1、房地產(chǎn)項(xiàng)目EVA值計(jì)算作業(yè)指引目的減少對(duì)集團(tuán)資源的占用和依靠，促進(jìn)經(jīng)營(yíng)負(fù)責(zé)人積極拓展資源，培養(yǎng)企業(yè)家精神，合理分配集團(tuán)資源，提高資源的使用效率。適用范圍適用于集團(tuán)各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的評(píng)價(jià)、考核。術(shù)語(yǔ)和定義EVA ：經(jīng)濟(jì)增加值，指公司稅后凈利潤(rùn)中減去投入資本的成本后的凈值，是衡量為股東創(chuàng)造財(cái)富能力的重要指標(biāo)。資本成本：指集團(tuán)投入資本所能獲得的最低報(bào)酬率，也是項(xiàng)目公司因占用資金而需付出的代價(jià)。項(xiàng)目EVA計(jì)算的基本要求計(jì)算對(duì)象EVA計(jì)算以項(xiàng)目為單位，同一個(gè)公司開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，按單個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行EVA值計(jì)算；一個(gè)項(xiàng)目分多期開(kāi)發(fā)的，按項(xiàng)目整體進(jìn)行EVA值計(jì)算。EVA計(jì)算的起止時(shí)間自集團(tuán)為項(xiàng)目提供資金金

2、額累計(jì)達(dá)到或超過(guò)500萬(wàn)元的第一筆付款當(dāng)月起，至項(xiàng)目竣工驗(yàn)收交房當(dāng)月且銷(xiāo)售率達(dá)到95%以上。EVA值的計(jì)算方式項(xiàng)目EVA值 = 項(xiàng)目稅后凈利潤(rùn) - 資本成本 + 資金利息收入當(dāng)項(xiàng)目使用集團(tuán)資金時(shí)，計(jì)算資本成本，為“-”當(dāng)集團(tuán)使用項(xiàng)目資金時(shí)，計(jì)算資金利息收入，為“+”資本成本率/利息率項(xiàng)目使用集團(tuán)資金的年資本成本率統(tǒng)一設(shè)定為25%，按年計(jì)算復(fù)利。集團(tuán)使用項(xiàng)目資金的年利息率為12%，按年計(jì)算復(fù)利。項(xiàng)目從集團(tuán)外部取得資金的實(shí)際利率超過(guò)12%的，經(jīng)集團(tuán)同意，其向集團(tuán)提供的資金中不超過(guò)該筆融資余額的部分，可按取得資金的實(shí)際利率計(jì)算利息。資本投入方式集團(tuán)向項(xiàng)目投入資本的方式包括注冊(cè)資本金和股東借款。集團(tuán)投

3、入資本金額包括土地價(jià)款、契稅以及項(xiàng)目啟動(dòng)資金，啟動(dòng)資金視項(xiàng)目規(guī)模而定，一般在1000萬(wàn)元-5000萬(wàn)元之間。EVA計(jì)算的一般工作程序項(xiàng)目EVA值以會(huì)計(jì)年度為一個(gè)計(jì)算周期，即從每年1月1日起至12月31日止。項(xiàng)目啟動(dòng)或竣工當(dāng)年，實(shí)際經(jīng)營(yíng)時(shí)間不足一年的，按實(shí)際經(jīng)營(yíng)時(shí)間計(jì)算。項(xiàng)目整體EVA值為各計(jì)算周期EVA值累加之和。項(xiàng)目公司年度稅后凈利潤(rùn)以經(jīng)過(guò)審計(jì)的會(huì)計(jì)報(bào)表數(shù)字為準(zhǔn)。資本成本的計(jì)算和結(jié)算按照以下方式進(jìn)行：集團(tuán)與各項(xiàng)目公司往來(lái)的資金按日計(jì)算資本成本，每年按360天計(jì)算。每一筆資金往來(lái)均以付款方銀行資金轉(zhuǎn)出回單日期作為計(jì)算資金成本的時(shí)間。集團(tuán)與項(xiàng)目公司在相互匯劃資金時(shí)，不單獨(dú)開(kāi)據(jù)相關(guān)票據(jù)，僅作為內(nèi)部

4、結(jié)算。集團(tuán)與項(xiàng)目公司在每季末進(jìn)行資本成本結(jié)算，相互對(duì)賬確認(rèn)。資本成本為虛擬成本，僅作為計(jì)算EVA指標(biāo)考核使用，無(wú)須實(shí)際支付。資金往來(lái)以公司實(shí)際需要為基礎(chǔ)，由集團(tuán)統(tǒng)一調(diào)配、劃撥，各項(xiàng)目公司之間不得互相劃轉(zhuǎn)。為方便計(jì)算，集團(tuán)與各項(xiàng)目公司間的往來(lái)劃款以百萬(wàn)元為單位。項(xiàng)目EVA值的清算時(shí)間項(xiàng)目竣工驗(yàn)收交房時(shí)，已售面積達(dá)到項(xiàng)目可售面積95%以上的，于竣工當(dāng)月停止計(jì)算資本成本，并對(duì)項(xiàng)目整體EVA值進(jìn)行清算，集團(tuán)收回投資款和項(xiàng)目利潤(rùn)。項(xiàng)目竣工驗(yàn)收交房時(shí)，已售面積未達(dá)到項(xiàng)目可售面積95%以上的，對(duì)已售部分進(jìn)行結(jié)算，計(jì)算已售部分實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)，集團(tuán)收回相當(dāng)于已實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的資金，不計(jì)算資金利息收入。其余資金往來(lái)余額繼

5、續(xù)計(jì)算資金成本；當(dāng)項(xiàng)目銷(xiāo)售率達(dá)到95%以上后，于達(dá)到當(dāng)月停止計(jì)算資本成本，并對(duì)項(xiàng)目整體EVA值進(jìn)行清算。整體EVA值清算時(shí)，未售部分應(yīng)做視同銷(xiāo)售處理，并區(qū)分可售物業(yè)和持有物業(yè)，分別按以下方式進(jìn)行計(jì)算：可售物業(yè)的未售部分按已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售均價(jià)預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入，模擬計(jì)算銷(xiāo)售利潤(rùn)；持有物業(yè)按下述6.3款之規(guī)定測(cè)算銷(xiāo)售收入，模擬計(jì)算銷(xiāo)售利潤(rùn)。EVA值的日常管理集團(tuán)及各項(xiàng)目財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)分別建立資金往來(lái)明細(xì)臺(tái)賬，逐筆登記往來(lái)金額，每月月底將相互核對(duì)一致，并計(jì)算當(dāng)月資金成本（利息收入）。集團(tuán)財(cái)務(wù)管理部應(yīng)結(jié)合各項(xiàng)目盈利預(yù)測(cè)情況，測(cè)算各項(xiàng)目的預(yù)計(jì)EVA值，并按季公布EVA值考核情況，對(duì)預(yù)計(jì)EVA為負(fù)值的項(xiàng)目提出警示。集團(tuán)公

6、布的EVA值考核情況主要包括以下幾項(xiàng)：資金占用余額：指截至報(bào)告當(dāng)月項(xiàng)目占用集團(tuán)的資金本金（包括注冊(cè)資本和股東借款）；資金成本：指截至報(bào)告當(dāng)月項(xiàng)目占用集團(tuán)的累計(jì)資金成本（扣除應(yīng)收集團(tuán)的利息）；已完成利潤(rùn)：指截至報(bào)告當(dāng)月項(xiàng)目累計(jì)實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)；預(yù)計(jì)項(xiàng)目利潤(rùn)：指整個(gè)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)利潤(rùn)，按最新版本的項(xiàng)目盈利預(yù)測(cè)金額填寫(xiě)；項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)的，預(yù)計(jì)項(xiàng)目利潤(rùn)為各期盈利預(yù)測(cè)之和；現(xiàn)階段EVA值：即“資金成本+已完成利潤(rùn)”；預(yù)計(jì)EVA值：即“資金成本+預(yù)計(jì)項(xiàng)目利潤(rùn)”。對(duì)預(yù)計(jì)EVA值為負(fù)值的項(xiàng)目，財(cái)務(wù)部應(yīng)加以重點(diǎn)關(guān)注和分析，在季度會(huì)議上作出說(shuō)明和警示，及時(shí)提醒相關(guān)公司負(fù)責(zé)人積極采取措施，改善項(xiàng)目EVA情況。特殊處理因特殊需要須經(jīng)第三方中轉(zhuǎn)的資金往來(lái)，以集團(tuán)或項(xiàng)目公司銀行資金轉(zhuǎn)出回單日期作為計(jì)算資本成本的日期。同一事業(yè)部或城市公司同時(shí)運(yùn)作的多個(gè)項(xiàng)目之間如因業(yè)務(wù)需要臨時(shí)發(fā)生小額資金往來(lái)，可按審批權(quán)限在項(xiàng)目公司之間直接劃撥，但單筆往來(lái)金額和累計(jì)往來(lái)余額均不得超過(guò)100萬(wàn)元。項(xiàng)目公司之間小額資金往來(lái)不計(jì)算資本成本。對(duì)于公司持有的