1、 對物權(quán)法車位權(quán)屬規(guī)則的檢視與完善關(guān)鍵詞: 車位 物權(quán)法 建筑物區(qū)分所有權(quán) 內(nèi)容提要: 我國物權(quán)法規(guī)定車位權(quán)屬處理“應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要”的表述過于概括，“其它場地”所指不明，約定歸屬不切實際且有違法律體系的一致性。應(yīng)立足我國國情，從車位的性質(zhì)、類型、功能、土地使用權(quán)的狀況、車位權(quán)屬所涉及的利益關(guān)系等方面加以分析，借鑒國外立法例，在堅持小區(qū)車位應(yīng)當首先滿足業(yè)主需要的立法宗旨下，完善物權(quán)法的車位權(quán)屬規(guī)則。 一、對物權(quán)法車位權(quán)屬規(guī)則的檢視 物權(quán)法第74條第1款規(guī)定彰顯了立法者維護業(yè)主利益的價值選擇，對于構(gòu)建和諧社區(qū)、維護社會穩(wěn)定無疑具有積極意義。但其表述過于概括，極易發(fā)生理解上的分歧。譬如，“首

2、先”應(yīng)是業(yè)主對小區(qū)車位享有同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)、優(yōu)先承租權(quán)。1(p35)“首先”不同于“優(yōu)先”，對其理解應(yīng)服從保護業(yè)主利益的立法目的。2(p92)“首先”是不區(qū)分條件地優(yōu)先滿足業(yè)主的需要。3(p158) 車位的購買數(shù)量應(yīng)在合理范圍之內(nèi)，且只是用于生活用途，不得用于經(jīng)營用途，合理的數(shù)量并不限于一戶一個。4(p83)這種規(guī)定的模糊性，導(dǎo)致司法與執(zhí)法實踐難以操作。為此，最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋(以下簡稱解釋)第5條規(guī)定，建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當認定其行為符合物權(quán)法有關(guān)“應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定

3、。但解釋仍欠具體。據(jù)筆者對廣州市房地產(chǎn)權(quán)登記交易中心的調(diào)研，辦理車位產(chǎn)權(quán)登記的難點就在于如何認定該車位是否已“首先滿足業(yè)主的需要”?當事人通過法院強制執(zhí)行中的拍賣取得車位的，是否受“首先滿足業(yè)主的需要”的限制? 可見，這種模糊規(guī)定亟待改進，否則勢必埋下糾紛的隱患，影響立法目的實現(xiàn)。LoCalhost 從表面來看，物權(quán)法第74條第2款規(guī)定尊重當事人的意思自治，順應(yīng)市場經(jīng)濟的基本要求，十分合理。然而，立足我國現(xiàn)實與相關(guān)立法，審視其實施現(xiàn)狀，就不得不質(zhì)疑其合理性。在我國，小區(qū)車位至今仍然供不應(yīng)求，屬于稀缺資源; 房地產(chǎn)市場基本處于賣方市場，缺乏競爭;國家和地方政府對小區(qū)車位的價格缺乏管制。 物權(quán)法第

4、74條第3款規(guī)定明確了歸屬業(yè)主共有車位的類型，但也不乏缺漏之處。其一，“其它場地”所指不明，易滋爭議。有人認為，“其它場地”是指未納入建筑區(qū)劃的其它場地，主要是指未納入建筑區(qū)劃的空地。5(p602)還有人認為，“其它場地”不宜以“是否納入建筑區(qū)劃”為判斷標準，不應(yīng)局限于 “土地”，在解釋上與“土地”同其意義者，亦在之列，包括: 首層架空層、結(jié)建人防工程等。6(p1920)可以說，至今首層架空層車位、地下車位的權(quán)屬仍不明確與此不無關(guān)系。其二，車位共有權(quán)的內(nèi)容不清晰。如業(yè)主共有車位是否可以出售? 誰有權(quán)出售? 誰有權(quán)買受? 所取得的是車位所有權(quán)還是專用權(quán)?所得收益歸誰等問題，由于涉及小區(qū)的和諧發(fā)展

5、或具有一定的專業(yè)性，須由物權(quán)法加以明定。 二、對車位法律性質(zhì)的分析 有學(xué)者認為，車位不是獨立的特定物，不能成為單獨的交易客體。7(p51)那么，車位是否是獨立物?通說認為，獨立物是指依社會觀念認可的、得以一 “完整”之物存在的物，易言之，是此物與彼物可依人為劃分而獨立者。8(p80)關(guān)于獨立物的判斷標準，從古至今不斷演進，但無非是強調(diào)物要有形式上或觀念上的獨立性、使用上的獨立性，以便在其上設(shè)定一個獨立的物權(quán)，滿足人們生產(chǎn)生活的需要，維護交易的秩序。停車場或車庫形式上為“一物”，但為了停車需要和交易便利，人們?nèi)藶樵谄渲型ㄟ^劃線等方式明確一個個車位的范圍并作為單獨的交易對象，因而車位具有觀念上的獨

6、立性。同時，車位具有停放車輛的特定用途，人們可以通過公共車道和出入口駕駛汽車出入車位，實現(xiàn)對車位的利用，無需借助其它專有部分，因而車位具有使用上的獨立性。據(jù)此，可認定車位為獨立物。物權(quán)法第74條第2款關(guān)于車位可以出售、附贈或出租的規(guī)定也已暗示這一點。既然如此，車位就不是區(qū)分所有建筑物的重要成分。在德國，重要成分的判斷標準是:物與物之間的關(guān)系如此緊密，以致如果分離，則會使一物遭到毀壞、損害或喪失效用。9(p24)顯然，車位不符合該標準。 作為獨立物的車位就具備構(gòu)成專有部分的可能性，可以被認定為專有部分，成為專有權(quán)的客體，由業(yè)主或開發(fā)商享有專有權(quán)，通過登記取得獨立的產(chǎn)權(quán)證書，可以單獨流轉(zhuǎn)。許多國家

7、和地區(qū)不乏將車位認定為專有部分的立法例。德國住宅所有權(quán)法第3條第2項規(guī)定: “以持久性的界限標明范圍的停車場，視為有獨立性的房間。”10(p424)美國法將專門停車場中的車位認定為專有部分，開發(fā)商可以單獨轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。我國臺灣地區(qū)自行增設(shè)停車位、獎勵增設(shè)停車位可以成為區(qū)分所有建筑物的專有部分。然而，物權(quán)法并沒有明確車位是否構(gòu)成專有部分。解釋第2條彌補了這一缺漏，明確了車位構(gòu)成專有部分的條件，但不盡合理，其規(guī)定的第三個條件“能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體”實為多余。因為只要具備前兩個條件亦即“具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分”和“具有利用上的獨立性，可以排他使用”即可。建議物權(quán)法修改時，在

8、檢討解釋的基礎(chǔ)上，增加對車位構(gòu)成專有部分的規(guī)定。當然，車位是獨立物并不意味著車位只能構(gòu)成區(qū)分所有建筑物的專有部分。車位究竟屬于專有部分還是共有部分，除了考慮車位是獨立物外，還需綜合考慮土地使用權(quán)的狀況，車位的類型、功能、以及不同利益主體間的利益平衡等。 有學(xué)者認為，車位是區(qū)分所有建筑物的“從物”。其處分應(yīng)依物權(quán)法第115條確立的從物規(guī)則，是否歸屬于業(yè)主，取決于售房合同的約定。11 (p6465)該觀點看到了車位具有獨立性和輔助的經(jīng)濟效用，但是卻忽略了車位的獨立使用價值。從物的最大特點是，如果沒有主1234下一頁 物的存在，從物無法獨立發(fā)揮其效用，例如沒有刀的刀鞘，沒有燈的燈罩等。由于喪失了對主

9、物的輔助與配合作用，其效用完全無法獨立顯現(xiàn)。12(p15)但離開了區(qū)分所有建筑物，車位仍然能夠獨立發(fā)揮其泊車的功能。盡管不能否認建筑區(qū)劃內(nèi)的車位是區(qū)分所有建筑物的配套設(shè)施，使用主體主要是居住在這里的業(yè)主，但這種關(guān)聯(lián)性并不能體現(xiàn)為物與物之間的主從關(guān)系。如果按照從物規(guī)則解決小區(qū)地下車位的權(quán)屬問題，就可能出現(xiàn):一是在當事人沒有特別約定時，地下車位歸業(yè)主共有，因其建筑成本比較高，對開發(fā)商很不公平。二是開發(fā)商通過約定保留作為從物的車位所有權(quán)，將會利用其優(yōu)勢地位，壟斷車位資源，高價出售或出租車位，謀取壟斷利益，侵害業(yè)主對車位應(yīng)有的合法利益。 三、對車位權(quán)屬規(guī)則的應(yīng)然分析 (一) 對車位功能的分析我國建設(shè)部

10、和地方政府出臺的規(guī)范性文件對車位的配建做出了規(guī)定。根據(jù)這些規(guī)定，開發(fā)商在建設(shè)住宅小區(qū)時，應(yīng)該報經(jīng)規(guī)劃修建一定比例的車位，作為配套設(shè)施。強制配建車位作為配套設(shè)施，也是許多國家和地區(qū)的通例。如根據(jù)法國都市計劃法，于新建建筑物時，建筑者負有于建筑物基地內(nèi)，為每一住戶設(shè)計一停車空間的義務(wù)。13(p210)加拿大多倫多市要求開發(fā)商必須依法為擁有2間臥室的住戶配置1個停車位，為擁有3間以上臥室的住戶配置2個停車位。13(p5)我國臺灣地區(qū)1991年“內(nèi)政部營建署”發(fā)布命令，規(guī)定日后建筑物在地下室依法附建的防空避難室兼停車空間，應(yīng)視為公共設(shè)施。在我國汽車已成為城市居民出行的重要交通工具，而且隨著我國經(jīng)濟的發(fā)

11、展和國民生活水平的提高，人們對汽車的需求量還會增加。因而，居住在小區(qū)里的有車業(yè)主對車位的需求是必然的。將法定車位作為配套設(shè)施，有利于滿足業(yè)主的停車需要，提升小區(qū)的居住環(huán)境。 (二) 對車位權(quán)屬所涉利益及其規(guī)范性質(zhì)的分析 民法規(guī)范的核心任務(wù)就是協(xié)調(diào)利益關(guān)系，立法者總是要根據(jù)利益關(guān)系的不同類型，設(shè)置相應(yīng)的法律規(guī)范。14(p93)因而，討論物權(quán)法車位權(quán)屬規(guī)則的應(yīng)然狀態(tài)，就有必要分析車位權(quán)屬所涉及的利益關(guān)系。民法所協(xié)調(diào)的利益關(guān)系從總體上來講，主要包括以下三種類型:民事主體與民事主體之間的利益關(guān)系; 民事主體利益與國家利益之間的關(guān)系;民事主體利益與社會公共利益之間的關(guān)系。14(p93)一般來說，對于民事

12、主體與民事主體之間利益關(guān)系的調(diào)整主要借助任意性規(guī)范，此外還有倡導(dǎo)性規(guī)范和混合性規(guī)范。對于民事主體利益與國家利益、社會公共利益之間關(guān)系的調(diào)整主要借助強行性規(guī)范。那么，就小區(qū)車位權(quán)屬所涉及的利益關(guān)系而言，由于法定車位是小區(qū)的配套設(shè)施，缺少則房屋單元和整個小區(qū)對業(yè)主就失去了應(yīng)有的價值，如果對其規(guī)范不好，勢必影響社區(qū)的和諧、社會的穩(wěn)定，進而損害公眾利益，因而法定車位權(quán)屬所涉及的利益關(guān)系表面看來是業(yè)主與開發(fā)商之間的關(guān)系，實質(zhì)上應(yīng)屬于民事主體利益與社會公共利益之間的關(guān)系，理應(yīng)由強行性規(guī)范加以調(diào)整。結(jié)合上述對法定車位功能的分析，應(yīng)強制規(guī)定小區(qū)須配建一定數(shù)量的法定車位，屬于業(yè)主共有，開發(fā)商須強制性地向業(yè)主移交

13、法定車位的控制權(quán)。在共有車位中，強制設(shè)置專供來客使用的車位。因為這類車位供來訪的親戚朋友或為業(yè)主服務(wù)人員的車輛停放使用，具有公共性和臨時性，應(yīng)屬小區(qū)的公共配套設(shè)施。 由于增設(shè)車位是開發(fā)商在小區(qū)內(nèi)于法定配套以外依法自行建造的車位，并非強制建造，因而對其權(quán)利歸屬不宜采用強制性規(guī)范去調(diào)整，但其建在小區(qū)內(nèi)，出于對小區(qū)業(yè)主和諧生活秩序的保障，對其權(quán)利歸屬也不能純粹采用任意性規(guī)范去調(diào)整，其權(quán)屬所涉及的利益關(guān)系是開發(fā)商與業(yè)主之間的關(guān)系，宜通過混合性規(guī)范去調(diào)整。即規(guī)定開發(fā)商可以保留增設(shè)車位的所有權(quán)，有權(quán)自行決定出售、附贈、出租等，但在出售、出租增設(shè)車位時，應(yīng)首先滿足業(yè)主的需要，業(yè)主在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)或

14、優(yōu)先承租權(quán)。 (三) 對土地使用權(quán)與車位權(quán)屬關(guān)系的分析 我國現(xiàn)行法律實行了”房地產(chǎn)權(quán)一致”的原則，在靜態(tài)方面表現(xiàn)為房地產(chǎn)權(quán)主體一致，在動態(tài)方面表現(xiàn)為房地產(chǎn)權(quán)一同處分，在房地產(chǎn)交易時“房隨地走、地隨房走”。條法律原則對房地產(chǎn)權(quán)關(guān)系的處理具有普適性，因而在討論車位權(quán)屬規(guī)則的應(yīng)然狀態(tài)時應(yīng)予遵循，以保持法律體系的一致性。具體來說:如果界定車位歸業(yè)主共有，則其占用的土地使用權(quán)出讓金就應(yīng)該由業(yè)主承擔，可以按照現(xiàn)行做法，不計入容積率，不分攤土地使用權(quán)面積，建在業(yè)主共有土地使用權(quán)的土地上。如果界定開發(fā)商可以保留車位的所有權(quán)，則車位就必須計入容積率，分攤土地使用權(quán)面積，取得獨立的土地使用權(quán)，從而獨立登記取得產(chǎn)權(quán)

15、證書，由開發(fā)商依法處分。車位的權(quán)利與土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移要同時進行。 據(jù)此，可以看出物權(quán)法第74條第3款規(guī)定遵循了“房地產(chǎn)權(quán)一致”的原則，第2款規(guī)定則違反了這一原則。因為我國部門規(guī)章和地方規(guī)范性文件多規(guī)定，層高 米以下(不包括米)的房屋不計入建筑面積、地下車庫、非經(jīng)營性架空層等不計入容積率，計入建筑面積或容積率的建筑物是不能取得相應(yīng)宗地號的土地使用權(quán)面積份額，因而隨著小區(qū)內(nèi)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給全部業(yè)主，全部或接近全部的土地使用權(quán)都隨之轉(zhuǎn)移給業(yè)主。由此，不計入容積率的地下車位、樓房首層架空層車位即應(yīng)判定為業(yè)主共有，其開發(fā)成本則相應(yīng)計入房價。同時，為了減少爭議，物權(quán)法亦應(yīng)明確屬于業(yè)主共有建設(shè)用地使用權(quán)的土

16、地范圍。 (四) 美國與我國臺灣地區(qū)車位權(quán)屬規(guī)則的借鑒意義 美國住宅小區(qū)區(qū)分所有制度設(shè)計多遵循一個基本原則，即除了小區(qū)房屋單元的業(yè)主之外，不允許任何他人在小區(qū)內(nèi)擁有任何共享設(shè)施和配套設(shè)施。15 (p118)在此原則下，美國統(tǒng)一區(qū)分所有法(uniform condominium act)(1980)第1103(7)條和第1103(4)條明確將小區(qū)內(nèi)的所有設(shè)施分為專有部分和共有部分兩大類。在這種區(qū)分下，美國小區(qū)區(qū)分所有法律一是將停車位界定為共有部分(common elements)，作為小區(qū)全體業(yè)主的共有財產(chǎn)，可以設(shè)定為某一房屋單元的業(yè)主專用，可以出租、出售給小區(qū)其它業(yè)主。二是將停車位界定為房屋單

17、元的組成部分，不得單獨轉(zhuǎn)讓，只能隨著房屋單元的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。為保障業(yè)主對共有部分真正享有權(quán)利，防止開發(fā)商控制業(yè)主共有部分謀取非法利益，美國各州小區(qū)區(qū)分所有法律還強制性規(guī)定開發(fā)商向業(yè)主移交小區(qū)控制權(quán)的時間，為全體業(yè)主選舉產(chǎn)生第一屆管委會后2個月內(nèi)。而業(yè)主選舉產(chǎn)生第一屆管委會的時間期限，一般是開發(fā)商所銷售的房屋單元達到小區(qū)房屋單元總數(shù)的75%后60天內(nèi)。15(p67)否則，業(yè)主有權(quán)終止在開發(fā)商控制階段由開發(fā)商代表業(yè)主協(xié)會對外簽訂的任何合同或協(xié)議。16(p68)美國是車輪上的國家，曾出現(xiàn)因法律不健全，開發(fā)商將小區(qū)車位據(jù)為己有牟取非法利益的問題。但隨著美國上述統(tǒng)一區(qū)分所有法的制定及其在美國各州的廣泛采納

18、，其確立的車位制度通過強行性規(guī)范有效地解決了這一問題，還車位于業(yè)主。我國當前車位供求矛盾突出，存在著開發(fā)商壟斷車位資源并高價出售，甚至將車位建設(shè)成本計入房價后，還再次向業(yè)主高價出售以牟取暴利等現(xiàn)象，嚴重侵害了業(yè)主的合法利益，因而美國車位權(quán)屬規(guī)則對我國更具有現(xiàn)實的借鑒意義。 我國臺灣地區(qū)把區(qū)分所有建筑物附設(shè)的停車位劃分為不同類型并設(shè)置不同的規(guī)則。其一，法定停車位是開發(fā)商依有關(guān)法令強制設(shè)置的停車位，建于區(qū)分所有建筑物的基地內(nèi)或共享部分上，并不當然歸屬于購買房屋的區(qū)分所有人共有，而是由購房者自主決定是否購買，購買者取得法定停車位的共有持分權(quán)，這種權(quán)利無獨立權(quán)狀，但可以在本建筑物內(nèi)的區(qū)分所有人之間進行

19、轉(zhuǎn)讓。于法定停車位上，可以為特定的區(qū)分所有權(quán)人設(shè)定專用權(quán)。其二，自行增設(shè)停車位是開發(fā)商依法在區(qū)分所有建筑物的共有部分(如法定空地) 上自行增設(shè)的車位，應(yīng)符合建筑規(guī)劃，但不計入容積率。在實務(wù)中，這部分車位如果具有構(gòu)造上的獨立性與使用上的獨立性，則可以成為區(qū)分所有建筑物的專有部分，通過登記取得獨立的產(chǎn)權(quán)證書，自由轉(zhuǎn)讓，且不限于區(qū)分所有人。其三，獎勵增設(shè)停車位是開發(fā)商依法按照鼓勵系數(shù)或一定公式計算，主要通過在區(qū)分所有建筑物中多建或多挖一層或數(shù)層而另行增設(shè)的車位，13(p5)屬于區(qū)分所有建筑物的專有部分，可以通過登記取得獨立的產(chǎn)權(quán)證書，自由轉(zhuǎn)讓。但在使用上，負有供“公眾使用”的義務(wù)。國臺灣地區(qū)“公寓大

20、廈管理條例”還特別規(guī)定起造人移交公寓大廈共享部分、約定共享部分及其附屬設(shè)施設(shè)備的時間，即于管理委員會成立或管理負責人推選或指定七日內(nèi)會同“政府主管部門”、公寓大廈管理委員會或管理負責人現(xiàn)場針對水電等檢測，確認其功能正常無誤后，移交之。如果未能通過檢測或其功能有明顯缺陷者，可歸責于起造人者，主管機關(guān)命起造人負責修復(fù)改善，并于一個月內(nèi)起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續(xù)。國臺灣地區(qū)的做法兼顧了開發(fā)商與業(yè)主的利益，有利于增加車位的供給，緩解車位供需矛盾。但其規(guī)定自行增設(shè)停車位不計入容積率，易導(dǎo)致理論與實務(wù)上對其是否構(gòu)成專有部分存在分歧，我國借鑒時應(yīng)予揚棄。 四、完善物權(quán)法車位權(quán)屬規(guī)則的建議

21、 綜上，針對我國物權(quán)法車位權(quán)屬規(guī)則存在的不足，在堅持小區(qū)車位應(yīng)當首先滿足業(yè)主需要的立法宗旨下，立足我國國情，借鑒國外立法例，應(yīng)從以下幾方面對其加以修改完善: 其一，在建筑物區(qū)分所有權(quán)中增加對專有部分的界定，同時增加規(guī)定“以持久性的界限標明范圍的車位，視為有獨立性的房間”。 其二，將小區(qū)車位劃分為法定車位、增設(shè)車位兩類，并分別予以規(guī)制。其中法定車位由開發(fā)商依法強制配建。對車位配建的數(shù)量，我國目前由國家立法統(tǒng)一規(guī)定標準后，允許各城市根據(jù)自身發(fā)展水平、車位供需狀況等制定具體標準的做法值得贊同。在法定車位中，強制規(guī)定按照每5至10個業(yè)主一個車位的標準設(shè)置臨租車位或鐘點車位，用于來客、為小區(qū)業(yè)主服務(wù)人員

22、等公眾停車。法定車位應(yīng)界定為區(qū)分所有建筑物的共有部分，明確規(guī)定為業(yè)主共有。對于法定車位(臨租車位除外)，允許業(yè)主大會協(xié)議決定為特定業(yè)主設(shè)定專用權(quán)，或登記為業(yè)主房屋專有權(quán)的內(nèi)容或在業(yè)主管理規(guī)約中加以記載。該專用權(quán)可以隨業(yè)主房屋的移轉(zhuǎn)而移轉(zhuǎn)，也可在業(yè)主之間單獨移轉(zhuǎn)，但不得移轉(zhuǎn)給非業(yè)主。此外，在優(yōu)先保護業(yè)主停車利益的前提下，為充分發(fā)揮車位的效用，亦應(yīng)允許法定車位對非業(yè)主出租。設(shè)定專用權(quán)所取得的收益，在扣除物業(yè)管理成本和稅金后，屬于全體業(yè)主共有，用作維修資金。增設(shè)車位應(yīng)計入容積率，分攤土地使用權(quán)面積份額，可以界定為區(qū)分所有建筑物的專有部分，通過登記取得單獨的權(quán)利證書，開發(fā)商可以單獨出售、出租或抵押，且

23、不以業(yè)主為限。但在開發(fā)商出售、出租增設(shè)車位時，業(yè)主在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)或優(yōu)先承租權(quán)。 其三，規(guī)定強制開發(fā)商向業(yè)主移交小區(qū)共有部分控制權(quán)的時間和逾期未移交的法律后果。移交時間可規(guī)定為業(yè)主委員會成立或管理負責人推選或指定后1個月內(nèi)。逾期未移交的法律后果可規(guī)定為業(yè)主有權(quán)終止在開發(fā)商控制階段就小區(qū)共有部分由開發(fā)商對外簽訂的任何合同或協(xié)議。 其四，修改物權(quán)法對共有部分的規(guī)定，明確屬于業(yè)主共有土地使用權(quán)的土地范圍。小區(qū)內(nèi)的土地，除了屬于城鎮(zhèn)公共道路用地、城鎮(zhèn)公共綠地、業(yè)主專有的建筑物用地、分攤了土地使用權(quán)面積可以依法由開發(fā)商等主體保留的建筑物用地外，由業(yè)主共有建設(shè)用地使用權(quán)。包括:建筑物所在的土地及其附屬的庭院、圍繞建筑物的空地、小區(qū)綠地和道路用地、公共設(shè)施及場所用地、物業(yè)服務(wù)用房用地等。同時，由于專用權(quán)的設(shè)定對于共有部分來說具有普遍性，可在共有部分中增加對專用權(quán)的規(guī)定。 注釋:如我國建設(shè)部城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范第806條規(guī)定:居民汽車停車率不應(yīng)小于10%;居民區(qū)內(nèi)地面停車率不宜超過10%;居民停車場、庫的布置應(yīng)留有必要的發(fā)展余地。長春市建筑物配建停車場(庫)標準規(guī)定住宅為別墅類的，每戶配建機動車車位不低于12個;住宅建筑面積大于100 ，每戶配建機動車車位不低于個;建筑面積小于100每戶配建機動車車位不低于個等。城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)