1、PAGE PAGE 53目 錄房地產基礎知識 2 23頁房地產有關法規(guī) 2426頁房地產銷售常用詞語解釋 2732頁房地產銷售流程 3338頁房地產銷售技巧 3952頁（一）房地產基礎知識1、 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7&ch=link t _blank 房地產是指房產和地產的總和，指土地上的建筑物、附著物。（如住宅、大廈、學校）2、 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E5%B8%82%E5%9C%BA&ch=link t _blank 房地

2、產市場是由房地產 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E4%B8%80%E7%BA%A7%E5%B8%82%E5%9C%BA&ch=link t _blank 一級市場（俗稱 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E5%B8%82%E5%9C%BA&ch=link t _blank 土地市場）、房地產 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E4%BA%8C%E7%BA%A7%E5%B8%82%E5%9C%BA&ch=link t _blank 二級市場（俗稱樓盤開發(fā)）、房地產三級市場（俗稱 HYPERLINK

3、 /z/Search.e?sp=S%E4%BA%8C%E6%89%8B%E6%88%BF%E4%BA%A4%E6%98%93&ch=link t _blank 二手房交易）組成的。以上三個級別的市場稱為房地產市場。3、房地產市場細分“一級市場”：即土地市場，是由國土部門掌握，指國家 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E7%AE%A1%E7%90%86&ch=link t _blank 土地管理部門按土地供應計劃，采用協(xié)議、招標、拍賣的方式，以 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E4%

4、BD%BF%E7%94%A8&ch=link t _blank 土地使用合同的形式，將 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E4%BD%BF%E7%94%A8%E6%9D%83&ch=link t _blank 土地使用權以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價格出讓給房地產發(fā)展商或其它用土地者的市場?！岸壥袌觥保菏侵阜康禺a發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E4%BD%BF%E7%94%A8%E6%9D%83%E8%BD%AC%E8%AE

5、%A9&ch=link t _blank 土地使用權轉讓給單位或個人的市場。“三級市場”：是指單位、個人之間的房地產產權轉讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎上的第二次或多次轉讓 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E4%BA%A4%E6%98%93&ch=link t _blank 房地產交易活動的市場。單從房產性質來區(qū)分房地產可分為以下幾大類：A、 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF&ch=link t _blank 商品房 B、非商品房C、 H

6、YPERLINK /z/Search.e?sp=S%E9%9B%86%E8%B5%84%E6%88%BF&ch=link t _blank 集資房 D、 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E7%A6%8F%E5%88%A9%E6%88%BF&ch=link t _blank 福利房 E、私房從房地產用途來區(qū)分可以分為以下幾點：“ HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E5%86%99%E5%AD%97%E6%A5%BC&ch=link t _blank 寫字樓” 1、標準寫字樓 2、商住寫字樓“住宅” 1、 HYPERLINK /z/Search.e?sp=

7、S%E9%AB%98%E5%B1%82%E4%BD%8F%E5%AE%85&ch=link t _blank 高層住宅（ HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E5%B0%8F%E9%AB%98%E5%B1%82&ch=link t _blank 小高層） 2、 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E5%A4%9A%E5%B1%82%E4%BD%8F%E5%AE%85&ch=link t _blank 多層住宅“商鋪” 1、臨街地鋪 2、裙樓商鋪4、什么是房地產產權？是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權。具體內容是產權人對房地產的占有、使用、收

8、益和依法處分的權利。什么是土地使用權？土地使用權是指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開發(fā)權、收益權、處置權。政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿后，如該 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E7%94%A8%E9%80%94&ch=link t _blank 土地用途符合當時 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E5%9F%8E%E5%B8%82%E8%A7%84%E5%88%92&ch=link t _blank 城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經批準并補

9、清地價后可以繼續(xù)使用5、房地產權登記有何 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E6%B3%95%E5%BE%8B%E6%95%88%E5%8A%9B&ch=link t _blank 法律效力？依法登記的房地產權利受法律保護。房地產權利經登記后，產權即得到法律上的承認。產權人可以依法對其房地產行使占有、使用、處分和收益權能，任何其他人無權干涉或妨礙，否則產權人可依法請求法律上的保護。6、 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E7%99%BB%E8%AE%B0&ch=link t _blank 房地產登記發(fā)

10、證由哪個部門負責？根據(jù)房地產登記條例規(guī)定，房地產主管部門即市房管局是房地產登記機關，登記發(fā)證工作具體由該局測繪產權處及屬下分局房地產權登記科負責。7、房地產證有什么作用？房地產證是權利人依法管理、經營、使用和處分房地產的憑證，是合法擁有房地產的憑證。8、房地產登記的種類有哪些？房地產登記的種類分為初始登記、轉移登記、抵押登記、變更登記、其它登記。9、哪些房地產合同須辦理公證手續(xù)？按照有關規(guī)定，房地產合同當事人一方為境外人士或機構的，須辦理合同公證手續(xù)?，F(xiàn)在規(guī)定境 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E5%86%85%E4%BA%BA&ch=link t _blank 內人士亦

11、須辦理合同公證。10、什么是房地產權初始登記？指對未經登記機關確認其房地產權利，領取房地產權利證書的土地使用權及建筑物、附著物的所有權進行的登記。11、土地的使用年期是如何確定的？凡與 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E5%9B%BD%E5%9C%9F%E5%B1%80&ch=link t _blank 國土局簽訂 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E4%BD%BF%E7%94%A8%E6%9D%83%E5%87%BA%E8%AE%A9&ch=link t _blank 土地使用權出讓 HYPERLINK /z/Se

12、arch.e?sp=S%E5%90%88%E5%90%8C%E4%B9%A6&ch=link t _blank 合同書的用地，其 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E4%BD%BF%E7%94%A8%E5%B9%B4%E9%99%90&ch=link t _blank 土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)、商業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。12、什么是期房？期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產大 HYPERLINK /z/Search.e?sp=

13、S%E4%BA%A7%E6%9D%83%E8%AF%81&ch=link t _blank 產權證（完成初始登記）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“ HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E6%A5%BC%E8%8A%B1&ch=link t _blank 樓花”，這是當前 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E5%BC%80%E5%8F%91%E5%95%86&ch=link t _blank 房地產開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房

14、也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。13、什么是現(xiàn)房？現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E6%9D%83%E8%AF%81&ch=link t _blank 房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽現(xiàn)房 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E4%B9%B0%E5%8D%96%E5%90%88%E5%90%8C&ch=link t _blank 買賣合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E7%AB%

15、A3%E5%B7%A5%E9%AA%8C%E6%94%B6&ch=link t _blank 竣工驗收合格可以入住的房屋。14、“五證”與“兩書”五證：a. HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E5%BB%BA%E8%AE%BE%E7%94%A8%E5%9C%B0&ch=link t _blank 建設用地規(guī)劃許可證；b建設工程規(guī)劃許可證；c.建設工程開工證；d. HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E5%9B%BD%E6%9C%89%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E4%BD%BF%E7%94%A8%E8%AF%81&ch=link t _blank

16、國有土地使用證；e.商品房預售許可證；兩書：a HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E4%BD%8F%E5%AE%85%E8%B4%A8%E9%87%8F%E4%BF%9D%E8%AF%81%E4%B9%A6&ch=link t _blank 住宅質量保證書、b HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E4%BD%8F%E5%AE%85%E4%BD%BF%E7%94%A8%E8%AF%B4%E6%98%8E%E4%B9%A6&ch=link t _blank 住宅使用說明書；15、房地產開發(fā)商預售商品房地產時應符合什么條件？（1） 土地使用權已經依法登記，取得房

17、地產權利證書；（2） 取得建筑許可證和開工許可證；（3） 除付清地價款外，投入開發(fā)建筑的資金已達 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E5%B7%A5%E7%A8%8B%E9%A2%84%E7%AE%97&ch=link t _blank 工程預算 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E6%8A%95%E8%B5%84%E6%80%BB%E9%A2%9D&ch=link t _blank 投資總額的百分之二十五，并經 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E6%B3%A8%E5%86%8C%E4%BC%9A%E8%AE%A1%E5%B8%88

18、&ch=link t _blank 注冊會計師驗資；（4） 房地產開發(fā)商和金融機構已簽訂預售款監(jiān)管協(xié)議；（5） 土地使用權未抵押或者已解除抵押關系。符合上列條件的，經主 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E7%AE%A1%E6%9C%BA&ch=link t _blank 管機關核準后，發(fā)給商品房預售許可證。16、向開發(fā)商購買一手商品房申請登記時，購房者需交的稅費有哪些？ HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E4%BF%9D%E9%99%A9%E8%B4%B9&ch=link t _blank 保險費抵押費 契稅 登記費 HYPERLINK /z/Sear

19、ch.e?sp=S%E5%8D%B0%E8%8A%B1%E7%A8%8E&ch=link t _blank 印花稅 工本費 17、什么叫房地產抵押？指 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E5%80%BA%E5%8A%A1%E4%BA%BA&ch=link t _blank 債務人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產作為擔保物向 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E5%80%BA%E6%9D%83%E4%BA%BA&ch=link t _blank 債權人（ HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E6%8A%B5%E6%8A%BC%E6%

20、9D%83&ch=link t _blank 抵押權人）提供債務履持擔保的行為。房地產按揭屬于房地產抵押一種形式。層高層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。地產地產指土地財產，是土地的經濟形態(tài)，即在一定土地所有制關系下作為財產的土地。住宅的套型和戶型 “套”是指一個家庭獨立使用的居住空間范圍。通俗的講，就是指每家所用的住宅單元的面積大小。住宅的“套型”也就是滿足不同戶型家庭生活的居住空間類型。對于住宅套型的大小，一般都是用面積指標來規(guī)定。根據(jù)1987年7月頒布的城鎮(zhèn)住宅設計規(guī)范，住宅的面積標準分

21、為：小套（每套使用面積不少于18平方米）；中套（每套使用面積不少于30平方米）；大套（每套使用面積不少于45平方米）。規(guī)定了不同住宅套型設計標準。但隨著住房商品化的房地產市場的不斷發(fā)育，除了安居房、公有住房等政策性住房外，其它住房的住宅套型標準正趨市場化。需要提到的是，在新的住宅設計規(guī)范未實行之前，住宅戶型面積指標是以“室”來劃分的，“室”一般是居住建筑中的居室和起居室。通常來說，住宅中不少于12平方米的房間稱為一個“一室”，612平方米房間稱為半“室”，小于6平方米，一般不算“間”數(shù)或“室”數(shù)，因而，住宅戶型又可分一室戶、一室半戶、二室戶、二室半戶、三室戶、多室戶等。本票又稱期票，指發(fā)票人本

22、人在約定的時間，山自己作為付款人向持票人無條件支付一定金額的票據(jù)。在本票關系中，只有發(fā)票人和持票人雙力出租土地使用權抵押己將土地使用權出租的土地使用權人，向依法以其出租的土地使用權用于抵押。但應將租賃情況告訴抵押權人，并書面通知承租人。該土地上的建筑物、其他附著物所有權隨之抵押。什么是露臺露臺一般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結構需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺個人抵押貸款長期以來，我國一直實行“低收入、低消費水平”的政策。，雖然，近幾年我國城鎮(zhèn)居民收入水平有較大程度的提高，但遠未達到依靠家庭積蓄購房的地步。從銀行貸款情況來看，據(jù)中國人民銀行的統(tǒng)

23、計數(shù)據(jù)，到1997年年底，全國住房抵押貸款余額僅為170億元，占銀行資產的比例小到可以忽略不計。同時，“有房無人住，有人無房住”的矛盾十分尖銳。發(fā)放個人住房貸款，可以解決居民改善住房要求和當前支付能力不足的矛盾，變將來消費為當前消費，將潛在、遠期需求變?yōu)楝F(xiàn)實需求，提前改善住房條件。目前個人購房的最大難題是高房價與低收入的矛盾，按目前的工資水平計算，若只靠每月的存款去“攢”出一套房子，一般家庭至少需要20年以上的時間。消費需求是經濟增長的拉動力，貸款支持居民購房，擴大住房消費有效需求，將成為經濟結構調整和經濟快速增長的持續(xù)動力。根據(jù)世界銀行1994年的一次研究，每增加100億元住房建設將創(chuàng)造17

24、0億元220億元的需求，每銷售100億元的住房，將帶動130億元150億元的其他商品銷售：但近兩年來，我國在宏觀調控取得重大成就的同時，經濟已顯現(xiàn)出消費無熱點。有效需求不足的種種跡象，任其下去，將有可能放緩經濟增長速度。因此，大力開展個人住房抵押貸款，逐步將住房貸款由主要支持商品住宅的開發(fā)建設轉變?yōu)橹饕龀稚唐纷≌南M及配套服務，逐年擴大住房消費貸款在信貸中的比例，將大大刺激住宅消費需求。商品住宅的有效需求增大，叉會降低銀行貸款風險，空置商品房得以盤活，消化，資金貸放。回收良性循環(huán)就可形成。經濟技術開發(fā)區(qū)通常指適用沿海開放城市政策的城市中劃定的有明確地域界限、用于經濟技術開發(fā)、限在生產性、科

25、技性利用外資上大體比照經濟特區(qū)規(guī)定執(zhí)行的區(qū)域。框架結構住宅框架結構住宅，是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質板材隔墻分戶裝配而成的住宅。什么是躍層住宅躍層住宅是一套住宅占兩個樓層，有內部樓梯聯(lián)系上下層；一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。復式住宅在概念上是一層，但層高較普通的住宅(普通住宅層高通常為2.7米)高, 可在局部掏出夾層, 安排臥室或書房等, 用樓梯聯(lián)系上下, 其目的是在有限的空間里增加使用面積, 提高住宅的利用率。什么是居間中保二手房中介市場為保證買賣雙方合法權益、保證房屋交易正

26、常進行的中間擔保業(yè)務。 具體步驟是：按雙方買賣合同的規(guī)定，將買方的資金如數(shù)如期劃給賣方，將賣方的房屋產權手續(xù)和騰退的房屋如期移交給買方，使雙方各得其所，避免互不信任、甚至訴諸法律的情況發(fā)生。目前已有多家房產市場推出此業(yè)務。什么是軟裝潢就居室而言, 除了固定的、不能移動的裝飾物，如地板、頂棚、墻面及門窗以外，其他可以移動的裝飾稱軟裝潢，包括：窗簾、沙發(fā)、壁掛、燈具、工藝品等，他們的大小規(guī)格、色彩造型、放置位置等均應與設計并行考慮，以保證協(xié)調美觀。經濟適用房經濟適用房是指具有社會保障性質的商品住宅，是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對市

27、場價格而言，是適中的，能夠適應中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設計及其建筑標準上強調住房的使用效果，而不是降低建筑標準。這類住宅因減免了工程報建中的部分費用，其中包括免去土地出讓金的全部，削減了大市政配套等費用的50，并且優(yōu)先享受銀行信貸，其成本略低于普通商品房，并且規(guī)定了較低的固定利潤率如我國目前規(guī)定為3，故又稱為經濟實用房。什么是商住住宅商住住宅是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設施，尤其是網(wǎng)絡功能的發(fā)達，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅行式。商住住宅適合于小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網(wǎng)絡進行社會活動的人群。磚混住宅磚混結構住

28、宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的異型粘土磚，如空心磚等?！盎臁敝傅氖怯射摻睢⑺?、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配件，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、挑檐，這些配件與磚作的承重墻相結合，可以稱為磚混結構式住宅。由于抗震的要求，磚混住宅一般在56層以下。按揭與抵押的區(qū)別按揭與抵押的主要區(qū)別，在于借貸過程中是否發(fā)生了所有權的轉移。其區(qū)別主要如下： 1按揭和抵押在法律上的區(qū)別：按揭要產生所有權轉移，抵押則不變更所有關系，因此二者當事人的法律地位及享有的權益不同。按揭受益人經所有權轉讓成為了所有權人，享有擔保物的所有權。抵押則不發(fā)生所有權轉移，抵押人仍保留擔保物的所有權，抵押

29、權人是非所有權人，只享有抵押權，即對抵押物的支配權。在按揭訴訟中，按揭受益人以所有權人的身份和名義參加訴訟，而抵押訴訟中，抵押權人的身份只是抵押權人。 2目的及運作上的差異：按揭和抵押擔保的基本目的在于保證債務的履行。但二者在目的和運作上仍有區(qū)別： 1按揭人按揭的目的在于最大限度地減少風險和盡可能多地借得款項；按揭受益人按揭的目的主要是出于保障收益的考慮。理論上，按揭受益人是所有權人，較之抵押權人享有更多權益。 2在借款目的上，按揭人的目標指向和按揭物是同一的，借款的目的是購置房屋，取得房屋產權；抵押人抵押借款的目的不是為了取得抵押物，而是為了其他的目的的借款。 3運作上的區(qū)別：房地產抵押：應

30、當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。其基本程序：在抵押人先取得產權證的前提下，辦理他項產權證，以產權證抵押而持有他項產權證。按揭則是在按揭人尚未取得產權證的情況下進行的。一般是先辦理他項產權證作為抵押擔保，產權在付清購房款后由房地產開發(fā)單位轉給按揭受益人，所有權證由按揭人持有。 4抵押和按揭牽扯的當事人不同：抵押一般牽涉兩個當事人：抵押人和抵押權人，一般不再需要擔保人是單純的“指物借錢”；按揭是在按揭人在按揭受益人均未取得房屋所有權時進行的，需要原所有人或業(yè)主作中間人，以便實現(xiàn)錢、物、權分離狀態(tài)下的動作。因此，原業(yè)主或所有者往往要作為擔保人，使按揭有三個當事人“按揭人、按揭受益人、按揭擔保

31、人”。 成本法成本法又叫重復成本法。新建商品房的價格可以用開發(fā)成本、建造成本、銷售成本、利息、稅費、利潤相加，除以建筑面積得出來。住宅二手房成本法是把委托評估已使用多年的房屋，按現(xiàn)在的開發(fā)費用、建造費用、利息、稅費重新建造所耗用資金量，減去房屋使用多年的折舊費，得出委托評估房地產尚可使用年限的現(xiàn)在評估價值。成本法適用于獨立或狹小市場，無法運用市場比較法進行房產評估。地政政府對土地衽的各種行政管理的總稱，受土地管理法律及行政法規(guī)，規(guī)章的調整。房屋抵押指抵押人（債務人或第三人）以自己的房屋作為抵押物價權人，在債務人到期不履行債務時，債權人有權依法律規(guī)定將抵押的房屋折價或以變賣 該抵押房屋的價款而優(yōu)

32、先受價。 房屋預售（炒樓花） 即出售房屋期貸。什么是收益法收益法是委托評估房地產將未來預期出租收益減去所有費用和稅收后的純收益，再除以資本比率求得評估現(xiàn)價，收益法重視對未來得收益，是估測的，資本比率是設定的。什么是現(xiàn)房所謂現(xiàn)房，是指開發(fā)商已辦妥房地產權證大產權證的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽訂商品房買賣合同。關于五證房地產商在預售商品房時應具備建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工 程開工證、國有土地使用證和商品房預售許可證，簡稱“五證”。其中前兩個證由市規(guī)劃 委員會核發(fā)，開工證由市建委核發(fā)，國有土地使用證和商品房預售許可證由市國土資源 和房屋管理局核發(fā)。 一般購房者記不住

33、“五證”的名稱和發(fā)證機關，其實也不必記住這么多。您購房時只需看一下 國有土地使用證和預售許可證這“兩證”就行了。因為如果開發(fā)商未取得建設用地規(guī)劃 許可證和建設工程規(guī)劃許可證是拿不到國有土地使用證的，未取得上述兩個規(guī)劃許可 證和開工證是拿不到預售許可證的。開發(fā)商取得了預售許可證就可以證明該項目在 規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準，就具備了將開發(fā)的商品房進入市場交易的資格。 根據(jù)北京市商品房交易的相關法規(guī)規(guī)定，開發(fā)商只有具備預售許可證才能與客戶簽署正式 的預售契約。在此提醒一下購房者，簽合同前看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍內，提防開發(fā)商“偷梁換柱”。解困房指各級地方政府為解決本地城

34、鎮(zhèn)居民的住房困難，專門修于解決特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題的住房。住宅小區(qū)住宅小區(qū)也稱“居住小區(qū)”，是由城市道路以及自然界線（如河流）劃分，并不為交通干道所穿越的完整居住地段。一般設置一整套可滿足居民日常生活需要的基層專業(yè)服務設施和管理機構。安居房安居房指實施國家“安居（或康居）工程”而建設的住房。是黨和國家安排貸款和地方自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是對人均居住面積在4平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。一級市場房地產一級市場是指新建住房的買賣市場，市場主體是住宅開發(fā)商、營造商和居民。居民通過一級市場購得住房的產權，使住房的產權首先從法律上達到確

35、認。二級市場二級市場是指住房私有權出售、出租等交易市場。市場的主體是住房產權的所有者和住房消費者。目前亦有房地產三級市場之說，一般指房產出租市場。嚴格講，歸于房地產二級市場的概念之內。什么是三級市場？三級市場可概括為公房使用權市場，其主要內容包括公房使用權買賣、公房私租和公房轉租市場。其中公房使用權買賣三級市場中的主要內容相對于已購公房，北京市的承租公房占絕對多數(shù)。由于公房使用權價格遠低于產權價，因此它被看作是促進一、二級市場的生力軍。目前，三級市場尚未打開。產權調換產權調換是指，拆遷人用易地或再建房屋與被拆遷人的房屋進行交換，被拆遷人原來的房屋被拆除后仍然保留相應房屋的產權。產權調換的補償標

36、準，按照產權人被拆除房屋的建筑面積計算。綠色裝飾所謂家庭綠化裝飾是指在居室內設計具有調節(jié)人們心緒和觀賞價值的植物，又稱綠色設計。其特點是通過天然植物的視覺美感，達到宜于人的身心健康，增添現(xiàn)代人的審美情趣。什么是房屋所有權房地產在司法實踐上又稱不動產，而不動產一般是指土地以及其定著物（主要是房屋）。這里僅就房屋所有權進行表述。 購房者都知道購買房地產中有產權證，而辦理下產權證又意味著對該房產擁有所有權，那么在法律上對所有權又有何規(guī)定呢？從嚴格的意義上講，財產所有權是財產所有人在法律規(guī)定的范圍內對屬于他的財產享有占有、使用、收益、處分的權利。房產所有權屬于直接管理購房者購買的房產并具有排他性權利該

37、權利表現(xiàn)以下幾點： 1房產所有權是絕對權，這又區(qū)別于購房者同房地產開發(fā)商簽訂的房產買賣合同所產生的債權。簡單地說，購房者同房地產開發(fā)商有簽訂合同所產生的權利與義務的關系，是要由合同的一方為一定的行為才能實現(xiàn)的權利，例如：購房者向房地產開發(fā)商支付房款，購房者不能通過自己的行為取得該房產，而是由房地產開發(fā)商依約向購房者交付房產，這樣購房者才能實現(xiàn)自己擁有該房產的權利。而房地產所有權則可由房產所有人直接作為即刻實現(xiàn)的權利，而不用其他相對人為一定的行為才能實現(xiàn)權利，例如：房產所有人使用其所擁有的房產。 2房產所有權是排他性的權利，房地產所有權是所有權人排除他人對于其所擁有的房產的干涉，并且在一個物上只

38、能有一個所有權存在，而不能同時并存兩個或兩個以上的所有權。也就是說，房產所有人對其所擁有的房產擁有獨立處置權利，所有人一旦擁有該房產，如非由所有人作出意思表示那么所有人可對抗其他對該房產主張權利的其他人。 3房產所有權是一種相對最全面的權利，房產所有人有對其所擁有的房地產物業(yè)進行一般、全面的支配的最全面的權利，所有權人不僅包括對房產的占有、使用、收益，而且包括對該房產的最終處分權。房產所有權對于其他對房產權例如抵押權、質權、留置權這些權利僅是對房產的占有、使用、收益某一特定權利享有直接管理權利，房產所有人可以依自己的意愿在法律規(guī)定的范圍內享有最大的最全面的權利。 4房產的所有權是永久性的，購房

39、者向房地產開發(fā)商支付全部房價款，并領取國家統(tǒng)一頒發(fā)的房產證后，房產所有者將永久擁有該房產，直到該房產滅失。什么叫綠化隔離帶按照城市總體規(guī)劃，北京市城區(qū)為1041平方公里，按照分散集團式劃分，分為城市中心區(qū)和10個城市邊緣地區(qū)。按照規(guī)定，中心區(qū)與邊緣區(qū)要有綠化帶隔開。目前，北京市擬建成240平方公里的綠化帶，其中僅綠地面積就將達到100多萬平方公里?；▓@式住宅花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購

40、買。住宅的輔助面積輔助面積是指住宅建筑各層平面中不直接供住戶生活的室內空間凈面積，包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。一次性買斷價買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更.基價經過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出.土地收益金依據(jù)城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例由政府指定機關對交易房地產收取的部分國有土地收益。微利房微利房即廉價房，指的是房地產開發(fā)商修建的用于公開向社會讓利出售獲取自由微利的普通商品房公有住宅公有住宅，在我國也稱

41、公產住房、國有住宅。它是指由國家（中央政府或地方政府、城市政府）以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權（擁有權、占有權、處分權、收益權）歸國家所有。公有住宅主要由本地政府建設，主要向本城市居民出租出售；由企業(yè)建設的住宅，向本企業(yè)職工出租、出售。戶室比“戶室比”，又叫戶型比，它是指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比，反映到住宅設計上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重，如一棟住宅樓中，小套（或一室戶）占25%，中套（二室戶）占47%，大套（三室或四室戶）占28%。炒地皮對到手土地使用權的轉售。以法定最低投入進行開發(fā)為前提。涉外房地產經營中

42、外合資、合作及外商獨資經營企業(yè)在我中國占有、使用或經營房地產。曬地皮一般是指：土地投機商對某地段土地預期地價呈上漲定勢的評估無疑的前提下，買下地皮（即土的使用權、即土地使用權）到地價到達預期價位才出售牟利，以獲得囤集土地的高利潤的行為。后者為短期倒賣什么是灰空間“灰空間”一詞最早是由日本建筑師黑川紀章提出的。其本意是指建筑與其外部環(huán)境之間的過渡空間，以達到室內外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等?！盎铱臻g”也可理解為建筑群周邊的廣場、綠地等.商品房商品房是指具有經營資格的房地產開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開發(fā)經營的住宅。由于我國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是80年代以后

43、才出現(xiàn)的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。有償合同指合同當事人因取得權利（包括利益）需償付一定代價的合同。其主要特點是，當事人一方履行義務的同時，有要求對方為一定行為的權利。什么是“樓花”“樓花”一詞最早源自香港，是指未完工的物業(yè)（即在建物業(yè)）。如果把開發(fā)公司已建成的房屋看成建設完成后的果實，那么開發(fā)公司正在建設而未完成的建筑物則可看做這一果實的花。由此進一步引申出買“樓花”、賣“樓花”、炒“樓花”等。一般稱賣“樓花”為預售房屋，買“樓花”為預購房屋。絕賣指房屋典期屆滿后，由于某種原因的出現(xiàn)以致標的物所有權發(fā)生轉移。一般指典當期滿不贖，逾期10或3

44、0年的成絕賣。對有絕賣條件的典當關系，雙方同意回贖的，允許回贖。戶地圖又稱分戶地籍圖，常用于房屋產權證和土地使用權證的附圖。什么是成本法成本法又叫重復成本法。新建商品房的價格可以用開發(fā)成本、建造成本、銷售成本、利息、稅費、利潤相加，除以建筑面積得出來。住宅二手房成本法是把委托評估已使用多年的房屋，按現(xiàn)在的開發(fā)費用、建造費用、利息、稅費重新建造所耗用資金量，減去房屋使用多年的折舊費，得出委托評估房地產尚可使用年限的現(xiàn)在評估價值。成本法適用于獨立或狹小市場，無法運用市場比較法進行房產評估?；鶞实貎r指由政府組織的評估機構根據(jù)土地不同的區(qū)位、使用性質、容積率、級差收和供求狀況等因至少而確定的地價，是土

45、地使用權出讓價格的依據(jù)作價補償作價補償，是指拆遷人以支付貨幣的方式，賠償被拆遷人因拆除房屋而造成的經濟損失。作價補償?shù)臉藴剩凑毡徊疬w房屋建筑面積的重置價格結合成新計算，即以重新建造被拆遷房屋的造價，結合該房屋的新舊程度核算出該房屋的價值，并以此作為補償?shù)臉藴?。什么是市場租金市場租金又稱協(xié)議租金，是根據(jù)市場供求關系和自愿原則，由租賃雙方協(xié)商議定的租金。市場租金隨供求關系的變化而上下浮動。什么是以舊換新以舊換新業(yè)務是產權置換的一種形式，是指居民以自身原有產權房作價，并補交原房作價與商品房售價差額后，可置換商品房，原房歸開辦此業(yè)務的開發(fā)商或中介公司所有。值得一提的是，雙方辦理完物業(yè)交割后，共同到市

46、房地產交易主管部門辦理買賣立契過戶手續(xù)，原房與置換商品房的買賣立契并案辦理。不動產拍賣指將特定土地的使用權及土地之上的建筑物、附著物所有權以公開兢價或公開標底的招標方式，遵照公平、公正、公開原則進行轉讓什么是商品房轉預售商品房轉預售，是指商品房預售后，預購人將其預購的尚未竣工的商品房再行進行轉讓的行為，俗稱“炒樓花”。根據(jù)中華人民共和國房地產管理法第45條規(guī)定，預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規(guī)定，表明這一問題至今尚無明確的法律規(guī)定。房屋買賣契約公證指由公證機關對房屋買賣契約的真實性和合法性予以證明。房地產交易手續(xù)進行房地產交易必須經過的程序，通常包括：交易雙方向房地產交易管理機關提出申請、

47、出讓方交驗擁有相應權利的訂件、雙方按規(guī)定簽訂契約協(xié)商確定交易價格及有關事項、交易管理機關勘察評估交易價的公平性，監(jiān)定交易契約、交納契稅和手續(xù)費、辦理新的房地產權利證件。 房地產經紀人指代客進行房地產交易并以此取得用金的中間人。土地使用權出租根據(jù)城鎮(zhèn)國有土地使用權的出讓和轉讓暫行條例規(guī)定，是指土地使用權者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租憑給承租人使用，由承租人向出租支付租支付租金的行為。未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權不得出租。什么是自然、舒適居住小區(qū)建設部中外園林建設總公司北京設計分公司設計師檀馨認為：什么是好環(huán)境？自然、舒適、改變居住區(qū)

48、小氣候！ 理想家園“金鼎獎”評委訪談（二）：日前，由國家住宅與居住環(huán)境工程技術研究中心、北京市城市規(guī)劃學會住宅與居住區(qū)規(guī)劃學術委員會和本報聯(lián)合組辦的首屆北京理想家園“金鼎獎”拉開帷幕，報名與推薦活動已全面展開。我們將對本次活動的評委進行系列訪談，請他們從戶型、環(huán)境、銷售、科技含量等不同側面分析什么是理想的好房子。 重視環(huán)境是今年房地產市場表現(xiàn)出的良好趨勢，開發(fā)商把環(huán)境當做了賣點，老百姓也發(fā)現(xiàn)，樓座、戶型挑來挑去都差不多，各小區(qū)的環(huán)境卻是千差萬別的。好環(huán)境應該是住戶喜歡的 什么是好環(huán)境，住在這里的人最有發(fā)言權。第一，環(huán)境要美，讓住戶愿意到這個環(huán)境里來；第二，住戶進到環(huán)境中要感覺很舒適；第三，環(huán)境

49、要滿足各年齡人的需要：小孩子想騎車，大孩子想玩滑板，老人想下棋，他們都能在環(huán)境中找到適合的地方；第四，環(huán)境要讓住戶有歸屬感、自豪感，即環(huán)境要有特色、有個性。從這些方面來講，做環(huán)境之前要考慮誰在這兒住，這些人什么特點，他們要求什么，因為環(huán)境首先是為住戶服務的。生態(tài)必須是環(huán)境的第一要素 真正的園林，應該是為改變局部小氣候、改變環(huán)境質量而設計。院子里草多了，樹多了，濕度大，空氣好，就能令住戶心情好、身體好。城市已經遠離了自然，在城市規(guī)劃圖上，黃的、紫的、紅的全是建筑用地，只有很少的一些綠色。如果連這些綠色也沒了，我們完全在鋼筋水泥中待著，二氧化碳、毒氣堆積，惡劣的氣候將使我們的生存受到威脅。所以，國

50、家規(guī)定，小區(qū)綠化率不能低于30，這30是要建花園的，是要造氧、吸塵、降溫的，你又把綠地搞成鋪裝、建成混凝土的構筑物，去追求純藝術、純文化，這將會帶來整個大環(huán)境的損失，具體到住戶來說，二氧化碳、有毒氣體會比別的小區(qū)多，溫度比人家高好幾度。 所以，對環(huán)境的評價，不是看它的華麗或者獨出心裁，而是首先要看它是否改變了生態(tài)環(huán)境，這是第一標準。 環(huán)境應擺脫形式回歸自然 環(huán)境設計不能擺樣子，比如歐陸風情。其實歐洲先進的環(huán)境很多，我到過歐洲居住區(qū)很多次，從沒有見過國內所謂的歐陸風情，越高尚的住宅越樸素，也就是樹林、草地、花卉。人家講究的是花卉、植物的配置，對生物的理解、對自然的追求，但咱們卻在追求人家的歷史，

51、把人家皇家園林的柱頭啊、維納斯啊搬過來了。其實，美國總統(tǒng)的院子里有什么？就是花、樹、白白的凳子、網(wǎng)球場，中國皇帝也喜歡住大花園，而不是住在疙疙瘩瘩的構筑物里。 當然，原來咱們太窮，房前屋后什么都沒有，現(xiàn)在從簡到繁，環(huán)境越復雜、越華麗越好，到一定程度，必然又從繁到簡，這是一個發(fā)展過程。所謂的“簡”，就是自然的環(huán)境。沒有什么潮流能夠永存，只有大自然是永存的。 環(huán)境設計者必須具備專業(yè)知識 環(huán)境是一個很專業(yè)的領域，不是誰都能來做的。現(xiàn)在環(huán)境熱，搞建筑的、工藝美術的、雕塑的、農業(yè)的、林業(yè)的都來搞環(huán)境，好的方面是給這個行業(yè)注入了活力，壞的方面是設計者缺乏專業(yè)知識，造成干什么行吆喝什么，比如做雕塑的就熱衷于

52、在小區(qū)里做大雕塑，雕塑大了廣場就得大，路就得寬，路都寬了，樹就種不下了，這樣就根本不是居住區(qū)的環(huán)境了。再比如，既然環(huán)境應以生態(tài)為主，設計者要知道樹木、花草的習性，懂得營造小氣候，不具備生態(tài)知識根本不行。 環(huán)境空間尺度要合理 環(huán)境必須能讓住戶參與，所以要有小廣場、小亭子。但場地是為人服務的，必須適合人的尺度，不能把住宅區(qū)的環(huán)境設計成公園、大游樂場。環(huán)境中場地尺度不合理，有設計的問題也有開發(fā)商的問題。那些認為廣場越大、越氣派越能顯示開發(fā)商氣魄的觀點，根本就沒有考慮到住戶的需要。2000萬的工程用1000萬做個廣場，擱天安門邊上會比較合適，但決不是家的感覺。 不能一味地批判“環(huán)境時尚” 當然，對不同

53、風格的園林也不能一概持批判態(tài)度，環(huán)境和穿衣服一樣，是有時尚感的，不能一刀切，比如南非做出來荷蘭的庭園，到現(xiàn)在成為著名文物景觀，有什么不好？世界文化人類共享，大家既然沒有見過歐洲的，就給他做個歐洲的開開眼界，也沒什么不好的，住戶還會因此產生自豪感。事物都有一個發(fā)展的過程，等以后人們的眼光提高了，文明程度增強了，自然的、生態(tài)的環(huán)境，自然會成為新的時尚。城市公共建筑用地按照城市建設總體規(guī)劃所作為的布局，為公共建筑建設劃定的用地挖頂通常指承租房屋的住戶在搬家退租時，將不易拆除的裝修及不便帶走的家具等作價的抵級新的承租房使用。土地使用權的轉讓土地使用者將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與土地附

54、屬物地上構筑物及與土地聯(lián)成一體的城市基礎設施，房屋作為獨立類型的上地定著物，一般不包含于土地附屬物之內。代物清償亦稱替代清償或代償履行。指在債權人同意的情況下，債務人用他種給付代替原定的給付以清償債務的行為。土地使用權期滿的法律后果土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無現(xiàn)取得。土地使用權期滿后，土地使用者需要續(xù)期的，可以申請續(xù)期。土地使用權出讓年限土地使用權出讓的最高年限是：一、居住用地七十年；二、工業(yè)用地五十年；三、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；四、商業(yè)、旅游、娛樂用地五十年；五、綜合或者其他人用地五十年。但土地使用者在使用期滿時中請續(xù)期，可重新劍訂合同

55、，支付出讓金，并辦理登記，而繼續(xù)享受土地使用權。起步價某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起步價。多層物業(yè)，以一樓或頂樓的銷售價為起步價高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。房產廣告中常表為“ 元平方米起售”。較低的起步價容易引起消費者的注意.預售價預售價也是商品房預（銷）售合同中的專用術語；預售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應按有批準權限部問核定的價格為準均價將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的“不計樓層、朝向，以2800元平方米統(tǒng)一價銷售”，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。

56、房地市場價指房產及土地使用權在房地產交易市場成交的價格。房地市場價的形成方式有協(xié)議、拍賣、招標。房地產交易鑒訂房地產管理部門代表政府，按規(guī)定，對房地產交易活動及后果的審查和確認。土地買賣土地買賣人將土地所有權轉移給土地買受人，并依約向后者索取一定價金的法律行為。過渡房通常指暫住房及暫時作某一活動的房屋。飛地又稱插花地，指土地所有權人或使用權人的土地部分或全部處于他人土地范圍內。土地檔案記載土地的質量、數(shù)量、使用和變化情況的土地法律文書、行政文書及其他有保存價值的歷史記錄。住宅的公用面積住宅的公用面積是指住宅樓內為住戶出入方便，正常交往，保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的

57、總和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題，計算方法在下面單獨介紹。典屋回贖時效期限指出典人回贖出典屋的有效期限。該期限按最高人民法院1984年通過的為10年或30年。房產稅、買契稅房產稅是以房屋為征稅對象，按照房產原值或房產租金向產權所有人征收的一種稅。買契稅指因房產買賣，國家向承受人征收的一種契稅。躍層復式如何區(qū)別，面積怎么算？躍層住宅是一套住宅占兩個樓層，有內部樓梯聯(lián)系上下層；一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。生地生地是指可能為房地產開發(fā)與經?；顒铀茫形撮_發(fā)的農地和荒地。熟地熟地指經過“幾通一平”的開發(fā)或已

58、經拆遷完畢，可供直接建設的土地，即建筑地塊產品。公寓式住宅公寓式住宅是相當于獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多數(shù)是高層大樓，標準較高，每一層內有若干單獨使用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，還有一部分附設于旅館酒店之內，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。塑綱門窗的種類推拉窗：分左右、上下推拉兩種。推拉窗有不占室內空間的優(yōu)點，價格經濟、密封性好，采用高檔滑軌，開啟靈活，窗扇受力狀態(tài)好，但通風面積首一定影響。翻轉平開窗：是國外應用廣泛的窗型，其技術含量較高。它通過轉動持手選擇門窗的關閉，向內手開及頂部向內上懸，從而達到密封、通風及防盜的

59、目的，其五金件多為國外進口，價格相對較高。平開窗：最傳統(tǒng)的窗型之一，應用范圍最廣，分內開、外開兩種。內開啟便于擦窗，但開時占據(jù)室內空間，若制作或安裝不當，雨天會向內滲水。向外開的窗扇，防水性能好，開啟時不占室內空間，但遇大風大雨易損壞，對五金件強度要求較高。平開窗的最大特點是密封性好，窗扇能全部打開，便于通風，結構簡單。缺點是五金件成本高，價格較貴。射窗：射窗結構與平開窗相似，只是鉸鏈（合頁）安裝的位置不同，安裝在窗扇頂部。射窗教適合廚房、衛(wèi)生間等小窗戶。住宅自有化所謂住宅自有化, 是指城市居民個人所有并由自己及家庭居住的住宅，是一種住宅私人所有的形式。房屋狀況指房屋的數(shù)量，結構，層數(shù)，用途，

60、產權以及建成年代等狀況。指房屋的數(shù)量，結構，層數(shù)，用途，產權以及建成年代等狀況。房屋的建筑面積房屋的建筑面積是指建筑物各層外墻(或外柱)外圍以內水平投影面積之和。房屋的建筑 面積包括使用面積和公共面積二個部份。房屋的公共面積房屋的公共面積是指建筑物主體內、戶門以外可使用的面積，包括層高超過2.2米 的單車庫、設備層或技術層，室內外樓梯、樓梯懸挑平臺、內外廊、門廳、電梯及機房、 門斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等。什么是置換交易？置換交易是指居民之間以自身原有房屋進行交換的一種業(yè)務，一般是通過中介來完成，并由中介代辦置換手續(xù)。置換雙方辦理完物業(yè)交割后，一起到市房地產交