1、1中融國際信托有限公司中融-北阪河谷城市發(fā)展基金第2期集合信托計劃二一三年十一月目錄123453信托計劃介紹信托計劃要素信托計劃名稱中融-北阪河谷城市發(fā)展基金第2期集合信托計劃信托規(guī)模14.6億元（優(yōu)先級）信托類型集合，結(jié)構(gòu)化信托期限首期期限1.5年（信托總期限為6年，分期發(fā)行）資金用途用于上海市黃浦區(qū)琴海苑項目開發(fā)建設(shè)受托人中融國際信托有限公司付息方式按照信托年度付息預(yù)期收益100萬認購金額 300萬 9.5 300萬認購金額 600萬 10.6 600萬認購金額 11土地抵押擔(dān)保：取得土地使用權(quán)證后，抵押予我司設(shè)立抵押權(quán)多重擔(dān)保措施： 上置集團為貸款的本息償還承擔(dān)差額補足義務(wù)；上置投資控股

2、有限公司（上置集團母公司）為該項目提供連帶責(zé)任擔(dān)保；上海綠洲花園置業(yè)有限公司為該項目提供連帶責(zé)任擔(dān)保；上置實際控制人施建先生為該項目提供連帶責(zé)任擔(dān)保。結(jié)構(gòu)化安排：金心置業(yè)關(guān)聯(lián)方將其對金心置業(yè)享有的應(yīng)收賬款債權(quán)和遼寧高校后勤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司48.3%股權(quán)委托予我司認購次級信托單位，為優(yōu)先級委托人退出提供保障；全面監(jiān)管：我司將委派現(xiàn)場監(jiān)管人員進行全面監(jiān)管，對項目資金監(jiān)管和風(fēng)險控制，管理公司所有證照和印鑒，并對相關(guān)事宜擁有一票否決權(quán)。風(fēng)控措施項目亮點亮點一：政府大力支持十二五加大力度推進中心城區(qū)舊區(qū)改造，本項目是黃浦區(qū)舊區(qū)改造重點項目。2013年10月18日，黃浦區(qū)發(fā)改委出具函件，同意將琴海苑項目

3、列入2014年黃浦區(qū)舊區(qū)改造項目實施范圍，并明確該項目公司總投全部用于項目動遷改造的補償費用。確保項目資金專款專用，杜絕挪用。亮點二：銀行貸款后續(xù)跟進四大國有銀行之一的某大型國有銀行擬對本項目進行投資，與本信托計劃項下資金共同作為項目總投資的股本部分：第一期規(guī)模5億元，與本信托計劃同步審批，擬在2014年1月份舊改貸報審時到位第二期規(guī)模2.5億元，在獲取開發(fā)貸前與本信托計劃的第二期4.6億元共同進入，作為開發(fā)貸的股本金國有及政策性銀行組織銀團為本項目提供51億元舊區(qū)改造貸款：2014年根據(jù)征收進度發(fā)放國有及政策性銀行擬繼續(xù)為本項目提供開發(fā)貸：可獲取的開發(fā)貸額度約為32.5億元亮點三：項目地塊的

4、稀缺及巨大的升值空間黃浦區(qū)土地、住宅尤其是寫字樓供應(yīng)量小，土地稀缺，隨著自貿(mào)區(qū)和金融聚集帶的發(fā)展和成熟有著巨大的升值空間：2006年到2013年，可查的土地成交量為4幅，對應(yīng)建筑面積45.6萬平2006年到2011年住宅成交價年增幅在25%-50%之間，2012年受調(diào)控影響供應(yīng)量減少2006年到2012年寫字樓成交價平均年增幅在25%左右上海市主體功能區(qū)規(guī)劃提出構(gòu)建“兩軸兩帶，多層多核”的城市化格局，本項目屬于兩軸交接處，在黃浦區(qū)南外灘腹地亮點三：項目地塊的稀缺及巨大的升值空間亮點三：項目地塊的稀缺及巨大的升值空間亮點四：開發(fā)商實力雄厚上置集團基本情況基本情況：1999年香港上市（HK.120

5、7），實際控制人為施建，通過其本人、配偶及上置控股，實際控制上置集團51.66%的股份（截止到2013年6月30日）；累計開發(fā)面積300多萬平方米，經(jīng)營性物業(yè)面積約60萬平方米，具有二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。資產(chǎn)狀況：截至到2013年6月份，總資產(chǎn)306.2億港幣，凈資產(chǎn)92.05億港幣，銀行現(xiàn)金29.1億港幣。行業(yè)地位：2013年中國房地產(chǎn)企業(yè)500強排名第69位，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)旅游地產(chǎn)10強。總體評價：土地儲備充足，負債率偏低，債務(wù)結(jié)構(gòu)比較合理，融資能力強，短期還款能力方面較強，有很好的資金運作能力和財務(wù)成本的承受能力。亮點四：開發(fā)商實力雄厚上置集團土地儲備及銀企關(guān)系 土地儲備情況： 上置集

6、團在建及儲備項目總計有22個，總占地面積合計為1,859,787平。位于上海的在建及儲備項目總共11個，總占地面積約396,697平。銀企關(guān)系：上置集團有著良好的信用狀況，和各大金融機構(gòu)有密切的合作并獲得大額的融資授信。其為農(nóng)業(yè)銀行和浦發(fā)銀行總行的3A級優(yōu)質(zhì)客戶。中國工商銀行承諾為其提供人民幣百十億元授信額度。某政策性銀行為上置集團在動遷項目、一二級開發(fā)項目等各方面提供了強有力的資金支持和金融服務(wù)。亮點四：開發(fā)商實力雄厚上置控股上置控股下屬三大板塊房地產(chǎn)領(lǐng)域業(yè)務(wù)上置集團：主營二級開發(fā)，在一二線城市儲備大量優(yōu)質(zhì)土地；截至到2013年6月份，上置控股持有上置集團51.6%的股權(quán)中國新城鎮(zhèn)：主營一級

7、開發(fā)及新城鎮(zhèn)建設(shè)，上海寶山區(qū)羅店新鎮(zhèn)是其代表作，獲國家發(fā)改委等多個國內(nèi)外機構(gòu)授予的榮譽稱號，自2013年10月國開入股50%以上后，將成為國開在資本市場唯一的一級開發(fā)項目平臺，未來可能囊括所有國開旗下的優(yōu)質(zhì)一級開發(fā)項目；截至到2013年10月份，上置控股持有中國新城鎮(zhèn)約14%-15%的股權(quán)黑鷹資產(chǎn)：主營房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，通過整個上置集團、中國新城鎮(zhèn)的一二級開發(fā)經(jīng)驗和金融資源，投資具有良好價值提升空間的一二級開發(fā)項目亮點五：上海市廣闊的發(fā)展空間 黃浦創(chuàng)新驅(qū)動轉(zhuǎn)型發(fā)展，打造外灘金融創(chuàng)新試驗區(qū)（一）上海自貿(mào)區(qū)介紹7月3日，國務(wù)院總理李克強主持召開國務(wù)院常務(wù)會議通過中國(上海)自由貿(mào)易試驗區(qū)總體方案。上

8、海自貿(mào)區(qū)的一系列政策落實之后，上海將實現(xiàn)離岸與在岸貿(mào)易、物流與結(jié)算功能、內(nèi)貿(mào)與外貿(mào)的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展，成為國際金融、航運、貿(mào)易中心建設(shè)的最大結(jié)合體。設(shè)立上海自貿(mào)區(qū)是中國加入后，又一次更高層級的開放，它將遠遠超越“特區(qū)”“新區(qū)”爭取優(yōu)惠政策的層面，探索要素市場開放、政府邊界厘清和行政管制放開，為中國提供放新的增長能量。（二）上海外灘金融集聚帶2010年7月外灘金融集聚帶規(guī)劃出臺。外灘金融集聚帶擁有的沿江岸線長約4.8公里，面積2.6平方公里，將與陸家嘴金融城錯位互補、協(xié)同發(fā)展，總體上以金融為主體，集聚發(fā)展金融業(yè)及相配套的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)，為陸家嘴發(fā)展金融要素市場、集聚重要金融機構(gòu)和外資總部提供服務(wù)。在

9、多重因素的影響下，黃浦區(qū)5A級國際金融辦公需求極速上升。政府為配合實際需要，對區(qū)域規(guī)劃定位將做重新調(diào)整，滿足服務(wù)于金融服務(wù)的配合需求，為黃浦區(qū)帶來新的活力和經(jīng)濟增長點。目錄12345本項目基本情況“琴海苑”項目為黃浦區(qū)大興街717-719號地塊（以下簡稱本項目），東靠迎勛路、河南路，南臨陸家浜路，西沿大興街，北近中華路、黃家闕路，以江陰街為界自然分成南北兩塊，其中南塊占地面積約13455平方米，北塊占地面積約23674平方米，總占地面積為37129平米。本項目作為黃浦區(qū)外灘金融創(chuàng)新試驗區(qū)的核心項目，將打造集辦公、金融商業(yè)配套、精英公寓、金融服務(wù)、高端住宅等于一體的商住綜合體，形成產(chǎn)城融合、精英

10、匯聚的濱江高端生活新標桿。16項目情況琴海苑項目琴海苑項目位于黃浦區(qū)大興街717-719號地塊（以下簡稱本項目），東靠迎勛路、河南路，南臨陸家浜路，西沿大興街，北近中華路、黃家闕路，以江陰街為界自然分成南北兩塊，其中南塊占地面積約13455平方米，北塊占地面積約23674平方米，總占地面積為37129平米。按照規(guī)劃，南塊擬建一幢超高的商辦綜合塔樓及商業(yè)裙房，規(guī)劃建筑面積約為80820 平方米；北塊擬建五棟高層的住宅塔樓，規(guī)劃建筑面積約為125757平方米。當?shù)匕鍓K目前可比樓盤的成交均價在8-12萬/平。周邊在售樓盤翠湖天地、外灘九里、湯臣一品和中糧海景四塊樓盤平均售價都超過10萬元/平，后期項

11、目銷售回款可觀。本項目作為黃浦區(qū)外灘金融創(chuàng)新試驗區(qū)的核心項目，將打造集辦公、金融商業(yè)配套、精英公寓、金融服務(wù)、高端住宅等于一體的商住綜合體，形成產(chǎn)城融合、精英匯聚的濱江高端生活新標桿。174、項目優(yōu)勢琴海苑項目項目位于上海市黃浦區(qū)核心地段，是黃浦區(qū)規(guī)劃的外灘金融創(chuàng)新板塊，位置優(yōu)越，交通便捷，資源稀缺，未來的銷售前景看好。項目開發(fā)的資金來源充裕，多家銀行將給予項目公司51億舊改貸款。項目建設(shè)期間，銀行擬繼續(xù)追加10億元的開發(fā)貸。并且貸款的年限都比較長，項目的現(xiàn)金流比較充裕。上置集團項目充裕、未來四年收入可觀。目前，上置集團在建及儲備項目總計有20個，總占地面積合計為1,619,472平米，總建筑

12、面積合計為2,438,724平米。181、交易對手上海金心置業(yè)有限公司公司全稱上海金心置業(yè)有限公司成立時間2002年10月28日注冊資本7億元主營業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營所在區(qū)域上海市南蘇州路381號405-1室資產(chǎn)規(guī)模12.44億元（2012年8月31日）上海金心置業(yè)有限公司于2002年10月28日設(shè)立，注冊資本7億元人民幣。公司性質(zhì)為外商合資企業(yè)，其中上聯(lián)投資有限公司以貨幣形式出資4.9億人民幣，占公司70%的股權(quán)；嘉勤投資有限公司以貨幣形式出資2.1億人民幣，占公司30%的股權(quán)。兩家公司皆為上置集團的下屬子公司。該公司是為琴海苑項目專門設(shè)立的項目公司，現(xiàn)階段負責(zé)上海市黃浦區(qū)大興街717-719

13、地塊的土地開發(fā)建設(shè)公主。2、擔(dān)保人上置集團業(yè)務(wù)分布股權(quán)投資業(yè)務(wù)市政代建業(yè)務(wù)小貸業(yè)務(wù)其他業(yè)務(wù)2、擔(dān)保人上置集團已建成樓盤的展示3、上置集團實際控制人項目公司的實際控制人為施建先生。施建先生現(xiàn)年五十八歲，為上置集團董事局主席，該集團創(chuàng)始人。施先生制定該集團的發(fā)展戰(zhàn)略與策略。施建先生從事房地產(chǎn)開發(fā)逾二十年，同時任上置控股集團附屬公司中國新城鎮(zhèn)發(fā)展有限公司之董事局重要職位，該公司分別于新加坡和香港上市。目錄12345風(fēng)險控制措施多重擔(dān)保措施上置集團為貸款的本息償還承擔(dān)差額補足義務(wù)；上置投資控股有限公司（上置集團母公司）為該項目提供連帶責(zé)任擔(dān)保；上海綠洲花園置業(yè)有限公司為該項目提供連帶責(zé)任擔(dān)保；上置實際

14、控制人施建先生為該項目提供連帶責(zé)任擔(dān)保。結(jié)構(gòu)化涉及信托擬設(shè)立結(jié)構(gòu)化的方式來保障優(yōu)先級資金的安全，優(yōu)先次級比1.2:1，優(yōu)先級14.6億，次級12.1190億。其中次級包含關(guān)聯(lián)方債權(quán)5.1155億和股權(quán)7.0035億。土地抵押擔(dān)保全面監(jiān)管我司將委派現(xiàn)場監(jiān)管人員進行全面監(jiān)管，對項目資金監(jiān)管和風(fēng)險控制，管理公司所有證照和印鑒，并對相關(guān)事宜擁有一票否決權(quán)。金心置業(yè)取得項目土地使用權(quán)后，將抵押予我司設(shè)立抵押權(quán)。目錄12345設(shè)立情況：中融國際信托有限公司成立于1987年，前身為哈爾濱國際信托投資公司。2002年5月重新登記并獲準更名為“中融國際信托投資有限公司”。2007年7月，公司取得新的金融許可證，

15、更名為“中融國際信托有限公司”。股權(quán)結(jié)構(gòu)：公司由經(jīng)緯紡織機械股份有限公司（央企恒天集團下屬A+H上市公司）、中植企業(yè)集團有限公司、哈爾濱投資集團有限責(zé)任公司及沈陽安泰達商貿(mào)有限公司分別持股37.47%、32.99%、21.54%和8.01%。經(jīng)緯紡機于2010年7月受讓中植集團持有的36%股權(quán)，成為第一大股東，公司由民營企業(yè)控股變?yōu)閲猩鲜泄究毓伞?012年，公司股東啟動了新一輪增資。現(xiàn)本輪增資已完成，公司注冊資本已增至16億元，凈資產(chǎn)近60億元，資本實力進一步提高。業(yè)務(wù)開展情況：目前，公司的信托業(yè)務(wù)主要集中在基礎(chǔ)設(shè)施、證券、工商企業(yè)、金融機構(gòu)、房地產(chǎn)等領(lǐng)域。 2012年，公司先后取得開展股

16、指期貨業(yè)務(wù)及資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)資格，并向銀監(jiān)部門遞交了受托境外理財（QDII）業(yè)務(wù)資格申請材料。252012年末，公司資產(chǎn)規(guī)模合計超過3,000億元，其中，信托資產(chǎn)近2,995億元，占比98%。公司存續(xù)信托計劃按信托性質(zhì)劃分,集合資金信托資產(chǎn)1,200余億元，占比42%；單一資金信托資產(chǎn)900余億元，占比30%；財產(chǎn)權(quán)信托資產(chǎn)近850億元，占比28%。2012年，公司實現(xiàn)各項業(yè)務(wù)收入38.1億元，其中，信托業(yè)務(wù)收入35.34億元，固有業(yè)務(wù)收入2.76億元。公司實現(xiàn)利潤總額20.35億元，凈利潤15.24億元。經(jīng)過20多年的發(fā)展，公司擁有大量的高凈值自然人客戶及機構(gòu)客戶。2012年末，公司自然人客戶

17、3萬余人，機構(gòu)客戶近800家。機構(gòu)客戶中，銀行業(yè)金融機構(gòu)居多，包括3家大型銀行、10家股份制銀行（民生、光大、興業(yè)、恒豐、華夏、平安等）、40余家城市商業(yè)銀行以及30余家農(nóng)村金融機構(gòu)。公司與外資銀行也有密切的業(yè)務(wù)往來。除銀行業(yè)金融機構(gòu)外，公司與保險公司、證券公司、基金公司等非銀行金融機構(gòu)也在多方面開展業(yè)務(wù)合作。單位：萬元26社會榮譽社會責(zé)任公司堅持誠實、信用、創(chuàng)新、務(wù)實的經(jīng)營理念，致力于成為具有強大綜合實力、備受社會尊重、客戶信任和員工愛戴的知名金融企業(yè)，較好地履行了企業(yè)法人的社會公民責(zé)任。積極履行受托人職責(zé)，努力實現(xiàn)受益人利益最大化。公司注重風(fēng)險防范，堅持合規(guī)經(jīng)營，至今未發(fā)生重大兌付風(fēng)險，所有到期清算信托計劃均全部實現(xiàn)足額、按期兌付。積極貫徹國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，以多種類型的信托計劃為工具，有效引導(dǎo)社會資金投向國家政策鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。踴躍參加各類公益活動，大力支持老少邊窮地區(qū)發(fā)展。近幾年，公司社會捐贈現(xiàn)金累計達到855萬元，物資近千萬元。依法履行納稅義務(wù)，增加就業(yè)機會。公司2011年全年共繳納各種稅金7.24億元。公司經(jīng)過多年的發(fā)展，以嚴謹務(wù)實