1、威尼斯水城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告The Feasibility An alysis Report of VeniceWater City ProjectXXXX （海南）旅游開發(fā)有限公司XXXX （海南）旅游開發(fā)有限公司威尼斯水城項(xiàng)目報(bào)告提要報(bào)告提要威尼斯水城項(xiàng)目是指位于海口市江東片區(qū)魯能皇冠假日以東約5248.55畝土地的一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目。2009年11月，作為海南國(guó)際會(huì)展中心土地掛牌出讓的捆綁條 件，項(xiàng)目開發(fā)資格基本確定為 XXXX （海南）旅游開發(fā)有限公司。2010年1月14日，XXXX （海南）旅游開發(fā)有限公司與?？谑型恋貎?chǔ)備中心 雙方成立的談判小組進(jìn)行了第一次對(duì)接。雙方達(dá)成共識(shí)，XXXX （

2、海南）旅游開發(fā)有限公司首先針對(duì)項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行調(diào)查研究，并核算項(xiàng)目開發(fā)成本，為雙方 進(jìn)入下一輪談判作好基礎(chǔ)性準(zhǔn)備。根據(jù)雙方共識(shí)要求，XXXX （海南）旅游開發(fā)有限公司組織人員對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的 權(quán)屬情況、地類情況、居民人口情況進(jìn)行了全方位調(diào)查，并結(jié)合?？谑鞋F(xiàn)行土地 征收政策及一級(jí)開發(fā)工程一般成本情況，對(duì)項(xiàng)目土地征收及工程開發(fā)投資進(jìn)行了 初步核算，并結(jié)合當(dāng)前土地市場(chǎng)情況，對(duì)項(xiàng)目操作的可行性進(jìn)行了分析。分析顯示，該項(xiàng)目開發(fā)總投資約 29億元，其中土地征收成本大約15.6億元， 五通一平工程成本約13.4億元。如果按照現(xiàn)行控制性規(guī)劃，即可出讓面積為2118.83 畝，平均容積率0.8的水平，結(jié)合目前土地

3、市場(chǎng)的基本行情，項(xiàng)目收益為負(fù)值，即 經(jīng)濟(jì)不可行。項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)濟(jì)可行的出路在于調(diào)整控規(guī)，項(xiàng)目可行的控規(guī)調(diào)整目標(biāo) 為：可出讓比例提高到65%，平均容積率提高到2.1到2.7。在上述分析的基礎(chǔ)上，本著確保企業(yè)實(shí)現(xiàn)預(yù)期回報(bào)的原則，本報(bào)告提出了以 下四種操作建議，分別是：分別投入，價(jià)格保底，按投入分成；整體投入，價(jià)格 保底，按比例分成；整體投入，價(jià)不保底，用土地分成；上繳10%，整體投入，保底分成。并對(duì)四種操作建議分別進(jìn)行了評(píng)價(jià)并排列了談判爭(zhēng)取的優(yōu)先次序。鑒于?？谑鞋F(xiàn)成案例一一北京 丫丫丫丫西海岸新區(qū)的情況，本報(bào)告針對(duì)海口市 土地儲(chǔ)備中心可能提出的保底封頂?shù)膭?dòng)向，也做出了破解分析并提出了應(yīng)對(duì)措施。XXXX

4、 （海南）海南旅游開發(fā)有限公司威尼斯水城項(xiàng)目目錄目錄 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark2 o Current Document 報(bào)告提要 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 項(xiàng)目背景及范圍6 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 項(xiàng)目區(qū)域基本情況調(diào)查 7 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃情況調(diào)查 72.1.1地塊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 72.1.2主要統(tǒng)計(jì)結(jié)果8 HYPERLINK l bookmark14 o Curr

5、ent Document 類似案例調(diào)研10 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 2.2.1案例基本情況 10 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 2.2.2雙方分工及投入 10 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 土地價(jià)款之費(fèi)用上繳10 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 雙方收益分配 10 HYPERLINK l bookmark26 o Current Document 2.2.5分配模型破解 11

6、HYPERLINK l bookmark28 o Current Document 項(xiàng)目區(qū)域土地情況調(diào)查 122.3.1項(xiàng)目區(qū)域土地面積12 HYPERLINK l bookmark34 o Current Document 土地權(quán)屬和村莊分布14 HYPERLINK l bookmark36 o Current Document 2.3.3村莊人口及戶數(shù) 14 HYPERLINK l bookmark40 o Current Document 2.3.4項(xiàng)目區(qū)域地類情況 15 HYPERLINK l bookmark52 o Current Document 項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算及資金安排 16

7、 HYPERLINK l bookmark54 o Current Document 土地征收成本 16 HYPERLINK l bookmark56 o Current Document 3.1.1新增建設(shè)用地有償使用費(fèi) 16 HYPERLINK l bookmark58 o Current Document 3.1.2征地補(bǔ)償16 HYPERLINK l bookmark60 o Current Document 3.1.3青苗補(bǔ)償16 HYPERLINK l bookmark62 o Current Document 3.1.4林木補(bǔ)償16 HYPERLINK l bookmark64

8、o Current Document 3.1.5養(yǎng)殖水面補(bǔ)償 17 HYPERLINK l bookmark66 o Current Document 3.1.6耕地占用稅 17 HYPERLINK l bookmark68 o Current Document 3.1.7耕地占用復(fù)墾費(fèi)17 HYPERLINK l bookmark70 o Current Document 3.1.8社會(huì)保障費(fèi)17 HYPERLINK l bookmark72 o Current Document 3.1.9征地補(bǔ)償統(tǒng)計(jì) 18 HYPERLINK l bookmark76 o Current Document

9、 3.1.10居民安置非現(xiàn)金補(bǔ)償 18 HYPERLINK l bookmark78 o Current Document 3.1.11居民安置土地成本 19 HYPERLINK l bookmark80 o Current Document 3.1.12居民安置現(xiàn)金補(bǔ)償19 HYPERLINK l bookmark84 o Current Document 3.1.13征地拆遷其他費(fèi)用 20 HYPERLINK l bookmark86 o Current Document 3.1.14 土地征收總成本 20 HYPERLINK l bookmark90 o Current Document

10、 工程建設(shè)成本20 HYPERLINK l bookmark92 o Current Document 3.2.1五通一平工程費(fèi)用20 HYPERLINK l bookmark96 o Current Document 項(xiàng)目前期后期費(fèi)用 21 HYPERLINK l bookmark98 o Current Document 項(xiàng)目總投資21 HYPERLINK l bookmark102 o Current Document 項(xiàng)目工期與資金安排 21 HYPERLINK l bookmark104 o Current Document 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析 23 HYPERLINK l book

11、mark106 o Current Document 土地成交收益上繳23 HYPERLINK l bookmark108 o Current Document 4.1.1上繳項(xiàng)目分項(xiàng)23 HYPERLINK l bookmark110 o Current Document 4.1.2上繳項(xiàng)目總和24 HYPERLINK l bookmark122 o Current Document 靜態(tài)分析26 HYPERLINK l bookmark124 o Current Document 4.2.1當(dāng)前市場(chǎng)情況26 HYPERLINK l bookmark126 o Current Documen

12、t 4.2.2本項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 26 HYPERLINK l bookmark128 o Current Document 4.2.3本項(xiàng)目土地出讓凈收益 26 HYPERLINK l bookmark130 o Current Document 4.2.4本項(xiàng)目可分配收益 26 HYPERLINK l bookmark132 o Current Document 4.2.5靜態(tài)分析結(jié)論 27 HYPERLINK l bookmark134 o Current Document 動(dòng)態(tài)分析27 HYPERLINK l bookmark136 o Current Document 土地成交價(jià)款之于控

13、規(guī)調(diào)整與市場(chǎng)預(yù)期的雙因素變動(dòng) 27土地出讓凈收益之于控規(guī)調(diào)整與市場(chǎng)預(yù)期的雙因素變動(dòng)29 HYPERLINK l bookmark144 o Current Document 4.3.3待分配收益之于控規(guī)調(diào)整與市場(chǎng)預(yù)期的雙因素變動(dòng) 31 HYPERLINK l bookmark146 o Current Document 4.3.4結(jié)合雙因素變動(dòng)的待分配收益經(jīng)濟(jì)分析 33 HYPERLINK l bookmark148 o Current Document 合作模式選擇36 HYPERLINK l bookmark150 o Current Document 控規(guī)不調(diào)整的靜態(tài)情況 36 HYPE

14、RLINK l bookmark152 o Current Document 控規(guī)調(diào)整的動(dòng)態(tài)情況 36 HYPERLINK l bookmark154 o Current Document 5.2.1控規(guī)調(diào)整目標(biāo)36 HYPERLINK l bookmark158 o Current Document 土地出讓保底價(jià)格 38 HYPERLINK l bookmark160 o Current Document 5.2.3合作模式一：分別投入，價(jià)格保底，按投入分成 38 HYPERLINK l bookmark162 o Current Document 5.2.4合作模式二：整體投入，價(jià)格保底

15、，按比例分成 39 HYPERLINK l bookmark164 o Current Document 5.2.5合作模式三：整體投入，價(jià)不保底，土地分成 39 HYPERLINK l bookmark166 o Current Document 5.2.6合作模式四：上繳10%，整體投入，保底分成 40 HYPERLINK l bookmark168 o Current Document 本項(xiàng)目合作對(duì)策與措施 42 HYPERLINK l bookmark170 o Current Document 堅(jiān)持推進(jìn)控規(guī)調(diào)整 42 HYPERLINK l bookmark172 o Current

16、 Document 推薦合作模型的選擇優(yōu)先次序 42 HYPERLINK l bookmark174 o Current Document 6.3 準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)對(duì)方提出收益封頂 42 HYPERLINK l bookmark176 o Current Document 631作法一：分別投入，上繳10%43 HYPERLINK l bookmark180 o Current Document 6.3.2作法二：分別投入，上繳26%44 HYPERLINK l bookmark182 o Current Document 6.3.3作法三：整體投入，上繳10%46 HYPERLINK l bookm

17、ark184 o Current Document 6.3.4作法四：整體投入，上繳26%48 HYPERLINK l bookmark188 o Current Document 6.3.5保底封頂模式情況下的優(yōu)先次序 50XXXX （海南）海南旅游開發(fā)有限公司威尼斯水城項(xiàng)目 項(xiàng)目背景及范圍 1項(xiàng)目背景及范圍2009年底海南國(guó)際會(huì)展中心項(xiàng)目土地掛牌的捆綁項(xiàng)目2010年1月14日與海口市國(guó)土局首次正式對(duì)接。根據(jù)現(xiàn)行海口市江東組團(tuán)片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，并結(jié)合于?？谑袊?guó)土局接 洽溝通的意見，目前的威尼斯水城包括了從魯能皇冠假日以東、規(guī)劃中濱海東路以北、桂林洋農(nóng)場(chǎng)以西、海岸線以南的約 5248.55畝

18、的范圍。（如下圖所示）222324252862731323353393836J373940XXXX （海南）海南旅游開發(fā)有限公司威尼斯水城項(xiàng)目項(xiàng)目區(qū)域基本情況調(diào)查 2項(xiàng)目區(qū)域基本情況調(diào)查2.1項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃情況調(diào)查按照現(xiàn)行江東控制性規(guī)劃，項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃有地塊11塊（30#地塊到40#地塊）。2.1.1地塊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)根據(jù)江東片區(qū)現(xiàn)行規(guī)劃分圖則，整理列表如下:威尼斯水城基本規(guī)劃數(shù)據(jù)摘要（自江東控規(guī)）地塊編碼用地性質(zhì)用 地 性 質(zhì) 代 碼用地面積容積率建筑密度建筑 綠地 限高 率30地塊3001廣場(chǎng)用地S2238833002防護(hù)綠地G22373113003河港用地T421107573004商業(yè)用地C213

19、82341.23020T 3531 地塊3101河港用地T421021163102防護(hù)綠地G22845759032地塊3201防護(hù)綠地G2279801903202一類居住用地R112637610.8(1.2)2213( 19)4533地塊3301幼兒園用地R12108950.82513453302一類居住用地R112957450.8(1.2)1813( 19)403303防護(hù)綠地G2261116n 9034地塊3401防護(hù)綠地G22100065903402賓館酒店用地C25802850.5(0.8)1516( 23)503403一類居住用地R111430320.5(0.8)1813( 19)4

20、53404小學(xué)R12246230.825164535地塊3501防護(hù)綠地G2253834903502賓館酒店用地C25718360.5(0.8)1813( 19)503503一類居住用地R11746250.5(0.8)1813( 19)4536地塊3601一類居住用地R111831720.5(0.8)1813( 19)4537地塊3701一類居住用地R112618690.5(0.8)1813( 19)4538地塊3801公共綠地G111942148039地塊3901公共綠地G113235328040地塊4001公共綠地G116817780數(shù)據(jù)合計(jì)合計(jì)2687458平方米 合4031.17畝2.

21、1.2主要統(tǒng)計(jì)結(jié)果統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明，項(xiàng)目地塊內(nèi)：廣場(chǎng)用地23883平方米，防護(hù)綠地835970平方米，河港用地212873平方米，幼兒園用地10895平方米，小學(xué)24623平方米，公 共綠地342746平方米，商業(yè)用地38234平方米，賓館酒店用地152121平方米， 一類居住用地1222204平方米?？偯娣e 2687458平方米，即約4031.17畝?？山?jīng)營(yíng)性建設(shè)用地為商業(yè)用地、賓館酒店用地、一類居住用地共計(jì)1412559平方米，即2118.83畝，所占的比例為52.56%。見下表：如小CCI00 coZL.擔(dān)1/1寸 n 00 zLQ匚匸! LCI co gco DO00 COOJo o co

22、CM o o coco o o co寸 o o co14ocoCM OCO11oI?. co3 oCM co11ocoCM O CO COco oconi o vr coOJ o 寸OQ2 o 寸 co寸 o vr co7=MoLQCO(M O LOCOCO O LO COi=l o g coii ocoiioaCOi4o6COt=1 o o4田如旺jhlll2.2類似案例調(diào)研221案例基本情況2007年12月，北京YYYY股份有限公司與?？谑型恋貎?chǔ)備整理中心，就西海岸新區(qū)土地一級(jí)開發(fā)達(dá)成協(xié)議。雙方約定，項(xiàng)目地塊總面積約為5209畝，扣除行政中心劃撥用地、會(huì)展中心用地、公共道路綠化用地等非出讓

23、用地后，可出讓 經(jīng)營(yíng)性用地面積不低于3300畝?？梢杂?jì)算得出，項(xiàng)目開發(fā)可出讓土地所占比例為 不小于63.35%。2.2.2雙方分工及投入在合作方式中，雙方明確：土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目地塊一級(jí)開發(fā)前的各項(xiàng)審批手續(xù)并負(fù)責(zé)投入資金完成項(xiàng)目地塊一期約4050畝土地的征地、拆遷、國(guó)有土地收回置換工作；北京丫丫丫丫股份有限公司投入資金累計(jì)不低于 7億元人民幣, 其中3億元用于第一期行政中心建設(shè)，4億元用于項(xiàng)目地塊一期和二期的土地一級(jí) 開發(fā)；北京丫丫丫丫股份有限公司具體負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目地塊用地紅線內(nèi)土地一級(jí)開發(fā) 中的通路、通電、排水、土地平整。也就是說，北京YYYY主要負(fù)責(zé)工程工作并承擔(dān)費(fèi)用，土地儲(chǔ)備中心主要

24、負(fù)責(zé)土地征收工作并承擔(dān)費(fèi)用。2.2.3 土地價(jià)款之費(fèi)用上繳根據(jù)了解，海南省人民政府規(guī)定應(yīng)上繳的費(fèi)用，雙方按照項(xiàng)目土地出讓價(jià)款的10% （即只繳納土地出讓金）進(jìn)行的計(jì)提。2.2.4雙方收益分配關(guān)于土地出讓收益分配，雙方明確，項(xiàng)目地塊一級(jí)開發(fā)完成后，依照法律、法規(guī)規(guī)定的程序和方式出讓可出讓地塊，所取得每一筆土地出讓收入，按照下列順序和比例進(jìn)行分配：1扣繳海南省人民政府規(guī)定應(yīng)上繳的費(fèi)用；2、扣除所有出讓地塊應(yīng)分?jǐn)偟耐恋匾患?jí)開發(fā)成本；3、剩余土地出讓收入按照以下比例分配：（1）在人民幣壹拾柒億（蜀元（含）以下部分，甲、乙雙方分別按照 65%: 35%的比例進(jìn)行分配；（2）在人民幣壹拾柒億（1,700,

25、000,000）元至貳拾億元（望,000,000,000）（含）之前的部分，甲、乙雙方分別按照60%: 40%的比例進(jìn)行分配；（3）在人民幣貳拾億元（也,000,000,000元至叁拾億元（3,000,000,000（含）之前的部分，甲、乙雙方分別按照95%: 5%的比例進(jìn)行分配；（4）超過人民幣叁拾億元（3,000,000,000）的部分，全部歸甲方所有。2.2.5分配模型破解在實(shí)際運(yùn)作中，雙方按照保底加封頂?shù)哪Ｊ焦餐_發(fā)上述項(xiàng)目的，出讓土地 保底單價(jià)為125萬元/畝。結(jié)合上述分配比例可以看出，北京 丫丫丫丫股份有限公司 的圭寸頂收益為7.65億元，而在圭寸頂值以前，政府方的收益為 22.3

26、5億元。在圭寸頂 前雙方收入比例為74.5%: 25.5%。據(jù)了解，西海岸新區(qū)一級(jí)開發(fā)的分成基本思路是“投7回7”的模式，即投入約7億元人民幣，回報(bào)7億元人民幣。北京丫丫丫丫股份有限公司在海口市西海岸 新區(qū)一級(jí)開發(fā)中，基本只負(fù)責(zé)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的“三通一平”，工程總成本也就是7億 元人民幣左右（由于項(xiàng)目資金采取滾動(dòng)回流的方式，項(xiàng)目資金完全可以兼顧行政 中心建設(shè)的投資使用），而其封頂回報(bào)卻是7.65億元，可見有0.65億元，屬于項(xiàng) 目增值收益的獎(jiǎng)勵(lì)部分。進(jìn)而可知在保底的基礎(chǔ)上，北京丫丫丫丫股份有限公司的 分成按投資收益率計(jì)算，梯次分別為 85%、102%、109%。2.3項(xiàng)目區(qū)域土地情況調(diào)查2.3.1

27、項(xiàng)目區(qū)域土地面積項(xiàng)目范圍內(nèi)土地面積 3499049.45平方米，計(jì)5248.55畝。計(jì)算方法，將區(qū)域按照規(guī)劃劃分成 11個(gè)地塊，然后統(tǒng)計(jì)地塊的面積，以及規(guī)劃水系下面所占的面積（從規(guī)劃水系的中線劃分開來），則總面積 S=D30+D31+D32+D33+D34+D35+D36+D37+D38+D39+D40+S30+S31+S32+S33+S34+S35+S36+S37+S38+S39+S40+W2+SW2=H30+H31+H32+H33+H34+H35+H36+H37+H38 +H39+H40+HW3 =3499049.45 （平方米），計(jì) 5248.55 畝。見下表：IME 駕 ZKIM自皿

28、自皿岡BlmIMB注篦|14578.7115558.1813.0512507.4112520.415H37327104.02490.55189147,8176863535078.28231912.44721512 826011 9516566.8022578 76H38202790 56304 180 000 00202147.40202147.40D.OO563.717P.45643.16H39330930.41496.390.000.00294862.87294862.870.0029d47 10(5420.4436067.54H4068176 29102.2627654411603.03

29、35750.0265007,1 fl0.0050 313118.823169 13HW374057.63111 1535800 1213193.839784.2858778.238138 89O.DO7180 517180.51合計(jì)349904P.455248.551130P01 177954&891470765.47420203.703976301.22合計(jì)田1S95.34119.322205.14630 30596.44百分比32.32%2.27%4203%12 01%11.36%XXXX （海南）海南旅游開發(fā)有限公司威尼斯水城項(xiàng)目項(xiàng)目區(qū)域基本情況調(diào)查 232 土地權(quán)屬和村莊分布上述區(qū)域范

30、圍內(nèi)，涉及的土地權(quán)屬有：防潮堤、東營(yíng)小學(xué)、國(guó)有地和農(nóng)民集 體土地。主要經(jīng)濟(jì)社有：羅烈、羅王、大村、東排、郭宅、紅光、后村、陶朗、 良古、雙坡、西排、用本上、南調(diào)上、南調(diào)中、南調(diào)下等。上述區(qū)域范圍內(nèi)，自然村主要有羅烈、羅王、陶朗、雙坡、良古、南調(diào)。見下圖：233村莊人口及戶數(shù)根據(jù)從演豐鎮(zhèn)國(guó)土所調(diào)查的數(shù)據(jù)了解到：羅烈村有人口約 703人，約235戶； 羅王村約696人，約232戶；陶朗村約687人，約229戶；雙坡村654人，約218 戶；良古村約169人，約56戶；南調(diào)村（包括上中下）約 750人，約250戶。項(xiàng) 目范圍內(nèi)共有人口約3659人，約1220戶。見下表：和臣人口情況調(diào)査表人n戶數(shù)羅烈

31、7 03235羅壬696232687229218良古16956750250合計(jì)1 220234項(xiàng)目區(qū)域地類情況根據(jù)國(guó)土局測(cè)繪院提供的“二調(diào)”數(shù)據(jù)，并統(tǒng)計(jì)顯示，上述范圍內(nèi)主要地類 面積及所占比例如下：（1）耕地1130901.17平方米，即1696.34畝，占總面積的32.32%;（2）林地79548.89平方米，即119.32畝，占總面積的2.27%；（3）養(yǎng)殖水面1346147.80平方米，即2019.21畝，占總面積的38.47%；（4） 除養(yǎng)殖水面以外的其他“其他農(nóng)用地”124617.67平方米，即186.92畝, 占總面積的3.56%；（5）居民點(diǎn)371626.95平方米，即557.4

32、4畝，占總面積的10.62%；（6）除居民點(diǎn)以外的其他建設(shè)用地 48576.75平方米，即72.86畝，占總面積 的 1.39%；（7）未利用地397630.22平方米，即596.44畝，占總面積的11.36%。XXXX （海南）海南旅游開發(fā)有限公司威尼斯水城項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算及資金安排 3項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算及資金安排3.1 土地征收成本3.1.1新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)根據(jù)財(cái)綜【2006】48號(hào)文件，新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每畝4.26萬元，本項(xiàng)目新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)總額為 22358.82萬元。3.1.2征地補(bǔ)償根據(jù)關(guān)于印發(fā)海南省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和海南省征地青苗及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)

33、準(zhǔn)的通知（瓊府【2009】41號(hào)），靈山鎮(zhèn)年產(chǎn)值為2805元/畝，綜合補(bǔ)償 倍數(shù)為26倍，征地補(bǔ)償費(fèi)為72930元/畝，即征地補(bǔ)償費(fèi)38277.68萬元。3.1.3青苗補(bǔ)償根據(jù)關(guān)于印發(fā)海南省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和海南省征地青苗及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知（瓊府【2009】41號(hào)），常見短期農(nóng)作物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)約 2000元/畝 左右，則青苗補(bǔ)償費(fèi)339.27萬元。3.1.4林木補(bǔ)償根據(jù)關(guān)于印發(fā)海南省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和海南省征地青苗及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知（瓊府【2009】41號(hào)，林木補(bǔ)償費(fèi)為每畝約 5845元（區(qū)域內(nèi)大部分為桉樹，補(bǔ)償價(jià)格35元/株，每畝合理株數(shù)167），即林木補(bǔ)償費(fèi)69.74萬元。

34、3.1.5養(yǎng)殖水面補(bǔ)償參照海南東環(huán)鐵路項(xiàng)目征地拆遷補(bǔ)償方案（?？谕韴?bào)網(wǎng)11月8日訊），魚塘包干補(bǔ)償費(fèi)為3500元/畝，低位蝦塘包干補(bǔ)償費(fèi)5500元/畝，高位蝦塘包干補(bǔ)償 費(fèi)16000元/畝。按高位蝦塘與低位蝦塘各占一半的情況，對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)養(yǎng)殖水面補(bǔ)償 情況進(jìn)行預(yù)估，則養(yǎng)殖水面補(bǔ)償費(fèi)為2仃0.65萬元。3.1.6耕地占用稅根據(jù)海南省實(shí)施 中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例 辦法（海南省人民 政府令第217號(hào)），海南省海口市與三亞市耕地占用稅征收標(biāo)準(zhǔn)為 35元/平方米， 即23333.45元/畝，本項(xiàng)目 耕地占用稅為12246.44萬元。3.1.7耕地占用復(fù)墾費(fèi)根據(jù)海南省人民政府關(guān)于印發(fā) 海南省耕地開墾

35、費(fèi)收繳使用管理辦法 的通 知（瓊府【2002】7號(hào)），耕地占用復(fù)墾費(fèi)為每畝12000元，本項(xiàng)目耕地占用復(fù)墾 費(fèi)為6298.26萬元。3.1.8社會(huì)保障費(fèi)根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知的規(guī)定，被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用按照政府、被征地農(nóng)民各分擔(dān)一部分的原則，參照海南東環(huán)鐵路項(xiàng)目 征地拆遷補(bǔ)償方案（?？谕韴?bào)網(wǎng)11月8日訊），其中政府負(fù)擔(dān)部分按每畝 5000 元計(jì)收，本項(xiàng)目社會(huì)保障費(fèi)為2624.28萬元。3.1.9征地補(bǔ)償統(tǒng)計(jì)這里的征地補(bǔ)償包括了上述的征地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、林木補(bǔ)償費(fèi)、蝦塘等養(yǎng)殖水面補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地復(fù)墾費(fèi)、被征地農(nóng)民社保費(fèi)。七項(xiàng)之和為62026.31萬元，見下表：征地

36、費(fèi)計(jì)算序號(hào)項(xiàng)目名稱單位單價(jià)（元/W）數(shù)量（畝）合價(jià)1征地補(bǔ)償費(fèi)畝72930524B. 5539277. 6S悔南省征施統(tǒng)一年產(chǎn)恒標(biāo)推 （征淀見樹2青甜卜償費(fèi)畝20001696.34339,27WS省青苗及地上附著物補(bǔ)償 標(biāo)推征求意見稿）3林柿償寰畝5845119.32佩也拇南省青苗酬上附著物補(bǔ)償 標(biāo)準(zhǔn)征求意見稿）4蝦轉(zhuǎn)卜償費(fèi)畝107502019.212170.65參照海南省東聴路頂目征 地拆遷補(bǔ)償方軫耕地占用稅畝2333352 做 5512246,44梅南省實(shí)施申華人民共和國(guó)W6占畀稅騎軸爐亦袪6耕地復(fù)墾費(fèi)畝1200052 牴 556298.26海南省耕地開墾費(fèi)收繳使用管 理蘇法T農(nóng)民社保費(fèi)畝

37、500052 蠟 55262123國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土世調(diào)控有關(guān) 問題的遜卩合計(jì)62026. 313.1.10居民安置非現(xiàn)金補(bǔ)償項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)共有人口 3659人，約1220戶，考慮到本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)可出讓土地 面積有限，且容積率偏低，建議采用整體拆遷集中安置的拆遷安置方案。拆遷補(bǔ)償方案非現(xiàn)金部分考慮按每戶 160平方米安置房考慮，共需建設(shè)安置 房面積19.52萬平方米。比照北京丫丫丫丫公司長(zhǎng)流南片區(qū)土地一級(jí)開發(fā)估算標(biāo)準(zhǔn)， 按2700元/平方米單位造價(jià)投入建設(shè)，全部投資為 52704萬元。每戶拆遷安置補(bǔ)償80平方米住房和10平方米商鋪，拆遷戶另需按 2700元/ 平方米價(jià)格回購(gòu)70平方米住房。安置房的最終

38、成本（即居民安置非現(xiàn)金補(bǔ)償部分）為29646.00萬元。3.1.11居民安置土地成本按容積率2.0計(jì)算，安置房需占用土地9.76萬平方米（=19.52/2,其中19.52 萬平方米為共計(jì)需建設(shè)的安置房總面積），即146.40畝（=9.76/666.67）0根據(jù)海 口市人民政府關(guān)于頒布實(shí)施 ?？谑谐擎?zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 的通知（海府【2009】 84號(hào)）,靈山鎮(zhèn)居住用地三級(jí)土地基準(zhǔn)地價(jià)22萬元/畝，則需繳納占用土地費(fèi)用3220.80 萬元。3.1.12居民安置現(xiàn)金補(bǔ)償項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)共有人口 3659人，約1220戶。比照北京丫丫丫丫公司長(zhǎng)流南片區(qū) 土地一級(jí)開發(fā)估算標(biāo)準(zhǔn)，每戶 25.39萬元現(xiàn)金補(bǔ)償，補(bǔ)

39、償費(fèi)用為30975.8萬元。每戶補(bǔ)償項(xiàng)分別為：按每平方米2700元回購(gòu)70平方米拆遷房需要189000元; 農(nóng)轉(zhuǎn)居生活補(bǔ)助費(fèi)54000元；超轉(zhuǎn)病殘醫(yī)療補(bǔ)助費(fèi)1800元；搬家費(fèi)600元；拆房 及渣土清理1500元；獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)7000元。見下表：拆遷補(bǔ)償費(fèi)單價(jià)組成序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)蚤單價(jià)帥（元）備注1每戶回購(gòu)拆遷辟費(fèi)用平方米TO2700.00189000. 00折遷戶回購(gòu)每戶70平方米2農(nóng)轉(zhuǎn)居生活補(bǔ)助費(fèi)戶1&4000. 0054000. 00按每戶3人，12個(gè)月 每月補(bǔ)助1500元3超轉(zhuǎn)人員醫(yī)療補(bǔ)助費(fèi)、超 轉(zhuǎn)病殘生活補(bǔ)助費(fèi)戶11800.001800.00按3佛的拆遷戶每戶枝同0元/月考 慮.計(jì)昇月補(bǔ)助

40、4搬家費(fèi)戶1&00.00600.00技每間房2加元考慮,每戶按三間 房共計(jì)池。元計(jì)算（包括誤工費(fèi)）5拆房質(zhì)楂土清理戶11500.001500.00估計(jì)6獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)戶17000.007QG0.00規(guī)定目期內(nèi)搬家，平均 每戶獎(jiǎng)勵(lì)woo元戶1253900, 003.1.13征地拆遷其他費(fèi)用安置房立項(xiàng)及設(shè)計(jì)費(fèi)約3000萬元；拆遷及安置房建設(shè)資金成本及管理費(fèi)約為5000萬元。共計(jì)約為8000萬元。3.1.14 土地征收總成本土地征收總成本包括了新征建設(shè)用地有償使用費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)、居民拆遷現(xiàn) 金補(bǔ)償費(fèi)、居民拆遷安置非現(xiàn)金補(bǔ)償費(fèi)、安置房用地基準(zhǔn)地價(jià)款、安置房設(shè)計(jì)費(fèi)、 安置房建設(shè)的資金成本即財(cái)務(wù)費(fèi)用等。土地征收各

41、項(xiàng)費(fèi)用總和156227.72萬元。土地征收總成本序號(hào)頂目單檢單價(jià)數(shù)量合價(jià)備注1新増建設(shè)用葩使用費(fèi)畝4. 265248. 5522358. 82財(cái)綜200&48號(hào)2征地補(bǔ)償費(fèi)畝62026. 313拆遷現(xiàn)金補(bǔ)償費(fèi)戶253900. 001220.0030975. S0百安置房最終建饅成本（拆 遷安置非現(xiàn)金補(bǔ)償）平方米2700. 00109S00. 0025646. 00每戶補(bǔ)償9。平方 氷安關(guān)5安置房用地支付基權(quán)地價(jià)畝220000. 0014&.403220. 78每戶建設(shè)1渕平 方米安置腭6安置屆殳計(jì)費(fèi)3000. 007安置房甦設(shè)財(cái)務(wù)費(fèi)対5000.00156227. 723.2工程建設(shè)成本3.2.

42、1五通一平工程費(fèi)用據(jù)估算，五通一平工程費(fèi)用大約為每畝25萬元，本項(xiàng)目 工程費(fèi)用約為131213.75 萬元。工程費(fèi)用計(jì)算項(xiàng)百單價(jià)（萬兀數(shù)量）筍介萬元）可岀讓面積（畝）單悝工程成本（萬元廟）市政道路建設(shè)費(fèi)用25.005248.55131213.75合計(jì)131213.752118.8361.933.3項(xiàng)目前期后期費(fèi)用根據(jù)經(jīng)驗(yàn)估算，前期控規(guī)調(diào)整及后期項(xiàng)目招商大約費(fèi)用為3000萬元3.4項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資包括了土地征收費(fèi)用、工程建設(shè)成本及項(xiàng)目前期后期費(fèi)用三個(gè)部 分。即項(xiàng)目總投入=土地征收費(fèi)用+工程建設(shè)成本+前期后期費(fèi)用=290441.47萬元項(xiàng)目總投入序號(hào)項(xiàng)目合價(jià)（元）可岀讓面積（畝）單位成本（兀Z

43、S）1項(xiàng)目前期后期費(fèi)用3000. 002118. 831. 422土地征收費(fèi)用156227. 722118. 8373. 733工程施工費(fèi)用131213. 7E2118. 8361. 93合計(jì)20441. 472118.83137. 083.5項(xiàng)目工期與資金安排項(xiàng)目開發(fā)周期5年，本著分期投入、滾動(dòng)開發(fā)的原則，項(xiàng)目的資金使用情況 如下圖所示:W-皆600.0026242.7554085.50290441.47-Ho oc=?CD Ow- EL升出H111gCT1吊lM lr0LOt a a節(jié)=i:二:ia oCJ| a au o o o g_ 吐S無VlC lrjjj WPi teb t*?8

44、irr!g詫七XXXX （海南）海南旅游開發(fā)有限公司威尼斯水城項(xiàng)目項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析 4項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析在明確本項(xiàng)目現(xiàn)行控制性規(guī)劃、項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)權(quán)屬地類情況的基礎(chǔ)上，以上已 經(jīng)計(jì)算出本項(xiàng)目的投入情況，下面將結(jié)合市場(chǎng)以及項(xiàng)目本身規(guī)劃調(diào)整的可能進(jìn)行 經(jīng)濟(jì)可行性分析。分析包括兩個(gè)方面的內(nèi)容：靜態(tài)分析和動(dòng)態(tài)分析。靜態(tài)分析是 指在現(xiàn)行規(guī)劃條件下，根據(jù)目前市場(chǎng)情況，計(jì)算分析項(xiàng)目的收益情況。動(dòng)態(tài)分析 是指綜合考慮變動(dòng)的市場(chǎng)及規(guī)劃調(diào)整雙因素，分析項(xiàng)目在不同情況下的收益情況。 首先，明確土地成交后須上繳省級(jí)以上土地財(cái)政的比例。4.1 土地成交收益上繳在項(xiàng)目土地實(shí)現(xiàn)出讓變現(xiàn)后，首先要向省級(jí)以上財(cái)政繳納應(yīng)該繳付的稅

45、費(fèi)， 在本部分的分析中，首先明確一般情況下土地一級(jí)開發(fā)所需繳付的分項(xiàng)，然后， 將所提交的各個(gè)分項(xiàng)按照統(tǒng)一的基礎(chǔ)基數(shù)進(jìn)行歸納，形成以土地成交價(jià)款為基礎(chǔ) 的總的上繳比例值。4.1.1上繳項(xiàng)目分項(xiàng)（1）農(nóng)業(yè)開發(fā)資金根據(jù)關(guān)于印發(fā) 用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金使用管理辦法 的通知（瓊 財(cái)字【2005】288號(hào)），在土地成交價(jià)款中須計(jì)提農(nóng)業(yè)開發(fā)資金，計(jì)提金額 =開發(fā)面 積（畝）X 0.7067;（2）土地收益基金根據(jù)關(guān)于印發(fā) 國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法 的通知（財(cái)綜【2006】68號(hào)），在土地成交價(jià)款中須計(jì)提國(guó)有土地收益基金，計(jì)提金額=土地成交價(jià)款x3%;上繳計(jì)提農(nóng)業(yè)開發(fā)資金與國(guó)有土地收益基金后的土地

46、成交價(jià)款，命名為“土 地成交總價(jià)款”。（3）土地出讓金根據(jù)海南人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地使用權(quán)出讓金征收與使用管理工作 的通知（瓊府【2006】26號(hào)），須上繳省土地出讓金，計(jì)提金額=土地成交總價(jià)款 x 10%；（4）被征地農(nóng)民保障資金根據(jù)海南省政府辦公廳 關(guān)于做好被征地農(nóng)民就業(yè)培訓(xùn)和社會(huì)保障工作 的 通知（瓊府辦【2007】20號(hào)），須上繳被征地農(nóng)民保障資金，計(jì)提金額 =土地成交 總價(jià)款X 15%;上繳省土地出讓金、被征地農(nóng)民保障資金，并支付土地開發(fā)成本及 土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)之后，余下的土地成交總價(jià)款被命名為土地出讓凈收益。（5）國(guó)家廉租房建設(shè)基金在土地凈收益中，須上繳國(guó)家廉租房建設(shè)基金，計(jì)提金

47、額=土地出讓凈收益x 10%；4.1.2上繳項(xiàng)目總和上述上繳項(xiàng)目的計(jì)算基礎(chǔ)都有不同，為計(jì)算方便，將上述上繳項(xiàng)目計(jì)算基礎(chǔ)統(tǒng)一轉(zhuǎn)化為土地成交價(jià)款，則全部上繳計(jì)提項(xiàng)目大約為成交價(jià)款的26% （因?yàn)橐恍╉?xiàng)目是以土地面積為基礎(chǔ)的，一些是扣除成本后上繳的，在轉(zhuǎn)化基數(shù)時(shí)，本文 采取了一般情況下估算的方式）?？鄢鲜鍪〖?jí)以上土地財(cái)政上繳項(xiàng)目后，剩余部分為項(xiàng)目土地出讓凈收益。項(xiàng)目收入計(jì)算方程畝數(shù)土地成交價(jià)款農(nóng)業(yè)開發(fā)資金國(guó)有土地收益基金伐.陽件3土地成交總價(jià)款上交省土 地出讓金省.陽佯4被征地農(nóng)民保障資金錢.陽佯5土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)（1上*2M. HH樂T土地出讓凈收益廉租房建設(shè)基金ms國(guó).fttft 6返還收益金額

48、計(jì) 提金額二+ 讒4.2靜態(tài)分析421當(dāng)前市場(chǎng)情況2010年4月10日，?？谑袊?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告 001號(hào)，整體掛 牌位于海口市西海岸新區(qū)地塊 130.288畝，容積率2.5,起始掛牌價(jià)為3538.05元/ 平方米，被內(nèi)蒙古伊泰置業(yè)有限責(zé)任公司以 8150元/平方米價(jià)格競(jìng)得，競(jìng)得單價(jià)折 合543.34萬元/畝。折合樓面地價(jià)為3260元/平方米。4.2.2本項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)如前文所述，按照現(xiàn)行江東片區(qū)控制性規(guī)劃，本項(xiàng)目規(guī)劃地塊 11塊，總面積 4031.17畝，其中可出讓面積2118.83畝，占規(guī)劃地塊的52.56%，占項(xiàng)目總占地面 積的40.37%,項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)平均容積率為 0.8。4.

49、2.3本項(xiàng)目土地出讓凈收益比照2010年001號(hào)西海岸新區(qū)土地掛牌情況，即本項(xiàng)目地塊假定也能夠?qū)崿F(xiàn) 樓面地價(jià)3260元/平方米，則本項(xiàng)目地價(jià)為 2608元/平方米，即173.87萬元/畝。在上述靜態(tài)條件下，本項(xiàng)目土地成交價(jià)款約為368400.97萬元，扣除上繳省級(jí) 以上財(cái)政的26%，則本項(xiàng)目土地出讓凈收益為272616.72萬元。4.2.4本項(xiàng)目可分配收益在上述土地出讓凈收益的基礎(chǔ)上，扣除項(xiàng)目投入的開發(fā)成本（即290441.47萬元），則本項(xiàng)目的可分配收益為-17824.75萬元。425靜態(tài)分析結(jié)論根據(jù)以上計(jì)算與分析可知，在當(dāng)前市場(chǎng)條件下，在現(xiàn)行規(guī)劃指標(biāo)不變的情況下，本項(xiàng)目的收益為負(fù)值。也就是

50、說，項(xiàng)目收益無法抵償項(xiàng)目投入，在當(dāng)前靜態(tài)的情況下是經(jīng)濟(jì)不可行的。4.3動(dòng)態(tài)分析在規(guī)劃可出讓面積可以調(diào)整的情況下，在市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生變動(dòng)的情況下，對(duì)項(xiàng) 目收益的計(jì)算和分析，屬于動(dòng)態(tài)分析。下面以可出讓面積和土地市場(chǎng)單價(jià)為雙變 動(dòng)因素，綜合分析在每一種不同組合條件下，項(xiàng)目的收益及可分配情況。4.3.1 土地成交價(jià)款之于控規(guī)調(diào)整與市場(chǎng)預(yù)期的雙因素變動(dòng)按照現(xiàn)行規(guī)劃，可出讓面積是 2118.83畝，占總占地面積5248.55的40.37%, 通過規(guī)劃調(diào)整，可以提高可出讓面積的比例。同時(shí)，?？谑型恋厥袌?chǎng)一直處于變 動(dòng)之中。我們選取上述兩個(gè)變數(shù)來模擬項(xiàng)目土地出讓收入情況。見下表：出讓土地收入Z于控規(guī)調(diào)整與市場(chǎng)預(yù)期

51、雙因索變動(dòng)（丿j元）出讓價(jià)格 可出讓比f祓替0.00；150.00200.00250.00300.00350.00400.00450.00500.00402099.42209942.00314913.0041988100524855.00629826.00734797. 00839768.00944739.001049710.00452361.85236184.75354277.13472369.50590461.88708554.25826646.63944739.00106283L381180923.7550262128262427.50393&41.25524855.00656068.7

52、5787282.50918496.251049710.001180921 751312137.50552885.70288670,25433005.38577340. 50721675.63866010.751010345.881154581,001299016,13144335L25&03149.13314913期472369.50629826.00787282.50944739.001102195.501259652.001417108.501574565*00653411.56341155.755117316368231L 50852889.381023467.251194045.131

53、364623.001535200.881705778,75703671 99367398.50551097.75734797,00918496.251102195.501285894.751469594.001653293.251836992.50XXXX （海南）海南旅游開發(fā)有限公司威尼斯水城項(xiàng)目項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析 432 土地出讓凈收益之于控規(guī)調(diào)整與市場(chǎng)預(yù)期的雙因素變動(dòng)上表中，計(jì)算了在不同的可出讓比例及不同的土地市場(chǎng)價(jià)格下的土地成交價(jià)款，在上述計(jì)算的基礎(chǔ)上，將土地成交價(jià)款扣除上繳的26%，便是土地出讓凈收益之于控規(guī)調(diào)整與市場(chǎng)預(yù)期的雙因素變動(dòng)情況。具體情況見下表：500.001068079.

54、931165178.101262276.281359374.45g e699106.86786495, 221136048.651223437.0100OOP621428.32776785.40g sro611718,50883593.39300.00466071.24524330.15582589.05699106.86250.00388392.70436941.79485490.38534039.96582589.05631138.14679687.23200.0031071116349553.43383392.70427231.97543749.78旨LO233035.62262165.

55、07291294.53320423.9840781134bo. 00194196.35213615.99252455.26271874.892099.422361.85oAcjO CO OOCM3149.133673.99oLO Fo glo LOo9Ln9(航5 ss si433待分配收益之于控規(guī)調(diào)整與市場(chǎng)預(yù)期的雙因素變動(dòng)完成上述土地出讓凈收益的計(jì)算后，減去項(xiàng)目開發(fā)總成本，得到的是項(xiàng)目待分配收益之于控規(guī)調(diào)整與市場(chǎng)預(yù)期的雙因素變動(dòng)情況。詳見下圖：（說明：紅字部分為負(fù)值）O OOLO583442.101068932.98O OLO bo o占g scoo o g co o- o g CM200,

56、 00o oLOF1LO OCO98o oSoosco DOI OJIoLjOo gLO go9LO9o A434結(jié)合雙因素變動(dòng)的待分配收益經(jīng)濟(jì)分析（1）投資收益率計(jì)算及分析待分配收益除以項(xiàng)目投入的總成本，等于項(xiàng)目的投資收益率，如上表所示，綠色區(qū)域的部分為投資收益率 100%到200%之間的情況，茶色區(qū)域?yàn)橥顿Y收益率 大于300%的情況，期間黃色的區(qū)域?yàn)橥顿Y收益率為 200%到300%的情況。O O4O LDO Q 占 呂It9 od8 OQCO COCNO O O LD CsJOOO OJO OLQ11LO OCOLSD80OUOLO0O giun LOO9LO9從上圖可以看出，如果出讓土地

57、售價(jià)在200萬元/畝以下，如何提高可出讓土地面積的比例，都無法實(shí)現(xiàn)投資收益率超過 100%。在可出讓比例45%以下時(shí)，無 論怎樣提高容積率水平，即提高土地出讓單價(jià)，都無法滿足投資收益率滿足200%； 圖中茶色區(qū)域即投資收益率 300%以上的情況，控規(guī)調(diào)整的難度已經(jīng)非常大了。（2）可出讓土地面積比例調(diào)整目標(biāo)綜合規(guī)劃調(diào)整的難度，并兼顧項(xiàng)目收益，建議規(guī)劃可出讓比例調(diào)整至 65%，從而實(shí)現(xiàn)200%到300%的項(xiàng)目投資收益率水平。XXXX （海南）海南旅游開發(fā)有限公司威尼斯水城項(xiàng)目 合作模式選擇 5合作模式選擇根據(jù)以上分析，在以下兩種情況下，推薦選擇幾種不同的操作模式。5.1控規(guī)不調(diào)整的靜態(tài)情況根據(jù)前文

58、的分析，可知在當(dāng)前市場(chǎng)和當(dāng)前項(xiàng)目土地容積率水平和可出讓面積 的情況下，土地出讓凈收益無法抵償項(xiàng)目開發(fā)投入，即項(xiàng)目的待分配收益為負(fù)值， 從經(jīng)濟(jì)分析的角度項(xiàng)目不可行。在控規(guī)不調(diào)整的靜態(tài)情況下，無法合作，建議不合作。5.2控規(guī)調(diào)整的動(dòng)態(tài)情況前文已述，控規(guī)的容積率和可出讓面積的比例兩個(gè)因素都作出調(diào)整的情況下， 可以實(shí)現(xiàn)較為理想的項(xiàng)目投資收益率。以下，首先鎖定控規(guī)調(diào)整的目標(biāo)，然后， 在此基礎(chǔ)上提出幾個(gè)合作模型。5.2.1控規(guī)調(diào)整目標(biāo)關(guān)于可出讓土地所占比例，前文已經(jīng)進(jìn)行了分析，為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期收益， 可出讓土地所占比例應(yīng)該不小于 65%，以下就容積率調(diào)整方向進(jìn)行分析。（1）基于樓面地價(jià)3260元/平方米的

59、容積率規(guī)調(diào)整指標(biāo)結(jié)合西海岸新區(qū)3260元/平方米樓面土地單價(jià)，計(jì)算出確保預(yù)期土地市場(chǎng)價(jià)實(shí) 現(xiàn)的容積率水平在1.6到2.0之間。（為計(jì)算方便，未考慮修正系數(shù)）出讓赭100, Q0150.002MOO250.00300, W350,00400.00500,00.詢0.袒1.151.381.611.042.0?2.30（2）容積率指標(biāo)隨樓面地價(jià)的變動(dòng)情況隨著樓面地價(jià)的變化，實(shí)現(xiàn)土地市場(chǎng)預(yù)期的容積率保證也會(huì)有所不同，以下 是樓面地價(jià)在2000至5000之間實(shí)現(xiàn)土地出讓地價(jià)的容積率保證值。如果對(duì)樓面 地價(jià)有不同的預(yù)期，則可以得出不同的容積率調(diào)整目標(biāo)。相對(duì)于不同樓面地價(jià)情況下實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)預(yù)期的容積率保證價(jià) 樓

60、面晞卜、1001502002503003504004505002000L121,501.872.S52421003,373,7525000.600.90L201.50L8QS.102,402.70 |3,0030000,500.751,001.251,501.752,002.252,5035000.430.640.861.071.291.711.932.1440000.370.56CH50.94L121.311.501.691.S745006 330.500.670.83L171.331.50L6750000.300.450.600.75cm1.05L201.35L50（3）本項(xiàng)目合理的容積率