1、.：.；個(gè)人購(gòu)房貸款講義要點(diǎn)一、工程樓盤按揭貸款協(xié)作，開(kāi)發(fā)商向銀行提供的完全資料：1、開(kāi)發(fā)商根底資料：1書面懇求書：工程按揭貸款協(xié)作懇求書，內(nèi)容包括開(kāi)發(fā)商概略含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)和閱歷、運(yùn)營(yíng)財(cái)務(wù)情況、工程情況、工程進(jìn)度、投資完成情況、擬懇求按揭貸款金額等簡(jiǎn)要內(nèi)容。2有關(guān)決議：根據(jù)公司章程規(guī)定，向運(yùn)營(yíng)行出具贊同該工程向我行懇求個(gè)人購(gòu)房抵押貸款及配套效力并承當(dāng)連帶保證擔(dān)保責(zé)任的董事會(huì)或股東大會(huì)決議書及公司執(zhí)行決議的擔(dān)保承諾函。3相關(guān)復(fù)印件：合法有效的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、國(guó)家和地方稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、公司章程、驗(yàn)資證明、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書、法定代表人證明書、開(kāi)戶答應(yīng)證、貸款卡號(hào)及密碼。4相

2、關(guān)報(bào)表：經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審驗(yàn)的近三年的年度報(bào)表資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表、最近月份離上報(bào)有權(quán)審批行時(shí)間不得超越3個(gè)月會(huì)計(jì)報(bào)表。未經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審驗(yàn)的報(bào)表由銀行客戶經(jīng)理調(diào)查核實(shí)并簽字認(rèn)可。5高管個(gè)人資料：法定代表人及財(cái)務(wù)擔(dān)任人身份證和簡(jiǎn)歷，如系授權(quán)代理，還需同時(shí)提供法定代表人授權(quán)委托書、授權(quán)代理人身份證和簡(jiǎn)歷。法定代表人、授權(quán)代理人及董事會(huì)或股東會(huì)成員簽字式樣。2、工程樓盤資料1批復(fù)文件：計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)備案、工程總平、可行性研討報(bào)告。2工程“五證：國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)證、建立用地規(guī)劃答應(yīng)證、建立工程規(guī)劃答應(yīng)證、建筑工程施工答應(yīng)證、商品房銷預(yù)售答應(yīng)證。欠缺的證件要有估計(jì)獲得時(shí)間的闡明。3配套資料：工程建

3、立工程施工合同、工程主要付款憑證、工程效果圖及房屋套型圖、受理期間工程籠統(tǒng)照片。如需環(huán)保部門評(píng)測(cè)的的，應(yīng)獲得環(huán)境評(píng)價(jià)資料。如工程為現(xiàn)房，還應(yīng)提供開(kāi)工驗(yàn)收合格證明。二、工程樓盤投資構(gòu)成情況土地投資：由地價(jià)款和拆遷補(bǔ)償費(fèi)組成。地價(jià)款包括土地出讓金和城市根底設(shè)備建立費(fèi)。調(diào)查土地運(yùn)用權(quán)獲得時(shí)間和方式，核實(shí)土地出讓合同價(jià)款，應(yīng)以實(shí)踐支付本錢核定其投入，差額部分應(yīng)作為其應(yīng)付款。因地塊區(qū)域、獲得方式等差別，土地本錢對(duì)總投構(gòu)造占比和工程利潤(rùn)的影響最大。建安本錢：包括建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及安裝、其他設(shè)備及安裝等。

4、因同一地域成都市范圍內(nèi)建安本錢相對(duì)固定，在核定建安工程施工合同時(shí)，根據(jù)資料本錢和施工復(fù)雜程度，純住宅或帶底商多層普通商品房工程建安本錢普通按照600800元/平方米掌握，電梯公寓普通按照8001200元/平方米掌握，如采用了新型建材、高檔住宅、設(shè)計(jì)施工復(fù)雜程度高的高層電梯按照實(shí)踐投入情況核定。成都市建立工程部分行政事業(yè)性收費(fèi)規(guī)范序號(hào)收費(fèi)工程收費(fèi)規(guī)范元/平方米一建立工程報(bào)建費(fèi)1、特大城市市政根底設(shè)備配套費(fèi)1202、中小學(xué)改善辦學(xué)條件附加費(fèi)3、文物勘探開(kāi)掘費(fèi)4、工程定額測(cè)定費(fèi)5、建筑工程質(zhì)量監(jiān)視費(fèi)二異地綠化費(fèi)3三城區(qū)人防工程異地建立費(fèi)10四新建房屋白蟻防治費(fèi)1五新型建筑資料專項(xiàng)基金5六散裝水泥專項(xiàng)

5、基金1合計(jì)140前期報(bào)建等費(fèi)用：主要包括開(kāi)發(fā)工程的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研討、水文地質(zhì)勘測(cè)以及“三通一平等土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)支出以及政府建立工程收費(fèi)。報(bào)建費(fèi)用城區(qū)工程普通在120元/平方米左右，郊縣工程視地域差別普通在80-100元/平方米浮動(dòng)。普通在總投占比5%左右。詳細(xì)工程和規(guī)范參見(jiàn)成都市政府規(guī)定配套費(fèi)用明細(xì)表附表，成府發(fā)200210號(hào)文件規(guī)定。根底設(shè)備建立費(fèi)：指建筑物2米以外和工程紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建立費(fèi)用。主要包括：自來(lái)水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)備的建立費(fèi)用，各項(xiàng)設(shè)備與市政設(shè)備干線、干管、干道等的接口費(fèi)用。普通占總投資的8%。管理費(fèi)

6、用：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用。普通按總投資的5%方案。財(cái)務(wù)費(fèi)用：企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要指銀行工程貸款的利息，根據(jù)企業(yè)實(shí)踐貸款額度和時(shí)間計(jì)算。普通應(yīng)控制在工程總投的6%以內(nèi)。銷售費(fèi)用：企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各種費(fèi)用。普通按工程總投2%方案或銷售收入5%提取。其他費(fèi)用：主要是暫時(shí)用地費(fèi)用和暫時(shí)建立費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)視費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、施工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。普通按總投資的2%方案。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：根據(jù)工程的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確

7、程度進(jìn)展估算。普通按總投資的5%方案。在實(shí)踐操作中，針對(duì)不同的地域和不同的工程，投資構(gòu)成情況會(huì)有一些不同，影響到總投資構(gòu)成比例也有差別。主要表達(dá)在土地獲得方式和時(shí)間影響土地本錢，工程籌資方式的差別影響財(cái)務(wù)費(fèi)用，各地對(duì)前期報(bào)建費(fèi)用、根底設(shè)備建立費(fèi)的收取規(guī)范和優(yōu)惠規(guī)范的差別上。三、個(gè)人按揭貸款，貸款懇求人向銀行提供的完全資料：身份證件：借款人和財(cái)富共有人有效身份證件及復(fù)印件，有效身份證件包括身份證、戶口簿或其他有效居留證明?；橐銮闆r證明：包括結(jié)婚證明、離婚證明法院判決離婚證明和協(xié)議離婚證明、未婚證明。已婚的提供結(jié)婚證、未婚的由本人填寫，離婚的提供法院判決書或離婚證。收入證明：借款人和財(cái)富共有人的收

8、入證明，對(duì)收入證明較高的個(gè)體戶、普通公司人員應(yīng)同時(shí)提供納稅證明。購(gòu)房合同：借款人同開(kāi)發(fā)商簽署的由房地產(chǎn)主管部門一致印制的購(gòu)房合同及其附件，購(gòu)房合同必需備案。抵押承諾書：財(cái)富共有人贊同抵押的承諾書。資產(chǎn)證明：借款人擁有的資產(chǎn)證明，包括納稅證明、銀行存單、不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)證明、有價(jià)證券等。首付款根據(jù)：銀行現(xiàn)金繳款單含銀行卡POS憑證和開(kāi)發(fā)商出具的收據(jù)，或開(kāi)發(fā)商出具的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。8授權(quán)書：委托經(jīng)辦銀行查詢、提供個(gè)人征信的授權(quán)書，包括借款懇求人、財(cái)富共有人及其配偶都需求提供授權(quán)書。四、個(gè)人按揭貸款還款才干計(jì)算：月房產(chǎn)支出必需控制在50%以下含50%：本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)與收入之比；月一切債務(wù)支

9、出必需控制在55%以下含55%：本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)+其他債務(wù)月均償付額與收入之比。五、還款方式計(jì)算：1等額本息還款法： 借款本金月利率(1+月利率)借款月數(shù)每月還款金額 (1+月利率)借款月數(shù) -12等本遞減還款法：借款本金 每月還款金額 +(借款本金-累計(jì)已還本金額)月利率 借款月數(shù)六、公證和保險(xiǎn)1公證：關(guān)于辦理的公證，借款人可以自行決議能否對(duì)個(gè)人住房貸款進(jìn)展公證，委托開(kāi)發(fā)商或者銀行辦理產(chǎn)權(quán)分戶和抵押必需公證，特別事項(xiàng)如委托或受托辦理業(yè)務(wù)、借款人姓名變卦等必需公證，但可由客戶自主選擇經(jīng)銀行認(rèn)可的公證機(jī)構(gòu)進(jìn)展公證。2保險(xiǎn)：取消成都地域個(gè)人住房貸款強(qiáng)迫綜合保險(xiǎn)要求，客戶可以自行決議

10、能否進(jìn)展個(gè)人住房綜合保險(xiǎn)，無(wú)論是購(gòu)買財(cái)富保險(xiǎn)、履約保險(xiǎn)，還是人壽保險(xiǎn)，都要明確銀行為第一受害人。七、二手住房貸款條件1二手住房范圍：二手房改房，指單位職工按照國(guó)家房改政策以根底價(jià)錢在減工齡優(yōu)惠折扣后購(gòu)買的住房，包括省級(jí)房改房和市級(jí)房改房，省級(jí)房改房上市買賣須經(jīng)省級(jí)房改辦贊同，市級(jí)房改房可以直接上市買賣。房改房普通只需房屋產(chǎn)權(quán)證。二手經(jīng)濟(jì)適用房，指政府部門以優(yōu)惠價(jià)錢出賣給低收入家庭的住房，具備房屋產(chǎn)權(quán)證和國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)證，但在購(gòu)買后規(guī)定3年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓成房委20042號(hào)。二手商品住房，指完全按照市場(chǎng)化價(jià)錢購(gòu)買的住房，具備房屋產(chǎn)權(quán)證和國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)證。上述房改房和經(jīng)濟(jì)適用房在經(jīng)過(guò)買賣后也變成商品住房

11、。2貸款準(zhǔn)入條件：必需提交二手房買賣合同以及政府房產(chǎn)管理部門出具的產(chǎn)權(quán)證查詢證明及產(chǎn)權(quán)證原件；嚴(yán)禁辦理1990年以前建成且建筑面積低于80平方米的個(gè)人住房抵押貸款和用上述房屋作為抵押物懇求押舊買新貸款。3貸款年限：二手房房齡與貸款年限之和不超越30年，貸款期限加借款人年齡不超越法定退休年齡。4貸款成數(shù)：房齡不超越10年的住房，最高貸款成數(shù)不得超越7成；房齡超越10年的但沒(méi)超越20年的，最高貸款成數(shù)不得超越6成。公積金貸款與銀行自營(yíng)貸款主要區(qū)別：主體限制:本市(大成都)正常繳存公積金；年齡限制:法定退休年齡；貸款成數(shù)時(shí)間限制:7成20年；貸款金額限制:25萬(wàn)元；房源限制:普通商品一二手房政策性住房(原那么上不支持150平米單價(jià)5000以上)；流程區(qū)別:委托銀行受理初審貸后管理,公積金中心審查審批資金劃撥；其他限制:目前未取消保險(xiǎn)和公證;還款方式一旦確定不得變卦。公積金貸款最高額度計(jì)算公式：借款懇求人及配偶公積金個(gè)人月繳存