1、第一章 總 論第一節(jié) 項目建設(shè)背景一、差不多概況項目名稱：漢川市萬鑫摩托車市場 項目規(guī)模：項目征地14.64畝，占地9762.8，總投資1611.39萬元，總建筑面積17229。 法人代表：付漢平 建設(shè)單位：漢川市住宅開發(fā)公司項目負(fù)責(zé)人：段志勇工程地點：漢川市西門橋村（人民大道以南，慧園佳園以西）二、項目業(yè)主概況漢川市住宅開發(fā)公司成立于1988 年，注冊資金1000 萬元，為漢川市房地產(chǎn)治理局所屬全民制房地產(chǎn)四級企業(yè)。該公司現(xiàn)有一批治理素養(yǎng)較強的技術(shù)隊伍和訓(xùn)練有素的專業(yè)骨干，并積存了豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營治理經(jīng)驗。十多年來，公司始終堅持“用戶第一，信譽至上”、“以人為本，居者有其屋”的主題，先后

2、承擔(dān)了城區(qū)直管公房改造、歡樂商城及文化路二期拆遷改造工程、山后灣安居工程小區(qū)、供電生活小區(qū)、人保小區(qū)、玻纖生活小區(qū)、西湖苑一、二期經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)等的開發(fā)建設(shè)任務(wù)，建設(shè)規(guī)模累計24 萬余平方米，為漢川市都市建設(shè)和百姓安居樂業(yè)做出了突出貢獻(xiàn)。該公司在已取得成績的基礎(chǔ)上，將以超前的設(shè)計、全新的房地產(chǎn)理念、完備的物業(yè)治理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為社會各階層，及時諦造理想溫馨的安居環(huán)境而不懈努力。目前該公司將重點籌建萬鑫摩托車市場建設(shè)項目。三、編制依據(jù)1、漢川市萬鑫摩托車市場建設(shè)項目可行性研究報告編制托付書 漢川市住宅開發(fā)公司2、漢川市萬鑫摩托車市場建設(shè)用地勘測定界圖3、漢川城區(qū)規(guī)劃圖4、關(guān)于2007、2008

3、年國民經(jīng)濟(jì)和社會進(jìn)展的統(tǒng)計公報漢川市統(tǒng)計局5、漢川市都市總體規(guī)劃 （2002-2020)6、投資項目可行性研究指南（試用版）中國國際工程咨詢公司7、建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù) （第三版）國家進(jìn)展改革委、建設(shè)部8、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評價標(biāo)準(zhǔn) （2002） 國家建委9、國家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)四、項目提出的理由與過程近幾年，漢川的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平和市民的消費水平不斷提高。與此同時，漢川市的商業(yè)也伴隨著都市建設(shè)的大規(guī)模進(jìn)展，通過自身不斷的改革，得到了快速進(jìn)展，商業(yè)增加值和社會消費品零售總額增長速度較快，已形成以市級商業(yè)中心為核心，以區(qū)域商業(yè)中心、特色商業(yè)街區(qū)和社區(qū)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點為支撐的多層次現(xiàn)代商業(yè)布局結(jié)構(gòu)。差不

4、多形成了百貨店、專營專賣店、超市、大型綜合超市、便利店、購物中心及各類餐飲服務(wù)網(wǎng)點等多樣化現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)形式。從近幾年漢川商業(yè)房地產(chǎn)的銷售和經(jīng)營形勢看，出租經(jīng)營方式廣受市場歡迎，極少有滯銷物業(yè)。本項目正是基于漢川房地產(chǎn)和商業(yè)形勢進(jìn)展火爆的背景前提下提出建設(shè)經(jīng)營的。業(yè)主已競得了位于漢川市仙女山街道辦事處西門橋村的該宗土地，用地性質(zhì)為商業(yè)用地，具有便利的對外交通，且具備良好的商業(yè)開發(fā)價值。我公司在同意托付后，立即組織技術(shù)人員赴項目所在地進(jìn)行了社會經(jīng)濟(jì)、工程建設(shè)條件、建設(shè)概況等多方面的調(diào)查工作，并對建設(shè)現(xiàn)場進(jìn)行了實地踏勘，同時就本項目其他的一些相關(guān)問題充分征求業(yè)主及地點有關(guān)部門的意見并達(dá)成一致。第二節(jié)

5、 項目概況一、項目地理位置漢川市位于湖北省中部偏東、孝感市西南，東經(jīng)11355，北緯3039 ，東臨漢水與武漢為界，東北與孝南區(qū)、北與應(yīng)城、云夢毗連，西與天門市接壤，南與仙桃為鄰。漢川市位于江漢平原腹地，緊鄰九省通衢的特大都市武漢，距國際天河機場僅45公里，距武漢57公里、距孝感52公里。長江最大支流漢江橫穿全境，107、318國道、宜黃高速公路及漢丹鐵路穿境而過，漢川漢江大橋連通107 國道和宜黃高速公路，區(qū)位優(yōu)勢明顯，水陸交通發(fā)達(dá)。2008年全市國土面積1662.93 平方公里，人口110.6 萬（2008年漢川統(tǒng)計年鑒）。漢川市萬鑫摩托車市場建設(shè)項目位于漢川市城區(qū)西門橋村，人民大道以南，

6、慧園佳園以西，交通較便利。二、建設(shè)規(guī)模和建設(shè)目標(biāo)項目征地約9762.8平方米（14.64畝）。項目總投資1611.39萬元，總建筑面積17229平方米。建設(shè)一個綜合性的摩托車、電動車、零配件交易、維修服務(wù)、倉儲等為一體的交易市場。項目建成后可促進(jìn)漢川經(jīng)濟(jì)進(jìn)展，提升都市形象，達(dá)到良好的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會效益。三、要緊建設(shè)條件1、交通：航空：距武漢天河國際機場僅45公里；公路：107、318 國道、宜黃高速公路及漢丹鐵路穿境而過，漢川漢江大橋連通107 國道和宜黃高速公路，區(qū)位優(yōu)勢明顯，水陸交通發(fā)達(dá)。鐵路：東西向有武漢至重慶的漢渝鐵路；港口：長江最大支流漢江橫穿全境，距武漢外貿(mào)專用港口68

7、公里。年物資吞吐能力達(dá)4000 萬噸。2、基礎(chǔ)設(shè)施漢川市水陸交通極為方便。郵電通訊設(shè)施齊全。2008年末移動電話用戶194733 萬戶，固定電話用戶102970萬戶，互聯(lián)網(wǎng)用戶22590 戶。23 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)場辦事處全部開通程控電話。四、項目投入總資金及效益情況項目總投資1611.39萬元，項目正常年利潤總額為208.96萬元；所得稅為 52.54萬元；稅后的凈利潤為156.72萬元；提取法定盈余公積金 15.67萬元；可供分配利潤 141.05萬元。投資利潤率為21.1% ，項目所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率13.84% ，大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率8% ；財務(wù)凈現(xiàn)值558.85萬元大于零 ；投資回收期7.38

8、年，項目在財務(wù)上是可行的。第三節(jié) 問題與建議一、問題項目的建設(shè)會對周邊的環(huán)境產(chǎn)生一定的阻礙。二、建議1、建設(shè)資金應(yīng)盡快落實到位。2、項目建設(shè)應(yīng)注意環(huán)境愛護(hù)，不要阻礙周圍單位或個人的工作和生活。防止揚塵、建筑施工噪音、建筑垃圾對周邊環(huán)境的阻礙。3、建議積極爭取有關(guān)政策支持，減免有關(guān)規(guī)費及行政事業(yè)性收費。4、開發(fā)公司應(yīng)組織一支高素養(yǎng)、高水平的開發(fā)治理隊伍，從設(shè)計、施工、營銷到物業(yè)治理均能達(dá)到較好水平，以抓住機會，減少風(fēng)險，達(dá)到項目的盈利目標(biāo)，并取得良好的社會效益。第二章 項目市場分析一、市場因素分析 2008年，我國摩托車工業(yè)盡管受到一系列不利因素的阻礙，但全行業(yè)摩托車產(chǎn)銷、出口和企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益等要

9、緊指標(biāo)依舊呈現(xiàn)適度增長，與2007年相比，各項指標(biāo)增幅普遍回落，但整體情況仍呈小幅增長： 一是摩托車產(chǎn)銷達(dá)到2750萬輛，呈現(xiàn)小幅增長。2008年以來，國內(nèi)遭遇了雪災(zāi)、地震等罕見自然災(zāi)難，下半年由美國次貸危機引發(fā)的全球金融危機對我國實體經(jīng)濟(jì)的阻礙進(jìn)一步顯現(xiàn)，部分企業(yè)出現(xiàn)停產(chǎn)、減員的現(xiàn)象，國民經(jīng)濟(jì)增速有所放緩，國內(nèi)外需求受到一定阻礙，摩托車作為相對廉價的代步產(chǎn)品，2008年在全行業(yè)的共同努力下，全年產(chǎn)銷依舊呈現(xiàn)一定增長，但增速放緩，特不是四季度出口的快速下滑，使全行業(yè)摩托車產(chǎn)銷走勢一改以往“翹尾”的局面，總體呈下滑走勢。據(jù)中汽協(xié)會統(tǒng)計，2008年，全行業(yè)完成摩托車產(chǎn)銷2750.11萬輛和2750

10、.20萬輛，同比增長7.32%和7.24%，增幅比上年回落8.7和9.83個百分點，其中：二輪車產(chǎn)銷2594.19萬輛和2594.47萬輛，同比增長6.33%和6.24%，增幅回落8.87和10.02個百分點；三輪車產(chǎn)銷155.91萬輛和155.72萬輛，同比增長26.96%和27.15%，增幅回落8.14和8.93個百分點，全行業(yè)摩托車庫存達(dá)到71.11萬輛，同比增長3.33%，凈增2.29萬輛。從季度產(chǎn)銷情況看，一季度完成產(chǎn)銷632.86萬輛和640.17萬輛，同比增長15.52%和17.05%；二季度產(chǎn)銷746.12萬輛和739.69萬輛，同比增長14.28%和12.97%；三季度產(chǎn)銷7

11、25.22萬輛和715.30萬輛，同比增長15.20%和12.79%；四季度產(chǎn)銷624.72萬輛和634.84萬輛，同比下降10.56%和8.99%?？梢?，二季度完成產(chǎn)銷量最高，四季度產(chǎn)銷量最低，產(chǎn)銷增速呈不斷放緩的走勢。二是50ml、100ml、110ml、125ml和150ml五種排量二輪車占據(jù)市場近九成，150ml產(chǎn)銷增勢依舊顯著。2008年，在摩托車消費市場中，五種排量二輪車仍然占據(jù)市場的主流，這五種排量分不是50ml、100ml、110ml、125ml和150ml。2008年，50ml產(chǎn)銷249.70萬輛和248.99萬輛，同比增長15.46%和16.01%；100ml產(chǎn)銷328.3

12、3萬輛和328.40萬輛，同比下降0.82%和0.50%；110ml產(chǎn)銷415.03萬輛和416.35萬輛，同比增長12.05%和12.14%；125ml產(chǎn)銷1173.53萬輛和1172.95萬輛，其中產(chǎn)量增長0.08%，銷量下降0.61%；150ml產(chǎn)銷306.54萬輛和306.55萬輛。， 同比增長30.50%和31.49%，2008年，上述五種排量累計產(chǎn)銷2473.12萬輛和2473.24萬輛，均占總量的89.93%。 從增長速度上看，上述五種排量二輪車中，150ml產(chǎn)銷增長最為顯著，其次是50ml和110ml也實現(xiàn)較快增長，與上年相比，150ml產(chǎn)銷增幅提高2.98和3.32個百分點，

13、其它排量增幅均有回落。三是摩托車出口保持較快增長，四季度出口下滑明顯。2008年，受全球金融危機的阻礙，國際市場需求萎縮，特不是下半年我國摩托車出口訂單明顯減少，出口增速有所放緩。但從2008年全年的總體銷售情況來看，出口仍比較不錯，全年出口摩托車接近980萬輛，保持比較快的增長，有利地帶動了行業(yè)產(chǎn)銷整體水平的提高。據(jù)中汽協(xié)會對全國94家摩托車生產(chǎn)企業(yè)出口情況統(tǒng)計，2008年，全行業(yè)累計出口摩托車977.53萬輛，同比增長19.07%，累計出口金額42.29億美元，同比增長27.96%，出口增速高于摩托車行業(yè)銷售量平均水平11.83個百分點，與上年相比，出口增幅有所回落。從月度出口情況看，大體

14、上呈“拋物線”形，即上半年出口量不斷上升，下半年出口量不斷下降，7月出口達(dá)到96.41萬輛，是今年以來月度出口的最高值，8月以后出口逐月下降，12月出口探底，達(dá)到51。81萬輛。從季度出口看，一季度出口218.45萬輛，同比增長42.23%；二季度出口281.74萬輛，同比增長31.16%；三季度出口276.10萬輛，同比增長32.05%；四季度出口171.65萬輛，同比下降25.08%，可見，四季度出口出現(xiàn)了明顯下滑。從各排量出口情況看，2008年，摩托車各要緊排量出口均保持增長，其中，出口量排名前五位的品種分不為125ml、100ml、50ml、150ml和110ml，分不出口306.77

15、萬輛、174.78萬輛、157.55萬輛、136.52萬輛和121.07萬輛，同比分不增長16.41%、7.95%、25.92%、58.09%和9.08%。2008年，上述五種排量累計出口896.70萬輛，約占摩托車出口總量的91.73%。四是摩托車骨干企業(yè)產(chǎn)銷普遍呈現(xiàn)小幅增長，部分中小企業(yè)產(chǎn)銷增勢依舊顯著。2008年，在摩托車行業(yè)面臨一系列困難的情況下，摩托車企業(yè)進(jìn)展存在不均衡性。大型骨干企業(yè)接著引領(lǐng)行業(yè)的走勢，產(chǎn)銷普遍呈現(xiàn)小幅增長，而部分中小企業(yè)卻能在困境中抓住機遇，產(chǎn)銷實現(xiàn)較快增長。據(jù)中汽協(xié)會統(tǒng)計，在參加匯總的119家摩托車生產(chǎn)企業(yè)中，銷售是排名10家企業(yè)普遍實現(xiàn)小幅增長，其中除2家企業(yè)

16、銷售量增幅達(dá)到13%以外，其他8家企業(yè)均在10%以下；排名前20家企業(yè)中，有5家企業(yè)銷售量增幅超過20%，其中4家企業(yè)超過50%；排名前30家企業(yè)中，有10家企業(yè)銷售量增幅超過20%，其中有8家企業(yè)超過30%。從市場占有率看，前10家企業(yè)市場占有率達(dá)到58.05%，比上年下降0.98個百分點；前20家企業(yè)市場占有率達(dá)到76.51%，比上年提高0.27個百分點；前30家企業(yè)市場占有率達(dá)到84.85%，比上年提高0.58個百分點。二、項目建設(shè)的政策背景1、汽車摩托車下鄉(xiāng)實施方案公布為提高農(nóng)民購買能力，加快農(nóng)村消費升級，促進(jìn)汽車摩托車產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，近日，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，財政部會同國家進(jìn)展改革委、工

17、業(yè)和信息化部、公安部、商務(wù)部、工商總局、質(zhì)檢總局等七部門聯(lián)合印發(fā)了汽車摩托車下鄉(xiāng)實施方案，正式在全國啟動實施汽車摩托車下鄉(xiāng)。依照實施方案，2009年3月1日至12月31日，農(nóng)民報廢三輪汽車或低速貨車并換購輕型載貨車，以及購買微型客車的，按換購輕型載貨車或微型客車銷售價格的10%給予補貼，單價5萬元以上的，每輛定額補貼5000元。同時，對報廢三輪汽車每輛定額補貼2000元，報廢低速貨車每輛定額補貼3000元。每戶農(nóng)民限購一輛享受補貼的換購輕型載貨車或微型客車，兩年內(nèi)不得過戶。三輪汽車指原三輪農(nóng)用車；低速貨車指原四輪農(nóng)用車；輕型載貨車指總質(zhì)量大于1.8噸但不超過6噸的載貨汽車；微型客車指發(fā)動機排量

18、在1.3升以下的載客汽車。2009年2月1日至2013年1月31日，農(nóng)民購買摩托車按銷售價格的13%給予補貼，單價5000元以上的，每輛定額補貼650元。每戶農(nóng)民限購兩輛享受補貼的摩托車。工業(yè)和信息化部公布的車輛生產(chǎn)企業(yè)及產(chǎn)品公告列明的符合上述條件的輕型載貨車、微型客車以及摩托車，均可作為補貼車型。生產(chǎn)上述產(chǎn)品同時同意對產(chǎn)品質(zhì)量、經(jīng)銷網(wǎng)點、售后服務(wù)、價格、銷售統(tǒng)計和政策宣傳等工作進(jìn)行承諾并簽訂責(zé)任書的企業(yè)，能夠參與汽車摩托車下鄉(xiāng)產(chǎn)品生產(chǎn)和銷售。汽車摩托車下鄉(xiāng)產(chǎn)品銷售價格，不得高于市場同期同類產(chǎn)品價格。農(nóng)民購買納入補貼范圍的汽車摩托車后，持相關(guān)證明材料向戶口所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)財政部門申報補貼資金。汽車摩

19、托車下鄉(xiāng)政策補貼資金由中央財政和省級財政共同負(fù)擔(dān)。其中，中央財政負(fù)擔(dān)80%，省級財政負(fù)擔(dān)20%。新疆、內(nèi)蒙古、寧夏、西藏、廣西等5個少數(shù)民族自治區(qū)以及國家確定的“512汶川地震”51個重災(zāi)縣，地點財政應(yīng)負(fù)擔(dān)的補貼資金由中央財政全額承擔(dān)。七部門指出，實施汽車摩托車下鄉(xiāng)是國務(wù)院作出的重要決策，既是實現(xiàn)惠農(nóng)強農(nóng)目標(biāo)的需要，也是拉動消費帶動生產(chǎn)的一項重要措施。各地有關(guān)部門要高度重視這項工作，加強協(xié)作，結(jié)合本地區(qū)實際制訂具體操作方法，并切實加強監(jiān)督治理，建立健全監(jiān)督檢查制度，有序開展各項工作，把好事辦好、辦實。2、湖北省汽車、摩托車購置補貼政策隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)展，國家全面建設(shè)小康社會戰(zhàn)略的逐步實施，

20、農(nóng)村向城鎮(zhèn)化進(jìn)展必定會以市場為導(dǎo)向進(jìn)行調(diào)整，這必定導(dǎo)致農(nóng)業(yè)向集約化方向進(jìn)展。2009年省財政廳、省發(fā)改委、省經(jīng)濟(jì)和信息化委員會等9部門聯(lián)合宣布了該省汽車摩托車下鄉(xiāng)補貼政策。據(jù)了解，汽車摩托車下鄉(xiāng)補貼對象有3類：農(nóng)民將三輪汽車（指原三輪農(nóng)用車）或低速貨車（指原四輪農(nóng)用車）報廢并換購輕型載貨車；農(nóng)民購買1.3升及以下排量微型客車（不含轎車）；農(nóng)民購買摩托車。目前，前兩類對象的補貼時限為今年3月1日至12月31日，每戶限購一輛；第三類對象的時限為今年2月1日至2013年1月31日，每戶限購2輛。補貼標(biāo)準(zhǔn)因車而異。對報廢三輪汽車或低速貨車后換購輕型載貨車的，按換購輕型載貨車銷售價格10%給予補貼；所換

21、購車單價5萬元以上的每輛定額補貼5000元。同時，報廢三輪汽車每輛定額補貼2000元，報廢低速貨車每輛定額補貼3000元。購買微型客車，按銷售價格10%給予補貼；單價5萬元以上的每輛定額補貼5000元。購買摩托車按銷售價格13%給予補貼；單價5000元以上的每輛定額補貼650元。這必將激活了農(nóng)機市場，調(diào)動了農(nóng)民的購車積極性。3、各級政府鼓舞汽摩托車市場的建設(shè)國家發(fā)改委第40號令產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2005）年本中在第二十五類“其他服務(wù)業(yè)”的第6項“農(nóng)、林業(yè)社會化服務(wù)體系建設(shè)”、和第4項專門強調(diào)“閑置設(shè)備、舊貨、舊機動車調(diào)劑交易市場建設(shè)”。同時，各地也十分鼓舞支持包括汽車、摩托車交易市場、農(nóng)民

22、再就業(yè)市場等在內(nèi)的涉農(nóng)專業(yè)市場的建設(shè)，紛紛在政策上給予傾斜，從而為摩托車的市場化進(jìn)展制造了良好的條件。 隨著全面建設(shè)小康社會的推進(jìn)，城鄉(xiāng)交通道路的改善，人民生活的穩(wěn)步提高，摩托車市場需求會有所增加，摩托車這一輕便快捷的交通代步工具會得到越來越多消費者的青睞與厚愛。三、漢川市摩托車市場現(xiàn)狀及前景分析1、漢川市摩托車交易擁有量據(jù)調(diào)查：漢川目前摩托車經(jīng)銷有30多家，其中有許多國內(nèi)外知名品牌。如鈔票江、雅馬哈、豪爵、力帆、新大洲、宗申、五羊、建設(shè)、太陽等20多家進(jìn)駐漢川，配件銷售30多家，電動車銷售20多家。2、市場交易現(xiàn)狀漢川的摩托車、電動車銷售分布在市內(nèi)的各個街道網(wǎng)點，零星分散，點多線長，苦著的是

23、顧客，難著的是經(jīng)銷商，并直接阻礙經(jīng)濟(jì)效益。市場上還存在著一些突出的問題：一是一些經(jīng)營者受利益驅(qū)動，不時出現(xiàn)銷售假冒偽劣商品現(xiàn)象，直接或間接地?fù)p害了寬敞用戶的利益，用戶使用這些假冒偽劣商品埋伏著嚴(yán)峻的安全隱患，隨時可能釀成事故。盡管近幾年各級有關(guān)部門加大了打假力度，市場秩序得到了一定改善。然而，由于經(jīng)營地域分散，商品來源復(fù)雜，價格混亂難以全部遏制假冒偽劣產(chǎn)品進(jìn)入市場，規(guī)范治理難以到位。二是由于經(jīng)營分散，不能形成一定氣候的規(guī)模經(jīng)營，不能做大交易，不能吸引周邊各縣、市相關(guān)行業(yè)，不能發(fā)揮大市場的優(yōu)勢，因此做不了大生意。3、進(jìn)場交易需求實踐證明，場外交易存在不透明、不公開的弊端，缺乏有效監(jiān)管，容易產(chǎn)生不

24、規(guī)范、不公正的現(xiàn)象。場外交易不規(guī)范要緊表現(xiàn)在：一是場外交易信息不公開、不透明，在轉(zhuǎn)讓過程中容易出現(xiàn)“暗箱操作”、違規(guī)操作，造成國有、集體資產(chǎn)流失、逃廢銀行債務(wù)、損害農(nóng)民權(quán)益等問題；二是場外交易在轉(zhuǎn)讓過程中協(xié)議定價，沒有市場發(fā)覺價格的機制，缺乏推斷轉(zhuǎn)讓價格合理性的客觀依據(jù)；三是大量的場外交易還容易產(chǎn)生地域、行業(yè)等人為分割，不利于整體布局和結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整；四是由于缺乏統(tǒng)一的市場監(jiān)督和制約機制，出現(xiàn)以多種方式侵蝕國有權(quán)益的違法違紀(jì)行為。要解決上述問題，“進(jìn)場交易”是規(guī)范的前提。進(jìn)場交易好處多，一是信息得到充分披露；二是規(guī)范操作、陽光交易；三是交易手段新，促進(jìn)我市摩托車行業(yè)的進(jìn)展。我市目前還沒統(tǒng)一規(guī)

25、范的摩托車交易市場，寬敞群眾對進(jìn)場交易有著迫切需求，希望有個規(guī)范的市場來規(guī)范買賣雙方的交易行為。據(jù)調(diào)查，95%的農(nóng)戶希望到規(guī)范地摩托車市場購置摩托車，由此能夠看出，在本市范圍內(nèi)建設(shè)一個專業(yè)的摩托車市場有利于漢川經(jīng)濟(jì)進(jìn)展和都市規(guī)劃。4、市場預(yù)測從2007年的銷售情況看，全市摩托車銷售量約為6000輛，營業(yè)額約為3600萬元；電動車銷售量約為3000輛，營業(yè)額約為600萬元；配件營業(yè)額達(dá)300多萬元，年一繳利稅80多萬元。 依照我市周邊的摩托車市場的進(jìn)展速度來看，年升率在20%左右。 依照2006年漢川市摩托車銷售量預(yù)測機具 年份200620082010摩托車（輛）6000864012441電動車

26、（輛）300043206220合計90001296018661那個預(yù)測，還不包括摩托車零配件的交易量，我市的摩托車市場總需求將是特不可觀的。與此同時，我國連續(xù)多年經(jīng)濟(jì)高速增長，職工工資大幅度提高，漢川人民生活水平從過去的溫飽型，逐步向小康水平邁進(jìn)， 2008年末，漢川市戶籍總?cè)丝?10.6萬人，城鄉(xiāng)居民收入較快增長，生活水平逐步提高。漢川全年生產(chǎn)總值為143.9億元，比上年同期增長15.8%，全年財政收入8.88億元，比上年增長15.3%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11406 元，增長16.6%。全年農(nóng)民人均純收入5058元。增加704元，增長16.2%，漢川市人民經(jīng)濟(jì)條件穩(wěn)步提高，消費購買力旺盛

27、，現(xiàn)在建設(shè)該項目具備了較好的市場條件。四、本項目建設(shè)的SWOT分析營銷學(xué)上經(jīng)常用“SWOT”法來分析一個市場面臨的競爭環(huán)境。企業(yè)在制造和維持競爭優(yōu)勢的過程中，必須做好“SWOT分析”，從而認(rèn)識自身的資源和能力，采取適當(dāng)?shù)拇胧苿悠髽I(yè)的進(jìn)展?，F(xiàn)對漢川摩托車市場進(jìn)行分析：1、優(yōu)勢分析（S）（1）區(qū)位優(yōu)勢漢川地處湖北中部，屬省內(nèi)“8+1”經(jīng)濟(jì)都市圈，城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快，交通便利，具有市場的集散功能。同時，漢川農(nóng)業(yè)人口眾多，摩托車消費量專門大。（2）先發(fā)優(yōu)勢在漢川市范圍內(nèi)，目前還沒一家專業(yè)的摩托車交易市場，摩托車交易都通過散布在全市及下屬縣市的城郊結(jié)合點的經(jīng)營網(wǎng)點完成。它的成立將差不多規(guī)范市場無序狀態(tài)，

28、初步形成了摩托車行業(yè)的集聚優(yōu)勢和規(guī)模效應(yīng)。（3）規(guī)模優(yōu)勢萬鑫摩托車市場建成后將形成大型室內(nèi)場地作為市場用地，集中全市所有的摩托車、電動車交易業(yè)務(wù)；還能夠為國內(nèi)要緊車型提供特約維修站。在市場內(nèi)形成集群態(tài)勢，讓經(jīng)銷商的規(guī)模越做越大，越做越強。2、劣勢分析（W）（1）產(chǎn)業(yè)進(jìn)展空間不足，土地資源不足，有可能成為阻礙漢川摩托車交易市場持續(xù)進(jìn)展的要緊因素；（2）產(chǎn)業(yè)文化氛圍不濃:漢川城區(qū)缺少與摩托車相關(guān)的文化活動項目、文化功能設(shè)施和地區(qū)文化環(huán)境，可能使得市場缺乏特色文化。（3）隨著漢川以后都市化的推進(jìn)，摩托車市場規(guī)?？赡軙霈F(xiàn)回落的趨勢。3、機會分析（O）（1）國家政策的機遇 國家對“三農(nóng)”工作的政策支持

29、，差不多進(jìn)入到了制度化、規(guī)范化和法制化軌道，如家電下鄉(xiāng)、汽車、摩托車、農(nóng)機具等購置補貼。這些都將極大的激發(fā)市民的購車熱情，為本項目建設(shè)制造了寬敞的市場空間。（2）摩托車行業(yè)的良好運行2009年中國摩托車行業(yè)運行還會保持在一個比較高位的水平，可能增長幅度可保持在6%左右，像漢川如此的中小都市，增長幅度可能在12%以上。（3）摩托車消費能力提高 近年來漢川的人均GDP保持了較高的增長速度，2008年漢川人均GDP差不多超過14581元。隨著國家購車補貼政策的出臺，摩托車消費環(huán)境的進(jìn)一步改善，漢川地區(qū)居民的摩托車、電動車消費潛力將進(jìn)一步得到釋放。（4）尚無規(guī)范的交易市場目前漢川市還沒形成規(guī)范的摩托車

30、交易市場，但差不多積存了許多相關(guān)經(jīng)驗，幸免了走過多彎路。選擇那個時候進(jìn)入那個市場，能夠迅速成為行業(yè)領(lǐng)先者，取得先發(fā)優(yōu)勢。4、威脅分析（T）（1）競爭者的威脅對漢川摩托車交易市場進(jìn)一步進(jìn)展的威脅要緊來自周邊都市摩托車市場的興起，如武漢、仙桃等市場將會吸引部分客源，對漢川摩托車交易市場構(gòu)成威脅。 優(yōu)勢（Strengths）劣勢（Weaknesses）區(qū)位優(yōu)勢先發(fā)優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢技術(shù)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)進(jìn)展空間不足土地資源不足產(chǎn)業(yè)文化氛圍不濃機會（Opportunities）威脅（Threats）國家政策支持摩托車市場的快速增長居民消費能力提高尚未形成大型摩托車交易市場競爭者的威脅圖4-1 漢川萬鑫摩托車市場的SW

31、OT分析 綜合以上的“SWOT分析”，可見漢川摩托車交易市場面臨專門多優(yōu)勢，也面臨一些問題，只要把握住優(yōu)勢、克服困難、發(fā)掘潛力、主動調(diào)整，漢川的摩托車銷售市場就能做到布局合理、快速進(jìn)展。第三章 項目建設(shè)規(guī)模依照都市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范（GB5018093）、漢川市都市總體規(guī)劃（20022020、國家和漢川市有關(guān)居住區(qū)與住宅設(shè)計規(guī)范、規(guī)定及建設(shè)用地的實際情況，建設(shè)單位報有關(guān)部門初步確定建設(shè)規(guī)模為：項目總投資1600萬元，征地約9762.8平方米（14.64畝），總建筑面積17229平方米，共建四層商鋪60棟，底層為門店，二、三、四層為商住，另建一棟6層綜合樓。新建一個綜合性的摩托車、電動車、零配件

32、交易、維修服務(wù)、倉儲等為一體的交易市場。第四章 項目建設(shè)選址第一節(jié) 項目場址現(xiàn)狀一、地理位置與地點仙女菜場住宅樓建設(shè)項目位于漢川市仙女南路以北，仙女集貿(mào)市場東南側(cè)。該處地勢平坦，地形開闊，地質(zhì)條件良好，適宜于該項目建設(shè)。二、現(xiàn)有場地利用情況仙女菜場住宅樓建設(shè)項目位于城區(qū)，該處地勢平坦，地形開闊，地質(zhì)條件良好。第二節(jié) 場址建設(shè)條件一、地形、地貌、地震情況漢川市地處江漢平原北東邊緣，居漢江下游湖北中部，緊鄰省城武漢。地勢由西北向東南平緩傾斜，東南部為隴崗丘陵，中部、北部和西部皆為平原。海撥多在2226 米之間，最高為203 米，最低為20.4 米。地質(zhì)屬沉積性粘土，是長江洪水多次泛濫和江漢三角洲不

33、斷延伸擴大而形成的湖泊沖擊平原。依照我國要緊城鎮(zhèn)抗震設(shè)防烈度，設(shè)計差不多地震加速度和設(shè)計地震分組，漢川市屬非抗震設(shè)防區(qū)。二、氣候條件本項目所在的漢川市屬亞熱帶季風(fēng)氣候，雨量充沛，氣候和氣，四季分明。年平均氣溫：16.1；極端最高氣溫40.1、最低-14 .3；平均日照為1938.5 小時；年平均降水量1230.4MM；最大降雨量1910.6MM；無霜期230 天。三、城鎮(zhèn)規(guī)劃及社會環(huán)境條件漢川市區(qū)建設(shè)差不多取得了長足進(jìn)展，2008年漢川市規(guī)劃區(qū)面積為19.1平方公里，城鎮(zhèn)人口43.3余人，城鎮(zhèn)化率為39.2%。全年完成財政收入88759萬元，增長15.3%；加快“二線三區(qū)”的進(jìn)展步伐，大力進(jìn)展

34、民營經(jīng)濟(jì)，全市完成全部工業(yè)增加值673708萬元，全市社會消費品零售總額為698800萬元，增長23.5%城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高，人民生活水平進(jìn)一步改善。四、交通運輸條件漢川區(qū)位優(yōu)越，交通便利，107、318 國道、宜黃高速公路及漢丹鐵路穿境而過，漢川漢江大橋連通107國道和宜黃高速公路，區(qū)位優(yōu)勢明顯，水陸交通發(fā)達(dá)。五、公用設(shè)施社會依托條件郵電通訊設(shè)施齊全?，F(xiàn)有移動電話用戶194733 萬戶，固定電話用戶102970萬戶，互聯(lián)網(wǎng)用戶22590 戶。23 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)場辦事處全部開通程控電話。國家重點工程120 萬KW漢川電網(wǎng)的建成，使全市生產(chǎn)生活用電得到保障，實現(xiàn)了村村通電，戶戶用電。2001年，全市

35、供電總量3. 58 億度，是1978 年的3.8 倍。六、防洪、防潮、排澇實施條件項目建設(shè)地附近有都市下水道，排水方便；項目區(qū)已納入都市總體防洪、排澇實施規(guī)劃。七、施工條件該項目建設(shè)在總體規(guī)劃中已做過規(guī)劃，利用所屬土地建設(shè)，不需新征土地，經(jīng)現(xiàn)場勘察，建設(shè)場地能夠滿足施工需要；該場地水、電供應(yīng)充足；附近有都市下水道，排水方便；場外是市區(qū)要緊交通道路，運輸方便，建設(shè)便利。第三節(jié) 場址方案一、項目選址萬鑫摩托車市場建設(shè)項目位于城區(qū)人民大道以南，慧園佳園以西。該處交通便利。二、選址條件項目場址選地交通便利，項目總體規(guī)劃中已做過規(guī)劃，經(jīng)現(xiàn)場勘察，建設(shè)場地平坦，能夠滿足施工需要，場址適宜；該地水、電供應(yīng)充

36、足；附近有都市下水道，排水方便；區(qū)外是市區(qū)要緊交通道路之一一仙女路，運輸方便，建設(shè)便利。三、所選場址技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號 建址經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目技術(shù)指標(biāo)1建址地貌特征前后無障礙物，場地平坦2工程地質(zhì)較好3交通運輸條件在城區(qū)，運輸方便4供水用都市供水管網(wǎng)5排水用都市排水管網(wǎng)6供電穩(wěn)定充足7生活、福利設(shè)施條件距市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點、文教區(qū)及其他公共設(shè)施較近8周圍環(huán)境及相互阻礙無明顯不利阻礙第五章 工程總體方案一、設(shè)計理念：本方案體現(xiàn)“人文設(shè)計”理念?，F(xiàn)代商業(yè)樓規(guī)劃設(shè)計，滿足差不多的功能和進(jìn)展空間。因此，在本方案設(shè)計的過程中，有必要注入更多的歷史、文化、地理、社會等領(lǐng)域的內(nèi)涵，有必要為提升商業(yè)區(qū)的綜合品質(zhì)全面搭建起物

37、質(zhì)性的基礎(chǔ)和平臺，以及在空間結(jié)構(gòu)、景觀組織等方面制造全方位的物質(zhì)條件。在營造內(nèi)部條件的同時，利用專門的區(qū)位優(yōu)勢，最大限度地制造出這一項目的文化內(nèi)涵和商業(yè)看點。本項目從創(chuàng)建“高品味商業(yè)區(qū)”的理念動身，實現(xiàn)社區(qū)的人與人、人與環(huán)境、人工環(huán)境與自然環(huán)境的廣泛和諧的設(shè)計理念；從市場形象定位和可操作營運的角度動身，建成適度集中、規(guī)模操縱，體現(xiàn)可持續(xù)進(jìn)展的布局結(jié)構(gòu)。二、設(shè)計依據(jù)1、現(xiàn)狀地形圖2、工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強制性條文（房屋建筑部分）( 2002 年)3、建筑設(shè)計防火規(guī)范GB50016-20064、住宅建筑設(shè)計規(guī)范BG50096三、平面布局項目整體設(shè)計中，對商住環(huán)境、空間形態(tài)、區(qū)內(nèi)外交通系統(tǒng)、居民活動及公眾行

38、為各方面的阻礙，均作綜合考慮。本項目理應(yīng)是一個功能完備、設(shè)施設(shè)備齊全的商業(yè)綜合體。因此，在平面布局中將其分為建筑區(qū)、基礎(chǔ)設(shè)施區(qū)。第六章 工程技術(shù)方案一、要緊建筑物建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計方案1、設(shè)計等級標(biāo)準(zhǔn)依照本項目特點與用途，確定其采納磚混結(jié)構(gòu)，本工程所采納的材料類型、規(guī)格、等級等由設(shè)計單位確定。建筑結(jié)構(gòu)的設(shè)計使用年限為50 年，其安全等級為二級。建筑物的防火等級為二級，各構(gòu)件的耐火極限均按建筑設(shè)計防火規(guī)范GB50016-2006 執(zhí)行。（具體依照有關(guān)設(shè)計規(guī)范及業(yè)要緊求確定）2、門、窗本工程門：住宅分戶門擬為乙級防火門，所有內(nèi)門擬為木門。本工程外窗擬為白色塑鋼推拉帶紗門窗，外窗玻璃采納中空玻璃窗（5

39、+ 20 + 5 ）。所有窗臺距樓地面低于900高的，內(nèi)側(cè)加做安全欄桿。依照98ZJ401-25-48，一層所有窗均設(shè)防護(hù)網(wǎng)。所有外門窗立樘均逢墻中安裝，內(nèi)門窗立樘位置均平開啟方向內(nèi)側(cè)安裝。外窗及陽臺門氣密性等級不低于級。（具體依照有關(guān)設(shè)計規(guī)范及業(yè)要緊求確定）3、墻體材料墻體材料擬為灰磚。墻身防潮層設(shè)于室內(nèi)地面以下60mm 處，做法為20mm 厚1：2 水泥砂漿內(nèi)加6%復(fù)合無機鹽防水劑。地面有高差處，垂直面也要做防潮處理。（具體依照有關(guān)設(shè)計規(guī)范及業(yè)要緊求確定）4、樓地面樓地面做法詳見建筑統(tǒng)一做法。廚房、衛(wèi)生間建筑標(biāo)高比同層樓面低30。廚房、衛(wèi)生間及陽臺地面均設(shè)0.5%坡度坡向地漏。廚房、衛(wèi)生間

40、地面及墻面高300處加做一層聚氨脂防水涂膜。除公共部格外，各住宅戶內(nèi)樓地面為水泥砂漿地面。（具體依照有關(guān)設(shè)計規(guī)范及業(yè)要緊求確定）5、其他本工程室內(nèi)外墻面，樓地面及所有線角均應(yīng)按設(shè)計要求，做到平坦、光潔、順直。所有管線應(yīng)預(yù)留洞口，幸免事后打鑿，阻礙質(zhì)量，管線安裝完畢后邊縫應(yīng)封實。二、消防設(shè)計該建筑物均為多層建筑，消防設(shè)計遵循建筑設(shè)計防火規(guī)范 GB50016-2006 進(jìn)行設(shè)計。按建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范GBS0222-95( 2001 年修訂版）規(guī)定，內(nèi)部各部位裝修材料的燃燒性能等級，不低于建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范的規(guī)定。三、防雷設(shè)計本工程屬民用建筑，按三級防雷建筑設(shè)計防雷設(shè)施，建筑屋面設(shè)避雷針

41、，引下線利用結(jié)構(gòu)內(nèi)主鋼筋，按地體利用結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)，構(gòu)件內(nèi)鋼筋的連接點應(yīng)焊接，各構(gòu)件鋼筋必須聯(lián)成電氣通路。接地電阻不大于4 歐姆，共同接地裝置時接地電阻不大于1 歐姆。（具體依照有關(guān)設(shè)計規(guī)范及業(yè)要緊求確定）四、系統(tǒng)配套工程方案1、給排水方案采納雨污合流的排水體系。污水分兩片收集，再匯聚到道路兩側(cè)，經(jīng)污水處理裝置，處理后再排入市政排水管網(wǎng)。排水為重力流排放，排水管沿路邊敷設(shè)。2、電力電訊方案納入萬鑫摩托車市場總體方案供電設(shè)施。市場供電由漢川市電力局設(shè)專線引入，市場內(nèi)設(shè)變壓器一臺，日常用電總量可能不超過200KW，均為380/220V用電設(shè)備，全年用電量可能不超過20萬度。五、綠化綠化均圍繞建筑物圍繞布

42、置，隔離噪音、粉塵。綠地率達(dá)到26 % , 以生態(tài)綠化帶為主的外圍及周邊綠化對都市的干擾因素滲透過濾，保證小區(qū)內(nèi)部環(huán)境的相對獨立與安靜，為場區(qū)提供清新的空氣和優(yōu)良的視覺景觀。項目建設(shè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表序號項目單位指標(biāo)備注1總用地面積976314.64畝2凈用地面積85143建筑占地面積37104總建筑面積172295容積率2.06建筑密度%437綠地率%30第七章 工程節(jié)能節(jié)水措施第一節(jié) 節(jié)能措施一、設(shè)計依據(jù)依據(jù)國家計委、國家經(jīng)貿(mào)委和建設(shè)部關(guān)于差不多建設(shè)和技術(shù)改造工程項目可行性報告增補節(jié)能篇（章）的暫行規(guī)定（計資源19921959 號）有關(guān)內(nèi)容和要求編制可行性研究報告節(jié)能篇（章，設(shè)計依據(jù)如下:中華

43、人民共和國節(jié)約能源法民用建設(shè)節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（JFJ26-95)民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范（GB50176-93)工程設(shè)計節(jié)能技術(shù)暫行規(guī)定（GB50254-87)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（DB42/301-2005)二、節(jié)能措施為合理利用并節(jié)約能源，該項目采取以下措施：1、在總平面和建筑平面布置中充分考慮建筑物的座向和建筑物周邊環(huán)境的利用，以獲得良好的自然風(fēng)通、采光和日照。2、建筑照明均選用節(jié)能產(chǎn)品，照明用電回路采納燈光明暗調(diào)節(jié)系統(tǒng)，依照外界光照情況自動調(diào)節(jié)燈光明暗。3、項目設(shè)備選型方面，擇優(yōu)選用權(quán)威部門鑒定的節(jié)能和技術(shù)先進(jìn)的新產(chǎn)品。4、變壓器盡量按負(fù)荷距最小的原則進(jìn)行布置，以減少線損及電纜用量；對用電設(shè)備

44、進(jìn)行分散或集中補償，以降低電纜（線）截面積，并減少線損。5、建筑物14 層（和綜合樓）的外窗及陽臺門的氣密性等級，不應(yīng)低于現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)建筑外窗空氣滲透性能分級及其檢測方法GB 7107 規(guī)定的級。6、建筑物圍護(hù)結(jié)構(gòu)各部分的傳熱系數(shù)和熱惰性指標(biāo)應(yīng)符合下表的規(guī)定。其中外墻的傳熱系數(shù)應(yīng)考慮結(jié)構(gòu)性冷橋的阻礙，取平均傳熱系數(shù)。圍護(hù)結(jié)構(gòu)各部分的傳熱系數(shù)( KW/（.K）和熱惰性指標(biāo)（D）屋頂外墻外窗（含陽臺 門窗透明部分）分戶墻 和樓板底部自然通風(fēng) 的架空樓板門戶K1.0 K3.0K1.5 D3.0按表定4. 0. 4 的規(guī)定K2.0K1.5K3.0K0.8 D2.5K1.0 D2.5注：當(dāng)屋頂和外墻的K

45、值滿足要求，但D值不滿足要求時，應(yīng)按照民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范GB50176-93第5.1.1條來驗算隔熱設(shè)計要求。7、圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外表面宜采納淺色飾面材料。8、建筑照明均選用節(jié)能產(chǎn)品，照明用電回路采納燈光明暗調(diào)節(jié)系統(tǒng)，依照外界光照情況自動調(diào)節(jié)燈光明暗。9、項目設(shè)備選型方面，擇優(yōu)選用權(quán)威部門鑒定的節(jié)能和技術(shù)先進(jìn)的新產(chǎn)品。第二節(jié) 節(jié)水措施1、采納節(jié)水型工藝和設(shè)備，提高水資源利用率，降低水資源無效消耗。2、提高生活用水回收率和重復(fù)利用率。采納循環(huán)水管重復(fù)利用再生水，即生活用水通過蓄水池進(jìn)行貯存，再通過自動給壓裝置供給沖洗衛(wèi)生間。3、供水系統(tǒng)采納優(yōu)質(zhì)供水管材，嚴(yán)格操縱和防止供水系統(tǒng)滲漏現(xiàn)象發(fā)生。第八章 環(huán)

46、境愛護(hù)一、環(huán)境阻礙分析1、本項目建設(shè)污染來源A、生活污水、污物；B、建設(shè)施工、機電設(shè)備噪音。C、建筑垃圾2、周圍環(huán)境簡況萬鑫摩托車市場建設(shè)項目位于城區(qū)人民大道以南，慧園佳園以西。本項目工程選址所在地四周為居民區(qū)。該區(qū)域無風(fēng)景名勝區(qū)、飲用水源愛護(hù)地及要緊環(huán)境敏感點。二、防治污染措施1、生產(chǎn)工藝流程本項目工程是一項新建項目，涉及土木工程建設(shè)，無專門生產(chǎn)環(huán)節(jié)，無明顯污染工序。2、應(yīng)采取的防治污染措施（1）噪音施工過程的噪聲要緊是推土機、挖掘機、混凝土攪拌機、電鋸等，應(yīng)加強機械設(shè)備的日常維護(hù)和正常使用。降低噪聲聲源的排放值，夜間（22：006：00）禁止施工，以免噪音擾民。（2）固體廢棄物施工時期建筑

47、材料的裝卸、堆存、使用及施工現(xiàn)場的清理、建筑垃圾的清運等施工過程應(yīng)合理安排，規(guī)范操作，不能隨意棄置，做好建筑棄土的及時處理。投入使用后，要緊為生活垃圾，應(yīng)分類投置，定期由環(huán)衛(wèi)部門回收。（3）廢水A 建筑廢水：施工過程中的砂石洗滌水為外排污水的要緊來源，在排入都市污水管網(wǎng)前設(shè)置沉砂池，初步處理后外排。B 生活污水：采納相應(yīng)處理的填埋式無動力生活污水處理，確保生活污水達(dá)標(biāo)排放。（4）綠化建筑物四周應(yīng)設(shè)置合適的綠化帶，美化建筑物周邊的環(huán)境。三、相關(guān)建議1、施工應(yīng)采取切實措施，防止揚塵、建筑施工噪音、建筑垃圾對周邊環(huán)境的阻礙。嚴(yán)格按相關(guān)防治措施落實到位。2、本工程所有設(shè)備選用符合國家標(biāo)準(zhǔn)的低噪音設(shè)備，

48、各機電設(shè)備用房考慮隔聲降噪、水泵有震動的設(shè)備均安裝避雷裝置。具體以環(huán)保部門提供的環(huán)境評價報告為準(zhǔn)。第九章 勞動安全衛(wèi)生消防一、勞動安全危害因素及防護(hù)措施1、施工方必須取得安全行政主管部門頒發(fā)的安全施工許可證 后，方可開工。2、各類工種作業(yè)人員必須具備相應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格才能上崗。3、專門工種作業(yè)人員必須持有特種作業(yè)操作證，并嚴(yán)格按規(guī)定定期進(jìn)行復(fù)查。4、施工現(xiàn)場安全設(shè)施齊全，并符合國家及地點有關(guān)規(guī)定。5、施工機械特不是現(xiàn)場安設(shè)的起重等設(shè)備，必須經(jīng)安全檢查合格后方可使用。二、消防設(shè)施1、設(shè)計依據(jù):建筑設(shè)計防火規(guī)范GB5001620062、消防設(shè)計設(shè)計依據(jù)：該項目室外消防用水量20人S，室內(nèi)消防用水量為1

49、0人S。（1）外消防栓的布置應(yīng)滿足消防栓距路邊不超過2 米，距房屋外墻不超過5 米，消防管道閥門常開，并采納有明顯啟動標(biāo)志的碟閥。（2）消防栓栓口距地1.5 米，栓口出水方向向下火與設(shè)置消防栓的墻面垂直。（3）消防栓口直徑為6mm ，消防帶長度為25 米，水栓噴嘴口徑19。（具體依照有關(guān)設(shè)計規(guī)范及業(yè)要緊求確定）第十章 組織機構(gòu)及實施進(jìn)度一、項目組織機構(gòu)由項目單位自行組織。二、項目進(jìn)度打算本項目打算建設(shè)期為12 個月。三、項目實施進(jìn)度安排1、前2個月完成項目報建、勘探設(shè)計等施工前期預(yù)備工作；2、第3個月12個月完成全部建設(shè)工程及配套設(shè)施并正式交付使用。四、項目實施進(jìn)度序號 項目進(jìn)度項目內(nèi)容123

50、4567891011121前期預(yù)備工作2工程招標(biāo)3設(shè)備安裝工程4配套設(shè)施5其他6竣工驗收項目實施進(jìn)度安排表第十一章 工程招投標(biāo)方案依照招標(biāo)法的有關(guān)規(guī)定，該項目均擬采納公開招標(biāo)，以利于業(yè)主取得有競爭力的合同。具體見下表：萬鑫摩托車市場建設(shè)項目招標(biāo)差不多情況表內(nèi)容招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采納招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額（萬元）備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)托付招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)勘察設(shè)計建安工程監(jiān)理設(shè)備重要材料其他情況講明： 建設(shè)單位蓋章 2007年9月第十二章 工程投資估算一、工程投資概況萬鑫摩托車市場建設(shè)項目規(guī)劃建設(shè)60棟商業(yè)門面和1棟綜合樓樓?？偨ㄖ娣e：17229平方米及配套工程。二、工程總投

51、資本工程項目投入總資金為1611.39萬元。三、投資佑算依據(jù)1、方案設(shè)計有關(guān)技術(shù)資料及圖紙2、我所有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料及同類工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3、湖北省建筑工程消耗量定額及統(tǒng)一基價表（2003 年）4、湖北省裝飾裝修工程消耗量定額及統(tǒng)一基價表（2003 年）5、湖北省市政工程消耗量定額及統(tǒng)一基價表（2004 年）6、湖北省安裝工程消耗量定額及單位估價表（2003 年）7、建筑安裝工程費用定額（2003 年）8、其它有關(guān)文件及資料。四、估算價格取定材料價按當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行價格計算。五、要緊單項工程及有關(guān)費用1、建筑安裝費項目總建筑面積：17229平方米，依照當(dāng)?shù)貙嶋H，參考業(yè)主意見，結(jié)合定額指標(biāo)按同類建筑結(jié)構(gòu)測算，

52、取漢川同類結(jié)構(gòu)的每平方米造價（650元平方米），則建筑安裝費為1120 萬元。2、土地費用依照土地成交確認(rèn)書，土地費用219.6 萬元（14.64畝15萬元）。3、前期工程費：具體見前期工程費估算表，合計26 萬元。前期工程費估算表 單位：萬元序號項目名稱金額估算講明1規(guī)劃、設(shè)計、可研費102水文、地質(zhì)勘查費43道路費04供水費35供電費46土地平坦費5合計264、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費合計49萬元?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表 單位：萬元序號項目名稱建設(shè)費用接口費用金額估算講明1供電工程20202供水工程2053供氣工程0004排污工程202.55商業(yè)區(qū)道路工程2056路燈工程1057小區(qū)綠

53、化工程10108環(huán)衛(wèi)工程101.5合計110495、其他費用：其他費用合計為24萬元。具體見下表；其他費用估算表 單位：萬元序號項目名稱金額估算講明1建設(shè)單位治理費82臨建費03施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費24工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費25招標(biāo)治理費36工程質(zhì)量監(jiān)管費37工程監(jiān)理費48竣工圖編制費2合計247、建設(shè)期稅費：依照漢川市當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定及對本項目的優(yōu)惠政策，超出享受優(yōu)惠政策的面積按每平方米60元收取，合計為103.4 萬元。七、工程總投資估算1、治理費用計提比率為1.50 %，治理費用為22.58萬元；2、不可預(yù)見費計提比率為3.00%，不可預(yù)見費為45.15 萬元；本工程項目投入總資金為16

54、11.39萬元。具體見項目投入資金估算匯總表項目投入總資金估算匯總表 單位：萬元序號項目名稱投資額占總投資的%估算講明1開發(fā)建設(shè)投資1611.391.1土地費用219.613.61.2前期工程費261.61.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費493.11.4建筑安裝工程費112069.51.5公共配套設(shè)施建設(shè)費01.6開發(fā)間接費01.7治理費用23.131.41.8財務(wù)費用01.9銷售費用01.10開發(fā)期稅費103.46.41.11其他費用241.51.12不可預(yù)見費46.262.92經(jīng)營資金03項目投入總資金1611.39100.00%3.1開發(fā)產(chǎn)品成本1611.390.00%3.2自營資產(chǎn)投資00.00%形

55、成：房屋、建筑物00.00%機器設(shè)備00.00%無形資產(chǎn)00.00%遞延資產(chǎn)00.00%3.4經(jīng)營資金00.00%銷售費用計提比率 0.00%治理費用計提比率 1.50%不可預(yù)見計提比率 3.00%房屋開發(fā)中形成固定資產(chǎn)比率 0.00%八、資金籌措本項目投資的資金來源全部由建設(shè)單位自籌。第十三章 財務(wù)分析及經(jīng)濟(jì)評價一、評價方法和評價依據(jù) （1）本項目財務(wù)評價是依據(jù)國家現(xiàn)行的企業(yè)會計準(zhǔn)則、企業(yè)財務(wù)通則、國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法和參數(shù)和建設(shè)部頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法的有關(guān)規(guī)定和方法進(jìn)行的。 （2）本項目依據(jù)國家稅收政策規(guī)定，征收營業(yè)稅和都市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加費，以及房產(chǎn)

56、稅，項目的營業(yè)稅率為 5%，都市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加費，稅率分不為營業(yè)稅的 7%和 3%，房產(chǎn)稅按租金的12%征收。（3）本項目按特區(qū)規(guī)定的 15%所得稅率估算所得稅。 （4）依照項目開發(fā)方案，計算期定為 12 年,第一年出租率按 80%計，以后年度按100%。 （5）稅后利潤提取 10%的盈余公積金。 （6）年基準(zhǔn)收益率設(shè)定為 8%。 二、建設(shè)項目總投資本工程項目投入總資金為1611.39萬元。三、財務(wù)評價（1）本項目在經(jīng)營年每年可實現(xiàn)租賃收入（租金參考漢川現(xiàn)行的商業(yè)門面估算）店面租賃收入：60間5萬/年=300萬元（出租率100%）倉儲租賃收入：20間1萬/年=20元交易樓租賃收入：100

57、萬元收入合計：420萬元（2）經(jīng)營稅金（73.5萬元）營業(yè)稅：360萬元5%=21萬元都市建設(shè)稅：21萬元7%=1.47萬元教育費附加稅：21萬元3%=0.63萬元房產(chǎn)稅：420萬元12%=50.4萬元（收入的12%計提）（3）經(jīng)營成本本項開發(fā)目標(biāo)是商品房鋪面，并全部對外出租，需進(jìn)行經(jīng)營總成本計算。本項目總成本要緊包括經(jīng)營治理部門人職員資、房屋修理費用、治理費用、折舊與攤銷費用等。人職員資：項目勞動定員為 5人，工資福利費按2萬元/年/人計算。經(jīng)計算年工資總計為10萬元。 維修費：1120萬元0.5%=5.6萬元 （按房屋造價的0.5%估算） 固定資產(chǎn)折舊：1120（1-4%）/30年=35.

58、84萬元（按折舊年限30年，殘值率4%估算） 經(jīng)營治理費用：420萬元3%=12.6萬元（按收入的3%估算） 綜上所述，本項目年總成本為 137.54萬元，經(jīng)營成本（不含折舊與攤銷）為 28.2萬元。 （4）經(jīng)營利潤經(jīng)計算本項目正常年利潤總額為208.96萬元；所得稅為 52.54萬元；稅后的凈利潤為156.72萬元；提取法定盈余公積金 15.67萬元；可供分配利潤 141.05萬元。 四、盈利能力分析 依照前述給出的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的計算結(jié)果，進(jìn)行現(xiàn)金流量表（全部投資）計算分析，得出如下經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)(稅后)： 財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）: 17.4% 財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV IC=7%）:1966.2

59、4萬元 投資回收期（Pt）:6.33年（所得稅前）財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）: 13.84% 財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV Ic=7%）:558.85萬元 投資回收期（Pt）:7.38年（所得稅后）靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)： 投資利潤率 =平均年利潤總額/總投資100% = 21.1% 投資利稅率 =年利稅總額/總投資100% = 7.7% 資本金凈利率 =平均年凈利潤額/資本金100% = 9.4% 由以上動態(tài)和靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)能夠看出，該項目投資回報率較好，投資回收期短，財務(wù)內(nèi)部收益率高于設(shè)定的目標(biāo)基準(zhǔn)值（8%），有一定的財務(wù)盈利能力，能夠給投資者帶來投資回報。以上評價指標(biāo)優(yōu)于行業(yè)基準(zhǔn)評價指標(biāo)，故項目可行

60、。五、 不確定性分析（敏感性分析） 阻礙該項目成敗的要緊敏感因素有出租價格、出租率、建安成本和總投資。建安成本和土地費用是總投資的最要緊部分。因本項目占總投資最要緊部分的土地費用和建安費用差不多明確，可不能發(fā)生變化，因此總投資變化的可能性不大。故本項目要考查的風(fēng)險因素應(yīng)是出租價格和出租率。現(xiàn)分不對這兩方面因素增減 5%來計算項目的內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期，考察項目的抗風(fēng)險能力。 經(jīng)計算，各因素發(fā)生變化都會不同程度地阻礙項目的效益，最為敏感的因素是出率下降和租金價格的降低，租金價格最為敏感，降價幅度不高于4.95%；平均出租率不低于 77%時，項目的稅后財務(wù)內(nèi)部收益率仍可達(dá)到 8%，講