1、關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理的建議近年來，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，房地產(chǎn)管理迅速轉(zhuǎn)向物業(yè)化管理， 這一模式既有利于城市綜合管理水平的提高，也有利于改善居民的生活環(huán)境。小區(qū) 的和諧是整個社會和諧的基礎(chǔ)，而物業(yè)管理水平乂是體現(xiàn)和諧社會的重要指標(biāo)。目 前，大塘街道轄區(qū)內(nèi)有住宅小區(qū)182個，其中封閉式的小區(qū)有90個，有物業(yè)管理的 小區(qū)45個，無物業(yè)的小區(qū)有92個。成立有業(yè)主委員會的小區(qū)有58個。隨著居民群 眾的法律意識增強(qiáng)，居民對物業(yè)管理的要求標(biāo)準(zhǔn)不斷提高等，物業(yè)公司與業(yè)主之間 的矛盾也日益突出，物業(yè)糾紛數(shù)量急劇增長。街道、社區(qū)已成為業(yè)主與物業(yè)企業(yè)或 開發(fā)商矛盾的“出氣筒”，因此，加強(qiáng)物業(yè)管

2、理己成當(dāng)務(wù)之急。一、當(dāng)前物業(yè)管理存在的問題（一）第一方面的問題來自開發(fā)商，開發(fā)商遺留建筑質(zhì)量問題，造成業(yè)主與開發(fā)商的前置物業(yè)產(chǎn)生矛盾。開發(fā)企業(yè)遺留的建筑質(zhì)量問題，增加了物業(yè)的負(fù)擔(dān)：主要 有兩方面，一方面是業(yè)主購買的房屋的質(zhì)量問題，墻面污水、陽臺漏水等，另一方 面小區(qū)公共部位的質(zhì)量問題，小區(qū)的道路、地下排污管網(wǎng)、安防、消防等質(zhì)量問題。這些問題遺留到物業(yè)管理階段并長期得不到解決，業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司沒有盡到其管 理責(zé)任，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上。第二方面的問題來自物業(yè)公司，主要表現(xiàn)在物業(yè)公司運(yùn)作不規(guī)范。我市現(xiàn)有物 業(yè)管理企業(yè)大多是規(guī)模小、資質(zhì)等級低，整體物業(yè)管理服務(wù)水平偏低。其經(jīng)營管理 理念陳舊，以

3、管理者自居，服務(wù)意識差，有些企業(yè)低水平服務(wù)、高標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，甚至 出現(xiàn)亂收費(fèi)，有些企業(yè)錯誤認(rèn)為物業(yè)管理從業(yè)人員門檻低，缺少對員工的培訓(xùn)和嚴(yán) 格規(guī)范的制度管理，造成物管人員素質(zhì)普遍偏低。一是對物業(yè)公司的監(jiān)督存在缺失。有的小區(qū)物業(yè)突然撤出，小區(qū)陷入無人值守、 無人清理垃圾的局面。比如芝麻城小區(qū)和豐業(yè)新苑曾一夜間物業(yè)撤出，小區(qū)一度陷 入混亂。有的小區(qū)新聘物管存在諸多交接的問題，上一任物管撤出時很多資料沒有 移交，如有些物業(yè)缺失業(yè)主的建筑圖紙，導(dǎo)致房屋維修時困難重重。還有物業(yè)公司 對小區(qū)實(shí)施物管過程中不夠透明、規(guī)范。如有的小區(qū)隨意公攤水電費(fèi)用，挪用小車 停車費(fèi)、廣告費(fèi)等等屬于全體業(yè)主的收入。違法占用空間進(jìn)

4、行牟利等，損害小區(qū)業(yè) 主合法權(quán)益。這些都致使小區(qū)物管企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾糾紛日益突顯，社區(qū)、街 道基層組織調(diào)解困難重重。二是物業(yè)管理費(fèi)提價問題，水電費(fèi)欠繳問題。原因:一是開發(fā)商遺留問題未解決， 導(dǎo)致物業(yè)收費(fèi)困難；二是物業(yè)管理不到位問題，如保安、保潔、停車管理等不到位， 公共部位管理、使用不到位等成為業(yè)主不繳費(fèi)的原因或借口。三是早年不少房地產(chǎn) 項(xiàng)目物管費(fèi)低，主要原因是房地產(chǎn)開發(fā)商墊支了一部分費(fèi)用，以吸引更多客戶購房。 近幾年物價上漲，工資增長、物管公司成本大大提升，不提價，經(jīng)營不下。但業(yè)主 意見不統(tǒng)一，導(dǎo)致管理費(fèi)提價難度加大。這和相關(guān)法規(guī)的缺失與執(zhí)行不到位有關(guān)系。（二）第二方面方面問題來自業(yè)主委

5、員會，主要表現(xiàn)業(yè)委會成立和備案難，對 業(yè)委會的監(jiān)督不到位。一是業(yè)委會成立不規(guī)范、備案難。22013年1月1日新的廣西物業(yè)管理?xiàng)l例 出臺后，市政局認(rèn)為法規(guī)明確成立業(yè)委會到縣級行政主管部門備案、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 或街道辦事處指導(dǎo)小區(qū)開展首屆業(yè)主大會的籌備工作。但我市三城區(qū)目前均沒有房 產(chǎn)行政主管部門，市政局也沒有將物業(yè)管理的職能下放到城區(qū)。成立業(yè)委會、備案 難已成為當(dāng)前長洲區(qū)迫切需要解決的難題。目前在大塘街道恒祥豪苑、盛業(yè)大廈、 灝景尚都等小區(qū)業(yè)主提出要成立業(yè)委會，但由于小區(qū)業(yè)主眾多，意見不統(tǒng)一，街道 辦和社區(qū)既要指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主委員會，乂要肩負(fù)著備案責(zé)任，在成立小區(qū)業(yè) 委會的工作上，常常遭受“既

6、是運(yùn)動員乂是裁判員”的質(zhì)疑，給街道辦事處工作造 成很大的困惑。最突出的是恒祥豪苑在成立業(yè)主大會籌備組階段部分業(yè)主認(rèn)為“推 薦業(yè)主代表存在不合法問題”而不斷上訪，最主要的原因是市里沒有出臺一個可操 作性的文件，給街道社區(qū)在開展工作造成很大的困惑與無奈。二是由于監(jiān)督缺失，一些業(yè)委會被控制，成為少數(shù)業(yè)主的牟利工具。雖然目前法 律法規(guī)或地主性法規(guī)已明確業(yè)主委員會成立法定程序，但由于小區(qū)業(yè)主的民主意識 不強(qiáng)，參與度不高，往往給某些別有用心業(yè)主提供了謀取私利的條件。如有些小區(qū) 的業(yè)委會利用物業(yè)簽約的決定權(quán)，不僅要求物業(yè)在小區(qū)收入中拿出部分給業(yè)委會成 員發(fā)工資。更有的為了便于尋租，采取了自治，還有些業(yè)主委員

7、會為了達(dá)到控制業(yè) 委會和物業(yè)的目的，利用小區(qū)業(yè)主民主意識不強(qiáng)參與度不高的漏洞，弄虛作假騙取 法定足夠的票數(shù)。如世紀(jì)新新業(yè)委會，要求原物業(yè)公司撤出后，幾個業(yè)委會成員管 理小區(qū)物業(yè)，實(shí)行自治，小區(qū)一度欠繳公攤水費(fèi)，幾乎被水廠停水；業(yè)委會在小區(qū) 將公共道路劃成停車位，以增加物業(yè)收入，給小區(qū)造成很大的安全隱患。二、加強(qiáng)物業(yè)管理的對策建議（一）出臺相關(guān)規(guī)范性文件。針對物業(yè)管理行業(yè)存在的問題，相關(guān)職能部門應(yīng) 根據(jù)自治區(qū)2013年1月頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例結(jié)合本市實(shí)際情況充分調(diào)研，盡快 研究出臺物業(yè)管理的規(guī)范性文件一一如制定梧州市物業(yè)管理辦法或規(guī)定、業(yè)主 委員會指導(dǎo)規(guī)則、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級考核評定辦法、物業(yè)服務(wù)企

8、業(yè)成本核算辦法、 開發(fā)商商品房維修準(zhǔn)則，以及完善住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法有關(guān)政策，以 規(guī)范性文件約束物業(yè)公司、業(yè)主、政府相關(guān)職能部門之間的權(quán)利和義務(wù)，以及解決 糾紛的途徑。（二）加大行業(yè)監(jiān)管力度。行業(yè)主管部門，如市政府局、及其下屬物為管 理行業(yè)協(xié)會，應(yīng)履行好對物業(yè)公司監(jiān)管職責(zé)，受理業(yè)主對物業(yè)公司的投訴，及時制 止物業(yè)公司的違法違約行為，責(zé)令其整改或予以處罰。如可以學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn) 考慮由物業(yè)管理協(xié)會來制定符合我市市情的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定周密合理的小區(qū)評估制 度，細(xì)化物業(yè)服務(wù)管理的具體內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，增加物業(yè)管理規(guī)范的透明度和實(shí)際可操 作性。選聘物業(yè)管理專家和有關(guān)法律人士組建物業(yè)管理仲裁委員會，及時處理好物 業(yè)管理的糾紛和矛盾。（三）明確部門職責(zé)，強(qiáng)化監(jiān)督力度。政府應(yīng)進(jìn)一步提高對物業(yè)管理的重視程度， 一方面市政府應(yīng)盡快理順市政局與三城區(qū)關(guān)于物業(yè)管理責(zé)、權(quán)等關(guān)系，明確自的職 責(zé)。另一方面加大政府扶持物業(yè)方面