1、 . . 134/134某房地產(chǎn)策劃方案書 日期：合富輝煌房地產(chǎn)房地產(chǎn)策劃書.doc *目 錄 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc36456189第一章市場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc36456189 h 5HYPERLINK l _Toc36456190一、宏觀環(huán)境因素分析 PAGEREF _Toc36456190 h 5HYPERLINK l _Toc364561911.1經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀與發(fā)展趨向分析 PAGEREF _Toc36456191 h 5HYPERLINK l _Toc36456192二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc36456192 h 7HY

2、PERLINK l _Toc364561932.1市房地產(chǎn)現(xiàn)狀與趨向分析 PAGEREF _Toc36456193 h 7HYPERLINK l _Toc364561942.2房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析 PAGEREF _Toc36456194 h 9HYPERLINK l _Toc364561952.3房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析 PAGEREF _Toc36456195 h 10HYPERLINK l _Toc364561962.4房地產(chǎn)市場(chǎng)空置簡(jiǎn)析 PAGEREF _Toc36456196 h 12HYPERLINK l _Toc364561972.5各區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)與趨勢(shì) PAGEREF _Toc36

3、456197 h 12HYPERLINK l _Toc36456198三、項(xiàng)目提案的原則與思路 PAGEREF _Toc36456198 h 16HYPERLINK l _Toc36456199四、商用物業(yè)發(fā)展的要點(diǎn)分析 PAGEREF _Toc36456199 h 17HYPERLINK l _Toc364562004.1商用物業(yè)的類型 PAGEREF _Toc36456200 h 17HYPERLINK l _Toc364562014.2商用物業(yè)的特征 PAGEREF _Toc36456201 h 18HYPERLINK l _Toc36456202五、商用物業(yè)的發(fā)展軌跡 PAGEREF

4、_Toc36456202 h 21HYPERLINK l _Toc36456203六、市商業(yè)環(huán)境分析 PAGEREF _Toc36456203 h 23HYPERLINK l _Toc364562046.1商業(yè)布局總體分布 PAGEREF _Toc36456204 h 23HYPERLINK l _Toc364562056.2主要商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局分析 PAGEREF _Toc36456205 h 24HYPERLINK l _Toc364562066.3 2001年-2002年市商用物業(yè)銷售市場(chǎng)的簡(jiǎn)析 PAGEREF _Toc36456206 h 25HYPERLINK l _Toc36456

5、2076.4現(xiàn)階段商用物業(yè)銷售市場(chǎng)的總結(jié) PAGEREF _Toc36456207 h 28HYPERLINK l _Toc364562086.5商用物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)分析 PAGEREF _Toc36456208 h 29HYPERLINK l _Toc364562096.6商用物業(yè)市場(chǎng)存在的現(xiàn)實(shí)問題 PAGEREF _Toc36456209 h 30HYPERLINK l _Toc36456210七、商業(yè)經(jīng)營(yíng)與市民消費(fèi)行為分析 PAGEREF _Toc36456210 h 33HYPERLINK l _Toc364562117.1商業(yè)經(jīng)營(yíng)與主要商業(yè)項(xiàng)目銷售額分析 PAGEREF _Toc3

6、6456211 h 33HYPERLINK l _Toc364562127.2居民收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析 PAGEREF _Toc36456212 h 35HYPERLINK l _Toc364562137.3市民消費(fèi)心理分析 PAGEREF _Toc36456213 h 38HYPERLINK l _Toc364562147.4主要商業(yè)地段經(jīng)營(yíng)者分析 PAGEREF _Toc36456214 h 43HYPERLINK l _Toc36456215八、針對(duì)性的區(qū)域商情調(diào)查 PAGEREF _Toc36456215 h 46HYPERLINK l _Toc364562168.1調(diào)查目的 PAG

7、EREF _Toc36456216 h 46HYPERLINK l _Toc364562178.2五星商圈主要街區(qū)功能分析 PAGEREF _Toc36456217 h 46HYPERLINK l _Toc36456218龍城路街區(qū)功能分析 PAGEREF _Toc36456218 h 46HYPERLINK l _Toc36456219解放路街區(qū)功能分析 PAGEREF _Toc36456219 h 47HYPERLINK l _Toc36456220文惠路街區(qū)功能分析 PAGEREF _Toc36456220 h 49HYPERLINK l _Toc364562218.3五星商圈主要商場(chǎng)經(jīng)

8、營(yíng)分析 PAGEREF _Toc36456221 h 50HYPERLINK l _Toc364562228.4近期同區(qū)規(guī)劃的影響 PAGEREF _Toc36456222 h 54HYPERLINK l _Toc36456223九、客戶群體分析 PAGEREF _Toc36456223 h 56HYPERLINK l _Toc364562249.1目標(biāo)客戶群體 PAGEREF _Toc36456224 h 56HYPERLINK l _Toc364562259.2目標(biāo)客戶群的需求分析 PAGEREF _Toc36456225 h 57HYPERLINK l _Toc36456226第二章項(xiàng)目

9、分析PAGEREF _Toc36456226 h 58HYPERLINK l _Toc36456227一、地理位置 PAGEREF _Toc36456227 h 58HYPERLINK l _Toc36456228二、項(xiàng)目規(guī)模 PAGEREF _Toc36456228 h 59HYPERLINK l _Toc36456229三、項(xiàng)目現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc36456229 h 59HYPERLINK l _Toc36456230四、項(xiàng)目的資源整合 PAGEREF _Toc36456230 h 60HYPERLINK l _Toc364562314.1與城市規(guī)劃前景的整合 PAGEREF

10、_Toc36456231 h 60HYPERLINK l _Toc364562324.2與商業(yè)發(fā)展最高經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的整合 PAGEREF _Toc36456232 h 61HYPERLINK l _Toc364562334.3與商業(yè)經(jīng)營(yíng)功能的整合 PAGEREF _Toc36456233 h 62HYPERLINK l _Toc364562344.4與步行街文化的整合 PAGEREF _Toc36456234 h 62HYPERLINK l _Toc364562354.5與旅游資源的整合 PAGEREF _Toc36456235 h 63HYPERLINK l _Toc364562364.6與電子

11、商務(wù)資源的整合 PAGEREF _Toc36456236 h 63HYPERLINK l _Toc364562374.7與事件營(yíng)銷策略的整合 PAGEREF _Toc36456237 h 63HYPERLINK l _Toc36456238五、項(xiàng)目SWOT分析 PAGEREF _Toc36456238 h 65HYPERLINK l _Toc364562395.1總表 PAGEREF _Toc36456239 h 65HYPERLINK l _Toc364562405.2項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（S） PAGEREF _Toc36456240 h 66HYPERLINK l _Toc364562415.3

12、項(xiàng)目劣勢(shì)分析（W） PAGEREF _Toc36456241 h 69HYPERLINK l _Toc364562425.4項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析（O） PAGEREF _Toc36456242 h 71HYPERLINK l _Toc364562435.5項(xiàng)目威脅分析（T） PAGEREF _Toc36456243 h 74HYPERLINK l _Toc36456244第三章競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 PAGEREF _Toc36456244 h 76HYPERLINK l _Toc36456245一、概述 PAGEREF _Toc36456245 h 76HYPERLINK l _Toc364562462.1區(qū)

13、位因素（商圈因素） PAGEREF _Toc36456246 h 77HYPERLINK l _Toc364562472.2產(chǎn)品因素（規(guī)模因素） PAGEREF _Toc36456247 h 78HYPERLINK l _Toc364562482.3經(jīng)營(yíng)因素（經(jīng)營(yíng)定位） PAGEREF _Toc36456248 h 79HYPERLINK l _Toc36456249三、主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 PAGEREF _Toc36456249 h 80HYPERLINK l _Toc364562503.1五星商業(yè)街 PAGEREF _Toc36456250 h 80HYPERLINK l _Toc3645

14、62513.2藍(lán)色港灣 PAGEREF _Toc36456251 h 82HYPERLINK l _Toc364562523.3谷埠街國(guó)際商城 PAGEREF _Toc36456252 h 83HYPERLINK l _Toc364562533.4新時(shí)代商業(yè)港 PAGEREF _Toc36456253 h 84HYPERLINK l _Toc364562543.5商貿(mào)城 PAGEREF _Toc36456254 h 85HYPERLINK l _Toc364562553.6潤(rùn)和時(shí)代廣場(chǎng) PAGEREF _Toc36456255 h 87HYPERLINK l _Toc36456256第四章項(xiàng)目

15、定位 PAGEREF _Toc36456256 h 88HYPERLINK l _Toc36456257一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 PAGEREF _Toc36456257 h 88HYPERLINK l _Toc364562581.1 市場(chǎng)定位理念 PAGEREF _Toc36456258 h 88HYPERLINK l _Toc364562591.2市場(chǎng)定位： PAGEREF _Toc36456259 h 88HYPERLINK l _Toc36456260二、項(xiàng)目形象定位 PAGEREF _Toc36456260 h 89HYPERLINK l _Toc364562612.1形象主題定位： PAG

16、EREF _Toc36456261 h 89HYPERLINK l _Toc364562622.2支持點(diǎn)： PAGEREF _Toc36456262 h 89HYPERLINK l _Toc364562632.3 項(xiàng)目名稱建議 PAGEREF _Toc36456263 h 89HYPERLINK l _Toc36456264三、項(xiàng)目功能定位 PAGEREF _Toc36456264 h 90HYPERLINK l _Toc364562653.1商場(chǎng)1-4層的區(qū)位劃分 PAGEREF _Toc36456265 h 90HYPERLINK l _Toc364562663.2商場(chǎng)的商品定位與功能定位

17、PAGEREF _Toc36456266 h 91HYPERLINK l _Toc364562673.3商品定位 PAGEREF _Toc36456267 h 92HYPERLINK l _Toc364562683.4功能定位 PAGEREF _Toc36456268 h 92HYPERLINK l _Toc36456269四、商場(chǎng)目標(biāo)客戶定位 PAGEREF _Toc36456269 h 93HYPERLINK l _Toc364562704.1租賃使用商場(chǎng)的目標(biāo)群分析 PAGEREF _Toc36456270 h 93HYPERLINK l _Toc364562714.2商場(chǎng)的目標(biāo)消費(fèi)群分

18、析 PAGEREF _Toc36456271 h 93HYPERLINK l _Toc364562724.3商場(chǎng)的目標(biāo)投資經(jīng)營(yíng)者分析 PAGEREF _Toc36456272 h 95HYPERLINK l _Toc36456273第五章整體規(guī)劃建議PAGEREF _Toc36456273 h 97HYPERLINK l _Toc36456274一、項(xiàng)目總體規(guī)劃思路 PAGEREF _Toc36456274 h 97HYPERLINK l _Toc364562751.1 MALL的概念 PAGEREF _Toc36456275 h 97HYPERLINK l _Toc364562761.2建立

19、具有中國(guó)特色的MALL PAGEREF _Toc36456276 h 98HYPERLINK l _Toc36456277二、建筑風(fēng)格建議 PAGEREF _Toc36456277 h 99HYPERLINK l _Toc364562782.1大廈建筑設(shè)計(jì)建議 PAGEREF _Toc36456278 h 99HYPERLINK l _Toc364562792.2具體建議 PAGEREF _Toc36456279 h 99HYPERLINK l _Toc36456280三、環(huán)境設(shè)計(jì)建議 PAGEREF _Toc36456280 h 101HYPERLINK l _Toc364562813.1花

20、的海洋 PAGEREF _Toc36456281 h 101HYPERLINK l _Toc364562823.2動(dòng)態(tài)園林休閑區(qū) PAGEREF _Toc36456282 h 102HYPERLINK l _Toc364562833.3音樂無限 PAGEREF _Toc36456283 h 102HYPERLINK l _Toc364562843.4藝術(shù)之都 PAGEREF _Toc36456284 h 102HYPERLINK l _Toc36456285四、設(shè)施配套建議 PAGEREF _Toc36456285 h 103HYPERLINK l _Toc364562864.1商用項(xiàng)目的主要

21、配套 PAGEREF _Toc36456286 h 103HYPERLINK l _Toc364562874.2規(guī)劃配套設(shè)施的原則建議 PAGEREF _Toc36456287 h 103HYPERLINK l _Toc364562884.3具體配套建議 PAGEREF _Toc36456288 h 104HYPERLINK l _Toc36456289五、商鋪間隔建議 PAGEREF _Toc36456289 h 105HYPERLINK l _Toc364562905.1大、小商鋪間隔的對(duì)比分析 PAGEREF _Toc36456290 h 105HYPERLINK l _Toc36456

22、2915.2相關(guān)建議 PAGEREF _Toc36456291 h 106HYPERLINK l _Toc364562925.3商鋪間隔具體建議： PAGEREF _Toc36456292 h 107HYPERLINK l _Toc364562935.4商戶組合建議 PAGEREF _Toc36456293 h 108HYPERLINK l _Toc36456294六、物業(yè)管理/商業(yè)管理建議 PAGEREF _Toc36456294 h 109HYPERLINK l _Toc364562956.1物業(yè)管理提前介入的工作 PAGEREF _Toc36456295 h 109HYPERLINK l

23、 _Toc364562966.2商業(yè)管理提前介入的工作 PAGEREF _Toc36456296 h 110HYPERLINK l _Toc36456297七、商場(chǎng)其他規(guī)劃建議 PAGEREF _Toc36456297 h 111HYPERLINK l _Toc364562987.1人流引導(dǎo) PAGEREF _Toc36456298 h 111HYPERLINK l _Toc364562997.2交通組織 PAGEREF _Toc36456299 h 111HYPERLINK l _Toc364563007.3物流輸送 PAGEREF _Toc36456300 h 112HYPERLINK l

24、 _Toc364563017.4輔助性服務(wù)設(shè)施 PAGEREF _Toc36456301 h 113HYPERLINK l _Toc36456302八、住宅部分規(guī)劃建議 PAGEREF _Toc36456302 h 114HYPERLINK l _Toc364563038.1指導(dǎo)原則 PAGEREF _Toc36456303 h 114HYPERLINK l _Toc364563048.2具體建議 PAGEREF _Toc36456304 h 118HYPERLINK l _Toc36456305第六章總體營(yíng)銷推廣方案 PAGEREF _Toc36456305 h 119HYPERLINK l

25、 _Toc36456306一、總體推廣戰(zhàn)略思路 PAGEREF _Toc36456306 h 119HYPERLINK l _Toc36456307二、營(yíng)銷策略 PAGEREF _Toc36456307 h 121HYPERLINK l _Toc364563082.1總體營(yíng)銷思路 PAGEREF _Toc36456308 h 121HYPERLINK l _Toc364563092.2總體策劃思路分析 PAGEREF _Toc36456309 h 122HYPERLINK l _Toc36456310三、主題宣傳推廣策略 PAGEREF _Toc36456310 h 126HYPERLINK

26、l _Toc364563113.1成立商業(yè)管理公司，同時(shí)制定招商政策 PAGEREF _Toc36456311 h 126HYPERLINK l _Toc364563123.2“利潤(rùn)分成”計(jì)劃 PAGEREF _Toc36456312 h 127HYPERLINK l _Toc364563133.3“購鋪易”計(jì)劃 PAGEREF _Toc36456313 h 128HYPERLINK l _Toc36456314四、事件營(yíng)銷策略 PAGEREF _Toc36456314 h 129HYPERLINK l _Toc36456315五、銷售現(xiàn)場(chǎng)的包裝策略 PAGEREF _Toc36456315

27、h 130HYPERLINK l _Toc364563165.1銷售環(huán)境的整體包裝設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc36456316 h 130HYPERLINK l _Toc364563175.2銷售中心的設(shè)計(jì)和布置 PAGEREF _Toc36456317 h 131HYPERLINK l _Toc364563185.3展示未來經(jīng)營(yíng)空間 PAGEREF _Toc36456318 h 133HYPERLINK l _Toc36456319六、項(xiàng)目定價(jià)策略 PAGEREF _Toc36456319 h 135HYPERLINK l _Toc364563206.1定價(jià)考慮因素 PAGEREF _To

28、c36456320 h 135HYPERLINK l _Toc364563216.2商場(chǎng)銷售價(jià)格建議 PAGEREF _Toc36456321 h 136HYPERLINK l _Toc364563226.3住宅部分價(jià)格建議 PAGEREF _Toc36456322 h 136HYPERLINK l _Toc36456323七、招商策略 PAGEREF _Toc36456323 h 137HYPERLINK l _Toc364563247.1策略一：提前介入制定招商政策 PAGEREF _Toc36456324 h 137HYPERLINK l _Toc364563257.2策略二：有意識(shí)選擇

29、商戶 PAGEREF _Toc36456325 h 139HYPERLINK l _Toc364563267.3策略三：經(jīng)營(yíng)商品類別與商場(chǎng)定為一致 PAGEREF _Toc36456326 h 141HYPERLINK l _Toc36456327八、營(yíng)銷推廣實(shí)施建議 PAGEREF _Toc36456327 h 142HYPERLINK l _Toc364563288.1銷售條件與銷售時(shí)機(jī) PAGEREF _Toc36456328 h 142HYPERLINK l _Toc364563298.2分階段銷售總體戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc36456329 h 143HYPERLINK l _

30、Toc364563308.3銷售實(shí)施計(jì)劃 PAGEREF _Toc36456330 h 144HYPERLINK l _Toc364563318.4銷售控制計(jì)劃 PAGEREF _Toc36456331 h 148HYPERLINK l _Toc364563328.5銷售促進(jìn)計(jì)劃的主要操作細(xì)則 PAGEREF _Toc36456332 h 150HYPERLINK l _Toc364563338.6宣傳推廣策略 PAGEREF _Toc36456333 h 152HYPERLINK l _Toc364563348.7媒體組合宣傳重點(diǎn) PAGEREF _Toc36456334 h 154HYPE

31、RLINK l _Toc364563358.8銷售人員培訓(xùn) PAGEREF _Toc36456335 h 157HYPERLINK l _Toc36456336結(jié)語 PAGEREF _Toc36456336 h 159第一章 市場(chǎng)分析一、宏觀環(huán)境因素分析1.1經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀與發(fā)展趨向分析改革開放以來，市先后被國(guó)家確定為“科技興市”、“優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)”、“技術(shù)創(chuàng)新”和“信息化”試點(diǎn)城市，多次榮獲“全國(guó)衛(wèi)生城”、 “全國(guó)環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”以與“文明城市”等稱號(hào)。城市綜合實(shí)力曾兩次列全國(guó)450個(gè)城市中50強(qiáng)之。隨著現(xiàn)代化建設(shè)的深入進(jìn)展，經(jīng)濟(jì)取得飛速發(fā)展。數(shù)據(jù)來源：經(jīng)濟(jì)信息中心如圖1所示，2001年國(guó)生產(chǎn)

32、總值比2000年增長(zhǎng)10.6%，2002年國(guó)生產(chǎn)總值為286.4億元，比去年同期增長(zhǎng)13.9%。超出2001年國(guó)生產(chǎn)總值81.09億元，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)開始提速。而從國(guó)生產(chǎn)三大產(chǎn)業(yè)比重走勢(shì)來看，作為中、西南地區(qū)的工業(yè)重鎮(zhèn)，第二產(chǎn)業(yè)尤其工業(yè)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?shù)據(jù)來源：經(jīng)濟(jì)信息中心2002年，市第一產(chǎn)業(yè)增加值22億元，比去年同期增長(zhǎng)7.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值112億元，比去年同期增長(zhǎng)16.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值96億元，比去年同期增長(zhǎng)12%。農(nóng)業(yè)趨向減緩，第二產(chǎn)業(yè)尤其工業(yè)迅猛發(fā)展，而第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）也加快了發(fā)展步伐，三大產(chǎn)業(yè)比重更趨合理。2002年投資情況表固定資產(chǎn)總投資63.63億元55.7%基

33、本建設(shè)投資18.9億元82.73%房地產(chǎn)開發(fā)投資15.99億元81.3%數(shù)據(jù)來源：經(jīng)濟(jì)信息中心而從社會(huì)固定資產(chǎn)投資來看，如上表所示：2002年固定資產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)。隨著雙沖橋、環(huán)道路、截污工程等建設(shè)項(xiàng)目的陸續(xù)開工，全市掀起了新一輪城市建設(shè)的熱潮，全力打造“創(chuàng)業(yè)在、發(fā)展在、安居在”的城市品牌，使得固定資產(chǎn)投資保持雙位數(shù)增長(zhǎng)的強(qiáng)勁勢(shì)頭。綜合以上所述：各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示，2002年市圍繞“工業(yè)立柳、強(qiáng)市富民”的發(fā)展戰(zhàn)略，以中國(guó)加入WTO和西部大開發(fā)為契機(jī)，加快改革與發(fā)展的步伐，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。而良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)為房地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)的發(fā)展提供了較佳的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2.1市房地

34、產(chǎn)現(xiàn)狀與趨向分析2.1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展態(tài)勢(shì)市的房地產(chǎn)業(yè)自1992年正式起步以來，發(fā)展到今天已經(jīng)形成群雄逐鹿的局面，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2002年底在市注冊(cè)的房地產(chǎn)公司約達(dá)217家，全年完成施工的商品房面積總數(shù)（不含經(jīng)濟(jì)實(shí)用房和單位集資房）達(dá)266.81萬平方米。數(shù)據(jù)來源：市信息協(xié)會(huì)/日?qǐng)?bào)2001年房地產(chǎn)投資完成88226萬元，比上年同期增長(zhǎng)82.36%；而2002年房地產(chǎn)投資完成159900萬元，比去年同期增長(zhǎng)81.3%，近年房地產(chǎn)投資保持較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭。市面上的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過整整10年的發(fā)展，已經(jīng)初步形成了一個(gè)穩(wěn)定的市場(chǎng)格局，并成為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資方面越來越旺的投資熱點(diǎn)。正是在這種環(huán)境和

35、背景之下，2002年房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)均奇跡般地創(chuàng)造了前所未有的歷史新高，并且連續(xù)三年達(dá)到了產(chǎn)出比投入大的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。而2002年作為“城市建設(shè)與管理”年，新區(qū)開發(fā)和舊城改造在全城到處開花，成片開發(fā)也大有起色，城市構(gòu)架的拉開、行政中心東移，給房地產(chǎn)開發(fā)帶來了巨大的商機(jī)，其中僅河?xùn)|區(qū)開發(fā)建設(shè)的投入就需16億元以上。市房地產(chǎn)業(yè)的升溫，有其歷史必然性的，歸其原因有：得益于國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整，市民的消費(fèi)信心得以增強(qiáng)和鞏固；機(jī)關(guān)企事業(yè)單位取消了實(shí)物分房政策，催生了商品房新的市場(chǎng)需求；在“城市建設(shè)與管理年”中對(duì)拆遷安置需求大增，是房地產(chǎn)走旺的主因。金融機(jī)構(gòu)對(duì)購房者發(fā)放貸款，市民觀念的轉(zhuǎn)變、收入的提高，樓盤配套的

36、日益完善，也大大推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析2002年房地產(chǎn)供求情況一覽表類 別統(tǒng)計(jì)指標(biāo)數(shù) 額供應(yīng)商品房新開工商品房面積136萬m2總施工面積300多萬m2竣工面積70多萬m2需求商品房銷售面積85萬m2銷售額約12億元數(shù)據(jù)來源：日?qǐng)?bào)如表2所示，2002年商品房的銷售面積超過了竣工面積，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供求兩旺的市場(chǎng)局面。2002年初，全市有房地產(chǎn)企業(yè)180多家，目前已有217家；全年商品房在建開工點(diǎn)達(dá)66個(gè)，房地產(chǎn)開發(fā)投資15.99億元，在建施工面積300多萬平方米，創(chuàng)下了歷史的最高水平。而據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2002年有60個(gè)以上的樓盤同期銷售。而且在政府注重成片開發(fā)的引導(dǎo)下，新

37、樓盤規(guī)模呈現(xiàn)越來越大的趨向。2.3房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析2001年商品房銷售均價(jià)1608元/平方米，而至2002年市商品房銷售均價(jià)為1650元/平方米，在比2001年平均價(jià)格上漲了10.2%的情況下，仍然出現(xiàn)了一個(gè)銷售高潮。供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢(shì)將會(huì)進(jìn)一步拔高商品房的銷售價(jià)格，使房地產(chǎn)呈現(xiàn)“價(jià)升量漲”的市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，據(jù)有關(guān)專家預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)熱將持續(xù)3-5年左右。房?jī)r(jià)一路走高，歸其直接原因主要有：隨著競(jìng)爭(zhēng)加劇，房子本身越建越好，質(zhì)素越來越高；土地拍賣政策導(dǎo)致地價(jià)攀升；新的拆遷政策自2001年11月1日起執(zhí)行后發(fā)展商成本加 大，同時(shí)新盤房?jī)r(jià)比照拆遷房?jī)r(jià)；消費(fèi)市場(chǎng)支持。2.4房地產(chǎn)市場(chǎng)空置簡(jiǎn)析至2002年底止

38、，市空置商品房面積為13.24萬平方米，比上年減少32.7%。據(jù)悉，2002年拆遷面積約50萬平方米，按慣例拆遷面積和重建面積的比例為1：5，目前有超過1萬戶房地產(chǎn)消費(fèi)人口。隨著房地產(chǎn)投資勢(shì)頭的旺盛，舊城改造如火如荼，拆遷周轉(zhuǎn)房、安置房的商機(jī)應(yīng)運(yùn)而生，同時(shí)帶動(dòng)了銷售勢(shì)頭的旺盛，使房地產(chǎn)商品房空置面積趨于下降。2.5各區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)與趨勢(shì)城中區(qū)城中區(qū)作為傳統(tǒng)商業(yè)中心，現(xiàn)建筑密度較大，后續(xù)供應(yīng)土地相對(duì)較少，城中區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)以舊城改造而帶來的商品房開發(fā)為主。由于得天獨(dú)厚的地理位置，使得城中區(qū)房?jī)r(jià)一直位于的高價(jià)位，巨大的商業(yè)價(jià)值使城中區(qū)商用物業(yè)存在較大量的開發(fā)，除了部分物業(yè)的裙樓商鋪外，還包括五星

39、商業(yè)街、人民廣場(chǎng)改建的規(guī)劃與曙光路步行街的舊城改造項(xiàng)目等。隨著政府對(duì)八一路、連塘路的改造與2002年末“紅光橋”的規(guī)劃施建，預(yù)計(jì)連塘路、西門市場(chǎng)一帶將會(huì)具有一定的升值潛力，并有較大量的后續(xù)供應(yīng)。目前城中區(qū)主要在售項(xiàng)目有華天世紀(jì)、藍(lán)色港灣、鴻府、時(shí)代商廈、淘園世紀(jì)等項(xiàng)目，以商業(yè)結(jié)合住宅開發(fā)為主。多年來商用物業(yè)的開發(fā)使城中區(qū)的商業(yè)占據(jù)主導(dǎo)商業(yè)地位，方圓不足500米集中了市幾大主要商場(chǎng)，而隨著城市的外圍拓展與舊城改造，城中區(qū)規(guī)劃成為的中心商業(yè)區(qū)，隨著舊城改造的推進(jìn)，其商業(yè)規(guī)模不斷呈現(xiàn)擴(kuò)大的跡象。柳南區(qū)柳南區(qū)主要?jiǎng)澐譃榱系暮游髌c南區(qū)。南區(qū)由于汽車總站、汽車南站、火車站均設(shè)于此，加上飛鵝路貫通屏山大

40、道的便捷交通，從而帶旺了該區(qū)域的批發(fā)市場(chǎng)，成行成市而極為火曝。隨著南二環(huán)的建設(shè)，交通條件的改善，預(yù)計(jì)南二環(huán)沿線物業(yè)（如舊機(jī)場(chǎng)開發(fā)區(qū)一帶等）將會(huì)得到進(jìn)一步的開發(fā)。柳南河西片主要包括潭中西路與西環(huán)路一帶，該區(qū)域原先被人稱為的“西伯利亞”。但隨著1994年壺西大橋的建成以與潭中西路、西環(huán)路的開通后，該區(qū)域得以相當(dāng)大的變化。該區(qū)域目前主要在售項(xiàng)目包括金河灣、金綠洲如意江南、城市花園、福馨苑等項(xiàng)目，總體銷售價(jià)位約在1650元/平方米左右，其中金河灣全面抄襲的星河灣，并取得不俗的銷售業(yè)績(jī)。同時(shí)由于較為便捷的交通，使潭中西路、西環(huán)路沿線出現(xiàn)部分專業(yè)市場(chǎng)，如潭中西路的中華奇石與家具市場(chǎng)、西環(huán)路的汽車與部分裝飾

41、市場(chǎng)等，而去年市政府批準(zhǔn)將西環(huán)路和潭中西路商業(yè)冠名為“汽車大道”。由于河西片開發(fā)相對(duì)較晚，存在較大量待開發(fā)土地，預(yù)計(jì)該區(qū)域?qū)?huì)出現(xiàn)成片開發(fā)的較大規(guī)模項(xiàng)目。魚峰區(qū)魚峰區(qū)位于市東南部，東瀕柳江，南鄰羊角山鄉(xiāng)，西接柳南區(qū)，北抵柳東鄉(xiāng)，西北隔江與城中區(qū)相望。面積約41平方公里。是市重要的工商業(yè)、旅游、文化教育城區(qū)。依魚峰區(qū)1999-2010年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略，魚峰區(qū)開始大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展旅游服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)、高新科技產(chǎn)業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)。魚峰區(qū)主要可分為魚峰區(qū)片區(qū)與東區(qū)。片區(qū)早期由于文惠橋與柳江大橋的貫通，受到城中區(qū)商業(yè)的輻射而成為的次商業(yè)中心區(qū)。該片區(qū)目前包括東風(fēng)商城、魚峰大廈、華聯(lián)超市等

42、較有影響力的大型商場(chǎng)，但由于該區(qū)域缺少其它商業(yè)配套設(shè)施，難以與城中區(qū)商業(yè)相競(jìng)爭(zhēng)。東區(qū)隨著市行政中心的東遷決策而開始升溫，目前東區(qū)聚集近10萬人口、上百家單位、十多個(gè)住宅小區(qū)。房地產(chǎn)開發(fā)較為密集，主要包括經(jīng)典時(shí)代、金桂苑、鉆石苑等項(xiàng)目。但“東區(qū)構(gòu)想”的開發(fā)目前僅處于籌建階段，其建設(shè)本身還有待完善，生活配套設(shè)施還存在太多的空白點(diǎn)。隨著居住人口的集中與政府對(duì)該片區(qū)的遠(yuǎn)期規(guī)劃，預(yù)計(jì)河?xùn)|片的商業(yè)價(jià)值將會(huì)進(jìn)一步得到挖掘，商業(yè)開發(fā)將會(huì)得以升溫。柳北區(qū)柳北區(qū)是的工業(yè)區(qū)，柳鋼即位于該區(qū)域，而原先躍進(jìn)路一帶曾是輕工企業(yè)相對(duì)集中的地方，但效益較差。柳北區(qū)政府在招商政策方面盡可能向投資者傾斜，保障投資者的權(quán)益，并引導(dǎo)

43、培育柳北市場(chǎng)的發(fā)展，另外政府還積極為企業(yè)與投資商牽線搭橋，并派專人為商家做好協(xié)調(diào)、通聯(lián)的服務(wù)工作。在此引導(dǎo)下，同時(shí)隨著潭道的開通，躍進(jìn)路一帶逐漸成為餐飲一條街，許多商戶將原先閑置的廠房改造成飯店等，使這里逐浙成為云集數(shù)十家全區(qū)、甚至全國(guó)各地的特色菜館。而同時(shí)隨著白沙路沿線的遠(yuǎn)期規(guī)劃，沿線將規(guī)劃為居住區(qū)、商業(yè)區(qū)與商務(wù)區(qū)，而同時(shí)隨著北二環(huán)的通車以與雙沖橋的修建，使柳北區(qū)與其它區(qū)域連成一片，使該區(qū)域具備一定的發(fā)展前景。目前，柳北在售項(xiàng)目主要集中在北雀路、勝利路、躍進(jìn)路，包括康城、桂景灣、香森麗園、金沙苑、歐雅城市廣場(chǎng)等項(xiàng)目。由于該區(qū)域待開發(fā)地塊較多，加上部分廠房的搬遷，使該區(qū)域的后續(xù)供應(yīng)土地量較大，

44、而在政府成片開發(fā)思想的指導(dǎo)下，預(yù)計(jì)該區(qū)域?qū)⒊蔀樯唐贩康闹饕?yīng)區(qū)域之一，并會(huì)出會(huì)較大規(guī)模的項(xiàng)目。三、項(xiàng)目提案的原則與思路充分考慮多行為與商業(yè)的有機(jī)整合，即保證開發(fā)商的開發(fā)利益，又要確保按商業(yè)區(qū)模式進(jìn)行商場(chǎng)動(dòng)作。充分考慮本案所處商圈的特色與經(jīng)營(yíng)文化嫁接，創(chuàng)立本案的核心商圈的競(jìng)爭(zhēng)力?！笆鄣贸?、租得滿、做的旺”為大前提，對(duì)本案的投資者，租賃經(jīng)營(yíng)商戶，服務(wù)的消費(fèi)人群進(jìn)行合理而準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。以“做得旺”為終極目標(biāo)，進(jìn)行招商定位，功能劃分和商戶組合。以本案的目標(biāo)消費(fèi)群作為市場(chǎng)宣傳推廣的主要攻擊對(duì)象，強(qiáng)勢(shì)樹立本案品牌形象。優(yōu)先引進(jìn)核心主力店。設(shè)計(jì)具備自身特色的營(yíng)銷策略，推出適合市場(chǎng)的投資品種。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展

45、戰(zhàn)略目標(biāo)，結(jié)合城市規(guī)劃，制定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。結(jié)合城市規(guī)劃的有利因素，充分發(fā)揮項(xiàng)目地理優(yōu)勢(shì)，結(jié)合步行街的優(yōu)勢(shì)，打造項(xiàng)目品牌。站于商業(yè)物業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的趨勢(shì)，從整體規(guī)劃和開發(fā)利潤(rùn)的角度思考，為開發(fā)商爭(zhēng)創(chuàng)利潤(rùn)最大化。四、商用物業(yè)發(fā)展的要點(diǎn)分析4.1商用物業(yè)的類型人們習(xí)慣上將商用物業(yè)叫商鋪或商業(yè)房，商用物業(yè)的功能多樣化，既有滿足市民購物、飲食、娛樂、休閑等需求的社會(huì)功能，又能滿足商家經(jīng)營(yíng)、商務(wù)活動(dòng)、市民投資等需要的經(jīng)濟(jì)功能。由于商用物業(yè)的多樣化特點(diǎn)，使物業(yè)的分類也有多樣化的特點(diǎn)，有助于我們根據(jù)不同的物業(yè)種類，制定有針對(duì)性的營(yíng)銷策略，不同類型的商鋪可以采用不同的銷售方式，即使同樣的商鋪也可以有完全不同的銷售

46、策略。商用物業(yè)通常有以下八種分類方法：按市場(chǎng)形式分類大型商廈天河城廣場(chǎng)、廣百新翼工貿(mào)專業(yè)市場(chǎng)天河電腦城、白馬服裝大廈飛鵝市場(chǎng)小區(qū)商鋪星河灣商鋪怡鑫園商鋪按物業(yè)用途分類購物中心中華廣場(chǎng)、中旅商業(yè)城工貿(mào)小區(qū)配套商鋪盈翠華庭商鋪聲福居商鋪專業(yè)市場(chǎng)美居中心柳北鋼材市場(chǎng)批發(fā)與商貿(mào)中心南方名酒交易中心飛鵝商城餐館與美食廣場(chǎng)蔡瀾美食城、百福廣場(chǎng)人按建筑特征分類商業(yè)大廈中泰國(guó)際廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)五星商廈住宅區(qū)商鋪與小區(qū)配套商業(yè)鋪位怡江園商鋪臨街商鋪即市區(qū)道路臨街商鋪龍城路商鋪步行街露天商鋪路步行街鋪位地下商城康王商業(yè)城工貿(mào)地下商場(chǎng)按物業(yè)區(qū)位分類商業(yè)區(qū)物業(yè)廣百新翼、名匯商業(yè)大廈東都百貨住宅區(qū)物業(yè)即小區(qū)配套商業(yè)鋪位康

47、城商鋪近郊物業(yè)國(guó)際商業(yè)城五月按經(jīng)營(yíng)方式分類統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)物業(yè)以產(chǎn)權(quán)酒店和商務(wù)公寓采用較多華天世紀(jì)分散經(jīng)營(yíng)物業(yè)大部分商鋪（除發(fā)展商返租外）興隆大廈按經(jīng)營(yíng)類別分類綜合經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目如大型商廈、小區(qū)商鋪工貿(mào)單一經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目如專業(yè)市場(chǎng)、餐館與美食廣場(chǎng)人按銷售方式分類銷售物業(yè)有產(chǎn)權(quán)的商鋪多以銷售為主藍(lán)色港灣租售物業(yè)國(guó)際玩具精品中心飛鵝市場(chǎng)出租物業(yè)天河城廣場(chǎng)五星商廈按物業(yè)產(chǎn)權(quán)分類產(chǎn)權(quán)物業(yè)大部分的新建物業(yè)非產(chǎn)權(quán)物業(yè)臨建或改建商鋪4.2商用物業(yè)的特征從上面的分類方法可以看到，任何一種分類方法都不能全面反映商用物業(yè)的特性，站在物業(yè)營(yíng)銷的角度上，按物業(yè)的市場(chǎng)形式分類是商用物業(yè)營(yíng)銷領(lǐng)域最常用的分類方法。4.2.1大型商廈物業(yè)的主要

48、特征規(guī)模化大型商廈經(jīng)營(yíng)面積過萬，是規(guī)模化、集約化的物業(yè)項(xiàng)目。多功能性大型商廈是集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、服務(wù)、商貿(mào)、辦公于一體的商業(yè)物業(yè)，能滿足人們多種消費(fèi)需求。購物中心形式大型商廈規(guī)模較大，地理位置占優(yōu)，容易形成新的購物中心和消費(fèi)中心。我國(guó)商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，最明顯的是大型商廈組建購物中心，呈現(xiàn)出購物中心逐漸取代百貨公司商業(yè)龍頭地位的趨勢(shì)，百貨公司有可能轉(zhuǎn)化為大型購物中心的一部分，購物中心將發(fā)展成為大型商廈標(biāo)志性的旗幟。4.2.2專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)的主要特征專業(yè)經(jīng)營(yíng)專業(yè)經(jīng)營(yíng)就是主要經(jīng)營(yíng)某一類型商品或服務(wù)，以與其相關(guān)的配套產(chǎn)品，這是專業(yè)市場(chǎng)最顯著的特征。商貿(mào)結(jié)合專業(yè)市場(chǎng)以批發(fā)業(yè)務(wù)為主，主要面向大宗

49、采購，同時(shí)兼營(yíng)零售業(yè)務(wù)，以滿足市民購物要求，很多市民在購物量較大時(shí)，都喜歡到專業(yè)市場(chǎng)選購，價(jià)格更便宜。專業(yè)商業(yè)街專業(yè)市場(chǎng)形成商業(yè)街有兩種形式：A.城鄉(xiāng)結(jié)合部或近郊專業(yè)市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)規(guī)模要較大才能營(yíng)造成行成市的商業(yè)氛圍，故專業(yè)市場(chǎng)多選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部或近郊，由于規(guī)模宏大、商家眾多、品種齊全，吸引大量顧客光臨，如位于大道南的天雄布匹市場(chǎng)、洛溪五金市場(chǎng)等。B.城區(qū)專業(yè)市場(chǎng)城區(qū)的專業(yè)市場(chǎng)由于受空間制約，不可能開發(fā)規(guī)模宏大的專業(yè)市場(chǎng)，則由眾多商家或自發(fā)組織、或由政府規(guī)劃，橫向聯(lián)合、集中經(jīng)營(yíng)而形成專業(yè)商業(yè)街式的專業(yè)市場(chǎng)，如一德路海味、干果、食品專業(yè)街。4.2.3小區(qū)商鋪物業(yè)的主要特征商住混合小區(qū)商鋪是住宅物業(yè)

50、的配套產(chǎn)品，商住混合是小區(qū)商鋪?zhàn)蠲黠@的特點(diǎn)，由于我國(guó)汽車普與率費(fèi)非常低，居民活動(dòng)半徑圍較小，在住區(qū)購物消費(fèi)成了中國(guó)人的生活習(xí)慣和消費(fèi)傳統(tǒng)，商住混合是我國(guó)國(guó)情、民情的具體表現(xiàn)。商鋪規(guī)模受小區(qū)商鋪開發(fā)狀況制約小區(qū)商鋪的規(guī)模與小區(qū)規(guī)模和入住人口成正比，小區(qū)規(guī)模和發(fā)展商實(shí)力制約著小區(qū)商鋪的規(guī)模，如小區(qū)發(fā)展商實(shí)力雄厚，小區(qū)規(guī)模較大，入住業(yè)主人數(shù)較多，則小區(qū)商鋪規(guī)?？蛇m當(dāng)擴(kuò)大；反之，小區(qū)屬中小型，入住人口較少，則要控制小區(qū)商鋪開發(fā)規(guī)模。小型店鋪小區(qū)商鋪多以經(jīng)營(yíng)日常用品和日常服務(wù)零售業(yè)，以服務(wù)小區(qū)住戶為主，小型店鋪已足以應(yīng)付住戶日常生活所需，店鋪無需過大?？?結(jié)：通過分析大型商廈、專業(yè)市場(chǎng)和小區(qū)商鋪三者的市

51、場(chǎng)特征，我們可以全面地對(duì)各種商用物業(yè)提出差異化的營(yíng)銷推廣策略，并對(duì)不同的目標(biāo)客戶群體進(jìn)行大致的劃分，對(duì)于本項(xiàng)目的成功推廣有著重要的指導(dǎo)意義。可以看出，本項(xiàng)目具有商業(yè)區(qū)大型商廈的特征。五、商用物業(yè)的發(fā)展軌跡是中國(guó)開放改革的前沿陣地，房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較早，但商用物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展只是近十年的事，受商用物業(yè)相對(duì)較高利潤(rùn)回報(bào)動(dòng)力的驅(qū)使，眾多發(fā)展商紛紛投入巨資，欲在商用物業(yè)市場(chǎng)分一杯羹。隨著樓市的成長(zhǎng)，商用物業(yè)市場(chǎng)飛速發(fā)展，開發(fā)營(yíng)銷與管理水平均居全國(guó)領(lǐng)先之列。從20世紀(jì)90年代至今，市商用物業(yè)叢起步到成型，大致經(jīng)歷了以下四個(gè)發(fā)展階段：第一階段1990-19931.臨建商鋪或由其他建筑物改建商鋪2.商住混合在樓

52、宇的裙樓或下面幾層建商鋪3.自用經(jīng)營(yíng)為主非產(chǎn)權(quán)物業(yè)租賃為主1.誼園文具精品城2.南岸路裝飾材料城3.夜明珠大廈第二階段1994-19961.純商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)以商廈的形式誕生2.引發(fā)出投資商鋪的營(yíng)銷概念3.發(fā)展商忽視商鋪日后經(jīng)營(yíng)管理產(chǎn)權(quán)物業(yè)銷售1.荔灣廣場(chǎng)2.新中國(guó)大廈3.億安廣場(chǎng)第三階段1997年開始1.地鐵概念商鋪2.盛行返租回報(bào)策略3.以主力商家進(jìn)駐帶動(dòng)商鋪銷售產(chǎn)權(quán)物業(yè)銷售為主既售又租1.中旅商業(yè)城2.中華廣場(chǎng)3.康王商業(yè)城第四階段2000年開始1.商業(yè)龍頭以點(diǎn)帶面形成商業(yè)網(wǎng)絡(luò)2.商鋪帶租約發(fā)售3.發(fā)展商注重商鋪的經(jīng)營(yíng)管理產(chǎn)權(quán)物業(yè)銷售為主既售又租1.國(guó)際商業(yè)城2.名匯商業(yè)大廈3.廣百新翼4

53、.萬國(guó)廣場(chǎng)根據(jù)上表對(duì)照分析，市商用物業(yè)的銷售處在第二、三階段，即“引發(fā)出投資商鋪的營(yíng)銷概念和個(gè)別出現(xiàn)返租回報(bào)、以主力商家進(jìn)駐帶動(dòng)商鋪銷售”階段；本項(xiàng)目可以在第三階段的基礎(chǔ)上嘗試第四階段的銷售策略，以取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。六、市商業(yè)環(huán)境分析6.1商業(yè)布局總體分布城中區(qū)化妝品、精品服飾、通訊、辦公用品、休閑餐飲、賓館、娛樂五星商廈、工貿(mào)百貨、興隆大廈、東都百貨、龍城路商業(yè)街、移動(dòng)通訊廣場(chǎng)（工貿(mào)、聚寶、中百等）；飯店、賓館、麗晶酒店、供水大廈等；好時(shí)、新藝堡、山外青山等娛樂場(chǎng)所市高檔消費(fèi)集中區(qū)，市商業(yè)（零售）的制高點(diǎn)魚峰老區(qū)日雜、五金、藥材、干雜、日用品、百貨精品、小食品、酒類、文化用品等綜合商業(yè)區(qū)駕鶴市場(chǎng)

54、、魚峰商業(yè)城、華聯(lián)超市、東風(fēng)商廈（工貿(mào)收購）、白云交易市場(chǎng)將與城中區(qū)有機(jī)結(jié)合成市的中心商業(yè)區(qū)魚峰東區(qū)摩托車、家具等大件生活用品賣場(chǎng)潭中東路、東環(huán)路集中賣場(chǎng)發(fā)展中的大型批發(fā)區(qū)柳南老區(qū)汽車配件、服裝、交通運(yùn)輸、五金交化、水果、日用百貨等生活消費(fèi)品專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)飛鵝市場(chǎng)、飛鵝商城、南天鞋城、新風(fēng)倉建筑裝飾材料市場(chǎng)、力風(fēng)建筑裝飾市場(chǎng)市成熟的專業(yè)批發(fā)基地柳南新區(qū)（柳邕路段）機(jī)電、五金交化產(chǎn)品、汽車產(chǎn)品與配件、建筑材料、食品與其加工器械、農(nóng)產(chǎn)品、飼料獸藥機(jī)電五交化產(chǎn)品市場(chǎng)、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、飼料獸藥批發(fā)市場(chǎng)、南方裝潢材料大市場(chǎng)、金龍市場(chǎng)、柳南區(qū)汽配市場(chǎng)成熟的專業(yè)批發(fā)街柳北區(qū)鋼材等工業(yè)用品、工業(yè)產(chǎn)成品交易集散地

55、鋼材市場(chǎng)、木材市場(chǎng)工業(yè)產(chǎn)品交易區(qū)總結(jié)：從上表可看出，市目前的商業(yè)布局呈現(xiàn)“中間高，四周專”的特點(diǎn)。說明市是一個(gè)以城市消費(fèi)核心區(qū)為中心，同時(shí)形成多個(gè)專業(yè)化的商貿(mào)區(qū)。6.2主要商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局分析表9：主要區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局表商業(yè)地位中心商業(yè)區(qū)二級(jí)中心商業(yè)區(qū)自成一體商業(yè)覆射圍以為主全區(qū)或更廣圍商品檔次中、高檔中、低檔低檔商業(yè)環(huán)境較佳較差差商業(yè)規(guī)模較大較小成行成市經(jīng)營(yíng)業(yè)種零售業(yè)為主零售業(yè)為主批發(fā)為主，兼顧零售目標(biāo)客戶中、高品味中、低品味商戶與低品味客戶城中區(qū)商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局依托傳統(tǒng)商業(yè)地位，城中區(qū)成為絕大部分市民購物消費(fèi)的首選區(qū)域，商業(yè)檔次與品味較高，而且各個(gè)商業(yè)物業(yè)相互補(bǔ)充，形成吃、喝、玩、樂、購物

56、為一體的綜合性商業(yè)中心。魚峰路一帶競(jìng)爭(zhēng)格局魚峰路一帶雖然具有一定的商業(yè)氛圍，但商業(yè)規(guī)模偏小，具有影響力的商場(chǎng)不多，而且分布較為零散。同時(shí)，周邊商業(yè)環(huán)境相對(duì)較差，從而影響了該區(qū)域商業(yè)的檔次與品味。飛鵝服飾專業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局由于多年的專業(yè)批發(fā)，使飛鵝批發(fā)市場(chǎng)具有較大的影響力，但周邊商業(yè)環(huán)境較差，以低檔的服飾批零為主，其客戶大多為批發(fā)商戶與部分品味較低的消費(fèi)者。但雖然如此，由于飛鵝批發(fā)市場(chǎng)成行成市，具有較強(qiáng)的商業(yè)影響力，總體經(jīng)營(yíng)狀況較佳。6.3 2001年-2002年市商用物業(yè)銷售市場(chǎng)的簡(jiǎn)析柳南區(qū)榮興大廈飛鵝二路在一期商鋪已形成專業(yè)建材市場(chǎng)基礎(chǔ)上，推出的商住樓底層商鋪1980035000元/平米文筆商

57、住樓文筆路1樓商鋪，2樓辦公，37樓住宅商鋪26320元/平米，住宅1700-2480元/平米，寫字樓3800元/平米華豐商廈飛鵝一路1-3樓商鋪，4-8樓住宅1樓商鋪均價(jià)約23500元/平米，住宅約2100元/平米金弘大廈飛鵝二路1-2樓商鋪，3樓辦公，4-10樓住宅1樓約21000-25000元/平米，住宅約2200元/平米時(shí)代廣場(chǎng)飛鵝一路1樓商鋪經(jīng)營(yíng)中高檔服裝批發(fā)（1000平米），2樓為超市，37樓為公寓1樓1700030000元/平米，住宅21002600元/平米商貿(mào)城飛鵝路占地20957平米點(diǎn)評(píng)：柳南片區(qū)在售或已售的各大商場(chǎng)幾乎集中在飛鵝路上，與現(xiàn)有的飛鵝市場(chǎng)、魚峰商廈等組成一個(gè)集批

58、發(fā)、零售為一體的商圈。金碧園曙光中路沿街商住宅，占地1000平米，總建面積6537平米商鋪約25000元/平米，住宅2200-3000元/平米鴻府曙光東路183號(hào)住宅樓高26層，總建筑面積3萬平米，總戶數(shù)168戶住宅均價(jià)約3600元/平米藍(lán)色港灣柳新街66號(hào)住宅樓高分12、18、26層三種，裙樓為商場(chǎng)住宅均價(jià)超過3000元/平米建佳商住樓映山街1樓60個(gè)鋪面（14-38平米），2樓1600平米，住宅3-8樓50套1樓商鋪2680033800元/平米，住宅2880元/平米，振億大廈五一路總建筑面積7000商鋪43000元/平米, 住宅31003200元/平米新大廈解放南路總建筑面積15514起價(jià)

59、23000元/平米,最高價(jià)42000元/平米金運(yùn)來大廈解放南路總建筑面積1萬平米商鋪35000-40000元/平米,住宅31003600元/平米嘉園商住樓中路占地1畝，總建面積3000商鋪20000元/平米,住宅21182758元/平米聲福居斜陽路占地3畝，總建面積5000住宅起價(jià)2188元/平米城中區(qū)點(diǎn)評(píng)：五星商場(chǎng)一帶是目前最興旺的商業(yè)中心區(qū)，各在售項(xiàng)目都以該商業(yè)中心區(qū)為導(dǎo)向，同時(shí)中心商業(yè)圈已開始慢慢向周邊擴(kuò)展，這些項(xiàng)目的出現(xiàn)在一定程度上會(huì)加強(qiáng)該區(qū)域商業(yè)的獨(dú)特地位。柳北區(qū)歐雅城市廣場(chǎng)躍進(jìn)北路商住樓（一、二層為商鋪），沿街360米長(zhǎng)一層8000-9000，二層約4000；住宅折后價(jià)在1600-

60、1938景秀苑躍進(jìn)北路商住樓首層商鋪8500怡江園北雀路沿街商住（上下連層獨(dú)立鋪面）商鋪在3500-4000；住宅在折后1700多桂景灣北雀路居住小區(qū)部商業(yè)步行街未發(fā)售美林華軒北雀路沿街商?。ㄉ舷逻B層，單層約50平米）約4000點(diǎn)評(píng)：柳北區(qū)的商鋪價(jià)格以主干道的價(jià)值為導(dǎo)向，躍進(jìn)路上首層商鋪價(jià)格在8000-9000元/之間，偏離主干道的北雀路首層商鋪則在3500-4000元/之間。魚峰區(qū)聲福馨閣屏山大道低改工程項(xiàng)目1樓15000元/平米（送地下室），2、3樓2900元/平米（3樓送天臺(tái)）連華大廈駕鶴路占地面積2197平米，建筑面積7248平米，1、2樓為商鋪，3-7樓為寫字樓1樓210002700