1、個人專業(yè)實踐總結本人，2006 年 12 月進入市房地產估價有限公司從事估價助理職務，在實踐中受益匪淺，也使理論知識得以加強和鞏固。以下是我在估價公司從事估價的一些實踐總結：在估價公司中從事估價工做，剛到估價公司，沒有太多業(yè)務要我參與，只是總估價師給我看很多的模板看，讓我熟悉的書寫格式，發(fā)現(xiàn)每個估價公司的模板都是有些區(qū)別，當然基本是在城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程范圍內進行模板排擋，而且內容和順序都不超出相關規(guī)范，看了大概一的模板，發(fā)現(xiàn)做一份很有技術含量的估價是需要花許多心思和時間的。熟悉大概一個格式，在此過程中了解到公司的業(yè)務來源主要有的規(guī)范書寫，企業(yè)和個人這些途徑，有課說、出讓底價這些評估；企業(yè)和個人抵

2、押、市場價值等評估。近年來隨著樓市的發(fā)展，公司業(yè)務重心逐漸放在抵押貸、農村商款這方面，公司目前已經(jīng)和建設、中國、交通業(yè)建立了良好的業(yè)務合作伙伴關系，只有有了業(yè)務委托，才可能去估價。公司在接受業(yè)務委托之后，要知道自己公司的受理業(yè)務的范圍，不是什么業(yè)務都可以幫委托方評估的，合法的估價對象就不可以受理，須遵循國家有關法律和；一般需要客戶提供評估對象的權屬資料，進行估價細節(jié)的談判，談判達到雙方的要求，進行正式受理，受理業(yè)務時候公司都和客戶簽定正式的估價合同，以此證明雙方權利和義務，保證合作順利，減少爭議，也約定估價師的任務和工作時限、工作進度的安排；估價合同的簽定一般為估價公司的法定代表人或估價師與客

3、戶簽定，估價合同基本內容要包括委托方、受托方、評估目的、評估對象或范圍、評估基準日、評估作業(yè)日期、評估費用的付款方式等；估價合同敲定之后要安排估價師的參與工作情況，估價師根據(jù)委托方提供的權屬資料之外，還必須收集其他資料，收集什么樣的資料取決于的技術思路，這樣收料也有針對性，而他與估價目的也是有密切關系，所以不能忽視。否則做了很多無用工，收集的資料未必可以用。估價技術思路確定有利于采用什么估價方法，所以技術思路在現(xiàn)實的操作中是撰寫的。結合理論上的技術思路與現(xiàn)實很清楚是怎么回事了。關于資料收集需要全面知道估價對象所在區(qū)域范圍的交易資料、估價對象所在區(qū)域的規(guī)劃情況，估價對象位置示意圖等，在收集評估對

4、象交易案例時，資料須有交易的面積（與估價對象要相當，不能差距太大）、交易時間、宗地位置、宗地條件、地上附著物狀況等描述。一般資料收集差不多時候，公司開始安排估價師現(xiàn)場勘察，我一般都參加勘察行列，勘察并非估價拿著相機拍幾張就了事，也并非是想象中那么簡單，要拿著公司派發(fā)的勘察表，進現(xiàn)場勘察的，尤其是勘察很多很高檔的豪宅是不容易進去，記的我和兩位估價師去西郊別墅，剛到小區(qū)門口，就別保安給住，死活不讓我們進去，私人住宅不允許拍照，因為客戶出差在外，不能親自帶進去，所以這個溝通工作協(xié)調很多時間才允許在小區(qū)內逗留十分鐘，還有保安跟隨著，所以現(xiàn)實中碰到估價問題是需要靈活處理的，不能照本宣科的。勘察了估價對象

5、狀況，還要對估價對象周邊情況要全面系統(tǒng)的了解，比如周圍的配套設施齊全與否，有沒有醫(yī)院，有沒有，有沒有學校，有沒有大賣場之類，這些勘察我們足足要花上半天時間，這必須要有好的身體的狀況才可以做到，而且這個懶絕對不能偷的，勘察時候經(jīng)常自己畫一些草圖，這樣估價對象的四至在做就一目了然，還包括估價對象實體狀況交通狀況，比一般來說沒有輕軌或地鐵之類經(jīng)過估價對象，這樣價值也有所不同，做評估時候估價對象有地鐵或輕軌比沒有地鐵經(jīng)過估價對象價值高。資料收集完后，對資料進行取舍的，用的上一般用文件夾整理成冊，做起來方便查詢；用處不大，用袋裝起來方便以后用的上，估價師如果在平時資料庫積累夠多，那么做起相關的估價就省時

6、，省力了啊。所以估價師平時積累很重要，如果有些項目客戶很著急使用，這時候再慢慢地去收料，時間不允許，客源很容易流失，在這個估價行業(yè)競爭的時刻，時間就是效率，當然質量在這樣準備工作非常充分的情況下，也是不會落下后腿的！在我平時參與的估價項目中用到的估價方法最多就是市場比較法、收益法、成本法。由于房地產市場經(jīng)過幾十年的風風雨雨的發(fā)展，逐漸成熟，存量房的發(fā)展較發(fā)達，同區(qū)域的具有替代性的交易實例易收集，公司一方面從相關區(qū)域房地產交易中心收集與估價對象相當?shù)慕灰讓嵗?，另一方面從相關收集交易實例，為了對交易實例的真實性核準，進行或實地查訪，這方面我認為交易實例的搜尋一直不難，難就在難在自己要去辯別案例的真

7、實性與否，這是需要估價師做些細心的活，因為掛牌的案例可能是中介經(jīng)紀為了吸引，價格掛牌的特別低，所以這時候就得去實地查訪了，以證明交易案例真實有效性。案例搜尋的要求可以參照相關規(guī)范執(zhí)行。在估價方法中市場法確實最接近市場價格;而收益法測算的估價價格一般來說比實際價格低,最好要根據(jù)租客和房東簽定的租賃合同規(guī)定的租賃期內和租賃期外的與市場對比,太低或太高要利用綜合考慮;成本法運用最多是市郊的廠房和集體土地,在實際操作中難點就是土地取得費要有依有據(jù),不可憑空捏造數(shù)據(jù),一般這邊是根據(jù)市發(fā)改委、財頒發(fā)的關于本市征用土地補償?shù)南嚓P文件,而且各個區(qū)域的土地補償費不盡相同,這時候做時候的數(shù)據(jù)就的更要嚴謹,不可套用

8、一樣的模式操作,還有一個難點就是頒發(fā)的文件和做的時點不一致,這不僅僅根據(jù)文件,還的實地區(qū)域,工作量是較大的,但是才可以保證估價結果接近事實已經(jīng)估價的公正、公平和嚴肅性。成本法評估對象中又可能涉及到基準地價法,但是由于近幾年房地產飛躍發(fā)展,基準地價是是更新到 2003 年,時間間隔太長,所以基準地價已經(jīng)不適應現(xiàn)在基準地價法,而房地產市場現(xiàn)實發(fā)展情況,所以現(xiàn)在一般不用用土地出讓掛牌價。方法選定后試算價格,在計算中不能出現(xiàn)低級錯誤,所以撰寫完成后需要三級審核,每一道都要把關,對客戶或對自己都是需要負責任的,提交給客戶后資料需要歸檔登記,有 EXCEL 登記項目名稱、項目、估價時點、單價、袋里?？們r、

9、完成日期、估價師等,紙質的資料需要放在在實際操作項目中,其實和其他估價公司的事情是常有的,因為有的項目要量力而行,就象公司曾經(jīng)一個老客戶介紹過來的生意是關于在建項目需要融資,但資質不在受理業(yè)務范圍內,這時候公司靈活處理,找有資質的估價公司承擔,又合法兩不誤。估價師可以參與進去,經(jīng)濟在估價公司從事估價工作,讓我學到很多實踐的東西,這個在書本學不到。在現(xiàn)在競爭激烈的社會,估價行業(yè)發(fā)展較為成熟,行業(yè)的規(guī)范、估價師的素質顯的尤為重要,估價師不僅僅要可以很好地完成一份技術含量的,而且還要能和客戶進行良好的溝通工作,不能完全根據(jù)客戶無理要求去做,象交納的客戶總是覺得自己房子不值錢,說的比什么都破, 想自己價值評估低點少交納稅;而的客戶總是說自己房子怎樣怎樣好、值錢,想多貸點款子出來,這時候估價師絕對不能這種情況,當然不是黑著臉,要對他們曉之以理,動之以情說服,拿出強有力說明評估的價格