1、淺談國有企業(yè)改制中的土地處置方式與評估問題2009-02-16 17:06:36來源： HYPERLINK http:/ l # t _blank 互聯(lián)網(wǎng)瀏覽次數(shù)：167 HYPERLINK http:/ 網(wǎng)友評論 0條 HYPERLINK javascript:void(0); 收藏此頁 HYPERLINK javascript:void(0); 復(fù)制 分享到i貼吧-引言 國有企業(yè)制度改革是我國經(jīng)濟(jì)體制改革的核心內(nèi)容，其直接的目的是通過建立現(xiàn)代企業(yè)制度，最大限度地提高企業(yè)的運(yùn)營效率。土地與國有企業(yè)有著十分密切的關(guān)聯(lián)，進(jìn)行國有企業(yè)制度改革不可能不涉及土地問題，在國有企業(yè)改革中要明確國家和企業(yè)的

2、權(quán)利和責(zé)任，就必須理順和明確國家與企業(yè)在土地問題上的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。企業(yè)土地資產(chǎn)處置管理是企業(yè)改制過程中的重要環(huán)節(jié)，其工作中心是圍繞企業(yè)改制，研究制定企業(yè)盤活土地資產(chǎn)政策，使不同土地資產(chǎn)處置方式之間達(dá)到政策界線、權(quán)責(zé)內(nèi)涵、法律關(guān)系和利益的均衡。 地價(jià)評估關(guān)系到國有企業(yè)改制能否收到實(shí)效，具有較強(qiáng)的政策性、社會性。土地評估的合理與否，關(guān)系到國有企業(yè)能否順利轉(zhuǎn)制，改變過去的經(jīng)營模式，成為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的現(xiàn)代企業(yè)。土地資產(chǎn)值過高，必然造成國有資產(chǎn)的份額增大，投資回報(bào)率下降，增加企業(yè)負(fù)擔(dān)，影響投資者的積極性。相反如果評估值偏低，則會造成國有資產(chǎn)流失，弱化國家土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)。 本文結(jié)合實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，

3、主要就國有企業(yè)改制過程中的土地資產(chǎn)處置中常見的一些土地方面的問題的解決方案予以分析，并針對不同的處置方式應(yīng)選擇的評估方法進(jìn)行討論。 二、國有企業(yè)改制土地處置 (一)企業(yè)改制的概念及特點(diǎn) 長期以來，國有企業(yè)使用土地主要是國家以行政劃撥方式予以配置，企業(yè)無償、無限期使用，國家作為土地資產(chǎn)的所有者的權(quán)益難以實(shí)現(xiàn)；就財(cái)產(chǎn)性質(zhì)而言，由于劃撥土地使用權(quán)不屬于企業(yè)自己的財(cái)產(chǎn)或國家授權(quán)其經(jīng)營管理的財(cái)產(chǎn)，企業(yè)作為土地使用權(quán)人無法處分和獨(dú)立支配土地資產(chǎn)，國家和企業(yè)在有關(guān)土地上的權(quán)利、利益和責(zé)任很不明確，形成事實(shí)上的土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清，這與建立現(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求極不適應(yīng)。因此，在國有企業(yè)改制中必須結(jié)合國有企業(yè)的不

4、同形式，采取不同方法處置土地資產(chǎn)，對土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)行重新界定和調(diào)整。通過建立科學(xué)、新型的土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，確保改制企業(yè)改制成為現(xiàn)代化企業(yè)。 改制企業(yè)的特點(diǎn)如下： (1)土地權(quán)屬性質(zhì)復(fù)雜：有出讓土地、劃撥土地和國有租賃土地，在大型國有企業(yè)集團(tuán)公司中，還存在著空轉(zhuǎn)土地。 (2)用途多樣性：既有工業(yè)用地，還有商業(yè)用地、辦公用地、綜合用地、市政設(shè)施用地、住宅用地等。 (3)分布面廣：跨區(qū)域、跨城市、跨省份。 (4)占企業(yè)資產(chǎn)總量比重較大。 (二)土地資產(chǎn)處置的原別 土地資產(chǎn)處置過程中，應(yīng)遵循以下原則： (1)合法性原則 這是土地資產(chǎn)處置的基礎(chǔ)。合法性原則是指當(dāng)前狀況下土地資產(chǎn)的處置應(yīng)盡可能與現(xiàn)行法律、法規(guī)和規(guī)

5、章相銜接。規(guī)范土地資產(chǎn)處置操作程序，還要與國有企業(yè)改革的總體部署與要求相一致。 (2)有利于企業(yè)改制和發(fā)展的原則 土地資產(chǎn)如何處置，不僅僅關(guān)系到土地使用制度改革的深入，也涉及到搞活企業(yè)，促進(jìn)企業(yè)改制的順利進(jìn)行。在處置中通過對土地確權(quán)、土地登記、土地價(jià)格評估等工作的開展，結(jié)合企業(yè)實(shí)際和未來發(fā)展情況，協(xié)助企業(yè)調(diào)解解決改制中土地問題，進(jìn)而為真正促進(jìn)企業(yè)發(fā)展當(dāng)好土地方面的參謀。 (3)遵循國有土地有償有限期使用原則，促使土地的優(yōu)化配置 改土地?zé)o償無限期使用為有償有限期使用是土地使用制度改革的根本目標(biāo)。存量土地有償有限期使用關(guān)鍵是以科學(xué)、公正、合理的方法量化土地資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，并將量化了的土地資產(chǎn)以公平

6、、可行、合理的方式注入企業(yè)資產(chǎn)，確保土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰，這是土地使用制度改革和現(xiàn)代企業(yè)制度建立的需要。 (4)兼顧各方面的利益 企業(yè)和土地改制都要求責(zé)、權(quán)、利分明，可以說土地改制的初衷是使國家土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得以實(shí)現(xiàn)，亦即維護(hù)國家利益。在轉(zhuǎn)化國有企業(yè)經(jīng)營機(jī)制，建立現(xiàn)代企業(yè)制度中，嚴(yán)禁將國有資產(chǎn)低價(jià)折股、低價(jià)出售，甚至無償分給個(gè)人。土地資產(chǎn)處置中必須維護(hù)國家利益，防止國有土地資產(chǎn)流失。但同時(shí)還必須站在公正立場，兼顧地方和企業(yè)利益。特別是在土地作價(jià)過程中，應(yīng)區(qū)分土地收益哪些屬于國有，哪些屬于地方或企業(yè)所有，積極妥善處理好三方利益的分配。 (三)土地資產(chǎn)處置方式 土地資產(chǎn)處置是指在國有企業(yè)改制

7、中，對企業(yè)原使用的劃撥土地使用權(quán)按照一定方式和原則進(jìn)行處置。根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，國家可分別采用如下幾種方式予以處置。 (1)土地出讓 現(xiàn)有使用劃撥土地使用權(quán)的企業(yè)通過補(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金取得出讓土地使用權(quán)。土地在出讓期限內(nèi)成為企業(yè)法人財(cái)產(chǎn)，企業(yè)可以自主經(jīng)營土地，有權(quán)依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等。以出讓方式處置土地使用權(quán)，可以十分清晰地確定國家和企業(yè)的土地財(cái)產(chǎn)關(guān)系，不僅保證國家的財(cái)政收入，而且對企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代企業(yè)起積極促進(jìn)作用。破產(chǎn)企業(yè)屬國務(wù)院確定的企業(yè)優(yōu)化資本試點(diǎn)城市范圍內(nèi)的國有工業(yè)企業(yè)，土地使用權(quán)出讓金應(yīng)首先安置破產(chǎn)企業(yè)職工，破產(chǎn)企業(yè)將土地使用權(quán)進(jìn)行抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地使

8、用權(quán)折價(jià)或者拍賣，變賣后所得也應(yīng)首先用于安置破產(chǎn)企業(yè)職工。 (2)土地租賃國有土地租賃，是指土地使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。土地租賃合同經(jīng)出租方同意后可以轉(zhuǎn)讓，改變原合同規(guī)定的使用條件，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地租賃合同，簽訂土地租賃合同和轉(zhuǎn)讓土地租賃合同應(yīng)當(dāng)辦理登記和變更登記手續(xù)。租賃土地上的房屋等建筑物、構(gòu)筑物可以依法抵押，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，土地租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓。 (3)土地作價(jià)出資(入股) 國家以土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)，是指國家以一定年限的國有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)

9、于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)形成的國家股股權(quán)，按照國有資產(chǎn)投資主體由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地的行政管理部門委托有資格的國有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。 根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策，須由國家控股的關(guān)系國計(jì)民生、國民經(jīng)濟(jì)命脈的關(guān)鍵領(lǐng)域和基礎(chǔ)性行業(yè)企業(yè)或大型骨干企業(yè)，改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司及組建企業(yè)集團(tuán)的，涉及的劃撥土地使用權(quán)經(jīng)省級以上人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)，可以采取國家以土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)方式處置。 (4)授權(quán)經(jīng)營方式 國家根據(jù)需要，可以一定年限的國有土地使用權(quán)作價(jià)后授權(quán)給經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)定的國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司

10、經(jīng)營管理。國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營，由國家土地行政主管部門審批，并發(fā)給國有土地使用權(quán)經(jīng)營管理授權(quán)書。被授權(quán)的國家控股公司，作為國家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司憑授權(quán)書，可以向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)以作價(jià)出資(入股)或租賃等方式配置土地，企業(yè)應(yīng)持土地使用權(quán)經(jīng)營管理授權(quán)書和有關(guān)文件，按規(guī)定辦理變更土地登記手續(xù)。 被授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)的國家控股公司、國有獨(dú)資公司、集團(tuán)公司必須接受授權(quán)部門的監(jiān)督管理。被授權(quán)的企業(yè)必須對土地資產(chǎn)保值增值情況提供年度報(bào)告，對企業(yè)土地股權(quán)的年度變化情況以及土地資產(chǎn)處置的文件及時(shí)交授權(quán)部門備案；授權(quán)部門每年要對企業(yè)經(jīng)營土地資產(chǎn)的情況和執(zhí)行土地管理法律、法規(guī)的情況

11、進(jìn)行監(jiān)督檢查，企業(yè)違反土地管理法律、法規(guī)的以及超越授權(quán)經(jīng)營的權(quán)限和范圍使用土地或處置土地資產(chǎn)的，授權(quán)部門有權(quán)依法予以查處，并追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。 國有土地使用權(quán)需要作價(jià)授權(quán)給省直屬企業(yè)經(jīng)營的，經(jīng)國家土地行政主管部門批準(zhǔn)，由省級人民政府土地行政主管部門根據(jù)有關(guān)規(guī)定辦理。 (5)保留劃撥方式 企業(yè)改制改革涉及的土地使用權(quán)，有下列情形之一的，經(jīng)批準(zhǔn)可以采取保留劃撥方式處置： 繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，原土地用途不發(fā)生改變的，但改造或改組為公司制企業(yè)的除外； 國有企業(yè)兼并國有企業(yè)或非國有企業(yè)以及國有企業(yè)合并，兼并或合并后的企業(yè)是國有工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)

12、的； 在國有企業(yè)兼并、合并中，被兼并的國有企業(yè)或國有企業(yè)合并中的一方屬于瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)； 國有企業(yè)改造或改組為國有獨(dú)資公司的。 以上第、項(xiàng)保留劃撥用地方式的期限不超過五年。 (四)土地處置方式的選擇 從建立現(xiàn)代企業(yè)制度的要求出發(fā)，國有企業(yè)可以在改制過程中結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況選擇合適的處置方式。但是國家為了合理有效的利用土地資源，保障土地所有權(quán)收益防止國有資產(chǎn)流失，便在法律中對處置方式的選擇作了限制性規(guī)定。企業(yè)的自主選擇不能對抗法律中的限制規(guī)定。除了法律中的限制性規(guī)定，企業(yè)也可以根據(jù)實(shí)際情況選擇合適的土地資產(chǎn)處置方式。從理論上講，前面所述的幾種處置方式并無優(yōu)劣之分，只有適用對象的不同。因此企業(yè)可以

13、根據(jù)自身的具體情況，選擇適合企業(yè)發(fā)展和實(shí)際情況的處置方式。對于企業(yè)而言，企業(yè)可以結(jié)合實(shí)際因地制宜，靈活選擇一種或多種處置方式，從而推進(jìn)國有企業(yè)改革的順利進(jìn)行。但由于目前法規(guī)政策的不完善，以及租賃、入股方式的配套政策和實(shí)施細(xì)則在各地的不統(tǒng)一，使得同一塊土地由于處置方式不同，資產(chǎn)量化結(jié)果相差很大。所以企業(yè)在選擇土地處置方式時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮國家和企業(yè)的宏觀和微觀因素，實(shí)現(xiàn)國家和企業(yè)之間的當(dāng)前利益和長遠(yuǎn)利益之間的平衡，換言之，就是國有企業(yè)在改革改制過程中選擇土地資產(chǎn)處置方式時(shí)，一方面要了解企業(yè)所屬行業(yè)的特點(diǎn)和企業(yè)本身的經(jīng)營狀態(tài)，充分了解國家的產(chǎn)業(yè)政策，以及地方政府對于土地資產(chǎn)處置方面的優(yōu)惠政策，將國家

14、所能給予的政策用足，另一方面全面清理企業(yè)自身的資產(chǎn)和負(fù)債，了解企業(yè)財(cái)務(wù)狀況尤其是支付能力，了解企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)，設(shè)計(jì)一個(gè)好的比例關(guān)系，根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的特點(diǎn)及其對土地資產(chǎn)的依賴程度，確定是否獲得完整的土地產(chǎn)權(quán)。 在具體操作過程中，土地資產(chǎn)處置方式首先應(yīng)與企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)重組情況相一致。如企業(yè)的資產(chǎn)量較小時(shí)，可采用作價(jià)入股的處置方式增加股本(除可以增加土地面積外)；對于享受授權(quán)經(jīng)營的企業(yè)，則可以采用授權(quán)經(jīng)營方式如企業(yè)的資產(chǎn)量較大時(shí)，則應(yīng)主要考慮租賃方式，使龐大的土地資產(chǎn)不進(jìn)入股本。其次，土地資產(chǎn)處置方式可以采用上述幾種方式中的一種，也可以幾種方式同時(shí)采用。國有企業(yè)改革時(shí)，允許以貨幣、資

15、本、股本等多種形態(tài)綜合實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)價(jià)值。如對于一個(gè)改制企業(yè)一廠區(qū)所使用的土地可以采用出讓方式處置土地資產(chǎn)；二廠區(qū)的土地則可以采用租賃方式；三廠區(qū)的土地采用作價(jià)入股的方式等，幾種處置方式混合使用，可以有效發(fā)揮土地資產(chǎn)處置在調(diào)節(jié)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)重組中的巨大作用，但目前很多企業(yè)并沒有認(rèn)識到這個(gè)問題的重要性。最后，土地資產(chǎn)處置以土地估價(jià)結(jié)果為依據(jù)，是與土地估價(jià)結(jié)果緊密聯(lián)系在一起的。如對于評估后土地資產(chǎn)量很大的企業(yè)，如果采用出讓方式處置土地資產(chǎn)，出讓金可能很多，使企業(yè)沒有改制就需要付出數(shù)額巨大的出讓金，這在很大程度上影響了企業(yè)改制的積極性；而對于土地資產(chǎn)量不大的企業(yè)，采用出租方式顯然不如采用出讓方式，

16、因?yàn)檗k理出讓手續(xù)畢竟不是以評估地價(jià)作為出讓金，而是以評估地價(jià)的一定比例交納出讓金，且一次辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，這樣的企業(yè)只支付少量出讓金就可獲得完全產(chǎn)權(quán)的土地使用權(quán)；而租賃方式則顯然不具備這些優(yōu)惠條件(五)土地處置操作程序 國有企業(yè)改革中土地資產(chǎn)處置應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理。 (1)擬定土地使用權(quán)處置方案 由企業(yè)或企業(yè)隸屬單位擬訂土地使用權(quán)處置方案，主要內(nèi)容應(yīng)包括企業(yè)改革的形式和內(nèi)容，企業(yè)現(xiàn)使用土地的狀況，擬處置方式和處置價(jià)格及理由等。 (2)地價(jià)評估結(jié)果確認(rèn)和土地使用權(quán)處置方案審批 地價(jià)評估結(jié)果和土地使用權(quán)處置方案應(yīng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地管理部門確認(rèn)和審批，報(bào)批時(shí)還應(yīng)同時(shí)提交企業(yè)改革的批準(zhǔn)文件、資產(chǎn)重組

17、方案、土地使用權(quán)證書或土地權(quán)屬證明以及其他有關(guān)材料。 (3)簽定合同與變更土地登記 土地使用權(quán)處置方案經(jīng)批準(zhǔn)后，采取國有土地使用權(quán)出讓方式處置的，企業(yè)應(yīng)持土地使用權(quán)處置批準(zhǔn)文件和其他有關(guān)文件與土地所在地的市、縣人民政府土地行政主管部門簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定辦理土地登記手續(xù)；采取國有土地租賃方式處置的，企業(yè)應(yīng)持土地使用權(quán)處置批準(zhǔn)文件和其他有關(guān)文件與土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂國有土地租賃合同，并按規(guī)定辦理土地登記手續(xù)；采取國家以土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)決定書，按規(guī)定辦理土地登記手續(xù)；采取保留劃撥用地方式處置的，企業(yè)應(yīng)持土地使用權(quán)處置批準(zhǔn)文件及其他有關(guān)文件按規(guī)定

18、辦理土地登記手續(xù)。 三、國有企業(yè)改制土地的評估 (一)評估價(jià)格類型的選擇 企業(yè)土地進(jìn)行估價(jià)前，必須先分析企業(yè)土地資產(chǎn)的處置方式，搞清土地的各種處置方式的適用條件，各種處置方式之間的本質(zhì)區(qū)別，辦理各種處置方式的程序，才能使我們向委托方索取全面系統(tǒng)的資料，根據(jù)改制企業(yè)的性質(zhì)，處置方式及權(quán)利狀況，科學(xué)選擇評估方法和相關(guān)參數(shù)，合理確定評估的價(jià)格類型，做好企業(yè)的土地改制評估。企業(yè)改制前，土地使用權(quán)類型主要包括劃撥和出讓兩種方式。而在企業(yè)改制后土地使用權(quán)類型主要有出讓、劃撥、租賃、作價(jià)出資(入股)、授權(quán)經(jīng)營五種形式?，F(xiàn)就以上對應(yīng)的五種形式對應(yīng)的土地使用權(quán)價(jià)格的評估方法加以分述。 (1)出讓土地使用權(quán)的評估

19、 出讓土地使用權(quán)評估思路按城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程規(guī)定的原理和方法進(jìn)行評估即可。根據(jù)土地用途以及收集的資料綜合分析后，選擇成本逼近法、市場比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、剩余法、收益還原法等方法中的兩種或兩種以上常規(guī)土地估價(jià)方法，評估出出讓土地使用權(quán)價(jià)格。 (2)劃撥土地使用權(quán)評估 劃撥土地使用權(quán)評估的基本思路，主要是在城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程規(guī)定的基本原理和方法的基礎(chǔ)上，考慮劃撥土地使用權(quán)的無限年期，有限收益等基本特點(diǎn)，在幾種不同的基本評估方法中，不考慮年期修正，并扣除土地出讓金或劃撥土地年租制土地租金標(biāo)準(zhǔn)、從而測算出劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程規(guī)定： 劃撥土地使用權(quán)價(jià)格出讓土地使用權(quán)價(jià)格土地出讓金

20、 根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程規(guī)定，采用成本逼近法評估土地使用權(quán)價(jià)格為土地的成本價(jià)格和土地增值收益之和。根據(jù)國土資源部國土資發(fā)200144號文關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知，“為支持和促進(jìn)企業(yè)改革，企業(yè)改制時(shí)，可以依據(jù)劃撥土地的平均取得成本和開發(fā)成本，評定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格”。因此，在測算過程中不需要考慮土地增值收益，也不需要年期修正。但土地成本應(yīng)以待估宗地所在區(qū)域劃撥土地平均取得成本為依據(jù)來評估待估宗地的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。此時(shí)的基本公式為： 劃撥土地使用權(quán)價(jià)格土地取得費(fèi)用土地開發(fā)費(fèi)稅費(fèi)投資利息十投資利潤 (3)國有租賃土地使用權(quán)評估 國有土地租賃是指土地使用者與土地管理部門簽

21、訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有租賃土地使用權(quán)是指國家將國有土地出租給使用者使用而設(shè)定的。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，國有租賃土地使用權(quán)可轉(zhuǎn)租、抵押和轉(zhuǎn)讓。在國企改制中，若國有企業(yè)原租賃土地經(jīng)土地部門批準(zhǔn)仍保留租賃形式，則該宗地的評估價(jià)格類型為國有租賃土地使用權(quán)價(jià)格。國有租賃土地使用權(quán)價(jià)格等于承租土地使用權(quán)合同租金與市場租金的差值在租期內(nèi)的資本化。估價(jià)方法可采用市場比較法和收益還原法。 (4)作價(jià)出資(入股)評估 鑒于國家以土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)，是國家以一定年期的國有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資或折為股份投入改組或改制后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，其權(quán)能可比照出讓土地依法進(jìn)

22、行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。其具備出讓土地的各種權(quán)利內(nèi)涵。因此可按照上述五種估價(jià)方法進(jìn)行評估。 (5)國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營 國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營是指國家根據(jù)需要以一定年期的國有土地使用權(quán)作價(jià)后授權(quán)給經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家控股公司，作為國家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國有獨(dú)資公司或集團(tuán)公司經(jīng)營管理。其實(shí)質(zhì)，是在讓渡土地使用權(quán)時(shí)本應(yīng)收取的土地有償使用收益，以授權(quán)經(jīng)營方式重新投入國有企業(yè)，用于增加國有企業(yè)的國家資本金。是一種政府的投資行為。在授權(quán)經(jīng)營的權(quán)限和期限內(nèi)，租賃土地價(jià)格應(yīng)該是完整的土地使用權(quán)價(jià)格，包含出讓金；但授權(quán)經(jīng)營的土地處分權(quán)受到一定限制，一般只能在被授權(quán)集團(tuán)內(nèi)部(子公司之間)流轉(zhuǎn)，如果需要對外轉(zhuǎn)讓、聯(lián)營

23、、交換、抵押等，則必須補(bǔ)交出讓金。因此，授權(quán)經(jīng)營土地價(jià)格與完全公開市場價(jià)值應(yīng)有一定差別?？砂瓷鲜鑫宸N估價(jià)方法進(jìn)行評估。(二)估價(jià)對象的用途和價(jià)格內(nèi)涵界定 (1)用途的設(shè)定。 “設(shè)定用途”是指按照國家有關(guān)土地用途分類的規(guī)定，根據(jù)不同土地的利用特點(diǎn)和利用現(xiàn)狀，設(shè)定待估宗地的土地用途。對于沒有明確規(guī)劃限制的改制企業(yè)用地應(yīng)以現(xiàn)狀用途為主；對于已有明確規(guī)劃要求的用地則應(yīng)以規(guī)劃用途為主。同時(shí)土地用途名稱應(yīng)根據(jù)國家規(guī)范予以統(tǒng)一。對于一個(gè)企業(yè)中的局部用地應(yīng)服從大的土地用途，如一個(gè)企業(yè)中的辦公樓用地單獨(dú)作為一宗地，土地的實(shí)際用途可能為辦公，但在土地估價(jià)中，應(yīng)考慮整個(gè)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營情況及辦公樓在生產(chǎn)經(jīng)營中的作用，

24、可把辦公樓用地界定為工業(yè)用途。 (2)地價(jià)定義。 根據(jù)土地評估的目的，按照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程需要確定土地評估的地價(jià)定義。地價(jià)定義是對地價(jià)內(nèi)涵的界定，對改制企業(yè)地價(jià)定義應(yīng)包括評估基準(zhǔn)日、設(shè)定用途、設(shè)定土地開發(fā)程度、設(shè)定土地權(quán)利、使用年期等內(nèi)容，其中土地開發(fā)程度的設(shè)定最為復(fù)雜，目前對改制企業(yè)的土地開發(fā)程序主要設(shè)定為宗地內(nèi)“幾通一平”、宗地外“幾通”和宗地內(nèi)平整、宗地內(nèi)外“幾通”和宗地內(nèi)平整等，如果宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施已計(jì)入其他資產(chǎn)，則可界定土地開發(fā)程度為宗地外“幾通”和宗地內(nèi)平整。如果宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施沒有計(jì)入其他資產(chǎn)，則可界定土地開發(fā)程度為宗地內(nèi)外“幾通”和宗地內(nèi)平整。 (三)土地評估操作中應(yīng)注意的事項(xiàng) (1)要準(zhǔn)確確定評估范圍 在評估實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，由于歷史等原因企業(yè)的土地資產(chǎn)狀況不明晰：有