1、關(guān)于海門(mén)市恒興置業(yè)用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估估價(jià)位于海門(mén)市海門(mén)鎮(zhèn)案例分析路北側(cè)住宅用地土地使第一部分評(píng)估項(xiàng)目的背景海門(mén)市恒興置業(yè)為籌集項(xiàng)目，擬轉(zhuǎn)讓其擁有的位于海門(mén)市海門(mén)鎮(zhèn)路北側(cè)的住宅用地土地使用權(quán)，并以 2008 年 12 月 25 日為估價(jià)期日委托南通中誠(chéng)信土地房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)該土地使用權(quán)進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估。待估宗地位于海門(mén)市海門(mén)鎮(zhèn)路北側(cè)，根據(jù)海門(mén)市人民頒發(fā)的海國(guó)用（2008）第 071043 號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)證，待估宗地為海門(mén)市恒興置業(yè)有限公司以出讓方式取得，宗地登記用途為住宅用地，土地使用權(quán)面積 12397.00m2，在估價(jià)期日待估宗地未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利限制，查閱土地出讓合同，待估宗地容積率限定小于等于 2

2、.00。在估價(jià)期日，待估宗地剩余使用年期為 69.17 年，宗地上無(wú)建筑物。宗地實(shí)際開(kāi)發(fā)程度為紅線外達(dá)到通路、通上水、通下水、通電、通訊“五通”和紅線內(nèi)達(dá)到場(chǎng)地平整的“一平”開(kāi)發(fā)水平。待估宗地所處地段為海門(mén)市住宅集聚地，屬海門(mén)市住宅三級(jí)地范圍，公共交通便捷度高，基礎(chǔ)設(shè)施及服務(wù)配套設(shè)施完備。第二部分評(píng)估項(xiàng)目的主要難點(diǎn)及解決方法一、確定委托估價(jià)資料的真實(shí)、。國(guó)有土地使用權(quán)證及其所記載事項(xiàng)是否真實(shí)、完整，估價(jià)對(duì)象是否可自由流轉(zhuǎn)。在實(shí)踐中到土地權(quán)屬登記部門(mén)查閱相關(guān)公開(kāi)資料，對(duì)容積率限制、他項(xiàng)權(quán)利限制、轉(zhuǎn)讓限制等了解清楚，并在估價(jià)中作適當(dāng)說(shuō)明。二、估價(jià)方法的確定方面評(píng)估方法的選擇應(yīng)按照地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)程，

3、根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育狀況，結(jié)合該項(xiàng)目的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等選擇。本案例中，待估宗地為住宅用地，地上無(wú)建筑物，為待開(kāi)發(fā)空地，委估宗地所在區(qū)域近期均有交易案例，且該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，故優(yōu)先考慮市場(chǎng)比較法和剩余法兩種評(píng)估方法。1、市場(chǎng)比較法比較案例選擇是否適當(dāng)，直接影響市場(chǎng)比較法評(píng)估的結(jié)果，實(shí)踐中，選取比較案例可從幾方面考慮，與待估宗地的用途相同，應(yīng)為住宅用地；交易類型相同；交易案例必須為正常交易或可修正為正常交易，不能選取成交價(jià)格明顯高于或低于市場(chǎng)價(jià)格的交易案例；與待估宗地所處地區(qū)的區(qū)域特性、土地級(jí)別及宗地的個(gè)別條件要相近，用來(lái)比較的案例應(yīng)與待估宗地具有相同特性的同一地區(qū)，或處于同一供需圈的類似

4、地區(qū)，且個(gè)別條件應(yīng)相近；交易時(shí)間與待估宗地的估價(jià)期日應(yīng)接近或可以進(jìn)行比較修正，盡可能為近 2 年的實(shí)際成交案例。在確定比較案例后，實(shí)地查估宗地及各案例，對(duì)待估宗地及比較案例有直觀的認(rèn)識(shí)，如地理位形地貌、地塊形狀、土地面積及利用狀況；親身感受比較案例周邊環(huán)境與待估宗地的差異，如公共交通便捷程度、周圍景觀、公用配套設(shè)施、距商服中心距離等，盡可能準(zhǔn)確把握其對(duì)評(píng)估價(jià)格的影響。交易情況修正：主要為剔除的交易案例，該項(xiàng)修正很大程度上依賴于估價(jià)的經(jīng)驗(yàn)，只有平時(shí)多關(guān)注市場(chǎng)行情，多積累經(jīng)驗(yàn)，才能準(zhǔn)確的進(jìn)行該項(xiàng)修正。期日修正利用部門(mén)的地價(jià)指數(shù)或房屋價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)率來(lái)分析計(jì)算，同時(shí)注意價(jià)格指數(shù)的基期。區(qū)域修正：從地

5、區(qū)的繁華程度、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、區(qū)域環(huán)境條件，城市規(guī)劃、土地使用限制等方面考慮，并參照當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)修正。個(gè)別修正：通過(guò)實(shí)地查看，了確宗地的面積、形狀、地形、地質(zhì)、水文狀況、臨路情況與比較案例的差異，并參照當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)修正。土地使用年限修正：有具體的計(jì)算公式，其中難以確定的為土地還原率，我們選用房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織已的率、資本化率、利潤(rùn)率等估價(jià)參數(shù)值。容積率修正：參照當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)修正。2、剩余法剩余法是從開(kāi)發(fā)商的角度分析，測(cè)算其所能支付的最高場(chǎng)地購(gòu)置費(fèi)用，其難點(diǎn)在于以下幾點(diǎn)：首先，通過(guò)分析估價(jià)對(duì)象條件、利用現(xiàn)狀等，考慮到規(guī)劃利用及管理等限制條件，根據(jù)土地估價(jià)的最有效使

6、用原則和合法原則，正確確定土地最佳利用方式，本案例中利用方式已合法確定為住宅用途，且所在區(qū)域最有效使用亦為住宅用途，容積率限制等已有明確規(guī)定。其次，明確待估宗地開(kāi)發(fā)完成后的利用方式及依據(jù)目前市場(chǎng)狀況估算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)。因待估宗地所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，根據(jù)目前的不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)水平，采用市場(chǎng)比較法并考慮現(xiàn)時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)、政策影響等開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)總價(jià)。再次，明確建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)周期、利息、稅費(fèi)及正常利潤(rùn)等，根據(jù)當(dāng)?shù)刎?cái)政、統(tǒng)計(jì)、工程造價(jià)等相關(guān)部門(mén)的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，確定建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、稅費(fèi)及開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)，同時(shí)假設(shè)開(kāi)發(fā)期間各項(xiàng)成本的投入是均勻的，采用銀行同期利率計(jì)算成本。第三部分估價(jià)案例的啟示跟隨執(zhí)業(yè)土地估價(jià)師參與這個(gè)項(xiàng)目的評(píng)估工作，對(duì)許多理論知識(shí)的靈活運(yùn)用有了進(jìn)一步的理解。選取估價(jià)方法時(shí)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀結(jié)合其周邊環(huán)境綜合考慮，在估價(jià)中必須親臨現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地感受估價(jià)對(duì)象所處環(huán)境，實(shí)事求是的選取真實(shí)的比較案例，平時(shí)多關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，多收集與估價(jià)相關(guān)的各種資料，積累工作經(jīng)驗(yàn)。在實(shí)際估價(jià)過(guò)程中，多種估價(jià)方法結(jié)合運(yùn)用，如剩余法中采