1、營(yíng)改增專項(xiàng)培訓(xùn)2016年4月 目錄 一、增值稅基本原理 二、房地產(chǎn)、建筑行業(yè)增值稅基本規(guī)定 三、營(yíng)改增對(duì)新老項(xiàng)目的稅負(fù)影響 四、營(yíng)改增后對(duì)投資的影響 五、營(yíng)改增近期工作安排一、增值稅基本原理（一）增值稅原理增值稅：以商品、勞務(wù)在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。從計(jì)稅原理上說，增值稅是對(duì)商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個(gè)環(huán)節(jié)的新增價(jià)值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。增值稅實(shí)行價(jià)外稅，最終消費(fèi)者是稅負(fù)的最終承擔(dān)者。一、增值稅基本原理（三）營(yíng)改增步驟（2012年1月-2016年4月30日）時(shí)間行業(yè)2012年1月-2013年8月交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)2014年1月鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)

2、2014年6月電信業(yè)2016年5月金融保險(xiǎn)業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、生活服務(wù)業(yè)一、增值稅基本原理（四）增值稅的定義及征稅范圍增值稅：在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物、銷售服務(wù)、無形 資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為增值稅的納稅人。銷售貨物進(jìn)口貨物；加工、修理修配勞務(wù)；銷售無形資產(chǎn)銷售不動(dòng)產(chǎn)銷售服務(wù)：交通運(yùn)輸服務(wù)郵政服務(wù)電信服務(wù)建筑服務(wù)金融服務(wù)現(xiàn)代服務(wù)生活服務(wù)一、增值稅基本原理（五）增值稅稅率稅率/征收率項(xiàng)目17%銷售貨物、提供修理修配勞務(wù)、進(jìn)口貨物、有形動(dòng)產(chǎn)租賃、13%銷售部分貨物11%交通運(yùn)輸、基礎(chǔ)電信、郵政、不動(dòng)產(chǎn)租賃、建筑、銷售不動(dòng)產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)6%增值電信

3、服務(wù)、金融保險(xiǎn)服務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)、生活服務(wù)3%(征收率)所有小規(guī)模（房地產(chǎn)企業(yè)除外）、選擇簡(jiǎn)易征收的砂石土料磚瓦石灰水泥混凝土企業(yè)0%出口貨物及部分跨境服務(wù)免稅部分跨境服務(wù)一、增值稅基本原理（六）增值稅與營(yíng)業(yè)稅稅率對(duì)比項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅增值稅一般納稅人增值稅小規(guī)模納稅人有形動(dòng)產(chǎn)租賃5%17%3%交通運(yùn)輸業(yè)、基礎(chǔ)電信服務(wù)、郵政業(yè)、建筑業(yè)3%11%3%服務(wù)業(yè)、金融業(yè)5%6%3%轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)5%11%5%娛樂業(yè)5%-20%6%3%增值稅是價(jià)外稅：收入=銷售回款/（1+銷項(xiàng)稅率） 成本=工程款/（1+進(jìn)項(xiàng)稅率）在一般計(jì)稅方法下一、增值稅基本原理（八）營(yíng)業(yè)稅與增值稅區(qū)別例：太原市某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自201

4、6年6月開始銷售其開發(fā)的位于太原市萬柏林區(qū)的某住宅項(xiàng)目，當(dāng)月取得銷售收入1000萬元。該公司上月取得其太原市某裝修公司（為一般納稅人）開具的增值稅專用發(fā)票一張，價(jià)稅合計(jì)800萬元，已經(jīng)于當(dāng)月認(rèn)證。當(dāng)月無其他任何業(yè)務(wù)發(fā)生。(不考慮土地款抵扣的情況）假設(shè)該項(xiàng)目為房地產(chǎn)老項(xiàng)目，選擇適用簡(jiǎn)易征收方法：當(dāng)月收入=1000/（1+5%）=952.38萬元當(dāng)月應(yīng)繳增值稅=952.38 5%=47.61萬元該公司當(dāng)月增加成本為800萬元（與營(yíng)業(yè)稅項(xiàng)下一樣）假設(shè)該項(xiàng)目為房地產(chǎn)新項(xiàng)目或者為選擇適用一般計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目：當(dāng)月收入=1000/（1+11%）=900.9萬元當(dāng)月銷項(xiàng)稅額=900.9 11%=99.

5、09萬元當(dāng)月進(jìn)項(xiàng)稅額=800/（1+11%） 11%=720.72 11%=79.27萬元當(dāng)月應(yīng)繳增值稅=99.09-79.27=19.82萬元該公司當(dāng)月增加成本720.72萬元假設(shè)該項(xiàng)目2016年6月尚處于預(yù)售期，該1000萬元為預(yù)售收入，該項(xiàng)目為房地產(chǎn)新項(xiàng)目或者選擇適用一般計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目：當(dāng)月預(yù)繳增值稅=1000/（1+11%） 3%=900.9 3%=27.02萬元當(dāng)月進(jìn)項(xiàng)稅額=800/（1+11%） 11%=720.72 11%=79.27萬元該公司當(dāng)月增加成本720.72萬元二、房地產(chǎn)、建筑行業(yè)增值稅基本規(guī)定（一）房地產(chǎn)增值稅基本規(guī)定1.稅率一般納稅人稅率小規(guī)模納稅人征收率銷

6、售不動(dòng)產(chǎn)11%5%轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)11%5%租賃不動(dòng)產(chǎn)11%5%提供物業(yè)服務(wù)6%3%二、房地產(chǎn)、建筑行業(yè)增值稅基本規(guī)定（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（采取一般計(jì)稅方法的一般納稅人）銷項(xiàng)稅額的確定1. 銷售收入的確定：按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式：銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）（1+11%） 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）支付的土地價(jià)款 當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。 房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以

7、出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。向政府支付的土地價(jià)款，支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款，以省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)為合法有效憑證。例：太原市某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自2017年6月開始銷售其開發(fā)的位于太原市萬柏林區(qū)的某住宅項(xiàng)目并當(dāng)期取得銷售收入10億元。該項(xiàng)目于2016年8月招拍掛取得土地，向政府支付土地價(jià)款20億元并取得合規(guī)票據(jù)。按建筑面積比例計(jì)算的當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款為6億元。 當(dāng)月銷項(xiàng)稅額=（10-6） /（1+11%） 11%=0.39萬元二、房地產(chǎn)行業(yè)增值稅基本規(guī)定

8、（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（一般納稅人）進(jìn)項(xiàng)稅額的確定1.進(jìn)項(xiàng)稅額是納稅人購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額。 2.進(jìn)項(xiàng)稅額的確定： 增值稅扣稅憑證上注明的稅額（購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品除外）增值稅專用發(fā)票（含稅控機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票）海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書 購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品開具的農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票或者銷售發(fā)票 如: 開發(fā)商從花卉生產(chǎn)者手中購(gòu)進(jìn)花木扣繳義務(wù)人取得的完稅憑證3. 進(jìn)項(xiàng)稅額的取得：一般納稅人和小規(guī)模納稅人均能開具增值稅專用發(fā)票一般納稅人按稅率開具增值稅專用發(fā)票：17%，13%，11%，6%小規(guī)模納稅人按征收率開具增值稅專用發(fā)票：3%，5%二、房地產(chǎn)行業(yè)增值稅基本規(guī)定（三

9、）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（一般納稅人）進(jìn)項(xiàng)稅額的確定4.不得抵扣進(jìn)項(xiàng)的支出(實(shí)施辦法27條）用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)（包括個(gè)人交際應(yīng)酬消費(fèi)）的支出。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，僅指專用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動(dòng)產(chǎn)。非正常損失的支出、非正常損失的在產(chǎn)品產(chǎn)成品所耗用的支出、非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)及其所耗用的支出、非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)在建工程所耗用的支出。購(gòu)進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)（住宿可以）。納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額不

10、得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。 不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的應(yīng)稅項(xiàng)目，可在用途改變的次月按照下列公式計(jì)算可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)凈值/（1+適用稅率）適用稅率二、房地產(chǎn)、建筑行業(yè)增值稅基本規(guī)定（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（一般納稅人）進(jìn)項(xiàng)稅額的確定5.例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（為一般計(jì)稅的一般納稅人）行政部于2016年8月購(gòu)進(jìn)一臺(tái)奧迪小轎車，如果該小轎車專用公司高管個(gè)人或其家庭使用，則屬于集體福利，不得抵扣，對(duì)其發(fā)票沒有要求，取得合規(guī)發(fā)票即可；如果該小轎車專用公司業(yè)務(wù)開展使用，可以抵扣，要求必須取得一般納稅人開具

11、的增值稅專用發(fā)票；如果該小轎車部分時(shí)間公司高管使用，部分時(shí)間用于公司日常業(yè)務(wù)，則可以抵扣，要求必須取得一般納稅人開具的增值稅專用發(fā)票；如果屬于后兩種情況，但因特殊情況經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，可以取得小規(guī)模納稅人開具的增值稅專用發(fā)票。如果該小轎車開始專供公司高管個(gè)人或其家庭使用，但后來改為專供公司業(yè)務(wù)使用或者混合適用，可以抵扣（財(cái)務(wù)核算時(shí)要做進(jìn)項(xiàng)計(jì)算），要求必須開具一般納稅人開具的增值稅專用發(fā)票。 二、房地產(chǎn)、建筑行業(yè)增值稅基本規(guī)定（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（一般納稅人）進(jìn)項(xiàng)稅額的確定6. 融創(chuàng)公司對(duì)發(fā)票的要求原則上任何支出均必須取得一般納稅人開具的增值稅專用發(fā)票?。ㄌ厥馇闆r下經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)可以取得小規(guī)模納稅人開具的

12、增值稅專用發(fā)票）。不接受任何增值稅普通發(fā)票?。ɡ庖娤拢┓康禺a(chǎn)公司對(duì)發(fā)票只做合規(guī)要求的項(xiàng)目：適用簡(jiǎn)易計(jì)稅的房地產(chǎn)老項(xiàng)目的所有支出：如使館壹號(hào)院的所有支出貸款及與貸款直接相關(guān)的融資顧問費(fèi)旅客運(yùn)輸服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)、集體福利或個(gè)人消費(fèi)除第二條外，第一條或第三條均不能改變用途希望能夠在領(lǐng)導(dǎo)推動(dòng)下，制定融創(chuàng)內(nèi)部的發(fā)票取得制度。 二、房地產(chǎn)、建筑行業(yè)增值稅基本規(guī)定（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅申報(bào)1. 增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間：是納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中

13、或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。2. 增值稅的申報(bào)：一般納稅人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法的：以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的：以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。二、房地產(chǎn)、建筑行

14、業(yè)增值稅基本規(guī)定（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)繳1.一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。2.應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款（1+適用稅率或征收率）3%適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。3.一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。二、房地產(chǎn)、建筑行業(yè)增值稅基本規(guī)定（七）進(jìn)項(xiàng)稅額變化與價(jià)格變化的比對(duì)關(guān)系二、房地產(chǎn)、建筑行業(yè)增值稅基本規(guī)定（八）建筑行業(yè)營(yíng)改增后的計(jì)稅方法納稅人資格類型施工類型預(yù)繳申報(bào)一般納稅人總包方一般計(jì)稅扣除支付的分包款后的余額，按照2%的預(yù)征率計(jì)算應(yīng)預(yù)征稅

15、款，余額（1+11%)全額申報(bào)，11%稅率，扣減預(yù)繳簡(jiǎn)易計(jì)稅扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計(jì)算應(yīng)預(yù)征稅款，余額（1+3%)差額申報(bào)，3%稅率，扣減預(yù)繳分包方(不再分包）一般計(jì)稅取得的全部?jī)r(jià)款與價(jià)外費(fèi)用按照2%的預(yù)征率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款，含稅價(jià)（1+11%)全額申報(bào)，11%稅率，扣減預(yù)繳簡(jiǎn)易計(jì)稅取得的全部?jī)r(jià)款與價(jià)外費(fèi)用按照3%的征收率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款，含稅價(jià)（1+3%)全額申報(bào)，3%征收率，扣減預(yù)繳小規(guī)模納稅人總包方簡(jiǎn)易計(jì)稅扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計(jì)算應(yīng)預(yù)征稅款，余額(1+3%)差額申報(bào)，3%征收率，扣減預(yù)繳分包方（不再分包）簡(jiǎn)易計(jì)稅取得的全部?jī)r(jià)款與價(jià)外費(fèi)用按照3%的預(yù)征

16、率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款，含稅價(jià)（1+3%）全額申報(bào)，3%征收率，扣減預(yù)繳注：1.接收分包的納稅人如果再次向下進(jìn)行分包，則可將其歸為“總包方”。2.納稅人提供建筑服務(wù)預(yù)繳時(shí)，計(jì)算需扣減的分包款不需分項(xiàng)目對(duì)應(yīng)扣減，可在各項(xiàng)目之間用當(dāng)期所有的收入扣減當(dāng)期所有的分包款，不足扣減的可結(jié)轉(zhuǎn)下期。三、營(yíng)改增對(duì)新老項(xiàng)目的稅負(fù)影響（一）營(yíng)改增對(duì)老項(xiàng)目（選擇適用簡(jiǎn)易征收/一般計(jì)稅）的稅負(fù)影響香河園項(xiàng)目：為簡(jiǎn)化計(jì)算，假設(shè)該項(xiàng)目全部銷售收入均處于營(yíng)改增之后；四項(xiàng)成本及相關(guān)費(fèi)用均能取得一般納稅人開具的增值稅專用發(fā)票。三、營(yíng)改增對(duì)新老項(xiàng)目的稅負(fù)影響（二）營(yíng)改增對(duì)新項(xiàng)目的稅負(fù)影響太原新莊項(xiàng)目三、營(yíng)改增對(duì)新老項(xiàng)目的稅負(fù)影響（三）營(yíng)改增對(duì)個(gè)人購(gòu)房（住宅）的影響購(gòu)買年限稅基征收率不足2年全額5%2年以上（含2年）免稅非北上廣深地區(qū)北上廣深地區(qū)購(gòu)買年限房產(chǎn)類型稅基征收率不足2年普通/非普通全額5%2年以上（含2年）普通免稅非普通差額（銷售收入-購(gòu)買住房?jī)r(jià)款）5%四、營(yíng)改增對(duì)投資的影響（一）營(yíng)改增后不同情況下投資影響對(duì)招拍掛拿地的影響：見對(duì)太原新莊項(xiàng)目的測(cè)算2. 對(duì)收購(gòu)項(xiàng)目的影響: 對(duì)東方普羅旺斯項(xiàng)目的測(cè)算五、營(yíng)改增近期工作安排（一）財(cái)務(wù)部?jī)?nèi)部工作安排1. 對(duì)2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，尚未開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的處理；各