1、注冊物業(yè)管理師課程-物業(yè)管理實務(wù)在線學(xué)習(xí)物業(yè)管理實務(wù)精講班第1講講義 Fr:http:/www.P 備考建議 Fr:http:/www.P 備考建議 Fr:http:/www.P 1、學(xué)習(xí)之前必須要讀兩個文件：一個是物業(yè)管理師資格考試實施辦法，另一個是考試大綱。 Fr:http:/www.P 2、復(fù)習(xí)考試要牢記：物業(yè)管理師資格考試實行統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織考試制度，復(fù)習(xí)過程中不要走彎路，“編書唯法，考試唯書”，復(fù)習(xí)的范圍就是圍繞考試用書。 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P 3、熟讀考試大綱：注意大綱中提示的題型、題量和考試時間的長短。這些信息決定了考試的深度和廣

2、度， Fr:http:/www.P 4、把復(fù)習(xí)的內(nèi)容分為三個檔次：A B Fr:http:/www.P C，以此來區(qū)分考試的重點和要點。在考試大綱中對每一章的內(nèi)容分別有掌握、熟悉、了解這三個層次，分別對應(yīng)A B Fr:http:/www.P C三個檔次，另外，如果出現(xiàn)在每一章的考試目的和考試要求的內(nèi)容提示中，就需要在該部分畫一個星號（*），如果這項內(nèi)容在每一章后面的復(fù)習(xí)題中又出現(xiàn)，還需要增畫一個星號（*），根據(jù)這些記號可以很容易的找到學(xué)習(xí)的重點。 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P 5、考試題型分為單選題、多選題和綜合分析題。 Fr:http:/www.P 不同的考題所

3、考核知識的要求是不同的，例如，選擇題考核的是對問題的分析、判斷的能力和對知識掌握的準確度，而綜合分析題則考核分析、判斷、總結(jié)、歸納的能力。 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P 單選題：單選題要求在備選的4個答案中，能夠分辨出一個正確的答案，因此，不要求形成很精確的記憶，要求答題者通過對不同備選答案確認正確答案的篩選過程，判斷考試者對所考核知識的分析、判斷、運用的能力。 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P 多選題：與單選題相比，考核的準確度要求要高一些，因為對5個備選答案通過分析判斷找出若干個正確的答案是一個考核知識準確度的過程，需要通過篩選、比較

4、后選擇正確的答案。 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P 一般情況下，當考試用書中所涉及到的知識呈現(xiàn)排比性、羅列性陳述時，會形成單選題、多選題的考核點。 Fr:http:/www.P 綜合分析題是全面檢驗考試者分析判斷能力的題型，單純表白性試題越來越少。這就要求考生必須在全面理解、準確把握教材內(nèi)容的同時，能夠理論聯(lián)系實際，舉一反三，靈活運用所掌握的知識，分析解答考題。 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P 6、考試大綱里面要求“掌握”的內(nèi)容，必須準確理解、準確記憶、準確運用；考試大綱里面要求“熟悉”的內(nèi)容，必須能夠理解其含義，能夠運用知識進行分析和判

5、斷；考試大綱里面要求“了解”的內(nèi)容，必須能夠知道其基本含義、能夠進行判斷和應(yīng)用。否則，考試的內(nèi)容很多，不加以區(qū)分，完全去記憶是很難做到的。 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P 7、要制定學(xué)習(xí)計劃，按照通讀、精讀、重點記憶的順序去學(xué)習(xí)，整個過程應(yīng)當在考試前一個月完成，余下的沖刺時間是做習(xí)題和試卷，查漏補缺。 Fr:http:/www.P 8、復(fù)習(xí)備考建議2-3人共同進行，這樣有利于提醒、討論、交流和互助。 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P 內(nèi)容提要及考試要求 Fr:http:/www.P 一、內(nèi)容提要 Fr:http

6、:/www.P 1物業(yè)管理企業(yè)的類型及特征 Fr:http:/www.P 2物業(yè)管理企業(yè)的常見模式 Fr:http:/www.P 3物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序 Fr:http:/www.P (1)工商注冊登記 Fr:http:/www.P (2)資質(zhì)管理 Fr:http:/www.P 4物業(yè)管理企業(yè)的組織形式與機構(gòu)設(shè)置 Fr:http:/www.P (1)物業(yè)管理企業(yè)的組織形式 Fr:http:/www.P (2)物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置的影響因素 Fr:http:/www.P (3)物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置的要求 Fr:http:/www.P (4)物業(yè)管理企業(yè)職能機構(gòu)及其職責 Fr:http:

7、/www.P 二、考試目的和考試要求 Fr:http:/www.P 本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理企業(yè)類型、特征、設(shè)立程序、內(nèi)部組織機構(gòu)設(shè)置以及物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)等知識的掌握程度和綜合運用能力。 Fr:http:/www.P 考試基本要求 Fr:http:/www.P 掌握：物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序，物業(yè)管理企業(yè)的組織機構(gòu)及其職能。 Fr:http:/www.P 熟悉：物業(yè)管理企業(yè)主要特性、組織結(jié)構(gòu)形式，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度。 Fr:http:/www.P 了解：物業(yè)管理企業(yè)主要類型，物業(yè)管理企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計的要求和主要影響因素。 Fr:http:/www.P 考題類型要求 Fr:h

8、ttp:/www.P 本部分考題類型為：單項選擇題、多項選擇題、綜合分析題(注：要根據(jù)考試大綱要求來定)。 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P 概述 Fr:http:/www.P 一、物業(yè)管理企業(yè)的概念和特征（熟悉） Fr:http:/www.P 物業(yè)管理企業(yè)是依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動的經(jīng)濟實體。 Fr:http:/www.P 其特征可以歸納為以下三點： Fr:http:/www.P 第一，是獨立的企業(yè)法人。物業(yè)管理企業(yè)嚴格遵循法定程序建立，擁有一定的資金、設(shè)備、人員和經(jīng)營場所；擁有

9、明確的經(jīng)營宗旨和符合法規(guī)的管理章程，具備相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)；獨立核算，自負盈虧，以自己的名義享有民事權(quán)利，承擔民事責任；所提供的服務(wù)是有償?shù)暮陀缘摹?Fr:http:/www.P 第二，屬于服務(wù)性企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是通過對物業(yè)的管理和提供的多種服務(wù)，確保物業(yè)正常使用，為業(yè)主和物業(yè)使用人創(chuàng)造一個舒適、方便、安全的工作和居住環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)本身并不制造實物產(chǎn)品，它主要是通過常規(guī)性的公共服務(wù)、延伸性的專項服務(wù)、隨機性的特約服務(wù)、委托性的代辦服務(wù)和創(chuàng)收性的經(jīng)營服務(wù)等項目，盡可能實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。因此，物業(yè)管理企業(yè)的“產(chǎn)品”就是服務(wù)，與工業(yè)企業(yè)等其他經(jīng)濟組織是有區(qū)別的。 Fr:htt

10、p:/www.P 第三，具有一定的公共管理性質(zhì)的職能。物業(yè)管理企業(yè)在向業(yè)主和物業(yè)使用人提供服務(wù)的同時，還承擔著物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護、市政設(shè)施的配合管理、物業(yè)的裝修管理等，其內(nèi)容帶有公共管理的性質(zhì)。 Fr:http:/www.P 二、物業(yè)管理企業(yè)的分類（了解） Fr:http:/www.P 物業(yè)管理企業(yè)的分類方法有很多種，這里只介紹其中具有代表性的幾種分類方法。 Fr:http:/www.P (一)按照投資主體的經(jīng)濟成分來劃分 Fr:http:/www.P 1全民所有制物業(yè)管理企業(yè) Fr:http:/www.P 全民所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于國家所有。這類企業(yè)大多是從已有的全民所有制企業(yè)或

11、行政事業(yè)單位中分離出來，以原有企業(yè)或行政事業(yè)單位的房屋管理和維修部門為基礎(chǔ)，由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位負責組建。這類企業(yè)在剛成立時，往往依附于原來企業(yè)或行政事業(yè)單位，管理的物業(yè)一般是由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位自建的，具有自建自管的特點。隨著物業(yè)管理市場的不斷發(fā)育和全民所有制企業(yè)改革的不斷深入，這類企業(yè)已逐步走上市場化發(fā)展的軌道。 Fr:http:/www.P 2集體所有制物業(yè)管理企業(yè) Fr:http:/www.P 集體所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于集體所有。這類企業(yè)一般是以街道原有的房產(chǎn)管理機構(gòu)為基礎(chǔ)，由街道或其他機構(gòu)負責組建，管理街道區(qū)域內(nèi)的物業(yè)或其他物業(yè)。此外，這類企業(yè)還可以由集體所有制的房地產(chǎn)

12、開發(fā)公司負責組建，主要管理企業(yè)自己開發(fā)的各類房產(chǎn)。 Fr:http:/www.P 3民營物業(yè)管理企業(yè) Fr:http:/www.P 民營物業(yè)管理企業(yè)是指民營性質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 Fr:http:/www.P 4外資物業(yè)管理企業(yè) Fr:http:/www.P 外資物業(yè)管理企業(yè)是以外商獨資經(jīng)營、中外合資經(jīng)營或合作經(jīng)營等形式進行運作的物業(yè)管理企業(yè)。 Fr:http:/www.P 5其他物業(yè)管理企業(yè) Fr:http:/www.P 其他物業(yè)管理企業(yè)是指企業(yè)資產(chǎn)屬于多種所有制經(jīng)濟成分的投資主體所有的物業(yè)管理企業(yè)。 Fr:http:/www.P (二)按股東出資形式來劃分 Fr:http:/www.P 1物

13、業(yè)管理有限責任公司 Fr:http:/www.P 物業(yè)管理有限責任公司的股東以其出資額為限，對公司承擔有限責任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔責任。 Fr:http:/www.P 2物業(yè)管理股份有限公司 Fr:http:/www.P 物業(yè)管理股份有限公司的全部資產(chǎn)被分為等額股份，股東以其所持股份為限對公司承擔責任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔責任。 Fr:http:/www.P 3股份合作型物業(yè)管理企業(yè) Fr:http:/www.P 股份合作型物業(yè)管理企業(yè)的股東通過訂立合作經(jīng)營章程，按其股份享有權(quán)利和義務(wù)，企業(yè)以其全部資產(chǎn)對其債務(wù)承擔責任。 Fr:http:/www.P 三、物業(yè)管理企業(yè)

14、的常見模式 Fr:http:/www.P (一)房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司或部門 Fr:http:/www.P 房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司是指由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位投資成立的法人或非法人物業(yè)管理企業(yè)。另外，也有部分房地產(chǎn)企業(yè)在其內(nèi)部設(shè)立專門部門(不屬于企業(yè))，承擔售后物業(yè)的管理工作。這種企業(yè)的特點是：房地產(chǎn)建設(shè)單位與物業(yè)管理單位之間屬上下級關(guān)系。這類物業(yè)管理企業(yè)過去的主要管理對象為上級建設(shè)單位開發(fā)的房地產(chǎn)項目，但近年來隨著市場化進程不斷推進，除了管理上級建設(shè)單位開發(fā)的項目以外，也通過市場獲取物業(yè)管理項目。 Fr:http:/www.P (二)獨立的物業(yè)管理企業(yè) Fr:http:/www.P 獨立

15、的物業(yè)管理企業(yè)是指不依附于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位和其他單位，獨立注冊、自主經(jīng)營、自負盈虧的物業(yè)管理企業(yè)。 Fr:http:/www.P (三)物業(yè)管理集團公司 Fr:http:/www.P 物業(yè)管理集團公司主要由集團總公司和下屬子公司或分公司構(gòu)成。集團總公司是宏觀控制機構(gòu)，集團發(fā)展的戰(zhàn)略決策由總公司負責，總公司機關(guān)中設(shè)若干業(yè)務(wù)處室和行政辦公部門；子公司或分公司既可按地域設(shè)置，也可按專業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分，如樓宇設(shè)備的維修公司、清潔服務(wù)公司、保安服務(wù)公司以及物業(yè)管理公司等。物業(yè)管理實務(wù)精講班第2講講義 物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊登記 Fr:http:/www.P 根據(jù)公司法和物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法的規(guī)定，物

16、業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序分為工商注冊登記和資質(zhì)審批兩個階段。 Fr:http:/www.P 一、物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊登記（分為六個步驟） Fr:http:/www.P 根據(jù)公司法規(guī)定，企業(yè)設(shè)立須向工商行政管理部門進行注冊登記，在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。因此，物業(yè)管理公司在營業(yè)前必須到工商行政管理部門注冊登記，其辦理手續(xù)與一般企業(yè)相同。 Fr:http:/www.P (一)企業(yè)名稱的預(yù)先審核 Fr:http:/www.P 物業(yè)管理企業(yè)可結(jié)合行業(yè)特點，根據(jù)所管理物業(yè)的名稱、地域、公司發(fā)起人等取名，但在起名時，必須符合公司法的有關(guān)規(guī)定。根據(jù)公司登記管理的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當由全體股東或發(fā)起人指

17、定的代表或委托的代理人申請企業(yè)名稱的預(yù)先核準，經(jīng)工商行政管理部門批準后，獲得企業(yè)名稱預(yù)先核準通知書。 Fr:http:/www.P (二)公司地址 Fr:http:/www.P 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)以其主要的辦事機構(gòu)所在地作為公司的地址。 Fr:http:/www.P (三)注冊資本 Fr:http:/www.P 公司法規(guī)定，科技開發(fā)、咨詢、服務(wù)性有限責任公司最低限額的注冊資本為l0萬元，物業(yè)管理企業(yè)作為服務(wù)性企業(yè)應(yīng)符合此規(guī)定。同時，考慮到企業(yè)注冊后即應(yīng)辦理物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書，因此，注冊資本還應(yīng)符合各資質(zhì)等級注冊資本的規(guī)定要求。 Fr:http:/www.P (四)股東人數(shù)和法定代表人 Fr:ht

18、tp:/www.P 在設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)時，股東人數(shù)必須符合法定條件。 Fr:http:/www.P (五)公司人員 Fr:http:/www.P 物業(yè)管理企業(yè)的人數(shù)和從業(yè)資格應(yīng)該符合相關(guān)法規(guī)要求。 Fr:http:/www.P (六)公司章程 Fr:http:/www.P 物業(yè)管理企業(yè)章程是明確企業(yè)宗旨、性質(zhì)、資金、業(yè)務(wù)、經(jīng)營規(guī)模、組織機構(gòu)以及利益分配、債權(quán)債務(wù)、內(nèi)部管理等內(nèi)容的書面文件，是設(shè)立企業(yè)的最重要基礎(chǔ)條件之一。企業(yè)章程的內(nèi)容因企業(yè)性質(zhì)和業(yè)務(wù)的實際情況不同而有所不同。一般工商行政管理部門備有章程文本，主要內(nèi)容包括： Fr:http:/www.P (1)總則，包括公司名稱和地址等； Fr

19、:http:/www.P (2)企業(yè)的經(jīng)營范圍； Fr:http:/www.P (3)公司注冊資本； Fr:http:/www.P (4)股東的姓名或名稱； Fr:http:/www.P (5)股東的權(quán)利和義務(wù)； Fr:http:/www.P (6)股東的出資方式和出資額，股東轉(zhuǎn)讓出資的條件； Fr:http:/www.P (7)公司的機構(gòu)及產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則； Fr:http:/www.P (8)公司的法定代表； Fr:http:/www.P (9)公司解散事由和清算辦法； Fr:http:/www.P (10)職工錄用方式、待遇、管理方法； Fr:http:/www.P (11)企業(yè)

20、的各種規(guī)章制度。 Fr:http:/www.P 物業(yè)管理企業(yè)在辦理企業(yè)注冊登記時，應(yīng)提交由具有法定資質(zhì)的驗資機構(gòu)出具的驗資證明，以及必要的審批文件。物業(yè)管理企業(yè)如果符合規(guī)定的條件，在工商行政機關(guān)發(fā)給營業(yè)執(zhí)照后，公司即告成立。 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批及管理 Fr:http:/www.P 二、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批及管理 Fr:http:/www.P (一)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件（注意：誰審批、誰頒發(fā)、誰管理） Fr:http:/www.P 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。國務(wù)院建設(shè)主管部門負責一級物業(yè)

21、管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理；省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負責二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負責二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門負責三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的條件如下： Fr:http:/www.P 1一級資質(zhì) Fr:http:/www.P (1)注冊資本為人民幣500萬元以上。 Fr:http:/www.P (2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中

22、，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。 Fr:http:/www.P (3)物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。 Fr:http:/www.P (4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100： Fr:http:/www.P 1)多層住宅200萬m2； Fr:http:/www.P 2)高層住宅100萬m2； Fr:http:/www.P 3)獨立式住宅(別墅)15萬m2； Fr:http:/www.P 4)辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬m2。 Fr:http:/www.

23、P (5)建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。 Fr:http:/www.P 2二級資質(zhì) Fr:http:/www.P (1)注冊資本為人民幣300萬元以上。 Fr:http:/www.P (2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。 Fr:http:/www.P (3)物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。 Fr:http:/www.P (4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的

24、房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100： Fr:http:/www.P 1)多層住宅100萬m2； Fr:http:/www.P 2)高層住宅50萬m2； Fr:http:/www.P 3)獨立式住宅(別墅)8萬m2； Fr:http:/www.P 4)辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬m2。 Fr:http:/www.P (5)建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P 注：計算基數(shù)如何算 Fr:http:/www.P 計算時，將資質(zhì)規(guī)定中的分類面積數(shù)放在分母

25、，將企業(yè)的該類物業(yè)實際管理面積數(shù)量作為分子，然后加和。 Fr:http:/www.P 例：有一家企業(yè)想申報一級資質(zhì)，管理多層住宅60萬m2；管理高層住宅80萬m2；管理工業(yè)廠房80萬m2。 Fr:http:/www.P 計算：（60/200+80/100+80/50）100%=（0.3+0.8+1.6）100%=270% Fr:http:/www.P 因此，該企業(yè)在這一項上，符合一級企業(yè)資質(zhì)申報要求。 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P 3三級資質(zhì) Fr:http:/www.P (1)注冊資本為人民幣50萬元以上。 Fr:http:/www.P (2)物業(yè)管理專業(yè)人員以

26、及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。 Fr:http:/www.P (3)物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。 Fr:http:/www.P (4)有委托的物業(yè)管理項目。 Fr:http:/www.P (5)建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P 表1-1 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級比較 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P 資質(zhì)等級注冊資本(萬元)

27、從事物業(yè)管類型（種類）物業(yè)管理面積要求(萬平方米)企業(yè)管理制度和標準；企業(yè)信用檔案系統(tǒng)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績要求專業(yè)管理人員(人數(shù)) Fr:http:/www.P 其中 Fr:http:/www.P 中級以上職稱管理 人員對財務(wù)、工程人員持有中級職稱要求 Fr:http:/www.P 一級資質(zhì)500 2本檔計算基數(shù)之和的100% 有要求優(yōu)良業(yè)績30 20 有 Fr:http:/www.P 二級資質(zhì)300 2本檔計算基數(shù)之和的100% 有要求良好業(yè)績20 10 有 Fr:http:/www.P 三級資質(zhì)50 1無要求有要求無要求10 5有 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P Fr:

28、http:/www.P (二)在申請資質(zhì)時需提供的資料 Fr:http:/www.P 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。物業(yè)管理企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30天內(nèi)，持以下資料向當?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門申請資質(zhì)： Fr:http:/www.P (1)營業(yè)執(zhí)照； Fr:http:/www.P (2)企業(yè)章程； Fr:http:/www.P (3)驗資證明； Fr:http:/www.P (4)企業(yè)法定代表人的身份證明； Fr:http:/www.P (5)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同。 Fr:http:/www.P (三)物

29、業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理（內(nèi)容） Fr:http:/www.P 資質(zhì)管理是房地產(chǎn)行政主管部門依法對物業(yè)管理企業(yè)和行業(yè)進行管理的主要內(nèi)容之一。除資質(zhì)審批外，資質(zhì)管理還包括對已設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)是否遵守法規(guī)、規(guī)章，是否履行合同，以及經(jīng)營管理、信用等情況進行監(jiān)督檢查。資質(zhì)管理有利于規(guī)范物業(yè)管理行為，加強對物業(yè)管理活動的監(jiān)督，維護物業(yè)管理市場秩序，提高物業(yè)管理企業(yè)的管理和服務(wù)水平。物業(yè)管理企業(yè)在申請核定資質(zhì)等級時，若出現(xiàn)違反物業(yè)管理條例規(guī)定的相關(guān)行為，將不會獲得資質(zhì)審批部門的批準。 物業(yè)管理企業(yè)的組織形式與機構(gòu)設(shè)置 Fr:http:/www.P 一、物業(yè)管理企業(yè)的組織形式（熟悉） Fr:http:/www

30、.P 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實際情況，選擇適宜的組織形式。物業(yè)管理企業(yè)的組織形式有直線制、直線職能制、事業(yè)部制、矩陣制等。 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P (一)直線制 Fr:http:/www.P 直線制是最簡單的企業(yè)管理組織形式，它的特點是：企業(yè)各級領(lǐng)導(dǎo)者親自執(zhí)行全部管理職能，按垂直系統(tǒng)直接領(lǐng)導(dǎo)，不設(shè)專門職能機構(gòu)(如圖11所示)。這種組織形式適用于業(yè)務(wù)量較小的小型物業(yè)管理企業(yè)的初期管理，不能適應(yīng)較大規(guī)模和較復(fù)雜的物業(yè)管理。 Fr:http:/www.P (1)主要優(yōu)點：領(lǐng)導(dǎo)能夠集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責權(quán)分明，指揮及時。 Fr:http:/www.P (2

31、)主要缺點：要求領(lǐng)導(dǎo)者通曉各種專業(yè)知識，具備多方面的知識和技能。 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P (二)直線職能制 Fr:http:/www.P 直線職能制以直線制為基礎(chǔ)，在各級主管人員的領(lǐng)導(dǎo)下，按專業(yè)分工設(shè)置相應(yīng)的職能部門，實行主管人員統(tǒng)一指揮和職能部門專業(yè)指導(dǎo)相結(jié)合的組織形式(如圖12所示)。其特點是各級主管人員直接指揮，職能機構(gòu)是直線行政主管的參謀。職能機構(gòu)對下面直線部門一般不能下達指揮命令和工作指示，只是起業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督作用。這種組織形式是目前物業(yè)管理機構(gòu)設(shè)置中普遍采用的一種形式。 Fr:http:/www.P Fr:http:

32、/www.P Fr:http:/www.P (1)主要優(yōu)點：加強了專業(yè)管理的職能，適應(yīng)涉及面廣、技術(shù)復(fù)雜、服務(wù)多樣化、管理綜合性強的物業(yè)管理企業(yè)。 Fr:http:/www.P (2)主要缺點：機構(gòu)人員較多，成本較高；橫向協(xié)調(diào)困難，容易造成扯皮，降低工作效率。 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P (三)事業(yè)部制 Fr:http:/www.P 事業(yè)部制是較為現(xiàn)代的一種組織形式，是管理產(chǎn)品種類復(fù)雜、產(chǎn)品差別很大的大型集團公司所采用的一種組織形式(如圖l3所示)。這類集團公司按產(chǎn)品、地區(qū)或市場將公司分成幾個相對獨立的單位，即事業(yè)部。這種組織形式的主要特點有：一是實行分權(quán)管理，

33、將政策制訂和行政管理分開；二是每個事業(yè)部都是一個利潤中心，實行獨立核算和自負盈虧。這種形式一般多由那些規(guī)模大、物業(yè)種類繁多、經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜多樣的大型綜合型物業(yè)管理公司借鑒采用。 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P (1)主要優(yōu)點：一是強化了決策機制，使公司最高領(lǐng)導(dǎo)擺脫了繁雜的行政事務(wù)，著重于公司重大事情的決策；二是能調(diào)動各事業(yè)部門的積極性、責任心和主動性，增強了企業(yè)的活力；三是促進了內(nèi)部的競爭，提高了公司的效率和效益；四是有利于復(fù)合型人才的考核培養(yǎng)，便于優(yōu)秀人才脫穎而出。 Fr:http:/www.P (2)主要

34、缺點：事業(yè)部之間的協(xié)調(diào)困難，機構(gòu)重疊，人員過多。 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P (四)矩陣制 Fr:http:/www.P 矩陣制是在傳統(tǒng)的直線職能制縱向領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，按照業(yè)務(wù)內(nèi)容、任務(wù)或項目劃分而建立橫向領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng)，縱橫交叉，構(gòu)成矩陣的形式(如圖14所示)。其特點是在同一組織中既設(shè)置縱向的職能部門，又建立橫向的管理系統(tǒng)；參加項目的成員受雙重領(lǐng)導(dǎo)，既受所屬職能部門的領(lǐng)導(dǎo)，又受項目組的領(lǐng)導(dǎo)。 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P (1)主要優(yōu)點：一是加強

35、了各職能部門之間的橫向聯(lián)系，充分利用了人力資源；二是有利于調(diào)動各方工作積極性，解決處理各自責任范圍內(nèi)的問題；三是具有較強的機動性和適應(yīng)性。 Fr:http:/www.P (2)主要缺點：一是組織結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性較差，機構(gòu)人員較多，容易形成多頭領(lǐng)導(dǎo)；二是部門之間關(guān)系復(fù)雜，協(xié)調(diào)工作量比較大，處理不當容易產(chǎn)生矛盾。 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P 二、物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置的影響因素（了解） Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P (一)企業(yè)戰(zhàn)略因素 Fr:http:/www.P 戰(zhàn)略是為實現(xiàn)組織目標而制訂的產(chǎn)業(yè)定位和發(fā)展方向。組織機構(gòu)與組織戰(zhàn)略密切相關(guān)

36、，一方面組織戰(zhàn)略要受到現(xiàn)實組織機構(gòu)的影響；另一方面，當組織戰(zhàn)略發(fā)生了重大變化時，組織機構(gòu)應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整，以支持組織戰(zhàn)略的變化。 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P (二)外部環(huán)境因素 Fr:http:/www.P 外部環(huán)境主要包括物業(yè)管理的行業(yè)特點、人力資源條件、產(chǎn)品特點、客戶、市場特點、物業(yè)管理的政策法規(guī)和宏觀經(jīng)濟形勢等因素。在設(shè)計組織機構(gòu)時要考慮外部環(huán)境及其穩(wěn)定性。外部環(huán)境越復(fù)雜、多變，組織機構(gòu)就越應(yīng)該強調(diào)其適應(yīng)性，以便采取多種對策來消除外部環(huán)境對企業(yè)的不利影響。 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P (三)技術(shù)因素 Fr:http:/www.

37、P 技術(shù)因素主要指包括設(shè)備、技術(shù)、管理知識在內(nèi)的廣義技術(shù)概念。一方面，組織活動需要利用技術(shù)來進行；另一方面，技術(shù)及設(shè)備水平影響組織活動，亦影響職責劃分、崗位設(shè)置及素質(zhì)要求。 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P (四)組織規(guī)模及所處階段 Fr:http:/www.P 組織規(guī)模直接影響到組織機構(gòu)的管理層次、集權(quán)程度、規(guī)范化及制度化；組織規(guī)模比較大的企業(yè)，工作專門化、部門化的程度較高。企業(yè)所處的發(fā)展階段不同，面臨的主要任務(wù)和目標也有所不同，組織機構(gòu)也應(yīng)有所差異。 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P 三、物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置的要求（了解） Fr:ht

38、tp:/www.P Fr:http:/www.P (一)按照規(guī)模、任務(wù)設(shè)置 Fr:http:/www.P 物業(yè)管理企業(yè)在設(shè)置組織機構(gòu)時，一方面應(yīng)考慮管理的規(guī)模，一般而言，管理面積越大，員工越多，劃分的管理層次就越多，部門和職能設(shè)置就越全面，分工越精細；另一方面，在保證關(guān)鍵職能的基礎(chǔ)上，又應(yīng)適當減少部門劃分，或者將幾個相關(guān)的部門合并成一個綜合部門，采用一專多能、一職多責的組織機構(gòu)設(shè)置方式。物業(yè)管理企業(yè)的組織機構(gòu)設(shè)置要服從企業(yè)的任務(wù)和目標，根據(jù)物業(yè)管理模式的任務(wù)和目標的不同，組織機構(gòu)設(shè)置的重點也應(yīng)該有所區(qū)別。 Fr:http:/www.P (二)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分層管理 Fr:http:/www.P 物

39、業(yè)管理企業(yè)各部門和項目應(yīng)有明確的分工，把企業(yè)的任務(wù)和目標進行層層分解，落實到每個職能部門和項目，有效控制管理行為，實現(xiàn)集權(quán)與分權(quán)相結(jié)合。物業(yè)管理企業(yè)無論進行怎樣的組織機構(gòu)設(shè)置，都要服從統(tǒng)一指揮的原則，即企業(yè)的各個機構(gòu)在公司的總體發(fā)展戰(zhàn)略和方針的指導(dǎo)下，服從上級的命令和指揮。這樣才能避免多頭領(lǐng)導(dǎo)和多頭指揮，保證政令暢通，提高管理工作的效率和效果。 Fr:http:/www.P (三)分工協(xié)作 Fr:http:/www.P 在物業(yè)管理企業(yè)中，應(yīng)加強上下級之間縱向協(xié)作，改善各職能部門、各項目、各崗位之間的橫向協(xié)作關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的劃分包括管理層次的劃分、部門的劃分和職權(quán)的劃分。各層級、部門

40、和職位之間要有專業(yè)的部門或人員來管理和負責，各部門和人員之間又應(yīng)該保持相互協(xié)作關(guān)系。 Fr:http:/www.P (四)精干、高效、靈活 Fr:http:/www.P 物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)在精簡、精干、高效的同時，還應(yīng)根據(jù)企業(yè)外部環(huán)境的變化和企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，及時作出必要的調(diào)整。 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P 四、物業(yè)管理企業(yè)的機構(gòu)設(shè)置（掌握） Fr:http:/www.P 物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模較大、管理的物業(yè)較多時，企業(yè)的總體結(jié)構(gòu)可分為兩級：企業(yè)總部和各項目管理機構(gòu)(也有稱管理處、服務(wù)中心或服務(wù)處的)。在企業(yè)總部可以設(shè)置若干職能部門，分管各項目管理機構(gòu)的不同

41、業(yè)務(wù)；項目管理機構(gòu)負責具體管理服務(wù)操作。 Fr:http:/www.P 一般情況下，企業(yè)職能機構(gòu)及其職責，主要包括以下內(nèi)容： Fr:http:/www.P (一)總經(jīng)理室 Fr:http:/www.P 總經(jīng)理室一般設(shè)總經(jīng)理和若干副總經(jīng)理及“三師”(總會計師、總經(jīng)濟師、總工程師等)，部分企業(yè)還設(shè)有總經(jīng)理助理，他們共同構(gòu)成企業(yè)的決策層，對企業(yè)的重大問題作出決策。 Fr:http:/www.P (二)人力資源部 Fr:http:/www.P 人力資源部的主要職責包括：制訂企業(yè)各項人力資源管理制度，編制人力資源發(fā)展和培訓(xùn)計劃，優(yōu)化人力資源結(jié)構(gòu)和人力資源配置，設(shè)計實施薪酬管理方案，完成人員招募、任免、調(diào)

42、配、考核、獎懲、培訓(xùn)、解聘、辭退等工作。 Fr:http:/www.P (三)行政管理部 Fr:http:/www.P 行政管理部的主要職責包括：編制實施行政管理、企業(yè)文化建設(shè)、品牌管理和信息化建設(shè)的規(guī)劃和預(yù)算，建立相關(guān)規(guī)章制度、管理標準和工作標準，完成企業(yè)日常行政管理、企業(yè)文化和社區(qū)文化建設(shè)、品牌策劃、后勤保障、內(nèi)部信息管理、信息化建設(shè)、對外事務(wù)的聯(lián)絡(luò)等工作。 Fr:http:/www.P (四)財務(wù)部 Fr:http:/www.P 財務(wù)部的主要職責包括：堅持原則，遵守財經(jīng)紀律，執(zhí)行財務(wù)規(guī)章制度；編制財務(wù)計劃，做好財務(wù)核算、成本控制、預(yù)算和決算管理、財務(wù)分析和財務(wù)管理等工作；督促檢查各項目的

43、財務(wù)收支情況，監(jiān)督資金和資產(chǎn)的安全運作，增收節(jié)支；定期向總經(jīng)理室匯報財務(wù)收支情況。 Fr:http:/www.P (五)品質(zhì)管理部 Fr:http:/www.P 品質(zhì)管理部的主要職責包括：企業(yè)質(zhì)量管理體系運行和維護，各物業(yè)項目服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督，客戶滿意度評價及監(jiān)督，管理評審，協(xié)助新物業(yè)項目建立質(zhì)量管理體系，外部質(zhì)量審核的協(xié)調(diào)，內(nèi)部服務(wù)品質(zhì)審核的組織協(xié)調(diào)，客戶服務(wù)監(jiān)督管理，客戶關(guān)系管理，客戶投訴處理，客戶滿意度評價等。 Fr:http:/www.P (六)市場拓展部 Fr:http:/www.P 市場拓展部的主要職責包括：物業(yè)管理市場調(diào)查研究，物業(yè)管理市場拓展，物業(yè)項目可行性研究分析，制作標書，投標

44、管理，新接管物業(yè)項目前期介入管理的組織和協(xié)調(diào)，顧問項目管理與協(xié)調(diào)等。 Fr:http:/www.P (七)經(jīng)營管理部 Fr:http:/www.P 經(jīng)營管理部的主要職責包括：制訂和分解企業(yè)經(jīng)營計劃和經(jīng)營目標，制訂物業(yè)項目考核體系、考核指標和標準，組織對各物業(yè)項目進行目標考核等。 Fr:http:/www.P (八)工程管理部 Fr:http:/www.P 工程管理部的主要職責包括：工程維修和運行保障，合格工程維修分包商評審；各項維修保養(yǎng)工程和工程改造項目招投標、預(yù)算及審價、合同評審工作，為各物業(yè)項目提供工程技術(shù)支持、工程設(shè)備運行和維修評審，支持新項目做好新接管物業(yè)的移交、驗收和工程管理，負責或

45、參與有關(guān)工程設(shè)備管理文件的編制等。 Fr:http:/www.P (九)安全管理部 Fr:http:/www.P 安全管理部的主要職責包括：各物業(yè)項目安全管理監(jiān)督控制、安全管理指導(dǎo)的統(tǒng)籌安排、安全檢查的統(tǒng)籌安排、安全管理評審、新項目安全管理支持和協(xié)助、負責或參與有關(guān)標書安全管理文件的編制等；具體負責公司安全管理制度及工作計劃的制訂與實施，并監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和考核各項月的執(zhí)行情況；完成安全巡查、安全投訴處理、定期消防安全檢查等工作；協(xié)助項目對重大安全事故或突發(fā)事件的調(diào)查和處理。 Fr:http:/www.P (十)環(huán)境管理部 Fr:http:/www.P 環(huán)境管理部的主要職責包括：負責清潔、綠化

46、管理，保持環(huán)境衛(wèi)生，實施企業(yè)對清潔和綠化分包方監(jiān)管等；具體負責指導(dǎo)、監(jiān)督各項目清潔綠化日常維護保養(yǎng)工作；負責對承包方的監(jiān)督檢查與考核；負責制訂公共環(huán)境衛(wèi)生防護的各類管理措施，組織編制并實施項目清潔綠化的大、中型維護保養(yǎng)計劃。 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P 復(fù)習(xí)思考題 Fr:http:/www.P 1簡述物業(yè)管理企業(yè)的概念、特征。 Fr:http:/www.P 2簡述物業(yè)管理企業(yè)的類型。 Fr:http:/www.P 3物業(yè)管理企業(yè)注冊登記包含哪些要點? Fr:http:/www.P 4物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)分為哪些等級?應(yīng)由哪些機構(gòu)頒發(fā)相應(yīng)的資質(zhì)證書? Fr:http:

47、/www.P 5新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)在資質(zhì)申報時應(yīng)提供哪些資料? Fr:http:/www.P 6簡述設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)的要求。 Fr:http:/www.P 7簡述物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置的影響因素。 Fr:http:/www.P 8簡述直線職能式組織機構(gòu)的主要優(yōu)缺點。物業(yè)管理實務(wù)精講班第3講講義 內(nèi)容提要 Fr:http:/www.P 一、內(nèi)容提要 Fr:http:/www.P 1物業(yè)管理招標投標及其特點 Fr:http:/www.P 2物業(yè)管理招標投標的原則與要求 Fr:http:/www.P 3物業(yè)管理招標投標的策劃與實施 Fr:http:/www.P 4物業(yè)管理招標的類型 Fr

48、:http:/www.P 5物業(yè)管理招標的方式 Fr:http:/www.P 6物業(yè)管理招標的內(nèi)容 Fr:http:/www.P 7物業(yè)管理招標的條件與程序 Fr:http:/www.P 8物業(yè)管理投標的條件 Fr:http:/www.P 9物業(yè)管理投標的程序 Fr:http:/www.P 10物業(yè)管理投標的策略技巧 Fr:http:/www.P 11制定物業(yè)管理方案 Fr:http:/www.P (1)制定物業(yè)管理方案的一般程序 Fr:http:/www.P (2)制定物業(yè)管理方案的要求 Fr:http:/www.P (3)物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容 Fr:http:/www.P (4)制定物業(yè)

49、管理方案的要點及方法 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P 二、考試目的和考試要求 Fr:http:/www.P 本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理招標投標相關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理招投標內(nèi)容、步驟、要求，以及物業(yè)管理方案編寫等知識的掌握程度和綜合運用能力。 Fr:http:/www.P 考試基本要求 Fr:http:/www.P 掌握：物業(yè)管理招標投標相關(guān)法規(guī)，物業(yè)管理招、投標的內(nèi)容、步驟和要求，物業(yè)管理投標文件及方案的編寫。 Fr:http:/www.P 熟悉：物業(yè)管理招標的條件和程序，投標的策略和技巧。 Fr:http:/www.P 了解：物業(yè)管理招標投標的基本要求與

50、原則。 Fr:http:/www.P 考題類型要求 Fr:http:/www.P 本部分考題類型為：單項選擇題、多項選擇題、綜合分析題(注：要根據(jù)考試大綱要求來定)。 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P 物業(yè)管理招標投標的內(nèi)容與形式 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P 物業(yè)管理招標投標是招標投標雙方運用價值規(guī)律和市場競爭機制，通過規(guī)范有序的招標投標行為確定物業(yè)管理權(quán)的活動。物業(yè)管理招標投標，是我國物業(yè)管理發(fā)展的必然產(chǎn)物，也是行業(yè)發(fā)展日趨成熟的體現(xiàn)。 Fr:http:/www.P 物業(yè)管理招標投標與其他行業(yè)相比，具有一

51、定的自身特點。本章擬從物業(yè)管理招標投標的概念入手，對物業(yè)管理招標投標的內(nèi)容、形式以及招標投標策劃與實施，物業(yè)管理方案的制作等方面分別予以闡述。 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P 第一節(jié)物業(yè)管理招標投標的內(nèi)容與形式 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P 一、物業(yè)管理招標投標的概念 Fr:http:/www.P 首先，要將招標和投標加以區(qū)分。 Fr:http:/www.P (一)物業(yè)管理招標 Fr:http:/www.P 1物業(yè)管理招標的概念 Fr:http:/www.P 物業(yè)管理招標，是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購的一種交易方式，即由物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大

52、會或物業(yè)所有權(quán)人(以下簡稱招標人)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，制訂符合其管理服務(wù)要求和標準的招標文件，由多家物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司參與競投，從中選擇最符合條件的競投者，并與之訂立物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交易行為。 Fr:http:/www.P 在我國全面實施市場經(jīng)濟體制的環(huán)境下，通過市場競爭機制來篩選物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)形成氛圍，越來越多的企業(yè)會通過招投標這種方式獲得對物業(yè)實施服務(wù)管理的機會。 Fr:http:/www.P 2物業(yè)管理招標主體 Fr:http:/www.P 物業(yè)管理招標的主體一般是物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(單一業(yè)主)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(政府機關(guān)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)部門)。 Fr:http:/www.P

53、 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的前期物業(yè)管理活動中，由物業(yè)建設(shè)單位負責物業(yè)管理服務(wù)的招標組織工作；業(yè)主大會已經(jīng)成立的，由業(yè)主大會負責實施物業(yè)管理的招標組織工作。 Fr:http:/www.P 一些重點基礎(chǔ)設(shè)施或大型公用設(shè)施的物業(yè)(如機場、碼頭、醫(yī)院、學(xué)校、口岸、政府辦公樓等)，其產(chǎn)權(quán)人多為政府的國有資產(chǎn)管理部門，此類型物業(yè)的招標必須經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門或相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門的批準，一般由產(chǎn)權(quán)人或管理使用單位、政府采購中心等作為招標人組織招標。 Fr:http:/www.P (二)物業(yè)管理投標 Fr:http:/www.P 1物業(yè)管理投標的概念 Fr:http:/www.P 物業(yè)管理投標，是對物業(yè)

54、管理招標的響應(yīng)，是指符合招標條件的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標文件中確定的各項管理服務(wù)要求與標準，編制投標文件，參與投標競爭的行為。 Fr:http:/www.P 2物業(yè)管理投標的主體 Fr:http:/www.P 物業(yè)管理投標的主體一般是指具有符合招標條件的物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司(以下簡稱投標人)。 Fr:http:/www.P 專業(yè)管理公司通常是指具備一定資質(zhì)、能承接物業(yè)管理專項服務(wù)的專業(yè)化企業(yè)，如電梯(安裝、維修)專業(yè)公司、樓宇設(shè)備專業(yè)公司、清潔衛(wèi)生專業(yè)公司、園林綠化專業(yè)公司等。 Fr:http:/www.P 就整體的物業(yè)管理服務(wù)項目而言，投標的主體必須是具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司。但市場

55、上也存在將一個整體的物業(yè)管理項目按內(nèi)容進行分項投標的情況，參與投標的不僅有物業(yè)管理企業(yè)，也有相應(yīng)的專業(yè)管理公司。 Fr:http:/www.P 二、物業(yè)管理招標的類型 Fr:http:/www.P (一)按物業(yè)類型劃分 Fr:http:/www.P 根據(jù)物業(yè)的不同類型，可以將物業(yè)管理招標分為住宅項目招標和非住宅項目招標兩大類。其中的非住宅類項目可分為商業(yè)區(qū)、寫字樓、工業(yè)區(qū)、公用基礎(chǔ)設(shè)施(如機場、醫(yī)院、地鐵、學(xué)校、碼頭、步行街)等。 Fr:http:/www.P (二)按項目服務(wù)內(nèi)容的實施劃分 Fr:http:/www.P 根據(jù)物業(yè)管理項目的服務(wù)內(nèi)容和招標人的不同要求，可以將物業(yè)管理投標分為整體

56、物業(yè)管理項目的招標、單項服務(wù)項目的招標和分階段項目的招標等類型。 Fr:http:/www.P 如規(guī)劃用地為54萬m2的某大學(xué)城的物業(yè)管理項目，其招標單位將該項目的房屋本體與設(shè)施設(shè)備的維護管理、清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化、綜合服務(wù)等項目分別招標；在房屋本體與設(shè)施設(shè)備的維護管理這一單項招標中，又將重要設(shè)備如電梯、空調(diào)冷水機組的管理分離出來，另行由招標方負責指定專業(yè)公司作為分包商；在清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化分項的招標中，不僅有具有專業(yè)資質(zhì)的物業(yè)管理公司參與，也有清潔、綠化等專業(yè)公司參與。 Fr:http:/www.P (三)按招標主體的類型劃分 Fr:http:/www.P 根據(jù)物業(yè)管理招標主體的不同，可以將物

57、業(yè)管理招標分為物業(yè)建設(shè)單位為主體的招標、業(yè)主大會(或單一業(yè)主)為主體的招標、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人為主體的招標等類型。 Fr:http:/www.P 前期物業(yè)管理一般以物業(yè)建設(shè)單位為招標主體；物業(yè)管理正常運作后，一般以業(yè)主大會為招標主體；若物業(yè)性質(zhì)為重點基礎(chǔ)設(shè)施或大型公用設(shè)施、政府辦公設(shè)施，招標主體則為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、管理使用單位或政府采購中心。 Fr:http:/www.P (四)按項目服務(wù)的方式劃分 Fr:http:/www.P 根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的方式不同，物業(yè)管理招標可以分為全權(quán)管理項目招標、顧問項目招標等類型。 Fr:http:/www.P 三、物業(yè)管理招標投標的特點 Fr:http:/www.P (

58、1)由于物業(yè)管理是綜合性的服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容的涵蓋范圍和領(lǐng)域較廣，甚至在一個項目中有時會出現(xiàn)幾種不同類型的物業(yè)，并要求投標人提供綜合性的管理服務(wù)，因此，物業(yè)管理招標投標具有明顯的綜合性特點。如高校物業(yè)項目或大型社區(qū)物業(yè)項目，由于其物業(yè)涉及住宅、公寓、辦公樓、教學(xué)樓、商業(yè)服務(wù)區(qū)、工業(yè)區(qū)(校辦企業(yè))等，一般具有地域廣、物業(yè)類型多、服務(wù)領(lǐng)域廣等特點，因此，要求投標方所提供的服務(wù)具有綜合性。 Fr:http:/www.P (2)由于我國幅員遼闊，人口眾多，各地經(jīng)濟、地理、人文等方面不盡相同，不同地區(qū)的人們對物業(yè)管理的認知水平、消費觀念、需求標準存在著較大差異；同時，由于物業(yè)類型的不同，招標人對項目招標的條

59、件和對投標人的要求就會不同，因此，投標人在分析和策劃投標活動時應(yīng)該根據(jù)具體情況采取有差異的方式和策略。 Fr:http:/www.P (3)物業(yè)管理招標投標具有一定的行業(yè)特殊性，主要體現(xiàn)在以下兩個方面： Fr:http:/www.P 一是招標主體的特殊性。首先，物業(yè)管理招標主體可以是業(yè)主大會(或單一業(yè)主)、建設(shè)單位、政府機關(guān)(或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人)或事業(yè)單位，因此，即使是同一類型的物業(yè)，也會因產(chǎn)權(quán)人的身份不同而致使招標的主體也不同。其次，同一物業(yè)在投入使用前后招標主體也會發(fā)生改變，如建設(shè)期間和成立業(yè)主大會之前由建設(shè)單位作為招標主體；成立業(yè)主大會后則改由業(yè)主大會為招標主體。再次，對于公用設(shè)施和政府物業(yè)，

60、由于其產(chǎn)權(quán)人多為政府資產(chǎn)管理部門，因此，該類物業(yè)的物業(yè)管理招標投標，須由其產(chǎn)權(quán)人組織，若由使用人組織，則須經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門的授權(quán)委托。 Fr:http:/www.P 二是物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容的特殊性。物業(yè)管理不同于一般服務(wù)業(yè)，是具有社會公共服務(wù)和個體服務(wù)特征的群體服務(wù)，提供的是全天候、不間斷、全方位和多層次的服務(wù)產(chǎn)品，因此，物業(yè)管理招標投標的內(nèi)容也因產(chǎn)品服務(wù)對象、服務(wù)需求和服務(wù)內(nèi)容而具有相對不確定性。 Fr:http:/www.P 四、物業(yè)管理招標的方式 Fr:http:/www.P (一)公開招標 Fr:http:/www.P 公開招標是指招標人通過公共媒介發(fā)布招標公告，邀請所有符合投標條件的物業(yè)管理