1、定位-是商業(yè)地產(chǎn)全程運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵，精準(zhǔn)的定位來自全面的市場(chǎng)調(diào)查與細(xì)致的 市場(chǎng)分析定位-就像射箭，脫靶免談，中的和中靶完全是兩回事 定位-是項(xiàng)目規(guī)劃的基礎(chǔ)，定位的方向決定了經(jīng)營(yíng)的模式及經(jīng)營(yíng)方向定位-是通過業(yè)態(tài)組合來描述定位的方向定位-是通過招商進(jìn)行固化從而展現(xiàn)商業(yè)定位 定位-定位的基礎(chǔ)是客戶，是目標(biāo)消費(fèi)群體定位-是商業(yè)地產(chǎn)全程運(yùn)營(yíng)中承上啟下的重要樞紐商業(yè)定位的重要意義研究背景報(bào)告結(jié)構(gòu)區(qū)域環(huán)境研究商業(yè)環(huán)境研究消費(fèi)者研究項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目定位 項(xiàng)目調(diào)整規(guī)劃觀點(diǎn)性總結(jié)招商策略 研究目的市場(chǎng)調(diào)查是市場(chǎng)研究和分析工作的基礎(chǔ)部分，是所有決策的基礎(chǔ)。通過調(diào)查可以了解市場(chǎng)至目前為止的動(dòng)態(tài)狀況，并為市場(chǎng)未來的發(fā)展

2、調(diào)整做出動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)。調(diào)查研究工作的重點(diǎn)在于找出市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的薄弱部位，以期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體的可行性分析并對(duì)市場(chǎng)定位提供依據(jù)回避風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)態(tài)布局現(xiàn)狀根據(jù)項(xiàng)目文化、藝術(shù)、創(chuàng)意、特色化專業(yè)市場(chǎng)定位規(guī)劃，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中具有特色商家占比約為25%，服裝鞋類商家占比23%，飾品化妝品類商家20%，餐飲酒吧類24%，通過對(duì)比可看出，業(yè)態(tài)布局優(yōu)勢(shì)不明顯，區(qū)域內(nèi)核心競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。根據(jù)平面業(yè)態(tài)布局圖可看出整個(gè)業(yè)態(tài)布局稍顯凌亂，規(guī)劃布局可突出其業(yè)態(tài)的多樣化，但不是雜亂化，除餐飲酒吧娛樂類統(tǒng)一規(guī)劃外，其余品類商家隨意性太強(qiáng)，例如服裝、飾品、特色類商家交叉布局，缺乏整體性和連續(xù)性，對(duì)相關(guān)業(yè)態(tài)聚合效應(yīng)不強(qiáng)，缺少對(duì)消費(fèi)者的引導(dǎo)、關(guān)聯(lián)性購買

3、。缺少核心主力店、品牌店，單體小規(guī)模店面無法有效吸引人氣。市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀目前市場(chǎng)靠后部餐飲類商家及前面有經(jīng)營(yíng)特色商家經(jīng)營(yíng)效果理想，中間段大部商家生意勉強(qiáng)支撐，存在前后脫節(jié)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，缺乏商業(yè)連貫性和關(guān)聯(lián)性。市場(chǎng)符合定位并迎合學(xué)生消費(fèi)喜好及能力的特色商家經(jīng)營(yíng)狀況較好，傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)狀況一般，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目同類商品檔次，價(jià)位選擇較多，商家競(jìng)爭(zhēng)壓力大。市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商家以初入社會(huì)學(xué)生創(chuàng)業(yè)團(tuán)體為主，個(gè)人整體實(shí)力較弱，抗風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱。硬件設(shè)施現(xiàn)狀項(xiàng)目有左右四個(gè)主次出入口，滿足合理人流動(dòng)線的內(nèi)外溝通，內(nèi)部動(dòng)線脈絡(luò)清晰、街區(qū)寬度適宜、有效的規(guī)避了盲區(qū)和死角；但外部缺少可利用停車位，兩條連接道路交通壓力較大。無法形

4、成合理的人車分流動(dòng)線。且項(xiàng)目入口與交通主干道產(chǎn)生斷層，對(duì)人流的引導(dǎo)和項(xiàng)目的可達(dá)性產(chǎn)生影響。項(xiàng)目規(guī)劃缺少可承辦小型集會(huì)、推廣、交流等相關(guān)活動(dòng)的文化廣場(chǎng)及相關(guān)公共休閑活動(dòng)場(chǎng)所，對(duì)項(xiàng)目的后期活動(dòng)營(yíng)銷推廣造成不小的缺憾。項(xiàng)目單層、小開間街鋪的物業(yè)結(jié)構(gòu)較為單薄，對(duì)例如餐飲、酒吧、休閑娛樂等品類商家約束了其個(gè)性化發(fā)展空間。市場(chǎng)夜間亮化布局效果不理想，未能營(yíng)造符合時(shí)尚動(dòng)感的流行主旋律燈光和氛圍。露天市場(chǎng)受天氣較大影響，目前已安裝雨陽棚效果不明顯。研究背景報(bào)告結(jié)構(gòu)區(qū)域環(huán)境研究商業(yè)環(huán)境研究消費(fèi)者研究項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目定位 項(xiàng)目調(diào)整規(guī)劃觀點(diǎn)性總結(jié)招商策略 項(xiàng)目環(huán)境描述項(xiàng)目地處黃金商業(yè)區(qū)域，地處廣埠屯大商圈黃金分

5、割點(diǎn)，銜接?xùn)|、西、北三大商圈：西側(cè)群光廣場(chǎng)、新世界百貨、流行視窗時(shí)尚服飾商場(chǎng)，背面賽博數(shù)碼廣場(chǎng)、南極電腦大世界、珞珈電腦大世界、廣埠屯資訊廣場(chǎng)電子產(chǎn)品市場(chǎng)，東面國(guó)美電器、武商量販家電日化市場(chǎng)，安享三大市場(chǎng)日均20萬流動(dòng)人群。華師文化街身處武大、華師、理工大、電力職業(yè)學(xué)院等高校腹地，穩(wěn)定的集居著30多萬學(xué)生、教職工、教育產(chǎn)業(yè)群體。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)和國(guó)民收入水平的不斷提高，開拓出文化產(chǎn)業(yè)新的發(fā)展空間。文化產(chǎn)業(yè)是投資回報(bào)最好的行業(yè)之一。當(dāng)代社會(huì)各種產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)主要靠領(lǐng)先的自主創(chuàng)新和技術(shù)進(jìn)步來實(shí)現(xiàn)，而文化產(chǎn)業(yè)正是自主創(chuàng)造和技術(shù)含量高的一個(gè)門類。加上政策因素和市場(chǎng)因素的作用，文化產(chǎn)業(yè)的資本盈利率比較高，文

6、化產(chǎn)業(yè)方面投資熱將會(huì)長(zhǎng)期存在。從消費(fèi)角度看，文化產(chǎn)品是與日俱增的消費(fèi)熱點(diǎn)。 武漢是辛亥首義之都，擁有盤龍古城、琴臺(tái)知音、黃鶴名樓、歸元古剎、百年名校等人文、自然景觀；獨(dú)特的漢派文化以及居全國(guó)城市第三的科教綜合實(shí)力，這都為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)提供了堅(jiān)實(shí)的智力儲(chǔ)存。 區(qū)位性質(zhì)與功能特點(diǎn)區(qū)域內(nèi)有多家市內(nèi)最大規(guī)模的電腦賣場(chǎng)賽博數(shù)碼廣場(chǎng)、廣埠屯資訊廣場(chǎng)等，享有“北有中關(guān)村，南有廣埠屯”的美譽(yù)，是武漢乃至華中地區(qū)購買電腦的第一去處。十多年的發(fā)展，已使廣埠屯地區(qū)成為武漢乃至華中地區(qū)最重要的IT及相關(guān)高科技產(chǎn)品集散基地。并且，廣埠屯一帶還是武漢市規(guī)劃建設(shè)的武漢科技商務(wù)街所在地，也是省、市、區(qū)三級(jí)政府重點(diǎn)打造的IT產(chǎn)品核心

7、市場(chǎng)。項(xiàng)目位于武漢科學(xué)文化的中心區(qū)域，高校、科研院所、政府機(jī)關(guān)、開發(fā)區(qū)和風(fēng)景區(qū)坐落四周，自然、科技、人文環(huán)境俱佳。華中師范大學(xué)、武漢大學(xué)、武漢理工大學(xué)、湖北經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院等眾多高校環(huán)繞左右，武漢東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、中國(guó)光谷、烽火科技、長(zhǎng)飛光纖等高科技企業(yè)和政府各機(jī)構(gòu)也都近在咫尺，周圍更有著名的東湖風(fēng)景區(qū)，整體區(qū)位優(yōu)勢(shì)無比優(yōu)越。同時(shí)廣埠屯也是武昌地區(qū)最繁華的街道口商業(yè)圈的延伸，區(qū)域內(nèi)有群光廣場(chǎng)、新世界百貨、流行視窗、樂天城、亞貿(mào)廣場(chǎng)、國(guó)美電器、武商量販、虎泉市場(chǎng)、廣八路商業(yè)街、勸業(yè)場(chǎng)小商品市場(chǎng)等。文化、科技、教育、商業(yè)核心區(qū)域，商業(yè)密集，交通便利。區(qū)位交通分析交通路網(wǎng)：項(xiàng)目毗鄰武漢市核心交通主干道

8、珞瑜路，及珞獅路、雄楚大道。并處于華中師范大學(xué)西大門必經(jīng)之路。公共交通：1、主干道珞瑜路四十余條公交線路經(jīng)過，通達(dá)武漢三鎮(zhèn)。2、城市軌道交通2號(hào)線將于2012年建成完工，將本案與武漢主城區(qū)相連，這條被譽(yù)為“黃金交通走廊”的地鐵線橫貫武漢東西，途徑漢口火車站、武漢汽車客運(yùn)總站、王家墩中央商務(wù)區(qū)、武漢世貿(mào)大廈、武漢廣場(chǎng)、中山公園、江漢路步行街、洪山廣場(chǎng)、東湖高新區(qū)等主要客流集散點(diǎn)。研究背景報(bào)告結(jié)構(gòu)區(qū)域環(huán)境研究商業(yè)環(huán)境研究消費(fèi)者研究項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目定位 項(xiàng)目調(diào)整規(guī)劃觀點(diǎn)性總結(jié)招商策略 武昌區(qū)商圈分布 商業(yè)環(huán)境分析按照武昌區(qū)政府目前發(fā)展的商業(yè)格局來看，以街道口商圈、中南商圈、徐東商圈以及新興光谷商

9、圈為主，本案地處的街道口廣埠屯商圈聚集了文化教育、科技IT創(chuàng)意集群、大型城市商業(yè)中心等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。因此未來本案的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將來自市級(jí)商業(yè)中心的競(jìng)爭(zhēng)以及街道口至卓刀泉虎泉沿線的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)。相對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)而言，武漢市推進(jìn)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)建設(shè)相對(duì)滯后，目前武漢地區(qū)有武漢光谷動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)園、中國(guó)光谷國(guó)際文化創(chuàng)意園、楚天181文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園和珞珈文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等。本案區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目前來源于流行視窗、樂天城、虎泉市場(chǎng)、廣八路商業(yè)街、勸業(yè)場(chǎng)小商品市場(chǎng)、街道口沿街商業(yè)等，同時(shí)以周邊高校學(xué)院聚集商業(yè)的主要競(jìng)爭(zhēng)壓力，同時(shí)隨著光谷世界城輻射范圍的持續(xù)擴(kuò)大及開發(fā)對(duì)項(xiàng)目也將造成不小的影響，也會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生一定的競(jìng)爭(zhēng)分流。

10、區(qū)域內(nèi)其他百貨類商業(yè)項(xiàng)目，如群光廣場(chǎng)、新世界百貨、亞貿(mào)廣場(chǎng)等，與本案不具備可比性。 商業(yè)環(huán)境分析區(qū)位由街道口沿線構(gòu)成，東至廣埠屯，西至洪山業(yè)態(tài)組合 業(yè)態(tài)以百貨為主，且百貨內(nèi)商戶呈多元化發(fā)展，部分大型的餐飲、休閑、娛樂類商戶進(jìn)駐百貨業(yè)態(tài)，周邊設(shè)有臨街鋪面和中小型購物中心； 區(qū)域有大量電腦專業(yè)賣場(chǎng)。商業(yè)體量19.5萬平方米（其中百貨體量為17.5萬平方米，不含專業(yè)市場(chǎng)）客戶特征武昌收入中高檔且年輕時(shí)尚的中青年層、高校教師及學(xué)生可達(dá)性目前由于紅綠燈設(shè)置不夠合理，以及在街道口商圈堵車現(xiàn)象非常嚴(yán)重；公交站點(diǎn)的前后站的設(shè)置也給購物的人群帶來不方便因素；地鐵2號(hào)線穿越該商圈。典型物業(yè)租金流行視窗1F：250

11、400元平方米月競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究編號(hào)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目輻射主要區(qū)域整體檔次主要消費(fèi)人群主營(yíng)業(yè)態(tài)A流行視窗街道口地區(qū)中低檔學(xué)生、時(shí)尚白領(lǐng)服裝、鞋帽、箱包、床品、化妝品、電玩、美容、小吃B虎泉市場(chǎng)武昌區(qū)低檔學(xué)生、部分白領(lǐng)服裝、鞋帽、箱包、床品、化妝品、菜場(chǎng)、排擋C光谷世界城武昌中檔學(xué)生、時(shí)尚白領(lǐng)綜合體全業(yè)態(tài)D樂天城街道口地區(qū)中檔學(xué)生、年輕時(shí)尚消費(fèi)群服裝、鞋帽、箱包、床品、化妝品、電玩、美容、小吃競(jìng)爭(zhēng)策略分析競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)有利因素區(qū)域商業(yè)同質(zhì)化較多，據(jù)項(xiàng)目定位差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯體量較小，風(fēng)險(xiǎn)小相對(duì)項(xiàng)目流行視窗、樂天城光谷世界城如何發(fā)揮優(yōu)勢(shì)目前商業(yè)業(yè)態(tài)未完全滿足區(qū)域內(nèi)消費(fèi)需求，項(xiàng)目應(yīng)在定位上與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成差異，通過品牌提

12、升，規(guī)劃與目標(biāo)消費(fèi)群體相匹配的業(yè)態(tài)，滿足全方位的商業(yè)需求。體量較為合適，不會(huì)形成大面積空置與內(nèi)部惡性競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)不利因素交通狀況嚴(yán)重不利，項(xiàng)目可達(dá)性可視性太差競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)度過培育期，有穩(wěn)定消費(fèi)人流；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手體量大業(yè)態(tài)全相對(duì)項(xiàng)目流行視窗虎泉市場(chǎng)光谷世界城如何規(guī)避劣勢(shì)通過對(duì)主入口標(biāo)識(shí)建造，使項(xiàng)目與主干道融合吸引人流；另一方面通過對(duì)周邊高校加大宣傳力度達(dá)到目的特色化、差異化經(jīng)營(yíng)策略，不一味追求大而全引進(jìn)優(yōu)質(zhì)商家，做好市場(chǎng)培育轉(zhuǎn)型，形成項(xiàng)目自身特色與經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)研究背景報(bào)告結(jié)構(gòu)區(qū)域環(huán)境研究商業(yè)環(huán)境研究消費(fèi)者研究項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目定位 項(xiàng)目調(diào)整規(guī)劃觀點(diǎn)性總結(jié)招商策略 主要消費(fèi)人群調(diào)查 根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：目

13、前主要消費(fèi)人群以華師及周邊高校學(xué)生為主，占比70%；區(qū)域內(nèi)從業(yè)人員占比20%；區(qū)域外流動(dòng)人口占比10%。目標(biāo)客戶消費(fèi)客群分布 項(xiàng)目核心商圈輻射范圍包括華師、武大、理工大等在校師生近30萬人，周邊寫字樓宇、原居民、企事業(yè)單位人口，預(yù)計(jì)項(xiàng)目核心商圈輻射范圍內(nèi)人口達(dá)50萬以上。第一商圈距離本項(xiàng)目1km半徑范圍以內(nèi)或約15分鐘步行路程范圍以內(nèi)。如示意圖的紅色部分所示。第二商圈距離本項(xiàng)目約30 分鐘車程以內(nèi)，本項(xiàng)目的第二商圈范圍為：東至武大、東湖，北至中南、付家坡，西至雄楚大街，南達(dá)光谷區(qū)區(qū)域。如示意圖的藍(lán)色部分所示。第三商圈距離本項(xiàng)目約30-60 分鐘車程以內(nèi)區(qū)域，東至徐東，北至漢口、漢陽部分區(qū)域，如

14、示意圖的綠色部分所示。 核心區(qū)域人口特征 項(xiàng)目位于華師大西門與電腦結(jié)合部，核心區(qū)域人口以華師高校師生和IT從業(yè)人員為主，整體消費(fèi)潛力巨大。 目前周邊消費(fèi)人群文化素養(yǎng)層次較高，以追求時(shí)尚、潮流青年為主，但個(gè)人經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，收入水平較低。 區(qū)域消費(fèi)習(xí)慣分析 區(qū)域內(nèi)居民消費(fèi)能力較低，不適宜高檔消費(fèi)，青年學(xué)生注重潮流時(shí)尚中低端消費(fèi)、支出主要集中在衣、食、休閑娛樂等生活方面； 區(qū)域內(nèi)青年學(xué)生消費(fèi)低端商品集中在虎泉市場(chǎng)、學(xué)院周邊商業(yè)，中高檔消費(fèi)集中在街道口、光谷及漢口商業(yè)業(yè)態(tài)，便民超市及小餐飲在區(qū)域內(nèi)消費(fèi)占據(jù)重要位置； 餐飲娛樂消費(fèi)能力較強(qiáng)，但低端消費(fèi)明顯； 區(qū)域內(nèi)消費(fèi)較為頻繁，核心商圈的吸引能力較強(qiáng)。

15、研究背景報(bào)告結(jié)構(gòu)區(qū)域環(huán)境研究商業(yè)環(huán)境研究消費(fèi)者研究項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目定位 項(xiàng)目調(diào)整規(guī)劃觀點(diǎn)性總結(jié)招商策略 項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目地處黃金商業(yè)區(qū)域，地處廣埠屯大商圈黃金分割點(diǎn)，銜接?xùn)|、西、北三大商圈，密集的IT產(chǎn)業(yè)集群及成熟的商業(yè)氛圍帶來的穩(wěn)定客流量及從業(yè)人員都將為項(xiàng)目提供穩(wěn)定的消費(fèi)群體。周邊高校密集，人文氛圍濃厚，坐擁高校園區(qū)數(shù)30萬師生消費(fèi)群。項(xiàng)目前期商業(yè)的運(yùn)營(yíng)及推廣已經(jīng)擴(kuò)大了項(xiàng)目在周邊大學(xué)生等消費(fèi)群體中的認(rèn)知度，驗(yàn)證了項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。與政府及媒體的良好關(guān)系為項(xiàng)目營(yíng)造良好的外部環(huán)境。本案與周邊競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目相比整體商業(yè)體量偏小單鋪面積小，競(jìng)爭(zhēng)能力弱，難以形成規(guī)模。項(xiàng)目雖然地處商業(yè)黃金區(qū)域，但距

16、離交通主干道尚有距離，通達(dá)性、可視性不強(qiáng)，人流的向上向下引導(dǎo)都有一定的操作難度。項(xiàng)目目前業(yè)態(tài)布局稍顯雜亂主題不明確，缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力。體量小和培育期長(zhǎng)導(dǎo)致投資回報(bào)周期長(zhǎng)及決定了市場(chǎng)的資金投入比，一定程度限制了市場(chǎng)良性發(fā)展。劣勢(shì)Weakness周邊聚集高校師生及相IT從業(yè)人員，包括相關(guān)消費(fèi)客層。強(qiáng)有力的消費(fèi)人群對(duì)本項(xiàng)目的支撐隨著武漢市對(duì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)重視以及強(qiáng)有力的扶持力度，均會(huì)帶動(dòng)整個(gè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展，商業(yè)前景看好。項(xiàng)目整體商業(yè)體量小，競(jìng)爭(zhēng)能力弱，將面臨周邊密集的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力。項(xiàng)目文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的培育周期過長(zhǎng)以及消費(fèi)群體的消費(fèi)觀念對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同感不夠。優(yōu)勢(shì)Strength機(jī)會(huì)Opportunity威

17、脅Threat 項(xiàng)目發(fā)展策略利用機(jī)會(huì)，改變劣勢(shì)項(xiàng)目應(yīng)該利用其優(yōu)越的地理位置優(yōu)勢(shì)，做足高校園區(qū)師生及附近白領(lǐng)階層的消費(fèi)需求。SO策略發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，利用機(jī)會(huì)WO策略 項(xiàng)目應(yīng)該通過專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理及持續(xù)扶持舉措，盡可能縮短市場(chǎng)培育周期。ST策略WT策略發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，規(guī)避威脅克服劣勢(shì)，規(guī)避威脅利用廣埠屯商圈成熟的商業(yè)氛圍及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的品牌定位做好項(xiàng)目推廣宣傳。項(xiàng)目體量小，競(jìng)爭(zhēng)能力弱，應(yīng)避免與區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，堅(jiān)持走差異化、特色化經(jīng)營(yíng)之路。研究背景報(bào)告結(jié)構(gòu)區(qū)域環(huán)境研究商業(yè)環(huán)境研究消費(fèi)者研究項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目定位 項(xiàng)目調(diào)整規(guī)劃觀點(diǎn)性總結(jié)招商策略 定位依據(jù)新興文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)具備一定的競(jìng)

18、爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，有高校園區(qū)的強(qiáng)有力支撐。項(xiàng)目雖地處繁華商圈腹地，但不臨街，背處繁華。可視性、交通通達(dá)性不強(qiáng)。項(xiàng)目是目前廣埠屯區(qū)域唯一的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，坐擁30萬師生消費(fèi)群，且在前期運(yùn)營(yíng)中已經(jīng)形成一定消費(fèi)習(xí)慣及品牌認(rèn)知度。項(xiàng)目商業(yè)體量不大，目前還是以學(xué)院寄生商業(yè)形態(tài)為主，文化創(chuàng)意概念不明顯，缺乏差異化、核心競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境消費(fèi)者定位項(xiàng)目緊鄰的大學(xué)范圍內(nèi)高校園區(qū)師生是第一客層； 客戶定位包括投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者定位，其中消費(fèi)者定位是核心。消費(fèi)者定位決定了本案所針對(duì)的服務(wù)對(duì)象，通過挖潛既定消費(fèi)客群的需求特征、消費(fèi)習(xí)慣，進(jìn)而決定項(xiàng)目的整體風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)檔次、業(yè)態(tài)配比，以及所要引進(jìn)的商家定位。周

19、邊商務(wù)樓盤的上班族及居民是第二客層；商圈帶來的流動(dòng)人群是第三客層； 經(jīng)營(yíng)客群定位在武漢市場(chǎng)具有一定的品牌知名度，在大學(xué)生消費(fèi)群具有市場(chǎng)認(rèn)可度的連鎖商家符合文化、藝術(shù)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)消費(fèi)需求的商品或服務(wù)具有特色的概念店、特色店在大專院校周邊從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)和服務(wù)的優(yōu)質(zhì)商家具有較強(qiáng)經(jīng)營(yíng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力的實(shí)力商家自主創(chuàng)業(yè)、符合項(xiàng)目定位要求的大學(xué)生創(chuàng)業(yè)者 概念定位發(fā)展主題項(xiàng)目周邊高校密集，學(xué)生消費(fèi)群將為項(xiàng)目構(gòu)筑有力的消費(fèi)支撐，項(xiàng)目旨在打造成為區(qū)域內(nèi)集文化、創(chuàng)意、特色、時(shí)尚等概念的全新體驗(yàn)式街區(qū)。關(guān)鍵詞：文化、創(chuàng)意、體驗(yàn)、時(shí)尚、特色、藝術(shù)文化創(chuàng)意體驗(yàn)式街區(qū) 概念定位 發(fā)展主題第三創(chuàng)意空間所謂“第三創(chuàng)意空間”是指項(xiàng)

20、目為學(xué)生群體打造學(xué)習(xí)、寢室之外的第三空間，發(fā)揮學(xué)院配套商業(yè)的功能；同時(shí)為高校師生提供一個(gè)文化藝術(shù)展示、交流的平臺(tái)。 概念定位創(chuàng)意生活 全新體驗(yàn)本案定位為“學(xué)院文化藝術(shù)創(chuàng)意生活體驗(yàn)式街區(qū)”，主要針對(duì)周邊高校園區(qū)教師和學(xué)生的精神文化、創(chuàng)意生活的消費(fèi)訴求及藝術(shù)交流提供服務(wù)。藝術(shù)感知 人文追求 概念定位學(xué)院專屬孵化文化氣質(zhì)體驗(yàn)環(huán)境完美結(jié)合人文與商業(yè)的塑造半坡風(fēng)情演繹新文化生活專業(yè)運(yùn)營(yíng)統(tǒng)一管理扶場(chǎng)助商品質(zhì)CLUB體味休閑與活力的獨(dú)特舞臺(tái)全新業(yè)態(tài)商業(yè)新舞臺(tái)文化創(chuàng)意體驗(yàn)式街區(qū)“ 文化創(chuàng)意體驗(yàn)式街區(qū)”的主要特征 案名建議 “華師文化街”案名前期已經(jīng)用作營(yíng)銷推廣，已經(jīng)形成有一定的品牌知名度、認(rèn)知度。并且符合“文

21、化創(chuàng)意體驗(yàn)式街區(qū)”的主題，因此繼續(xù)使用“華師文化街”案名是最佳選擇。華師文化街 形象定位第三創(chuàng)意空間特色體驗(yàn)式街區(qū) 文化創(chuàng)意體驗(yàn)式主題商業(yè)的消費(fèi)中心 特色餐飲、時(shí)尚購物、創(chuàng)意休閑娛樂一站式學(xué)院生活消費(fèi)模式 建筑規(guī)劃定位通過對(duì)文化街的理解，結(jié)合項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)對(duì)建筑有如下建議注重建筑、景觀、街區(qū)功能性的同時(shí)強(qiáng)調(diào)其觀賞性，注重消費(fèi)者感受，創(chuàng)造消費(fèi)者心理享受，降低購物疲倦感增加購物愉快感受。 適度增加共享空間，強(qiáng)化景點(diǎn)創(chuàng)新，在街區(qū)內(nèi)通過點(diǎn)、線、面的合理布局，不必在所有空間都花心思，在街區(qū)重點(diǎn)面上設(shè)置，通過流線的鏈接。華師文化街VI與建筑物相結(jié)合，在裝飾和裝修上加強(qiáng)項(xiàng)目整體品牌的識(shí)別和樹立景觀上一般以硬質(zhì)景

22、觀為主，注重娛樂、休閑、視覺感兼顧同時(shí)為經(jīng)營(yíng)預(yù)留營(yíng)銷和展示空間，以充分滿足行人的購物、休息及商業(yè)推廣活動(dòng)需要。步行街景觀要謹(jǐn)慎而巧妙地使用綠化，見縫插針栽一些核心區(qū)域設(shè)計(jì)體現(xiàn)文化街文化、特色的建筑小品。亮化工程的統(tǒng)一規(guī)劃，入口、通道、內(nèi)外街的氛圍營(yíng)造。增加商業(yè)櫥窗展示宣傳區(qū)域的設(shè)置，清晰的指示系統(tǒng)。 風(fēng)格特點(diǎn)傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代藝術(shù)的統(tǒng)一基調(diào),形成統(tǒng)一的建筑風(fēng)格群生態(tài)型共享空間營(yíng)造舒適、溫馨的商業(yè)環(huán)境全方位、全時(shí)間段的經(jīng)營(yíng)定位品牌商家、實(shí)力商家、特色商家集合，超強(qiáng)商業(yè)聚客力特色創(chuàng)意店集合商業(yè)體成為城市“新名片”風(fēng)格關(guān)鍵詞：時(shí)尚化、情景化、通透化 時(shí)尚化：商業(yè)元素 情景化：環(huán)境點(diǎn)綴 通透化：創(chuàng)意印象

23、景觀建議步行街景觀設(shè)計(jì)以其功能全、環(huán)境優(yōu)美、生活方便，并同時(shí)滿足人們購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游觀光等多種需要，景觀設(shè)計(jì)以街區(qū)核心主題特色為基點(diǎn)，通過街區(qū)景觀、小品的有效組合，與主題密切聯(lián)系，保證景觀、空間及與商業(yè)主題特色的和諧性。街區(qū)小品注重觀賞性，大眾化與藝術(shù)有機(jī)組合。 步行街景觀設(shè)計(jì)可從平面規(guī)劃、步行街的功能及景觀系統(tǒng)設(shè)計(jì)三方面來考慮。步行街不僅僅是幾條街道的直線線型，另外需要標(biāo)志性建筑、標(biāo)志性綠地或標(biāo)志性景觀，以“珍珠一線穿”的方式，完善整個(gè)步行街體系的功能及景觀。 并且在步行街的文化展示上要關(guān)注歷史沿革、地域文化等。主入口設(shè)計(jì)建議醒目，個(gè)性的標(biāo)識(shí)牌樓能有效吸引主干道人流，昭示性強(qiáng)，形

24、成項(xiàng)目作為地標(biāo)商業(yè)的標(biāo)志性對(duì)外展示焦點(diǎn)，強(qiáng)化品牌意識(shí)。 市場(chǎng)入口設(shè)計(jì)建議醒目，可視性強(qiáng)，統(tǒng)一VI標(biāo)識(shí)。具有很強(qiáng)的藝術(shù)感與視覺感，創(chuàng)意獨(dú)特。 LOGO運(yùn)用建議標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的充分利用，提升品牌意識(shí)，區(qū)域知名度。 遮陽棚建議建議在已安裝遮陽棚基礎(chǔ)上改造，加固、更換篷布，不建議采用陽光板，內(nèi)場(chǎng)連廊考慮陽光板遮擋。 內(nèi)外街區(qū)規(guī)劃建議在體驗(yàn)式商業(yè)街區(qū)，室外的街道旁同樣擁有良好且別具一格情境化的就餐環(huán)境，形成更加休閑和富有情調(diào)的商業(yè)街，獲得了更多的景觀資源，從而大大增強(qiáng)了休閑功能，同時(shí)也增強(qiáng)了商業(yè)街的價(jià)值。共享空間設(shè)計(jì)建議：情侶雕塑，一個(gè)撐開的大傘，營(yíng)造出浪漫溫馨的氛圍，青年男女休閑談心的最愛。充分營(yíng)造出浪漫的

25、氛圍,吸引青年人消費(fèi)。 色彩建議色彩運(yùn)用：根據(jù)各業(yè)態(tài)展示需要及目標(biāo)人群的特性，各區(qū)域裝修運(yùn)用不同的色彩形成不同的風(fēng) 格，使顧客依靠色調(diào)的變化來識(shí)別所在區(qū)域，喚起新鮮感，減少視覺與心理的疲勞 外立面設(shè)計(jì)原則； 1、與定位結(jié)合； 2、與商業(yè)街的特色結(jié)合； 3、與城市環(huán)境結(jié)合； 突出創(chuàng)新性、協(xié)調(diào)性、綜合性、超前性，體現(xiàn)時(shí)尚、流行、開放主題 色調(diào)：冷暖色調(diào)搭配，強(qiáng)調(diào)對(duì)比，突出時(shí)尚氣息。通過目前大面積灰色基調(diào)的基礎(chǔ)上，恰到好處的增加艷麗顏色的點(diǎn)綴等，并結(jié)合燈光、廣告標(biāo)幅等元素活躍色彩，總體建筑色調(diào)上各商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)控制偏暖且活潑。重塑建筑風(fēng)格：以體現(xiàn)現(xiàn)代感，動(dòng)感，大氣、簡(jiǎn)潔，商業(yè)氣息為目標(biāo)，展現(xiàn)特色創(chuàng)意商業(yè)。

26、 照明建議照明的設(shè)計(jì)是滿足實(shí)際照 明和光影美學(xué)兩大用途；當(dāng)人們由一個(gè)業(yè)態(tài)進(jìn)入另一個(gè)業(yè)態(tài)時(shí)往往是通過共享空間。通常共享空間的燈光較弱，而品牌或店面的燈光較強(qiáng)，兩者形成主次、強(qiáng)弱之對(duì)比，從而突出購物的氛圍。而共享空間的燈光往往滿足情景的需要。室內(nèi)、外照明系統(tǒng) 功能定位研究背景報(bào)告結(jié)構(gòu)區(qū)域環(huán)境研究商業(yè)環(huán)境研究消費(fèi)者研究項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目定位 項(xiàng)目調(diào)整規(guī)劃觀點(diǎn)性總結(jié)招商策略 招商策略知名商戶或連鎖商戶優(yōu)先同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)個(gè)性鮮明特色商戶優(yōu)先能吸引人流量的商戶 招商原則 華師文化街的招商不只是簡(jiǎn)單解決商家進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)開業(yè)率的問題，而是挑選優(yōu)質(zhì)商家并與定位相符合的文化、藝術(shù)、創(chuàng)意為主的主題商家，以進(jìn)

27、行合理的業(yè)態(tài)安排組合以促進(jìn)持續(xù)旺場(chǎng),突出項(xiàng)目主題，為文化藝術(shù)愛好者提供一個(gè)相互交流、展示的平臺(tái)。通過對(duì)招商的成功實(shí)現(xiàn)，我們把目標(biāo)商家分為以下三個(gè)部分：主力店商家是我們?cè)谀繕?biāo)制定過程中最需要關(guān)注的群體，是對(duì)整個(gè)招商過程其決定性作用的商家主力店商家主力店商家和次主力店商家以外的輔助商家其他補(bǔ)充商家次主力店商家次主力店是主力店有效的補(bǔ)充，要與主力店業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)及互動(dòng) 調(diào)整策略通過市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰規(guī)律自然淘汰不符合市場(chǎng)大環(huán)境及消費(fèi)需求的經(jīng)營(yíng)商戶，通過對(duì)符合業(yè)態(tài)商家的儲(chǔ)備，及時(shí)補(bǔ)缺，平穩(wěn)過度，逐步實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的特色化經(jīng)營(yíng)路線。代有轉(zhuǎn)租需求的商戶聯(lián)系商家及時(shí)補(bǔ)缺，對(duì)退租商戶的補(bǔ)充招商，嚴(yán)格控制商家經(jīng)營(yíng)品類，引進(jìn)

28、符合市場(chǎng)定位大環(huán)境的實(shí)力商家。通過對(duì)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)戶的引導(dǎo)與扶持，幫助經(jīng)營(yíng)戶調(diào)整經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，迎合市場(chǎng)需求完成其轉(zhuǎn)型。研究背景報(bào)告結(jié)構(gòu)區(qū)域環(huán)境研究商業(yè)環(huán)境研究消費(fèi)者研究項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目定位 項(xiàng)目調(diào)整規(guī)劃觀點(diǎn)性總結(jié)招商策略 項(xiàng)目總規(guī)業(yè)態(tài)規(guī)劃的思路:根據(jù)項(xiàng)目本身的建筑形態(tài)及體量進(jìn)行規(guī)劃根據(jù)業(yè)態(tài)之間的相互補(bǔ)充、影響的因果鏈進(jìn)行業(yè)態(tài)優(yōu)化根據(jù)項(xiàng)目的地段及城市規(guī)劃特點(diǎn)進(jìn)行業(yè)態(tài)組合按市場(chǎng)的規(guī)律以及市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果進(jìn)行業(yè)態(tài)的選擇依據(jù)現(xiàn)有商家的要求及消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣與意識(shí)為業(yè)態(tài)規(guī)劃基礎(chǔ)根據(jù)當(dāng)前意向商家的情況以及項(xiàng)目的實(shí)際狀況進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整業(yè)態(tài)的整體定位說明從南到北依次進(jìn)行業(yè)態(tài)整合及優(yōu)化目前以業(yè)態(tài)調(diào)整規(guī)劃為主，體現(xiàn)華師文化街

29、改造的關(guān)鍵是提升項(xiàng)目影響力帶動(dòng)人潮、拉動(dòng)市場(chǎng)消費(fèi)、塑造項(xiàng)目品牌的關(guān)鍵。規(guī)劃原則功能的創(chuàng)意獨(dú)特性：一應(yīng)俱全包括特色餐飲、時(shí)尚購物、創(chuàng)意休閑娛樂功能全個(gè)性化學(xué)院生活服務(wù)。空間的合理性：充分結(jié)合商業(yè)物業(yè)現(xiàn)有結(jié)構(gòu)，以適度開放的商業(yè)空間營(yíng)造商業(yè)物業(yè)的景觀性環(huán)境的舒適性：通過室內(nèi)街區(qū)將功能區(qū)有機(jī)結(jié)合，利用共享空間景點(diǎn)化布置，BLOCK街區(qū)的輕松、開放、有親合力的感覺達(dá)到不僅可以解決功能區(qū)之間的連接而且給都市人提供了進(jìn)行社會(huì)交流城市生活感受的機(jī)會(huì)。動(dòng)線的合理性：結(jié)合物業(yè)形態(tài)合理設(shè)計(jì)動(dòng)線達(dá)到共享人流的目的 業(yè)態(tài)組合業(yè) 態(tài)使用面積（平米）比例時(shí)尚購物 151050%特色餐飲60020%創(chuàng)意休閑娛樂66022%生

30、活配套2308%合計(jì)3000100%如果包括外街物流門面約1000平米，則購物、餐飲、娛樂、生活配套的比例為38：25：32：5外街1000平米，特色餐飲占比40%，創(chuàng)意休閑娛樂占比60% 業(yè)態(tài)描述業(yè) 態(tài)描 述時(shí)尚購物 名優(yōu)特產(chǎn)/工藝禮品/古玩字畫/流行飾品/音像/數(shù)碼產(chǎn)品/特色品牌折扣店/家居飾品/潮流服飾/化妝品/眼鏡/精品格子鋪特色餐飲簡(jiǎn)式中餐/西式快餐/特色餐飲/地方小吃/主題餐廳/日韓料理/風(fēng)味餐廳/港式茶餐廳/甜品店/咖啡吧/冰吧/水果撈吧創(chuàng)意休閑娛樂第三空間會(huì)所/原創(chuàng)藝術(shù)/DIY藝術(shù)會(huì)館/動(dòng)漫周邊/美容SPA/特色書吧/清吧/陶吧/玩具吧/概念吧/主題吧/迷你電玩生活配套銀行/藥店/茶葉+煙酒店/營(yíng)業(yè)廳/洗衣房/鮮花店/藥店/攝影 平面布局規(guī)劃 動(dòng)線規(guī)劃原則人流動(dòng)線的規(guī)劃原則 1.注重內(nèi)外溝通，脈絡(luò)清晰； 2.注重立體人流的自然順暢，平均分配關(guān)系； 3.避免盲區(qū)和死角問題； 4.合理設(shè)置寬度； 5.在設(shè)計(jì)中充分考慮到人流的均衡和平面人流的分配實(shí)現(xiàn)“賣場(chǎng)均熱效應(yīng) 人流動(dòng)線研究背景報(bào)告結(jié)構(gòu)區(qū)域環(huán)境研究商業(yè)環(huán)境研究消費(fèi)者研究項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目定位 項(xiàng)目調(diào)整規(guī)劃觀點(diǎn)性總結(jié)招商策略 觀點(diǎn)總結(jié)首要是通過對(duì)業(yè)態(tài)的合理化調(diào)整，盡可能引進(jìn)或引導(dǎo)符合定位