1、淺析地皮增值稅的稅收操持關(guān)鍵詞：增值額；扣除工程金額；平凡尺度住宅；建房方法所謂的稅收操持，就是接納公正、正當(dāng)?shù)谋绢I(lǐng)，到達(dá)企業(yè)稅收最小化的目的。那么怎樣可以或許即公正又正當(dāng)?shù)乇芏惸?？這除了要充實利用各個稅種的稅率特點外，重要靠的照舊國度提供的種種稅收優(yōu)惠政策。稅收優(yōu)惠政策是國度賜與的“陽光政策，利用得好，納稅人就可以或許享受到減稅乃至免稅的優(yōu)厚報酬。下面以房地產(chǎn)行業(yè)中常見的地皮增值稅為例，談?wù)劧愂詹俪值膸追N要領(lǐng)。一、疏散收入法地皮增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有地皮利用權(quán)、地上構(gòu)筑物及其附著物的單元和小我私家，就其所獲得的增值額而征收的一種稅。增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得的收入減除稅法例定的扣除工程金額后

2、的余額，地皮增值稅根據(jù)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得的增值額和稅法例定的四級超率累進(jìn)稅率盤算征收。在累進(jìn)稅制下，收入的增長預(yù)示著雷同條件下增值額的增長，地皮增值稅的稅率從30%-60%，共設(shè)四個級次，增值額越大，其實用的稅率也就越高，相應(yīng)的應(yīng)納稅額也就會增大。檔次爬升征象會使得納稅人的稅負(fù)急劇上升，因此怎樣公正、正當(dāng)?shù)厥枭⑹杖耄愠闪说吐涠愗?fù)的關(guān)鍵。在房地產(chǎn)行業(yè)中，疏散收入的常用要擁有：1.將可以分開單獨處置懲罰的部門從整個房地產(chǎn)中疏散。假定某房地產(chǎn)開拓企業(yè)預(yù)備出售一幢衡宇以及地皮利用權(quán)，衡宇的市場代價是500萬元，其所含種種隸屬裝備的代價約為100萬元。假設(shè)該企業(yè)和購置者簽署條約時，對衡宇代價和隸屬

3、裝備的代價不加區(qū)分，而是將全部金額600萬元以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓代價的情勢在條約上表現(xiàn)，那么雷同條件下的增值額無疑會增長100萬元，相應(yīng)地應(yīng)納稅額也就會增大。但是假設(shè)該企業(yè)和購置者簽訂條約時，僅在條約上注明500萬元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓代價，同時簽署一份隸屬辦公裝備購銷條約，那么題目迎刃而解，不但可以使得增值額變小，從而節(jié)流應(yīng)繳納的地皮增值稅稅額，并且由于購銷條約實用0.3的印花稅稅率，比產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)實用的0.5稅率要低，還可以節(jié)流不少印花稅，可謂一石二鳥。2.疏散收入的另一種做法是分屢次簽署售房條約。當(dāng)所開拓的住房開端開工但還沒有安裝隸屬裝備以及舉行裝璜、裝飾時，房地產(chǎn)開拓企業(yè)便可以和購置者簽署房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移條

4、約；當(dāng)隸屬裝備安裝完畢或裝潢、裝飾完畢后，房地產(chǎn)開拓企業(yè)再和購置者簽署隸屬裝備安裝及裝璜、裝飾條約，如許該房地產(chǎn)開拓企業(yè)只就第一份條約上注明的金額繳納地皮增值稅，而第二份條約上注明的金額屬于業(yè)務(wù)稅征稅范疇，不消計征地皮增值稅。業(yè)務(wù)稅的稅率比地皮增值稅的稅率要低得多，如許就使得納稅人的應(yīng)納稅額有所淘汰，到達(dá)了低落稅負(fù)的目的。二、增長扣除工程金額法上面已經(jīng)講過，增值額的巨細(xì)直接影響著納稅人稅負(fù)的凹凸。增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得的收入減除稅法例定的扣除工程金額后的余額，適本地增長扣除工程金額可以有用地低落增值額。稅法例定的扣除工程共有五項：獲得地皮利用權(quán)所付出的金額、房地產(chǎn)開拓本錢、房地產(chǎn)開拓用

5、度、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金以及財務(wù)部確定的別的扣除工程。此中財務(wù)部確定的別的扣除工程重要是指對從事房地產(chǎn)開拓的納稅人，容許按獲得地皮利用權(quán)時所付出的金額和房地產(chǎn)開拓本錢之和，加計20%的扣除。從中我們可以看出，假設(shè)想適本地增長扣除工程金額，只能從房地產(chǎn)開拓本錢和房地產(chǎn)開拓用度兩方面動手。1.房地產(chǎn)開拓本錢指的是納稅人開拓房地產(chǎn)工程現(xiàn)實產(chǎn)生的本錢，這些本錢容許按現(xiàn)實產(chǎn)生數(shù)扣除。它重要包羅地皮征用及拆遷賠償費、前期工程費、構(gòu)筑安裝工程費、底子方法費、群眾配套方法費以及開拓間接用度等。假設(shè)納稅人可以或許在稅法容許的范疇內(nèi)，最大限度地擴大本錢的列支比例，就可以到達(dá)節(jié)稅的目的。2.房地產(chǎn)開拓用度是指與房

6、地產(chǎn)開拓工程有關(guān)的販賣用度、辦理用度和財務(wù)用度。稅法例定，納稅人可以或許按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程盤算分?jǐn)偫X付出，并能提供金融機構(gòu)的貸款證實的，其容許扣除的房地產(chǎn)開拓用度為：利錢+獲得地皮利用權(quán)付出的金額+房地產(chǎn)開拓本錢5%注：利錢最高不克不及凌駕按貿(mào)易銀行同類同期貸款利率盤算的金額，不然應(yīng)按下式盤算扣除：獲得地皮利用權(quán)付出的金額+房地產(chǎn)開拓本錢10%由此可見，假設(shè)納稅人的乞貸數(shù)額較大時，按第一種方法盤算扣除比力有利于納稅人節(jié)流稅款。假設(shè)納稅人的乞貸數(shù)額較少，那么利錢付出也相應(yīng)較少，這時，納稅人可以接納存心不根據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程盤算分?jǐn)偫X付出，或不克不及提供金融機構(gòu)的貸款證實等要領(lǐng)，使稅務(wù)構(gòu)造根據(jù)第二

7、種要領(lǐng)盤算扣除金額，從而到達(dá)節(jié)稅的目的。三、利用稅收優(yōu)惠政策法1.根據(jù)稅法例定，納稅人制作平凡尺度住宅出售，增值額未凌駕扣除工程金額的20%時，免征地皮增值稅；增值額凌駕扣除工程金額20%的，應(yīng)就將全部增值額按劃定計稅。根據(jù)此項劃定，從納稅操持的角度思量，假設(shè)納稅人想要低落稅負(fù)，就應(yīng)綜合思量增值額增長所能帶來的收益和放棄起征點的優(yōu)惠所增長的稅收包袱兩者之間的干系，從而選擇得當(dāng)?shù)拈_拓方案，制止因增值率稍高于起征點而造成稅負(fù)的增長。下面別離說明這兩種環(huán)境下的操持計謀。第一種環(huán)境：享受起征點的稅收優(yōu)惠。假定某房地產(chǎn)開拓商建成一批商品房待售，除販賣稅金及附加外的全部容許扣除工程標(biāo)金額為500；那么當(dāng)其

8、販賣這批商品房的代價為x時，相應(yīng)的販賣稅金及附加為：5%1+7%+3%x=5.5%x.式中，5%為業(yè)務(wù)稅；7%為都會維護(hù)建立稅；3%為教誨費附加；這時，其全部容許扣除工程金額為：500+5.5%x.根據(jù)有關(guān)起征點的劃定，企業(yè)享受起征點稅收優(yōu)惠的最高售價應(yīng)滿意：x-500+5.5%x500+5.5%x=20%即：x=1.2500+5.5%x解以上方程，得x=642.40；此時，全部容許扣除工程金額=500+5.5%642.40=535.33也就是說，開拓商只有將其販賣額操縱在642.40以內(nèi)，才氣享受到免征地皮增值稅的稅收優(yōu)惠，不然將全額征稅。第二種環(huán)境：假設(shè)企業(yè)想通過進(jìn)步售價到達(dá)增長收益的目的

9、，那么當(dāng)增值率略高于20%時，即應(yīng)實用“增值率在50%以下，稅率為30%的劃定。相沿上例，假定此時的售價為642.40+y式中y為進(jìn)步的售價；相應(yīng)的容許扣除工程金額應(yīng)當(dāng)進(jìn)步5.5%y為販賣稅金及附加的增長額；這時，全部容許扣除工程標(biāo)金額=535.33+5.5%y；增值額=642.40+y-535.33+5.5%y=107.07+94.5%y；企業(yè)應(yīng)交納的地皮增值稅=107.07+94.5%y30%=32.12+0.28y假設(shè)企業(yè)欲使進(jìn)步售價帶來的收益凌駕因打破起征點而新增長的稅收，就必需使y32.12+0.28y即y44.61.此時的售房代價最少應(yīng)為642.40+44.61=687.01也就是

10、說，只有售房代價高于687.01時，企業(yè)才氣到達(dá)通過進(jìn)步售價獵取更大收益的目的。2.利用稅收優(yōu)惠政策舉行地皮增值稅稅收操持的另一個要領(lǐng)就是機動運用差異的建房方法。1互助建房方法。稅法例定，對付一方出地一方出資的兩邊互助建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收地皮增值稅。但假設(shè)建成后轉(zhuǎn)讓的，那么屬于征收地皮增值稅的范疇。根據(jù)這一條政策，可做稅收操持如下：假定某房地產(chǎn)開拓企業(yè)購得一塊地皮的利用權(quán)預(yù)備構(gòu)筑住宅，那么該企業(yè)可以預(yù)收購房者的購房款作為互助建房的資金，如許從情勢上就切合了一方出地皮、一方出資金的條件。一樣平常而言，一幢住房中地皮付出價所占比例應(yīng)該比力小，如許房地產(chǎn)開拓企業(yè)分得的衡宇就較少，大

11、部門由出資金的用戶分得自用。在該房地產(chǎn)開拓企業(yè)售出剩余部門住房前，各方都不消繳納地皮增值稅，只有在房地產(chǎn)開拓企業(yè)建成后，轉(zhuǎn)讓屬于本身的那部門住房時，才就這一部門繳納地皮增值稅，從而到達(dá)低落稅負(fù)的目的。2代建房方法。重要是指房地產(chǎn)開拓企業(yè)代客戶舉行房地產(chǎn)的開拓，開拓完成后向客戶收代替建房收入的舉動。對付房地產(chǎn)開拓企業(yè)來說，由于房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)自始至終是屬于客戶的，沒有產(chǎn)生轉(zhuǎn)移，故其獲得的收入屬于勞務(wù)性子的收入，應(yīng)當(dāng)征收業(yè)務(wù)稅，而不是地皮增值稅的征稅范疇。由于構(gòu)筑行業(yè)實用的稅率是3%的比例稅率，與地皮增值稅比擬，稅負(fù)顯著較低，因此，假設(shè)房地產(chǎn)開拓企業(yè)在開拓之初便能確定終極的購置用戶，就完全可以接納代建房方法舉行開拓，而不接納稅負(fù)較重的開拓后販賣方法。這時，房地產(chǎn)開拓企業(yè)可以用客戶的名義獲得地