1、 如東掘港項(xiàng)目市場(chǎng)篇PAGE Page.PAGE 47.目 錄錄壹：關(guān)于于城市功功能布局局及發(fā)展展趨勢(shì)的的評(píng)估一、地區(qū)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展二、與周周邊蘇中中南城市市區(qū)位比比較1、在建建城區(qū)和和人口發(fā)發(fā)展方向向分析2、國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值分析析3、主要要?jiǎng)趧?dòng)力力情況分分析4、自然然特征、風(fēng)俗文文化三、人口口與生活活狀態(tài)分分析1、人均均可支配配收入分分析2、居民民儲(chǔ)蓄存存款余額額分析3、城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民生生活基本本情況分分析四、城市市行政區(qū)區(qū)劃特征征五、市政政建設(shè)效效應(yīng)評(píng)測(cè)測(cè)1、關(guān)于于規(guī)劃理理念的分分析2、關(guān)于于20006至220100年建設(shè)設(shè)規(guī)劃的的分析六、結(jié)論論貳：如東東房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)綜綜合評(píng)估估一、綜述述1、房

2、地地產(chǎn)投資資和消費(fèi)費(fèi)主題2、市場(chǎng)場(chǎng)存量3、房地地產(chǎn)價(jià)格格4、本土土房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)二、供應(yīng)應(yīng)分析三、需求求分析1、市政政動(dòng)遷拉拉動(dòng)住房房需求2、改善善居住條條件需求求四、價(jià)格格分析五、相關(guān)關(guān)政策分分析1、關(guān)于于房改政政策2、關(guān)于于房地產(chǎn)產(chǎn)管理制制度六、產(chǎn)品品品質(zhì)分分析八、其他他影響房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的因因素分析析1、三級(jí)級(jí)市場(chǎng)走走勢(shì)2、城市市外來人人口導(dǎo)入入的消費(fèi)費(fèi)拉動(dòng)效效應(yīng)九、結(jié)論論叁、項(xiàng)目目開發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略建議議一、對(duì)城城市房地地產(chǎn)宏觀觀走勢(shì)的的判斷二、本項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略必必須注意意的問題題及原則則三、政府府合作建建議四、產(chǎn)品品定位建建議附 件1、如東東縣城市市規(guī)劃2、如東東縣在銷樓樓盤統(tǒng)計(jì)計(jì)表序本項(xiàng)目

3、無無疑將成成為如東東有史以以來第一一個(gè)“房產(chǎn)航航母”。因此此，本報(bào)報(bào)告將不不單單局局限于掘掘港市場(chǎng)場(chǎng)的范圍圍，“放眼如如東”，將是是對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目所提提出的第第一份認(rèn)認(rèn)識(shí)。本市場(chǎng)篇篇并不拘拘泥于泛泛泛的市市場(chǎng)堆積積及機(jī)械械的數(shù)字字鋪陳，我們希希望客觀觀理性的的對(duì)整個(gè)個(gè)如東的的城市特特質(zhì)以及及樓市發(fā)發(fā)展空間間作出把把握。同同時(shí)，基基于專業(yè)業(yè)的研展展理論及及實(shí)務(wù)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目的開發(fā)發(fā)模式作作出建議議，作為為本項(xiàng)服服務(wù)決策策咨詢系系統(tǒng)的一一份市場(chǎng)場(chǎng)服務(wù)報(bào)報(bào)告，希希望能為為公司了了解市場(chǎng)場(chǎng)深層問問題，建建立初步步產(chǎn)品定定位予以以建設(shè)性性佐證。壹：關(guān)于于城市功功能布局局及發(fā)展展趨勢(shì)的的評(píng)估邏輯：“城市

4、經(jīng)經(jīng)營(yíng)”的執(zhí)政政理念已已在中國(guó)國(guó)政界得得到普及及，城市市化進(jìn)程程的最大大得益者者亦是房房地產(chǎn)開開發(fā)。從從城市未未來的遠(yuǎn)遠(yuǎn)期效應(yīng)應(yīng)來支撐撐目前項(xiàng)項(xiàng)目的價(jià)價(jià)值體系系，是項(xiàng)項(xiàng)目決策策的先提提條件。切入點(diǎn)：滬寧沿沿線及沿沿海城市市比較，城建效效應(yīng)評(píng)估估。一、如東東地區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展分析 20044年，如如東縣國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)運(yùn)行態(tài)態(tài)勢(shì)良好好，全年年國(guó)內(nèi)生生產(chǎn)總值值達(dá)1110億元元，按可可比價(jià)計(jì)計(jì)算增幅幅為9.7%，人均國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值達(dá)達(dá)83227元，按匯率率折算，超10000美美元。在在經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的同同時(shí)，城城鄉(xiāng)居民民收入呈呈快速增增長(zhǎng)。據(jù)據(jù)城鄉(xiāng)住住戶抽樣樣調(diào)查資資料，全全年城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均可支支配收入入

5、達(dá)82282元元，同比比增長(zhǎng)112.449%；農(nóng)民人人均純收收入36602元元，同比比增長(zhǎng)66.4%。均比比去年提提高約11個(gè)百分分點(diǎn)。年年末財(cái)政政收入過過10億億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)13.6%。 如東縣國(guó)國(guó)民生產(chǎn)產(chǎn)總值對(duì)對(duì)比圖如如下： 作為房地地產(chǎn)專業(yè)業(yè)的研展展評(píng)估，上述GGDP增增長(zhǎng)尚不不足以對(duì)對(duì)我們的的論證產(chǎn)產(chǎn)生直接接依據(jù)，在此，我們運(yùn)運(yùn)用偏離離份額額分析法法，即FFi(T)=，（Fi(T)表示TT時(shí)期整整個(gè)地區(qū)區(qū)i產(chǎn)業(yè)業(yè)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動(dòng)水水平，F(xiàn)Fij(T)表表示T時(shí)時(shí)期j地地區(qū)I產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)動(dòng)水平），來定定量地分分析本區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)中中結(jié)構(gòu)決決定因素素所起的的作用。翻開幾年年來縣政政府工

6、作作報(bào)告，我們不不難看到到一個(gè)不不爭(zhēng)的事事實(shí)，220011年之前前，如東東一、二二、三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)中的占占比一直直是一產(chǎn)產(chǎn)占比較較大，工工業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)、服務(wù)務(wù)業(yè)處于于次等地地位，220044年之后后，一、二、三三產(chǎn)業(yè)比比已轉(zhuǎn)化化為二三三一，第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)比重同同比提高高4.22個(gè)百分分點(diǎn)，工工業(yè)化進(jìn)進(jìn)程不斷斷加快。20044年各產(chǎn)產(chǎn)業(yè)明細(xì)細(xì)偏離份份額分析析結(jié)果縣名第一產(chǎn)業(yè)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)業(yè)全縣份額額份量產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)份量競(jìng)爭(zhēng)份量量全縣份額額份量產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)份量競(jìng)爭(zhēng)份量量全縣份額額份量產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)份量競(jìng)爭(zhēng)份量量如東縣0.577-0.440-0.11223.229-1.226-3.99917.550

7、1.933-2.777數(shù)據(jù)顯示示，如東東第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)分量為為正值，而第一一和第二二產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)分量量為負(fù)值值，地區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)結(jié)構(gòu)有所所改善，但目前前區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)中的結(jié)結(jié)構(gòu)推動(dòng)動(dòng)效益明明顯，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力因因素不具具有優(yōu)勢(shì)勢(shì)，我們們?cè)趯?duì)如如東相對(duì)對(duì)比重較較大的第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)的行業(yè)業(yè)比較中中發(fā)現(xiàn)：目前的主主要工業(yè)業(yè)項(xiàng)目集集中在掘掘港一帶帶，在重重大項(xiàng)目目不多的的情況下下，支持持高位增增長(zhǎng)的能能量不豐豐。重點(diǎn)骨干干企業(yè)支支撐作用用不強(qiáng)，50強(qiáng)強(qiáng)企業(yè)有有一部分分出現(xiàn)了了下滑趨趨勢(shì)，有有的出現(xiàn)現(xiàn)了退位位退檔現(xiàn)現(xiàn)象。列列入新增增長(zhǎng)點(diǎn)的的26家家企業(yè)，增長(zhǎng)態(tài)態(tài)勢(shì)也不不盡如意意，沒有有起到應(yīng)應(yīng)有的拉拉動(dòng)作用用。產(chǎn)

8、業(yè)升級(jí)級(jí)步伐不不快，缺缺乏高技技術(shù)含量量及高附附加值產(chǎn)產(chǎn)品。運(yùn)運(yùn)行制約約因素比比較突出出。一是是供用電電矛盾十十分尖銳銳。二是是流動(dòng)資資金緊缺缺。三是是人力資資源匱乏乏。四是是工業(yè)用用地指標(biāo)標(biāo)嚴(yán)重不不足。五五是主要要原輔材材料缺貨貨價(jià)格上上揚(yáng)。六六是外貿(mào)貿(mào)出口退退稅率降降低，對(duì)對(duì)外貿(mào)出出口企業(yè)業(yè)的影響響較大。本區(qū)域產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的概括括性認(rèn)知知：開放放型經(jīng)濟(jì)濟(jì)日益凸凸現(xiàn)，國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)持續(xù)增增長(zhǎng)，綜綜合經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力低低于蘇南南（蘇、錫、南南、鎮(zhèn)）平均水水平，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)級(jí)起步較較遲（高高新產(chǎn)業(yè)業(yè)滯后，企業(yè)創(chuàng)創(chuàng)新能力力不強(qiáng)，服務(wù)業(yè)業(yè)發(fā)展水水平不高高），民民眾增收收幅度不不大。二、蘇中中南城市市區(qū)位比比較

9、分析析 鑒于如東東城市發(fā)發(fā)展的后后起之勢(shì)勢(shì)，我們們著眼于于通過滬滬寧沿線線諸多城城市的橫橫向比較較，提供供較為具具像，同同時(shí)具有有參照意意義的城城市認(rèn)知知度。以以下數(shù)據(jù)據(jù)為各地地區(qū)平均均水平。在建城區(qū)區(qū)和人口口發(fā)展方方向分析析如東現(xiàn)有有1133萬人口口，人口口密度較較高，但但考慮到到未來“如東縣縣城規(guī)劃劃建設(shè)成成為300平方公公里、330萬人人口規(guī)模模的中等等城市的的遠(yuǎn)景構(gòu)構(gòu)想”，縣城城“一心兩兩軸三帶帶，組團(tuán)團(tuán)式發(fā)展展”的規(guī)劃劃格局。人口密密度將進(jìn)進(jìn)一步提提高。比較因素素蘇 州無 錫常 州如 東人口20921389.441113人口密度度(人/平方公公里)126991306631955603

10、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值（市縣）分析比較因素素蘇 州無 錫常 州如 東GDP618.56800.56225.88110人均GDDP29699337700025411783277在此項(xiàng)比比較中，我們看看到，如如東在經(jīng)經(jīng)濟(jì)總量量上尚低低于蘇中中南其它它城市，從招商商引資的的排序來來看，亦亦同樣如如此。主要?jiǎng)趧?dòng)動(dòng)力情況況分析市民在崗人數(shù)數(shù)第一產(chǎn)業(yè)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)業(yè)私營(yíng)個(gè)體體蘇州107.8718.88449.77239.33113.331無錫103.1413.55656.7732.8886.8常州47.8832.68824.66820.44712.552如東27.7752.61111.11014.0045.

11、322從上表可可以看出出，如東東的私營(yíng)營(yíng)個(gè)體經(jīng)經(jīng)濟(jì)所占占比例不不高，第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)的薄弱弱，導(dǎo)致致第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的動(dòng)動(dòng)能不足足，與鄰鄰城存在在著較為為明顯的的群量差差距。小結(jié)：從從上述幾幾個(gè)方面面產(chǎn)值的的橫向比比較，我我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)了一個(gè)個(gè)較為有有趣，又又非常合合乎邏輯輯的跡象象，即蘇蘇南三市市的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展依依滬寧線線隨著受受上海經(jīng)經(jīng)濟(jì)輻射射的效應(yīng)應(yīng)而遞減減，作為為處于南南京都市市圈與長(zhǎng)長(zhǎng)江三角角經(jīng)濟(jì)圈圈外圍的的縣市，如東的的城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展，將為為其房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)提供非非常有市市場(chǎng)規(guī)律律的背景景“解釋”，也正正是從產(chǎn)產(chǎn)值的發(fā)發(fā)展規(guī)律律，使我我們進(jìn)一一步明確確了從周周邊城市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展規(guī)律律尋找

12、可可比依據(jù)據(jù)，有所所揚(yáng)棄的的客觀借借鑒這一一結(jié)論。4、自然然特征、風(fēng)俗文文化如東縣，位于江江蘇省東東南部、長(zhǎng)江三三角洲北北翼。如如東縣有有著優(yōu)良良的自然然環(huán)境。東面和和北面瀕瀕臨南黃黃海，西西部與如如皋市接接壤，西西北與海海安縣毗毗連，南南部與通通州市為為鄰；陸地是是典型的的濱海平平原，地地勢(shì)基本本平坦，略呈西西高東低低、南高高北低之之勢(shì)。氣氣候?qū)俦北眮啛釒ШＱ笮孕约撅L(fēng)氣氣候區(qū)，受海洋洋的調(diào)節(jié)節(jié)和季風(fēng)風(fēng)環(huán)流影影響，一一年中四四季分明明、光照照充足、雨量充充沛，年年平均氣氣溫155。如東交通通便捷，五條省省道穿境境而過，縣城離離興東機(jī)機(jī)場(chǎng)僅半半小時(shí)車車程，蘇蘇通大橋橋建成后后，如東東將納入入“

13、上海海2小時(shí)時(shí)經(jīng)濟(jì)圈圈”。如如東還是是全國(guó)基基礎(chǔ)教育育強(qiáng)縣，江蘇教教育位居居全國(guó)前前列。如東有下下小海的的風(fēng)俗。過去，南黃海海邊的一一些窮苦苦漁民因因置辦不不起漁船船、網(wǎng)具具，不能能到海上上去張網(wǎng)網(wǎng)捕撈，只得靠靠下小海海維持生生計(jì)。他他們?cè)谛⌒⊙慈兆幼优c大汛汛退潮之之后的間間隙，帶帶一柄二二齒耙兒兒與兩只只海兜子子(一種種以粗紗紗繩編結(jié)結(jié)成的網(wǎng)網(wǎng)兜)，來到海海邊沙灘灘，踩文文蛤，捉捉蟛蜞，拾泥螺螺。有時(shí)時(shí)潮水尚尚未退盡盡，站在在丫漕里里用小耥耥網(wǎng)撈取取小魚小小蝦。這這種趕海海采捕就就叫下小小海。掘港鎮(zhèn)位位于如東東縣境東東部，瀕瀕臨黃海海，為縣縣治所在在地，是是如東政政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文文化的中中心

14、。全全鎮(zhèn)總面面積為771.772平方方公里，轄8個(gè)個(gè)居委會(huì)會(huì)，188個(gè)行政政村，現(xiàn)現(xiàn)有人口口13萬萬。掘港港成陸于于春秋，初建于于唐，發(fā)發(fā)展于宋宋，繁榮榮于明清清，綿延延至今。至五代代時(shí)掘港港已成為為著名的的鹽場(chǎng)。宋代建建掘港場(chǎng)場(chǎng)，逐步步形成集集市。明明清以來來，客籍籍商人紛紛至沓來來，經(jīng)商商開店，市場(chǎng)繁繁榮。清清代，掘掘港成為為鹽、棉棉、米、繭“四四白”集集散中心心，一度度有“小小揚(yáng)州”之美譽(yù)譽(yù)。三、人口口與生活活狀態(tài)分分析 1、人均均可支配配收入分分析20044年如東東城鎮(zhèn)居居民人均均可支配配收入為為90001元，同比增增長(zhǎng)了88.7。如東東最近幾幾年的城城鎮(zhèn)居民民人均可可支配收收入如下下

15、圖： 從圖中數(shù)數(shù)據(jù)顯示示，在近近四年內(nèi)內(nèi)，如東東市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均可支支配收入入增長(zhǎng)速速度總體體呈現(xiàn)為為穩(wěn)中有有升的趨趨勢(shì)。值得注意意的是，目前有有50城市居居民人均均月可支支配收入入在10000元元以下，20的低收收入家庭庭年收入入為89915元元，基尼尼系數(shù)明明顯不合合理。勢(shì)勢(shì)必影響響樓市需需求結(jié)構(gòu)構(gòu)。2、居民民儲(chǔ)蓄存存款余額額分析20044年銀行行儲(chǔ)蓄存存款額達(dá)達(dá)到988.266億元，比上年年增長(zhǎng)110個(gè)百百分點(diǎn)。近幾年年如東市市居民儲(chǔ)儲(chǔ)蓄存款款余額對(duì)對(duì)比如下下：從圖中數(shù)數(shù)據(jù)顯示示可看出出，人均均儲(chǔ)蓄886955元，如如東居民民存款增增長(zhǎng)幅度度較大，居民在在銀行的的存款數(shù)數(shù)目在快快速上升

16、升，這一一方面說說明了如如東居民民收入在在逐步提提高，另另一方面面也說明明了由于于目前民民間投資資渠道的的單一、金融市市場(chǎng)的萎萎靡、投投資理念念的相對(duì)對(duì)落后，絕大部部分的市市民還停停留在有有錢就存存銀行最最保險(xiǎn)的的思想。從這一一點(diǎn)來看看，如東東消費(fèi)者者的消費(fèi)費(fèi)觀念有有待引導(dǎo)導(dǎo)。城鎮(zhèn)居民民生活基基本情況況項(xiàng) 目單 位絕對(duì)數(shù)戶均人口口人2.9戶均就業(yè)業(yè)人口人1.5人均居住住面積平米10.77人均年消消費(fèi)支出出元69277其中可支支配收入入元90011 本本次調(diào)研研中我們們發(fā)現(xiàn)了了大量在在統(tǒng)計(jì)報(bào)報(bào)表中無無法體現(xiàn)現(xiàn)的因素素，通過過訪談、了解歸歸納如下下：適齡人群群就業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈烈，特別別是大、中專畢畢

17、業(yè)生的的就業(yè)壓壓力非常常大。城市白領(lǐng)領(lǐng)階層呈呈真空狀狀態(tài)，政政府機(jī)關(guān)關(guān)、企事事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)仍為市市民期待待值最高高職業(yè)，這與蘇蘇南、浙浙江的“崇商”心理形形成明顯顯對(duì)比。普遍對(duì)目目前生活活狀態(tài)不不滿，但但多數(shù)人人對(duì)城市市發(fā)展，特別是是抱有后后來居上上追蘇南南的心態(tài)態(tài)，對(duì)近近年來城城市建設(shè)設(shè)的變化化較為樂樂觀。四、城市市行政區(qū)區(qū)劃特征征 如東縣為為南通市市下轄縣縣，如東東下轄掘掘港鎮(zhèn)、馬塘鎮(zhèn)鎮(zhèn)、雙甸甸鎮(zhèn)等十十五個(gè)鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)；縣縣政府設(shè)設(shè)置在掘掘港鎮(zhèn)。與國(guó)內(nèi)其其它城鎮(zhèn)鎮(zhèn)一樣，如東的的城市功功能區(qū)劃劃顯示出出“中心城城區(qū)商業(yè)業(yè)聚合，外圍鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工農(nóng)農(nóng)均布”的特征征，其外外圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)掘港鎮(zhèn)鎮(zhèn)、馬塘塘鎮(zhèn)、雙雙甸鎮(zhèn)大

18、大都以農(nóng)農(nóng)場(chǎng)、鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)業(yè)為主，近年來來三資企企業(yè)也正正逐步引引入，從從居住的的地域效效應(yīng)來看看，隨著著未來如如東中心心城區(qū)的的擴(kuò)大，以及市市政路網(wǎng)網(wǎng)建設(shè)的的加強(qiáng)，這些鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)將將有部分分高收入入人群到到中心城城區(qū)進(jìn)行行置業(yè)消消費(fèi)，而而余下絕絕大部分分人群都都會(huì)優(yōu)先先考慮在在掘港鎮(zhèn)鎮(zhèn)、岔河河鎮(zhèn)、馬馬塘鎮(zhèn)及及雙甸鎮(zhèn)鎮(zhèn)等中心心城鎮(zhèn)置置業(yè)。而掘港鎮(zhèn)鎮(zhèn)的遠(yuǎn)景景規(guī)劃結(jié)結(jié)構(gòu)將形形成“一一城一港港”的空空間結(jié)構(gòu)構(gòu)形態(tài)。一城是是指如東東城區(qū)，為組團(tuán)塊狀狀中心集集聚發(fā)展展的空間間結(jié)構(gòu)形形態(tài)；一一港是指指洋口港港，規(guī)劃劃由長(zhǎng)沙沙鎮(zhèn)區(qū)、洋口工工業(yè)區(qū)、石化工工業(yè)園區(qū)區(qū)、高科科技工業(yè)業(yè)園區(qū)及及延伸到到淺海區(qū)區(qū)的碼頭頭作

19、業(yè)區(qū)區(qū)組成。發(fā)展目目標(biāo)：一一是將如如東建成成上海大大都市圈圈重要的的海洋開開發(fā)基地地；二是是建成富富有特色色的沿海海港口城城市；三三是具有有高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施和人人居環(huán)境境質(zhì)量的的現(xiàn)代化化城市。城區(qū)人人口規(guī)模?？刂圃谠?0萬萬左右，建設(shè)用用地規(guī)模?？刂圃谠?5平平方公里里左右。城市用用地主要要向東、向北發(fā)發(fā)展與洋洋口港開開發(fā)相呼呼應(yīng)，形形成“港港城聯(lián)動(dòng)動(dòng)”的發(fā)發(fā)展格局局。 從行政政區(qū)域的的特質(zhì)來來看：掘港鎮(zhèn)：如東的的商貿(mào)綜綜合服務(wù)務(wù)區(qū)，目目前的“CBDD”，未來來規(guī)劃的的主城核核心區(qū)。作為城城鎮(zhèn)的旗旗艦區(qū)域域，目前前在市民民階層中中認(rèn)知度度提高，物業(yè)價(jià)價(jià)值的峰峰值亦在在此體現(xiàn)現(xiàn)，但隨隨著如東東

20、新區(qū)及及洋口港港的建設(shè)設(shè)，掘港港鎮(zhèn)的傳傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)地位將將有所削削弱。如東新區(qū)區(qū)：如東經(jīng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)新區(qū)區(qū)位于如如東縣城城掘港鎮(zhèn)鎮(zhèn)北首33公里，新區(qū)規(guī)規(guī)劃面積積24.7平方方公里，其中工工業(yè)區(qū)規(guī)規(guī)劃面積積16平平方公里里，首期期開發(fā)110平方方公里，并在新新區(qū)內(nèi)建建有紡織織印染園園區(qū)，是是典型的的新興工工業(yè)聚集集區(qū)，隨隨著招商商引資進(jìn)進(jìn)程的加加快，目目前該地地區(qū)已成成為如東東工業(yè)、高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)的主要要區(qū)域，但居住住氛圍尚尚未成型型。該區(qū)區(qū)域有較較強(qiáng)的區(qū)區(qū)隔性，基本以以當(dāng)?shù)卦【用衩窦爱a(chǎn)業(yè)業(yè)工人為為主，未未來這一一區(qū)域特特質(zhì)仍將將維持，并不斷斷發(fā)展，區(qū)域特特色將進(jìn)進(jìn)一步確確立。五、市政政建設(shè)

21、效效應(yīng)評(píng)測(cè)測(cè) 如東的城城市格局局，長(zhǎng)期期以來是是自然發(fā)發(fā)展的，之前“沿海牌牌”并沒有有給城市市經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展帶來來拉動(dòng)作作用，城城市框架架的無序序，束縛縛了城市市有序發(fā)發(fā)展的戰(zhàn)戰(zhàn)略。我們首先先來了解解當(dāng)前如如東的城城建規(guī)劃劃目標(biāo)：關(guān)于規(guī)劃劃理念的的五個(gè)堅(jiān)堅(jiān)持（1）、堅(jiān)持“以民為為本”的理念念，建成成最適合合居住和和創(chuàng)業(yè)的的城市；（2）、堅(jiān)持“可持續(xù)續(xù)發(fā)展”的理念念，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)“精明型型”增長(zhǎng)；（3）、堅(jiān)持“經(jīng)營(yíng)城城市”的理念念，把如如東城市市整體利利益最大大化，建建設(shè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)強(qiáng)縣；（4）、堅(jiān)持“環(huán)境優(yōu)優(yōu)先”的發(fā)展展理念，建設(shè)港港口經(jīng)濟(jì)濟(jì)特色城城市和海海濱風(fēng)情情城市；（5）、堅(jiān)持“錯(cuò)位發(fā)發(fā)展”的

22、理念念，發(fā)展展比較優(yōu)優(yōu)勢(shì)，將將如東建建設(shè)成為為以上海海為龍頭頭的“長(zhǎng)三角角”城市群群中富有有特色和和魅力的的濱海城城市；從最后一一個(gè)堅(jiān)持持，我們們可以非非常鮮明明的發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，如東東的城市市建設(shè)，非常毅毅然的“向南看看”，把自自己作為為“上海經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈”的一員員。由此此，對(duì)其其城市發(fā)發(fā)展的軌軌跡，更更應(yīng)從周周邊城市市的區(qū)域域發(fā)展序序列中，尋求經(jīng)經(jīng)驗(yàn)及教教訓(xùn)。關(guān)于20006至至20110年建建設(shè)規(guī)劃劃的分析析如東目前前一輪的的市政規(guī)規(guī)劃是以以構(gòu)建交交通主骨骨架及改改善城市市環(huán)境為為重點(diǎn)的的。（1）、形成縣縣城“一心兩兩軸三帶帶，組團(tuán)團(tuán)式發(fā)展展”的規(guī)劃劃格局。（2）、城市在在依托老老城區(qū)的的基礎(chǔ)上上、積

23、極極向北滾滾動(dòng)推進(jìn)進(jìn)，建設(shè)設(shè)老城區(qū)區(qū)形成一一個(gè)主要要中心，在外圍圍形成兩兩個(gè)工業(yè)業(yè)組團(tuán)，四個(gè)生生活組團(tuán)團(tuán)，各配配置相應(yīng)應(yīng)的次級(jí)級(jí)服務(wù)中中心。拓拓展了城城市空間間，激活活城市開開發(fā)熱土土。（3）、縣城城城市規(guī)劃劃，特別別是縣城城建設(shè)規(guī)規(guī)劃突出出了海韻韻、水運(yùn)運(yùn)特色，積極開開發(fā)旅游游資源。穩(wěn)步實(shí)實(shí)現(xiàn)老城城的有機(jī)機(jī)更新，延續(xù)歷歷史文脈脈。（4）、沿如泰泰運(yùn)河綠綠化景觀觀軸利用如如泰運(yùn)河河穿越城城區(qū)的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，展展現(xiàn)濱河河城市的的景觀特特點(diǎn)，通通過沿河河綠地和和沿岸城城市景觀觀控制，創(chuàng)造怡怡人的生生活岸線線，形成成良好的的生活氛氛圍。（5）、縣內(nèi)依依托2002、2203、3177線省道道發(fā)展，并與蘇蘇通

24、大橋橋、滬崇崇啟大通通道、沿沿海高速速、寧通通、寧啟啟高速等等交通系系統(tǒng)相協(xié)協(xié)調(diào)，繼繼續(xù)加強(qiáng)強(qiáng)縣城的的高速公公路和鐵鐵路規(guī)劃劃。（6）、加快基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)，提高城城市現(xiàn)代代化水平平。我們注意意到，五五年基本本實(shí)現(xiàn)城城市現(xiàn)代代化格局局的時(shí)間間節(jié)點(diǎn)中中，前三三年是以以城市的的量態(tài)擴(kuò)擴(kuò)張為主主，后二二年轉(zhuǎn)向向?yàn)橐再|(zhì)質(zhì)態(tài)提高高的有序序擴(kuò)張。一旦以“經(jīng)營(yíng)”的執(zhí)政政理念來來規(guī)劃城城市，我我們?cè)u(píng)估估認(rèn)為，對(duì)這一一輪規(guī)劃劃定位不不容忽視視以下細(xì)細(xì)節(jié)：大規(guī)模的的市政建建設(shè)投入入是以擴(kuò)擴(kuò)張的財(cái)財(cái)政投入入為支撐撐，還是是采取多多方投資資，如BBOT方方式；依照國(guó)內(nèi)內(nèi)慣例，基礎(chǔ)建建設(shè)加速速城市化化進(jìn)程，相應(yīng)的的土地

25、批批租價(jià)格格將隨之之上浮，而在缺缺乏非常常強(qiáng)勁的的產(chǎn)業(yè)背背景支撐撐的如東東，市場(chǎng)場(chǎng)消化能能力是否否足以承承受土地地成本的的上漲所所帶來的的種種費(fèi)費(fèi)用疊加加，有待待進(jìn)一步步分析；城北新區(qū)區(qū)在城市市形態(tài)定定位中是是作為城城市副中中心還是是未來的的完全中中心；在未來的的北進(jìn)擴(kuò)擴(kuò)張中、老城的的商業(yè)、商務(wù)功功能應(yīng)以以怎樣的的輻射態(tài)態(tài)勢(shì)來界界定；不容置疑疑、市政政建設(shè)所所推動(dòng)的的近郊土土地城市市化過程程、將使使區(qū)域內(nèi)內(nèi)的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)空間獲獲得較為為充裕的的題材，但絕不不能以圖圖紙的規(guī)規(guī)劃來機(jī)機(jī)械得圈圈定投資資機(jī)會(huì)。不同于于蘇州的的園區(qū)模模式，無無錫的新新城模式式，如東東新一輪輪城市建建設(shè)的全全局性、顛覆

26、性性，還是是規(guī)劃的的完善度度，對(duì)其其規(guī)模及及經(jīng)濟(jì)拉拉動(dòng)效應(yīng)應(yīng)，我們們應(yīng)謹(jǐn)慎慎看待。六、結(jié) 論 蘇中南縣縣市群中中，如東東整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力及國(guó)民民收入低低于平均均水平，目前其其產(chǎn)業(yè)機(jī)機(jī)構(gòu)優(yōu)化化、經(jīng)濟(jì)濟(jì)規(guī)模及及招商環(huán)環(huán)境落后后于蘇錫錫常諸地地市、按按照資本本密度決決定城市市房?jī)r(jià)的的理論，城市房房?jī)r(jià)應(yīng)處處于滬寧寧線及蘇蘇中南沿沿海中等等水準(zhǔn)；本區(qū)域基基尼系數(shù)數(shù)呈拉大大趨勢(shì)，恩格爾爾系數(shù)低低于蘇中中南平均均水準(zhǔn)，人均GGDP（約10000美美金）臨臨界于住住房消費(fèi)費(fèi)大規(guī)模模啟動(dòng)前前期狀態(tài)態(tài)；近一輪市市政建設(shè)設(shè)將城市市軸線及及重心北北移，存存在較大大顛覆性性，城市市架構(gòu)處處于轉(zhuǎn)型型擴(kuò)張期期；城市區(qū)位位定

27、位“向南看看”，立足足于長(zhǎng)三三角經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈，并并針對(duì)滬滬寧沿線線縣市開開展錯(cuò)位位競(jìng)爭(zhēng)，力爭(zhēng)建建設(shè)成為為長(zhǎng)江流流域外引引內(nèi)聯(lián)、外向型型經(jīng)濟(jì)的的門戶。城市位于于南京都都市圈與與蘇錫常常經(jīng)濟(jì)帶帶及上海海輻射圈圈外圍，比較優(yōu)優(yōu)勢(shì)屏蔽蔽作用明明顯，區(qū)區(qū)域產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈烈；外來人口口導(dǎo)入相相對(duì)不足足，人才才高地近近期難以以形成，城市輻輻射效應(yīng)應(yīng)相對(duì)匱匱乏；“城市經(jīng)經(jīng)營(yíng)”以市政政建設(shè)（主要是是道路、綠地建建設(shè)）提提升郊區(qū)區(qū)土地批批租價(jià)格格加速房房地產(chǎn)開開發(fā)拉動(dòng)動(dòng)人口導(dǎo)導(dǎo)入促進(jìn)進(jìn)城市化化進(jìn)程形形成新的的城市功功能區(qū)域域改造城城市框架架為運(yùn)作作邏輯，與蘇錫錫常縣市市相比較較缺乏足足夠的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)支持持，財(cái)政政收

28、入對(duì)對(duì)土地批批租的依依賴度預(yù)預(yù)期過高高；從經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)的角度度來看，地價(jià)（出讓金金）是若若干年土土地使用用期的地地租之和和，也就就是預(yù)支支未來的的利潤(rùn)。如東市市政建設(shè)設(shè)的運(yùn)作作模式，即主要要靠土地地批租收收入來平平衡城市市建設(shè)投投入，在在相當(dāng)大大程度上上是“寅吃卯卯糧”，是本本屆政府府花用后后屆政府府的錢，很容易易對(duì)實(shí)體體經(jīng)濟(jì)傷傷筋動(dòng)骨骨，最終終影響發(fā)發(fā)展后勁勁。對(duì)區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)及市政政建設(shè)所所拉動(dòng)的的投資效效應(yīng)，應(yīng)應(yīng)持謹(jǐn)慎慎態(tài)度。貳：如東東房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)綜綜合評(píng)估估邏輯：對(duì)對(duì)城市房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀狀，及其其價(jià)格體體系成因因進(jìn)行分分析，并并結(jié)合市市政建設(shè)設(shè)與區(qū)域域經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展對(duì)樓樓市趨勢(shì)勢(shì)作出判判斷

29、。切入點(diǎn)：樓市現(xiàn)現(xiàn)狀、市市政效應(yīng)應(yīng)、影響響要素。一、綜 述 如東房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)自20001年年房改政政策后迅迅速啟動(dòng)動(dòng)，目前前正高速速發(fā)展，其區(qū)域域市場(chǎng)主主要顯現(xiàn)現(xiàn)以下特特征：房地產(chǎn)投投資和消消費(fèi)主題題日趨市市場(chǎng)化從投資主主體看，已由國(guó)國(guó)家單一一投資向向國(guó)有、民營(yíng)、外商等等多元投投資主體體格局發(fā)發(fā)展。從從外來企企業(yè)的來來源看，主要集集中在江江蘇境內(nèi)內(nèi)及周邊邊地區(qū)如如南通、南京以以及上海海。從消消費(fèi)主體體來看，個(gè)人消消費(fèi)逐步步成為市市場(chǎng)主流流，自220011年全面面推行貨貨幣分房房，20004年年市區(qū)銷銷售給個(gè)個(gè)人的住住宅面積積占商品品住宅銷銷售面積積比重為為98.5，市場(chǎng)化化程度可可見一斑斑。

30、 近年年如東縣縣房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)情情況統(tǒng)計(jì)計(jì)表 單單位：平平方米年 份份完成土地地開發(fā)面面積竣工套數(shù)數(shù)20011年8600013820022年98388821120033年467662538市場(chǎng)存量量的升降降自商品房房推出以以來，如如東市場(chǎng)場(chǎng)大量的的硬性消消費(fèi)導(dǎo)致致如東商商品房空空置率逐逐年下降降，空置置率連年年負(fù)增長(zhǎng)長(zhǎng)。20001年年末至220044年末，商品房房空置率率從133.344降至至8.665；其中住住宅空置置面積從從11.21降至55.011。處處于我國(guó)國(guó)合理空空置率5514之間。但055年后，由于政政府土地地供應(yīng)量量的逐年年遞增，使得如如東的商商品房空空置率有有上升趨趨勢(shì)。房地產(chǎn)價(jià)

31、價(jià)格起步步伊始，穩(wěn)步上上升但仍仍落后蘇蘇中南諸諸地縣如東已經(jīng)經(jīng)實(shí)行土土地招投投標(biāo)制度度，國(guó)有有土地價(jià)價(jià)值在市市場(chǎng)配置置中逐步步顯現(xiàn)。隨著土土地價(jià)格格的上揚(yáng)揚(yáng)，商品品房?jī)r(jià)格格亦逐步步上漲。20002年市市區(qū)商品品房住宅宅平均價(jià)價(jià)格9884元/平米，20003年為為14004元/平米，同比增增長(zhǎng)299.911，220044年為117166元/平平米，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)18.18。2002220004如東東普通住住宅房?jī)r(jià)價(jià)變化情情況統(tǒng)計(jì)計(jì)表20022年20033年20044年平均價(jià)格格總開工面面積總銷售面面積平均價(jià)格格總開工面面積總銷售面面積平均價(jià)格格總開工面面積總銷售面面積如東市區(qū)區(qū)9841261138

32、23699214044284777010244561716623877961477761本土房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)“小、散散、弱”，缺乏乏規(guī)模擴(kuò)擴(kuò)張能力力從本土企企業(yè)來看看，隨著著企業(yè)改改制，國(guó)國(guó)有資本本退出，本土企企業(yè)的資資產(chǎn)實(shí)力力將不斷斷縮減，資質(zhì)逐逐步減級(jí)級(jí)。在土土地市場(chǎng)場(chǎng)全部招招投標(biāo)拍拍賣后，他們中中的大部部分將不不具備參參與招標(biāo)標(biāo)拍賣的的資格和和條件，加上本本土房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)與外來來企業(yè)在在經(jīng)營(yíng)理理念和資資金實(shí)力力上存在在的差距距，缺乏乏市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力和和規(guī)模擴(kuò)擴(kuò)張能力力，相當(dāng)當(dāng)一部分分面臨被被淘汰的的風(fēng)險(xiǎn)。二、供應(yīng)應(yīng)分析 從投資情情況來看看，20002年年全縣房房地產(chǎn)完完成投資資1.33億元

33、，是上年年的2.5倍，占全社社會(huì)固定定資產(chǎn)投投資的99.122；220033年完成成投資22.155億元，增長(zhǎng)667.228， 從商品房房供應(yīng)來來看，市市區(qū)商品品房竣工工面積，20002年為為20.83萬萬平米，其中住住宅5萬萬平方米米。20003年年為411.788萬平米米，其中中住宅77.399萬平方方米。從土地供供給市場(chǎng)場(chǎng)來看，政府借借鑒了杭杭州等城城市的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，建建立了土土地儲(chǔ)備備供應(yīng)機(jī)機(jī)制，積積極推行行國(guó)有土土地有償償使用，顯化了了土地價(jià)價(jià)值。從從近年以來來公開出出讓的土土地情況況來看，預(yù)計(jì)這這個(gè)數(shù)字字還將會(huì)會(huì)有大幅幅增長(zhǎng)。三、需求求分析 與供給相相適應(yīng)，如東住住宅銷售售面積2200

34、22年為2236992平米米，20003年年為10024556平米米，20004年年為14477661平米米，同比比增長(zhǎng)776.887和和30.66。 20002年至至20004年，市區(qū)商商品房竣竣工面積積與銷售售面積之之比分別別為1：0.778、11：0.84、1：00.877，供求求關(guān)系趨趨向平衡衡。從近35年城城市的新新增需求求分析來來看，主主要由以以下成份份構(gòu)成：1、市政政動(dòng)遷拉拉動(dòng)住房房需求今年如東東的城市市建設(shè)投投入為歷歷年來投投資之最最。這種種規(guī)模的的城市建建設(shè)投入入將連續(xù)續(xù)數(shù)年。由由此相應(yīng)應(yīng)增加了了城市拆拆遷安置置所帶來來的住房房需求。自20004年起起至今市市區(qū)拆遷遷年均達(dá)到

35、到7萬平平米左右右，如果果按照每每拆遷11平米房房屋要購(gòu)購(gòu)買1.5平米米計(jì)算，4年內(nèi)市市區(qū)將直直接產(chǎn)生生2800000平米米住房的的需求。2、改善善居住條條件需求求據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)顯示示：20004年年如東城城鎮(zhèn)居民民人均住住宅建筑筑面積224.221平米米，在2200戶戶被調(diào)查查戶中，人均224平米米以上的的住戶，占377.5；人均均2024平平米的住住戶占115.55；人人均16620平平米的住住戶477戶，占占23.5；人均11216平平米的住住戶333戶，占占16.5；低于112平米米的住戶戶14戶戶，占77。現(xiàn)現(xiàn)有住宅宅條件的的參差不不齊，總總體上反反映了如如東城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民居居住水平平仍偏

36、低低。相應(yīng)應(yīng)在未來來人均GGDP穩(wěn)穩(wěn)固增長(zhǎng)長(zhǎng)的前提提下，這這種現(xiàn)狀狀將形成成一定的的有效需需求，進(jìn)進(jìn)一步拉拉動(dòng)住宅宅消費(fèi)需需求。按住宅建建筑式樣樣分 （每百百戶）20022年20033年20044年單棟住宅宅242837四居室1481三居室323026二居室21213一居室001平房及其其他12811單道樓房房161411按房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分 （每百百戶）20022年20033年20044年租賃公房房886租賃私房房001原有私房房404046房改私房房323223商品房102024從表中可可以看出出，商品品房比例例不斷加加大，二二、三居居室始終終是市場(chǎng)場(chǎng)消費(fèi)主主力。四、價(jià)格格分析 隨著土地地價(jià)格的

37、的上揚(yáng)，商品房房?jī)r(jià)格也也在逐年年上漲。20002年如如東商品品房平均均價(jià)格為為9844元/平平米，220033年為114044元/平平米，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)29.91，20004年年為17716元元/平米米，同比比增長(zhǎng)118.118，目前市市場(chǎng)最高高價(jià)格近近30000元/平米，最低價(jià)價(jià)格22200元元/平米米。2002220004如東東房?jī)r(jià)走走勢(shì)最高價(jià)格格最低價(jià)格格平均價(jià)格格20022年12300元/平平方米800元元/平方方米984元元/平方方米20033年20000元/平平方米10300元/平平方米14044元/平平方米20044年26000元/平平方米15300元/平平方米17166元/平平方

38、米雖然055、066年的數(shù)數(shù)據(jù)欠缺缺，但與與今年相相比較，近年如如東市場(chǎng)場(chǎng)的價(jià)格格體系并并未有明明顯的大大幅度上上揚(yáng)，本本報(bào)告認(rèn)認(rèn)為有以以下原因因：土地供應(yīng)應(yīng)量逐年年增加，已經(jīng)超超出了市市場(chǎng)的正正常消化化速度，市場(chǎng)反反映出一一定的供供大于求求的現(xiàn)象象；市場(chǎng)上并并未出現(xiàn)現(xiàn)真正品品質(zhì)級(jí)的的明星個(gè)個(gè)案，無無法對(duì)區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)行有有力推動(dòng)動(dòng)；作為一個(gè)個(gè)相對(duì)狹狹小的不不充分競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)，我們們無法以以傳統(tǒng)的的板塊構(gòu)構(gòu)架來解解釋其價(jià)價(jià)格體系系，因此此，本報(bào)報(bào)告的價(jià)價(jià)格分析析將仍以以一個(gè)統(tǒng)統(tǒng)一的市市場(chǎng)格局局來作為為評(píng)估基基準(zhǔn)。從從目前的的市場(chǎng)價(jià)價(jià)格構(gòu)成成來看，呈現(xiàn)以以下特征征：商品房?jī)r(jià)價(jià)格呈中中心強(qiáng)周周邊弱

39、、南高北北低的重重心分布布由于近年年如東城城市規(guī)劃劃相對(duì)滯滯后，導(dǎo)導(dǎo)致目前前房?jī)r(jià)以以縣城中中心一帶帶為高價(jià)價(jià)集中區(qū)區(qū)，從整整個(gè)城市市格局來來看，以以市中心心一帶為為價(jià)格高高地，周周邊地區(qū)區(qū)為價(jià)格格弱勢(shì)分分布；價(jià)格體系系不健全全、城市市樓市無無完整梯梯度效應(yīng)應(yīng)市中心往往外，距距離2公里房?jī)r(jià)價(jià)就直線線衰減，這從城城市經(jīng)營(yíng)營(yíng)來看很不不合算，對(duì)消費(fèi)費(fèi)者來說說也較難難接受，房?jī)r(jià)無無梯度。從目前前市場(chǎng)的的價(jià)格峰峰值與谷谷值的絕絕對(duì)差距距來看，也不盡盡合理。市場(chǎng)一一方面缺缺少標(biāo)志志性旗艦艦個(gè)案的的價(jià)格引引領(lǐng)，另另一方面面成熟的的梯度消消費(fèi)尚未未完全成成型；五、相關(guān)關(guān)政策分分析 關(guān)于房改改政策關(guān)于調(diào)調(diào)整南通通

40、地區(qū)220022年度房房改政策策的意見見，主主要內(nèi)容容有： 在住房房公積金金方面，繳存比比例不變變，仍為為個(gè)人和和單位各各8；繳存基基數(shù)改按按職工本本人20001年年12月月份工資資核定。繳存基基數(shù)的下下限調(diào)整整為3660元，上限調(diào)調(diào)整為330000元。在在職工購(gòu)購(gòu)房補(bǔ)貼貼方面，仍按現(xiàn)現(xiàn)行補(bǔ)貼貼金額標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和面面積標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及相關(guān)關(guān)操作方方法執(zhí)行行。在公有住住房出售售方面，售房成成本價(jià)平平均提高高了4左右，如磚混混一等住住房的基基價(jià)從現(xiàn)現(xiàn)行的建建筑面積積每平方方米8880元提提到9110元。其它折折扣政策策如買房房人的工工齡、住住房的折折舊、地地段、樓樓層、朝朝向、設(shè)設(shè)備等項(xiàng)項(xiàng)折扣依依然保持持不變，

41、售價(jià)計(jì)計(jì)算方法法未作調(diào)調(diào)整。 在公有住住房租金金方面，平均上上調(diào)155左右右。如磚磚混一等等住房每每月每平平方米使使用面積積的基本本租金由由2元整整調(diào)整為為2330元。其它計(jì)計(jì)租面積積和設(shè)備備或附屬屬設(shè)施計(jì)計(jì)租標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)分別相相應(yīng)提高高15。從上述情情況結(jié)合合可以看看出，目目前本區(qū)區(qū)域公有有住房的的房改購(gòu)購(gòu)置成本本仍然偏偏低，按按每戶平平均2.9人，人均224.221平米米居住面面積為例例，在縣縣城擁有有一套自自有住房房的成本本僅6萬萬余元，遠(yuǎn)低于于同地段段商品房房。極容容易助長(zhǎng)長(zhǎng)居民“買房不不如租房房”的觀念念及置業(yè)業(yè)積極性性。關(guān)于房地地產(chǎn)管理理制度相繼出臺(tái)臺(tái)了房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)執(zhí)行房房地產(chǎn)開

42、開發(fā)項(xiàng)目目手冊(cè)制制度的通通知、南通通市商品品房?jī)r(jià)格格管理實(shí)實(shí)施細(xì)則則、南通市市商品房房預(yù)售管管理暫行行辦法等一系系列政策策性文件件。諸如如車庫(kù)原原則上不不得高于于房?jī)r(jià)的的60，閣樓樓不得高高于房?jī)r(jià)價(jià)的400等一一系列具具有地方方特色的的條款政政策，特特別是對(duì)對(duì)普通住住宅商品品房的指指導(dǎo)價(jià)幅幅度限制制在5，從目目前的實(shí)實(shí)施情況況來看，其對(duì)開開發(fā)主體體的市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)節(jié)能能力尚值值得商榷榷。其他政策策法規(guī)1）、住住宅保有有稅“保有稅稅”實(shí)際際上是物物業(yè)稅的的一種，即按房房地產(chǎn)的的面積每每年付稅稅。主要要是針對(duì)對(duì)戶型面面積偏大大的房子子收取一一定費(fèi)用用，實(shí)際際上是在在鼓勵(lì)購(gòu)購(gòu)買中小小套型、功能良良好的住住

43、宅。對(duì)保有稅稅的界定定一個(gè)家家庭的平平均居住住面積就就是1220平米米，國(guó)家家有關(guān)部部門允許許的浮動(dòng)動(dòng)范圍是是20%。1220乘以以20%等于224平米米，所以以就得出出了1444平米米這個(gè)界界定值。分析：房房地產(chǎn)宏宏觀調(diào)控控思路，主要是是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自自住型需需求，限限制投資資性需求求，抑制制投機(jī)性性需求，加大中中小戶型型房屋的的供應(yīng)量量。”2）、770900政策明確新建建住房結(jié)結(jié)構(gòu)比例例?！笆晃濉睍r(shí)期，要重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展普普通商品品住房。自20006年年6月1日起，凡新審審批、新新開工的的商品住住房建設(shè)設(shè)，套型型建筑面面積900平方米米以下住住房（含含經(jīng)濟(jì)適適用住房房）面積積所占比比重，

44、必必須達(dá)到到開發(fā)建建設(shè)總面面積的770%以以上。直直轄市、計(jì)劃單單列市、省會(huì)城城市因特特殊情況況需要調(diào)調(diào)整上述述比例的的，必須須報(bào)建設(shè)設(shè)部批準(zhǔn)準(zhǔn)。過去去已審批批但未取取得施工工許可證證的項(xiàng)目目凡不符符合上述述要求的的，應(yīng)根根據(jù)要求求進(jìn)行套套型調(diào)整整。分析：在在“國(guó)六六條“770900政策頒頒布后，大戶型型價(jià)格普普遍攀升升，形成成越調(diào)控控，越價(jià)價(jià)升的奇奇特現(xiàn)象象，主要要原因在在于：征征收“房地產(chǎn)產(chǎn)稅”等配套套措施未未能到位位。造成成市場(chǎng)上上對(duì)豪宅宅的追捧捧。在某某種意義義上，在在“房地產(chǎn)產(chǎn)稅”開征后后，“豪宅必必升值”不再成成為“定式”。3）、土土地增值值稅20066年122月288日，國(guó)國(guó)家稅

45、務(wù)務(wù)總局下下發(fā)了關(guān)于房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)土地增增值稅清清算管理理有關(guān)問問題的通通知（以下簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱通通知）。通通知規(guī)規(guī)定，220077年2月月1日起起，全國(guó)國(guó)各地區(qū)區(qū)將對(duì)房房地產(chǎn)企企業(yè)土地地增值稅稅項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行全面面清算，正式向向房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)征收收30%-600%不等等的土地地增值稅稅。分析：如如果地價(jià)價(jià)在開發(fā)發(fā)期限內(nèi)內(nèi)漲速過過快，也也就會(huì)導(dǎo)導(dǎo)致房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)囤囤地和開開發(fā)成本本大增。因此，當(dāng)高價(jià)價(jià)土地收收稅后所所獲利潤(rùn)潤(rùn)比低價(jià)價(jià)土地收收稅后所所獲利潤(rùn)潤(rùn)要少或或相差不不大時(shí)，房產(chǎn)商商就會(huì)不不再哄抬抬房?jī)r(jià)，從而達(dá)達(dá)到抑制制房?jī)r(jià)上上漲的目目的。一般來說說，房產(chǎn)產(chǎn)商們不不會(huì)不將將其計(jì)入入土地開開

46、發(fā)成本本之中?，F(xiàn)在對(duì)對(duì)土地增增值稅實(shí)實(shí)行清算算清繳，原來預(yù)預(yù)征的稅稅款與結(jié)結(jié)算結(jié)果果相抵，如果是是少征，則應(yīng)補(bǔ)補(bǔ)稅，如如果是多多征，則則應(yīng)該退退稅。對(duì)對(duì)于因少少征而要要補(bǔ)稅者者來說，如果沒沒有提取取足夠的的納稅“準(zhǔn)備金金”，其其成本就就有可能能上升，如果提提取了足足夠的“準(zhǔn)備金金”，就就不會(huì)引引起成本本的上升升；對(duì)于于因多征征而要退退稅者來來說，其其納稅“準(zhǔn)備金金”一般般也會(huì)多多于原來來預(yù)征的的稅款，其土地地開發(fā)成成本不僅僅不會(huì)上上升，反反而會(huì)因因此而下下降。國(guó)家清算算土地增增值稅的的目的是是調(diào)節(jié)市市場(chǎng)，抑抑制房?jī)r(jià)價(jià)非正常常因素上上漲。國(guó)國(guó)家法律律和政策策的調(diào)整整是為了了使房產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格真真正與供

47、供求關(guān)系系相適應(yīng)應(yīng)。小結(jié)： 目前前在如東東地區(qū)，“住宅保保有稅”以及“70990”的調(diào)控控政策尚尚未真正正貫徹執(zhí)執(zhí)行，對(duì)對(duì)本案整整體規(guī)劃劃開發(fā)應(yīng)應(yīng)無直接接影響，而征收收土地增增值稅的的政策出出臺(tái)將相相對(duì)的協(xié)協(xié)調(diào)開發(fā)發(fā)成本以以及抑制制項(xiàng)目利利潤(rùn)。六、產(chǎn)品品品質(zhì)分分析 如東的房房地產(chǎn)市市場(chǎng)目前前處于市市場(chǎng)化啟啟動(dòng)的早早期階段段，即產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)普遍邁邁向了改改善居住住的水平平，開發(fā)發(fā)商已普普遍注意意到了布布局、環(huán)環(huán)境、立立面、房房型等的的重要性性，但在在具體的的貫徹實(shí)實(shí)施方面面，卻顯顯出了較較為明顯顯的局限限性。在規(guī)劃方方面，比比如民生生陽光新新城，具具有6萬萬平米的的規(guī)模，理應(yīng)可可以營(yíng)造造出一個(gè)個(gè)

48、較出色色的內(nèi)部部環(huán)境，但是，其將景景觀中軸軸線拉直直，在其其上布置置了排列列整齊的的多層和和小高層層，犧牲牲了大面面積綠地地的空間間。而這這已經(jīng)是是目前如如東規(guī)劃劃較為出出色的小小區(qū)了。絕大部部分樓盤盤的兵營(yíng)營(yíng)式排布布跡象明明顯，缺缺少較有有主題及及層次的的園藝景景觀設(shè)計(jì)計(jì)。在立面方方面，如如東雖然然目前歐歐陸風(fēng)勁勁吹，但但是，真真正將歐歐陸風(fēng)格格做到位位的樓盤盤卻至今今還未出出現(xiàn)過，大部分分樓盤以以為搞個(gè)個(gè)歐式鄉(xiāng)鄉(xiāng)村住宅宅的屋頂頂，弄個(gè)個(gè)三段式式的立面面再配雕雕花欄桿桿的陽臺(tái)臺(tái)就算歐歐式了。而現(xiàn)代代式的樓樓盤在目目前的如如東更未未出現(xiàn)過過。所以以，目前前如東縣縣的樓盤盤立面尚尚無精彩彩可言，

49、質(zhì)感不不強(qiáng)、工工藝不精精是產(chǎn)品品最薄弱弱的一個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)。從物業(yè)維維護(hù)來看看，目前前大部分分小區(qū)從從其實(shí)地地現(xiàn)場(chǎng)來來看，小小區(qū)交付付后的物物業(yè)管理理無序化化，整個(gè)個(gè)園藝的的維護(hù)，及小區(qū)區(qū)公建的的功能使使用的差差強(qiáng)人意意，業(yè)主主私自亂亂搭建導(dǎo)導(dǎo)致的社社區(qū)氛圍圍的破壞壞效應(yīng)非非常嚴(yán)重重。在后期營(yíng)營(yíng)銷方面面，整個(gè)個(gè)區(qū)域市市場(chǎng)的投投入產(chǎn)出出理念尚尚未建立立，無現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)樣板板房、無無全裝修修住宅，且售樓樓處的裝裝修布置置平淡。從平面面企劃的的平均水水準(zhǔn)來看看看，仍仍停留在在較低的的設(shè)計(jì)水水平上，與周邊邊南京、常州的的水平差差距較大大。在營(yíng)營(yíng)銷推廣廣思路及及創(chuàng)新力力度上也也無值得得稱道之之處。辨證來看看，如東東

50、的樓盤盤綜合產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)還有非非常大的的潛力可可挖，這這方面的的市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)顯顯而易見見。八、其他他影響房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的因因素分析析 三級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)走勢(shì)如東房地地產(chǎn)中介介市場(chǎng)目目前尚不不成型，城鎮(zhèn)特特別是在在中心城城區(qū)內(nèi)，中介門門店不多多，從目目前的交交易情況況來看，租賃、售后產(chǎn)產(chǎn)權(quán)公房房及私房房的交易易構(gòu)成了了交易的的主要成成份。由由于這部部分房源源大都在在交通便便捷的市市區(qū)，且且面積不不大，因因此在相相同單價(jià)價(jià)的情形形下，比比一手商商品房具具有更低低的購(gòu)買買門檻。并形成成了對(duì)商商品房項(xiàng)項(xiàng)目的客客源分流流。隨著著樓盤價(jià)價(jià)格的預(yù)預(yù)期上升升以及與與中心城城區(qū)的距距離拉大大，市區(qū)區(qū)二手房房的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力將

51、進(jìn)進(jìn)一步增增強(qiáng)，對(duì)對(duì)于中低低收入的的客源來來說，三三級(jí)房產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)正正逐步成成為可以以接受的的置業(yè)消消費(fèi)渠道道。城市外來來人口導(dǎo)導(dǎo)入的消消費(fèi)拉動(dòng)動(dòng)效應(yīng)由于如東東的整體體區(qū)位始始終受到到滬寧沿沿線城市市的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，相對(duì)對(duì)于高素素質(zhì)人才才的引進(jìn)進(jìn)，具有有一定的的劣勢(shì)，從目前前的房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀來看看，區(qū)隔隔性非常常強(qiáng)，外外來人口口尚不成成為購(gòu)房房的主力力之一。盡管目目前市區(qū)區(qū)有流動(dòng)動(dòng)人口約約7萬人人，但這這部分人人群基本本不屬于于高消費(fèi)費(fèi)、高預(yù)預(yù)算階層層，消費(fèi)費(fèi)低于一一般市民民，無法法成為房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的先先頭軍，而政府府今后幾幾年引進(jìn)進(jìn)持資金金、技術(shù)術(shù)的人才才這一計(jì)計(jì)劃，尚尚有待見見證。從投

52、資的的角度來來看，如如東的房房地產(chǎn)投投資價(jià)值值平均低低于合理理回報(bào)，以同業(yè)業(yè)苑為例例，一套套80余余平方米米（已是是最?。┑娜渑涠?，市場(chǎng)租租價(jià)約在在5000元左右右，不考考慮出租租房稅收收，投資資回報(bào)率率在3左右，而市區(qū)區(qū)的公房房出租基基本也在在這個(gè)水水準(zhǔn)，投投資回報(bào)報(bào)不高（一般公公認(rèn)較為為合理投投資回報(bào)報(bào)不低于于6），勢(shì)必必會(huì)影響響投資性性客源的的介入，縮水樓樓市客源源構(gòu)成。九、結(jié) 論 本區(qū)域房房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展展屬典型型的市政政建設(shè)投投資拉動(dòng)動(dòng)型；產(chǎn)產(chǎn)業(yè)支撐撐要素有有限；目前市場(chǎng)場(chǎng)主流價(jià)價(jià)格約在在2700229000元左右右，在蘇蘇中南滬滬寧沿線線、沿海海主要城城鎮(zhèn)中屬屬最低水水平；但但

53、與產(chǎn)經(jīng)經(jīng)實(shí)力的的排名相相符；城市高端端價(jià)格剛剛突破330000元，市市場(chǎng)峰值值發(fā)展不不充分，城市旗旗艦物業(yè)業(yè)未有效效建立；近一年土土地批租租價(jià)格上上漲幅度度較大，將直接接影響下下半年入入市的項(xiàng)項(xiàng)目成本本；區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)年度消消化量約約在200萬左右右，商品房房空置率率開始有有所上升升，亟需需一輪有有效的價(jià)價(jià)格底部部抬升；物業(yè)價(jià)格格高地仍仍局限于于傳統(tǒng)市市中心區(qū)區(qū)域，并并隨市中中心2公里以以內(nèi)價(jià)格格急劇衰衰減；城城市建設(shè)設(shè)預(yù)期未未來的供供應(yīng)主力力集中在在城南、城北新新區(qū)一帶帶；目前各檔檔次物業(yè)業(yè)的梯度度結(jié)構(gòu)尚尚未完全全形成，樓市價(jià)價(jià)格體系系有待近近一步夯夯實(shí)；樓盤規(guī)模模、品質(zhì)質(zhì)非常一一般，在在規(guī)劃方

54、方案、建建材設(shè)備備、房型型設(shè)計(jì)、物業(yè)維維護(hù)方面面總體營(yíng)營(yíng)造水準(zhǔn)準(zhǔn)落后上上海及杭杭州約55-77年左右右；城市流動(dòng)動(dòng)及外來來人口素素質(zhì)偏低低，無法法形成對(duì)對(duì)樓市有有效的消消費(fèi)促進(jìn)進(jìn)作用；且未來來預(yù)期高高素質(zhì)人人口的導(dǎo)導(dǎo)入難度度較大，仍體現(xiàn)現(xiàn)為典型型的區(qū)隔隔性物業(yè)業(yè)消費(fèi)市市場(chǎng)；當(dāng)前住宅宅置業(yè)投投資回報(bào)報(bào)率普遍遍較低，大多維維持于44以下下，租賃賃人群的的低接受受度、低低層次在在很大程程度上影影響了投投資性客客源的市市場(chǎng)介入入可能；三級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)交易不不活躍、但較低低的購(gòu)買買門檻、相對(duì)便便利的地地段將會(huì)會(huì)使其分分流相當(dāng)當(dāng)一部分分的市政政動(dòng)遷客客源及改改善居住住條件型型置業(yè)行行為；近一年商商品房?jī)r(jià)價(jià)格上漲

55、漲過快、而同期期可支配配收入升升幅有限限、居民民家庭收收入與樓樓價(jià)比居居高不下下；房地產(chǎn)整整合營(yíng)銷銷水準(zhǔn)偏偏低、樓樓市在包包裝手法法、概念念的營(yíng)造造及前期期策劃的的早期介介入方面面有著較較多的空空白；本土開發(fā)發(fā)商整體體實(shí)力不不強(qiáng)、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力偏偏弱、土土地批租租及招投投標(biāo)需依依靠較大大規(guī)模的的外來資資金及開開發(fā)主體體支持。叁、項(xiàng)目目開發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略建議議一、對(duì)城城市房地地產(chǎn)宏觀觀走勢(shì)的的判斷 1、城市市規(guī)劃先先行及“經(jīng)營(yíng)城城市”的理念念仍是“計(jì)劃模模式”，相應(yīng)應(yīng)的資源源配置及及建立在在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上的房房地產(chǎn)開開發(fā)效應(yīng)應(yīng)仍應(yīng)由由市場(chǎng)受受益來決決定、不不能一概概而論由于計(jì)劃劃經(jīng)濟(jì)和和市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)是兩兩種截然然不

56、同的的資源配配置模式式，資源源配置機(jī)機(jī)制必然然發(fā)生劇劇烈整合合，整合合的明顯顯結(jié)果就就是計(jì)劃劃經(jīng)濟(jì)時(shí)時(shí)期形成成的城市市格局將將會(huì)發(fā)生生重大的的演變，這種演演變將更更多地體體現(xiàn)出經(jīng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律律的作用用，并非非人力及及長(zhǎng)官意意志所為為。在如如東目前前缺乏鮮鮮明的經(jīng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)業(yè)定位的的情況下下，整個(gè)個(gè)規(guī)劃的的投資拉拉動(dòng)性將將使目前前的“六大功功能區(qū)”建設(shè)對(duì)對(duì)資金的的依賴度度異常重重要。2、如東東近年來來的市場(chǎng)場(chǎng)漲幅究究其實(shí)質(zhì)質(zhì)是對(duì)過過去城市市化進(jìn)程程歷史欠欠帳的彌彌補(bǔ)性行行情，具具有供需需的雙重重推動(dòng)作作用，而而在此之之后以市市政建設(shè)設(shè)為主導(dǎo)導(dǎo)的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)模式將將直面市市場(chǎng)的擴(kuò)擴(kuò)張性壓壓力房地產(chǎn)是是

57、城市化化的表像像，從某某種角度度來說，房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格取取決于房房地產(chǎn)的的收益。盡管目目前市民民常常議議論城市市房?jī)r(jià)過過高，但但從目前前國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)宏觀觀背景及及區(qū)域房房地產(chǎn)市市場(chǎng)價(jià)格格機(jī)制來來看，目目前的房房?jī)r(jià)有其其合理一一面，因因?yàn)榉康氐禺a(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的價(jià)格格并非是是哪一級(jí)級(jí)“看得見見之手”決定的的，在客客觀上是是當(dāng)下房房地產(chǎn)的的收益水水平允許許目前房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的價(jià)價(jià)格水平平。但從從彌補(bǔ)性性行情到到擴(kuò)張性性增長(zhǎng)，市場(chǎng)的的需求推推動(dòng)動(dòng)能能將存在在很大變變數(shù)。如東房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格體體系將繼繼續(xù)被梳梳理，各各結(jié)構(gòu)物物業(yè)的漲漲幅將有有所區(qū)別別，而新新一輪市市場(chǎng)需求求的主體體仍將是是普通預(yù)預(yù)算的區(qū)區(qū)域性客客

58、源從近期土土地批租租價(jià)格及及市政建建設(shè)的延延遲效應(yīng)應(yīng)來看，“大如東東”的城市市架構(gòu)將將使更多多的物業(yè)業(yè)供應(yīng)出出現(xiàn)在道道路基礎(chǔ)礎(chǔ)建設(shè)所所涉及的的地域，值得注注意的是是，目前前本區(qū)域域市場(chǎng)尚尚未出現(xiàn)現(xiàn)真正意意義上的的“旗艦物物業(yè)”，整個(gè)個(gè)樓市的的價(jià)格峰峰值突兀兀并不明明顯，而且早期期樓盤的的開發(fā)并并不具備備規(guī)模效效應(yīng)，但但從近期期地塊的的開發(fā)情情況來看看，1000畝以以上的地地塊比例例正在不不斷上升升，預(yù)計(jì)計(jì)在今后后幾年如如東樓市市將進(jìn)入入“地段邊邊緣化”、“項(xiàng)目規(guī)規(guī)?；?、“供應(yīng)充充分化”的新階階段。從土地成成本及城城市不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)發(fā)展展的規(guī)律律來看，我們研研判未來來618個(gè)個(gè)月區(qū)域域樓市價(jià)價(jià)格將有

59、有以下變變化：老城區(qū)以以內(nèi)物業(yè)業(yè)的均價(jià)價(jià)將在330000元獲得得有力的的支撐；城北新區(qū)區(qū)一帶的的物業(yè)將將逐漸成成為次主主流區(qū)域域，物業(yè)業(yè)價(jià)格將將于中心心城區(qū)物物業(yè)保持持在30004000元的差差距，區(qū)區(qū)域的人人口導(dǎo)入入跡象將將非常明明顯；城南的學(xué)學(xué)區(qū)類物物業(yè)價(jià)格格將維持持在28800元元左右一一線，一一旦突破破30000元的的心理線線，其對(duì)對(duì)外區(qū)人人口，特特別是為為子女購(gòu)購(gòu)買型客客戶的吸吸引力將將下降；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)一帶的的物業(yè)升升幅將非非常有限限；另外，對(duì)對(duì)于中高高檔的別別墅類物物業(yè)，我我們對(duì)其其持樂觀觀態(tài)度，相信在在高品質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品的的配合下下，客戶戶在此類類結(jié)構(gòu)的的物業(yè)開開發(fā)及需需求會(huì)上上一個(gè)新

60、新的臺(tái)階階，13年內(nèi)內(nèi)會(huì)有精精品類高高檔物業(yè)業(yè)出現(xiàn)。二、本項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略必必須注意意的問題題及原則則 1、避免免對(duì)市政政效應(yīng)的的過高預(yù)預(yù)期及產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值值依賴我們對(duì)諸諸如行政政中心的的搬遷、洋口港港的開發(fā)發(fā)等要素素在關(guān)注注的同時(shí)時(shí)也抱有有以下觀觀點(diǎn)：事事實(shí)上從從來沒有有住宅開開發(fā)和政政府機(jī)關(guān)關(guān)能成為為互動(dòng)的的必然邏邏輯。從從某種角角度來看看，如果果項(xiàng)目本本身的運(yùn)運(yùn)作過度度依賴于于類似效效應(yīng)的話話，樓盤盤本身是是不具備備核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力的的。在整整個(gè)開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略上上，我們們希望能能化此因因素于無無形之中中，以一一個(gè)較低低的姿態(tài)態(tài)開展。2、避免免居住屬屬性的單單極化、臉譜化化嚴(yán)格意義義上來說說，如東東的