1、物業(yè)管理招投標與合同分享小故事 (狗和兔子) 說明 態(tài)度很重要烏鴉和兔子一只烏鴉坐在樹上，整天無所事事。一只小兔子看見烏鴉，就問：“我能象你一樣整天坐在那里，什么事也不干嗎？”烏鴉答道：“當然啦，為什么不呢？”于是，兔子便坐在樹下，開始休息。突然，一只狐貍出現(xiàn)了。狐貍跳向兔子并把它給吃了這個故事的寓意是有事情做很重要沙漏哲學第二次世界大戰(zhàn)期間，有位在收發(fā)室工作的軍人叫米諾。他肩負著沉重的任務，每天都得馬不停蹄地整理在戰(zhàn)爭中死傷和失蹤者的最新記錄。在壓力和疲勞的襲擊之下，米諾患了結(jié)腸痙攣癥。一天，米諾終于體力不支被送進醫(yī)院。軍醫(yī)了解到他的情況后，語重心長地對他說：“米諾先生，你身體上的毛病其實沒

2、有什么大不了，真正的問題出在你的心里。我希望你把自己的生命想成一個沙漏。在沙漏的上半部，有成千上萬的沙子，它們在流過中間那條細縫時，都是平均而且緩慢的，除了弄壞它，你和我都沒有辦法讓很多沙粒同時通過那條窄縫。人也是一樣，每天都有一大堆的工作等著我們?nèi)プ?，但我們必須一次一件慢慢來，否則我們的精神絕對承受不了。怎樣做事 計劃 很重要凍僵的小鳥一只小鳥正在飛往南方過冬的途中。天氣太冷了，小鳥凍僵了，從天上掉下來，跌在一大片農(nóng)田里。它躺在田里的時候，一只母牛走了過來，而且拉了一堆牛糞在它身上。凍僵的小鳥躺在牛屎堆里，發(fā)掘牛糞真是太溫暖了。牛糞讓它慢慢緩過勁兒來了！它躺在那兒，又暖和又開心，不久就開始高

3、興地唱起歌來了。一只路過的貓聽到了小鳥的歌聲，走過來查個究竟。順著聲音，貓發(fā)現(xiàn)了躲在牛糞中的小鳥，非常敏捷地將它刨了出來，并將它給吃了！這個故事的寓意是1）不是每個在你身上噴糞的都是你的敵人。2）不是每個把你從屎堆中拉出來的都是你的朋友。3）而且，當你陷入深深的屎堆當中（身陷困境）的時候，閉上你的鳥嘴！ 干事難免受非議，處理好很重要.不要以牙還牙史上最成功的團隊他們四人的結(jié)合實屬烏合，本是唐僧一路收徒，既無競爭上崗之舉，也無選拔考試之制，更無賞罰獎懲之法，只是見一個收一個，有的本來就有劣根，但他們走到取經(jīng)的大旗下，就要克服自身不足，適應團隊的要求。也就是當代人所說的為了共同的愿景：到西天獲取真

4、經(jīng)，成就正果。面對路途上的艱難險阻，只有合作，降妖的降妖、開路的開路，化緣的化緣、管內(nèi)務的管內(nèi)務，做到人盡其才。他們更多的是協(xié)作，師傅有難，師兄弟遇險，都要互相照應搭救。盡管也有領導決策的失誤，有徒弟挑撥的不和，有半途而廢的思潮，有分工不明的推諉，但是團隊精神始終支撐著他們克服千難萬險，不達目的不罷休。 找準自己的位置很重要第一節(jié) 物業(yè)管理招標一、物業(yè)管理招投標的相關(guān)概念二、物業(yè)管理招標的類型三、物業(yè)管理招標的特點和方式四、物業(yè)管理招標文件的構(gòu)成 （一）物業(yè)管理招標相關(guān)概念 物業(yè)管理招標，是指物業(yè)管理招標人為即將建造完成或已經(jīng)建造完成的物業(yè)尋找物業(yè)管理公司，制訂符合其管理服務要求和標準的招標文

5、件并向社會公開，將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及共用部位共用設施設備的維修養(yǎng)護、安全護衛(wèi)、綠化、環(huán)境衛(wèi)生及生活服務等事務，一次性發(fā)包，由多家物業(yè)管理公司競投，從中選擇確定適宜的物業(yè)管理公司并與之訂立物業(yè)服務合同的過程。當前招投標現(xiàn)狀：不普遍，未來是一種必然（二）物業(yè)管理招標的類型 可以根據(jù)不同性質(zhì)劃分，按物業(yè)類型、服務內(nèi)容、招標主體、服務方式等等。主要看招標方側(cè)重點。關(guān)注招標方的側(cè)重點，是編寫標書的關(guān)鍵。（三）物業(yè)管理招投標特點和方式： 特點：綜合性、地域性、差異性、特殊性 方式：公開招標：以公開的方式邀請不確定的法人組織參與投標，招標程序和中標結(jié)果公開，評選條件及程序是預先設定的，且不允許在程序啟動后

6、單方面變更。（關(guān)注招標文件的發(fā)布及限制性） 邀請招標：是指招標人預先選擇若干有能力的企業(yè)，直接向其發(fā)出投標的邀請的招標方式。 協(xié)議招標：招標單位直接邀請其認為資信可靠和能力相適應的一家或幾家物業(yè)管理企業(yè)參加投標，與它們分別協(xié)商談判，確定物業(yè)管理的有關(guān)事項，最后達成協(xié)議的招標方式。這實際上是一種合同談判的方式。 一般包括：招標人及招標項目簡介物業(yè)管理服務內(nèi)容及要求對投標人及投標書的要求評標標準和評標辦法招標活動方案，包括招標組織結(jié)構(gòu)、開標時間及地點等；物業(yè)服務合同的簽訂說明其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。關(guān)注招標文件每個構(gòu)成，是編寫投標文件的關(guān)鍵。一項不合格，將直接造成廢標。（四）招標文

7、件的構(gòu)成二、物業(yè)管理投標 概念： 物業(yè)管理投標，是指符合招標文件中要求的投標人根據(jù)公布的招標文件中確定的各項管理服務要求與標準，依據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)與本企業(yè)管理條件和水平，編制投標文件，積極參與投標活動的整個過程。 其中，投標人是指響應物業(yè)管理招標、參加物業(yè)管理投標競爭的具有相應物業(yè)管理資質(zhì)和獨立法人資格的物業(yè)管理公司或其他有資質(zhì)的專業(yè)公司。對于我們來講，了解投標過程、掌握標書編制尤為重要。是項目經(jīng)理必備的基本技能。物業(yè)管理招投標應該遵循的原則公開原則 公平原則 公正原則 合理原則 物業(yè)管理招投標適用的法律法規(guī)中華人民共和國招標投標法物業(yè)管理條例前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法物業(yè)管理條例第

8、24條規(guī)定：國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則通過招標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。住宅建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)，投標人少于3人或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。一物業(yè)常識001“物業(yè)”是粵港方言對房地產(chǎn)的稱呼，它最早在香港被普遍使用，其含義是單元性的房地產(chǎn)。被稱為物業(yè)的單元性房地產(chǎn)可大可小，一棟商業(yè)樓宇、一組標準廠房、一棟住宅樓或一套住宅都可稱為物業(yè)。002物業(yè)的概念與房地產(chǎn)的概念的區(qū)別是在英語中，物業(yè)與房地產(chǎn)是一個詞（Real estate或Real

9、property）。在我們通常使用上，房地產(chǎn)一詞是一個宏觀的概念，物業(yè)一詞則是個微觀的概念。003世界物業(yè)管理的起源 物業(yè)管理作為一種不動產(chǎn)管理的模式起源于19世紀60年代的英國。當時是英國工業(yè)空前發(fā)展高漲的時候，一名叫奧克維亞.希爾（女）的住宅業(yè)主，率先為其出租的住宅制定了一套別開生面的管理辦法，并取得出人意料的成功，首開物業(yè)管理之先河。004我國（大陸）的物業(yè)管理起源于1981年3月10日，深圳市成立我國(大陸)首家物業(yè)管理公司。標志著我國(大陸)物業(yè)管理工作擺脫行政福利型傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟下的管理模式，走上了專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營性的市場運作軌道。005我國（大陸）第一家物業(yè)管理公司是深圳市物業(yè)

10、管理公司。006號稱“深圳市物業(yè)管理第一村”的是深圳市“東湖麗苑”商品住宅小區(qū)。由深圳市物業(yè)管理公司實施對該小區(qū)的物業(yè)管理工作。007深圳市物業(yè)管理行業(yè)管理的第一棟寫字樓是1983年由深圳市物業(yè)管理公司對特區(qū)內(nèi)第一棟涉外商品寫字樓國際商業(yè)大廈實施物業(yè)管理。008深圳市物業(yè)管理行業(yè)第一個對工業(yè)區(qū)實施物業(yè)管理的是1985年，由深圳市鵬基工業(yè)區(qū)管理服務公司對鵬基工業(yè)區(qū)實施物業(yè)管理。009深圳市第一家實施綜合一體化物業(yè)管理的住宅小區(qū)是1990年，由深圳市蓮花物業(yè)管理有限公司對深圳市微、福利房住宅小區(qū)蓮花二村實施綜合一體化物業(yè)管理。010我國第一家實行招投標的物業(yè)是1993年，由深圳市住宅局主持，在住宅

11、局所屬蓮花物業(yè)管理公司、萬廈居業(yè)公司、大眾物業(yè)管理公司中，對蓮花北、景田西兩住宅小區(qū)實施邀請招投標活動。011真正意義上社會化公開招投標選擇物業(yè)管理公司的物業(yè)是1996年12月，對深圳市福利房住宅小區(qū)-鹿丹村的面向社會的公開招標活動。最后由深圳萬科物業(yè)管理有限公司中標。 第二節(jié) 物業(yè)管理投標 一、物業(yè)管理投標人及其必備條件 二、物業(yè)管理投標前的準備工作 三、物業(yè)管理投標的實施程序四、物業(yè)管理投標策略一、物業(yè)管理投標人及其必備條件 物業(yè)管理投標人 招標公告或者投標邀請書發(fā)出后，所有對招標公告或投標邀請書感興趣的并有可能參加投標的人稱為潛在投標人。那些響應招標并購買招標文件，參加投標的潛在投標人稱

12、為投標人。一、物業(yè)管理投標人及其必備條件 物業(yè)管理投標人應當具備的條件1.依法設立、具有獨立法人資格的物業(yè)服務企業(yè)。（法律法規(guī)的要求）2.應當具有相應的物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)，能夠滿足招標文件的需要（招標條件的要求）。二、物業(yè)管理投標前的準備工作（一）獲取物業(yè)管理招標信息（二）分析收集的信息，進行投標可行性研究（三）組建投標工作班子 （四）申請資格預審獲得招標信息和有關(guān)資料的主要渠道有：公共媒介：通過報紙雜志、電視、網(wǎng)絡等媒介刊載的招標廣告或公告來發(fā)現(xiàn)投標目標，這是獲得公開招標信息的主要方式；招標方邀請其他渠道：第三方代理公司、相關(guān)單位、客戶等二、物業(yè)管理投標前的準備工作（一）獲取物業(yè)管理招標信息（

13、二）分析收集的信息，進行投標項目評估（三）組建投標工作班子 （四）申請資格預審1了解物業(yè)的基本情況、項目定位、業(yè)主需求、招標條件等基礎信息2投標競爭形勢，了解競爭對手3自身具備的投標條件及迫切性 主要是考慮：（1）可利用的資源和其他有利條件；（2）投標人當前的經(jīng)營狀況、財務狀況和投標的積極性。 4本企業(yè)投標該物業(yè)的優(yōu)勢 主要考慮：是否需要較少的前期費用；是否具有技術(shù)、服務、價格等的優(yōu)勢；類似物業(yè)項目管理的經(jīng)驗及信譽；項目的社會效益；與招標人的關(guān)系是否良好。二、物業(yè)管理投標前的準備工作（一）獲取物業(yè)管理招標信息（二）分析收集的信息，進行投標可行性研究（三）組建投標工作小組 （四）申請資格預審，填

14、寫相關(guān)表格投標機構(gòu)通常由以下三方面的專業(yè)人員組成：1綜合性的管理人員項目負責人的選擇2專業(yè)工程技術(shù)人員技術(shù)數(shù)據(jù)的提供3財務人員-費用的合理測算二、物業(yè)管理投標前的準備工作（一）獲取物業(yè)管理招標信息（二）分析收集的信息，進行投標可行性研究（三）組建投標工作班子 （四）申請資格預審資格預審表的內(nèi)容一般包括：投標人身份證明、組織機構(gòu)和業(yè)務范圍表；投標人在以往若干年內(nèi)從事過的類似物業(yè)管理經(jīng)歷（經(jīng)驗）表；投標人的財務能力說明表；投標人各類人員表以及擬派往該物業(yè)的主要技術(shù)、管理人員表；投標人所擁有的設備以及為擬投標物業(yè)所投入的設備表；項目分包及分包人表；申請人或聯(lián)合體參加人目前涉及的訴訟情況；與本物業(yè)管理

15、資格預審有關(guān)的其他資料。三、物業(yè)管理投標的實施程序登記并取得招標文件編制標書辦理投標保函或保證金勘察物業(yè)現(xiàn)場和參加標前會議封送投標文件參加開標會議和現(xiàn)場答辯合同簽訂提供履約保證金保函（一）登記并取得招標文件 1研究招標文件條款 2研究評標辦法 3研究合同條款（二）勘察物業(yè)現(xiàn)場和參加標前會議1勘察物業(yè)現(xiàn)場2參加標前會議勘察物業(yè)現(xiàn)場：（1）工程質(zhì)量與配套建設情況 （2）物業(yè)的基本情況（3）業(yè)主的基本情況（4）市場調(diào)查（5）分包情況（6）與本物業(yè)管理投標有關(guān)的其他因素 原物業(yè)管理公司管理的狀況，物業(yè)周邊的情況，有無管理房和營業(yè)場所。 是否能夠?qū)I(yè)分包，分包的條件能否確定，必要時可進行分包的詢價。 了

16、解物業(yè)的檔次、所在區(qū)域、總面積和使用功能（三）編制標書 1測算工作量 2制定管理服務方案 3進行投標報價決策 4正確編寫標書標書的內(nèi)容：一般由投標函、投標報價表、資格證明文件、物業(yè)管理方案、招標文件要求的其他材料組成。常見的做法是將頭條投標文件根據(jù)性質(zhì)分為商務文件和技術(shù)文件兩大類。商務文件一般為資格文件，技術(shù)文件為物業(yè)管理方案及要求的其他技術(shù)性資料。技術(shù)文件尤為重要。（四）辦理投標保函或保證金 投標保函是指在投標中，招標人為防止中標者不簽定合同而使其遭受損失，要求投標人提供的銀行保函，以保證投標人履行招標文件所規(guī)定的義務： 1、在標書規(guī)定的期限內(nèi)，投標人投標后，不得修改原報價、不得中途撤標；

17、2、投標人中標后，必須與招標人簽定合同并在規(guī)定的時間內(nèi)提供銀行的履約保函。若投標人未履行上述義務，則擔保銀行在受益人提出索賠時，須按保函規(guī)定履行賠款義務。 （五）、封送標書必須按照招標文件要求裝訂、密封；在規(guī)定時間內(nèi)送達。（六）參加開標會議及招標答辯。 投標物業(yè)管理單位在接到開標通知或等到開標日期時，應主動在規(guī)定的時間內(nèi)，到開標地點參加開標會議。同時，答辯人要做好答辯的思想和資料準備，答辯時要積極、流暢地應對招標單位的詢問，在有限的時間內(nèi)把本單位的基本情況、參加投標的意圖、投標的措施、投標的想法等告之于招標單位，以獲得一個良好的印象分或答辯分，為成功中標打下基礎。（七）中標及簽訂物業(yè)管理合同

18、物業(yè)管理企業(yè)在收到中標通知書后，應在規(guī)定的時間內(nèi)，辦妥履約保證書和各項保證手續(xù)，以便送交招標單位，及時與招標單位簽訂物業(yè)管理合同。同時，投標單位還要同招標單位協(xié)商解決進駐物業(yè)區(qū)域、實施物業(yè)管理的有關(guān)問題。編制投標文件應注意的事項（1）確保填寫無遺漏，無空缺。 （2）不得任意修改填寫內(nèi)容。 （3）填寫方式規(guī)范。 （4）不得改變標書格式 。 （5）表達方式準確、計算數(shù)字必須準確無誤。 （6）報價合理。 （7）包裝整潔美觀。 （8）報價方式規(guī)范。 （9） 嚴守秘密，公平競爭。 四、物業(yè)管理投標策略1.攻勢策略2.守勢策略3.低成本策略4.差異策略 攻勢策略是一種主動進攻性的策略。通過高于平均水平的投

19、標報價、談判中強調(diào)突出自己的雄厚實力和優(yōu)勢等來爭取中標。采用這種策略投標的公司往往對投標物業(yè)與業(yè)主的檔次已經(jīng)充分了解，并擁有大量的類似物業(yè)的管理經(jīng)驗，并且有絕對的競爭優(yōu)勢。四、物業(yè)管理投標策略1.攻勢策略2.守勢策略3.低成本策略4.差異策略盡可能地突出自己的自身特殊優(yōu)勢，避免在自身弱點上與其他投標公司發(fā)生正面沖突。他們可以盡可能地與其他投標公司接觸，獲取更多信息，找出其他競爭者的弱點，伺機出動，以獲取勝利。四、物業(yè)管理投標策略1.攻勢策略2.守勢策略3.低成本策略4.差異策略 低成本策略是指投標公司在制定標價時，盡可能地壓低報價以爭取中標的策略。 實力雄厚的大公司占領市場或小公司進入市場時用

20、。四、物業(yè)管理投標策略1.攻勢策略2.守勢策略3.低成本策略4.差異策略 投標的物業(yè)公司根據(jù)招標物業(yè)的性質(zhì)和自己公司的特點， 在管理服務的方式方法上提出自己與眾不同的構(gòu)思，頗具創(chuàng)意，與其他競爭對手形成差異，以獲取勝利的策略。案例分析江蘇省南京市龍江小區(qū)有10幢教師公寓要通過招投標的方式尋找物業(yè)管理企業(yè)，有12家物業(yè)公司購買了招標書, 準備投標 。 物業(yè)概況：江蘇省南京市龍江小區(qū)2004年底交付使用，占地約30萬平方米，由南北兩個區(qū)域組成，委托管理期限為3年。 招標書中明確提出評判各投標單位的總分為100分，其中物業(yè)管理收費標價為50分，標書為30分，答辯與企業(yè)信譽各占10分。 請分析:(1)這

21、12家投標單位應采取什么樣的投標策略? (2)這樣的招標存在哪些問題?矛與盾目前 .最關(guān)鍵還是價格問題容易造成低價競爭，影響服務質(zhì)量物業(yè)管理屬服務性行業(yè)，其招投標不同于工程、設備招投標。評標應側(cè)重企業(yè)的信譽、業(yè)績和標書中的方案質(zhì)量、答辯的應變能力等，而將公共服務費報價單列作為評分類別，其權(quán)重不宜超過20。問初心，激榮譽，憶往昔，挖痛苦，問正道，暢未來羋老板也真是夠拼的。分享一段話羋老板：各位同學，我問你們，你們?yōu)楹味ぷ?？你們又為什么選擇參加培訓班？ 問 初 心你們現(xiàn)在來到培訓班，必定不是為了有朝一日被淘汰！你們辛辛苦苦工作，為的不僅是公司的榮耀，更是為了讓自己過得更好，讓自己努力掙來的功勞，

22、能夠蔭及家人。為了讓自己能夠建功立業(yè)，活得更有尊嚴，是或者不是？激 榮 譽 今日，在這里學習的員工，都是公司的未來，你們是公司的驕傲，是公司的倚仗，是或者不是？ 憶 往 昔 曾經(jīng)我們令同行羨慕不已?？涩F(xiàn)在轉(zhuǎn)型在即，互聯(lián)網(wǎng)洶涌來襲，可我們卻束手無策，困難重重，這是為什么？我們的高管呢？我們的員工呢？都去哪兒了？挖 痛 苦當困境瀕臨公司的時候，你們未曾迎敵為公司而戰(zhàn)，卻在個人利益中勾心斗角！我們在企業(yè)文化中約定：有成果就有報酬，無成果是恥辱！可有些人就是不愿意遵守，你們也不愿意遵守，也想成為逃兵，是嗎？暢 未 來員工，我承諾你們，從今以后，你們所付出的一切血汗都能夠得到回報，任何人觸犯公司底線都將

23、受到懲處。公司的一切將是屬于你們的！你們有多少努力，就有多少回報。你們可以成為公司的中層、總經(jīng)理、甚至是總裁！你們敢不敢去爭取，能不能做到？眾員工員工：我們能，我們敢，我們做得到?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務合同的概念 （二）物業(yè)服務合同的特征（三）物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容（四）物業(yè)服務合同的簽訂與終止第三節(jié) 物業(yè)服務合同 （一）物業(yè)管理合同的概念 物業(yè)管理合同是一個綜合的概念，指物業(yè)管理當事人之間就權(quán)利義務達成的具有法律效力的協(xié)議或契約，包括管理規(guī)約、早期介入合同、前期物業(yè)服務合同、物業(yè)服務合同、裝飾裝修協(xié)議等等。就大的方面來講：一類是物業(yè)服務合同。一類是其他物業(yè)管理合同。根據(jù)簽約主題和服務階段不同一般有兩

24、種情況： 一是新建物業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)管理合同； 二是業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同。 前期物業(yè)管理合同物業(yè)管理條例第2l條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理物業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同”。合同甲方：建設單位合同乙方：物業(yè)服務企業(yè) 前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。物業(yè)管理合同 物業(yè)管理條例第31條第1款規(guī)定：“業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同”。合同甲方：業(yè)主委員會合同乙方：物業(yè)服務企業(yè) 在同等條件

25、下，業(yè)主委員會應當優(yōu)先選聘物業(yè)原來的物業(yè)服務企業(yè)。該合同一經(jīng)簽訂生效，前期物業(yè)服務合同、前期物業(yè)管理服務協(xié)議即將自行終止。 1.物業(yè)管理企業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主委員會的名義和費用處理物業(yè)管理事務。 2.物業(yè)管理合同是有償?shù)摹?3.物業(yè)管理合同的訂立是以當事人相互信任為前提的。 4.物業(yè)管理合同的內(nèi)容必須是合法的。 5.物業(yè)管理合同既是諾成性合同又是雙務合同。 物業(yè)管理合同自雙方達成協(xié)議時成立，故為諾成性合同；合同的雙方都負有義務，故為雙務合同。（二）物業(yè)管理合同的特征物業(yè)管理合同應當載明下列主要內(nèi)容：（1）物業(yè)管理事項（2）物業(yè)服務質(zhì)量、標準（3）物業(yè)服務費用（4）雙方的權(quán)利義務（5）專項維修

26、資金的管理和使用（也可體現(xiàn)在權(quán)利義務中）（6）物業(yè)管理用房（7）合同期限、合同終止和解除的約定（8）違約責任（三）物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容物業(yè)管理合同中當事人應當約定的物業(yè)管理服務事項包括：（1）物業(yè)共用部位共用設備的使用、管理、維修和更新；（2）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設施的使用、管理、維修和更新；（3）電梯、水泵等房屋設備的運行服務；（4）保潔服務；（5）保安服務；（6）物業(yè)維修、更新費用的賬務管理；（7）物業(yè)檔案資料保管。物業(yè)管理合同除了應當約定的管理服務事項，還可以約定下列服務事項：（1）業(yè)主或使用人的自用部位和自用設備的維修、更新；（2）業(yè)主大會授權(quán)的其他物業(yè)管理事項。物業(yè)管理合同中約定的違

27、約責任主要有以下幾個方面。1. 物業(yè)管理企業(yè)的違約責任：（1）物業(yè)管理企業(yè)沒有達到合同約定或法律、法規(guī)規(guī)定的物業(yè)管理要求，業(yè)主委員會可以要求物業(yè)管理企業(yè)限期整改或一并要求物業(yè)管理企業(yè)賠償損失；逾期仍未達到要求，業(yè)主委員會有權(quán)終止合同，并要求物業(yè)管理企業(yè)賠償損失。（2）物業(yè)管理企業(yè)擅自提高收費標準的，業(yè)主方面（包括業(yè)主委員會和單個的業(yè)主、非業(yè)主使用人）可以要求物業(yè)管理企業(yè)清退。（3）物業(yè)管理企業(yè)使用或保管的業(yè)主財產(chǎn)不當，給業(yè)主造成損失的，物業(yè)管理企業(yè)應當承擔賠償責任。（4）物業(yè)管理企業(yè)無正當理由，提前終止合同的，應當賠償業(yè)主的損失。2.業(yè)主方面的違約責任：（1）業(yè)主無法定理由，沒有依照合同支付物

28、業(yè)管理費用的，應當支付物業(yè)管理費用及其滯納金，業(yè)主委員會也應當根據(jù)合同的約定，負責催交或以其他合同約定的方式償付。（2）業(yè)主委員會沒有按合同約定歸集并向物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理所需的圖紙、檔案、資料的，如果因此給物業(yè)管理帶來不利的，物業(yè)管理企業(yè)不承擔責任，如果因此給物業(yè)管理企業(yè)帶來其他損失的，業(yè)主委員會應當承擔賠償責任。 （四）物業(yè)管理合同的簽訂 1. 訂立物業(yè)管理合同應遵循的基本原則 2. 訂立物業(yè)管理合同的程序 3. 有關(guān)解決爭議條款的選擇 4. 合同的終止 1. 訂立物業(yè)管理合同應遵循的基本原則（1）平等原則（2）合同自由原則（3）公平原則（4）誠實信用原則（5）合法性原則合同當事人的法

29、律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。 1. 訂立物業(yè)管理合同應遵循的基本原則（1）平等原則（2）合同自由原則（3）公平原則（4）誠實信用原則（5）合法性原則當事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個人不得非法干預。 1. 訂立物業(yè)管理合同應遵循的基本原則（1）平等原則（2）合同自由原則（3）公平原則（4）誠實信用原則（5）合法性原則物業(yè)管理合同屬雙務合同，任何一方當事人都是既要享有權(quán)利，也要承擔相應義務，權(quán)利義務要對等。 1. 訂立物業(yè)管理合同應遵循的基本原則（1）平等原則（2）合同自由原則（3）公平原則（4）誠實信用原則（5）合法性原則該原則體現(xiàn)了社會主義精神文明和道德規(guī)范的要

30、求。當事人在訂立物業(yè)管理合同時，不得有任何欺詐行為。 1. 訂立物業(yè)管理合同應遵循的基本原則（1）平等原則（2）合同自由原則（3）公平原則（4）誠實信用原則（5）合法性原則當事人訂立物業(yè)管理合同，應當遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序，損害社會公共利益。2. 訂立物業(yè)管理合同的程序物業(yè)服務合同的簽訂大致應當經(jīng)歷以下幾個程序：業(yè)主與中標的物業(yè)服務企業(yè)談判。簽訂諒解備忘錄。發(fā)送中標函或簽發(fā)意向書。擬訂并簽訂合同協(xié)議書。談判重點應放在一些不清晰、不完備的條款之上，其主要內(nèi)容包括：改進意見；變更局部條件；完善不規(guī)范條款；修改報價。3. 有關(guān)解決爭議條款的選擇在簽訂物業(yè)管理合同時，對

31、雙方當事人在履行合同中可能發(fā)生爭議的解決方法進行明確的約定，是非常必要的。通常解決爭議的方法有協(xié)商、調(diào)解、仲裁或訴訟。協(xié)商、調(diào)解與仲裁或訴訟可以并用，但仲裁與訴訟是相互排斥的，不可以同時約定。4、物業(yè)管理合同的終止物業(yè)管理合同因下列原因而終止。（1）物業(yè)管理合同約定的物業(yè)管理服務期限屆滿，雙方又沒有續(xù)簽合同的。（2 ）物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主委員會解除合同的。物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主委員會在下列條件下可以解除合同：（1）雙方協(xié)商一致；（2）物業(yè)管理合同中約定了一方解除合同的條件，當解除合同的條件具備時，解除權(quán)人有權(quán)解除合同。4、物業(yè)管理合同的終止（3） 物業(yè)管理企業(yè)沒有達到物業(yè)管理要求，經(jīng)限期整改逾期仍未

32、達到要求，業(yè)主委員會有權(quán)終止合同。（4） 業(yè)主委員會嚴重違反合同約定，致使物業(yè)管理企業(yè)無法對物業(yè)進行有效管理的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)解除合同。如：眾多業(yè)主拒不支付物業(yè)管理費用，業(yè)主委員會不予協(xié)助解決，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)解除合同；業(yè)主委員會沒有按合同提供進行物業(yè)管理的必要條件，致使物業(yè)管理企業(yè)無法接管物業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)解除合同。（5.）因不可抗力致使物業(yè)管理合同的目的無法實現(xiàn)的。如合同約定的物業(yè)管理區(qū)域因戰(zhàn)爭、地震、火災等原因失去使用功能的，物業(yè)管理合同自然終止。（6.）其他法律、法規(guī)規(guī)定當事人一方有權(quán)解除合同的情形。此外，物業(yè)管理企業(yè)如果被宣告破產(chǎn)，物業(yè)管理合同自然無法繼續(xù)履行，業(yè)主委員會可以

33、終止合同的履行。業(yè)主轉(zhuǎn)移物業(yè)的所有權(quán)、業(yè)主委員會的改選都不影響物業(yè)管理合同的效力。業(yè)主轉(zhuǎn)移物業(yè)的所有權(quán)時，應當將物業(yè)管理合同作為房屋轉(zhuǎn)讓合同的一個附件，出讓者應告訴受讓者有關(guān)物業(yè)管理費用的支付情況和其他相關(guān)物業(yè)管理情況。典 型 案 例【案例一】業(yè)主違章搭建應承擔違約責任案情2011年7月，夏某購買某小區(qū)房屋，并與物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議，承諾遵守業(yè)主臨時管理規(guī)約。2013年1月該房交付，夏某與物業(yè)公司簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議,約定不得在露臺上搭建構(gòu)筑物,不得在房屋外安裝、架設太陽能熱水器等。后夏某裝修房屋時，在露臺違章搭建陽光棚，并私自在樓頂增設太陽能熱水器一臺。物業(yè)公司多次與其交涉未

34、果后訴至法院。法院判決夏某拆除在露臺違章搭建的陽光棚及在樓頂增設的太陽能熱水器。點評 最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋第四條規(guī)定，業(yè)主違反物業(yè)服務合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務與管理的行為，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。本案夏某在露臺搭建陽光棚，在樓頂增設太陽能熱水器，違反與物業(yè)公司的約定，妨害了物業(yè)管理，故法院判決予以拆除。典型案例【案例二】物業(yè)服務企業(yè)未按約履行合同，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)受損，應承擔相應法律責任案情2012年12月7日晚，某小區(qū)的保安人員巡查時發(fā)現(xiàn)路面上灑落了一灘乳膠漆后簡

35、單進行了清除。次日早晨，業(yè)主丁某（65歲）晨跑時腳踩到未清除干凈的路段摔倒，致孫某頸椎裂傷，經(jīng)鑒定為四級傷殘。丁某以物業(yè)服務企業(yè)未及時履行清掃、保潔義務造成人身損害為由，訴至法院，要求賠償其各項損失計9萬元。法院判決物業(yè)服務企業(yè)賠償孫某80%的經(jīng)濟損失。點評物業(yè)管理條例第三十六條第二款規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。本案中，及時清掃路面雜物是物業(yè)服務合同中明確的條文，物業(yè)服務企業(yè)安保人員理應預料到遺留在路面上的乳膠漆可能會導致行人摔傷，卻因心存僥幸沒有清除干凈，理當承擔違約責任。丁某作為具有完全民事行為能力人，應當預見

36、到潑落在路面的乳膠漆濕滑，有滑倒摔傷的危險性，主觀上存在過失，因此也應當承擔一定的民事責任。典型案例【案例三】業(yè)主不能以房屋存在質(zhì)量問題為由拒交物業(yè)費，物業(yè)服務合同有約定的除外案情 2011年12月，張某入住某小區(qū)裝修一新的自購商品房，次年底，張某以房屋存在質(zhì)量問題為由，拒絕繳納物業(yè)費。該案經(jīng)法院調(diào)解，張某按服務合同給付了所欠物業(yè)費。點評該小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間是物業(yè)合同關(guān)系，而開發(fā)商與業(yè)主之間是商品房買賣合同關(guān)系。房屋質(zhì)量等問題屬于業(yè)主與開發(fā)商之間的買賣合同調(diào)整范疇。因此，業(yè)主不能以房屋質(zhì)量問題為由，拒絕向物業(yè)服務企業(yè)交納物業(yè)費。但是若在物業(yè)合同中約定了物業(yè)服務企業(yè)有對房屋進行維修和修繕

37、義務，業(yè)主要求物業(yè)服務企業(yè)進行維修遭到拒絕時，業(yè)主有權(quán)拒絕交納物業(yè)管理費。典型案例【案例四】業(yè)主維權(quán)應當充分收集證據(jù)案情 2010年年底，陳某兒子的新車停在自家樓下，被鄰居的車輛刮擦，陳某找鄰居理論未果后，怪罪于物業(yè)公司，認為系樓下的監(jiān)控被損而物業(yè)未修理所致，故拒絕支付物業(yè)費。2012年4月，物業(yè)公司以陳某欠物業(yè)費836元為由將其告上法庭，庭審中陳某對物業(yè)管理不到位的說法不能提交充分證據(jù)。后經(jīng)法院調(diào)解，陳某給付了800元物業(yè)費。點評物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主之間，存在物業(yè)服務合同的法律關(guān)系。物業(yè)公司應按與業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)管理服務合同的約定，提供符合合同約定標準的管理服務。小區(qū)業(yè)主也應按合同約定,履

38、行繳納物業(yè)服務費、配合物業(yè)管理的義務。對于確有證據(jù)證明物業(yè)公司提供物業(yè)服務有瑕疵的，也應按照物業(yè)公司的過錯大小，減免業(yè)主的繳費義務。業(yè)主未提供相應證據(jù)證明物業(yè)服務不到位的，理應向物業(yè)公司繳納物業(yè)服務費。典型案例【案例五】物業(yè)服務企業(yè)無權(quán)對業(yè)主采取停電、停水、停氣等措施案情王某因拖欠物業(yè)費遭小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)停電。王某向物業(yè)服務企業(yè)提出交涉，無果。后其找到供電管理部門，物業(yè)服務企業(yè)又以供電部門的工作人員無工作證件而拒絕打開配電房的門。王某認為物業(yè)服務企業(yè)利用管理之便，以停電方式威逼他，給其家庭生活帶來極大不便，遂將物業(yè)服務企業(yè)告上法庭，請求法院判決物業(yè)服務企業(yè)排除供電妨害，恢復供電，并向其賠禮道歉

39、，減收一個月物業(yè)費，賠償經(jīng)濟損失。經(jīng)法院主持調(diào)解物業(yè)服務企業(yè)誠懇向王某道歉，恢復供電。點評 物業(yè)服務企業(yè)并非供電部門，其職責是為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務，無權(quán)以任何理由對業(yè)主采取停電措施，否則構(gòu)成侵權(quán)。本案王某提出減免一個月物業(yè)費的請求，屬于雙方的物業(yè)管理合同的范圍，與侵權(quán)不是同一法律關(guān)系，王某應另行主張權(quán)利。典型案例【案例六】業(yè)主私自占用公共建筑空間違法案情 2011年1月14日，錢某與某物業(yè)公司簽訂店面房裝飾裝修管理服務協(xié)議，領取開工單進場裝修。裝修中，錢某在公共通道中私自建設了三道隔墻，將公共通道封閉改造成餐廳包房。物業(yè)公司和同層業(yè)主將錢某告上法庭，要求其排除妨礙。法院判決錢某十日內(nèi)拆除三道隔墻

40、，將公用通道恢復原狀。點評中華人民共和國物權(quán)法第七十條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。也就是說業(yè)主在享有各自所有或占有的不動產(chǎn)專有部分的合法權(quán)利時，也應履行不動產(chǎn)專有部分以外的共有部分的共同管理的義務，二者缺一不可。本案中，樓道是屬于全體業(yè)主共有的建筑物，錢某在公共通道中建設了三道隔墻的行為不但侵犯了同層其他業(yè)主的共同權(quán)益，且直接妨礙了其他業(yè)主的正常行走，錢某的行為屬于非法占用共有空間、擴大自己專有部分的范圍，理應立即拆除，恢復樓道原狀。典型案例【案例七】業(yè)主在家居裝修中，有保障他人人身和財產(chǎn)安全的法定義務案情于某拿

41、到新房之后開始裝修，裝修中其購買了一只巨大的浴缸擬安放在衛(wèi)生間。物業(yè)服務企業(yè)認為該浴缸太大，裝滿水之后其重量超出了衛(wèi)生間地板的承受能力，于是書面告知他不能安裝浴缸。于某欲強行施工，在物業(yè)服務企業(yè)工作人員的合力阻止下，最終沒能實現(xiàn)心愿。一氣之下，于某將物業(yè)服務企業(yè)訴至法院，請求法院排除妨礙、賠償損失。法院判決駁回了于某的訴訟請求。點評最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋第十五條規(guī)定，業(yè)主損害房屋承重結(jié)構(gòu)，在建筑物內(nèi)放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者損害他人合法權(quán)益的行為，人民法院不予支持。本案中，于某的浴缸體積過大，有足夠的證據(jù)證明，其注水后的重量大于房屋

42、樓板的最大載重量，如放任其安裝并長期使用，將會對整個樓層的安全構(gòu)成直接威脅，損害他人的合法權(quán)益。因此，物業(yè)服務企業(yè)阻止于某安裝該浴缸于法有據(jù)，應予支持。典型案例【案例八】業(yè)主或業(yè)主委員會可依法重新選聘物業(yè)服務企業(yè)案情某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)了某住宅小區(qū)，并委托某物業(yè)服務企業(yè)對該小區(qū)進行服務，雙方簽訂了3年的物業(yè)服務合同。業(yè)主們陸續(xù)入住小區(qū)后，發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務企業(yè)的服務并不到位，而且給小區(qū)的居民帶來極大不便。例如，小區(qū)環(huán)境臟、亂、差、雜草叢生，維修不及時；物業(yè)服務企業(yè)幾乎沒有公布過收支賬目于是，業(yè)主們集體決定拒絕給付物業(yè)服務費，直到物業(yè)服務企業(yè)改善服務。物業(yè)服務企業(yè)卻直接切斷了小區(qū)的水電，雙方的矛盾迅速

43、升溫。該糾紛經(jīng)法院訴前調(diào)解，達成和解協(xié)議。點評在本案中，物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量較低，小區(qū)居民的基本生活條件不能保障，導致業(yè)主的合法權(quán)益受到侵害。根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法第八十二條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托，管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主的監(jiān)督權(quán)體現(xiàn)對物業(yè)服務質(zhì)量的監(jiān)督，以及對物業(yè)管理收支狀況的監(jiān)督，業(yè)主們可以依法行使該項權(quán)利。另外，中華人民共和國物權(quán)法第八十一條第二款還確認了業(yè)主有共同解聘物業(yè)服務機構(gòu)的權(quán)利，即“對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換”。在處理該小區(qū)問題時，業(yè)主委員會應當就小區(qū)管理中存在的問題書面告知物業(yè)服務

44、企業(yè)，并要求限期整改。如果物業(yè)服務企業(yè)拒不整改，業(yè)主委員會應當召開業(yè)主大會，就更換物業(yè)服務企業(yè)和重新招聘物業(yè)服務企業(yè)的方式方法、條件等事項提交業(yè)主大會審議。相關(guān)內(nèi)容經(jīng)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會決議開展工作。書面告知物業(yè)服務企業(yè)，要求其在合理期限內(nèi)退出小區(qū)管理，并及時重新選聘物業(yè)服務企業(yè)，并與新的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。典型案例【案例九】物業(yè)公司服務存在瑕疵，應按過錯大小減輕業(yè)主繳費義務案情 周某是姜堰某小區(qū)的業(yè)主,該小區(qū)業(yè)主委員會與某物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理服務合同。物業(yè)公司在履行合同義務的過程中，由于人員配備不足，導致部分物業(yè)管

45、理服務不到位。周某欠繳自2010年7月1日起至2012年5月31日期間的物業(yè)服務費。物業(yè)公司請求判決周某給付近兩年的物業(yè)費2975.44元，滯納金687.64元。經(jīng)法院調(diào)解,周某當庭給付物業(yè)費2000元。點評 根據(jù)中華人民共和國合同法第一百零七條的規(guī)定，物業(yè)公司履行合同義務不符合約定，業(yè)主有權(quán)要求減少價款，物業(yè)公司由于自身違約，也無權(quán)向業(yè)主主張滯納金。本案中，業(yè)主提供了物業(yè)公司在履行義務時確實存在物業(yè)服務瑕疵的有力證據(jù)，物業(yè)公司對此雖有辯解，但不能支持。因此，法院調(diào)解減輕周某的繳費義務合法?！景咐课飿I(yè)公司與業(yè)主委員會所訂立的物業(yè)服務合同對全體業(yè)主有效案情原告姜堰某物業(yè)公司自2004年5月起與姜堰某小區(qū)業(yè)主委員會簽訂了物業(yè)服務合同，約定2008年12月31日前物業(yè)服務費標準為0.3元/月/平方米，2009年為0.35元/月/平方米，2010年為0.6元/月/平方米。被告陳某入住后（房屋建筑面積123.04平方米），按合同約定交納了部分物業(yè)服務費。但自2006年7月開始，陳某便以物業(yè)公司與業(yè)主委員會所訂立的物業(yè)服務合同沒有征求其意見為由，拒絕繳納物業(yè)服務費，至2011年12月份，共欠繳物業(yè)費3026