1、中山工程四期定價中海工程組2021年7月30日四期定價闡明 1、根據(jù)對區(qū)域市場的研討及可比競爭樓盤銷售價錢的洞 察與其優(yōu)優(yōu)勢分析，作為工程的可比實例進(jìn)展定價。 2、對本工程已開售的組團(tuán)可比要素優(yōu)優(yōu)勢進(jìn)展對比，進(jìn) 行本工程四期定價。 結(jié)論： 本工程四期定價方法：市場比較法、組團(tuán)比較法一、市場比較法基準(zhǔn)價錢估算競爭工程區(qū)位圖錦繡陽光花園中澳新城本工程龍光海悅城邦均價：4200元/均價：4200元/均價：3800元/市場比較法闡明2樓盤素質(zhì)環(huán)境設(shè)計景觀環(huán)境建筑規(guī)劃產(chǎn)品戶型園林設(shè)計規(guī)模面積經(jīng)過對比競爭對手外在資源、樓盤素質(zhì)、溢價要素等進(jìn)展比較。對于本工程而言，外在資源和樓盤本身素質(zhì)等要素是影響工程價錢

2、的主要要素，而品牌、效力、物業(yè)管理、升值潛力等是可以影響價錢的溢價要素。 1外在資源工程地理位置交通條件3溢價要素升值潛力品牌籠統(tǒng)物業(yè)管理社區(qū)配套比較因素權(quán)重本項目錦繡陽光花園龍光海悅城邦中澳新城地理位置10.00%10.90.850.88交通條件8.00%10.90.881.1規(guī)模面積8.50%11.10.850.75景觀環(huán)境11.50%110.90.88建筑規(guī)劃10.00%10.950.850.8產(chǎn)品戶型10.50%10.90.850.85園林設(shè)計9.50%10.90.850.85社區(qū)配套8.50%11.050.951.1物業(yè)管理8.50%110.950.88品牌形象7.00%1110.8

3、8升值潛力8.00%10.980.950.95綜合系數(shù)100.00%10.968150.893650.89685各樓盤權(quán)重50%30%20%各樓盤目前售價420038004200入市時機(jī)(市場影響)111.111.11修正價格420042184662與各項目的比準(zhǔn)價格433847205198總體比準(zhǔn)價格4625一、基準(zhǔn)價錢估算表一市場比較法二、組團(tuán)比較法基準(zhǔn)價錢估算各組團(tuán)均價分布圖 一期 1座-17座 二期二半島38座-47座 三期48座-53座四期均價：？ 二期一半島 24座-33座二期一半島組團(tuán)均價為：4462元/平方 08年4月09年6月 一期 18座-23座四期54座-59座一期組團(tuán)均

4、價為：4450元/平方 07年9月08年9月三期組團(tuán)均價為：3936元/平方 09年14月 一期 34座-37座二期東向組團(tuán)均價為：4009元/平方 09年14月二期二半島組團(tuán)均價為：4637元/平方 09年47月組團(tuán)內(nèi)在要素組團(tuán)位置產(chǎn)品戶型產(chǎn)品面積景觀環(huán)境對于本工程而言，組團(tuán)間的景觀環(huán)境、位置、產(chǎn)品戶型、產(chǎn)品面積等是影響組團(tuán)價錢的主體要素，而組團(tuán)入市時機(jī)是可以影響到組團(tuán)價錢的溢價要素。因此，以入市時機(jī)作為價錢修正要素。 組團(tuán)比較法闡明二、基準(zhǔn)價錢估算表二組團(tuán)比較法比較因素權(quán)重四期一期（123座）二期一半島（2433座）二期（3437座）二期二半島（3847座）三期（4853座）組團(tuán)位置35.

5、00%10.951.211.21景觀環(huán)境35.00%10.951.211.21產(chǎn)品戶型10.00%10.91.0511.051產(chǎn)品面積10.00%111.051.051.051.05噪音10.00%10.951.111.11綜合系數(shù)100.00%10.951.161.0051.161.005各組團(tuán)權(quán)重5%5%20%20%50%各組團(tuán)目前底價均價4450 4462 4009 4840 3936 入市時機(jī)(市場影響)10.981.21.161.121.18修正價格4361 5354 4650 5421 4644 與各組團(tuán)的比準(zhǔn)價格4591 4616 4627 4673 4621 總體比準(zhǔn)價格463

6、1 1.根據(jù)市場比較法對本工程四期基準(zhǔn)價進(jìn)展估算，以目前主要競爭對手：錦繡陽光花園、龍光海悅城邦、中澳新城作為參考對象，估算基準(zhǔn)價為：4625元/平方米； 2.根據(jù)本工程各組團(tuán)進(jìn)展比較，估算基準(zhǔn)價為：4631元/平方米； 3. 建議四期基準(zhǔn)價為：4650元/平方米；四期均價建議四期樓棟均價階梯圖1四期樓棟間均價高底，主要從該組團(tuán)中各樓棟的朝向、景觀、樓間距、噪 音、戶型等幾個方面進(jìn)展比較，得出各樓棟的均價23456均價4600 總面積57396.00 總金額264,021,600 基準(zhǔn)價4650 備注：以四期組團(tuán)均價4650元/平方米，進(jìn)展四期分棟定價。三、四期5459座樓棟均價估算表因素54

7、座55座56座57座58座59座因素權(quán)重平均景觀0.9700 0.9500 0.9000 0.9500 0.9800 1.0000 35%0.9583 朝向0.9800 0.8500 0.8500 1.0000 1.0000 1.0000 15%0.9467 間距0.9800 0.8500 0.8000 0.8500 0.9000 1.0000 10%0.8967 戶型0.8500 0.8500 0.8500 1.0000 1.0000 1.0000 25%0.9250 噪音0.9000 0.9000 0.9000 0.9800 1.0000 0.9800 15%0.9433 綜合系數(shù)0.93

8、20 0.8925 0.8700 0.9645 0.9830 0.9970 100%0.9398 綜合權(quán)重99.17%94.96%92.57%102.62%104.59%106.08%樓棟面積956695669566956695669566樓棟總價44,111,152 42,241,634 41,176,719 45,649,363 46,524,959 47,187,573 樓棟均價4611 4416 4304 4772 4864 4933 493348644416430447724611四期均價為4650元/平方123456四期樓棟均價分布圖498049705150476047004680497