1、.：.；地產(chǎn)調(diào)整期的戰(zhàn)略控制中國(guó)地產(chǎn)喧囂著走過(guò)了十五個(gè)年頭，從深圳高樓大廈的快速崛起到海南泡沫破滅，第一階段的示范效應(yīng)和第一批地產(chǎn)人的培育為全國(guó)地產(chǎn)之后十年的遍地開(kāi)花奠定了根底。1996年到1999年住宅地產(chǎn)的緩慢爬升，對(duì)大多數(shù)歷史偏長(zhǎng)一些的地產(chǎn)公司來(lái)講，均是一場(chǎng)苦楚的回想。98年開(kāi)場(chǎng)全國(guó)商品房制度的全面實(shí)施，催生了中國(guó)住宅地產(chǎn)的又一個(gè)高潮，自1999年到如今六年間的高速生長(zhǎng)除了階段性的躊躇之外，幾乎沒(méi)有停頓過(guò)。 時(shí)至2005，中國(guó)經(jīng)濟(jì)即將進(jìn)入十一五的預(yù)期序列中，人民幣繼續(xù)升值、奧運(yùn)會(huì)、世博會(huì)等一系列推進(jìn)房地產(chǎn)異動(dòng)的要素逐漸到來(lái)時(shí)，從政策面，對(duì)房地產(chǎn)方式逐漸規(guī)范的同時(shí)，下一輪的房地產(chǎn)走勢(shì)如何演

2、化，下一輪勝出的房地產(chǎn)企業(yè)具有什么樣的才干和素質(zhì)，下一輪的房地產(chǎn)供需格局如何建立等一系列戰(zhàn)略性問(wèn)題對(duì)于依然預(yù)備在地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展和預(yù)備進(jìn)入中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)來(lái)說(shuō)均稱得上“需求面對(duì)和回答的問(wèn)題。 我本人2001年在跨國(guó)咨詢公司任務(wù)五年后辭職創(chuàng)業(yè)時(shí)，第一個(gè)接手擔(dān)任的咨詢工程，就是地產(chǎn)咨詢工程，根本上可以稱為中國(guó)地產(chǎn)第一個(gè)有影響力的戰(zhàn)略咨詢工程稱其有影響力，主要是這一客戶在當(dāng)時(shí)乃至如今均是業(yè)界的一面旗幟。從2001年開(kāi)場(chǎng)，陸續(xù)為20幾家房地產(chǎn)公司提供過(guò)管理咨詢效力，咨詢的內(nèi)容也主要表達(dá)在“紅旗可以打多久？“地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)增長(zhǎng)的動(dòng)因是什么？“外界環(huán)境變化時(shí)的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)決策以及“高效運(yùn)轉(zhuǎn)的最正確組織、流程方式是什么

3、等等?？v觀2001年至2005年全國(guó)上下普漲的局面，一次又一次被客戶問(wèn)及行業(yè)的走勢(shì)，我們?cè)?001年對(duì)客戶的回答是“北京市場(chǎng)還有10-15年，全國(guó)市場(chǎng)還有20-40年的黃金開(kāi)發(fā)期，之后雖然中國(guó)人對(duì)居住質(zhì)量的追求依然不會(huì)停頓，但地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的黃金期將終了，地產(chǎn)增長(zhǎng)將呈現(xiàn)多元化開(kāi)展的局面。 對(duì)五至八年后的前景，上述描畫(huà)應(yīng)該給了這個(gè)行業(yè)一個(gè)判別性的答案，但沒(méi)有給其中任何一個(gè)企業(yè)詳細(xì)的指示。“行情好時(shí)也有人賠錢(qián)，行情差時(shí)也有人*。針對(duì)行業(yè)中競(jìng)技的企業(yè)，積累五年來(lái)的心得，總結(jié)了房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略控制的三個(gè)關(guān)鍵：戰(zhàn)略方式 組織管控 行動(dòng)地圖。對(duì)于行業(yè)調(diào)整期的企業(yè)，影響尤其明顯。戰(zhàn)略方式 在中國(guó)長(zhǎng)達(dá)2000年重文輕

4、理的文化熏陶下，不乏出現(xiàn)擅長(zhǎng)用右腦決策的企業(yè)指點(diǎn)人據(jù)西方后工業(yè)時(shí)代的現(xiàn)代管理學(xué)家的實(shí)際，左腦用來(lái)分析和邏輯推理，右腦用來(lái)創(chuàng)新和平衡管理，用直覺(jué)來(lái)拍腦袋制定戰(zhàn)略的企業(yè)天才。比如說(shuō)，順馳的孫宏斌稱沒(méi)有按照經(jīng)濟(jì)學(xué)家的實(shí)際和勸說(shuō)，才有了今天的成就；萬(wàn)通的馮侖以為“市場(chǎng)好時(shí)賣(mài)房，不好時(shí)賣(mài)地的反周期實(shí)際使萬(wàn)通度過(guò)了兩個(gè)半周期；首創(chuàng)的劉曉光在眾多國(guó)內(nèi)企業(yè)紛紛采用西方八十年代后期進(jìn)化得出的“專(zhuān)業(yè)化法寶時(shí)，提出“沒(méi)有多元化，也就沒(méi)有首創(chuàng)今天的結(jié)論。 隨著西方二、三百年城市化進(jìn)程的軌跡和前車(chē)之轍，中國(guó)地產(chǎn)也不例外地以以下圖的方式演化。窮盡了地產(chǎn)開(kāi)展方式的各類(lèi)細(xì)分，可以列舉出業(yè)內(nèi)各種時(shí)機(jī)能夠，但不同企業(yè)所選擇的獨(dú)特

5、組合，再一次應(yīng)驗(yàn)了“戰(zhàn)略不僅要面向未來(lái)，更要面對(duì)過(guò)去的結(jié)論。用一個(gè)簡(jiǎn)要的公式來(lái)描畫(huà)戰(zhàn)略：時(shí)機(jī) + 才干 = 戰(zhàn)略。 不同企業(yè)不同的過(guò)去、以及不同閱歷所構(gòu)成的才干，決議了其勝利必需選取的戰(zhàn)略。萬(wàn)通、紅石的戰(zhàn)略多變和柔性，表達(dá)其開(kāi)創(chuàng)人海南突圍時(shí)的智慧延續(xù)；首創(chuàng)、中遠(yuǎn)的大手筆拓展，表達(dá)了新型國(guó)企市場(chǎng)化同時(shí)，仍保管了良好的協(xié)同作戰(zhàn)的團(tuán)隊(duì)作風(fēng)；萬(wàn)科、珠江的全國(guó)率先挺進(jìn)，表達(dá)了廣州軍團(tuán)北伐的先鋒和無(wú)畏組織管控 縝密的戰(zhàn)略推導(dǎo)也罷，憑直覺(jué)拍腦袋也罷，或者是二者互動(dòng)結(jié)合也罷，戰(zhàn)略制定之后便失去了琢磨、揣摩的意義，關(guān)鍵是組織保證和執(zhí)行。正像毛澤東同志所說(shuō)的一樣，“道路決議之后，隊(duì)伍是勝利的關(guān)鍵。下面的第一張圖反

6、映了被無(wú)數(shù)行業(yè)所證明的組織方式演進(jìn)圖，從家電到汽車(chē)，從高科技到普通消費(fèi)品，規(guī)律都大體一樣。 萬(wàn)科和紅石是機(jī)械化組織組織方式的一種，總部研發(fā)，工程復(fù)制。紅石是單工程復(fù)制，萬(wàn)科是多工程復(fù)制。萬(wàn)通和首創(chuàng)是多元化組織。萬(wàn)通是一個(gè)單一客戶群多元化產(chǎn)品/形狀組織，商業(yè)、公寓、別墅、定制并舉。順馳是二元機(jī)械化組織，一手增量開(kāi)發(fā)部分是機(jī)械化多工程復(fù)制，一手房和二手房協(xié)同互動(dòng)開(kāi)展，二手房為一手房偵查、試水，一手房為二手房護(hù)航、提供彈藥。不同的組織形狀產(chǎn)生不同的組織實(shí)效，或集權(quán)、分權(quán)，或分集結(jié)合；或職能、工程，或矩陣?！皼](méi)有最優(yōu)秀的，只需最適宜的組織。比較領(lǐng)先的組織可以根據(jù)外界環(huán)境的變化如行業(yè)普漲期、行業(yè)調(diào)整期，

7、適時(shí)改動(dòng)本人的組合方式。我們歸納中國(guó)地產(chǎn)界競(jìng)技的方式有兩派，萬(wàn)科、順馳、中遠(yuǎn)、首創(chuàng)和國(guó)美是高歌猛進(jìn)的規(guī)模驅(qū)動(dòng)者，屬于地產(chǎn)界的剛派。萬(wàn)科以上市公司和戰(zhàn)略股東的支持，順馳以一、二手市場(chǎng)的互動(dòng)，中遠(yuǎn)和首創(chuàng)以國(guó)企股東的品牌和資本支持，國(guó)美與商業(yè)的存儲(chǔ)現(xiàn)金流互動(dòng)。萬(wàn)通、紅石和中坤是伺機(jī)而動(dòng)的利潤(rùn)驅(qū)動(dòng)者，屬于地產(chǎn)界的柔派。馮侖將其企業(yè)使命定義為“發(fā)明最具價(jià)值的生活空間，潘石屹的“專(zhuān)業(yè)化是“圍繞著北京國(guó)貿(mào)橋1000米蓋房子，充分發(fā)掘固有的潛力；黃怒波從陜西到黃山、從長(zhǎng)河灣到川底下、從北京延慶到新疆五地州，打法看似無(wú)形，本質(zhì)在追逐和等待著旅游地產(chǎn)的價(jià)值。柔派雖然會(huì)損失一部分行情大漲時(shí)的時(shí)機(jī)超值所得，但是行情逆

8、轉(zhuǎn)時(shí)不至于有太大的風(fēng)險(xiǎn)；剛派不會(huì)放掉市場(chǎng)上的每一個(gè)上漲的時(shí)機(jī)，也蘊(yùn)藏著較大的風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)我們最近在行業(yè)調(diào)整期，也看到了剛派的企業(yè)代表也紛紛適時(shí)推出了打法穩(wěn)重的舵手，如萬(wàn)科的郁亮、順馳的汪浩和首創(chuàng)的唐軍行動(dòng)地圖組織方式確定之后，企業(yè)和管理的實(shí)效就表達(dá)在運(yùn)營(yíng)績(jī)效上，或者說(shuō)是行軍進(jìn)度上，我們稱之為“戰(zhàn)略地圖或“行動(dòng)地圖。戰(zhàn)略方向能否正確，組織流程能否高效，關(guān)鍵表達(dá)在這張地圖上。當(dāng)然一個(gè)企業(yè)只需一個(gè)獨(dú)一版本的地圖，否那么各部隊(duì)會(huì)出現(xiàn)無(wú)所適從、沖撞踐踏的局面。雖然地圖只需一份，但不同人手中地圖的精度和半徑是不同的。最高指揮官手中的是一張A點(diǎn)到B點(diǎn)的目的概要圖，各集團(tuán)軍和整編師手中的是一場(chǎng)戰(zhàn)役中克敵制勝的地

9、勢(shì)圖，一個(gè)連、排手里的圖是一個(gè)狹小領(lǐng)域的部分詳解圖。每一張圖均表現(xiàn)不同，但是拼起來(lái)依然是同一張圖，而且是一張奠定必勝信心，追求“贏的指引圖。我們借用卡普蘭博士的最新專(zhuān)著觀念-戰(zhàn)略地圖，來(lái)描畫(huà)如何才干在企業(yè)中產(chǎn)生萬(wàn)眾一心的實(shí)效。在開(kāi)展目的層面，組織資本、人力資本和文化資本是企業(yè)創(chuàng)新和未來(lái)增長(zhǎng)的源動(dòng)力。企業(yè)內(nèi)各方對(duì)此目的的高度關(guān)注所構(gòu)成的協(xié)同、聚焦效應(yīng)往往會(huì)出產(chǎn)生意想不到的效果；開(kāi)展目的的改善又推進(jìn)了流程目的的良性開(kāi)展；以此來(lái)類(lèi)推至最終財(cái)務(wù)目的和股東價(jià)值最大化表達(dá)。每個(gè)企業(yè)的個(gè)性化的戰(zhàn)略地圖所描畫(huà)的企業(yè)追求價(jià)值的各個(gè)階段從源動(dòng)力到結(jié)果均得以充分的關(guān)注，因此運(yùn)用了戰(zhàn)略地圖的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)得到平衡的開(kāi)展，既關(guān)注短期財(cái)務(wù)結(jié)果的催化，同時(shí)又關(guān)注企業(yè)中遠(yuǎn)期的競(jìng)爭(zhēng)力源泉。這一張共同的地圖以不同刻度的細(xì)分，引領(lǐng)了企業(yè)各方對(duì)共同目的所投入和付出的協(xié)同效應(yīng)，最終保證戰(zhàn)略目的在適宜的組織管控模下，得以最優(yōu)化地貫徹和實(shí)施。經(jīng)過(guò)對(duì)數(shù)十個(gè)房地產(chǎn)案例的分析和驗(yàn)證，我們以為上述戰(zhàn)略三段論適宜于一切的房地產(chǎn)企業(yè)。每一個(gè)企業(yè)均可以對(duì)照其步驟衡量、比較本身的形狀。做好一個(gè)步驟容易，做好三個(gè)步驟，尤其是聯(lián)動(dòng)反響的三個(gè)步驟不容易。企業(yè)基因優(yōu)劣的分水嶺不在0和1之間，而在于79分