1、目 錄 HYPERLINK l _TOC_250016 什么是 REITs，有何風(fēng)險(xiǎn)與特點(diǎn) 3 HYPERLINK l _TOC_250015 什么是 REITs? 3 HYPERLINK l _TOC_250014 REITs 全球規(guī)模和分布 3 HYPERLINK l _TOC_250013 REITs 主要分類 4 HYPERLINK l _TOC_250012 REITs 產(chǎn)品主要監(jiān)管要求 6 HYPERLINK l _TOC_250011 REITs 在大類資產(chǎn)配置中的作用 7 HYPERLINK l _TOC_250010 風(fēng)險(xiǎn)收益特征：長(zhǎng)期回報(bào)高，但波動(dòng)性也大 7 HYPERLI

2、NK l _TOC_250009 現(xiàn)金流特征：REITs 具有穩(wěn)定分紅收益 10相關(guān)性：與股票、高收益?zhèn)嚓P(guān)性高，與債房商品相關(guān)性低.11 HYPERLINK l _TOC_250008 從投資時(shí)鐘看，REITs 在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段表現(xiàn)最好 12 HYPERLINK l _TOC_250007 在大類資產(chǎn)配置占比提升 13 HYPERLINK l _TOC_250006 國(guó)內(nèi)REITs 市場(chǎng)發(fā)展概覽 14 HYPERLINK l _TOC_250005 國(guó)內(nèi)類 REITs 市場(chǎng)初步發(fā)展 14 HYPERLINK l _TOC_250004 基建公募REITs 試點(diǎn)啟幕，豐富國(guó)內(nèi)資產(chǎn)類別 15 HY

3、PERLINK l _TOC_250003 REITs 相關(guān)基金產(chǎn)品概覽 16 HYPERLINK l _TOC_250002 國(guó)內(nèi)REITs 相關(guān)基金產(chǎn)品 16 HYPERLINK l _TOC_250001 美國(guó)市場(chǎng)REITs ETF 基金產(chǎn)品 18 HYPERLINK l _TOC_250000 中國(guó)香港市場(chǎng)REITs 產(chǎn)品 18什么是 REITs，有何風(fēng)險(xiǎn)與特點(diǎn)什么是 REITs?房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡(jiǎn)稱 REITs），是指通過發(fā)行收益憑證的方式匯集公眾投資者資金，由專門經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資和運(yùn)營(yíng)管理，并將租金和不動(dòng)產(chǎn)增

4、值收益等投資收益按比例分配給投資者。參與人一般包括投資人、資產(chǎn)管理人、資產(chǎn)托管人和物業(yè)管理人。已成為專門投資不動(dòng)產(chǎn)的成熟金融產(chǎn)品，收益來源主要來自租金回報(bào)和資產(chǎn)增值。從金融產(chǎn)品角度看，REITs 是一種房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，主要特點(diǎn)為：標(biāo)準(zhǔn)化、流動(dòng)性好：與股債一樣，REITs 是證券的一種，不僅可認(rèn)購(gòu)、贖回，也可在二級(jí)市場(chǎng)流通、轉(zhuǎn)讓，滿足物業(yè)投資人需求，降低投資者門檻，拓寬了不動(dòng)產(chǎn)投資退出機(jī)制；穩(wěn)定分紅收益：監(jiān)管要求 REITs 需將絕大部分收益（通常為 90%以上利潤(rùn)）分紅給持有人；基礎(chǔ)資產(chǎn)多元分散：基礎(chǔ)資產(chǎn)投向具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的多元物業(yè)資產(chǎn)，包括基礎(chǔ)設(shè)施、住宅、辦公樓、工業(yè)園區(qū)、零售商區(qū)、醫(yī)

5、療中心、酒店公寓等，能分散風(fēng)險(xiǎn)，提高了 REITs 生命力；稅收優(yōu)惠：REITs 層面租金收入免稅，避免雙重征稅；低杠桿率：REITs 杠桿率往往低于房地產(chǎn)上市公司，大部分國(guó)家和地區(qū)對(duì) REITs 有明確杠桿限制，如新加坡低于 35%、中國(guó)香港低于 40%；具有資產(chǎn)配置價(jià)值，豐富機(jī)構(gòu)配置選項(xiàng)：在美國(guó)市場(chǎng)上，REITs 過去 10 年年化回報(bào)率僅次于美股，高于其它資產(chǎn)，在過去 48 年中有37 年是賺錢的，勝率 77%；與其他資產(chǎn)相關(guān)性低，可提高組合有效前沿。REITs 全球規(guī)模和分布REITs 自 20 世紀(jì) 60 年代在美國(guó)誕生，2000 年以后在全球市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，參與RE

6、ITs 投資的國(guó)家和地區(qū)越來越多，根據(jù)EPRA統(tǒng)計(jì)，截止 2020 年 3 月，全球 REITs 數(shù)量達(dá) 827 支，總市值規(guī)模達(dá) 1.52萬億美元，其中發(fā)達(dá)市場(chǎng)占比超過 95%，新興市場(chǎng)僅占 4.5%，主要分布在美國(guó)、日本、英國(guó)、澳大利亞、新加坡等國(guó)，僅美國(guó) REITs 規(guī)模就達(dá) 9755.6 億美元，占全球比重達(dá) 64.5%，日本、英國(guó)、澳大利亞、新加坡、加拿大等占比 3-8%左右。國(guó)別REITs數(shù) REITs市值 REITs占股量(個(gè))(億美元） 票市值比重中國(guó)香港西比班利牙時(shí)1.7%1.15.%2%其它6.1%美國(guó)64.5%圖 1：截止 2020 年 3 月，全球主要國(guó)家 REITs

7、規(guī)模和數(shù)量 圖 2：全球主要國(guó)家 REITs 分布比例，美國(guó)占比 64.5%美國(guó)1899755.63.61%法國(guó)日本661153.83.86%加拿大2.8% 英國(guó)53614.73.08%3.0%澳大利亞45578.96.44%新加坡3.6%新加坡37540.326.74%澳大利亞加拿大46459.53.14%3.8%法國(guó)28428.82.34%英國(guó)中國(guó)香港10263.14.09%4.1%日本西班牙76228.15.31%7.6%比利時(shí)17187.68.75%德國(guó)643.65.43%新西蘭640.47.87%韓國(guó)919.30.21%全球市場(chǎng)827151284.14%資料來源：Wind， REIT

8、s 主要分類按資產(chǎn)組成和收益來源分，REITs 可分為權(quán)益型、抵押型和混合型三類。權(quán)益型 REITs 是指投資者擁有房地產(chǎn)并對(duì)其進(jìn)行運(yùn)營(yíng)以獲得收入，投資者收益不僅來源于租金收入，還包括房地產(chǎn)增值收益，權(quán)益型 REITs 可持有各種物業(yè)，包括酒店、醫(yī)院、購(gòu)物中心、倉(cāng)庫(kù)、住宅等。抵押型 REITs 又稱為債權(quán)型 REITs，即直接向房地產(chǎn)所有者、物業(yè)或開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款，或投資于抵押貸款 MBS 二級(jí)市場(chǎng)，擁有的是房地產(chǎn)債權(quán)，收益來源主要是貸款利息，不能提供資產(chǎn)增值收益。混合型 REITs 是資產(chǎn)組合中既包括實(shí)物房地產(chǎn)項(xiàng)目，也包括提供的抵押貸款，試圖結(jié)合權(quán)益型和抵押型 REITs 雙重特點(diǎn)。國(guó)際上主

9、流公募 REITs 以權(quán)益型為主。截止 2019 年末，美國(guó)權(quán)益型 REITs 規(guī)模達(dá) 1.24 萬億美元，占比 93.7%，抵押型 REITs 規(guī)模 829.3 億，占比僅 6.2%。圖 3：2019 年美國(guó) REITs 總規(guī)模 1.3 萬億美元，占 GDP6.2%圖 4：2019 年末美國(guó)權(quán)益型 REITs 占比達(dá) 93.7%1400012000100008000600040002000250美國(guó)REITs總市值(億美元) 美國(guó)REITs產(chǎn)品數(shù)量(只,右軸)20015010050100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%1971197319751977197919811

10、9831985198719891991199319951997199920012003200520072009201120132015201720190%197119731975197719791981198319851987198919911993199519971999200120032005200720092011201320152017201900權(quán)益型抵押型混合型資料來源：Wind， 按組織形式和交易結(jié)構(gòu)，REITs 可分為公司型、契約型和合伙型 REITs三類。公司型 REITs 主要通過發(fā)行股票募集資金，成立具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，經(jīng)營(yíng)管理 REITs 業(yè)務(wù)，美國(guó)、法國(guó)、德國(guó)

11、、日本、韓國(guó)、英國(guó)等國(guó)家以公司型 REITs 為主；契約型 REITs 是投資者與投資公司或 REITs 管理人簽訂信托契約，組建信托投資基金，根據(jù)信托契約進(jìn)行投資，在澳大利亞、加拿大、新加坡、中國(guó)香港和臺(tái)灣等地，REITs 典型結(jié)構(gòu)是契約型；合伙型 REITs 則是按合伙協(xié)議進(jìn)行投資和運(yùn)營(yíng)，普通合伙人管理 REITs 事務(wù)并對(duì) REITs 債務(wù)承擔(dān)無限連帶責(zé)任。按資金募集方式分，可分為公募和私募 REITs 兩類。公募 REITs 是以公開發(fā)行方式向社會(huì)公眾募集資金的 REITs，投資者人數(shù)、最低投資數(shù)量一般不受限制，是國(guó)際市場(chǎng)上不動(dòng)產(chǎn)金融產(chǎn)品的主流形式，與股票一樣具有高流動(dòng)性；私募 REI

12、Ts 是以非公開方式向特定投資者募集資金，并以房地產(chǎn)為投資對(duì)象的投資信托。境內(nèi)類私募REITs發(fā)行方式私募發(fā)行產(chǎn)品屬性以固定收益產(chǎn)品為主，權(quán)益型和混合型REITs占比較少資產(chǎn)管理對(duì)物業(yè)以被動(dòng)管理為主融資方式產(chǎn)品本身不融資，可分級(jí)投資者退出方式到期通過主體回購(gòu)或物業(yè)處置退出；也可通過二級(jí)市場(chǎng)交易退出，但市場(chǎng)流動(dòng)性弱多有租金差額補(bǔ)足增信，大部分產(chǎn)品通過主體回購(gòu)為本金償付增信極少部分產(chǎn)品有租金差額補(bǔ)足增信增信措施以二級(jí)市場(chǎng)交易為主有存續(xù)期，且有效久期相對(duì)較短長(zhǎng)期或永續(xù)產(chǎn)品期限銀行貸款、發(fā)債和股票增發(fā)項(xiàng)目公司股權(quán)或債權(quán)，監(jiān)管規(guī)定的合規(guī)投資項(xiàng)目物業(yè)項(xiàng)目；地產(chǎn)相關(guān)股票；債權(quán)、貸款；其它REITs或CMBS

13、投資范圍對(duì)物業(yè)進(jìn)行主動(dòng)管理，可新增投資或出售物業(yè)目前主要為單一物業(yè)，存續(xù)期內(nèi)物業(yè)為靜態(tài)，資產(chǎn)構(gòu)成不發(fā)生變化通常為多個(gè)物業(yè)，強(qiáng)調(diào)分散性，產(chǎn)品存續(xù)期入池物業(yè)可新增或出售（有對(duì)應(yīng)限制）入池物業(yè)以權(quán)益型REITs為主，抵押型和混合型占比較低較弱較強(qiáng)二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性公募發(fā)行成熟市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)REITs圖 5：海外市場(chǎng)公募 REITs 與境內(nèi)類私募 REITs 的主要區(qū)別數(shù)據(jù)來源：中國(guó) REITs 操作手冊(cè)， 按投資領(lǐng)域來看，REITs 投向非常廣泛，從最初的房地產(chǎn)拓寬到酒店倉(cāng)儲(chǔ)、工業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等，具體包括基礎(chǔ)設(shè)施、住宅、辦公樓、工業(yè)園區(qū)、零售商區(qū)、醫(yī)療中心、酒店、公寓、數(shù)字中心等，REITs 收入來源主要是

14、經(jīng)營(yíng)物業(yè)的租金回報(bào)，也可以是 MBS、房地產(chǎn)等相關(guān)貸款等。圖 6：美國(guó) FTSE Nareit 房地產(chǎn)指數(shù)中按物業(yè)類型分布個(gè)數(shù)資產(chǎn)(億美元)資產(chǎn)占比19年股息率FTSE Nareit US Real Estate Index19910107100%子行業(yè)分布寫字樓Office18744.97.4%4.24%工業(yè)園區(qū)Industrial131088.510.8%4.11%零售商區(qū)Retail32904.28.9%5.33%住宅Residential211451.614.4%3.58%多元化Diversified16381.83.8%5.87%醫(yī)療Health Care15220.42.2%5.8

15、9%酒店/度假村 Lodging/Resorts17801.87.9%6.84%自助式倉(cāng)儲(chǔ) Self Storage5484.64.8%3.99%林區(qū)Timber4188.31.9%6.79%基礎(chǔ)設(shè)施Infrastructure52009.619.9%3.00%數(shù)字中心Data Centers51108.111.0%3.88%特殊用途Specialty11322.53.2%7.77%房貸Home Financing23267.12.6%商業(yè)融資Commercial Financing14133.21.3%數(shù)據(jù)來源：Nareit， 圖 7：REITs 不同投資領(lǐng)域和物業(yè)類型的總回報(bào)率對(duì)比1994

16、-19992000-20052006-20102011-20152016-201924.48.83.18.60.55.41.319.0302520151050-5 辦公工業(yè)零售業(yè)住宅多元化醫(yī)療酒店/度假村 自助式儲(chǔ)存?zhèn)}庫(kù)數(shù)據(jù)來源：Nareit， REITs 產(chǎn)品主要監(jiān)管要求REITs 產(chǎn)品與傳統(tǒng)股、債不同，在資產(chǎn)組成、收入來源、收益分配等方面均有特別監(jiān)管要求，我們以美國(guó)市場(chǎng) REITs 為例，主要監(jiān)管要求為：資產(chǎn)要求：1）至少 75%的資產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)類資產(chǎn)（包括不動(dòng)產(chǎn)、抵押貸款和其它 REITs）或現(xiàn)金；2）不得有超過 5%的資產(chǎn)集中投資在某一家公司；3）不能持有任何溢價(jià)公司超過 10%有表決權(quán)

17、的證券。收入來源：1）來自不動(dòng)產(chǎn)租金、抵押貸款利息、出售不動(dòng)產(chǎn)收入、其它 REITs 利息等收入占總收入比在 75%以上；2）來自以上收入項(xiàng)目和股利及利息收入之和至少占總收入的 95%；3）不動(dòng)產(chǎn)持有期未達(dá) 4 年即出售的收入和股債持有期未達(dá) 6 個(gè)月即出售的所得必須小于總收入 30%。收益分配：REITs 每年 90%以上收入需以股利形式分配給投資者，而其保留的資本利得需繳納公司稅；股東結(jié)構(gòu)：REITs 的所有股票都應(yīng)當(dāng)在主要交易所上市流通，股權(quán)結(jié)構(gòu)分散化，持有人最少 100 人，且公司、合伙企業(yè)、信托等均視為 1 人；前 5 大股東不得持有 50%以上股份。免稅地位：美國(guó)國(guó)內(nèi)稅法典第 85

18、6 條規(guī)定了 REITs 免稅地位，REITs起到的只是金融中介作用，是替投資者購(gòu)買房地產(chǎn)獲得收益，在分配給投資者后，由投資人納稅。REITs 在大類資產(chǎn)配置中的作用REITs 自 20 世紀(jì) 60 年代興起，至今已有近 60 年歷史，它為投資者提供了一種高流動(dòng)性、標(biāo)準(zhǔn)化、能參與大規(guī)模收入型房地產(chǎn)組合投資的工具。REITs 收入主要來源于租金回報(bào)和資產(chǎn)增值，最大特征是股息分紅，在符合盈利的前提下，許多國(guó)家規(guī)定 REITs 必須將 90%以上的應(yīng)納稅收入分紅。在成熟市場(chǎng)上，REITs 已從一種非主流的另類資產(chǎn)逐步發(fā)展成為在股票、債券、現(xiàn)金之外的第 4 類資產(chǎn)類別。風(fēng)險(xiǎn)收益特征：長(zhǎng)期回報(bào)高，但波動(dòng)

19、性也大過去 40 年，REITs 長(zhǎng)期回報(bào)率較高，高于傳統(tǒng)股債資產(chǎn)。從 1978 年至2020 年，美國(guó)威爾希爾房地產(chǎn)信托投資市場(chǎng)總指數(shù)年化回報(bào)率達(dá) 11.1%，高于股票 S&P 500 指數(shù)（8.4%）、債券（6.5%）、黃金（5.6%）和現(xiàn)金類資產(chǎn)，長(zhǎng)期回報(bào)率較高。根據(jù) NAREIT 對(duì)不同時(shí)間區(qū)間的回溯統(tǒng)計(jì)來看，F(xiàn)ASE Nareit All REITs 指數(shù)和All Equity REITs 指數(shù)在過去40 年、過去 20 年的年化回報(bào)率均好于傳統(tǒng)股債資產(chǎn)，但從最近 3 年、5 年和10 年的年化回報(bào)率來看，REITs 表現(xiàn)不及股票 S&P 500 和納斯達(dá)克指數(shù)，但回報(bào)率高于代表中小

20、盤股票的羅素 2000 指數(shù)和債券總指數(shù)。圖 8：從 1978 至今美國(guó)威爾希爾房地產(chǎn) REITs 總指數(shù)累計(jì)回報(bào)超越股票 S&P 500 和納斯達(dá)克指數(shù)140 S&P 500累計(jì)收益(1978年2月=1）20威爾希爾美國(guó)REITs市場(chǎng)總指數(shù)(1978年2月=1）倫敦現(xiàn)貨黃金價(jià)格(1978年2月=1）001978-2020年化復(fù)合增速：11.1%8060401978-2020年化復(fù)合增速：8.4%205.6%0119781979198019811982198319841985198619871988198919901991199219931994199519961997199819992000

21、200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920201數(shù)據(jù)來源：Wind， 圖 9：從不同歷史區(qū)間年化收益對(duì)比來看，REITs 指數(shù)長(zhǎng)期回報(bào)率均相對(duì)較高年化復(fù)合增速FTSE Nareit REITs指數(shù)All REITs All Equity REITsS&P 500美國(guó)股票指數(shù)羅素2000 納斯達(dá)克綜指道瓊斯指數(shù)黃金倫敦黃金現(xiàn)價(jià)2020年至今-5.78-5.85-8.27-11.36-4.37-10.5512.2過去1年7.767.988.19-4.9214.940.4418.8過去3

22、年6.596.639.873.5214.949.429.5過去5年6.566.519.235.1212.89.634.9過去10年11.7811.9312.6510.4115.6712.23.3過去15年7.828.338.47.24108.628.7過去20年11.0411.325.976.223.057.258.6過去30年10.2310.739.859.2810.527.864.5過去40年10.4811.5711.410.2210.58.822.71972-20209.611.6410.43-8.637.215.6數(shù)據(jù)來源：Nareit， 從波動(dòng)率角度看，REITs 屬于高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，風(fēng)

23、險(xiǎn)收益特征與小盤股相似。歷史年化波動(dòng)率高于美國(guó)國(guó)債、高收益?zhèn)?、新興市場(chǎng)債、美杠桿貸款、美國(guó)股指，歐日、新興市場(chǎng)等股指，但低于原油等大宗資產(chǎn)，屬于較高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)。REITs 波動(dòng)率較高，原因在于其資產(chǎn)價(jià)格不僅與房地產(chǎn)周期相關(guān)，也與股市密切相關(guān)，杠桿的使用進(jìn)一步增強(qiáng)了波動(dòng)性，此外， REITs 作為封閉式基金也面臨折溢價(jià)波動(dòng)。圖 10：與各類資產(chǎn)相比，REITs 資產(chǎn)自身波動(dòng)率較高，甚至超過股票資產(chǎn)40% 36%32%28%24%20%16%12%8%4%0%數(shù)據(jù)來源：Bloomberg， 圖 11：過去 10 年 REITs 年化回報(bào)率相比其他資產(chǎn)排名居前圖 12：過去 10 年 REITs 風(fēng)險(xiǎn)

24、收益特征與小盤股相近納斯達(dá)克100大盤成長(zhǎng)小盤成長(zhǎng)美可轉(zhuǎn)債小盤價(jià)值高股利 REITs美超長(zhǎng)期國(guó)債大盤價(jià)值新興市場(chǎng)美元債美高收益?zhèn)劳顿Y級(jí)公司債美優(yōu)先股黃金美國(guó)綜債MBS抵押擔(dān)保債TIPS債券杠桿貸款美元指數(shù)基本金屬商品指數(shù)農(nóng)業(yè)基金石油基金B(yǎng)S抵押擔(dān)保債TI美投資級(jí)公司15%債10%納斯達(dá)克100美可轉(zhuǎn)債小盤成長(zhǎng)REITs價(jià)值小盤大盤成長(zhǎng)高股利MPS債券美國(guó)綜5%新興市場(chǎng)美元債美超長(zhǎng)期國(guó)債大盤價(jià)值債0%5%美元指數(shù)0%35%30%40%金屬25%基本20%0%15%先股美優(yōu)黃金美高收益?zhèn)軛U貸款1商品指數(shù)農(nóng)業(yè)基金-5%石油基金-10%-15%-15%-10%-5%0%5%10%15%資料來源：W

25、ind， 從歷史上看，REITs 相對(duì)股票有明顯超額回報(bào)主要體現(xiàn)在 4 個(gè)階段： 1978-1985 年，美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)不斷好轉(zhuǎn)，1981-84 年間公開交易的 REITs 平均總市值上漲 119%，收益率上升 92%，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流年均增速超過 8.5%；2000-2006 年，科技股泡沫破滅導(dǎo)致股市低迷，而 REITs 行業(yè)保持繁榮增長(zhǎng)；2009-2012 年，金融危機(jī)后量化寬松刺激和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶動(dòng)REITs 重新上漲；2014-2016 年，美國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)好轉(zhuǎn)， REITs 長(zhǎng)期回報(bào)率表現(xiàn)優(yōu)異吸引更多資金流入，川普當(dāng)選后對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和通脹預(yù)期進(jìn)一步抬升，REITs 市場(chǎng)營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流在 2014

26、-16 年均復(fù)合增速超過 15%。圖 13：REITs 相對(duì)股票有超額回報(bào)主要體現(xiàn)在 4 個(gè)階段：累計(jì)收4.54.03.53.02.52.01.51.00.50.01978-1985 年、2000-2006 年、2009-2012 年、2014-2016 年圖 14：2014-16 年美國(guó)權(quán)益型 REITs 的營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流（FFO年均增速快速增長(zhǎng)威爾希爾美國(guó)REITs市場(chǎng)總指數(shù)(1978年2月=1)/S&P 500益(1978年2月=1）19791980198119821983198419851986198719881989199019911992199319941995199619971998

27、1999200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020資料來源：Wind， 資料來源：NAREIT現(xiàn)金流特征：REITs 具有穩(wěn)定分紅收益權(quán)益型 REITs 回報(bào)主要來自租金收入和資產(chǎn)增值，兼具“債券+股票”特征，從現(xiàn)金流收益特征看，美國(guó)權(quán)益型 REITs 需要將總資產(chǎn)的 75%投資于不動(dòng)產(chǎn)，90%以上收入主要來自租金收入，每年將至少 90%的利潤(rùn)進(jìn)行分紅，相比股票成長(zhǎng)性較低，其穩(wěn)定高分紅特征更接近于固定資產(chǎn)。REITs 分紅收益占總回報(bào)的 60%以上，近 5 年分紅收益率

28、 4.3%。根據(jù) Nareit 數(shù)據(jù)，從 1972-2020 年的近 50 年間，REITs 平均總回報(bào)為 12.1%左右，其中平均分紅收益率為 7.7%，占比達(dá) 64%；最近 5 年的分紅收益率在 4.1-4.6%區(qū)間，平均分紅收益率為 4.3%，高于美國(guó) 10 年國(guó)債平均利差為 203bp，高于美國(guó)企業(yè)債穆迪 Aaa 評(píng)級(jí) 56bp，尤其 2019 年隨著基準(zhǔn)利率加速下行，REITs 分紅回報(bào)相對(duì)吸引力更為顯著。REITs 平均分紅率接近 80%。從 2010 年至今季度數(shù)據(jù)看，權(quán)益型 REITs平均分紅率穩(wěn)定在 80%左右，使得 REITs 回報(bào)能保持相對(duì)穩(wěn)定。圖 15：REITs 歷史

29、平均分紅收益率 7.7%，2015-19 年近 5 年圖 16：2000 年至今 REITs 平均分紅率接近 80%平均分紅收益率 4.3%價(jià)格變動(dòng)分紅收益 平均總回報(bào) 平均分紅收益50 403020100-10-20-30-401972197419761978198019821984198619881990199219941996199820002002200420062008201020122014201620182020-50200 %17515012510075502520002000200120012002200220032003200420042005200520062006200

30、720072008200820092009201020102011201120122012201320132014201420152015201620162017201720182018201920190資料來源：Nareit， 圖 17：2014 年至今美 REITs 平均分紅回報(bào)率比 10Y 美債高近 200bp，較美企業(yè)債 Aaa 高出 46bpREITs分紅回報(bào)率-10Y美債利差(bp,右軸) REITs分紅收益率 美國(guó)10Y國(guó)債美企業(yè)債Aaa161,0009001480070012600500104003008200610004-100-2002-300-4001972/011973

31、/071975/011976/071978/011979/071981/011982/071984/011985/071987/011988/071990/011991/071993/011994/071996/011997/071999/012000/072002/012003/072005/012006/072008/012009/072011/012012/072014/012015/072017/012018/072020/010-500數(shù)據(jù)來源：Wind， 相關(guān)性：與股票、高收益?zhèn)嚓P(guān)性高，與債房商品相關(guān)性低與股票、高收益?zhèn)嚓P(guān)性高，體現(xiàn)出風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)特征，與債券、匯率、商品、房地產(chǎn)價(jià)格

32、等資產(chǎn)相關(guān)性低。從 2010 年至今 MSCI 美國(guó) REITs指數(shù)與大類資產(chǎn)相關(guān)系數(shù)看，REITs 與股票、高收益?zhèn)嚓P(guān)性較高，在0.7 以上，與美債綜指、黃金、原油、標(biāo)普/CS 美 20 個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)等相關(guān)系數(shù)不到 0.3，與美元指數(shù)、對(duì)沖基金負(fù)相關(guān)性也不高，在-0.30之間，在組合投資中具有一定分散風(fēng)險(xiǎn)的作用。股市大跌時(shí) REITs 指數(shù)也回撤明顯，兩者相關(guān)性增強(qiáng)，REITs 短期波動(dòng)與股市高度相關(guān)，受房地產(chǎn)周期影響在危機(jī)時(shí)期表現(xiàn)較差，尤其在 08 年金融危機(jī)和本輪疫情沖擊的市場(chǎng)大跌中跌幅甚至超過股市，不具有避險(xiǎn)特性，可增強(qiáng)組合回報(bào)但難以對(duì)沖尾部極端風(fēng)險(xiǎn)。圖 18：2010 年至今

33、 REITs 與股票、高收益?zhèn)嚓P(guān)性高，與債券、房?jī)r(jià)、商品等相關(guān)性低全球REITs指數(shù)S&P 500MSCI全球股指美高收益?zhèn)?納斯達(dá)克指數(shù) MSCI歐洲 MSCI新興市場(chǎng) 60/40資產(chǎn)組合日經(jīng)225恒生H股倫銅 TIPs債券 GSCI商品指數(shù)美債綜合指數(shù)WTI原油黃金Wind全A富國(guó)銀行住房指數(shù)標(biāo)普/CS 20大中城市房?jī)r(jià)對(duì)沖基金美元指數(shù)-0.3 -0.2 -0.1 0.00.10.20.30.40.50.60.70.8數(shù)據(jù)來源：Wind， 圖 19：REITs 資產(chǎn)在股市大跌時(shí)并不具有避險(xiǎn)特征圖 20：股價(jià)大跌時(shí)，REITs 與股價(jià)相關(guān)性增強(qiáng)40%20%24.9%標(biāo)普500納斯達(dá)克指數(shù)威

34、爾希爾美國(guó)REITs指數(shù)0.570.620.73納斯達(dá)克跌幅超過3倍標(biāo)準(zhǔn)差0%-20%-40%0.2%-17.0%-31.5%-45.2-46.4%3.0%-11.5%-12.7%-1-28.5%-39.2%納斯達(dá)克跌幅超過2倍標(biāo)準(zhǔn)差-60%-80% -55.5% 1987年黑色 2000年互聯(lián) 2008年次貸 2015年A股 2018年貿(mào)易2020年原油納斯達(dá)克所有回報(bào)率星期一網(wǎng)泡沫危機(jī)股災(zāi)戰(zhàn)沖擊和疫情沖擊0.30.40.50.60.70.8資料來源：Wind， 從投資時(shí)鐘看，REITs 在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段表現(xiàn)最好REITs 兼具“債券+股票”特征，在經(jīng)濟(jì)下行周期依靠穩(wěn)定租金收益和分紅回報(bào)體現(xiàn)出

35、更多債性，而在經(jīng)濟(jì)上行周期則受益于資產(chǎn)增值收購(gòu)和估值提升可體現(xiàn)更多股性。從不同經(jīng)濟(jì)周期下的歷史表現(xiàn)來看，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段（增長(zhǎng)向好、政策寬松、風(fēng)險(xiǎn)偏好走強(qiáng)）表現(xiàn)最強(qiáng)，收益率僅次于股票，跑贏高收益?zhèn)?、?shí)物資產(chǎn)等。REITs 收益來源以分紅回報(bào)為主，與黃金、原油等其它另類資產(chǎn)相比，對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的敏感度較弱，具有一定防御進(jìn)攻特征。REITs 在經(jīng)濟(jì)蕭條期表現(xiàn)較差。從歷史上看，只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)遭遇大蕭條，商業(yè)活動(dòng)萎靡、租客廣泛違約和房?jī)r(jià)大跌時(shí)，REITs 則表現(xiàn)較差。從 1977年至今，威爾希爾 REITs 指數(shù)只遭遇過 2 輪跌幅 30%以上的調(diào)整，一輪是 2008 年房地產(chǎn)次貸危機(jī)引發(fā)金融危機(jī)，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)

36、首當(dāng)其沖遭遇重挫；另一輪是本輪疫情沖擊和商業(yè)活動(dòng)停滯，引發(fā)租金和房地產(chǎn)價(jià)格大跌，REITs 在各類資產(chǎn)中跌幅居首。衰退時(shí)期圖 21：從投資時(shí)鐘看，REITs 在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇周期階段表現(xiàn)最好8%6%4%2%0%-2%-4%18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%-2%-4% 復(fù)蘇時(shí)期威爾希爾REITs指數(shù)標(biāo)普500美高收益?zhèn)?Vanguard REITs ETF全球REITs指數(shù)全球債券-6%-8%-12% 12%10%8%6%4%2%0%-2%-4%滯漲時(shí)期-10%-6%美債綜指全球TIPsMSCI新興市場(chǎng)股市美元指數(shù) 60/40資產(chǎn)配置指數(shù) MSCI REIT Index MSCI全球

37、股市黃金布倫特原油GSCI商品標(biāo)普500 MSCI全球股市 Vanguard REITs ETF威爾希爾REITs指數(shù)全球REITs指數(shù) 60/40資產(chǎn)配置指數(shù) MSCI REIT Index MSCI新興市場(chǎng)股市全球債券美高收益?zhèn)S金全球TIPs美債綜指美元指數(shù) GSCI商品布倫特原油20%過熱時(shí)期18%16%14%12%10%8%6%4%2%布倫特原油 GSCI商品標(biāo)普50060/40資產(chǎn)配置指數(shù)美高收益?zhèn)鵐SCI REIT Index黃金Vanguard REITs ETF美元指數(shù)全球REITs指數(shù)全球TIPs美債綜指全球債券威爾希爾REITs指數(shù)MSCI全球股市MSCI新興市場(chǎng)股市布倫

38、特原油MSCI全球股市威爾希爾REITs指數(shù)標(biāo)普500 MSCI新興市場(chǎng)股市 Vanguard REITs ETF全球TIPs美高收益?zhèn)騌EITs指數(shù)美債綜指全球債券60/40資產(chǎn)配置指數(shù)黃金MSCI REIT Index美元指數(shù)GSCI商品0%-2%-4%-6% 數(shù)據(jù)來源：Bloomberg， 在大類資產(chǎn)配置占比提升對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者而言，REITs 豐富了資產(chǎn)配置選項(xiàng)。REITs 作為一類重要另類資產(chǎn)，為投資者提供了低門檻參與不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的渠道；具有較高長(zhǎng)期回報(bào)率，僅次于股票；分紅回報(bào)穩(wěn)定，流動(dòng)性好；與其他類別資產(chǎn)相關(guān)性較低，對(duì)組合起到分散化、多元化、增強(qiáng)收益和防御特征，在資產(chǎn)配置中占比不斷

39、提高，配置比例為 5-20%左右。從投資者結(jié)構(gòu)看，在美國(guó) REITs 市場(chǎng)上，個(gè)人投資者、養(yǎng)老金、外國(guó)投資者、保險(xiǎn)公司、其它公募 REITs（持有其它 REITs 發(fā)行的證券）等均為重要資金來源，其中個(gè)人投資者和養(yǎng)老金合計(jì)占比接近 60%。圖 22：REITs 在各大類資產(chǎn)配置組合中的比例為 5-20%左右投資標(biāo)的60/40托比組合伯恩斯坦組合永久組合常青藤組合斯文森組合風(fēng)險(xiǎn)平價(jià)組合阿諾特組合埃利安組合短期貨幣市場(chǎng)基金25%標(biāo)普500指數(shù)60%33%25%25%20%30%8%10%15%國(guó)際發(fā)達(dá)國(guó)家股票指數(shù)33%25%20%15%8%10%16%發(fā)展中國(guó)家股票指數(shù)5%13%新興國(guó)家債指數(shù)10

40、%黃金指數(shù)25%5%國(guó)際期貨指數(shù)20%5%10%8%美高收益?zhèn)笖?shù)10%MSCI全球基建指數(shù)6%全球上市私募公司指數(shù)7%美國(guó)REITs指數(shù)20%20%5%10%6%美國(guó)小盤股指數(shù)25%HFR兼并重組機(jī)會(huì)指數(shù)8%美通脹保護(hù)債券指數(shù)33%10%6%國(guó)際市場(chǎng)國(guó)債指數(shù)10%9%美10年期國(guó)債指數(shù)40%25%25%20%30%35%10%6%美林美國(guó)公司投資債指數(shù)35%10%數(shù)據(jù)來源：徐揚(yáng)，新全球資產(chǎn)配置； 圖 23：美國(guó) REITs 投資者結(jié)構(gòu)中個(gè)人投資者和養(yǎng)老金占比近 60%私募 REITs 3.54%公募REITs 29.79%個(gè)人投資者42.72%私募基金0.48%保險(xiǎn)公司 2.87%外國(guó)投資者

41、5.25%養(yǎng)老金15.35%數(shù)據(jù)來源：中國(guó) REITs 操作手冊(cè)； 國(guó)內(nèi) REITs 市場(chǎng)發(fā)展概覽國(guó)內(nèi)類 REITs 市場(chǎng)初步發(fā)展在中國(guó)境內(nèi)市場(chǎng)上，盡管內(nèi)地物業(yè)在 10 年前就已在香港等離岸市場(chǎng)發(fā)行 REITs 產(chǎn)品，但受政策法規(guī)、稅務(wù)等多方面限制，符合國(guó)際市場(chǎng)管理的內(nèi)地 REITs 產(chǎn)品始終沒有正式推出。目前，交易所掛牌的資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃具有一定流通能力，且可以直接或間接持有項(xiàng)目公司股權(quán)，目前，交易所資產(chǎn)證券化產(chǎn)品成為國(guó)內(nèi)類 REITs 產(chǎn)品重要載體。根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，截止 2019 年末，國(guó)內(nèi)已成功發(fā)行的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品共計(jì) 192 單，累計(jì)發(fā)行規(guī)模 4147 億，主要包含類 RE

42、ITs、 CMBS、CMBN 產(chǎn)品，其中類 REITs 發(fā)行 68 單，發(fā)行規(guī)模 1320.7 億； CMBS 發(fā)行 102 單，發(fā)行規(guī)模 2517.3 億；CMBN 發(fā)行 22 單，發(fā)行規(guī)模309 億。截止 2019 年末，共有 16 單類 REITs 和 CMBS 產(chǎn)品通過主體回購(gòu)、續(xù)發(fā)、市場(chǎng)化處置等方式退出終止，累計(jì)退出規(guī)模 435.5 億，市場(chǎng)存量規(guī)模為 3711.5 億元。截止 2019 年末，根據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，國(guó)內(nèi)類 REITs 產(chǎn)品累計(jì)發(fā)行 68單，發(fā)行總規(guī)模 1320.7 億，平均每單約 19.4 億，目前尚在存續(xù)期內(nèi)類REITs 產(chǎn)品 56 單，產(chǎn)品規(guī)模 1041.7 億。其

43、中深交所 27 單、產(chǎn)品規(guī)模525 億，上交所 26 單，產(chǎn)品規(guī)模 468.7 億，機(jī)構(gòu)間報(bào)價(jià)系統(tǒng) 2 單，產(chǎn)品規(guī)模 42.5 億，銀行間債券市場(chǎng) 1 單，規(guī)模 5.5 億。圖 24：截止 19 年末國(guó)內(nèi)已成功發(fā)行商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化 圖 25：截止 19 年末已發(fā)行類 REITs 產(chǎn)品 1320.7 億產(chǎn)品累計(jì)規(guī)模 4147 億18001600140012001000800600400200020142015201620172018201990450類REITs(億元) CMBS(億元) CMBN(億元)總個(gè)數(shù)(個(gè),右軸)80400703506030050250402001503010020

44、50100025類REITs發(fā)行規(guī)模(億)發(fā)行個(gè)數(shù)(個(gè),右軸)20151050201420152016201720182019資料來源：戴德梁行， 從底層物業(yè)分布看，主要持有物業(yè)類型包括寫字樓、購(gòu)物中心、零售門店、租賃住房、酒店、物流倉(cāng)儲(chǔ)中心、書店和社區(qū)商業(yè)等，其中購(gòu)物中心、寫字樓和零售門店占比最高，分別達(dá) 27%、26%和 18%，租賃住房和酒店各占 11%和 10%。從區(qū)域分布來看，主要以一二線城市為主，占比達(dá) 80%，三線城市占比僅 20%左右。圖 26：國(guó)內(nèi)類 REITs 主要持有物業(yè)類型分布圖 27：國(guó)內(nèi)已發(fā)行類 REITs、CMBS 等底層物業(yè)分布物流倉(cāng)儲(chǔ)中心4%酒店10%租賃住房

45、11%零售門店18%購(gòu)物中心27%書店2%寫字樓26%社區(qū)商業(yè)2%業(yè)態(tài)一線城市二線城市三線城市合計(jì)辦公5827085零售716953193酒店1081836綜合體1312227工業(yè)物流1611835公寓3114247合計(jì)19914183423資料來源：戴德梁行， 基建公募 REITs 試點(diǎn)啟幕，豐富國(guó)內(nèi)資產(chǎn)類別4 月 30 日中國(guó)證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域 REITs試點(diǎn)工作的通知，并發(fā)布公募基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行），標(biāo)志著基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 正式啟動(dòng)，進(jìn)一步豐富國(guó)內(nèi)資產(chǎn)類別，為投資者提供了一個(gè)中長(zhǎng)期投資品種。此次推出的公募基建 REITs 產(chǎn)品的主要監(jiān)管要求包括：采

46、用“公募+單一基礎(chǔ)設(shè)施 ABS”模式，80%以上基金資產(chǎn)投資單一基礎(chǔ)設(shè)施 ABS 全部份額，該 ABS 持有基建項(xiàng)目公司全部股權(quán)，為股權(quán)型 REITs；每個(gè) REITs 產(chǎn)品僅能投資單一基建項(xiàng)目，確保底層資產(chǎn)具有高透明度；底層資產(chǎn)為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，包括倉(cāng)儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路、機(jī)場(chǎng)港口等交通設(shè)施，水電氣熱等市政設(shè)施，產(chǎn)業(yè)園區(qū)等其它基建，不含住宅和商業(yè)地產(chǎn)；以獲取項(xiàng)目租金、收費(fèi)等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的，封閉運(yùn)作，收益分配比例不低于年度可分配利潤(rùn)的 90%，與海外 REITs 分紅標(biāo)準(zhǔn)看齊；公募基金管理人為主要責(zé)任主體，承擔(dān)起 REITs 投資募資、專業(yè)化管理、運(yùn)營(yíng)維護(hù)和投后監(jiān)控等事項(xiàng)?；鸸芾砣撕屯泄苋诵?/p>

47、滿足一系列嚴(yán)格的專業(yè)條件，項(xiàng)目控制權(quán)實(shí)質(zhì)上轉(zhuǎn)移到公募基金手上，需要公募基金有主動(dòng)管理項(xiàng)目的能力，給傳統(tǒng)以二級(jí)市場(chǎng)投資交易為主業(yè)的公募管理帶來綜合挑戰(zhàn)；以機(jī)構(gòu)投資者為主，面向公眾募集占比低。征求稿要求基建 REITs產(chǎn)品的戰(zhàn)略配售比例不低于 20%，持有期不少于 5 年；除戰(zhàn)略配售外，面向證券、基金、信托、銀行理財(cái)、社保、政府產(chǎn)業(yè)基金等機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行網(wǎng)下發(fā)售的比例不低于 80%，因此網(wǎng)上面向公眾投資者發(fā)售份額僅占 16%，不利于二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)交易；基金產(chǎn)品采用封閉式管理，為保證流動(dòng)性，可允許二級(jí)市場(chǎng)上市交易，可能將面臨一定折價(jià)，存在一定估值波動(dòng)，而且對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目底層資產(chǎn)如何進(jìn)行有效估值定價(jià)，存

48、在一定難度。試點(diǎn)中未提及“稅收中性”政策安排。相比海外 REITs 產(chǎn)品面臨的稅收較高，會(huì)降低 REITs 產(chǎn)品的預(yù)期回報(bào)；但基建 REITs 相比房地產(chǎn) REITs 產(chǎn)品而言，稅收中性安排的必要性和影響要小很多。REITs 相關(guān)基金產(chǎn)品概覽國(guó)內(nèi) REITs 相關(guān)基金產(chǎn)品目前國(guó)內(nèi)投資 REITs 基金有 7 只，主要以 QDII 產(chǎn)品為主，規(guī)模較小，且有一半以上產(chǎn)品暫停申購(gòu)或大額申購(gòu)，跟蹤指數(shù)以美國(guó) REIT 凈總收益指數(shù)、富時(shí)發(fā)達(dá)市場(chǎng) REITs 指數(shù)等為主。鵬華前海萬科 REITs 是國(guó)內(nèi)首只投資 REITs 項(xiàng)目的公募產(chǎn)品，不超過 50%的資產(chǎn)配置在商業(yè)物業(yè)股權(quán)上，投資固收、權(quán)益資產(chǎn)比例

49、不低于基金資產(chǎn)的 50%，但由于該產(chǎn)品涉及收益權(quán)的證券化，之后并未再出現(xiàn)同類產(chǎn)品發(fā)行。圖 28：國(guó)內(nèi)投資 REITs QDII 基金產(chǎn)品概覽(億元) 日期況區(qū)域 (持有1年)投向總費(fèi)率申贖狀規(guī)模 成立業(yè)績(jī)基準(zhǔn)投資范圍基金公司碼基金代 基金簡(jiǎn)稱000179 廣發(fā)美國(guó)房 廣發(fā) 投資MSCI美國(guó)REIT指數(shù)成份股、備選股及MSCI美國(guó)REIT凈總收益指數(shù)(人民幣美國(guó) 1.22-3.9% 暫停申購(gòu)|1.0 2013-地產(chǎn)人民幣相關(guān)基金比例不低于90%，現(xiàn)金等不低于5% 計(jì)價(jià))開放贖回08-09鵬華美國(guó)房投資美國(guó)上市交易的REITS比例不低于基金MSCI美國(guó)REIT凈總收益指數(shù)(人民幣暫停大額2011-

50、206011地產(chǎn)人民幣 鵬華 資產(chǎn)60%；REIT ETF合計(jì)不超過基金資產(chǎn)10%；現(xiàn)金等不低于資產(chǎn)凈值5%計(jì)價(jià))美國(guó) 1.8-5.1%申購(gòu)|開放贖回0.711-25070031 嘉實(shí)全球房 嘉實(shí) 投資于REITs的比例不低于基金資產(chǎn)的地產(chǎn)60%；現(xiàn)金等不低于基金資產(chǎn)凈值的5%FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Total Return Index(經(jīng)匯率調(diào)整)全球 2.05-開放申購(gòu)5.35%贖回0.4 2012-07-24320017 諾安全球收 諾安 投資于REITs比例不低于基金資產(chǎn)60%；現(xiàn)FTSE EPRA/NAREIT Developed全球 2.8

51、5-暫停申購(gòu)|0.3 2011-益不動(dòng)產(chǎn)金等投資比例不低于基金資產(chǎn)凈值的5%REITs Total Return Index4.85%開放贖回09-2331.7 2015-07-063.05%中國(guó) 0.95-產(chǎn)50%，投資固收、權(quán)益資產(chǎn)不低于50%科REITs184801 鵬華前海萬 鵬華 投資確定、單一目標(biāo)公司股權(quán)比例不超過資 10Y國(guó)債收益率+1.5%上投摩根富 上投 投資富時(shí)發(fā)達(dá)市場(chǎng) REITs 成分券、備選券及富時(shí)發(fā)達(dá)市場(chǎng)REITs指數(shù)*95%+銀行1.55-開放申購(gòu)2018-005613時(shí)REITs人民幣摩根 相關(guān)指數(shù)基金等資產(chǎn)不低于90%，現(xiàn)金等不低于資產(chǎn)凈值5%活期存款收益率(稅

52、后)*5%全球3.55%贖回 2.004-26南方道瓊斯投資道瓊斯美國(guó)精選REIT指數(shù)成份券、備選 道瓊斯美國(guó)精選REIT指數(shù)*95%+銀1.55-暫停申購(gòu)|2017-160140美國(guó)精選A 南方 券及相關(guān)基金比例不低于90%，現(xiàn)金等不低于基金資產(chǎn)凈值5%行人民幣活期存款利率(稅后)*5%美國(guó)3.75%0.6開放贖回10-26數(shù)據(jù)來源：WIND， 圖 29：國(guó)內(nèi) REITS 基金產(chǎn)品年度收益率對(duì)比基金代碼000179基金簡(jiǎn)稱廣發(fā)美國(guó)房地產(chǎn)人民幣基金公 2013年司廣發(fā)2014年26.82%2015年6.30%2016年13.08%2017年-3.04%2018年-1.81%2019年23.37

53、%2020年(ytd)-24.71%成立以來(年化)4.36%206011鵬華美國(guó)房地產(chǎn)人民幣鵬華-0.65%20.52%-0.92%9.97%6.79%-17.01%27.44%-29.26%1.16%070031嘉實(shí)全球房地產(chǎn)嘉實(shí)-2.05%18.29%3.91%8.34%1.52%-4.54%29.66%-25.19%2.77%320017諾安全球收益不動(dòng)產(chǎn)諾安-4.32%29.52%13.64%3.89%-2.76%-5.81%14.98%-17.02%3.38%184801鵬華前海萬科REITs鵬華5.27%2.17%6.82%7.73%3.22%6.22%005613上投摩根富時(shí)R

54、EITs人民幣上投摩根20.46%-27.16%-3.10%160140南方道瓊斯美國(guó)精選A南方-1.51%20.97%-25.83%-5%滬深300-5.80%53.39%7.10%-9.63%23.14%-23.91%38.02%-6.48%6.12%QDII股票型基金指數(shù)9.33%9.58%2.48%4.86%21.67%-9.55%23.14%-8.01%2.27%數(shù)據(jù)來源：WIND， 從主要投資者群體看，鵬華前海萬科 REITs 基金產(chǎn)品以機(jī)構(gòu)投資者為主，占比近 90%，其余 QDII 產(chǎn)品規(guī)模均較小，不足 2.5 億，持倉(cāng)以個(gè)人投 資者為主，占比均超過 80%，機(jī)構(gòu)投資者參與力度較

55、低。圖 30：國(guó)內(nèi)投資 REITs 的基金產(chǎn)品最新機(jī)構(gòu)投資者整體較低100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%99.9%100.0%100.0%100.0%10.1%98.9%82.2%廣發(fā)美國(guó)房地產(chǎn)鵬華美國(guó)房地產(chǎn)嘉實(shí)全球房地產(chǎn)諾安全球收益不 鵬華前海萬科上投摩根富時(shí) 南方道瓊斯美國(guó)人民幣人民幣動(dòng)產(chǎn)REITsREITs人民幣精選A機(jī)構(gòu)投資者持有比例個(gè)人投資者持有比例(合計(jì))數(shù)據(jù)來源：WIND， 4.1.美國(guó)市場(chǎng) REITs ETF 基金產(chǎn)品REITs 自 20 世紀(jì) 60 年代在美國(guó)市場(chǎng)誕生以來發(fā)展迅速，目前已成為 REITs 數(shù)量和規(guī)模最大國(guó)家，并擁有多樣化 ETF 產(chǎn)品，其中市場(chǎng)上規(guī)模最大的 REITs ETF 為領(lǐng)航 Vanguard 房地產(chǎn)信托 ETF，跟蹤 MSCI REIT指數(shù)，平均股息率為 3.73%，總資產(chǎn) 269.3 億美元?；鹈Q股息率資產(chǎn)規(guī)模跟蹤指數(shù)圖 31：美國(guó)市場(chǎng)主要 REITs ETF 產(chǎn)品概覽，最大的領(lǐng)航 REITs ETF 規(guī)模 269.3 億美元領(lǐng)航Vanguard房地產(chǎn)信托ETF3.73%(億美元）269.3MSC I REIT指數(shù)領(lǐng)航全球(美國(guó)除外)房地產(chǎn)ETF4.91%43.2標(biāo)普全球（除美國(guó)）房地產(chǎn)指數(shù)S