建筑風(fēng)格，設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔明快、經(jīng)濟(jì)實(shí)用。（ 3）建筑物與城市的協(xié)調(diào)項(xiàng)目小區(qū)的建筑物與城市的規(guī)劃相協(xié)調(diào)，與周邊的環(huán)境相協(xié)調(diào)。2、平面布置和功能要求（ 1）住宅平面設(shè)計(jì)和功能要求以兩室兩廳、 兩室一廳的中小戶型為主， 另建有少量的三室兩廳以滿足多人口家庭居住需要；最小戶型面積為45 平方米，最大戶型為 123 平方米。（ 2）總平面布置和功能要求項(xiàng)目總平面布置方案， 吸收現(xiàn)代先進(jìn)的規(guī)劃思想， 結(jié)合該地段的地形條件， 考慮住戶的行為方式和人文特點(diǎn)，采用獨(dú)特的總體對(duì)稱布局結(jié)構(gòu)

43、形式。 并利用地形變化， 根據(jù)地形特點(diǎn)， 自然環(huán)境、氣候特點(diǎn)， 使之形成樓與樓之間搭配，形成風(fēng)格獨(dú)特，造型新穎，統(tǒng)一和諧的建筑群體與環(huán)境。3、配套設(shè)施（給排水、供電、供熱、燃?xì)?、通風(fēng)、空調(diào)等）（ 1） 給 排 水1）給排水設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)依據(jù)： a、建筑專業(yè)提供的條件圖。b、建設(shè)方提供的有關(guān)設(shè)計(jì)條件。c、國(guó)家現(xiàn)行的設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)程。d、本項(xiàng)目建筑、結(jié)構(gòu)、暖調(diào)、電氣和總圖等專業(yè)提供的作業(yè)條件圖和設(shè)計(jì)資料。給水工程：a、用水水質(zhì)：符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn) 。本工程水源為某某市自來(lái)水公司。b、給水系統(tǒng)：考慮項(xiàng)目高層壓力的要求，本工程生活給水設(shè)給水加壓系統(tǒng)。在地下設(shè)備層設(shè)食品級(jí)不銹鋼生活飲用水箱和變頻加壓泵組

44、。c、管材：給水支管采用PPR塑鋁穩(wěn)態(tài)復(fù)合管S4系列，熱熔連接。立管采用 PSP鋼塑復(fù)合壓力管，采用內(nèi)外壁雙熱熔連接。工作壓力為 1.0MPa。d、保溫：在保證經(jīng)濟(jì)成本的前提下，盡可能采用先進(jìn)的節(jié)能技術(shù)與材料實(shí)現(xiàn)保溫。排水工程：a、排水制度：本工程小區(qū)內(nèi)采用生活污水與雨水分流制排水的 管道系統(tǒng)。 室內(nèi)采用糞便污水與洗浴廢水合流排水管道系統(tǒng)。室內(nèi)地面層以上的生活污水重力流排出； 地下室廢水采用排水溝匯集至集水坑內(nèi)，用潛水排污泵提升后排至室外雨水管道。本工程生活污水匯集排放至某某市污水管網(wǎng)。b、管材、接口及敷設(shè)方式：污、廢水管道系統(tǒng)均為單立管排水系統(tǒng)。排水管道除地下室內(nèi)為明裝外，其余部分均暗裝在管

45、道井、吊頂或墻槽內(nèi)。排水管采用PVC-U塑料排水管，粘接。室外排水管道采用承插式 PVC-U雙壁波紋管，橡膠圈接口，并采用混凝土基礎(chǔ)。雨水管采用承插式 PVC-U雙壁波紋管，橡膠圈接口。并設(shè)混凝土基礎(chǔ)。（ 2）空調(diào)、通風(fēng)設(shè)計(jì)可根據(jù)空調(diào)的設(shè)計(jì)條件， 在建筑、結(jié)構(gòu)及容量等設(shè)計(jì)， 一次到位， 分步實(shí)施，同時(shí)應(yīng)考慮自然通風(fēng)。（ 3）電氣設(shè)計(jì)1）設(shè)計(jì)依據(jù) a、小區(qū)概況；b、相關(guān)專業(yè)提供的設(shè)計(jì)資料；c、建設(shè)單位提供的設(shè)計(jì)任務(wù)書及設(shè)計(jì)要求；d、國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程及相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)； e、其它有關(guān)現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及地方標(biāo)準(zhǔn)。2）供電電源本工程采用二路10kV 獨(dú)立電源供電。3）電氣照明照度按現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)

46、準(zhǔn)建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB50034-2004執(zhí)行。（ 4）防雷本工程預(yù)計(jì)雷擊次數(shù)各樓基本相同，均按第三類防雷建筑設(shè)防； 在樓座屋頂設(shè)避雷帶和避雷針由其混合作防直擊雷的接閃器，利用建筑物結(jié)構(gòu)柱子內(nèi)的主筋作引下線，利用結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋網(wǎng)作接地體； 為防雷電波侵入， 電纜進(jìn)出線在進(jìn)出端將電纜的金屬外皮、鋼管等與電氣設(shè)備接地相連。（ 5）燃?xì)忭?xiàng)目?jī)?nèi)部統(tǒng)一供氣。（ 6）電視、電話、智能化等項(xiàng)目普通住宅每戶按一門設(shè)計(jì), 物業(yè)管理部門預(yù)留辦公外線電話，配套建筑均按建設(shè)單位設(shè)置電話。4、建筑方案的幾點(diǎn)說(shuō)明（ 1） 住 宅 建 筑 設(shè) 計(jì) 說(shuō) 明1）住宅的設(shè)計(jì)滿足普通住宅相關(guān)要求。并充分考慮功能、質(zhì)量方面的適度超前

47、，考慮今后數(shù)10 年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。住宅設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細(xì)節(jié)的處理都體現(xiàn)出對(duì)人的關(guān)懷和尊重 , 實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分開 , 潔污分開。特別是對(duì)兒童居室，更多地予以周到細(xì)致考慮。正如人們所說(shuō)： “以人為本，就是以孩子為本” 。住宅外觀設(shè)計(jì)采用目前流行的現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，色彩以簡(jiǎn)潔明快為主，并在陽(yáng)臺(tái)、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點(diǎn)綴，做到統(tǒng)一中有變化。在建筑材料方面，盡可能的采用新型節(jié)能建筑材料。（ 2） 小 區(qū) 配 套 設(shè) 施 說(shuō) 明1）交通狀況為影響居民購(gòu)房決策的一個(gè)重要因素，小區(qū)建設(shè)是按照普通商品房建設(shè)， 因此充分考慮了地下車庫(kù)建設(shè)，同時(shí)在地面建有停車位。每戶

48、設(shè)獨(dú)立的水、電、燃?xì)獗恚^(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來(lái)水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。盡可能的增加便利店等公共建設(shè)配套設(shè)施，為用戶的日常生活提供方便 , 充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。（ 3）環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)說(shuō)明隨著人們生活水平的提高， “買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受， 景觀優(yōu)勢(shì)也成為眾多小區(qū)的一個(gè)賣點(diǎn)。在當(dāng)前以及未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)， 人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外， 也越來(lái)越重視其環(huán)境， 這實(shí)際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)?；谏鲜鲈蚝晚?xiàng)目自身的環(huán)境特點(diǎn)，在進(jìn)行本地塊的整體 規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)， 不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更

49、注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)。投資規(guī)模規(guī)劃總用地面積 13878.55 平方米，總建筑面積 97451.40 平方米，住宅建筑面積92534.40 平方米，商業(yè)建筑面積4917.00 平方米?？偼顿Y 20480.56 萬(wàn)元， 項(xiàng)目建設(shè)期約 30 個(gè)月。項(xiàng)目所有資金全部由某某市市區(qū)機(jī)關(guān)房產(chǎn)管理所利用合作聯(lián)營(yíng)等形式籌集。第五章資源開發(fā)及綜合利用資源開發(fā)和利用方案本項(xiàng)目主要耗用水泥、 建筑砂石、 墻磚及防腐保溫等原材料和木材等，所有原輔材料的來(lái)源立足國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，均在本地市場(chǎng)采購(gòu)，建筑施工臨時(shí)用水和生活用水均采用本地城市自來(lái)水，做好施工現(xiàn)場(chǎng)雨 水、污水的收集處理和循環(huán)利用，對(duì)本地地表（下）水等其它資源不會(huì)造

50、成不利影響。工程物料消耗項(xiàng)目工程物料消耗總量較大，但項(xiàng)目施工過(guò)程中按10 天的用量進(jìn)行儲(chǔ)存， 在規(guī)劃區(qū)內(nèi)設(shè)置占地500 平方米的臨時(shí)堆場(chǎng)5 個(gè)，同時(shí)為方便環(huán)衛(wèi)部門對(duì)施工期生活垃圾的收集，在施工區(qū)內(nèi)設(shè)置臨時(shí)施工便道。項(xiàng)目所需主材均采購(gòu)于陜西本地，運(yùn)輸方便。 所有材料承建單位均與供應(yīng)商簽定合同，保障供應(yīng)，進(jìn)場(chǎng)前需要進(jìn)行復(fù)試，合格后方可 使用。水和電由建設(shè)單位向某某市供水、供電部門申請(qǐng)報(bào)批，滿足項(xiàng) 目建設(shè)使用要求，所有材料按比質(zhì)比價(jià)的原則進(jìn)行擇優(yōu)采購(gòu)。資源節(jié)約措施擬建設(shè)的文藝南路198 號(hào)院危房改造工程主要耗能為電力，作為生活和建筑施工用水取用清潔的城市自來(lái)水。為最大限度的利用原材料， 減少?gòu)U棄物的

51、產(chǎn)生， 將采取以下措施：-設(shè)計(jì)方面在嚴(yán)格遵守國(guó)家建筑業(yè)相關(guān)規(guī)范規(guī)定的同時(shí)，注重引進(jìn)和消化國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的建筑理念和技術(shù)，使用建筑保溫、節(jié)能門窗、高效節(jié)能設(shè)備、節(jié)水器具。-施工方面要加強(qiáng)施工用電用水管理，從初期就選用節(jié)能高效施工設(shè)備， 提高設(shè)備運(yùn)行效率。 做好項(xiàng)目的供配電的技術(shù)設(shè)計(jì)和用電計(jì)量管理等工作，推廣綠色照明技術(shù)、產(chǎn)品和節(jié)能型家用電器。建筑 施工臨時(shí)用水， 建設(shè)單位需事先到市、 區(qū)節(jié)水管理部門辦理臨時(shí)用水手續(xù)。-加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理， 降低施工現(xiàn)場(chǎng)能耗和材耗； 加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)雨水、污水的收集利用和循環(huán)利用，施工現(xiàn)場(chǎng)要安裝節(jié)能燈具、節(jié)水器 具和先進(jìn)高效的節(jié)能機(jī)械設(shè)備，并設(shè)專人負(fù)責(zé)節(jié)能降耗工作，避免長(zhǎng)流水、

52、長(zhǎng)明燈等浪費(fèi)現(xiàn)象，合理安排物流，降低施工機(jī)械能耗，減少 建筑構(gòu)配件的破損率。此外， 要注意加大新型墻體材料的推廣力度。提高建筑物使用壽命，有效降低對(duì)建筑材料的消耗。 推廣應(yīng)用高強(qiáng)鋼筋和高性能混凝土。第六章節(jié)能方案分析建筑節(jié)能的政策舉措我國(guó) 400 億平方米既有建筑在使用過(guò)程中， 消耗的能量占全國(guó)總能耗的 30左右，加上建材生產(chǎn)和建造能耗，約占全國(guó)總能耗37 左右。如果延續(xù)目前建筑的高能耗狀況，預(yù)計(jì)到2020 年前后，每年將消耗 1.2萬(wàn)億度電和 10.89 億噸標(biāo)煤，接近目前全國(guó)建筑能耗的3倍，加上建材的生產(chǎn)能耗16.7 ，約占全社會(huì)總能耗的46.7 ，這對(duì)中國(guó)乃至全世界來(lái)說(shuō)都是難以承受的。我

53、國(guó)建筑節(jié)能的具體目標(biāo)和重點(diǎn)工程原建設(shè)部在 2005 年 5 月下發(fā)的關(guān)于發(fā)展節(jié)能省地型住宅和公共建筑的指導(dǎo)意見 中，提出了我國(guó)今后建筑節(jié)能的總體目標(biāo)和具體目標(biāo)?？傮w目標(biāo)：到 2020 年，我國(guó)住宅和公共建筑建造和使用的能源資源消耗水平要接近或達(dá)到現(xiàn)階段中等發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。具體目標(biāo)：到2010 年，全國(guó)城鎮(zhèn)新建建筑實(shí)現(xiàn)節(jié)能50；京、津、滬、渝和有條件的城市新建建筑實(shí)現(xiàn)節(jié)能65；既有建筑節(jié)能 改造逐步開展， 大城市完成應(yīng)改造面積的25，中等城市完成 15， 小城市完成 10：到 2020 年，北方和沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和特大城市新建建筑實(shí)現(xiàn)節(jié)能65的目標(biāo)，絕大部分既有建筑完成節(jié)能改造。按照這一規(guī)劃，“

54、十一五”期間，我國(guó)新建建筑要建成15.92億平方米的節(jié)能建筑，既有建筑要完成5.54億平方米的節(jié)能改造，可再生能源建筑要完成應(yīng)用示范1500 萬(wàn)平方米，建筑節(jié)能就可實(shí)現(xiàn)節(jié)約 1.01億噸標(biāo)準(zhǔn)煤。建立健全建筑節(jié)能的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)是建筑節(jié)能技術(shù)和產(chǎn)品推廣應(yīng)用的重要手段。 造成我國(guó)住宅建筑能耗高的原因， 主要是住宅建筑增長(zhǎng)方式粗放， 其中最突出的問(wèn)題是長(zhǎng)期沒有關(guān)于住宅建筑建造的強(qiáng)制性節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。針對(duì)我國(guó)不同氣候區(qū)的民用建筑，國(guó)家頒布了實(shí)施節(jié)能的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、夏熱冬冷地區(qū)居住建 筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) ( 修訂) 、夏熱冬暖地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、采暖居住建筑節(jié)能檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) 、既有采

55、暖居住建筑節(jié)能改造技術(shù)規(guī)程。2006年以來(lái)，建設(shè)部與國(guó)家質(zhì)檢總局還先后發(fā)布了三部國(guó)家建筑標(biāo)準(zhǔn)，即 2006 年 3 月 1 日起正式實(shí)施的住宅建筑規(guī)范 、位宅性能評(píng)定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 和 6 月 1 日起正式實(shí)施的 綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。它們的制定，為建設(shè)行業(yè)各單位特別是建筑設(shè)計(jì)單位的建筑節(jié)能工作，提供了堅(jiān)實(shí)的標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)依據(jù)。加強(qiáng)建筑節(jié)能全過(guò)程的監(jiān)督管理加強(qiáng)監(jiān)督管理已成為落實(shí)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的重中之重。對(duì)于建筑節(jié)能的監(jiān)管，必須從立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工圖審查，到施工、質(zhì)監(jiān)、 監(jiān)理、竣工驗(yàn)收， 直至房屋的銷售、物業(yè)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)層層嚴(yán)格把關(guān)，使之成為一個(gè)完整的監(jiān)管過(guò)程，才能真正將節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范落到實(shí)處。建設(shè)部在近年頒

56、發(fā)的一些政策規(guī)定中，多次重申建筑節(jié)能規(guī)范的嚴(yán)肅性。建設(shè)部2007 年下發(fā)的關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施監(jiān)管工作的通知，明確規(guī)定不符合節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)為不合格設(shè)計(jì)。 建設(shè)部重新修訂于2006 年 1 月 1 日起實(shí)施的民用建筑節(jié)能管理規(guī)定，要求建筑節(jié)能必須按強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，違反的要予以嚴(yán)厲處罰， 輕則罰款，重則責(zé)令停業(yè)整頓、降低資質(zhì)等級(jí)或吊銷資質(zhì)證書。竣工驗(yàn)收是檢驗(yàn)建筑是否節(jié)能非常重要的一環(huán)。為此，建設(shè)部2005 年專門組織編制了建筑節(jié)能工程施工驗(yàn)收規(guī)范，對(duì)建筑節(jié)能工程施工的各個(gè)環(huán)節(jié)， 不僅有程序性檢驗(yàn)要求、 現(xiàn)場(chǎng)測(cè)試性檢驗(yàn)要求， 還有建筑部品、各建筑參數(shù)檢驗(yàn)要求，并要求建設(shè)、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、施 工

57、、驗(yàn)收等單位必須嚴(yán)格執(zhí)行這一規(guī)范。建設(shè)部還下發(fā)了居住建筑 節(jié)能保溫專項(xiàng)驗(yàn)收規(guī)程 ，竣工驗(yàn)收將成為確保建筑節(jié)能的重要一環(huán)。運(yùn)行使用環(huán)節(jié)， 是目前建筑節(jié)能工作中最薄弱的環(huán)節(jié)。為了在運(yùn)行使用環(huán)節(jié)建立一套用能監(jiān)管體系， 建設(shè)部于 2007 年 3 月出臺(tái)了空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)范 ，并正在編制既有公共建筑節(jié)能改造標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)供熱系統(tǒng)質(zhì)量評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) ，修訂既有居住建筑改造標(biāo)準(zhǔn) ， 這將對(duì)建筑節(jié)能運(yùn)行起到一定約束作用。大力開發(fā)推廣建材節(jié)能新材料、新技術(shù)節(jié)能型的新材料、 新技術(shù)，是建筑節(jié)能的重要物質(zhì)基礎(chǔ)條件。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國(guó)每年生產(chǎn)粘土磚要消耗7000 多萬(wàn)噸標(biāo)準(zhǔn)煤，粘土磚由于保溫隔熱性能差，在建筑使用過(guò)程中仍

58、要消耗大量能源。溫家寶總理在2005 年全國(guó)建設(shè)節(jié)約型社會(huì)電視電話會(huì)議上強(qiáng)調(diào)指出，要嚴(yán)格限制毀田燒磚，大力推進(jìn)墻體材料革新。2005 年 9 月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)墻體材料革新和推廣節(jié)能建筑的通如，提出到 2010 年底，所有城市禁止使用實(shí)心粘土磚，全國(guó)實(shí)行粘土磚產(chǎn)量控制在4000 億塊以下，新型墻體材料產(chǎn)量占?jí)w材料總量的比重達(dá)到55以上，建筑應(yīng)用比例達(dá)到65以上，嚴(yán)寒、寒冷地區(qū)應(yīng)執(zhí)行節(jié)能牢65的標(biāo)準(zhǔn)。為推進(jìn)墻體材料革新和推廣節(jié)能建筑，國(guó)家有關(guān)部門制定了一系列相關(guān)的經(jīng)濟(jì)政策。一是出臺(tái)了鼓勵(lì)利用工業(yè)廢渣生產(chǎn)墻體材料的稅收優(yōu)惠政策財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的關(guān)于企業(yè)所得稅若干優(yōu)惠政策的

59、通知明確，企業(yè)利用廢水、廢氣、廢渣等廢棄物為主要原料生產(chǎn)的產(chǎn)品， 可在五年內(nèi)減征或免征所得稅；財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的關(guān)于部分資源綜合利用及其他產(chǎn)品增值稅收政策問(wèn)題的通知，將 14類23種產(chǎn)品列入享受稅收優(yōu)惠政策新型墻體材料目錄，對(duì)這類產(chǎn)品達(dá) 到規(guī)模生產(chǎn)的企業(yè)享受增值稅減半征收的政策。在此后補(bǔ)發(fā)的通知中明確，西部地區(qū)建筑砌塊和建筑板材生產(chǎn)企業(yè)享受增值減半征收政策 不受規(guī)模限制。二是對(duì)實(shí)心粘土磚的的生產(chǎn)采取抑制政策。近年來(lái)， 我國(guó)對(duì)實(shí)心粘土磚廠占地和取土先后作了很多限制或禁止性規(guī)定，包括不準(zhǔn)新建、改建、擴(kuò)建實(shí)心粘土磚廠，對(duì)實(shí)心粘土磚廠開征礦產(chǎn)資源稅和恢復(fù)執(zhí)行 l7 增值稅率等。三是實(shí)施了新型墻

60、體材料專項(xiàng)基金政策。有關(guān)部門發(fā)布的 新型墻體材料專項(xiàng)基金征收和使用管理辦法，規(guī)范了專項(xiàng)基金的征收、使用和管理。目前國(guó)家發(fā)改委等部門正在對(duì)政府性基金政策執(zhí)行情況 進(jìn)行總結(jié)分析， 將在此基礎(chǔ)上提出具體政策建議；同時(shí)也在加快研究企業(yè)資源綜合利用所得稅優(yōu)惠企業(yè)目錄；今后在安排使用預(yù)算內(nèi)基建投資( 含國(guó)債項(xiàng)目資金 ) 和中小企業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金時(shí)， 將加大對(duì)開發(fā)技術(shù)含量高的新型墻體材料產(chǎn)品的支持力度。建立建筑節(jié)能新機(jī)制在推行節(jié)能建筑的過(guò)程中， 一個(gè)巨大阻力是節(jié)能建筑的成本要提高 5到 8，就是說(shuō)每平方米要增加100 到 200 多元。國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部、財(cái)政部等部門目前正在探索采用限制性政策與鼓勵(lì)性政策并