1、 房屋登記辦法釋義目 錄 HYPERLINK l 第一章 第一章總則 HYPERLINK l 第二章 第二章一般規(guī)定 HYPERLINK l 第三章 第三章國有土地范圍內(nèi)的房屋登記 HYPERLINK l 第三章第一節(jié) 第一節(jié)所有權(quán)登記 HYPERLINK l 第三章第二節(jié) 第二節(jié)抵押權(quán)登記 HYPERLINK l 第三章第三節(jié) 第三節(jié)地役權(quán)登記 HYPERLINK l 第三章第四節(jié) 第四節(jié)預(yù)告登記 HYPERLINK l 第三章第五節(jié) 第五節(jié)其他登記 HYPERLINK l 第四章 第四章集體土地范圍內(nèi)的房屋登記 HYPERLINK l 第五章 第五章法律責(zé)任 HYPERLINK l 第六章

2、 第六章附則 第一章總則第一條 為了規(guī)范房屋登記行為，維護(hù)房地產(chǎn)交易安全，保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益，依據(jù)物權(quán)法、城市房地產(chǎn)管理法、村鎮(zhèn)規(guī)劃條例等法律、行政法規(guī)，制定本辦法。 【要旨】立法目的和依據(jù) 【釋義】本條是關(guān)于辦法的立法目的和立法依據(jù)的規(guī)定。 一、立法目的 規(guī)范房屋登記行為，維護(hù)房地產(chǎn)交易安全，保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益，是辦法的立法目的，也是辦法的指導(dǎo)思想，貫穿于辦法整個(gè)條文中。房屋是重要的財(cái)產(chǎn)，屬于民法上的不動(dòng)產(chǎn)的范疇。房地產(chǎn)登記是公示房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)情況，保障房地產(chǎn)交易安全的一項(xiàng)基礎(chǔ)性法律制度。動(dòng)產(chǎn)以占有作為權(quán)利歸屬的判定標(biāo)準(zhǔn)，以交付轉(zhuǎn)移占有來認(rèn)定所有權(quán)轉(zhuǎn)移而房屋不可移動(dòng)，其所有權(quán)歸屬和轉(zhuǎn)移難

3、于以占有來判定，其認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和動(dòng)產(chǎn)必然有所區(qū)別。房屋的權(quán)利狀況不能通過占有來進(jìn)行判定，其交易風(fēng)險(xiǎn)自然高于動(dòng)產(chǎn)，為了避免交易過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)事人就要對(duì)房屋權(quán)利狀況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，而這種由交易各方自行進(jìn)行的調(diào)查，勢(shì)必要花費(fèi)大量的時(shí)間和精力，大大增加交易成本。因此，需要建立房屋登記制度來明確房屋的權(quán)利狀況，這樣既可以保障房屋權(quán)利人的權(quán)利得到登記機(jī)構(gòu)的公示，也方便相關(guān)的利害關(guān)系人對(duì)房屋權(quán)利現(xiàn)狀進(jìn)行了解，有利于保護(hù)房地產(chǎn)交易的安全。具體講，辦法的立法目的有三： 1規(guī)范房屋登記行為。通過辦法的實(shí)施，確立房屋登記機(jī)構(gòu)及其工作人員開展房屋登記工作的具體標(biāo)準(zhǔn)，明確房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守的登記程序和履行的職

4、責(zé)，保證登記機(jī)構(gòu)在房屋登記實(shí)踐中能夠準(zhǔn)確地進(jìn)行房屋登記。 2維護(hù)房地產(chǎn)交易安全。通過辦法的實(shí)施，保證公示的房屋權(quán)利狀況等房屋登記記載事項(xiàng)的準(zhǔn)確性和有效性，有利于維護(hù)當(dāng)事人之間房屋交易的安全和便捷。物權(quán)法專節(jié)規(guī)定登記制度、賦予登記以公信力，目的就是保護(hù)交易安全。同時(shí)，保護(hù)交易安全，也就意味著對(duì)善意第三人權(quán)益的保護(hù)。 3保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。辦法應(yīng)當(dāng)從方便權(quán)利人進(jìn)行登記和切實(shí)保障其權(quán)利出發(fā)來設(shè)計(jì)房屋登記程序。登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法定公示手段，物權(quán)法規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”，這確立了登記的權(quán)利推定規(guī)則，凡是記載于登記簿的權(quán)利人即被推定享有該項(xiàng)權(quán)利。因此，在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速、房

5、地產(chǎn)交易法律關(guān)系和權(quán)屬變化復(fù)雜的情況下，登記法律制度的完善對(duì)于維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，具有重要的作用。登記為民，保證房屋權(quán)利人和利害關(guān)系人的權(quán)益是辦法十分重要的立法目的。 二、立法依據(jù) 辦法的直接立法依據(jù)大致可以分為兩個(gè)層次，第一層次是基本民事法律法規(guī)對(duì)房屋權(quán)利歸屬和變動(dòng)所作的規(guī)定，如物權(quán)法、民法通則、合同法等民事法律。第二層次是有關(guān)房地產(chǎn)管理的部門法中的對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理所作的規(guī)定，比如城市房地產(chǎn)管理法、村鎮(zhèn)規(guī)劃條例。其中，物權(quán)法、城市房地產(chǎn)管理法和村鎮(zhèn)規(guī)劃條例是其主要立法依據(jù)。 2007年10月1日起施行的物權(quán)法是辦法的重要立法依據(jù)。物權(quán)法中有近二十條規(guī)定涉及到不動(dòng)產(chǎn)登記，包括：不動(dòng)產(chǎn)登記的

6、性質(zhì)和效力，明確原則上不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)非經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)效力，也規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)無需登記即發(fā)生效力的特殊情況，如合法建造房屋等事實(shí)行為的發(fā)生；不動(dòng)產(chǎn)登記的屬地管轄原則以及不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記；基本的登記審查要件以及登記機(jī)構(gòu)的審查職責(zé)；登記機(jī)構(gòu)不得進(jìn)行的行為；確立了不動(dòng)產(chǎn)登記與變動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同效力之間的區(qū)分原則；不動(dòng)產(chǎn)登記簿和權(quán)屬證書的性質(zhì)以及二者沖突的解決規(guī)則；預(yù)告登記、更正登記、異議登記等新的登記類型；登記資料的查詢和復(fù)制；確立了登記機(jī)構(gòu)對(duì)登記錯(cuò)誤的過錯(cuò)賠償責(zé)任。物權(quán)法還對(duì)小區(qū)內(nèi)各種公共建筑、公共設(shè)施的歸屬進(jìn)行了比較明確的規(guī)定，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)、地役權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)類型進(jìn)行登記等也都進(jìn)行了全

7、面的規(guī)定。 城市房地產(chǎn)管理法的相關(guān)規(guī)定包括，“國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”（第六十條），“以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管

8、理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理”（第六十一條），“房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照本章規(guī)定辦理過戶登記”（第六十二條）。村鎮(zhèn)規(guī)劃條例也是辦法的重要立法依據(jù)，其二十八條規(guī)定，“縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)村莊、集鎮(zhèn)房屋的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍的管理，依法保護(hù)房屋所有人對(duì)房屋的所有權(quán)。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定”。第二條 本辦法所稱房屋登記，是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為。【要旨】房屋登記

9、的定義【釋義】本條是關(guān)于房屋登記定義的規(guī)定。房屋登記，就是要把房屋的基本狀況、房屋權(quán)利現(xiàn)狀、權(quán)利變動(dòng)情況以及其他相關(guān)事項(xiàng)記載在房屋登記簿上予以記載。原權(quán)屬登記管理辦法也規(guī)定了房屋權(quán)屬登記的概念，將房屋登記界定為一種行政確權(quán)行為。辦法對(duì)此作了調(diào)整，目前的表述說明了房屋登記是一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式。在辦法修訂過程中，關(guān)于是否明確規(guī)定房屋登記的概念，有不同觀點(diǎn)。一種意見認(rèn)為，權(quán)屬登記管理辦法有關(guān)于什么是房屋登記行為的明確規(guī)定，而且根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，什么是房屋登記與之前權(quán)屬登記管理辦法的規(guī)定有了很大區(qū)別，為了房屋登記機(jī)構(gòu)可以準(zhǔn)確理解和把握，有必要在辦法中予以明確規(guī)定。另一種意見認(rèn)為，物權(quán)法沒有明

10、確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記的概念，雖然從其立法本意可以看出不動(dòng)產(chǎn)登記行為是一種物權(quán)公示行為，但并不是說登記行為就不是一種行政行為，在沒有明確的立法解釋前，辦法不宜對(duì)房屋登記的概念做出規(guī)定。辦法的公開征求意見稿采納第二種意見，規(guī)定了房屋登記的概念。從各地反饋意見來看，要求在辦法中對(duì)房屋登記概念加以規(guī)定，以便房屋登記機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確把握的意見占了很大比例。因此，辦法對(duì)房屋登記的概念作了界定。權(quán)屬登記管理辦法適用于“城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記”。在立法過程中，對(duì)辦法的適用范圍如何確定，有不同意見。一種意見認(rèn)為，物權(quán)法規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記、因此，辦法的適用范圍應(yīng)當(dāng)是所有房屋，包括國有土地范圍內(nèi)的房屋，也包

11、括集體土地范圍內(nèi)的房屋。另一種意見認(rèn)為，權(quán)屬登記管理辦法一直適用于城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的房屋，關(guān)于城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的房屋登記有許多成功經(jīng)驗(yàn)，辦法應(yīng)當(dāng)仍然適用于城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的房屋登記。我們考慮到物權(quán)法規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)登記制度適用于所有的不動(dòng)產(chǎn)登記，城市房地產(chǎn)管理法雖然在總則第二條將適用范圍界定在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)，但同時(shí)在附則第七十一條規(guī)定了城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地范圍內(nèi)也參照該法執(zhí)行。加之新出臺(tái)的城鄉(xiāng)規(guī)劃法中城市規(guī)劃區(qū)的內(nèi)涵已發(fā)生了變化，因此，將適用范圍規(guī)定為，“國有土地上的房屋等建筑物、構(gòu)筑物（以下簡稱房屋）登記，適用本辦法”。從各地反饋意見來看，許多地方要求對(duì)集體土

12、地范圍內(nèi)房屋登記進(jìn)行規(guī)定。村鎮(zhèn)規(guī)劃條例第二十八條規(guī)定，“縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)村莊、集鎮(zhèn)房屋的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍的管理，依法保護(hù)房屋所有人對(duì)房屋的所有權(quán)。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定”。但是由于集體土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)的歷史沿革和權(quán)利現(xiàn)狀復(fù)雜，而且國家出于對(duì)農(nóng)村集體所有土地，尤其是宅基地的保護(hù)，對(duì)集體土地范圍內(nèi)房屋的流轉(zhuǎn)有嚴(yán)格的限制，因此，雖然一些地方也對(duì)開展集體土地范圍內(nèi)房屋登記進(jìn)行了一些探索，但全國統(tǒng)一的集體土地范圍內(nèi)房屋登記制度沒有全面建立起來。隨著物權(quán)法對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的加強(qiáng)，物權(quán)意識(shí)逐漸深人人心，群眾越發(fā)關(guān)心對(duì)自己私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)，集體土地范圍內(nèi)房屋權(quán)利人要求登記自己

13、房屋的申請(qǐng)勢(shì)必會(huì)有所增加。加之，城鄉(xiāng)規(guī)劃法的出臺(tái)要求城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)發(fā)展，因此，我們將集體土地范圍內(nèi)房屋登記納人辦法調(diào)整范圍。同時(shí)，考慮到集體土地上房屋登記工作的復(fù)雜性，辦法第四章對(duì)集體土地上房屋登記作了專章的規(guī)定，尤其對(duì)于其特殊性，包括申請(qǐng)人的身份要求、登記申請(qǐng)材料、轉(zhuǎn)移登記的特別規(guī)定、所有權(quán)登記的登記時(shí)限等問題作了相應(yīng)的特別規(guī)定。對(duì)于辦法規(guī)定的房屋登記概念，可以從行為主體、行為內(nèi)容、行為對(duì)象、行為結(jié)果等四方面來認(rèn)識(shí)：首先，房屋登記是房屋登記機(jī)構(gòu)依法進(jìn)行的行為，即房屋登記的行為主體是房屋登記機(jī)構(gòu)。根據(jù)辦法第四條的規(guī)定，房屋登記機(jī)構(gòu)是指直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者其設(shè)置的負(fù)責(zé)

14、房屋登記工作的機(jī)構(gòu)。其次，房屋登記是一種記載行為，既行為內(nèi)容是記載行為。對(duì)于房屋登記的行為內(nèi)容存在不少爭議，我們認(rèn)為，登記的本質(zhì)就是將應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀奈餀?quán)設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和消滅等變動(dòng)情況和其他事項(xiàng)登錄、記載于房屋登記簿上，以備公眾查閱的行為，因此房屋登記的行為內(nèi)容就是將行為對(duì)象予以記載。再次，房屋登記的對(duì)象是房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)。這里所稱房屋與城市房地產(chǎn)管理法第五條規(guī)定的“房屋”范圍一致，指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物，即廣義的房屋概念。房屋權(quán)利比較好理解，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，在房屋物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的情形，所登記的房屋物權(quán)包括房屋的所有權(quán)、擔(dān)保物權(quán)和用益物權(quán)。擔(dān)保物權(quán)在這里即是指房屋

15、抵押權(quán)，而用益物權(quán)則是指地役權(quán)。對(duì)于其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)是否是房屋登記行為的對(duì)象，在立法過程中存在爭議。我們認(rèn)為，雖然物權(quán)法規(guī)定了房屋物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅經(jīng)依法登記發(fā)生效力，但是并沒有規(guī)定房屋登記僅能就上述事項(xiàng)進(jìn)行記載。比如物權(quán)法規(guī)定的預(yù)告登記、異議登記等登記類型，這些登記類型不是物權(quán)變動(dòng)的狀況，預(yù)告登記是為了保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，而異議登記的內(nèi)容則是對(duì)登記簿記載事項(xiàng)的異議。因此，房屋登記記載的對(duì)象不能僅限于房屋權(quán)利，也應(yīng)該包括其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)。最后，房屋登記是在房屋登記簿上予以記載的行為，即登記行為的結(jié)果是將登記內(nèi)容記載于房屋登記簿。房屋登記以登記機(jī)構(gòu)將有關(guān)登記事項(xiàng)記載在房屋登記簿作為登

16、記完成的標(biāo)志。房屋登記簿是法律規(guī)定的證明物權(quán)狀況的重要根據(jù)，在將登記事項(xiàng)記載于登記簿以后，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向登記申請(qǐng)人發(fā)放權(quán)屬證書或者登記證明。但是，根據(jù)辦法本條的規(guī)定，即使申請(qǐng)人未領(lǐng)取權(quán)屬證書或者登記證明，并不影響房屋登記行為的完成。房屋登記機(jī)構(gòu)將房屋權(quán)利狀況和應(yīng)當(dāng)記載的其他事項(xiàng)記載于登記簿的房屋登記行為，是一種物權(quán)公示方法。房屋登記的目的在于將房屋權(quán)利狀況對(duì)外公開，保證房屋交易的安全和便捷。房屋登記由申請(qǐng)人提出申請(qǐng)來啟動(dòng)，通過登記簿將物權(quán)現(xiàn)狀、變動(dòng)等情況向社會(huì)公開，不是用行政權(quán)力對(duì)物權(quán)的實(shí)際狀況進(jìn)行確權(quán)。第三條 國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國的房屋登記工作。省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)

17、（房地產(chǎn)）主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督本行政區(qū)域內(nèi)的房屋登記工作?！疽肌恐鞴軝C(jī)關(guān)【釋義】本條分兩款，是關(guān)于房屋登記監(jiān)督管理體制的規(guī)定。本條規(guī)定了對(duì)房屋登記活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督，由各級(jí)政府有關(guān)主管部門根據(jù)事權(quán)實(shí)施。房屋登記指導(dǎo)、監(jiān)督體制是指由房屋登記的監(jiān)督機(jī)構(gòu)及其職責(zé)、程序、相互關(guān)系等組成的有機(jī)整體。本條第一款規(guī)定了國家一級(jí)的房屋登記主管機(jī)構(gòu)及其職責(zé)。國家一級(jí)的房屋登記主管機(jī)構(gòu)是指國務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門，其職責(zé)是負(fù)責(zé)全國房屋登記工作的指導(dǎo)、監(jiān)督工作。根據(jù)辦法的規(guī)定，國務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門的監(jiān)督管理職責(zé)主要包括制定關(guān)于房屋登記審核人員持證上崗制度（第六條）和房屋登記簿管理的具體辦法（第九十

18、四條）、統(tǒng)一制定房屋權(quán)屬證書及登記證明式樣并統(tǒng)一監(jiān)制（第九十五條）等方面內(nèi)容。本條第二款規(guī)定了省級(jí)的房屋登記工作的指導(dǎo)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)及其職責(zé)。各地房屋登記工作主管機(jī)構(gòu)是指省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，其職責(zé)是指導(dǎo)、監(jiān)督本行政區(qū)域內(nèi)的房屋登記工作。指導(dǎo)、監(jiān)督本行政區(qū)域內(nèi)的房屋登記工作主要體現(xiàn)在指導(dǎo)登記機(jī)構(gòu)正確執(zhí)行本辦法和相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本地實(shí)際情況制定房屋登記實(shí)施細(xì)則，監(jiān)督登記機(jī)構(gòu)及其工作人員的登記工作，對(duì)登記機(jī)構(gòu)及其工作人員房屋登記中的違法行為依法給予相應(yīng)處分。在立法過程中，有人提出，物權(quán)法規(guī)定了國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行統(tǒng)一登記制度，統(tǒng)一登記其具體含義就應(yīng)當(dāng)是統(tǒng)一的法律依據(jù)

19、、登記機(jī)構(gòu)、主管部門和登記程序等，在法律、行政法規(guī)沒有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的主管部門做出規(guī)定時(shí)，省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門對(duì)房屋登記進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督的法律依據(jù)還不夠充分。我們認(rèn)為，其一，城市房地產(chǎn)管理法明確規(guī)定了國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產(chǎn)工作；縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。物權(quán)法沒有否定城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，因此，對(duì)于全國不動(dòng)產(chǎn)登記工作指導(dǎo)、監(jiān)督體制和職能分工的原則并沒有發(fā)生變化。其二，雖然物權(quán)法要求建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，但這個(gè)制度的建立和完善

20、需要一個(gè)過程，而且統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法律或者行政法規(guī)也還沒有出臺(tái)，房屋登記的指導(dǎo)和監(jiān)督工作也不能出現(xiàn)真空。在這個(gè)過渡時(shí)期內(nèi)，在不違反現(xiàn)行法律和行政法規(guī)的前提下，辦法可以對(duì)房屋登記工作的指導(dǎo)、監(jiān)督體制做出相應(yīng)規(guī)定。第四條 房屋登記，由房屋所在地的房屋登記機(jī)構(gòu)辦理。本辦法所稱房屋登記機(jī)構(gòu)，是指直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者其設(shè)置的負(fù)責(zé)房屋登記工作的機(jī)構(gòu)?！疽肌糠课莸怯洐C(jī)構(gòu)【釋義】本條是關(guān)于從事具體房屋登記工作的房屋登記機(jī)構(gòu)的規(guī)定。1房屋登記實(shí)行屬地管轄原則。物權(quán)法第十條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。”本條重申了這一原則，即房屋登記的屬地管轄。之所以強(qiáng)調(diào)這一原則

21、，主要是由于房屋登記本質(zhì)上是房屋權(quán)利的公示方法。為了便于當(dāng)事人查詢，充分發(fā)揮房屋登記保護(hù)房地產(chǎn)交易安全、節(jié)約交易成本的功能，客觀上需要在每一行政管轄區(qū)域內(nèi)，由同一機(jī)構(gòu)辦理登記，對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)所有房屋統(tǒng)一辦理登記，建立統(tǒng)一的房屋登記簿。強(qiáng)調(diào)這一原則，對(duì)于解決現(xiàn)實(shí)房屋登記實(shí)踐中的問題具有重要意義。實(shí)踐中仍然存在對(duì)同一行政區(qū)域的房屋依據(jù)權(quán)利人的行政級(jí)別或者行政管轄分別要求到不同的房屋登記機(jī)構(gòu)辦理登記的問題。個(gè)別地方除了按照城市房地產(chǎn)管理法設(shè)立的房屋登記機(jī)構(gòu)之外，其行政區(qū)域內(nèi)的鐵路部門、農(nóng)墾部門對(duì)其所屬的房屋自行辦理登記，從而出現(xiàn)同一市縣內(nèi)相鄰的兩棟房屋，一棟到房管局辦理房產(chǎn)證一棟到鐵路局辦理房產(chǎn)證的

22、情形。這種做法對(duì)于房地產(chǎn)市場的統(tǒng)一和發(fā)展，對(duì)于維護(hù)交易安全是十分不利的。實(shí)踐中還存在行政區(qū)劃調(diào)整時(shí)，有的城市撤縣設(shè)區(qū)，對(duì)此，由原縣級(jí)人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門獨(dú)立負(fù)責(zé)的登記工作，也應(yīng)遵循屬地管理的原則，由行政區(qū)劃調(diào)整后的市級(jí)政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門履行登記職責(zé)。2直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門主管登記工作。具體到城市，何為房屋登記機(jī)構(gòu)，登記實(shí)踐中不盡相同。有的地方直接由縣（市）房產(chǎn)行政主管部門作為登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房屋登記工作，尤其在一些縣級(jí)城市；有的地方是房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市房屋權(quán)屬登記管理工作，具體事務(wù)可以委托其所屬的房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)辦理，這是最普遍的情況，絕大多

23、數(shù)地級(jí)以上城市都采用這種方式。如某市登記機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)管理局，具體登記事務(wù)委托該市產(chǎn)權(quán)交易中心承擔(dān)。本條所稱房屋登記機(jī)構(gòu)包括了以上幾種情況。登記機(jī)構(gòu)的設(shè)置還有一種較為特殊的情況，即有些地方是由地方人民政府指定相關(guān)部門負(fù)責(zé)房屋登記的具體工作。如某市由直屬于市政府的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易中心承擔(dān)房屋登記工作。在辦法實(shí)施前，一些設(shè)區(qū)的城市由區(qū)屬的建設(shè)（房地產(chǎn)）管理部門進(jìn)行一些登記發(fā)證工作，有的城市的開發(fā)區(qū)也要求進(jìn)行登記發(fā)證工作，有些地方為了風(fēng)景名勝區(qū)的統(tǒng)一管理，把房地產(chǎn)等管理職能交由風(fēng)景名勝區(qū)行使。如何確定這些地方的房屋登記職責(zé)由哪個(gè)部門承擔(dān)，爭論較大。我們認(rèn)為，一個(gè)地方的房屋登記工作，應(yīng)當(dāng)由該地方城市人民政

24、府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門行使，這是城市房地產(chǎn)管理法確立的基本原則，辦法也應(yīng)當(dāng)遵循這一原則。需要說明的是，本條所稱建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，是一種立法表述用語。建設(shè)主管部門是泛指，可能包括規(guī)劃、房地產(chǎn)、市政、園林等部門，這種表述方式目的是為了表述的統(tǒng)一，各部門均屬于大的建設(shè)主管部門的范疇。括號(hào)內(nèi)則是具體承擔(dān)登記職能的主管部門。因此，本條明確說明，直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門或其下設(shè)的承擔(dān)房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)是房屋登記機(jī)構(gòu)。第五條 房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立本行政區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一的房屋登記簿。 房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，由房屋登記機(jī)構(gòu)管理。 【要旨】房屋登記簿 【釋義】本條分兩款，是關(guān)于房屋

25、登記簿建立、效力以及管理機(jī)構(gòu)的規(guī)定。 1房屋登記簿的概念。房屋登記簿是指房屋登記機(jī)構(gòu)記載房屋自然狀況、權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马?xiàng)的專用簿冊(cè)。具有幾個(gè)特征：一是法定性。房屋登記簿記載內(nèi)容、樣式、管理等由國家統(tǒng)一規(guī)定。二是權(quán)威性。房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，登記機(jī)構(gòu)非經(jīng)法定程序不得擅自更改已記載的內(nèi)容。三是統(tǒng)一性，指登記區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)建立統(tǒng)一的登記簿。四是永久性。房屋登記簿應(yīng)該永久保存。諸多國家或地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記立法均建立了登記簿制度。日本不動(dòng)產(chǎn)登記法規(guī)定：“登記簿分為土地登記簿及建筑物登記簿兩種”；“登記簿中，就一宗土地或一個(gè)建筑物備一用紙。但是，對(duì)于區(qū)分一棟建筑物的建筑物，就屬于該

26、一棟建筑物的全部建筑物備一用紙”。德國土地登記簿法規(guī)定：“地方法院（土地登記局）編制土地登記簿，該登記簿也能以活頁的方式編制。”臺(tái)灣2007年修訂的土地登記規(guī)則規(guī)定：“登記簿應(yīng)按地號(hào)或建號(hào)順序，采用活頁裝訂之，并于頁首附索引表。”“登記簿用紙除第八十一條第二款規(guī)定（指區(qū)分所有建筑物的共享部分作者注）外，應(yīng)分標(biāo)示部、所有權(quán)部及他項(xiàng)權(quán)利部，依次排列分別注明頁次，并于標(biāo)示部用紙記明各部用紙之頁數(shù)?！钡鲜鲞@些國家和地區(qū)并沒有對(duì)登記簿給予明確的法律定義?？偟膩碚f，采用登記簿概念的，一般都是采權(quán)利登記制的國家和地區(qū)，以普魯士德國為肇始，其出現(xiàn)的歷史并不太長。在此之前歐洲的“不動(dòng)產(chǎn)登記”，實(shí)際上是一種文件

27、登記，登記的目的就是公開，登記機(jī)構(gòu)相當(dāng)于圖書館，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的文件在此向公眾提供查閱，文件按當(dāng)事人的姓名字母順序編制索引以供檢索。這時(shí)談不上“登記簿”，因?yàn)樽鳛椤皥D書館”，顯然不可能將作收存的文件編訂為統(tǒng)一的簿冊(cè)，而是按人姓名編制的索引具備“簿冊(cè)”的形式，“人的編成主義”由此而來。隨著土地不動(dòng)產(chǎn)對(duì)社會(huì)和個(gè)人重要性的日益體現(xiàn)，以及包括測量技術(shù)在內(nèi)的科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，在大陸法系的普魯士（以后是德國）和英美法系的澳大利亞，兩種相類似的登記制度分別發(fā)展起來。其前提都是對(duì)土地的測量和編號(hào)，以每一幅土地為基礎(chǔ)，記載與其有關(guān)的內(nèi)容，被稱為“物的編成主義”。不同的是，德國式登記，建立了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)念愃瀑~簿式的書面簿冊(cè)，

28、在統(tǒng)一編號(hào)的每一幅土地項(xiàng)下，將各種權(quán)利或負(fù)擔(dān)的詳細(xì)內(nèi)容全面、具體地記錄在冊(cè)，并按時(shí)間順序?qū)⑦@些權(quán)利或負(fù)擔(dān)變動(dòng)的情況均加以記錄，以國家的公權(quán)力保證記錄的正確性；而澳大利亞式（以其創(chuàng)始人的名字托倫斯而聞名于世）登記，或稱托倫斯登記，則保留了傳統(tǒng)的“圖書館”的精神遺存，登記官將土地上現(xiàn)時(shí)的主要的各項(xiàng)權(quán)利內(nèi)容摘要制作“產(chǎn)權(quán)證”，并將“產(chǎn)權(quán)證”副本連同當(dāng)事人申請(qǐng)登記時(shí)提供的文件收存保管。為便于理解，采用一個(gè)不是非常準(zhǔn)確的比喻，如果均冠以“登記簿”的稱謂的話，德國式登記簿是官方“制造”的，托倫斯登記簿主要是官方“收集”的。因此，德國式登記簿是與原始登記憑證相區(qū)分的，而托倫斯登記簿則沒有這種分野。其實(shí)，在托

29、倫斯制度下，“登記簿”的原文是“register，本意就是“登記”，而沒有“簿”，其含義望文而知。2.房屋登記簿的效力。物權(quán)法規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，其物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，除法律規(guī)定外，必須經(jīng)登記才能發(fā)生效力，即物權(quán)設(shè)立、變動(dòng)的情況記載于房屋登記簿后，房屋物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅才能生效。房屋物權(quán)登記生效的原則確立，使房屋登記簿具有了統(tǒng)一性、權(quán)威性、持久性等特征，也自然成為房屋物權(quán)的法律根據(jù)，這是物權(quán)公示原則的自然體現(xiàn)，也是保障

30、物權(quán)變動(dòng)安全的必要手段。在建立房屋登記制度的情況下，房屋登記簿記載的物權(quán)歸屬情況和內(nèi)容由國家公權(quán)力確保其權(quán)威性，推定其記載是房屋物權(quán)真實(shí)現(xiàn)狀的反映，即在房屋登記簿上記載某人享有某項(xiàng)房屋物權(quán)時(shí)，就推定該人享有該項(xiàng)權(quán)利，而其權(quán)利內(nèi)容也以房屋登記簿的記載為準(zhǔn)，無需提交其他證據(jù)證明。將房屋登記簿作為房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，對(duì)建立客觀、公正的房屋交易秩序有極為重要的意義。正因?yàn)榉课莸怯洸居写诵ЯΓ谌瞬拍軐?duì)房屋登記簿記載內(nèi)容的公信力產(chǎn)生足夠的信賴，依據(jù)登記簿內(nèi)容進(jìn)行的交易才能受到法律的保護(hù)，房屋交易安全才有了保障。對(duì)于這種信賴的保護(hù)，使得人們從事房屋交易時(shí)可以基于房屋登記簿的記載做出交易決定，有利于

31、鼓勵(lì)房屋交易，提高交易的快捷和便利。 3房屋登記簿的設(shè)立。在登記機(jī)構(gòu)所在的行政區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)建立統(tǒng)一的房屋登記簿。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，房屋登記簿由房屋登記機(jī)構(gòu)管理，這種管理也包括登記簿的設(shè)立。登記機(jī)構(gòu)所在行政區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)建立統(tǒng)一的房屋登記簿，只有這樣該區(qū)域內(nèi)的房屋物權(quán)變動(dòng)的各種情況才能準(zhǔn)確的得到反映，物權(quán)交易的秩序才能良好建立。建立統(tǒng)一的房屋登記簿，有利于解決目前各地登記資料分散的問題。需要指出的是，這里的行政區(qū)域限于房屋登記機(jī)構(gòu)所在的行政區(qū)域，而房屋登記機(jī)構(gòu)，按照辦法第四條第二款規(guī)定，是指直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者其設(shè)置的負(fù)責(zé)房屋登記工作的機(jī)構(gòu)。只有房屋登記機(jī)構(gòu)才有權(quán)建立、保有

32、統(tǒng)一的房屋登記簿。 4房屋登記簿的管理。由于房屋登記簿對(duì)于保護(hù)房屋物權(quán)有重要作用，必須由具體部門妥善管理。在立法討論過程中，有人提出房屋登記簿是否可以由城建檔案館進(jìn)行管理。但根據(jù)物權(quán)法第十六條第二款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。”因此，房屋登記簿的管理機(jī)構(gòu)只能是房屋登記機(jī)構(gòu)，由其他機(jī)構(gòu)管理房屋登記簿不符合物權(quán)法的規(guī)定，因此，辦法也明確規(guī)定了房屋登記機(jī)構(gòu)作為房屋登記簿的管理機(jī)構(gòu)，履行管理房屋登記簿的職責(zé)。 登記簿概念的引人，是登記基本制度的重大變革。在原來的制度下，對(duì)于全國絕大多數(shù)地區(qū)而言，登記的核心是“發(fā)證”，以房屋權(quán)屬證書作為物權(quán)的唯一合法憑證，因此對(duì)于登記簿的概念相當(dāng)陌生，對(duì)登記簿為

33、何物、登記簿應(yīng)當(dāng)記載什么、登記簿的形式如何、怎樣記載錄入及保管等都不十分清楚。不過，在實(shí)踐中，各地登記機(jī)構(gòu)一般都對(duì)頒發(fā)的房屋權(quán)屬證書有一個(gè)“底根”，對(duì)權(quán)屬證書的內(nèi)容以及審核發(fā)證的相關(guān)情況加以記錄留存，這可以說是登記簿的一種雛形，而且在相當(dāng)多的地區(qū)，“底根”已經(jīng)采用電子化的形式，因此，廣義上的登記簿實(shí)際上己經(jīng)存在。但也有一些登記機(jī)構(gòu)沒有這種“底根”，往往只是將登記過程中收取的以及生成的文件歸人檔案袋，至多有一個(gè)檔案索引而已。第六條 房屋登記人員應(yīng)當(dāng)具備與其崗位相適應(yīng)的專業(yè)知識(shí)。從事房屋登記審核工作的人員，應(yīng)當(dāng)取得國務(wù)院建設(shè)主管部門頒發(fā)的房屋登記上崗證書，持證上崗。 【要旨】對(duì)房屋登記人員的要求

34、【釋義】本條是對(duì)房屋登記人員，特別是房屋登記審核人員的要求。 房屋登記工作是一項(xiàng)專業(yè)性、技術(shù)性、法律性都比較強(qiáng)的工作，被登記的房屋的價(jià)值量較大，是權(quán)利人重要的財(cái)產(chǎn)之一。登記工作的質(zhì)量，直接影響到房屋權(quán)利人的權(quán)益和房屋交易的安全，如果發(fā)生登記錯(cuò)誤，不但給房屋權(quán)利人和利害關(guān)系人造成損失，登記機(jī)構(gòu)還要面臨賠償。因此，可以說，不動(dòng)產(chǎn)登記制度作為保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的一種重要制度，其目的、意義及功能是通過不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員的具體行為來實(shí)現(xiàn)的。近年來，我國在不動(dòng)產(chǎn)登記隊(duì)伍建設(shè)方面做了大量的工作，并取得了一定的成效。權(quán)屬登記管理辦法第三十條規(guī)定：“從事房屋權(quán)屬登記的工作人員必須經(jīng)過業(yè)務(wù)培訓(xùn)，持證上崗”，要求房

35、屋登記人員應(yīng)當(dāng)做到持證上崗； 房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理考核標(biāo)準(zhǔn)將登記人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)情況作為一個(gè)量化考核標(biāo)準(zhǔn)。土地登記人員實(shí)際上一直也在強(qiáng)調(diào)登記人員的專業(yè)化。國家土地管理局1996年公布的關(guān)于實(shí)施土地登記持證上崗制度的通知，規(guī)定只有參加土地登記上崗資格考試合格，并取得土地登記上崗資格證的人員方可從事土地登記工作。通過這些工作，不動(dòng)產(chǎn)登記人員的素質(zhì)已經(jīng)得到了較大的提高。但實(shí)事求是地說，我國房屋登記人員的現(xiàn)狀還不能令人滿意。登記人員的任用無需嚴(yán)格的法律專業(yè)背景和專門的職業(yè)訓(xùn)練，登記人員錄用門檻偏低，登記機(jī)構(gòu)臨時(shí)工作人員偏多，登記機(jī)構(gòu)工作人員待遇不穩(wěn)定，缺乏相應(yīng)的登記人員的自我約束、外部監(jiān)督和

36、責(zé)任追究機(jī)制。房屋登記人員整體素質(zhì)離不動(dòng)產(chǎn)登記制度的內(nèi)在要求還有一定差距。因此，有人提出，應(yīng)當(dāng)比照國外不動(dòng)產(chǎn)登記官制度，通過建立我國不動(dòng)產(chǎn)登記官制度，建立一支專業(yè)化、職業(yè)化的高素質(zhì)房屋登記人員隊(duì)伍。雖然目前實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)尚有很大的困難，但登記人員專業(yè)化是一個(gè)發(fā)展方向。為了進(jìn)一步提高登記人員的素質(zhì)，本辦法對(duì)房屋登記人員提出了原則性要求，房屋登記人員必須要具備與其崗位相適應(yīng)的專業(yè)知識(shí)。 作為一名合格的房屋登記人員，應(yīng)當(dāng)具備多方面的專業(yè)知識(shí)。首先，登記人員應(yīng)當(dāng)具備較強(qiáng)的法律方面的素質(zhì)。房屋登記人員無論是辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記，還是協(xié)助法院查封、執(zhí)行，實(shí)際上都要依托基礎(chǔ)性法律關(guān)系

37、。保證登記行為的正確，要建立在對(duì)基礎(chǔ)法律關(guān)系正確理解的前提下。房屋登記人員需要較好地掌握民事（特別是合同、房地產(chǎn)、婚姻、繼承）、公證、行政、執(zhí)行等方面的法律、法規(guī)等。其次，房屋登記人員應(yīng)當(dāng)具備較為專業(yè)的房地產(chǎn)方面知識(shí)。房屋登記人員登記的對(duì)象是房屋，即使法律關(guān)系較為簡單的所有權(quán)初始登記，當(dāng)事人提交的資料也包括土地、規(guī)劃、建筑施工、測繪等方面的證明材料，房屋登記人員需要對(duì)這些方面的專業(yè)知識(shí)有所了解，還要熟悉房地產(chǎn)政策、房地產(chǎn)開發(fā)流程以及房地產(chǎn)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)。另外，房地產(chǎn)登記人員根據(jù)其工作崗位的不同，還應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的計(jì)算機(jī)、檔案管理，甚至是外語方面的能力和知識(shí)。尤其是隨著近年來房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記一

38、體化管理的推進(jìn)，房地產(chǎn)管理信息化水平逐步提高，房屋登記工作越來越多的需要依托房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，需要房屋登記人員具有較強(qiáng)的信息化水平。近年來，外國人購房的情況增多，相應(yīng)地出現(xiàn)了為境外人士辦理房產(chǎn)登記的情況，還需要一些房屋登記人員具備一定的外語水平。房屋登記機(jī)構(gòu)工作應(yīng)當(dāng)具備很強(qiáng)的責(zé)任心和多方面的業(yè)務(wù)能力，這就需要組織多方面的定期培訓(xùn)來提高登記人員的綜合素質(zhì)，以符合房屋登記工作的要求。 房屋登記的審核環(huán)節(jié)是房屋登記工作中的核心環(huán)節(jié)，直接關(guān)系著是否給予申請(qǐng)登記的房屋登記，其工作的準(zhǔn)確性及有效性與申請(qǐng)人和利害關(guān)系人的權(quán)益密切相關(guān)。因此，從事房屋登記審核工作的人員，應(yīng)當(dāng)比一般登記人員在資質(zhì)上具備更高的要求，

39、應(yīng)當(dāng)在經(jīng)過培訓(xùn)考核后持證上崗。需要說明的是，房屋登記審核人員持證上崗與行政許可的資格考試不同，只是行政機(jī)關(guān)對(duì)從事相應(yīng)工作的內(nèi)部工作人員的要求，并不屬于一種行政許可。這里的房屋登記審核人員，應(yīng)當(dāng)做廣義的理解，只要在房屋登記機(jī)構(gòu)從事具有房屋登記受理與審核性質(zhì)工作的人員，包括前臺(tái)受理和后臺(tái)審核的工作人員，都屬于房屋登記審核人員的范疇。房屋登記審核人員的持證上崗，主要通過培訓(xùn)考核的方式進(jìn)行取得上崗證書。 初步的考慮，房屋登記審核人員培訓(xùn)考核內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)結(jié)合登記審核人員的工作性質(zhì)和工作內(nèi)容設(shè)計(jì)，主要包括房地產(chǎn)登記制度與政策和房地產(chǎn)登記實(shí)務(wù)兩部分。一般來說，各級(jí)房地產(chǎn)管理部門、各地房屋登記機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)管理

40、、房地產(chǎn)登記、房地產(chǎn)交易等工作的在崗人員，符合專業(yè)、工作資歷的要求的，可報(bào)名申請(qǐng)參加房屋登記審核人員培訓(xùn)考核，實(shí)行全國統(tǒng)一培訓(xùn)考核大綱、統(tǒng)一考核題庫、由國務(wù)院建設(shè)主管部門頒發(fā)統(tǒng)一的合格證書。 另外，本條只規(guī)定了從事房屋登記審核工作人員的考核，并不是說對(duì)于其他工作崗位的登記人員就沒有培訓(xùn)和考核的要求，只是對(duì)其不再進(jìn)行全國統(tǒng)一的考試要求。地方建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門和房屋登記機(jī)構(gòu)可以從加強(qiáng)機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理、提高登記工作準(zhǔn)確性和效率的要求出發(fā)，制定相關(guān)的培訓(xùn)和考核要求。通過定期的培訓(xùn)和考核，保證全體登記機(jī)構(gòu)工作人員具體和登記工作相適應(yīng)的知識(shí)和工作能力。而且培訓(xùn)應(yīng)當(dāng)不僅是初次上崗前的崗位培訓(xùn)，應(yīng)該還包括面向

41、在崗工作人員的定期培訓(xùn)，以便使工作人員能夠及時(shí)掌握最新的法律、房地產(chǎn)等方面專業(yè)知識(shí)，保證其具備符合工作要求的綜合素質(zhì)。第二章一般規(guī)定第七條 辦理房屋登記，一般依照下列程序進(jìn)行： （一）申請(qǐng)； （二）受理； （三）審核； （四）記載于登記簿； （五）發(fā)證。 登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為必要時(shí)，可以就登記事項(xiàng)進(jìn)行公告。 【要旨】登記的一般程序 【釋義】本條作為概括性規(guī)定，第一款列舉了房屋登記的一般程序，包括申請(qǐng)、受理、審核、記載于登記簿、發(fā)證等步驟。第二款作為一項(xiàng)特別規(guī)定，說明了必要情況下，登記機(jī)構(gòu)可以就登記事項(xiàng)進(jìn)行公告。 一、房屋登記依照的一般程序 本辦法規(guī)定的房屋登記類型，包括所有權(quán)登記（又包括初始登記、轉(zhuǎn)移

42、登記、變更登記、注銷登記等），他項(xiàng)權(quán)登記（又包括抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記，其中抵押權(quán)登記包括一般抵押權(quán)登記、最高額抵押權(quán)登記：、在建工程抵押權(quán)登記，每種他項(xiàng)權(quán)登記又可分為設(shè)立登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、注銷登記等），預(yù)告登記、其他登記（包括更正登記、異議登記等）。從所占用的土地性質(zhì)看，還可所有的登記分為國有土地范圍內(nèi)的房屋登記，集體土地范圍內(nèi)房屋登記兩大種類型。各類型房屋登記所針對(duì)的情形不同，在登記程序上會(huì)有相應(yīng)的區(qū)別。但作為房屋登記，還要遵循共性的登記程序，也就是不同的房屋登記類型所采用的程序中共通的步驟和手續(xù)，這就是房屋登記的一般程序。這種一般規(guī)定的立法模式采用了德國民法典所采用的“抽取公因式

43、”的方式，主要是為了避免在設(shè)計(jì)各具體登記程序上重復(fù)規(guī)定一些相同的步驟和手續(xù)。 （一）關(guān)于申請(qǐng) 申請(qǐng)是房屋登記申請(qǐng)人向房屋所在地的登記機(jī)構(gòu)提出登記申請(qǐng)，并提交相關(guān)證明材料的行為。 登記的啟動(dòng)程序依各國立法例主要有三種形式：申請(qǐng)登記、囑托登記和徑為登記，其中申請(qǐng)登記是最主要的啟動(dòng)形式。權(quán)屬登記管理辦法第十一條即規(guī)定，房屋權(quán)屬登記由權(quán)利人（申請(qǐng)人）申請(qǐng)。但二十一條仍然規(guī)定，在依法由房地產(chǎn)行政管理部門代管的房屋、無人主張權(quán)利的房屋，以及法律法規(guī)規(guī)定的其他情形，由登記機(jī)構(gòu)依法直接代為登記。物權(quán)法第九條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的

44、除外。”由此可見，現(xiàn)行法律雖然規(guī)定了登記的法律效力，卻并不要求房屋一定進(jìn)行登記。是否進(jìn)行登記從而獲得物權(quán)法上的效力，必須通過當(dāng)事人自己的意思來表示，這個(gè)意思表示就是登記申請(qǐng)。申請(qǐng)將引起登記機(jī)構(gòu)受理、審查、決定等行為。除法律、法規(guī)和本辦法另有規(guī)定外，登記依申請(qǐng)進(jìn)行，不申請(qǐng)不能啟動(dòng)登記程序，這是本辦法確立的一個(gè)重要原則。相比權(quán)屬登記管理辦法，本辦法進(jìn)一步縮小了登記機(jī)構(gòu)直接代為登記的權(quán)力。不僅沒有對(duì)依職權(quán)登記進(jìn)行專門的列舉，而且將大量實(shí)踐中依職權(quán)登記的情形轉(zhuǎn)為依申請(qǐng)登記。例如，第七十五條對(duì)登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的房屋登記簿的記載錯(cuò)誤的情形，明確規(guī)定應(yīng)當(dāng)通知當(dāng)事人申請(qǐng)，而禁止登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)

45、徑行更正；即便是對(duì)不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的房屋登記簿的記載錯(cuò)誤的情形，也需先行通知權(quán)利人，僅在其無正當(dāng)理由逾期不辦理更正登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)方可依職權(quán)更正。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，實(shí)踐中仍然會(huì)有直管公房、無主房屋等類型的房屋，登記機(jī)構(gòu)可以依職權(quán)直接登記，無需有人提出申請(qǐng)。我們認(rèn)為，第一，直管公房應(yīng)當(dāng)由公房的管理部門如房管所等申請(qǐng)登記，無主房屋歸國家或集體所有的，也應(yīng)當(dāng)由國家或集體的代表申請(qǐng)登記，這仍然可以歸為依申請(qǐng)進(jìn)行登記的情形。第二，通過申請(qǐng)啟動(dòng)登記程序是一般原則，并不排除登記機(jī)構(gòu)直接登記的情況，但必須以法律、法規(guī)以及本辦法的明確規(guī)定為依據(jù)。 綜合本辦法有關(guān)申請(qǐng)的內(nèi)容，有幾個(gè)問題需要注意。一是由誰

46、來申請(qǐng)登記，即誰是適格的申請(qǐng)人。一般來說，只有與房屋物權(quán)變動(dòng)有關(guān)聯(lián)的當(dāng)事人才有資格提出申請(qǐng)。當(dāng)然，如果牽涉到未成年人的房屋登記，應(yīng)當(dāng)由其代理人代為申請(qǐng)登記。二是除本辦法特別規(guī)定的情形外，原則上應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)，牽涉到共有的情況下應(yīng)當(dāng)由各共有人共同申請(qǐng)登記。三是申請(qǐng)?zhí)峁┦裁礃拥牟牧?。物?quán)法第十一條規(guī)定：“當(dāng)事人申請(qǐng)登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料?！笨梢?，當(dāng)事人提出申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)提供法定的申請(qǐng)材料。本辦法根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，對(duì)當(dāng)事人辦理各類房屋登記應(yīng)當(dāng)提交的登記要件做了具體規(guī)定（詳見對(duì)各登記類型做具體規(guī)定的條文）。四是既然登記由當(dāng)事人申請(qǐng)發(fā)動(dòng)，在登記行為完成之

47、前，申請(qǐng)人也完全按照自己的意思撤回登記申請(qǐng)。辦法第二十一條 明確強(qiáng)調(diào)了申請(qǐng)人的這一權(quán)利。 （二）關(guān)于受理 受理是登記機(jī)構(gòu)對(duì)符合條件的登記申請(qǐng)予以接受的行為。 物權(quán)法第十二條規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)，其中第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)分別規(guī)定登記機(jī)構(gòu)要查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料，就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請(qǐng)人，這實(shí)際上是對(duì)登記機(jī)構(gòu)受理環(huán)節(jié)提出的要求。本辦法第十八條是關(guān)于登記機(jī)構(gòu)受理當(dāng)事人申請(qǐng)的具體規(guī)定。 受理的過程實(shí)際上也是一個(gè)初步審查的過程，主要看當(dāng)事人提供的登記申請(qǐng)材料是否齊全，權(quán)屬來源是否清楚。權(quán)利人在申請(qǐng)登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)工作人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律、法規(guī)以及有關(guān)政策規(guī)定，查閱申請(qǐng)人提交的證明文件，以及

48、各證明文件之間的邏輯是否一致，并就與登記有關(guān)的事項(xiàng)詢問申請(qǐng)人，對(duì)詢問結(jié)果應(yīng)進(jìn)行記錄并要求申請(qǐng)人簽字確認(rèn)。對(duì)提交申請(qǐng)登記材料齊全且符合法定形式的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)受理登記申請(qǐng)，并出具收件憑證。對(duì)申請(qǐng)登記材料不全或不符合法定形式的，登記機(jī)構(gòu)不受理登記申請(qǐng)，并應(yīng)告知申請(qǐng)人不予受理的原因，需要補(bǔ)充材料才能受理的，應(yīng)當(dāng)一次性書面告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)齊的材料。 （三）關(guān)于審核 審核是登記機(jī)構(gòu)對(duì)受理的登記申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查，以做出予以登記或者不予登記決定的行為。審核是整個(gè)登記程序中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 在理論上，根據(jù)登記機(jī)構(gòu)審核的深度不同，大致可將可以將登記分為形式審查和實(shí)質(zhì)審查兩種情況。但何謂形式審查和實(shí)質(zhì)審查，向無定論。

49、大概來說，形式審查指對(duì)于登記的申請(qǐng)，只進(jìn)行形式上的審查，至于登記申請(qǐng)材料上記載的權(quán)利事項(xiàng)是否真實(shí)及有無瑕疵，則不予過問。而實(shí)質(zhì)審查，登記機(jī)構(gòu)不僅應(yīng)對(duì)當(dāng)事人提交的申請(qǐng)材料進(jìn)行形式要件的審查，而且應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)審查申請(qǐng)材料內(nèi)容的真?zhèn)危踔烈獙彶榈怯浭马?xiàng)的基礎(chǔ)法律關(guān)系。形式審查和實(shí)質(zhì)審查之爭，在物權(quán)法立法中就是一個(gè)爭論很激烈的問題。我們認(rèn)為，在沒有給形式審查和實(shí)質(zhì)審查框定確定的含義前提下，爭論房屋登記機(jī)構(gòu)到底實(shí)行形式審查和實(shí)質(zhì)審查，并無實(shí)際意義。物權(quán)法回避了我國形式審查和實(shí)質(zhì)審查的界定，而是明確規(guī)定登記機(jī)構(gòu)具體應(yīng)當(dāng)履行哪些職責(zé)。本辦法秉承了物權(quán)法的這一精神要旨，強(qiáng)調(diào)登記機(jī)構(gòu)在登記審核時(shí)，重點(diǎn)在于審核哪些具

50、體內(nèi)容。登記機(jī)構(gòu)登記審核的內(nèi)容，主要是查閱登記簿、審查申請(qǐng)人提交的各種材料，在必要的時(shí)候進(jìn)行實(shí)地查看等。本辦法第二十條具體規(guī)定了登記審核的內(nèi)容，即申請(qǐng)人與依法提交的材料記載的主體是否一致；申請(qǐng)初始登記的房屋與申請(qǐng)人提交的規(guī)劃證明材料的記載是否一致，申請(qǐng)其他登記的房屋與房屋登記簿的記載是否一致；申請(qǐng)登記的內(nèi)容與有關(guān)材料證明的事實(shí)是否一致；申請(qǐng)登記的事項(xiàng)與房屋登記簿記載的房屋權(quán)利是否存在沖突；是否存在本辦法規(guī)定的不予登記的情形。 在登記實(shí)踐中，經(jīng)常把房屋權(quán)屬審核歸納為“三審定案”的方法，即初審、復(fù)審和終審（審定)。初審是對(duì)申請(qǐng)人提交的證件、證明以及房屋狀況等進(jìn)行核實(shí)。復(fù)審要依據(jù)初審中已確定的事實(shí)，

51、按照法律法規(guī)及有關(guān)政策規(guī)定，并充分利用登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)存的各項(xiàng)資料及測繪圖件，認(rèn)真核對(duì)。終審是最后的審核環(huán)節(jié)。經(jīng)終審審定后，該項(xiàng)登記申請(qǐng)即被核準(zhǔn)，登記事項(xiàng)即被記載于登記簿。有些地方依據(jù)本地的實(shí)際情況及登記業(yè)務(wù)的復(fù)雜程度對(duì)權(quán)屬審核采用“一審”或“二審”定案的方法，如換發(fā)權(quán)屬證書的換證登記。但除少數(shù)情形外，不推薦減少審核層次，以避免登記錯(cuò)誤。審核的依據(jù)主要有兩個(gè)方面：法律依據(jù)和書證依據(jù)。法律依據(jù)是指國家現(xiàn)行的法律、法規(guī)及關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的專門規(guī)定。書證依據(jù)指登記申請(qǐng)人的身份證明、申請(qǐng)登記的權(quán)屬來源證明、測繪調(diào)查成果等。登記的法律性和技術(shù)性很強(qiáng)，主要體現(xiàn)于審核環(huán)節(jié)。國外一般建立登記官制度，我們要提高登記人員

52、素質(zhì)，重點(diǎn)是提高審核崗位的人員素質(zhì)，建議審核崗位的登記工作人員應(yīng)當(dāng)具備法律專業(yè)背景。 （四）關(guān)于記載于登記簿 經(jīng)過登記機(jī)構(gòu)審核，將有兩種結(jié)果：或者準(zhǔn)予登記，或者不予登記。登記機(jī)構(gòu)決定予以登記的事項(xiàng)，包括房屋的自然狀況部分、權(quán)利狀況部分，以及查封、異議等其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马?xiàng)等在登記簿中予以記載。登記簿制度是物權(quán)法確立的新制度。所謂登記簿，是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，是房屋登記機(jī)構(gòu)制作和管理的，用于記載房屋基本狀況、房屋權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浭马?xiàng)的特定簿冊(cè)。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。物權(quán)法第十四條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模?/p>

53、自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力?！钡怯浀耐瓿桑仨氁獙⒎课莸挠嘘P(guān)信息歸于登記簿。因此，登記機(jī)構(gòu)必須如實(shí)將登記事項(xiàng)記載于登記簿，發(fā)揮登記簿的公示、公信作用。房屋權(quán)屬證書和登記證明記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與登記簿一致；記載不一致時(shí)，除有證據(jù)證明登記簿確有錯(cuò)誤外，以登記簿為準(zhǔn)。 （五）關(guān)于發(fā)證 發(fā)證即頒發(fā)房屋權(quán)屬證書或者登記證明，是登記機(jī)構(gòu)在做出準(zhǔn)予登記的決定并將有關(guān)登記事項(xiàng)記載于登記簿后，根據(jù)登記簿上的記載繕寫并向申請(qǐng)人發(fā)放房屋權(quán)屬證書或者登記證明的行為。 房屋權(quán)屬證書包括房屋所有權(quán)證和房屋他項(xiàng)權(quán)利證，登記證明包括預(yù)告登記登記證明、在建工程抵押登記證明等。它們是登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)給權(quán)利人作為其對(duì)房屋享有權(quán)利的證

54、明，或者申請(qǐng)登記事項(xiàng)被記載于登記簿的證明。登記簿是是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，房屋權(quán)屬證書和登記證明是房屋登記簿所記載內(nèi)容的外在表現(xiàn)形式。在社會(huì)生活和交易過程中，權(quán)屬證書和登記證明可以起到對(duì)房屋權(quán)利以及有關(guān)事項(xiàng)的證明作用，有利于保護(hù)房屋權(quán)利、維護(hù)交易安全。 在我國過去的登記實(shí)踐中，登記機(jī)構(gòu)在做出準(zhǔn)予登記決定、向登記申請(qǐng)人頒發(fā)房屋權(quán)屬證書并將有關(guān)登記資料整理歸檔后，登記程序才告完成。本辦法根據(jù)物權(quán)法做了重要的調(diào)整。登記的完成以登記事項(xiàng)記載于登記簿為準(zhǔn)，不以頒發(fā)房屋權(quán)屬證書為準(zhǔn)。因此，在辦法起草過程中，對(duì)發(fā)證是否屬登記的必需程序產(chǎn)生過爭論。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，物權(quán)法確立的原則是重記載于登記簿，輕發(fā)證，有

55、些登記種類也無法頒發(fā)房屋權(quán)屬證書，如注銷登記，又如建筑區(qū)劃內(nèi)公共部位的登記等。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定國家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，且群眾多年形成了習(xí)慣，認(rèn)為證書是擁有相應(yīng)權(quán)利的具體體現(xiàn)，而且這里只是一般程序，少數(shù)情況下只登記不發(fā)證并不矛盾。最后采取了第二種觀點(diǎn)。 登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)的房屋權(quán)屬證書，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)一印制、編訂有統(tǒng)一的編號(hào)，在全國使用；登記證明中，在建工程抵押登記證明和預(yù)告登記證明也由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)一監(jiān)制下印制。房屋權(quán)屬證書應(yīng)當(dāng)發(fā)給權(quán)利人。登記證明應(yīng)當(dāng)發(fā)給對(duì)房屋享有權(quán)利的人、登記申請(qǐng)人。發(fā)證時(shí)應(yīng)當(dāng)請(qǐng)領(lǐng)證人檢查一下權(quán)屬證書或登記證明上所載明的各登記事項(xiàng)是否準(zhǔn)確，如

56、有問題應(yīng)及時(shí)解答或解決。發(fā)證應(yīng)當(dāng)有記錄，并由領(lǐng)證人和發(fā)證工作人員簽字、注明領(lǐng)證日期。 二、一般情況下公告不是房屋登記的必經(jīng)程序 在辦法制定過程中，對(duì)是否應(yīng)當(dāng)存在公告程序一直有不同意見。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，物權(quán)法已經(jīng)建立了登記簿制度，由重視登記證書轉(zhuǎn)而變成重視登記簿，公告程序似乎未再有必要；相反，留下公告的口子，登記機(jī)構(gòu)的自由裁量權(quán)過大，不好把握。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，公告屬于登記實(shí)踐中證明行之有效的制度，實(shí)踐中一些特殊房產(chǎn)的登記，比如因?yàn)闅v史遺留問題未登記的房屋，當(dāng)事人申請(qǐng)登記的，需要通過公告確定有關(guān)事項(xiàng)。又如當(dāng)事人房屋權(quán)屬證書遺失產(chǎn)生的補(bǔ)換證問題，也需要通過公告程序來使整個(gè)登記程序更加嚴(yán)密。辦法采納了第

57、二種觀點(diǎn)，保留了公告程序，登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為必要時(shí)，可以就登記事項(xiàng)進(jìn)行公告。公告是對(duì)可能存在異議的申請(qǐng)，采用電視公告、報(bào)紙公告等形式公開征詢異議，以便確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的行為。如：初始登記中一些原始依據(jù)不充分的、一些年代久遠(yuǎn)的房屋申請(qǐng)登記的。通過公告征詢異議有利于登記機(jī)構(gòu)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題。公告應(yīng)明確提出異議的時(shí)間，征詢異議的期限一般不少于一個(gè)月。需要說明的是，公告并不是房屋登記的必經(jīng)程序，是否公告，由登記機(jī)構(gòu)根據(jù)情況確定。由于我國尚沒有法律來規(guī)定登記機(jī)構(gòu)公告的效力，因此，目前登記機(jī)構(gòu)在登記程序中的公告，其效力受到了較大的限制，公告的主要作用只是便于有利害關(guān)系的當(dāng)事人提出產(chǎn)權(quán)異議，減少登記可能出現(xiàn)的差錯(cuò)，以及因登記

58、發(fā)生爭議時(shí)作為某一事項(xiàng)當(dāng)事人“應(yīng)當(dāng)知道”的證據(jù)。 需要注意的是，辦法也規(guī)定了一些必須公告方可登記的情形。如辦法第二十七條規(guī)定，“房屋權(quán)屬證書、登記證明遺失、滅失的，權(quán)利人在當(dāng)?shù)毓_發(fā)行的報(bào)刊上刊登遺失聲明后，可以申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。”“在補(bǔ)發(fā)集體土地范圍內(nèi)村民住房的房屋權(quán)屬證書、登記證明前，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就補(bǔ)發(fā)事項(xiàng)在房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)公告。”又如辦法第八十四條規(guī)定，“辦理村民住房所有權(quán)初始登記、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有房屋所有權(quán)初始登記，房屋登記機(jī)構(gòu)受理登記申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)在房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)進(jìn)行公告。經(jīng)公告無異議或者異議不成立的，方可予以登記。”第八條 辦理房屋登記，應(yīng)當(dāng)遵

59、循房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。 【要旨】房屋土地權(quán)利一致原則。 【釋義】本條是關(guān)于房屋所有權(quán)登記的權(quán)利主體和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體，在辦理房屋登記時(shí)應(yīng)當(dāng)一致。 一、房地權(quán)利一致原則是我國法律的規(guī)定 土地和房屋權(quán)屬的分離自古以來就是一個(gè)棘手的問題。羅馬法采取“地上物屬于土地”這一原則。這一原則雖然解決了土地和在該土地上的房屋權(quán)屬分離而產(chǎn)生的問題，但是這是以損害在他人土地上建房者的利益為代價(jià)的。因此，在以后，法官開始承認(rèn)在他人土地上所建的房屋，其所有權(quán)人可以獲得與其他房屋所有權(quán)人幾乎相同的權(quán)利，從而產(chǎn)生了羅馬法上的地上權(quán)概念。其后，這一觀念為德國、瑞士等國

60、的民法所采用。例如，在德國，在地上權(quán)范圍內(nèi)建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施被視為地上權(quán)的組成部分，在地上權(quán)消滅時(shí)，滿足法定條件，建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施作為土地的添附，轉(zhuǎn)歸土地所有權(quán)人。我國是社會(huì)主義公有制國家，土地屬于國家或集體所有，建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)具有相對(duì)獨(dú)立性。建設(shè)用地使用權(quán)人依法取得國有土地的使用權(quán)后，就有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。房屋和土地雖然是不同的不動(dòng)產(chǎn)，但是二者在客觀上存在不可分割的聯(lián)系。這種情況下，必須要特別規(guī)定“房地權(quán)利一致”的問題，避免出現(xiàn)“空中樓閣”的尷尬。 “房地權(quán)利一致”的原則在我國法律和實(shí)踐中一直得到遵循。城市房地產(chǎn)管理法第三