1、.PAGE ：.；PAGE 9市調(diào)是工程開(kāi)發(fā)的根底1在謀劃歸來(lái)七，我們?cè)?jīng)就市調(diào)的目的進(jìn)展了闡明，但是在進(jìn)入案例研討前，我還是想就市調(diào)的一些問(wèn)題進(jìn)展再次論述。在我接觸的很多開(kāi)發(fā)商中，對(duì)市調(diào)的認(rèn)識(shí)是有著很大區(qū)別的，較多的開(kāi)發(fā)商、特別是中小開(kāi)發(fā)商和剛進(jìn)入房地產(chǎn)不久的開(kāi)發(fā)商，對(duì)市調(diào)都存在著不同程度的認(rèn)識(shí)盲區(qū)?？偨Y(jié)大致有以下幾種：1、 市調(diào)不是工程謀劃的關(guān)鍵。工程謀劃能否勝利關(guān)鍵是創(chuàng)意，特別是廣告創(chuàng)意。但是，創(chuàng)意的根底是什么？難道真的就靠幾個(gè)文案拍拍腦袋的猛烈碰撞？這樣的創(chuàng)意他真的敢用？任何工程謀劃都必需以市場(chǎng)為根本，謀劃須是“有米之 炊，令人驚嘆的創(chuàng)意的背后是強(qiáng)有力的市場(chǎng)支撐，點(diǎn)子謀劃早已順應(yīng)不了買(mǎi)

2、方市場(chǎng)。輕視市調(diào)，就是輕視市場(chǎng)，輕視市場(chǎng)就必然遭到市場(chǎng)的報(bào)仇。2、分別的對(duì)待市調(diào)與謀劃。市調(diào)公司做市調(diào)，謀劃公司做謀劃，各施所長(zhǎng)。謀劃是一個(gè)系統(tǒng)工程，市調(diào)公司只會(huì)擔(dān)任市調(diào)，謀劃公司那么會(huì)全盤(pán)系統(tǒng)的思索，對(duì)市調(diào)數(shù)據(jù)的科學(xué)性和客觀真實(shí)性持有更嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度。不同的定位對(duì)各類(lèi)數(shù)據(jù)依賴(lài)性不同，只需謀劃者可以在市調(diào)過(guò)程中針對(duì)性的采集數(shù)據(jù)；市調(diào)本身也是一個(gè)系統(tǒng)工程，不僅定位之前需求充分的市調(diào)，定位過(guò)程中和定位之后的工程運(yùn)作的每一個(gè)環(huán)節(jié)都需求市調(diào)根據(jù)，這就決議了市調(diào)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程。3、 市調(diào)就是踩盤(pán)。市調(diào)就是盡能夠多的了解市場(chǎng)上樓盤(pán)的動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)。踩盤(pán)只是獲取市場(chǎng)上樓盤(pán)的數(shù)據(jù)，據(jù)此在一定程度上了解市場(chǎng)的反響，以供

3、自創(chuàng)。但絕對(duì)不能作為工程謀劃的根本根據(jù)，工程謀劃的勝利在于充分發(fā)掘地塊本身的價(jià)值、對(duì)市場(chǎng)的深化了解、對(duì)工程的充分把握以及對(duì)消費(fèi)者的仔細(xì)研討。而這一切都不是僅僅靠踩盤(pán)能處理的。為什么說(shuō)市調(diào)是工程開(kāi)發(fā)的根底呢？大小開(kāi)發(fā)商至少在有一點(diǎn)上是絕對(duì)一致的，這就是：工程開(kāi)發(fā)首先是要確定工程的定位。由于工程的定位是工程開(kāi)發(fā)的靈魂，是綱。她決議著工程規(guī)劃設(shè)計(jì)的方向和原那么、決議著工程推行的戰(zhàn)略和步驟、決議著工程面世的價(jià)錢(qián)和走勢(shì)、決議著工程物業(yè)管理的規(guī)范。直接說(shuō)就是決議著賣(mài)給誰(shuí)？怎樣賣(mài)？賣(mài)多少？這三個(gè)關(guān)乎工程成敗的最根本要素。既然工程的定位如此重要，那如何確定這個(gè)“如此重要的定位根底就顯得更是“如此如此重要了。市

4、調(diào)正是擔(dān)當(dāng)了這個(gè)根底的作用，由于，無(wú)論是規(guī)劃設(shè)計(jì)還是推行銷(xiāo)售，都不能憑空想象，而必需依托于市場(chǎng)的最真實(shí)、客觀、準(zhǔn)確的調(diào)研數(shù)據(jù)。市調(diào)過(guò)程中，最大的難點(diǎn)或者說(shuō)最具技術(shù)性的部分就是對(duì)數(shù)據(jù)的分析和解讀。一組數(shù)據(jù)究竟代表著怎樣的信息？數(shù)據(jù)外表所反映的和背后實(shí)踐顯示的能否一致？此數(shù)據(jù)在此空間此時(shí)間表達(dá)的和此數(shù)據(jù)在彼空間彼時(shí)間表達(dá)的能否一樣？此數(shù)據(jù)在靜態(tài)下和動(dòng)態(tài)下所代表的意義能否一樣？不同的人有不同的分析和解讀，其結(jié)果能夠趨向一致，也能夠大相徑庭。即使趨向一致，但由于功力的高下，其分析的結(jié)果深度也會(huì)不同?？梢哉f(shuō)，他的道行有多深其解讀就有多深。另外最容易讓人糊涂的是，面對(duì)如此繁雜的市調(diào)數(shù)據(jù)，究竟哪些是有用的？

5、那些是最關(guān)鍵的？哪些是必需特別注重的。發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)的意義和解讀數(shù)據(jù)的意義同等重要，而“發(fā)現(xiàn)卻并非一切人都能做到。有關(guān)對(duì)數(shù)據(jù)的分析必需結(jié)合案例進(jìn)展講解，這在后面我會(huì)專(zhuān)門(mén)解讀。大沙工程市調(diào)流程其實(shí)，市調(diào)的流程大同小異，在這里展現(xiàn)的目的是思索到出入門(mén)者的需求。一、調(diào)研目的 1、周邊其他區(qū)鎮(zhèn)對(duì)地塊所處地段的心思認(rèn)知能否認(rèn)同？2、周邊其他區(qū)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)展的詳細(xì)態(tài)勢(shì)？3、區(qū)域范圍內(nèi)的需求量能否足以支撐？4、市場(chǎng)需求特征如何?5、未來(lái)區(qū)域范圍內(nèi)能否會(huì)出現(xiàn)與本工程爭(zhēng)奪區(qū)域中心的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？二、調(diào)研時(shí)間2021年10月20日2021年10月26日，為期7天。三、 信息來(lái)源實(shí)地調(diào)查、問(wèn)卷調(diào)查、深度訪談、政府咨詢(xún)、網(wǎng)絡(luò)搜集

6、四、 調(diào)研區(qū)域1) 大沙鎮(zhèn)2) 大旺3) 四會(huì)市4) 三水市河口5) 肇慶市鼎湖區(qū)蓮花鎮(zhèn)6) 肇慶市鼎湖區(qū)桂城街道(水坑)。五、 調(diào)研對(duì)象政府部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、當(dāng)?shù)馗麟A層居民、本工程地塊、其他同類(lèi)或非同類(lèi)房地產(chǎn)工程以及終端消費(fèi)者和商鋪運(yùn)營(yíng)者等。六、 調(diào)研內(nèi)容1) 本工程地塊的根本屬性或者地產(chǎn)因子；2) 大沙鎮(zhèn)的概略：地理位置、人口構(gòu)造、交通條件、城市建立與規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然環(huán)境以及歷史沿革和風(fēng)俗習(xí)慣等；3) 大沙鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)情況和商業(yè)情況及其開(kāi)展趨勢(shì)；4) 調(diào)研區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)整表達(dá)狀及個(gè)體數(shù)據(jù)；5) 調(diào)研區(qū)域的住宅地產(chǎn)整表達(dá)狀及個(gè)體數(shù)據(jù)；6) 調(diào)研區(qū)域的運(yùn)營(yíng)戶(hù)現(xiàn)狀、對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)、潛在的需求

7、；7) 調(diào)研區(qū)域的消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)、潛在的需求；8) 調(diào)研區(qū)域各類(lèi)居民對(duì)大沙鎮(zhèn)的心思認(rèn)知；七、 問(wèn)卷方式及樣本分布1. 消費(fèi)者被訪者問(wèn)卷方式訪問(wèn)時(shí)間(分鐘)總樣本量有效樣本分布有效無(wú)效大沙鎮(zhèn)大旺四會(huì)市南江消費(fèi)者街頭攔截810812538221292. 運(yùn)營(yíng)者被訪者問(wèn)卷方式訪問(wèn)時(shí)間分鐘總樣本量有效樣本分布有效無(wú)效大沙鎮(zhèn)大旺四會(huì)市南江運(yùn)營(yíng)者入戶(hù)訪問(wèn)101576183628843. 住房需求調(diào)查詢(xún)卷市調(diào)是工程開(kāi)發(fā)的根底2 前篇我們展現(xiàn)了大沙工程的市調(diào)流程，本篇那么主要講解對(duì)數(shù)據(jù)的分析 ，而主要采摘了兩組數(shù)據(jù)，一組是大沙未來(lái)一、兩年不預(yù)備購(gòu)房的緣由，采用的是描畫(huà)性和重點(diǎn)數(shù)據(jù)推斷分析法；一組是大沙與相

8、鄰的大旺購(gòu)買(mǎi)力對(duì)比，采用的是異常景象推斷分析法。之所以采用大沙大旺兩個(gè)標(biāo)本進(jìn)展比較，一是都屬于鎮(zhèn)級(jí)規(guī)模；二是相鄰很近，只需三公里；三是過(guò)去都是以農(nóng)業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)為主，而如今那么以工業(yè)為主。描畫(huà)性數(shù)據(jù)分析例如 大沙鎮(zhèn)未來(lái)1-2年內(nèi)不購(gòu)房緣由調(diào)查數(shù)據(jù)分析上圖顯示出，計(jì)劃未來(lái)1-2年內(nèi)不購(gòu)房的原來(lái)由于資金缺乏和樓市低迷的分別只占了約非常之一，可見(jiàn)購(gòu)買(mǎi)力缺乏或者市場(chǎng)缺乏自信心都對(duì)本工程完全構(gòu)不成要挾。16.7%表示未發(fā)現(xiàn)本人稱(chēng)心的樓盤(pán)，這從另一個(gè)角度反映出他們需求購(gòu)房，只是由于價(jià)錢(qián)太高或者樓盤(pán)質(zhì)素等要素導(dǎo)致他們沒(méi)有出手。深度分析：這里分析的關(guān)鍵之點(diǎn)是：沒(méi)必要購(gòu)房者比例占61.1%如何對(duì)待這個(gè)數(shù)據(jù)？這一數(shù)據(jù)

9、的外表信息傳達(dá)給我們的是：大沙人60%多的不愿購(gòu)房，以為沒(méi)有必要。那么這里的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是沒(méi)有市場(chǎng)的，這里是不值得投資的。假設(shè)我們僅以這個(gè)結(jié)論提供應(yīng)投資決策者，這無(wú)疑是將開(kāi)發(fā)商架在了火爐上，是進(jìn)是退茫然不知所措。由于，地曾經(jīng)拿了，地價(jià)款已繳給政府，這時(shí)候說(shuō)這里不適宜投資，這不是逼得人想上吊嗎？那么現(xiàn)實(shí)果真如此嗎？假設(shè)真的如此，僅有3公里間隔 的大旺，為什么房地產(chǎn)有那么火爆呢？?jī)H15分鐘車(chē)程的四會(huì)市地產(chǎn)工程怎樣又如雨后春筍呢？難道這里是一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的死地？當(dāng)然不是，不僅不是，反而是廣東接近珠三角一帶最后一塊還未開(kāi)發(fā)的處女地！之所以我們得出錯(cuò)誤的結(jié)論，是由于我們對(duì)數(shù)據(jù)的解讀流于外表，沒(méi)有更深化的分

10、析這組數(shù)據(jù)代表的另一層信息，同時(shí)沒(méi)有與其它數(shù)據(jù)交叉分析，沒(méi)有深化的探求各個(gè)數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)關(guān)系。下面我們就來(lái)探求探求：以為沒(méi)有必要購(gòu)買(mǎi)商品房的群體大致分為三類(lèi)：一類(lèi)是對(duì)本人的自建房比較稱(chēng)心，這是大多數(shù)大沙鎮(zhèn)本地居民一度以來(lái)的普遍心思形狀，這一類(lèi)群體所占的比重也最大；二類(lèi)是以為沒(méi)必要花他們想象中的代價(jià)去購(gòu)買(mǎi)商品房，在市調(diào)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)很多大沙人以為房?jī)r(jià)太高，而這“太高源自對(duì)大旺、四會(huì)、三水等區(qū)域房?jī)r(jià)的類(lèi)比以及媒體的炒作，如前所述，這只是他們對(duì)商品房的一種停留于外表的感性認(rèn)知；三類(lèi)是對(duì)現(xiàn)代商品房社區(qū)的真正價(jià)值認(rèn)識(shí)缺乏，這主要基于觀念的落后。我們稍加審視會(huì)發(fā)現(xiàn)，這一類(lèi)群體和第一類(lèi)可以歸結(jié)為一個(gè)要素，就是對(duì)現(xiàn)代

11、居住的概念還停留在自建房的層面。四類(lèi)是基于對(duì)開(kāi)展商的一種排斥，現(xiàn)實(shí)上他們是完全有購(gòu)買(mǎi)實(shí)力的，不購(gòu)買(mǎi)商品房的決議基于心情化，這從我們?cè)谑姓{(diào)過(guò)程中調(diào)查對(duì)象的排斥語(yǔ)氣可以得到一定程度的反映，當(dāng)然這類(lèi)所占比重較低。經(jīng)過(guò)以上分析，這四類(lèi)群體的在未來(lái)1-2年內(nèi)不計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)商品房的緣由并非源自客觀要素，如購(gòu)買(mǎi)實(shí)力不夠、購(gòu)房門(mén)檻過(guò)高等，而是由于客觀要素也就是居住認(rèn)識(shí)沒(méi)有跟上潮流，經(jīng)過(guò)對(duì)癥下藥完全可以進(jìn)展引導(dǎo)和改動(dòng)。詳細(xì)措施那么有待于在謀劃報(bào)告中進(jìn)展廣泛而深化的討論。大沙人之所以還停留在自居這個(gè)層面，這是由于大沙本來(lái)是一個(gè)以農(nóng)業(yè)和養(yǎng)殖業(yè)為主的小鎮(zhèn)，相對(duì)于廣東其他地域，明顯顯得過(guò)于封鎖。雖然大沙人的收入高過(guò)周邊，但

12、消費(fèi)認(rèn)識(shí)并沒(méi)有與收入成正比。近兩年，大沙一改以農(nóng)為主的經(jīng)濟(jì)格局，大力引進(jìn)工業(yè)企業(yè)，提出打造肇慶第一鎮(zhèn)的目的，無(wú)論人口數(shù)量還是城市化建立都有了很大開(kāi)展，成為廣東接近珠三角的獨(dú)一一塊還沒(méi)有進(jìn)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的處女地。而大沙人的消費(fèi)認(rèn)識(shí)和居住認(rèn)識(shí)也在悄然的發(fā)生改動(dòng)，有兩個(gè)數(shù)據(jù)佐證了這一判別： 四會(huì)市區(qū)是大沙居民購(gòu)房的最正確選擇區(qū)域，比重達(dá)44.4%，這通知我們這樣一個(gè)信息，大沙目前一定存在需求購(gòu)房的人士，而由于大沙無(wú)商品房可買(mǎi)，他們只好到四會(huì)和其他區(qū)域買(mǎi)。 另外以為大沙房地產(chǎn)沒(méi)有升值前景的群體僅占11.1%，這也映證了前面的分析，即宏觀上并不缺乏市場(chǎng)自信心。 異常景象推斷分析例如 大沙與大旺購(gòu)買(mǎi)力對(duì)比分

13、析 HYPERLINK blogimg.focus/upload/photo/blog1884/18841146.jpg t _blank 大沙大旺可接受總價(jià)對(duì)比分析 大沙大旺付款方式比較分析 HYPERLINK blogimg.focus/upload/photo/blog1884/18841157.jpg t _blank 留意上三個(gè)圖的比較：大沙樣本家庭月收入在40006000元的占51%，而大旺只占38.9%。大沙可接受的總價(jià)2125萬(wàn)只需22.2%,而大旺到達(dá)38.9%大沙一次性付款的達(dá)55.6%，而大旺那么為16.7%從三圖可以看出,大沙人的收入高過(guò)大旺,但大旺可接受的總價(jià)大過(guò)大沙。什么緣由？ 這正是我們要分析和探求的與大沙鎮(zhèn)不同的是，大旺的房地產(chǎn)是經(jīng)過(guò)幾年的開(kāi)展，價(jià)錢(qián)從2004年的900元/平方米上升到目前的2700元/平方米的程度，可以這樣說(shuō)大旺人接受的價(jià)位高過(guò)大沙主要源于兩方面要素：第一，目前大旺人表現(xiàn)出的所能接受的價(jià)錢(qián)程度是經(jīng)過(guò)四年左右的房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的過(guò)程的，或者說(shuō)是逐漸的被動(dòng)的接受現(xiàn)實(shí)的；第二，大旺人所可以接受的價(jià)錢(qián)程度是基于對(duì)大旺的樂(lè)觀的升值前景之上的，大旺的商品房比大沙未來(lái)能夠出現(xiàn)的商品房的保值增值性更強(qiáng)。簡(jiǎn)而言之，大旺所能接受的房?jī)r(jià)程度是以大旺這個(gè)區(qū)域的開(kāi)展前景為參照規(guī)范的，換到大沙的商品房，他們可以接受的價(jià)位那么未必高過(guò)大沙居民。這從大旺人選