1、個(gè)人房產(chǎn)交易涉稅政策歸納（2014-03-16 22:49:38）轉(zhuǎn)載，標(biāo)簽： 分類：財(cái)會(huì)與稅務(wù)轉(zhuǎn)載原文地址：個(gè)人房產(chǎn)交易涉稅政策歸納 作者：NB財(cái)稅人個(gè)人房產(chǎn)交易涉稅政策歸納目前，中國的個(gè)人房地產(chǎn)交易涉及稅務(wù)機(jī)關(guān)征收的稅費(fèi)有7種。其中，賣方涉及營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅5種稅收和類似稅收的教育費(fèi)附加；買方涉及契稅和印花稅 2種稅收。上述稅費(fèi)均由地方稅務(wù)局根據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)和財(cái)政、稅務(wù)部門以及地方政府的有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)征收管理。筆者現(xiàn)將有關(guān)情況簡要介紹如下。營業(yè)稅征收營業(yè)稅的基本法律依據(jù)，是國務(wù)院1993年12月13日發(fā)布、2008年11月10日修訂的中華人民共和國

2、營業(yè)稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則和財(cái)政部、國家稅務(wù)總局據(jù)此作出 的有關(guān)規(guī)定。在房地產(chǎn)交易中出售房地產(chǎn)的個(gè)人為營業(yè)稅的納稅人，計(jì)稅依據(jù)一般為納稅人銷售房地產(chǎn)的時(shí)候向賣方收取的全部價(jià)款與價(jià)外費(fèi)用，適用稅率為5%。例：張某出售一處房地產(chǎn)，取得收入200萬元，其應(yīng)納營業(yè)稅稅額的計(jì)算方法為：應(yīng)納稅額=200X5% = 10 （萬元）。如果個(gè)人銷售其購置的房地產(chǎn)（購置時(shí)間不足5年的住房除外），可以以其全部銷售收入扣除該房地產(chǎn)購置原價(jià)以后的余額為計(jì)稅營業(yè)額。例：張某出售的上述房地產(chǎn)處購置時(shí)間為5年以上，原價(jià)為100萬元，其應(yīng)納營業(yè)稅稅額的計(jì)算方法為：應(yīng)納稅額=（200 - 100）為 = 5 （萬元）。因?yàn)?，個(gè)人

3、自建自用的住 房和購買5年以上的普通住房，銷售的時(shí)候可以免繳營業(yè)稅。城市維護(hù)建設(shè)稅征收城市維護(hù)建設(shè)稅的基本法律依據(jù)，是國務(wù)院1985年2月8日發(fā)布、2011年1月8日修改的中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例和財(cái)政部、國家稅務(wù)總局以及各省、自治區(qū)、直轄市人民政府據(jù)此作出的有關(guān)規(guī)定。在房地產(chǎn)交易中出售房地產(chǎn)并繳納營業(yè)稅的個(gè)人為城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅人，計(jì)稅依據(jù)為納稅人繳納的營業(yè)稅稅額，按照納稅人所在地實(shí)行差別稅率。市區(qū)的適用稅率為7%,縣城、建制鎮(zhèn)的適用稅率為 5% ,其他地區(qū)的適用稅率為1%。例：張某出售的上述房地產(chǎn)位于北京市西城區(qū)，出售的上述房地產(chǎn)繳納的營業(yè)稅稅額為10萬元，其應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)

4、稅稅額的計(jì)算方法為：應(yīng)納稅額=10X7% = 0.7 （萬元）。城市維護(hù)建設(shè)稅可以隨同營業(yè)稅征收、減免。由于免征、減征營業(yè)稅而發(fā)生的退稅，可以同時(shí)退還已經(jīng)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅。印花稅征收印花稅的基本法律依據(jù)，是國務(wù)院1988年8月6日發(fā)布、2011年1月8日修訂的中華人民共和國印花稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則和財(cái)政部、國家稅務(wù)總局據(jù)此作出的有 關(guān)規(guī)定。在房地產(chǎn)交易中，交易雙方都是印花稅的納稅人，計(jì)稅依據(jù)為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載 金額，適用稅率為 0.5 %。例：張某向李某出售上述房地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額為200萬元，張某和李某各自應(yīng)納印花稅稅額的計(jì)算方法為：應(yīng)納稅額= 200X 0.5 1000 （元

5、）。此外，購買房地產(chǎn)者 取得政府部門發(fā)給的房屋產(chǎn)權(quán)證的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)繳納印花稅5元。目前，個(gè)人銷售、購買住房可以暫免繳納印花稅。土地增值稅征收土地增值稅的基本法律依據(jù)，是國務(wù)院1993年12月13日發(fā)布、2011年1月8日修改的中華人民共和國土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則和財(cái)政部、國家稅務(wù)總局據(jù) 此作出的有關(guān)規(guī)定。在房地產(chǎn)交易中出售房地產(chǎn)并取得收入的個(gè)人為土地增值稅的納稅人，計(jì)稅依據(jù)為納稅 人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額，增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金 額以后的余額。上述規(guī)定扣除項(xiàng)目包括：一、納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按照國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。二、經(jīng)過當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)

6、確認(rèn)的舊房和建筑物的評估價(jià)格，指轉(zhuǎn)讓已經(jīng)使用的房屋和建筑 物的時(shí)候，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)乘以成新度折舊率以后的 價(jià)格。三、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的時(shí)候繳納的營業(yè)稅、城市維 護(hù)建設(shè)稅和印花稅。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的時(shí)候交納的教育費(fèi)附加，可以視同稅金扣除。如果納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，并且沒有正當(dāng)?shù)睦碛?，或者隱 瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，或者提供的扣除項(xiàng)目金額不真實(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照房地產(chǎn)評 估價(jià)格（指經(jīng)過當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的、由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、 同類房地產(chǎn)綜合評定的價(jià)格）計(jì)算征收土地增值稅。如果納稅人轉(zhuǎn)讓舊房

7、和建筑物，不能取得評估價(jià)格，但是能夠提供購房發(fā)票，經(jīng)過當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)，其為取得土地使用權(quán)所支付的金額和購房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用的扣除，可以按照發(fā)票所載金額，從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止，每年加計(jì)5%。納稅人購房的時(shí)候繳納的契稅可以扣除，但是不作為加計(jì) 5%的基數(shù)。如果納稅人轉(zhuǎn)讓舊房和建筑物，既不能取得評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票，稅務(wù)機(jī)關(guān) 可以依法核定征稅。土地增值稅實(shí)行 4級超率累進(jìn)稅率，增值額不超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，適用稅率為30% ;增值額超過扣除項(xiàng)目金額 50%100%的部分，適用稅率為40% ;增值額超過扣除 項(xiàng)目金額100%200%的部分，適用稅率為50% ;增值額超過扣除

8、項(xiàng)目金額 200%的部分， 適用稅率為60%。在計(jì)算土地增值稅的應(yīng)納稅額的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)先用納稅人取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除有關(guān) 各項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額，計(jì)算得出增值額。再按照增值額超過扣除項(xiàng)目金額的比例，分別確定 增值額中各個(gè)部分的適用稅率，依此計(jì)算各部分增值額的應(yīng)納土地增值稅稅額。各部分增 值額應(yīng)納土地增值稅稅額之和，即為納稅人應(yīng)納的全部土地增值稅稅額。例：李某出售一處房產(chǎn)，售價(jià) 500萬元，可以扣除的各項(xiàng)成本、費(fèi)用和有關(guān)稅金等共計(jì)200萬元，其應(yīng)納土地增值稅稅額的計(jì)算方法為：增值額=500-200 =300 （萬元），應(yīng)納稅額=100X30% + 100X40%+ 100X50% = 120 （萬元

9、）。目前，個(gè)人出售住房可以暫免繳納土地增值稅。個(gè)人所得稅征收個(gè)人所得稅的基本法律依據(jù)，是1980年9月10日第五屆全國人民代表大會(huì)第三次會(huì)議通過、2011年6月30日第十一屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議第六次修改的中華人民共和國個(gè)人所得稅法及其實(shí)施條例和財(cái)政部、國家稅務(wù)總局據(jù)此作 出的有關(guān)規(guī)定。個(gè)人出售房地產(chǎn)取得的所得屬于個(gè)人所得稅征稅項(xiàng)目中的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得；納稅人為出售 房地產(chǎn)并取得收入的個(gè)人；計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)納稅所得額，即納稅人轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)取得的收入減除 被轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的原值、合理費(fèi)用和在財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中繳納的有關(guān)稅費(fèi)以后的余額；適用稅率 為 20%。例：張某出售原值 100萬元的住房一套，取

10、得收入 200萬元，可以扣除有關(guān)費(fèi)用和稅金為50萬元，其應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額的計(jì)算方法為：應(yīng)納稅所得額=200 100 50 = 50 （萬元），應(yīng)納稅額=50X20% = 10 （萬元）。轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額的時(shí)候，納稅人憑原購房合同、發(fā)票等有效 憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核以后，可以從其轉(zhuǎn)讓住房收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳 納的稅金和有關(guān)合理費(fèi)用。關(guān)于房屋原值的規(guī)定如下：一、商品房：購置該房屋的時(shí)候?qū)嶋H支付的房價(jià)款和繳納的相關(guān)稅費(fèi)。二、自建住房：實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用和建造、取得產(chǎn)權(quán)的時(shí)候?qū)嶋H繳納的相關(guān)稅費(fèi)。三、經(jīng)濟(jì)適用房：原購房人實(shí)際支付的房價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和按照規(guī)定繳納的土地

11、出讓金。四、已購公有住房：原購公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按照當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房價(jià)格計(jì)算的房價(jià)款，加 原購公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房價(jià)款、按照規(guī)定向財(cái)政部門或者原產(chǎn)權(quán)單位繳納的 所得收益和相關(guān)稅費(fèi)。五、城鎮(zhèn)拆遷安置住房：根據(jù)國務(wù)院發(fā)布的城市房屋拆遷管理?xiàng)l例和原建設(shè)部發(fā)布的城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見等法規(guī)，其原值分別按照下列規(guī)定確定：.房屋拆遷取得貨幣補(bǔ)償以后購置房屋的，為購置該房屋實(shí)際支付的房價(jià)款和繳納的相關(guān)稅費(fèi)；.房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議注明的 價(jià)款和繳納的相關(guān)稅費(fèi)；.房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除了取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補(bǔ)償?shù)?，所調(diào)換房屋原值為房屋拆

12、遷補(bǔ)償安置協(xié)議注明的價(jià)款和繳納的相關(guān)稅費(fèi)，減去貨幣補(bǔ) 償以后的余額；.房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換 房屋原值為房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議 注明的價(jià)款，加上所支付的貨幣和繳納的相關(guān)稅費(fèi)。 轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金，指納稅人在轉(zhuǎn)讓住房的時(shí)候依法繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建 設(shè)稅、土地增值稅、印花稅和類似稅收的教育費(fèi)附加。轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的合理費(fèi)用，指納稅人按照規(guī)定支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利 息、手續(xù)費(fèi)和公證費(fèi)等費(fèi)用。.裝修費(fèi)用。納稅人能提供支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名 與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓以前發(fā)

13、生的裝修費(fèi)用， 可以在下列規(guī)定比例以內(nèi)扣除：已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房，最高扣除限額為房屋原值的 15%;商品房和其他住房，最高扣除限額為房屋原值的10%。.貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行支付的住房貸款 利息，可以憑貸款銀行出具的有效證明扣除。.納稅人按照有關(guān)規(guī)定支付的手續(xù)費(fèi)和公證費(fèi)等，可以憑有關(guān)部門出具的有效證明扣除。納稅人沒有提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅 務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)稅收征管法中的相關(guān)規(guī)定核定征稅，即按照納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額。具體比例由省級地方稅務(wù)局或者省級地方稅務(wù)局授權(quán)的地市 級地方稅務(wù)局根

14、據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類型和住房平 均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入的 1%3%的幅度以內(nèi)確定。仍然以上述張某出售住房，取得收入200萬元為例，如果張某沒有提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額，稅務(wù)機(jī)關(guān)就可以按照其住房 轉(zhuǎn)讓收入200萬元和當(dāng)?shù)匾?guī)定的征收率計(jì)算其應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額，1%即為2萬元，3%則為6萬元。目前，個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用 5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，可以暫免繳納個(gè)人 所得稅。契稅征收契稅的基本法律依據(jù)，是1997年7月7日國務(wù)院發(fā)布的中華人民共和國契稅暫行條例及其細(xì)則和財(cái)政部、國家稅務(wù)總局據(jù)此作出的有關(guān)規(guī)定

15、。在房地產(chǎn)交易中購買房地產(chǎn)的個(gè)人為契稅的納稅人；計(jì)稅依據(jù)為上述交易的成交價(jià)格 （指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格，包括承受者應(yīng)當(dāng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)和其 他經(jīng)濟(jì)利益）；實(shí)行 3%5%的幅度比例稅率。各省、自治區(qū)和直轄市的適用稅率，由當(dāng)?shù)?省級人民政府根據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況，在上述規(guī)定的幅度以內(nèi)確定，并報(bào)財(cái)政部和國家稅 務(wù)總局備案，目前各地規(guī)定的稅率多為3%。例：李某購買一處房地產(chǎn)，成交價(jià)格為200萬元，當(dāng)?shù)匾?guī)定的契稅適用稅率為3%,其應(yīng)納契稅稅額的計(jì)算方法為：應(yīng)納稅額=200X3% = 6 （萬元）。個(gè)人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員包括購房人、配偶和未成年子女，下同）唯一住房的，

16、可以減半繳納 契稅。個(gè)人購買90平方米以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，可以減按 1%的 稅率繳納契稅。教育費(fèi)附加征收教育費(fèi)附加的基本法律依據(jù)，是國務(wù)院1986年4月28日發(fā)布、2011年1月8日第三次修改的征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定和財(cái)政部、國家稅務(wù)總局據(jù)此作出的有關(guān)規(guī) ao在房地產(chǎn)交易中出售房地產(chǎn)并繳納營業(yè)稅的個(gè)人為教育費(fèi)附加的繳納人，以納稅人繳納 的營業(yè)稅稅額為計(jì)征依據(jù)，附加率為3%。例：張某因出售的房地產(chǎn)繳納的營業(yè)稅稅額為10萬元，其應(yīng)納教育費(fèi)附加的計(jì)算方法為：應(yīng)納教育費(fèi)附加=10X3% = 0.3 （萬元）。此外，2010年11月7日，根據(jù)國務(wù)院的要求，財(cái)政部發(fā)出關(guān)于統(tǒng)一地方教

17、育附加政 策有關(guān)問題的通知，規(guī)定全國統(tǒng)一開征地方教育附加，以單位和個(gè)人繳納的增值稅、營 業(yè)稅和消費(fèi)稅為計(jì)征依據(jù)，附加率為2%。據(jù)此，上例中的張某還應(yīng)當(dāng)繳納地方教育附加0.2萬元，計(jì)算方法同上。出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此誠危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報(bào)之于陛下也。誠宜開張圣聽，以光 先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其 刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費(fèi)祎、董允等，此皆良實(shí)，志慮思純，是以先帝簡拔以遺陛下：愚 以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補(bǔ)闕漏，有所廣益。將軍向?qū)?，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之日能”，是以眾議舉寵為督:愚以為營中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。親賢臣，遠(yuǎn)小人，此先漢所以興隆也； 親小人，遠(yuǎn)賢臣，此后漢所以傾頹也。 先帝在時(shí), 每與臣論此事，未嘗不嘆息痛恨于桓、 靈也。侍中、尚書、長史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣， 愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計(jì)日而待也臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉 屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世之事