1、核心發(fā)現(xiàn)“全面二孩”政策實(shí)施后，二孩出生人口呈現(xiàn)出增長(zhǎng)趨勢(shì)，據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年我國(guó)二孩出生人數(shù)達(dá)到 835 萬(wàn)，二孩占比已上升至 57%，相較 2015 年分別高出 183萬(wàn)和 18 個(gè)百分點(diǎn)。二胎家庭規(guī)模的擴(kuò)大，一定程度上催生改善型換房需求的增加，那么二胎家庭換房意愿有多大？換什么樣的房才適合二胎家庭的居住生活？貝殼研究院特此展開(kāi)調(diào)查，以揭示城市二胎家庭的換房意愿與實(shí)際住房需求。研究發(fā)現(xiàn)：各省際二孩生育存在差異，以山東、安徽、湖南和河南為代表的省份，以及少數(shù)民族集中聚集地如廣西、青海、新疆和西藏育齡夫婦生育二孩意愿較高，而東北黑龍江、吉林和遼寧，發(fā)達(dá)區(qū)域北京和上海二孩生育意愿普遍偏

2、低。二孩家庭生育意愿不足 3 成，80 后、男性、高收入群體二孩生育意愿更強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)因素是影響二孩生育率的首要阻礙。超 3 成受訪者要為二胎重新置換房子，主流形式為買一賣一，近 5 成受訪者購(gòu)置二胎房?jī)r(jià)款達(dá) 200 萬(wàn)以上，7 成受訪者換房?jī)r(jià)差在 30 萬(wàn)元及以上。二胎家庭換房呈現(xiàn)三大特征:大“室”所趨，三居及以上戶型是主力；居住需求追求多元化與品質(zhì)化；教育屬性更加重要。優(yōu)質(zhì)教育、大戶型與低房?jī)r(jià)較難兼得是二胎家庭普遍面臨的居住痛點(diǎn)。一、 二孩生育基本情況伴隨著二孩生育政策的放開(kāi)，新生人口中二孩數(shù)量自 2017 年開(kāi)始連續(xù)超過(guò)一孩，中國(guó)每年產(chǎn)生八百多萬(wàn)個(gè)二孩家庭。二孩的到來(lái)也讓家庭結(jié)構(gòu)、居住需求等

3、發(fā)生了很大變化。1、“全面二孩”政策下出生人口短暫回升，但總體下降趨勢(shì)不改自上世紀(jì) 80 年代嚴(yán)格推行計(jì)劃生育政策以來(lái)，經(jīng)過(guò) 30 多年，我國(guó)人口過(guò)快增長(zhǎng)的局面得到有效控制，但進(jìn)入新世紀(jì)低生育水平也讓社會(huì)面臨勞動(dòng)力短缺、人口老齡化等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。因此，在過(guò)去十年時(shí)間里，我國(guó)實(shí)施了從“雙獨(dú)二孩”、“單獨(dú)二孩”再到“全面二孩”，一系列以放松“二孩”生育管制為核心內(nèi)容的政策改革。2016 年 1 月，“全面二孩”政策放開(kāi)以后，當(dāng)年新出生人口達(dá)到 1786 萬(wàn)人，比上一年多出 131 萬(wàn)人，創(chuàng) 2000 年以來(lái)新高，75 后群體較強(qiáng)的生育意愿集中釋放，中國(guó)新出生人口迎來(lái)短暫的回升，但總體下降趨勢(shì)并沒(méi)有改變

4、。2、每年八百多萬(wàn)家庭結(jié)構(gòu)因“二孩”改變，改善型換房需求升溫雖然中國(guó)整體生育率處于下降趨勢(shì)，但二孩生育比例呈現(xiàn)明顯回升。具體來(lái)看，2013 年放開(kāi)“雙獨(dú)二孩”時(shí)，新生人口中二孩占比 31.2%，到 2016 年“全面二孩”時(shí)二孩占比 40.2%，再到 2019 年二孩占比創(chuàng)下 57%的新高，過(guò)去三年里二孩數(shù)量連續(xù)超過(guò)一孩，中國(guó)每年產(chǎn)生了八百多萬(wàn)個(gè)二孩家庭。二孩的到來(lái)，不只為一個(gè)家庭帶來(lái)了幸福和快樂(lè)，也會(huì)帶來(lái)負(fù)擔(dān)。經(jīng)濟(jì)壓力、就業(yè)歧視、養(yǎng)育難題等都左右著育齡夫婦的生育意愿，而其中擺在眾多二孩家庭面前的一道門檻，便是居住空間需求的改變，二孩家庭面臨“四口之家”“三代同堂”蝸居的現(xiàn)象也會(huì)增多。3、二孩

5、生育意愿省際對(duì)比：山東最高、黑吉遼排名靠后基于 2016-2017 年出生人口及育齡人口測(cè)算各省全面二孩生育系數(shù)1，對(duì)比發(fā)現(xiàn)，以山東、安徽、湖南、河南為代表的省份育齡夫婦擁有較高的生育意愿，高生育文化認(rèn)同感較強(qiáng)，政策放開(kāi)后，補(bǔ)償性生育現(xiàn)象明顯增加；以廣西、新疆、西藏及青海為代表的省份，多是少數(shù)民族聚集區(qū)域，不受獨(dú)生子女政策影響，因此一直維持著較高的生育1 全面二孩生育系數(shù) = （2016 年出生人口 + 2017 年出生人口）/ （2016-2017 年育齡婦女人口）*3.125，計(jì)算方法參考論文基于政策反應(yīng)系數(shù)和生育系數(shù)的“全面二孩”時(shí)代省際生育差異分析。率。東北省份如黑龍江、吉林和遼寧，早

6、期受獨(dú)生子女政策嚴(yán)格限制，少生優(yōu)生觀念已經(jīng)得到內(nèi)化，政策進(jìn)一步放開(kāi)對(duì)育齡夫婦的刺激作用并不大。而像一線大都市北京和上海，在物價(jià)居高、房?jī)r(jià)承壓之下，生活壓力較大，養(yǎng)育子女負(fù)擔(dān)較重，同時(shí)受限于戶籍制度，導(dǎo)致此類地區(qū)育齡夫婦生育意愿較低。二、二孩生育意愿調(diào)查當(dāng)下階段，育兒成本上升讓很多家庭都感知到生育成本壓力，調(diào)查中二孩生育意愿不足三成，且不同家庭對(duì)壓力大小的感知不同，80 后、高收入人群的二孩生育意愿較高，經(jīng)濟(jì)因素對(duì)二孩生育意愿影響作用明顯。1、二孩生育意愿不足三成，經(jīng)濟(jì)因素是首要阻礙“全面二孩”政策已經(jīng)放開(kāi)近 5 年時(shí)間，但育齡夫婦很多卻處在不想生、不敢生的狀態(tài)。貝殼研究院調(diào)查顯示，適齡人口中“

7、已生二孩或有打算要二孩”的受訪者不足三成，“沒(méi)有打算要二孩”的受訪者占比 35.6%。什么在左右育齡夫婦“二孩”生育意愿呢？調(diào)查顯示，一邊是現(xiàn)實(shí)壓力，一邊是情感需求。在“不想生二孩原因”調(diào)查中，40.2%的受訪者認(rèn)為“教育、生活等開(kāi)銷大，負(fù)擔(dān)過(guò)重”是最主要原因，“房?jī)r(jià)太貴，生了二孩買不起大房子”屬于次之原因，占比 19.0%。而想生二孩的原因中，“希望一孩有個(gè)伴”是最主要原因，占比 35.5%。2、二孩家庭特征：80 后、高收入人群二孩生育意愿更強(qiáng)對(duì)于生育成本壓力大小感知，不同家庭不盡相同，在二孩生育意愿上也存在著差異。調(diào)查中，80 后、高收入家庭二孩生育意愿相對(duì)較高。代際比較看，80 后生育

8、二孩的意愿更高，占比 35.6%，相比 90 后，80 后已經(jīng)有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)積累，物質(zhì)條件更為牢固；而與 80 前相比，80 后年紀(jì)小，生育風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較低。收入維度看，月收入 8000 元以上受訪者二胎生育意愿普遍超過(guò) 3 成，而月收入 8000 元以下的人群二孩生育意愿尚未達(dá)到 30%。此外，男性受訪者二孩生育意愿略高于女性，占比 31.2%，而女性已生二孩或有打算要二孩的占比為 26.3%。對(duì)于女性而言，社會(huì)勞動(dòng)參與率高但就業(yè)權(quán)益保障不夠，導(dǎo)致生育的個(gè)人機(jī)會(huì)成本高，對(duì)生育二孩顧慮也更多。三、二孩家庭居住需求洞察二孩時(shí)代，換房成為不少二胎家庭或準(zhǔn)二胎家庭最迫切的需求之一。換什么樣的房才適合

9、二胎家庭的居住生活?調(diào)研發(fā)現(xiàn)，超 3 成受訪者要為二胎重新置換房子，主流形式為買一賣一，近 5 成受訪者購(gòu)置二胎房?jī)r(jià)款達(dá) 200 萬(wàn)以上。二胎家庭換房呈現(xiàn)三大特征:大“室”所趨，三居及以上戶型是主力；居住需求追求多元化與品質(zhì)化；教育屬性更加重要。1、超 3 成受訪者要為二胎換大房子，高能級(jí)城市置換意愿更高隨著家庭結(jié)構(gòu)的變化，小戶型房源難以滿足多口之家的居住需求，換房便成為不少二胎家庭的剛性選擇。貝殼研究院調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，超 3 成受訪者要為二胎重新置換房子，且 8 成以上會(huì)在二孩上幼兒園之前完成換房。分城市等級(jí)看，一線城市二胎家庭中 41.1%已經(jīng)換房或會(huì)考慮換房，明顯高于新一線城市（33.5%

10、）和其他低線城市（28.8%）。究其原因，一線城市購(gòu)房門檻高，多數(shù)家庭先從小戶型房源上車，隨后再置換大面積房子；而新一線和其他等級(jí)城市，購(gòu)房負(fù)擔(dān)相對(duì)較低，消費(fèi)者選擇一步到位滿足多人居住需求的比例更高。此外，43.8%的受訪者表示生二胎不會(huì)考慮換房。原因方面，近半數(shù)二胎家庭是因換房成本過(guò)高而無(wú)力置換，另有 25%的受訪者則表示當(dāng)前住房可以滿足居住需求。2、二胎換房主流形式為買一賣一，近 5 成購(gòu)置二胎房?jī)r(jià)款達(dá) 200 萬(wàn)以上換房成本是二胎家庭面對(duì)的一筆不小開(kāi)支，48.1%的受訪者在購(gòu)置二胎房時(shí)會(huì)選擇 賣掉原來(lái)的房子，再重新購(gòu)置一套大房子，且在一線城市這一比例整體更高，達(dá)到 54.2%。從換房成本

11、看，近 5 成受訪者購(gòu)置二胎房的總價(jià)款達(dá)到 200 萬(wàn)以上，7 成受訪者換房?jī)r(jià)差在 30 萬(wàn)元以上。以二胎房主流三居室2為例，對(duì)比一線、新一線 19 個(gè)城市二胎家庭購(gòu)房的難易程度，數(shù)據(jù)顯示，北京、上海和深圳三居室套均總價(jià)處于較高水平，躋身于“500 萬(wàn)區(qū)間”陣營(yíng)；南京、杭州、廣州等 7 城市三居室套均總價(jià)超過(guò) 200 萬(wàn)元，構(gòu)成了第二梯隊(duì)；而合2 調(diào)研顯示，三居室是二胎家庭的主流選擇，因此我們基于三居簡(jiǎn)要對(duì)比各城市二胎購(gòu)房的難易。肥、成都、長(zhǎng)沙等 9 城三居室套均總價(jià)尚未超過(guò) 200 萬(wàn)，其中長(zhǎng)沙三居購(gòu)房套均總價(jià)僅為 109 萬(wàn)，對(duì)二胎家庭更為友好。3、大“室”所趨，二胎家庭換房 9 成選擇三

12、居及以上房源“二孩”政策出臺(tái)后，城市中“四口之家”或三代同堂“多口之家”的居住格局普遍增加，相應(yīng)家庭對(duì)住房面積改善的訴求也在增強(qiáng)。那么，多大居室或面積的房子能夠滿足二胎家庭的基本居住需求呢？貝殼研究院調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，近 9 成受訪者選擇三居及以上房源，主流置換趨勢(shì)是兩居換三居和三居換四居，占比達(dá)到 43.7%。面積上，8 成受訪者青睞 90-150 平區(qū)間段的二胎房。簡(jiǎn)而言之，三房已成為二胎家庭的基本配置，四居及以上房源成為改善戶型。從貝殼平臺(tái)在售房源結(jié)構(gòu)來(lái)看，重點(diǎn)城市二胎家庭選擇大戶型房源的空間存在差距。一線城市北京和上海、二線城市沈陽(yáng)、天津等，在售三居及以上房源占比尚不足 4 成；而佛山、東

13、莞、蘇州等 13 城三居及以上大戶型房源占比均在 50%以上，二胎家庭的選擇空間普遍較大。4、二胎家庭居住需求追求多元化與品質(zhì)化家庭成員結(jié)構(gòu)的變化，對(duì)居住空間的變革提出新的要求。調(diào)查顯示，二胎家庭對(duì)居住多元化與品質(zhì)化的需求較為強(qiáng)烈，在居住空間配置上，收納一切的儲(chǔ)藏室、空間充足的衣帽間和兒童娛樂(lè)室成為二胎家庭最希望配置的功能型空間；戶型結(jié)構(gòu)方面，南北通透、采光好、面積足夠大充分保證了居住空間的舒適度，成為多數(shù)二胎家庭的理想選擇。此外，在居住社區(qū)環(huán)境配套方面，二胎家庭最迫切的需求是兒童游樂(lè)設(shè)施、醫(yī)療服務(wù)配套、園林景觀等，小區(qū)內(nèi)部配套的兒童游樂(lè)設(shè)施和園林景觀滿足了親子休閑娛樂(lè)的基本需求，醫(yī)療設(shè)施配套

14、則為二孩家庭提供最及時(shí)便利的診療環(huán)境。5、二胎家庭教育需求增強(qiáng)，超 6 成購(gòu)房關(guān)注教育配套“二孩”政策的放開(kāi)，在帶動(dòng)大戶型房源需求增加的同時(shí)，也加劇了學(xué)區(qū)房和入學(xué)資格的競(jìng)爭(zhēng)。畢竟對(duì)于二胎家庭來(lái)說(shuō)，兩個(gè)孩子的教育問(wèn)題將成為重中之重。從調(diào)研數(shù)據(jù)來(lái)看，教育資源、價(jià)格和地段是二胎家庭購(gòu)房時(shí)最為關(guān)注的三大因素，其中超 6 成受訪者購(gòu)置二胎房會(huì)重點(diǎn)考慮教育配套。此外，地段論也是二胎家庭購(gòu)房秉持的要義，有 46.2%的受訪者在購(gòu)置二胎房時(shí)會(huì)考慮地段因素。在具體的居住區(qū)域選擇方面，48.3%的受訪者遵循就近原則，選擇在當(dāng)前居住區(qū)域附近置換，另有 42.5%的受訪者會(huì)考慮向中心城區(qū)置換，市中心完善的居住配套對(duì)二

15、胎家庭的吸引力較大。6、二胎家庭居住痛點(diǎn)：優(yōu)質(zhì)教育、大戶型與低房?jī)r(jià)較難兼得新家庭結(jié)構(gòu)形式下，二胎家庭不僅僅是“多一雙碗筷而已”，更多是幸福感與居住痛點(diǎn)并存。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，52.9%的受訪者傾向于一步到位購(gòu)買大房子，仍有近半數(shù)選擇多次置換或視情況而定。具體而言，換房成本太高（49.1%）、小區(qū)沒(méi)有對(duì)應(yīng)的優(yōu)質(zhì)教育資源（41.3%）和居住空間太?。?9.9%）是擺在二胎家庭面前最切實(shí)的居住痛點(diǎn)。對(duì)于大部分二孩家庭來(lái)說(shuō)，很難同時(shí)解決這三大痛點(diǎn)，以北京為例，優(yōu)質(zhì)的教育資源基本位于核心區(qū)域，地段優(yōu)勢(shì)明顯，房?jī)r(jià)水平居高，而居住面積普遍偏小。附錄數(shù)據(jù)說(shuō)明調(diào)研數(shù)據(jù)：樣本量 1502 份，覆蓋北京、上海、廣州、天津等 179 個(gè)城市，TOP40城市樣本量占 83%。分城市等級(jí)看，一線城市占比 26.9%，新一線城市占比 31.42%，其他線城市占比 41.68%。平臺(tái)數(shù)據(jù)：覆蓋一線、新一線 19 個(gè)城市，一線城市包括北京、上海