1、一份完整的商場定價策略商業(yè)定價策略建議與分析一、定價的基本準則1、維持先期基本資本運作，縮短資金回籠期2、擴大客戶群，降低風險3、實現(xiàn)利潤最大化二、常用定價方法（一、成本加權(quán)法開發(fā)商設(shè)定一個期望回報率的T%,P=SX（1+ T%,介于我方為 代理商，此方法因由開發(fā)商具體核算。（二、以投資客期望的投資回報率計算周邊一帶的店面租金約為1215元/補/天，據(jù)我方了解項目 南面的商場租金一樓租金約2元/補/天;二樓租金也約在1.2元/ 補/天;目前根據(jù)市場情況分析小轉(zhuǎn)盤一帶經(jīng)營情況也并不樂觀;租 金大幅度上漲可能性較小。由于目前商業(yè)定位尚未確定;因此建議 與周邊的租金價格相似為宜;我們假設(shè)租金為2.2

2、元/補/天;以此 計算.一個平方一年租金P1=2.2X365=8Q3元.根據(jù)目前普遍算 法，對于投資客而言年投資回報率需達到8%才有足夠吸引力。我 們假設(shè)投資回報率為8%的話。以此計算項目均價應(yīng)該在P= P1：8%=1QQ37.5 元.優(yōu)點:結(jié)合市場有利于吸引投資客戶。缺點:某市房地產(chǎn)市場特殊性,即以租養(yǎng)房投資回報率一向較低, 約在5%左右。不利于公司實現(xiàn)利潤最大化目標。（三、市場定價法此商圈周邊商場主要也是以租為主，一樓租金約在2元/補/天; 而某市大廈、時代廣場、步行街辦法也是以租為主;因此很難用類 比的方法來計算我項目商業(yè)項目售價。據(jù)調(diào)查分析*商圈一帶店面房價格在1.2到1.5萬左右;就

3、投 資客的吸引力定論具有相似性，因此我們定價與周邊的店面房價格 應(yīng)該相差不大;因此建議我們一樓的商場均價控制在13800元/ m2 左右、二樓商場均價在8800元/m?;三樓商場在4800元/ m?左右;以上三種定價，從公司實現(xiàn)利潤最大化考慮;建議采用第三種方 法;即一樓的商場均價控制在1380。元/m左右、二樓商場均價在 8800元/ m?;三樓商場在4800元/ m?左右；三、商場內(nèi)部定價；（一、定價參考因素：第一步:人流人流一一本定價以人流動向為基準，根據(jù)人流的動向確定區(qū)域 的基本價格，根據(jù)人流初步預(yù)算，先將內(nèi)部的三個主要入口納入考慮 范圍當中,分別為A（南側(cè)入口、B（東側(cè)入口、C（主入

4、口。根據(jù)現(xiàn)場 人流情況，先將A、B、。三入口的人流分別分配比例為07（A、 0.6（B、1.0（C,現(xiàn)根據(jù)計算,可將內(nèi)部劃分為幾個區(qū)塊進行計算（即 A1、A2、A3、B1、B2,則計算結(jié)果為：一層：A1環(huán)：1.2 B1環(huán)外側(cè):065A2環(huán):0.8 A區(qū)B2環(huán)外側(cè):0.68A3環(huán):0.48 B1環(huán)內(nèi)側(cè):0.39B2環(huán)內(nèi)側(cè):0.45二層：A21環(huán)：0.5A22 環(huán)：0.26 0.32 線 7:0.06A23 環(huán):0.40 線 5 線 8:0.08A24 環(huán)：0.15根據(jù)一層均價為13000（以A區(qū)中定均價為主，則可根據(jù)A2環(huán) 中的人流量為設(shè)定基價為13800，則A1環(huán)為14500左右,A3環(huán) 為1

5、3500左右,分支為10000左右。注明:因人流量并沒有一個固定的模式，固以上數(shù)據(jù)均為初步論 證數(shù)據(jù)。第二步:開間與進深的比例在第一步中已經(jīng)選定一間作為項目的均價銷售,亦推出每個區(qū) 塊的價格，故在每個區(qū)塊中選擇一個固定的房號定出均價，同時再根 據(jù)所定價格算出其余的開間對當前房間的影響因素（注明:轉(zhuǎn)角處的 店鋪是根據(jù)人流酌情加價。根據(jù)多組的數(shù)據(jù)論證，最后采用取中方 式（即0.1,最為接近的數(shù)值,得出以下公式：P1=(L/V-QX0.1XKP1：開間與進深比例因素對價格的影響值；L：商鋪開間尺寸；V:商鋪的進深；Q：所選定中間價格商鋪的開間與進深的固定比例值；K:所選定中間價格商鋪的固定價格。第三步:與入口距離的影響因素與第二步雷同，根據(jù)選定的房號到入口之間的距離定為基數(shù)(L 基再其余的房號到入口的距離來定出距離對價格的影響的大小,根 據(jù)初步論證采用下述公式(注明:此公式為多個數(shù)據(jù)論證后所采用的 中間值，即015:P2=(L2-L 基/ L 基X0.15XKP2:到入口的距離遠近的因素對價格的影響值；L2:房號到入口之間的距離；L基:所選定的中價格到入口之間的距離；K:所選定中間價格商鋪的固定價格。根據(jù)上述的說明，最后對商業(yè)內(nèi)部作了系統(tǒng)定價，具體定價如下:表一:一層A區(qū)選定基準價:K=13800元/平方米；選定基準價格房號為167