1、房地產(chǎn)投資決策中的實(shí)物期權(quán)方法決策是決策者為達(dá)到某種預(yù)定目標(biāo)，運(yùn)用科學(xué)的理論、方法和 手段，制定出若干行動(dòng)方案，對(duì)此做出一種具有判斷陛的選擇，予以 實(shí)施，直到目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。 那么房地產(chǎn)投資決策中的實(shí)物期權(quán)方法有哪些 呢?一起來(lái)了解了解 !傳統(tǒng)投資決策方法的局限性： 房地產(chǎn)投資決策中的傳統(tǒng)方法，主要是房地產(chǎn)投資分析中常用 的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法， 它是從財(cái)務(wù)方面來(lái)探討項(xiàng)目投資的可行性， 應(yīng)用的 前提條件是投資項(xiàng)目現(xiàn)金流可預(yù)測(cè)。 因此，采用財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法進(jìn)行房 地產(chǎn)投資決策分析， 首先必須對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)情況做出準(zhǔn) 確的預(yù)測(cè)和推斷， 否則，即使計(jì)算出了項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR) 或財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(F

2、NPV也難以做出準(zhǔn)確決策。運(yùn)用財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法進(jìn)行投資決策時(shí)，一般隱含兩個(gè)假定：一是 投資可逆性， 即通過(guò)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流入可收回投資， 或在市場(chǎng)出現(xiàn)不 利狀況時(shí)可出售資產(chǎn)收回投資 ; 二是不考慮延期投資對(duì)項(xiàng)目預(yù)期收益 的影響，即不考慮投資的時(shí)間價(jià)值，當(dāng) FNPV大于零時(shí)現(xiàn)在就投資， 當(dāng)FNPVJ、于零時(shí)就拒絕投資。在不確定的市場(chǎng)環(huán)境下，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法容易造成房地產(chǎn)投資價(jià) 值的低估，主要表現(xiàn)在：一是忽視了投資項(xiàng)目中的柔性?xún)r(jià)值，它假設(shè) 未來(lái)變化是按決策時(shí)的環(huán)境發(fā)生， 事實(shí)上， 房地產(chǎn)投資的長(zhǎng)期性和房 地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性， 要求投資者根據(jù)市場(chǎng)條件變化， 對(duì)項(xiàng)目投資決 策適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。 二是忽視了投資機(jī)會(huì)的

3、選擇， 只是對(duì)是否投資進(jìn)行 決策，沒(méi)有考慮項(xiàng)目可延期性和由此可能產(chǎn)生的價(jià)值變化。 三是忽視 了房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益成長(zhǎng)， 將凈現(xiàn)值是否大于零或是否高于目標(biāo)收益 率（最低可接受收益率 ）作為投資評(píng)價(jià)準(zhǔn)則。 實(shí)際上，并非所有的房地 產(chǎn)投資都能在短期內(nèi)獲利，而且，有些房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資，其目的并 不僅是為了獲得財(cái)務(wù)上的利益， 有時(shí)更多的是從企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度 來(lái)決策，使企業(yè)獲得未來(lái)成長(zhǎng)的機(jī)會(huì)。因此，在不確定的市場(chǎng)環(huán)境下，傳統(tǒng)的投資決策方法顯然較難 滿(mǎn)足科學(xué)決策的需要。房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)： 傳統(tǒng)投資決策方法隱含兩種假定，即可逆性和不可延期性。但 在不確定的市場(chǎng)環(huán)境里，房地產(chǎn)投資往往是不可逆和可延期的。

4、房地產(chǎn)投資具有不可逆性，主要是因?yàn)椋阂环矫?，房地產(chǎn)資產(chǎn) 形態(tài)位置相對(duì)固定，相對(duì)于其他資產(chǎn)而言，資產(chǎn)流動(dòng)性較差，投資形 成的資產(chǎn)容易成為“沉淀”資本，造成投資不可逆 （ 如投資不能用于 其他生產(chǎn)項(xiàng)目的專(zhuān)用廠房， 一旦投入則其產(chǎn)品用途就難以改變 ）; 另一 方面，房地產(chǎn)交易費(fèi)稅較高， 投資形成的資產(chǎn)短期內(nèi)往往很難通過(guò)交 易獲利，這在客觀上阻礙了房地產(chǎn)資產(chǎn)流動(dòng)，使房地產(chǎn)投資不可逆。在不確定的市場(chǎng)條件下，房地產(chǎn)投資又具有可延期性，這是由 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性所決定的。正常情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)效率較低 （ 甚 至是無(wú)效率的 ） ，市場(chǎng)信息短期內(nèi)往往難以得到反映，但隨著時(shí)間推 移，許多信息的不確定性會(huì)發(fā)生變化，

5、甚至可能消除。因此，選擇投 資的時(shí)機(jī)不同， 投資收益與風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)隨之改變， 延期投資可能將獲得 更多的信息并使投資價(jià)值發(fā)生變化。 一方面，延期投資可能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)， 使決策者有更多的時(shí)間和信息，來(lái)檢驗(yàn)自身對(duì)市場(chǎng)環(huán)境變化的預(yù)期， 有機(jī)會(huì)避免不利條件所造成的損失 ; 另一方面，延期投資也可能保持 了未來(lái)獲利的機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)投資具有不可逆性和可延期性，也就具有了期權(quán)性質(zhì)。 由于投資是可延期性的， 使得投資者可以收集更多與項(xiàng)目有關(guān)的信息， 尋找更有利的投資機(jī)會(huì)， 這時(shí)候延期投資的權(quán)利實(shí)際上就是一種期權(quán) （期權(quán)價(jià)格就是獲得這種權(quán)利所投入的人力、物力、財(cái)力、技術(shù) ; 執(zhí)行 期權(quán)相當(dāng)于在有利的投資機(jī)會(huì)下進(jìn)一步投資

6、） 。由于投資是不可逆的， 投資決策時(shí)就不能僅考慮項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值，也要考慮投資期權(quán)的價(jià)值 （ 因 為既存在風(fēng)險(xiǎn)可能使投資無(wú)法收回， 又存在投資機(jī)會(huì)可能使投資收益 超出預(yù)期） 。因此，不確定條件下房地產(chǎn)投資的期權(quán)特性，使其決策問(wèn)題可 以轉(zhuǎn)換為實(shí)物期權(quán)定價(jià)問(wèn)題。實(shí)物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策：（ 一） 關(guān)于實(shí)物期權(quán)方法及適用范圍實(shí)物期權(quán)方法是現(xiàn)代期權(quán)定 價(jià)理論在具有期權(quán)性質(zhì)的實(shí)物資產(chǎn)定價(jià)中的應(yīng)用。與傳統(tǒng)觀點(diǎn)不同，實(shí)物期權(quán)理論認(rèn)為：不確定性帶來(lái)機(jī)會(huì)，不 確定性的增加可以帶來(lái)更高的價(jià)值 ; 時(shí)間和不確定性對(duì)實(shí)物期權(quán)定價(jià) 有直接的影響，這種影響體現(xiàn)于“資產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)率”這個(gè)指標(biāo)，它反 映了增長(zhǎng)率的不確定性范圍

7、; 在不確定條件下，不確定性的范圍隨著 時(shí)間增加而增長(zhǎng)，也就是說(shuō)，價(jià)值變動(dòng)的范圍隨著時(shí)間增長(zhǎng)而增大。（ 二） 實(shí)物期權(quán)方法投資決策的一般過(guò)程 應(yīng)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行投資決策的具體過(guò)程，一般有四個(gè)基本 步驟，即：構(gòu)建應(yīng)用框架、完成期權(quán)定價(jià)、檢查結(jié)果、再設(shè)計(jì)。（ 三） 房地產(chǎn)投資決策中常見(jiàn)的期權(quán)問(wèn)題確定合理的開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī) （ 等待投資型期權(quán) ） 如何確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)，是開(kāi)發(fā)商普遍關(guān)心的決策問(wèn)題。決定是否放棄投資機(jī)會(huì)或項(xiàng)目 （放棄型期權(quán) ） 開(kāi)發(fā)商經(jīng)常遇到一些受政策因素影響較大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，限價(jià)商 品住宅項(xiàng)目就屬于這一類(lèi)。決定是否開(kāi)發(fā)一些成長(zhǎng)型項(xiàng)目 （成長(zhǎng)型期權(quán) ） 盡管政府開(kāi)始有意識(shí)的控制單一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的

8、規(guī)模，但仍然有地 方政府希望通過(guò)出讓大型開(kāi)發(fā)地塊，吸引大型開(kāi)發(fā)商參與。實(shí)物期權(quán)方法的實(shí)際應(yīng)用： 不確定條件下的房地產(chǎn)投資決策，其形式多種多樣。應(yīng)用實(shí)物期權(quán)方法決策時(shí)需注意的問(wèn)題：（ 一） 注意實(shí)物期權(quán)方法與傳統(tǒng)投資決策方法的有機(jī)結(jié)合 實(shí)物期權(quán)方法與傳統(tǒng)投資決策方法是一個(gè)相互補(bǔ)充的關(guān)系，都 有各自的適用條件、 應(yīng)用特點(diǎn)。 在不存在任何期權(quán)或存在期權(quán)但不確 定性很小的市場(chǎng)環(huán)境下， 應(yīng)用傳統(tǒng)投資決策方法效果較好。 從當(dāng)前我 國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平和市場(chǎng)環(huán)境看， 房地產(chǎn)投資決策方法還大多是 以傳統(tǒng)的投資決策方法為主，該方法簡(jiǎn)單，便于理解，也便于計(jì)算。（ 二） 注意實(shí)物期權(quán)方法在應(yīng)用過(guò)程中的一些假設(shè)條件實(shí)物期權(quán)方法應(yīng)用于我國(guó)房地產(chǎn)投資決策， 還需要一個(gè)“磨合” 過(guò)程，因?yàn)樵摲椒ǖ囊恍?yīng)用條件， 與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)情況還 不盡一致， 在實(shí)際應(yīng)用時(shí)要進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整和推測(cè)， 這就可能對(duì)實(shí)際決 策效果產(chǎn)生一些影響。（ 三） 注意實(shí)物期權(quán)方法自身存在的局限性 應(yīng)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行投資決策，需要具備較高的