1、. CENTURY RIBO ADVERTISING CO.：.；第 PAGE 18 頁 共 NUMPAGES 18 頁案名：東一時區(qū)東一時區(qū)、甲殼蟲是戰(zhàn)是和？前 言解開心結(jié)，一致思想自秋季展會本案進入本質(zhì)推行以來，協(xié)作三方在執(zhí)行層面就東一時區(qū)與甲殼蟲HOUSE組關(guān)系的主次問題，就報廣的信息籠統(tǒng)訴求和功能訴求的主次問題常有爭論，甚至行動搖擺。雖然，價錢的上調(diào)、銷售證的延遲是導(dǎo)致銷售變現(xiàn)受阻的主因，但是這種搖擺對執(zhí)行效率的干擾也是不能忽略的。因此，世紀瑞博希望經(jīng)過此次提案尋求三方的一致，當然更重要的是處理在明年的推行中如何更快的“吸籌和“變現(xiàn)問題人和是取勝的必要條件產(chǎn)品的二次解剖站在今天，重新審

2、視我們的產(chǎn)品經(jīng)與代理商共同研討后重點突破兩頭，順帶銷售中間房型的戰(zhàn)略一期共998套，含純小戶型的3棟孤塔，二梯四戶的點塔和板樓其中：A 100平方米以下占一半，小戶型為絕對主力戶型B 110平方米及90平方米的板樓戶型，代理商反映不愁消化C 120平方米以上的兩居半及小三居是須突破的工程高端戶型 戶型結(jié)論：朝陽區(qū)，朝陽低密度精裝生態(tài)小戶型價錢的優(yōu)勢已不具備強撼沖擊力因本錢問題的漲價使本案精裝小戶型的價錢優(yōu)勢減弱。意味著以間隔 換取低價的性價比的市場認同趨弱。結(jié)論：應(yīng)提升社區(qū)的質(zhì)量及價值。間隔 優(yōu)勢須以認同理念、認同區(qū)位、認同產(chǎn)品抵消房型以外的工程優(yōu)勢社區(qū)規(guī)模40萬平方米、生態(tài)環(huán)境綠化帶成樹、高

3、爾夫公園、通惠河、公園9萬平方米運動主題、綠化率66%+林蔭大道、水景園林，低容積率2.2結(jié)論：大+國際+生態(tài)社區(qū)分析生態(tài)：之外含通惠河、高爾夫、綠化帶、三邊綠化帶、安康空氣環(huán)境之內(nèi)含9萬公園、林蔭大道、千湖之園，66%綠化率分析國際：城市商業(yè)街區(qū) 生活與CBD堅持間隔 的國際生活方式本案產(chǎn)品中心競爭力描畫即與產(chǎn)品對接什么在國際生態(tài)大社區(qū)里的精裝經(jīng)典小房型處理：東一時區(qū)。甲殼蟲HOUSE組如何與產(chǎn)品對接。北京首創(chuàng)復(fù)合案名推行在吸收開展商和代理商的意見后，世紀瑞博以為較合理的方式是以“東一時區(qū)甲殼蟲HOUSE組作為本案一期的復(fù)合案名。何謂復(fù)合案名？即東一時區(qū)：作為本案的社區(qū)屬性甲殼蟲HOUSE組

4、：作為本案一期的建筑及戶型屬性HOUSE我們以為這種案名的復(fù)合方式是市場上較為獨特的組合方式，同時具備較大的運用靈敏性，如：在訴求本案的社區(qū)屬性的運用環(huán)境中，可以將“東一時區(qū)重點表現(xiàn)放大、突出；在訴求本案建筑屬性的運用環(huán)境時，可以將“甲殼蟲HOSUE組重點表現(xiàn)。另外，在本案推行二期的時候，甚至可以嘗試保管“東一時區(qū)社區(qū)屬性的同時，結(jié)合二期建筑HOUSE特點沿用這種復(fù)合的方式復(fù)合案名與產(chǎn)品對接?xùn)|一時區(qū)的三個代表：國際生態(tài)大社區(qū)維也納的森林、日內(nèi)瓦的湖、還有巴黎的浪漫商業(yè)街首先，簡單總結(jié)一下本案的社區(qū)屬性：生態(tài)自然屬性：高爾夫、公園、綠化帶的外部自然環(huán)境；9萬平方米的運動主題公園、800米的原生林

5、蔭大道；親水屬性：通惠河畔的親水社區(qū)、園林中分布的水景小奇觀；國際化/時髦屬性：1.5萬平方米風(fēng)情商業(yè)組團、CBD的東一時區(qū)就以上三大屬性，我們找到的：東一時區(qū)的三個代表城市：維也納、日內(nèi)瓦、巴黎其中，維也納取其生態(tài)自然屬性維也納森林；日內(nèi)瓦取其湖親水日內(nèi)瓦的湖/萊蒙湖日內(nèi)瓦臨近萊蒙湖；巴黎取其國際化/時髦屬性巴黎的浪漫商業(yè)街創(chuàng)意方向：他向往的國度，盡在東一時區(qū)維也納的森林，位于東一時區(qū)日內(nèi)瓦的湖，位于東一時區(qū)巴黎的浪漫商業(yè)街，位于東一時區(qū)關(guān)于東一時區(qū)效果圖的補充建議：為配合“三個代表的表現(xiàn)力，建議本案補充四張效果圖：表現(xiàn)生態(tài)自然的9萬平方米運動主題公園的效果圖；表現(xiàn)林蔭大道的效果圖；表現(xiàn)水景

6、園林的部分半空鳥瞰效果圖；表現(xiàn)國際、時髦的商業(yè)街的透視效果圖。. 甲殼蟲HOSUE的五項熱愛甲殼蟲，對應(yīng)建筑/空間溫馨經(jīng)典的表現(xiàn)，其HOUSE屬性分解如下：多彩時髦、地標感的建筑立面夸耀；玻璃面積最大化的良好采光和視野取其“陽光；薄板的通透取其“自然呼吸；適宜家庭功能的小戶型立意“家庭；精裝享用；創(chuàng)意方向甲殼蟲的五項熱愛愛夸耀的甲殼蟲愛陽光的甲殼蟲愛呼吸的甲殼蟲愛家庭的甲殼蟲愛享用的甲殼蟲假設(shè)，需求明確戶型的直接論述：獨立甲殼蟲，5080平方米精裝經(jīng)典一居家庭甲殼蟲，110-120平方米精裝經(jīng)典三居復(fù)合案名需求復(fù)合推行組合拳，這也是處理均好性工程組合賣點的推行手段。報廣明年2月底工程重新導(dǎo)入期

7、以4連版北青夾報的方式為主A版 東一時區(qū)之維也納的森林B版 東一時區(qū)之日內(nèi)瓦千湖園林C版 東一時區(qū)之巴黎浪漫商業(yè)街D版 甲殼蟲HOUSE組之后的北青夾報：數(shù)量10萬份；覆蓋CBD區(qū)域為主，夾報表現(xiàn)一面給“東一時區(qū)的三個代表、一面給“甲殼蟲的五項熱愛 建議以16版封底或者2版的半版為報廣補充，主題方向“東一時區(qū)的三個代表 直效直效最好配合活動，直效的反響效果才更佳。 “甲殼蟲特型直郵折頁，封面主題“東一時區(qū)到了，歡迎觀賞甲殼蟲HOSUE組內(nèi)頁可展開復(fù)合功能推行。時髦坐駕，97.4愛車俱樂部，20萬以上私家車主 寫字樓巡展CBD范圍選擇15家，估計費用為：10萬不含巡展派發(fā)資料；公關(guān)活動活動是本案

8、低本錢推行的極其重要的手段，由于：可客群年輕，30歲以下占69%，30至40歲占19%，喜歡并容易參與團體活動售樓現(xiàn)場有良好的支持條件有利于現(xiàn)有目的團隊和相關(guān)媒介協(xié)作，并互動直效以下分為渠道互動活動、傳播活動、新聞性活動三類規(guī)劃：渠道互動建議：充分利用97.4愛車俱樂部90.0同一天生日青鳥健身沸騰魚鄉(xiāng)麥樂迪等渠道，開展活動互動，建立客群接觸97.4愛車俱樂部之千人自駕車踏春經(jīng)過97.4愛車俱樂部協(xié)作，于2004年4月組織一次千人規(guī)模自駕車的郊外踏青游90.0之999朵玫瑰大型生日PARTY與90.0同生日節(jié)目協(xié)作，進展999人共度生日PARTY的大型活動青鳥客群之滾石假面舞會利用青鳥的會員資

9、源，組織滾石的假面舞會過把明星癮利用麥樂迪、錢柜的卡拉一族，與97.4音樂臺協(xié)作，為寬廣客群提供過把明星癮的時機，即經(jīng)過報廣、音樂臺廣告，麥樂迪、錢柜的現(xiàn)場宣傳設(shè)點，報名后，經(jīng)搖號后，選出30到40人的規(guī)模，可進展專業(yè)入棚音樂制造，最后提供原聲歌帶。此活動可在2004年6月期間直接演化為現(xiàn)場的音樂晚會，由業(yè)主客戶本人當主角的音樂晚會。以上渠道活動可視活動的檔期安排及協(xié)作洽談結(jié)果進展選擇執(zhí)行?？傊?，與客群喜歡的內(nèi)容相關(guān)聯(lián)，吸引參與，順帶推行產(chǎn)品，巧妙嫁接過程中實現(xiàn)傳播目的。傳播活動主題：東一時區(qū)的國際城市競猜執(zhí)行通路：新浪網(wǎng)首頁或新聞頁的文字鏈接、焦點網(wǎng)首頁的BANNER、手機短音訊執(zhí)行想象：經(jīng)

10、過執(zhí)行通路向受眾發(fā)布競猜信息，競猜東一時區(qū)的國際城市代表，猜出三個以上即可前往售樓處領(lǐng)取小獎品，并可以參與東一時區(qū)“五一三國游的抽獎 新聞性活動主題：體育明星現(xiàn)場賣樓執(zhí)行想象：在明年春季房展會上，約請體育明星參與展會賣樓，體育明星的參與意在與本案9萬平方米運動主題公園對接，同時構(gòu)成一定的新聞關(guān)注和追星關(guān)注促銷：“吸籌與“變現(xiàn)的加速鑒于2003年客群的吸納和變現(xiàn)未能實現(xiàn)預(yù)定目的，那么在2004年初應(yīng)該運用“暴力一點的組合手段進展促銷，促銷建議如下：VIP價特惠：現(xiàn)場執(zhí)行兩套價錢，一套為正常價錢，一套為VIP價錢。所謂VIP價錢，即在正常價錢根底上上浮15%，付款執(zhí)行首付5%，剩余15%進展免付，直接辦理銀行按揭，進一步將客群的首付門檻降低針對投資客群、低儲蓄高收入客群。VIP價錢的實踐支付價錢可以比正常價錢高出一個點。限時折扣：充分利用時間的擠壓才干，與工程開場換簽、展會期間、開新樓座的初期等節(jié)點，進展小額限時折扣節(jié)日促銷、封盤促銷與價錢暗漲的配合利用各類名目進展折扣促銷或?qū)嵨锎黉N，同時暗地執(zhí)行本案的漲價方案，當然在開新樓