1、杭州市農業(yè)科學研究院物業(yè)管理服務采購項目技術規(guī)范和服務要求一、物業(yè)基本情況物業(yè)名稱：杭州市農業(yè)科學研究院物業(yè)類型：多層我院有多處基地, 物業(yè)總面積28800.38平方米，包含：（1）杭州市農業(yè)科學研究院轉塘總部，地址：杭州市西湖區(qū)轉塘街道洙泗路261號，占地面積9 7畝，建筑面積14925.43平方米；（2）杭州市農業(yè)科學研究院水產所，地址：杭州市西湖區(qū)雙浦鎮(zhèn)六號浦東288號，占地面積78.74畝，建筑面積2634.07平方米；（3）杭州市農業(yè)科學研究院茶葉所，地址：余杭區(qū)彭公鄉(xiāng)，占地面積204.13畝，建筑面積2070.6平方米；（4）杭州市農業(yè)科學研究院茶葉所大清谷基地，地址：西湖區(qū)轉塘街

2、道大清谷，建筑面積4271 平方米；（5）三里亭科研樓，地址：杭州三里新城桂苑1幢，建筑面積：1903.28平方米。（6）杭州市農業(yè)科學研究院新科研基地（建設中，竣工后投入使用），地址：杭州市西湖區(qū)獅子村與龍王沙村交界處，占地面積300畝，建筑面積2996平方米，綠化面積5000平方米。項目預算：232.94萬元服務期：1年（2020年1月1日-12月31日，交接前按原服務價格支付原服務單位物業(yè)管理服務費）二、列入本次采購的物業(yè)管理內容為： 1、環(huán)境衛(wèi)生管理（包括滅“四害”消殺和門前“三包”）；2、傳達、保安、秩序管理；3、綠化管理（包括室外室內環(huán)境綠化設計、養(yǎng)護和清潔）；4、消防、監(jiān)控設施管

3、理；5、弱電系統(tǒng)管理維護； 6、低壓線路、照明及供電設備管理維護； 7、給排水設備運行維護；8、空調系統(tǒng)運行維護；9、大樓石材日常養(yǎng)護；10、房屋家具設施日常養(yǎng)護維修；11、電梯管理維護；12、工程綜合維修及巡查；13、會議及活動服務保障。以上項目中，環(huán)境衛(wèi)生管理項目、傳達、保安、秩序管理項目及工程綜合維修人員為物業(yè)管理服務公司自備人員和必備項目。消防監(jiān)控設施管理項目、綠化管理（除具備綠化養(yǎng)殖基地外）項目、給排水設備運行維護項目、低壓線路照明及供電設備管理維護項目、弱電系統(tǒng)管理維護項目、空調系統(tǒng)運行維護項目、大樓石材維護項目、房屋家具設施日常養(yǎng)護維修項目、電梯管理項目和環(huán)境衛(wèi)生管理項目中的滅“

4、四害”消殺服務，為有相應資質的專業(yè)單位和設施設備生產單位專項服務（即電梯、排煙風機、高低壓配電柜、消防設施、大樓石材、水泵、電開水爐等設施的年檢、年維保由中標人承辦，費用包含在本次投標報價中，不再另行計費）。三、物業(yè)管理服務內容 （一）環(huán)境衛(wèi)生管理。1、服務內容:大樓內的樓梯、大廳、走廊、屋頂天臺、吊頂、平臺、雨棚、電梯廳、電梯間、衛(wèi)生間、茶水間、花盆、會議室、接待室、辦公區(qū)域、公共活動場所的臺（地）面、明溝、墻面、門、窗、燈具、果殼箱等設施和器皿，樓宇外墻等所有公共部位設施，紅線規(guī)劃內的道路、園林、停車場(庫)、垃圾房等所有公共場地及設施和門前三包區(qū)域的日常保潔保養(yǎng)以及垃圾、廢棄物清理和滅“

5、四害”等本次招標范圍內的所有環(huán)境衛(wèi)生保潔。具體如下：（1）公共場所日常服務內容：水泥地面、石材地面、扶手、門窗玻璃、門及門窗框、玻璃幕墻及有關附體，沙發(fā)、桌子、各類宣傳牌、櫥窗及有關附體，天花板、欄桿、消防樓梯區(qū)域等，及時清除各種垃圾等雜物，無積灰、印跡、污漬。（2）門廳、辦公區(qū)域等特定區(qū)域保潔服務內容：地面、大廳石材墻面、天花板、門窗玻璃、門及門窗框、墻壁附體，燈具、音響、垃圾桶等公用設施表面，電梯及衛(wèi)生間，辦公室內儲衣柜和桌椅表面等嚴格按要求做好清潔、清運及日常消殺工作，無積灰、印跡、污漬。桌面簡單整理等，隨時保持清潔。（3）水電和設備等設施類服務內容：一般機器表面清潔（有特殊規(guī)定的設備除

6、外），消防設施、空調的過濾網際外殼洗塵與保潔。（4）窗簾服務內容：保持窗簾表面清潔，普通窗簾根據窗簾清潔情況定時拆裝清洗，布質窗簾一年清洗一次。 (5)電梯服務內容：保持電梯轎廂內外無果殼、紙屑等雜物，無污漬、無灰塵、手印、鞋印，表面光亮可映出人影。每天對轎廂內外用油布擦拭二次，每周用不銹鋼油對轎廂內外進行輕抹保養(yǎng)一次。（6）不銹鋼保潔服務內容：包括所有不銹鋼制品、設施、設備，除有明確規(guī)定的保潔要求外，至少每二個月用不銹鋼油保養(yǎng)一次。啞光不銹鋼表面無污漬、無灰塵；鏡面不銹鋼表面光亮，三米內能清晰映出人影。（7）垃圾清運服務內容：垃圾箱、筒的垃圾存量不超過上緣，垃圾不在筒箱內過夜。垃圾中轉站工具

7、擺放整齊，垃圾存量不超過三分之二且做到日產日清，定期清洗，每周消毒一次，無明顯積水，無蚊蠅飛舞。垃圾清運工具應保持清潔無破損，清運過程中不得產生二次污染。各類垃圾運到規(guī)定的地方，再將垃圾運到垃圾轉運站，其中公共區(qū)、衛(wèi)生間無堆積垃圾?；S池、污水池及時清理，杭州市農科院大樓化糞池每年進行一次清理，確保排放指標正常。2、服務質量標準: 圍墻內的道路、停車場和門前“三包”及所有公共區(qū)域的地面，無有形垃圾和建筑垃圾、無堆積雜物、無積灰、無積水和淤泥、無阻塞等。做到每日清掃兩次，巡回保潔。區(qū)域項 目工作內容標 準保潔頻率總體外圍各出入口地面清掃、收集垃圾、水力沖洗無垃圾、煙頭、雜物、明顯泥沙循環(huán)清掃，每

8、星期沖洗一次明溝清掃、收集垃圾、刷洗、清潔堵塞物無垃圾、雜物、無苔蘚每日清掃，每星期沖洗一次廣場地面及周邊清掃、收集垃圾、水力沖洗無垃圾、積水、煙頭、雜物、明顯泥沙循環(huán)清掃，每星期沖洗一次外露管道（二米以下）除塵無積灰、污漬每日清抹一次屋頂及周邊清掃、收集垃圾、刷洗、清潔堵塞物無垃圾、雜物、樹葉、積水每日清掃，雨雪天氣、臺風季節(jié)重點清掃外墻金屬嵌條除塵無積灰、污漬每日清抹一次標志牌除塵無積灰每日清抹一次大樓鉻牌除塵無灰塵每日清抹一次2米以下外墻刷洗無積灰、污漬每日清潔一次監(jiān)控探頭除塵無灰塵每日清抹一次，2米以上探頭每季度清潔一次大廳及各樓層地毯、踏墊除塵、清洗保持地毯干凈、松軟、無污漬斑點，洗

9、后無色差每日清掃，每周吸塵清潔，每周局部使用清潔劑清潔，每月一次用清潔劑清洗大廳屋面玻璃除積灰、污漬斑點抬頭看無明顯污漬斑點每月沖洗一次，雨雪后視情況沖洗窗簾清洗、除塵無灰塵、無污漬窗簾循環(huán)保潔，布質窗簾一年清洗一次石材地面除塵、清洗、打蠟無灰塵、水跡及腳印，光亮循環(huán)清潔，每月打臘（補臘）、每季拋光一次， 木地板地面除塵、上油無灰塵、水跡及腳印，光亮循環(huán)推塵，每日清洗、地板精油一個月保養(yǎng)一次地膠板地面除塵、清洗無灰塵、水跡及腳印，光亮循環(huán)推塵，每日清洗抹灰墻面除塵無積灰、無蜘蛛網每月清潔兩次石材墻面除塵、清洗清潔無灰塵，光亮、無蜘蛛網每日清抹，每季拋光一次區(qū)域項 目工作內容標 準保潔頻率大廳及

10、各樓層墻腳線除塵無積灰每日保潔，每周清除一次大理石柱除塵無積灰、污漬2米以下每日清抹，2米以上每月清抹木質立面除塵（用碧麗珠）無灰塵、光亮每日保潔，每周保養(yǎng)一次標識牌（各類）除塵無積灰每日清抹燈箱外表除塵無灰塵每周清抹一次各類消防設施除塵無灰塵每日清抹風口除塵無積灰每周沖洗一次廢物箱清除垃圾、外表抹凈無垃圾滿溢及拖掛每日及時清洗門框除塵（木質上碧麗珠）無灰塵及手印，明亮循環(huán)保潔，每周保潔一次大玻璃窗清洗無積灰及劃痕，明亮循環(huán)保潔，每周保潔一次花盆套除塵無灰塵、盆內無垃圾每日保潔，每周清洗一次燈具除塵無積灰循環(huán)保潔，2米以上燈具每季度清潔一次。強弱電機房室內、機柜除塵無灰塵每周清抹一次電梯地毯除

11、塵、清洗無灰塵、垃圾及污漬每日吸塵兩次，每月清洗一次墻面木質（除塵）鋁合金（上保護劑）、鏡面清潔無灰塵及手印，光亮每日保潔，每周清潔、上光門（內外）抹凈（上保護劑）無灰塵及垃圾，亮循環(huán)保潔，每周清潔、上光門槽清除垃圾、雜物無灰塵及垃圾，光亮每日及時清除，每周清潔、上光指示牌和按鈕除塵無灰塵、無手印每日清抹一次燈片和風口除塵無灰塵每日清抹一次洗手間尿斗、坐廁、面盆除污垢（用中性藥劑）除銹斑、消毒無污垢及積垢，潔凈暢通，無漏水、異味及污垢，垃圾袋定時更換隔斷除塵、除污垢無灰塵、涂畫及污垢循環(huán)保潔，每天清潔一次水龍頭抹凈無水銹、無污漬循環(huán)保潔，每天清潔一次鏡面抹凈無水跡及污漬，明亮循環(huán)保潔，每天清潔

12、一次地面清洗、消毒無垃圾、水跡及污漬循環(huán)保潔，每天清潔一次墻面除塵無灰塵、無污漬循環(huán)保潔，每周清洗一次燈片、天花及風口除塵無積灰每月清除一次門和門框除塵無灰塵、無污漬循環(huán)保潔，每天清潔一次臺面抹凈無水跡、無污漬循環(huán)保潔，每日清洗一次廢物箱清除垃圾、外表清潔無垃圾滿溢、無污漬每日及時清洗玻璃窗清洗、除塵無灰塵、無水跡循環(huán)保潔，每周保潔一次洗手液洗手液無短缺按需添加樓梯樓級和平臺清掃垃圾、清洗無垃圾、死角及積灰每天清潔一次墻面大理石（除塵、抹凈）涂料（除塵）無灰塵每周清潔一次扶手、欄桿除塵、抹凈無灰塵循環(huán)保潔，隨時清抹外露管道除塵無灰塵每周清潔一次區(qū)域項 目工作內容標 準保潔頻率其他領導辦公室除塵

13、、抹凈無灰塵循環(huán)保潔，每天清潔一次會議室除塵、抹凈無灰塵循環(huán)保潔，每天清潔一次各類消防設施除塵無積灰每周清潔一次室外綠地清掃無垃圾、無雜物每天清潔一次，隨時清掃書架、書櫥除塵、抹凈無灰塵循環(huán)保潔，隨時清抹家具除塵、抹凈無灰塵循環(huán)保潔，隨時清抹檢驗室、實驗室除塵、抹凈無灰塵循環(huán)保潔，隨時清抹活動場地除塵、抹凈無灰塵循環(huán)保潔，隨時清抹公共區(qū)域電腦設備除塵、抹凈無灰塵循環(huán)保潔，隨時清抹其它公共區(qū)域物品除塵、抹凈無灰塵循環(huán)保潔，隨時清抹衣櫥、文件柜除塵、抹凈無灰塵定期一月一次未列入的且為正常保潔工作以及突發(fā)性事件造成的保潔工作的項目、部位均包括在本次采購范圍內，中標人不得因此拒絕提供保潔服務（保潔用品

14、等所需費用全部包括在服務費中）。建立“四害”消殺工作管理制度，根據實際情況定期開展消殺工作，有效控制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲孳生，定期對各類病蟲害進行預防控制，適時投放消殺藥物和設施；“除四害”實施單位須具有杭州市鼠害與衛(wèi)生蟲害防制協(xié)會頒發(fā)的杭州市病媒生物消殺專業(yè)機構資質證書，提供的服務不得低于杭州市愛衛(wèi)會“除四害”相關規(guī)定及驗收標準，并視特殊情況增加次數，相關材料及藥品等應計入服務費。(二)傳達、保安、秩序管理。1、服務內容:熟悉周邊的環(huán)境，能處理和應對公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設備，能夠熟悉、掌握各類刑事、治安案件和各類災害事故的應急預案；來人來訪的通報、證件檢驗、

15、登記、報刊信件收發(fā)等，快遞及包裹原則上由收件人親自簽收，得到收件人授權后方能代為簽收，并按規(guī)范記錄接收信息;門衛(wèi)、守護和巡邏，維護公共秩序;處理治安及共他突發(fā)事件;負責道路交通管理、機動車和非機動車停放管理;負責防盜、防火報警監(jiān)控設備運行管理。積極主動的配合、服從對口管理部門的臨時應急調度。建立完善的消防制度和消防工作計劃，物管人員應定期接受消防培訓并掌握現有消防設施設備的使用方法，并能及時處理各種火災事故。明確防火責任人，按照突發(fā)火災的應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施及引路標志完好，緊急疏散通道暢通。2、服務質量標準:(1)門衛(wèi)值班。上崗時佩戴統(tǒng)一標志，按需求穿戴統(tǒng)一制服（精致），裝備

16、佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊，當值時坐姿挺直，站崗時不倚不靠。文明執(zhí)勤，訓練有素，言語規(guī)范，認真負責；配備對講裝置和其他必備的安全護衛(wèi)器械。門衛(wèi)安排24小時值勤、傳達、保安、車輛、道路及公共秩序管理等制度。用語規(guī)范，禮貌待客，文明工作。嚴格驗證、登記制度，杜絕閑雜人員進入行政區(qū)域內，維護行政區(qū)域安全、正常的工作環(huán)境。對物品進出實施分類管理，實行物品進出審驗制度，杜絕危險物品進入行政區(qū)域內。(2)巡查。規(guī)劃紅線范圍以內安排24小時巡查。明確巡查工作職責，規(guī)范巡視工作流程，制定相對固定的巡視路線，對重要區(qū)域、部位、設備機房進行重點巡視并記錄巡視情況，及時發(fā)現和處理各種安全和事故隱患。巡視時必須使用巡

17、更設備。監(jiān)控室應保持巡更記錄。在接到監(jiān)控室發(fā)出的指令后，巡視人員應及時到達事發(fā)現場，采取相應措施妥善處理;如巡視時現異常情況，應立即通知有關部門并在現場采取必要措施，隨時準備啟動并執(zhí)行相應的應急預案。(3)消控、監(jiān)控室值班。消控、監(jiān)控設施應保持24小時開通，并保持完整的監(jiān)控記錄，保證對各出入口、內部重點區(qū)域的安全監(jiān)控、錄像及協(xié)助布警。監(jiān)控室收到火情、險情及其他異常情況報警信號后，應及時報警，并派專人趕到現場進行前期處理。監(jiān)控資料應至少保持15天，有特殊要求的參照相關規(guī)定或行業(yè)標準執(zhí)行。同時，確保治安電話暢通，接聽及時(在鈴響三聲內應接聽)。(4)停車管理。管轄區(qū)域設置行車指示標志，規(guī)定車輛行駛

18、路線，指定車輛停放區(qū)域，非機動車應實行定點停放。對進出管轄區(qū)域的各類車輛進行管理，維護交通秩序，保證車輛有序通行、有序停放。車庫應保持良好通風，無易燃、易爆等物品存放，地面、墻面按要求設立明顯指示牌和地標，車庫已按裝感應燈及定時亮燈開關，其它時段按要求做到及時關燈, 隨季節(jié)變化及時調整亮燈時段。(5)突發(fā)事件處理。按照要求制訂各類突發(fā)事件應急預案，并將預案內容在物業(yè)辦公室、監(jiān)控室、機房等處張榜懸掛。在各樓層固定位置懸掛疏散示意圖及引路標志，每年組織不少于1次的突發(fā)事件應急演習。當發(fā)生臺風、暴雨等災害性天氣及其他危害公共突發(fā)事件時，應采取以下應急措施:對設備機房、停車場、廣告牌、電線桿等露天設施

19、進行檢查和加固。各崗位人員必須按規(guī)定實行崗位警戒，根據不同突發(fā)事件的現場情況進行應變處理，在有關部門到達現場前，確保人身安全，減少財產損失，并全力協(xié)助處理相關事宜。(三)綠化管理1、服務內容：杭州市農科院轉塘總部、水產所及兩個基地范圍內的綠化帶的樹木、花草、色塊等的日常養(yǎng)護和管理。2、服務質量標準:建立定期除草、修剪制度，確保綠化無雜草、造型規(guī)整；及時噴灑農藥、澆水施肥，確保綠化養(yǎng)護期內100%存活。具體要求如下：(1)草坪。夏季高溫時做好草坪（含觀測場塑鋼圍欄外圍草坪）防曬降溫工作，定期修割、澆水、施肥、滅蟲、除雜草，保持常年翠綠、無雜草、無干枯壞死和病蟲侵害。（2）樹木和色塊。定期植株修剪

20、，做到枝葉緊密、圓整、無脫節(jié)、無枯枝。及時防治、滅治病蟲害，主要病蟲害發(fā)生率低于5%，無明顯傾斜、缺枝、空檔。（3）花壇和花景。及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾，做好病蟲害防治?；▔突ň白龅皆煨托路f、色彩鮮艷、植物長勢好。（4）室內花木。保持常年鮮艷，按采購人要求及時更換，重大節(jié)假日擺放應體現節(jié)日氣氛，美觀大氣。根據一年四季的變化更換花木，特殊情況按需更新。（四）消防、監(jiān)控設施管理。定期對消防、監(jiān)控主機及各消防、監(jiān)控點的設備進行巡查，確保運行無故障;定期對室外的消防栓、消防水帶、消防泵等設備進行檢查，是否有埋壓或損壞和失效等情況;定期對各樓層消防栓進行檢查，設施是否齊全;定期對各樓層的噴

21、淋頭、感煙探測器、感溫探測器、手動報警按鈕及其他形式的消防設施、設備進行檢查，是否有遮擋或損壞等情況;每月對各樓層的滅火器進行檢查更換，是否有壓力不足或缺少等情況;定期對各樓層的排煙通風口、消防通道進行檢查，是否有遮擋或堵塞，各樓層的疏散指示標志是否有損壞或缺少等情況;定期對各樓層應急電源的主、備電情況進行檢查。消防泵：啟動檢查每月一次并記錄，運行正常，設施完好、無滲漏；一級保養(yǎng)，每年一次。消防栓：每月巡查一次，消防栓箱內各種配件完好。每年保養(yǎng)一次，表面無生銹現象，顏色一致；閥桿每半年加注潤滑油，啟動靈活運行正常，每半年放水檢查?；鹁缶?、探測器功能：功能正常。消防水帶：每半年檢查一次完好無

22、缺，無霉變。滅火器：檢查及時，發(fā)現問題更新或充壓。同時，負責上述檢查缺陷的修復和復原，所產生的費用包含在本次投標報價中。 (五)弱電系統(tǒng)管理維護1、服務內容:對區(qū)域內綜合布線、樓宇設備自控系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、多功能會議系統(tǒng)、多媒體顯示及觸摸屏查詢系統(tǒng)、衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng)、弱電機房等進行日常管理和維修（所需費用全部包含在物業(yè)服務費中），保持正常運行。會議、舉辦活動期間提供音控、調音服務，保障會議、活動期間音視頻設備正常使用。2、服務質量標準:(1)按規(guī)定標準工作時間排除故障，保證各弱電系統(tǒng)正常工作；(2)智能化設施、設備運行正常，有記錄并按規(guī)定期限保存。(3)設備零修合格率達到100%，一般性維

23、修不過夜；(4)嚴格執(zhí)行用電安全規(guī)范，確保用電安全；(5)保證避雷設備完好、有效、安全。根據業(yè)主會議、活動需要，及時調整會議、活動系統(tǒng)設備布局、做好會前、活動燈光、視頻、音頻播放的調試準備工作、保證會議、活動順利進行。(7)做好各弱電機房、操作機房的清潔工作。(8)制定弱電設備的規(guī)范操作流程。(六)低壓線路、照明及供電設備管理維護1、服務內容: 對區(qū)域內的變壓器、高低壓配電柜、能量管理系統(tǒng)、樓層配電間低壓配電柜（EPS柜）、設備機房電氣控制柜、疏散指示系統(tǒng)、大廳電動遮陽卷簾、電氣管線、電線電纜、電源開關、動力插座、電開水爐、水泵、排污泵等低壓用電設施進行日常管理和維護、維修，所需費用全部包含在

24、本次投標報價中，保持設施正常運行。 2、服務質量標準:(1)建立嚴格的高配供電室崗任責任制，高低配交接班制度、高低配室操作規(guī)程制度、高配倒閘操作制度、工作票制度、高低配及維修巡回檢查等制度。（2）高配變電房有巡查、應急，保證整個大樓的供電安全。(3)按照規(guī)定周期對變配電設備設施進行檢查、維護、清潔，并做好記錄，確保高(低)壓變(配)電柜操作運行正常，各計量檢測表計顯示正常。(4)變(配)電柜、低壓配電柜運行正常，符合工作要求，各類表計顯示正常。(5)功率因素自動補償電容器(組)運行正常，自動切換準確可靠。(6)變(配)電系統(tǒng)聯(lián)絡切換正常。 （7）負責各類照明燈具、泛光照明系統(tǒng)、供用電設備設施（

25、包括配電箱柜、橋架、井道、分電箱、開關、插座等）的日常管理和維護修理。(8)應急供電系統(tǒng)運行正常。 （9）通過有效的管理措施及技術措施，積極開展節(jié)能管理工作。(七)給排水設備運行維護1、服務內容:對辦公樓(區(qū))室內外給排水系統(tǒng)的設備、設施，如水泵、水箱、氣壓給水裝置、水處理設備、消火栓、管道、管件、閥門、水嘴、衛(wèi)生潔具、排水管、透氣管、水封設備、室外排水管及附屬構筑物等進行日常養(yǎng)護維修（所需費用全部包含在物業(yè)服務費中），保持正常運行。2、服務質量標準:(1)每半年對給排水系統(tǒng)進行維護、潤滑。(2)每天檢查一次污水泵、提升泵、排水泵、閥門等，確保曝氣風機、排水系統(tǒng)通暢，各種管道閥門完好，儀表顯示

26、正常，無跑、冒、滴、漏現象。由具備相應執(zhí)業(yè)資格的作業(yè)人員定期對污水處理系統(tǒng)進行全面維護保養(yǎng)，確保污水處理系統(tǒng)無明顯異味和噪聲，污水排放達到GB8978一1996污水綜合排放標準的要求。(3)用戶末端的水壓及流量滿足使用要求。(4)每季對樓宇排水總管進行檢查，每半年對水泵、管道進行防銹處理。(5)確保水質無污染并符合規(guī)定的要求，生活飲用水水質符合GB5749一2006生活飲用水衛(wèi)生標準的要求。生活飲用水設施的日常使用管理、清洗消毒、作業(yè)人員健康檢查以及水質檢測參照建設部、衛(wèi)生部城市供水水質管理規(guī)定(建設部令第67號)執(zhí)行。請有資質人員定期清洗水箱，每年不少于1次，并提供清洗后水質檢測報告。(6)

27、每季度對水泵、水質處理、消毒裝置、電開水爐及設備控制柜進行保養(yǎng)。（7）每年至少清理污水化糞池一次，確保排水微量元素等達標。 (八)空調系統(tǒng)運行維護1、服務內容：普通空調的運行管理、維護和維修。 2、服務質量標準： (1)按照實際需要對空調實施維護保養(yǎng)。(2)通過有效的管理措施及技術措施，積極開展節(jié)能管理工作。 (九) 大樓石材日常養(yǎng)護1、服務內容：本次招標范圍內的石材的修補、晶面處理等各項養(yǎng)護服務。所需費用全部包含在本次物業(yè)服務費中。2、服務質量標準:（1）根據采購人的要求建立定期養(yǎng)護制度，按要求完成石材的每季打蠟、拋光保養(yǎng)工作；（2）通過保養(yǎng)，確保石材光亮如新，無明顯接縫高低差、縫條清晰、色

28、澤一致；（3）雨天注意做好石材防水處理，如因漏水造成石材色澤、品質差異，應在2天內緊急處理，通過對石材的修補、保養(yǎng)達到光亮如新的效果。（十）房屋設施日常養(yǎng)護維修1、服務內容:辦公樓(區(qū))房屋地面、墻、臺面及吊頂、門窗、樓梯、通風道等的日常巡查和養(yǎng)護維修；外墻幕墻的養(yǎng)護和維修（費用包含在物業(yè)服務費中）。2、服務質量標準:(1)確保大樓(區(qū))房屋及設施的完好等級和正常使用。(2)玻璃無破裂，五金配件完好，門窗開閉靈活、密封性好、無異常聲響。否則應及時修復或更換，不能立即修復的涉及安全性的應采取措施消除安全隱患。(3)粉刷無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚、地板平整不起殼、無遺缺，吊頂無污（水）漬、

29、開縫和破損。否則應及時修復或更換。(4)屋面排水溝、室內室外排水管保障暢通；雨前及時巡查，排除隱患。發(fā)現過濾網及管道破損及時修復或更換。(5)發(fā)現屋面或其他防水層有氣鼓、破裂，隔熱板有斷裂、缺損的，屋面、墻面有滲漏的，應在3個工作日內安排專項修理。(6)及時完成家具、設備等各項零星維修任務，一般維修任務確保不超過24小時，確保家具、設備維修合格率達到100%。(7)房屋維修費用列入服務費中。(十一)電梯維護與管理1、服務內容:電梯專業(yè)維保及日常管理（轉塘總部2臺電梯）。2、服務質量標準: （1）專業(yè)維護公司每兩周進行一次臺電梯保養(yǎng)、檢查、維護、調整、加油、潤滑， 使設備保持安全、正常狀態(tài)，每年

30、進行一次電梯“年度安全檢查”、每5年進行一次“負荷調整試驗”,確保設備得到必要的檢查、測試、調整和校驗，電梯年檢由中標人承辦，費用包含在本次投標報價中。專業(yè)公司24小時提供緊急故障處理和意外事件的技術性服務, 接業(yè)主通知后2小時內派出人員到現場進行處理。(2)建立運行安全管理制度，引導乘客安全用梯，確保電梯按規(guī)定時間運行；)對專業(yè)人員電梯保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，并對電梯運行進行管理。(3)電梯發(fā)生一般故障時，應立即通知專業(yè)維保單位。發(fā)生電梯困人或其他重大事件時，應立即通知專業(yè)維保單位并在第一時間趕到現場，協(xié)助專業(yè)維保單位做好現場的應急處理工作。（十二）工程綜合維修及巡查1、工程綜合維修人員日常工作除

31、特定工作外，實行定期巡查維修制；2、巡查內容包括配電設施、照明及供電設施、空調設施、通風設施、給排水設施、房屋及裝修設施、室外構筑設施、辦公與閱覽家具、其他公用設施；3、每天對所有區(qū)域和房間進行巡查，并隨時記錄和處理；4、保安每天下午18:00巡查時負責關閉各樓層電熱水器和通往室外的門窗，并做好記錄。（十三）會議及活動服務保障根據采購人需要提供重大會議、慶典、節(jié)日、學術等活動的服務，包括布置會場、綠化（盆景）擺設和保養(yǎng)、橫幅懸掛、搬運器材、桌椅、音響、空調、水果、鮮花、會后清場等工作。會議期間全過程值班，包括及時倒開水、保證音響效果，滿足會議服務需求。制定完備的會務服務工作流程、細則及服務工作

32、計劃并嚴格執(zhí)行，保證各項會議的正常進行。會務接待及服務人員應儀表端莊、舉止文明、知曉相關禮儀，并經過專業(yè)培訓。會議、活動服務應按確保采購人需要配備合格、足夠的技術服務人員；根據會議召開要求，由專人調試音控系統(tǒng)、幻燈機、投影儀、視頻、舞臺燈光等設備；會議、活動期間全過程值班；加強日常維護檢查，確保會議系統(tǒng)的完好；設備出現故障時，需有應急預案，確保會議的正常進行。（十四）其他要求1、設施設備運行及維護（1）大樓設施設備做到安全運行和節(jié)能操作，發(fā)現故障立即報告并及時排除；水、電、衛(wèi)浴設備、門鎖維修不過夜；遇電路故障斷電，水管爆裂、水龍頭漏水、門鎖開不了、門窗毀壞及墻面破損，要隨時修復；排水管、排污管

33、要保持暢通，如有堵塞應立即疏通，廁所堵塞應當天疏通（需換廁盆的除外）。維護維修閉路防盜裝置和電鈴設施。公共照明、水電設施每天檢查一遍。大廳墻面燈具每季清洗，樓宇內門窗、衛(wèi)浴設施、內墻面、所有照明設施的檢查每季度一次。（2）日常維修接到報修信息后，必須15分鐘內趕到現場進行處理。若無能力修復，立即報告相關部門的有關人員及領導。（3）配合專業(yè)單位進行保養(yǎng)及維修工作。（4）所有空調過濾網清洗頻率：每季一次；空調內置濾網每半年清洗一次；（5）室外路燈等公共設施每年修繕二次，包括修理、除銹、刷漆、加固、更換等。特殊情況按需處理。2、環(huán)境衛(wèi)生（1）實行“零打擾”、“無滯留”、“不損傷”服務。即第一次保潔須

34、在使用前清潔完畢，并且做到隨臟隨清不影響使用；出入口和主要通道及場所丟棄廢物滯留時間不超過30分鐘；保潔用清洗劑及工具不損傷清潔物表面和牢固度;（2）院外墻無亂貼、涂、劃之物。做好符合轄區(qū)要求的門前“三包”。3、工作時間保潔、工程綜合維修人員每天上班時間為業(yè)主上班前一小時，下班時間不得早于業(yè)主下班時間。4、人員變動備案物業(yè)服務人員要求相對穩(wěn)定，特殊情況有變化，需提前告知采購人管理部門，并征得采購人同意后方可實施。5、定期反饋制度物業(yè)管理處須建立階段性物業(yè)服務執(zhí)行情況反饋制度，每月以書面形式向對口管理部門報送當月物業(yè)服務安排、檢查及執(zhí)行完成情況。6、在項目服務期間，采購人合理的需求增加，中標物業(yè)

35、公司應全力配合。 注：以上所有的工作，均需建立工臺帳制度以備查與考核。四、管理服務人員要求以下人員要求僅對環(huán)境衛(wèi)生管理和傳達、保安、秩序管理兩個項目和工程綜合維修人員所設置。1、人員最低配置要工作地點崗位人數（位）備注轉塘總部項目經理1文員兼會務服務1保安部7保潔員6維修工4含高配值班、水電、木工，外派維修綠化1水產所外派保安5外派保潔2茶葉所及大清谷基地外派保安5外派保潔2三里亭科研樓外派保安1外派保潔1杭州市農業(yè)科學研究院新科研基地外派保安2外派保潔2合計402、人員素質（1）管理處主任：45歲以下，?？萍耙陨蠈W歷，從事物業(yè)管理三年以上、曾擔任物業(yè)管理負責人二年以上。（2）文員兼會務服務人

36、員：30歲以下女性，高中及以上文化程度，身高155公分以上，通曉相關禮儀知識，從事相關服務2年以上，服務前體檢合格。（3）工程人員：50歲以下，高中及以上文化程度，具有專業(yè)技術證書。從事本專業(yè)技術工作5年以上且擔任過相應工程主管2年以上工作經歷。（4）保安人員：50歲以下男性，初中以上文化程度，身高165以上，有入伍服役經歷或經保安公司培訓取得保安上崗證。其中，消控室值班員必須持有消控上崗證。（5）保潔/綠化人員：55歲以下，小學及以上學歷，從事相關服務2年以上，具備有效上崗證，服務前體檢合格。（6）以上人員要求政治上可靠，遵紀守法，敬業(yè)愛崗，身體素質好，無不良行為記錄，知曉本崗位的服務禮儀。

37、五、管理服務應達到的各項指標1、杜絕火災責任事故和刑事案件；2、環(huán)境衛(wèi)生、清潔率達99%；3、維修、報修及時率100%，返修率小于1%；4、服務有效投訴少于1%，處理率100%；5、滿意率85%以上。六、管理服務費用及財務管理要求1、物業(yè)管理服務費用以簽訂的合同價為準，業(yè)主按季度分期撥付。其中，分項目費用包括環(huán)境衛(wèi)生管理；傳達、保安、秩序管理；綠化管理；消防、監(jiān)控設施管理；弱電系統(tǒng)管理維護；低壓線路、照明及供電設備管理維護；給排水設備運行維護；空調系統(tǒng)運行維護；大樓石材日常養(yǎng)護；房屋家具設施日常養(yǎng)護維修；電梯管理維護；工程綜合維修及巡查等分別預算支出，使用時在總合同價內統(tǒng)籌安排。2、中標人需承

38、擔的費用：本項目配備的所有人員的人工成本，包括工資、社會保險、法定節(jié)假日加班費、延時加班費、服裝費、福利費、高溫費、交通費、餐費、年終獎勵等；相關人員上崗證培訓費；保潔日常工作中所需的工具、設備（不限于洗地機、晶面機、吸塵器、吸水機、保潔車、榨水車等）、耗材費（包括地面打蠟、晶面、保養(yǎng)的耗材）等；工程日常工作中所需的維修工具（不限于電錘、疏通機、鋁合金梯、工具包及常用工具等）、維修耗材、水電/木工維修材料費等；安保日常工作中所需的工具等（不限于對講機、強光手電、巡更器、消防器材的添置等）；項目范圍內的設施設備（電梯、空調、安防、消防、強/弱電等）的維保、檢測、維修費；垃圾清運、水箱清洗、化糞池清掏、外墻清洗等費用。中標人必須配置辦公設備獨立放置于采購人提供的辦公區(qū)域內，且不能與承包區(qū)域外單位、部門或團體共用，其辦公用品所需耗材應由中標人自行承擔。（辦公設備包括辦公桌椅、檔案柜、更衣柜、電腦、打印機、復印機、掃描儀、對講機、電話、傳真機、照相機、錄像機等物品）。設施設備的維保、檢測費用以及日常維修材料含在本報價內。七、服務期限：自合同簽訂生效之日起。合同期滿，中標人應根據甲方的要求延續(xù)提供1-2個月的服務，費用標準按原合同規(guī)定執(zhí)行。八、相關場地提供采購人免費提供物業(yè)