1、秦淮源里金水灣項(xiàng)目企劃方案目錄：一一.前言 二二.售樓處處包裝 三三.SWTTO分析析 四四.市場(chǎng)調(diào)調(diào)研 五五.銷(xiāo)售售策略 六.建建議提要要一.前言言：句容市永永豐置業(yè)業(yè)有限公公司住宅宅項(xiàng)目是是一個(gè)占占地3663500.4的純住住宅項(xiàng)目目，該項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)劃劃于20008年年五月份份啟動(dòng)。作為該項(xiàng)項(xiàng)目的開(kāi)開(kāi)發(fā)商，貴公司司希望與與一支具具有戰(zhàn)略略眼光，豐富的的同類項(xiàng)項(xiàng)目專業(yè)業(yè)服務(wù)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，具具備項(xiàng)目目需求的的各專業(yè)業(yè)力量的的團(tuán)隊(duì)合合作，共共同來(lái)做做好該項(xiàng)項(xiàng)目，實(shí)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)潤(rùn)最大化化是我們們共同的的一致目目標(biāo)。我們充分分理解貴貴公司的的戰(zhàn)略意意圖，愿愿意根據(jù)據(jù)該項(xiàng)目目的目前前狀況，需要專專業(yè)的策策劃人員員及

2、團(tuán)隊(duì)隊(duì)提供“高質(zhì)量量，可操操作，便便領(lǐng)導(dǎo)”的策劃劃推廣和和銷(xiāo)售要要求，開(kāi)開(kāi)展對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的策策劃和論論證工作作，我們們?cè)敢饧辛α苛扛哔|(zhì)量量服務(wù)該該項(xiàng)目。而實(shí)現(xiàn)現(xiàn)目標(biāo)成成功是我我們與貴貴公司長(zhǎng)長(zhǎng)期合作作的重要要基石。根據(jù)近期期，中期期，遠(yuǎn)期期的策劃劃思路，為該項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)提供參參考，避避免決策策失誤，減少項(xiàng)項(xiàng)目投資資風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)項(xiàng)目投資資效益。該項(xiàng)目前前期的產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃劃已基本本落實(shí)，通過(guò)與與貴公司司的初步步接觸，我們提提出了合合作建議議，敬請(qǐng)請(qǐng)參考。二.售樓樓處包裝裝： 第一部分分：售樓樓處的選選址售樓處是是本案形形象的一一個(gè)展示示場(chǎng)所，更是一一個(gè)重要要的、獨(dú)獨(dú)特廣告告載體。因此做做好接待待中心

3、的的包裝，以以給客戶戶留下深深刻的印印象，是是爭(zhēng)取客客戶在第第一時(shí)間間成交的的重要手段段。銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)是銷(xiāo)售售活動(dòng)的的中心，未來(lái)的的產(chǎn)品展展示、銷(xiāo)銷(xiāo)售談判判、成交交簽約等等一系列列活動(dòng)都都集中在在此處完完成。隨隨著房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展展，越來(lái)來(lái)越多的的開(kāi)發(fā)商商已認(rèn)識(shí)識(shí)到銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)的重要要：人性性化的現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)計(jì) HYPERLINK 包裝 o 點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于包裝的文章 包裝影響響著消費(fèi)費(fèi)者對(duì)開(kāi)開(kāi)發(fā)商的的信心，同時(shí)也也是促成成銷(xiāo)售成成交的重重要手段段之一。上面我們們有提到到售樓處處是廣告告的載體體，而這這個(gè)特殊殊的載體體要便于于目標(biāo)客客戶對(duì)此此地段更更為認(rèn)識(shí)識(shí)和了解解。通過(guò)過(guò)我們對(duì)對(duì)當(dāng)?shù)氐牡恼J(rèn)識(shí)和

4、和調(diào)查，我們認(rèn)認(rèn)為本案案的售樓樓處可設(shè)設(shè)在汽車(chē)車(chē)站附近近。而這一一地段更更能有效效的提高高宣傳及及活動(dòng)半半徑，以以達(dá)到促進(jìn)進(jìn)將來(lái)的的銷(xiāo)售進(jìn)進(jìn)程。一.汽車(chē)車(chē)站附近近的優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)：1.汽車(chē)車(chē)站附近近離本項(xiàng)項(xiàng)目基地地比較近近，很方方便以后后帶客戶戶現(xiàn)場(chǎng)看看房。22.汽車(chē)車(chē)站附近近人流集集中，此此地點(diǎn)有有大量的的自然人人流，無(wú)無(wú)論是自自然人流流變?yōu)槟磕繕?biāo)客戶還是宣宣傳媒體體都是對(duì)對(duì)本案有有百利而而無(wú)一害害的。3.這樣樣一個(gè)眾眾人皆知知的位置置做售樓樓處，就會(huì)避免免因客戶戶找不著著售樓處處，而流失了了誠(chéng)意客客戶。所所以，選選擇車(chē)站站附近也也就是選選擇了句句容的人人群地標(biāo)標(biāo)。二.售樓樓處建在在本案會(huì)會(huì)所的缺缺

5、點(diǎn)：1.本案案的交通通不夠便便利，導(dǎo)導(dǎo)致客戶戶難以尋尋找到售售樓中心心，從而而會(huì)流失失或錯(cuò)過(guò)過(guò)大量目目標(biāo)客戶戶。2.本案案離市中中心較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，位置置相對(duì)較較偏，以以至于幾幾乎沒(méi)有有人流量量。這樣樣，會(huì)造造成信息息散布和和信息流流通有一一定阻礙礙。第三部分分：包裝裝主題構(gòu)構(gòu)思售樓處這這一窗口口是本案案的品牌牌形象，此窗口口是直接接面對(duì)社社會(huì)的。因此本本案的售售樓處現(xiàn)場(chǎng)包裝裝應(yīng)更好好的與本本案的產(chǎn)產(chǎn)品相結(jié)結(jié)合，要要以構(gòu)筑一一個(gè)綠色色、自然然、健康康、生態(tài)態(tài)水系為為主題的的環(huán)境氛圍圍，要使客戶戶在進(jìn)入入售樓處的第一一時(shí)刻就就能深刻刻體會(huì)和了了解到本項(xiàng)目的的總體氣氣質(zhì)以及及本項(xiàng)目的的獨(dú)特賣(mài)賣(mài)點(diǎn)。包裝目的

6、的：全方方位包裝裝，突出出自身特特色，有有效吸引引客戶，促進(jìn)最最終成交交。包裝原則則：用現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)傳達(dá)達(dá)理念、用設(shè)計(jì)計(jì)刻畫(huà)產(chǎn)產(chǎn)品、用用氣氛感感染客戶戶，用行行動(dòng)感動(dòng)客戶戶，用產(chǎn)產(chǎn)品逼定定客戶。包裝場(chǎng)所所：本案案接待中中心第四部分分：包裝裝細(xì)節(jié)一.包裝裝表現(xiàn)部部分： 1. 銷(xiāo)控臺(tái)臺(tái)：銷(xiāo)控控臺(tái)的位位置布置置，使專專案經(jīng)理理對(duì)銷(xiāo)售售現(xiàn)場(chǎng)的的視線無(wú)無(wú)盲區(qū)，能夠密密切注意意銷(xiāo)售現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)的情情況變化化，及時(shí)時(shí)作出反反應(yīng)。 2. 銷(xiāo)售桌桌椅：視視售樓處處的大小小決定銷(xiāo)銷(xiāo)售桌椅椅的多少少，一般般一張桌桌子配四四張椅子子為佳。另可配配些中高高檔沙發(fā)發(fā)茶幾等等。 3. 電器：包括空空調(diào)、飲飲水機(jī)、音響、復(fù)印機(jī)機(jī)、傳真真

7、機(jī)、點(diǎn)點(diǎn)鈔機(jī)、電腦、打印機(jī)等。 4. 電話：在售樓樓處裝修修的同時(shí)時(shí)，預(yù)埋埋電話線線，確保保電話通通暢，如如有問(wèn)題題，及時(shí)修理理。 55. 室內(nèi)綠綠化：通通過(guò)綠化化公司租租賃。二、包裝裝效果通過(guò)必要要的包裝裝使主題題突出：綠色、自然、健康、生態(tài)自自然水系系等特點(diǎn)點(diǎn)，使之之與本案案產(chǎn)品更更好的融融合在一一起，以以增強(qiáng)客客戶對(duì)本本案的認(rèn)認(rèn)同感，體現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品的稀稀缺性與與不可復(fù)復(fù)制性。三、室內(nèi)內(nèi)包裝說(shuō)明明售樓部展展示沙盤(pán)盤(pán)位于整整個(gè)售樓樓部中央央，洽談?wù)剠^(qū)可設(shè)設(shè)在沙盤(pán)盤(pán)四周，簽約區(qū)可可在接待待大廳旁旁設(shè)置一一間，設(shè)設(shè)置情景景展示區(qū)區(qū)域，用用于展示示一些以以綠色和和水為主主題的工工藝小品品，也可可把戶型

8、型展示設(shè)設(shè)置于展展示區(qū)內(nèi)內(nèi)，通過(guò)過(guò)這樣一一種手段段來(lái)營(yíng)造造一種客客戶未來(lái)來(lái)可以在在此獲得得的生活活感受。第五部包包裝建議議（一）、內(nèi)部包包裝部位位： eq oac(,1).接待區(qū)區(qū) eq oac(,2).洽談?wù)剠^(qū) eq oac(,3).展示區(qū)區(qū) eq oac(,4).簽約區(qū)區(qū) eq oac(,1)接待待區(qū)：A：形象象墻：建建議將形形象墻的的顏色用用淺綠色色，另外外對(duì)LOOGO與與案名的的顏色與與材質(zhì)進(jìn)進(jìn)行一下下必要磋磋商，通通過(guò)材質(zhì)質(zhì)的調(diào)整整和顏色色的變化化，達(dá)到到突出本本項(xiàng)目主主題的目目的。B：控臺(tái)臺(tái)：控臺(tái)兩側(cè)側(cè)放置綠綠色植物物盆景，臺(tái)面上上放置鮮鮮花，給給予客戶戶更舒服服的視覺(jué)覺(jué)效果。 e

9、q oac(,2)洽談?wù)剠^(qū)：洽談區(qū)要要求其相相對(duì)其它它區(qū)域較較為封閉，這樣客客戶的注注意力更更加容易易集中。 1.沙沙發(fā)組合合：結(jié)合合本案產(chǎn)品品特色與與目標(biāo)客客戶群的心心理特點(diǎn)點(diǎn)，設(shè)置置一些比比較簡(jiǎn)約約，而又又不失品品位的中中高檔沙沙發(fā)，配配合設(shè)置置一些與與項(xiàng)目整整體色調(diào)調(diào)相一致致的茶幾幾。 2.飲飲水機(jī)：在接待區(qū)區(qū)與洽談?wù)剠^(qū)中間間部位的的隱蔽地地方放置置飲水機(jī)機(jī)，在不不影響布布置整體體效果的的情況下下盡量方方便置業(yè)業(yè)顧問(wèn)為為客戶提提供服務(wù)務(wù)。3.資料料架：售售樓處進(jìn)門(mén)與洽洽談區(qū)相相接的位位置放置置資料架架，可便于客客戶向置置業(yè)顧索索取。4.墻體體：墻體體包括區(qū)區(qū)域墻面面與玻璃璃幕墻，實(shí)墻體體

10、部分用用展板裝裝飾，展展板以效效果圖與與一些精精美的圖圖片為主主，營(yíng)造造一種與與眾不同同的高品品位生活活的感覺(jué)覺(jué)。 eq oac(,3).展示區(qū)區(qū)（沙盤(pán)盤(pán)）沙盤(pán)可設(shè)設(shè)置于進(jìn)進(jìn)門(mén)正中中央位置置，這一一位置醒醒目，同同時(shí)光線線良好，將沙盤(pán)盤(pán)設(shè)置于于此，有有利于客客戶對(duì)本本案產(chǎn)生生良好的的印象，也方便置置業(yè)顧問(wèn)問(wèn)對(duì)項(xiàng)目目講解。沙盤(pán)：沙沙盤(pán)中間間應(yīng)更多多的體現(xiàn)現(xiàn)出本案案的最大大賣(mài)點(diǎn)-自自然生態(tài)態(tài)水系，使客戶戶通過(guò)沙沙盤(pán)就可可對(duì)本案案的環(huán)境境有具體體直觀的的認(rèn)識(shí)。戶型模型型：設(shè)置兩到三三個(gè)主力力戶型的的模型，在戶型型模型的的設(shè)計(jì)中中，以能能更好的的體現(xiàn)房房間，客客廳、廚廚房、衛(wèi)衛(wèi)生間等等的各種種配置為為

11、準(zhǔn)。 eq oac(,4)簽約約區(qū)：簽簽約區(qū)布布置可以以簡(jiǎn)單一些些， 只要要能營(yíng)造造一種舒舒適、藝藝術(shù)、溫溫馨的客客戶簽約約環(huán)境即即可。三SWWOT分分析：第一章 Strrenggthss優(yōu)勢(shì)1.中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)已已基本走走向了正正規(guī)化，發(fā)展化化的進(jìn)程程。所以以在一定定的市場(chǎng)場(chǎng)下任何何公司的的發(fā)展和和前景都都是較為為樂(lè)觀的的。2.句容容的房地地產(chǎn)業(yè)是是整個(gè)滬滬寧沿線線上是相相對(duì)落后后的發(fā)展展中城市市。在某某種程度度上講這這座城市市有更大大的開(kāi)發(fā)發(fā)空間和和塑造空空間。3.本案案的項(xiàng)目目地址兩兩面環(huán)水水，自然然景觀和和生態(tài)環(huán)環(huán)境極為為有利。第二章WWeakknesss劣勢(shì)勢(shì)1.在220077年下

12、半半年的宏宏觀調(diào)控控政策的的影響下下中國(guó)房房地產(chǎn)行行業(yè)逐漸漸走向了了低谷，這一現(xiàn)現(xiàn)象導(dǎo)致致了市場(chǎng)場(chǎng)觀望及及等待態(tài)態(tài)度。2.句容容市房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)從20007年年的100月份以以后就開(kāi)開(kāi)始走向向疲軟，至今然然未復(fù)蘇蘇。3.本案案地段離離金融區(qū)區(qū)及行政政區(qū)較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，周?chē)鷩鷽](méi)有任任何相應(yīng)應(yīng)的生活活設(shè)施配配套。4.產(chǎn)品品較為單單調(diào)，內(nèi)內(nèi)部設(shè)施施及配套套較為一一般。第三章OOppoortuunittiess機(jī)會(huì)1.在相相關(guān)同行行的參與與下，本本項(xiàng)目的的地段已已成為目目前本地地最大的的生活居居住區(qū)。而本地地段的規(guī)規(guī)模和氣氣候是決決定項(xiàng)目目成功的的前提之之一。2.通過(guò)過(guò)準(zhǔn)確的的產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃和產(chǎn)產(chǎn)品定位位抓住和和

13、發(fā)掘定定有的市市場(chǎng)份額額是行之之有效的的方針。3.開(kāi)發(fā)發(fā)特色產(chǎn)產(chǎn)品，是是贏得市市場(chǎng)需求求總要途途徑。第四章TThreeatss威脅1.本地地段及整整個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)個(gè)案非非常之多多，整個(gè)個(gè)市場(chǎng)的的體量之之大是直直接影響響市場(chǎng)占有份額額的關(guān)鍵鍵因素。2.大氣氣候的疲疲軟導(dǎo)致致消化周周期拉長(zhǎng)長(zhǎng)，資金金回籠緩緩慢，利利潤(rùn)空間間縮水。3.缺少少核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力，沒(méi)有不不可復(fù)制制的賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)。在此此條件下下地段就就成了最最大的抗抗性。四.市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研及及分析：第一章競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案案分析句容調(diào)資資料（220088-5-28）案名位置開(kāi)發(fā)商均價(jià)(元元/)在售期別別規(guī)劃戶數(shù)數(shù)汽車(chē)庫(kù)自行車(chē)庫(kù)庫(kù)銷(xiāo)售率都市晴園園華陽(yáng)東路路延伸段

14、段華陽(yáng)房產(chǎn)產(chǎn)32800三期14728000元/18000元/90%哈佛星城城東昌路與與崇明路路交匯處處蘇州建興興置業(yè)32000三期260約2萬(wàn)元元/個(gè)約7.88萬(wàn)元/個(gè)90%潤(rùn)景美鄰鄰苑東昌南路路新廣房產(chǎn)產(chǎn)29500二期51220000元/15000元/60%美家府邸邸河濱東路路聯(lián)城房產(chǎn)產(chǎn)26000一期 未未開(kāi) 226地上8萬(wàn)萬(wàn)元/個(gè) 地下4.5萬(wàn)元元/個(gè) 15000元/15戶左左右明豪華庭庭華陽(yáng)南路路延伸段段明豪房地地產(chǎn)27000一期328地下車(chē)位位出租770元/月原14000元/現(xiàn)在在買(mǎi)房送送95%太陽(yáng)星城城洪武路萬(wàn)邦房地地產(chǎn)30000二期350未定未定40%國(guó)際花園園華陽(yáng)北路路與北環(huán)環(huán)路

15、交匯匯處國(guó)際曙光光30500四期160約8萬(wàn)元元/個(gè)約1.55萬(wàn)/個(gè)55%東方華城城東昌路11號(hào)振華置業(yè)業(yè)31500四期346約8萬(wàn)元元/個(gè)15000元/92%以上樓盤(pán)盤(pán)為本案案的直接接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目，針針對(duì)以上上該樓盤(pán)盤(pán)我們做做如下分分析：一都市晴晴園位置分析析：1.此項(xiàng)項(xiàng)目位于于句容市市的東面面。 2.此地地段位于于華陽(yáng)東東路延伸伸段與東東昌路交交匯處，交通很很便利，離本樓樓盤(pán)地段段較近。 3.周?chē)鷩钆渑涮自O(shè)施施比較齊齊全，離離市中心心也較近近。價(jià)格分析析1.它們們的價(jià)格格從目前前整個(gè)市市場(chǎng)分析析是屬于于高價(jià)位位行情，與本樓樓盤(pán)價(jià)格格相比略略1500元/左右。 2.此樓樓盤(pán)價(jià)位位一直在在市

16、場(chǎng)位位居榜首首，因?yàn)闉榈囟魏秃彤a(chǎn)品深深得置業(yè)業(yè)者歡迎迎，以至至于銷(xiāo)售售情況一一直很好好。 備注 1.此此樓盤(pán)無(wú)無(wú)論是從從產(chǎn)品上上還是從從地段上上分析都都是典型型的針對(duì)對(duì)性的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案案。 2.此樓盤(pán)盤(pán)在今年年七月即即將開(kāi)第第四期，據(jù)內(nèi)部部業(yè)務(wù)員員介紹四四期產(chǎn)品品最低定定價(jià)可能能在31150元元/左右。而最高高單價(jià)可可能將達(dá)達(dá)到36600元元/。 二.哈佛佛星城位置分析析：該項(xiàng)目位位于句容容市城東東偏北，交通還還算便利利。 2.周邊生生活配套套設(shè)施目目前還不不夠完善善，周邊邊及內(nèi)部部環(huán)境相相對(duì)較好好。價(jià)格分析析： 1.價(jià)價(jià)位比市市場(chǎng)上同同類產(chǎn)品品高3000-6000（元元/平米米）不等等。 2.

17、屬屬于高價(jià)價(jià)位樓盤(pán)盤(pán)，不過(guò)過(guò)有一定定的品牌牌知名度度。備注：該樓盤(pán)別別墅產(chǎn)品品于5月月26日日開(kāi)盤(pán)，因多層層產(chǎn)品剩剩余量較較少，故故目前與與本案競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)不會(huì)會(huì)太明顯顯。三.潤(rùn)景景美鄰苑苑地段分析析：該項(xiàng)目位位于句容容市區(qū)東東南角。 2.交交通很便便利，離離本樓盤(pán)盤(pán)地段較較近。 3.周周?chē)罨钆涮自O(shè)設(shè)施基本本符合置置業(yè)要求求，離市市中心也也相對(duì)較較近。價(jià)格分析析：價(jià)格屬于于中等價(jià)價(jià)位，性性價(jià)比較較高，占占一定的的價(jià)格優(yōu)優(yōu)勢(shì)。備注：無(wú)論是產(chǎn)產(chǎn)品、地地段、價(jià)價(jià)格等因因素，該該項(xiàng)目都都是本案案最直接接的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)個(gè)案之之一。四.美家家福邸位置分析析：該項(xiàng)目位位于句容容市區(qū)東東南角。 22.位于于東昌南南路

18、和河河濱東路路之間，主入口口設(shè)在河河濱東路路。 3.目前河河濱東路路還未動(dòng)動(dòng)工，交交通不便便。 價(jià)格分析析：1.由于于地段、產(chǎn)品和和規(guī)模的的局限性性，該項(xiàng)項(xiàng)目是市市場(chǎng)房?jī)r(jià)價(jià)最低的的樓盤(pán)之之一。 備注：該項(xiàng)目共共分兩期期，一期期推2226套二二期推1180套套，共4406套套。 2.一一期開(kāi)盤(pán)盤(pán)時(shí)間可可能定在在6月中中旬。 33.目前前已開(kāi)始始收取定定金，內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)目前為為止才達(dá)達(dá)到155戶左右右。4.該案案和本案案是直接接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手，相相同地段段兩者之之間就一一墻之隔隔。 五.明豪豪華庭地段分析析：1.該項(xiàng)項(xiàng)目位于于城南，離市中中心繁華華地段較較近。 2.這一一地段目目前配套套缺乏，居住環(huán)環(huán)

19、境較佳佳。 3.因?yàn)闉槿A陽(yáng)南南路的向向南延伸伸，大橋橋通車(chē)，給交通通帶來(lái)了了明顯優(yōu)優(yōu)勢(shì)。 4.不足足之處是是靠近趙趙文山烈烈士陵園園。價(jià)格分析析：1.因?yàn)闉榈囟渭凹爱a(chǎn)品本本身的等等等情況況，以至至于價(jià)格格定位較較市場(chǎng)上上中高檔檔樓盤(pán)價(jià)價(jià)位略低一點(diǎn)。 2.根據(jù)據(jù)此樓盤(pán)盤(pán)銷(xiāo)售請(qǐng)請(qǐng)況來(lái)看看，它們們價(jià)格定定位比較較接近購(gòu)購(gòu)房者心心理價(jià)位位。 3.此樓盤(pán)盤(pán)六樓頂頂樓加閣閣樓價(jià)格格為20000元元/-21100元元/，閣樓2.2米以以上算積積。 備注：1.該項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)劃劃6月份份推出二二期產(chǎn)品品，二期期共2552戶。 2.一期銷(xiāo)銷(xiāo)售情況況良好，周邊交交通和環(huán)環(huán)境已基基本改善善。 3.二期均均價(jià)大概概定在33

20、0000元左右右。（據(jù)據(jù)業(yè)務(wù)員員預(yù)估價(jià)價(jià)格） 六.太陽(yáng)陽(yáng)星城地段分析析：1.該項(xiàng)項(xiàng)目位于于句容市市城西。 22.臨近近洪武路路，車(chē)流流量大，大型車(chē)車(chē)輛多。 33.周?chē)鷩钆渑涮自O(shè)施施不齊全全，離市市中心較較遠(yuǎn)。價(jià)格分析析：相對(duì)該地地段而言言定價(jià)較較高，優(yōu)優(yōu)惠幅度度大，性性價(jià)比較較高。 2.不同位位置價(jià)格格差距較較大。備注：二期20008.5.44開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售情情況良好好，現(xiàn)正正處于強(qiáng)強(qiáng)銷(xiāo)期。 2.開(kāi)開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠惠政策很很多，如如：太陽(yáng)陽(yáng)卡優(yōu)惠惠28888元，交50000元元定金優(yōu)優(yōu)惠99999元元，一次次性付款款再打99.7折折。七.國(guó)際際花園地段分析析：該項(xiàng)目位位于句容容市城北北，交通通便利，但

21、臨近近車(chē)流量量較大的的北環(huán)路路。 2.周?chē)鷩钆渑涮自O(shè)施施目前還還不夠完完善，離離市中心心也相對(duì)對(duì)較遠(yuǎn)。價(jià)格分析析：1.該樓樓盤(pán)價(jià)差差達(dá)10000元元/，六樓樓25550元/送閣樓樓，三樓樓景觀樓樓36000元/。備注：1.該樓樓盤(pán)于今今年4月月16日日開(kāi)盤(pán)，產(chǎn)品戶戶型及面面積比較較適應(yīng)當(dāng)當(dāng)?shù)匦枨笄蟆?2.平均價(jià)價(jià)位和市市場(chǎng)均價(jià)價(jià)基本平平齊，與與本案存存在著一一定競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。 八.東方方華城地段分析析：該項(xiàng)目位位于東昌昌路中段段，交通通便利，配套相相對(duì)齊全全。離市中心心約5分分鐘車(chē)程程，方便便快捷。此項(xiàng)目北北側(cè)將建建造大規(guī)規(guī)模高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的生生態(tài)公園園，大環(huán)環(huán)境十分分優(yōu)越。價(jià)格分析析：此樓盤(pán)價(jià)價(jià)位在

22、市市場(chǎng)上同同類產(chǎn)品品價(jià)位中中等偏上上。由于此項(xiàng)項(xiàng)目的地地段逐漸漸被市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)可，以以至于價(jià)價(jià)格一度度穩(wěn)步上上揚(yáng)。備注：1.此項(xiàng)項(xiàng)目于220088年6月月份五期期開(kāi)盤(pán)，五期是是此項(xiàng)目目的最后后一期。結(jié)論：通過(guò)以上上各競(jìng)爭(zhēng)個(gè)個(gè)案地段段，價(jià)格格，成交交情況分分析，本本地客戶戶對(duì)地段段和價(jià)格格已經(jīng)有有了一個(gè)個(gè)較為理理智的理理解。在在一定條條件下，本案在在將來(lái)的的價(jià)格定定位上要要經(jīng)過(guò)細(xì)細(xì)致的市市場(chǎng)調(diào)研研，配以以自身產(chǎn)產(chǎn)品的檔檔次。根根據(jù)我們們以往的的經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)認(rèn)為本案案應(yīng)當(dāng)采采取低開(kāi)開(kāi)高走的的策略，入市定定價(jià)應(yīng)當(dāng)當(dāng)較具彈彈性空間間，入市市時(shí)富有有較強(qiáng)的的市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力，能讓先先購(gòu)先住住者的物物業(yè)升值值，同

23、時(shí)時(shí)要使投資資者的投投資具有有炒作空空間。二.競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)個(gè)案產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃劃表：句容調(diào)資資料（220088-5-28）案名位置開(kāi)發(fā)商規(guī)劃產(chǎn)品品在售期別別規(guī)劃戶數(shù)數(shù)戶型面積積都市晴園園華陽(yáng)東路路延伸段段華陽(yáng)房產(chǎn)產(chǎn)多層 別別墅 躍躍層三期14790.1077.1116.1448哈佛星城城東昌路與與崇明路路交匯處處蘇州建興興置業(yè)多層 別別墅 躍躍層三期26077.1055.1120潤(rùn)景美鄰鄰苑東昌南路路新廣房產(chǎn)產(chǎn)多層 別別墅 小小高層二期51281.91.1112.1277.1140美家府邸邸河濱東路路聯(lián)城房產(chǎn)產(chǎn)多層一期 未未開(kāi)22696.1022.1124明豪華庭庭華陽(yáng)南路路延伸段段明豪房地地產(chǎn)多層一期3

24、2890.1033.1110.1336太陽(yáng)星城城洪武路萬(wàn)邦房地地產(chǎn)多層 小小高層二期35077.82.899.992.99.1116國(guó)際花園園華陽(yáng)北路路與北環(huán)環(huán)路交匯匯處國(guó)際曙光光多層 別別墅 小小高層四期16074.90.1008.1288.1135東方華城城東昌路11號(hào)振華置業(yè)業(yè)多層四期34659.67.811.884.93.977.1102.1114.1366結(jié)論：通通過(guò)以上上表格我我們不難難看出，目前市市場(chǎng)上幾幾乎以多多層產(chǎn)品品為主導(dǎo)導(dǎo)，別墅，躍層，小高層層等產(chǎn)品品為補(bǔ)充充的規(guī)劃劃結(jié)構(gòu)。根據(jù)據(jù)我們對(duì)對(duì)本身地地塊及本本地市場(chǎng)場(chǎng)的了解解和研究究，我們們認(rèn)為在在產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃和設(shè)設(shè)計(jì)上要要有建設(shè)

25、設(shè)性的創(chuàng)創(chuàng)新，在在保持控控制成本本的情況況下挖掘掘一批鮮鮮明的特特殊賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)以抵擋擋競(jìng)爭(zhēng)個(gè)個(gè)案的地地段及價(jià)價(jià)格等核核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。 第三三章 本案項(xiàng)目目?jī)?yōu)劣勢(shì)勢(shì)分析區(qū)位及地地段分析析劣勢(shì)：1.本案案處于句句容市的最東東南面，此地和和市中心心相隔較較遠(yuǎn)，交交通很不不便利。2.目前前本案周周邊的規(guī)規(guī)劃還處處于一個(gè)個(gè)盲區(qū)，整個(gè)地地段的經(jīng)經(jīng)濟(jì)紐帶帶及人口口密度都都較為疏疏散。3.本案案周邊沒(méi)沒(méi)有任何何成熟的的生活配配套設(shè)施施，給生生活帶來(lái)來(lái)了不便便。優(yōu)勢(shì)：句容離南南京較近近，且是是滬寧經(jīng)經(jīng)濟(jì)紐帶帶的一個(gè)個(gè)支點(diǎn)，而目前前句容的的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)剛剛剛成長(zhǎng)，所以未未來(lái)的發(fā)發(fā)展空間間很大。城市需要要發(fā)展的的同時(shí)必必然

26、要拉拉開(kāi)城市市框架，本地塊塊在城市市規(guī)劃范范圍之內(nèi)內(nèi)，所以以本案的的前景還還是較為為樂(lè)觀的的。本案地處處句容唯唯一的景景觀大道道東昌路邊邊，目前東東昌路兩兩邊已經(jīng)經(jīng)逐漸形形成了人人口密集集的大型型生活區(qū)區(qū)域。本本項(xiàng)目有有望在大大環(huán)境的的帶動(dòng)下下成功開(kāi)開(kāi)發(fā)。 產(chǎn)品品分析：戶型設(shè)計(jì)計(jì)中暗衛(wèi)衛(wèi)較多：現(xiàn)代人人對(duì)生活活品質(zhì)的的要求不不斷提高高，暗衛(wèi)衛(wèi)會(huì)給室室內(nèi)造成成通風(fēng)效效果差及及氣味難難以排出出等問(wèn)題題。所以以，我們們認(rèn)為戶戶型的適適當(dāng)調(diào)整整是增加加產(chǎn)品賣(mài)賣(mài)點(diǎn)的舉舉措之一一。單個(gè)戶型型面積大大功能少少：隨著著置業(yè)者者對(duì)產(chǎn)品品的認(rèn)知知度不斷斷提高，對(duì)產(chǎn)品品的功能能也提出出了更高高的要求求，在同同等功能能

27、不影響響居住效效果的前前提下，置業(yè)者者往往會(huì)會(huì)考慮面面積小總總價(jià)低的的產(chǎn)品。房型配比比：根據(jù)據(jù)細(xì)致的的市場(chǎng)調(diào)調(diào)研及理理性的研研究分析析，我們們認(rèn)為市市場(chǎng)上對(duì)對(duì)多功能能小面積積的需求求較大。因?yàn)楸颈镜厝司杖朐谠?00000元元左右，導(dǎo)致了了絕大多多職業(yè)者者對(duì)大戶戶型的渴渴望而不不可求的的無(wú)奈。所以我我們建議議75-855占一一期體量量的355%，995-1155占445%，1200-1140占200%。產(chǎn)品硬件件配套：在在本案價(jià)價(jià)格和地地段上占占不到任任何優(yōu)勢(shì)勢(shì)的前提提下，產(chǎn)產(chǎn)品本身身的魅力力就顯得得尤為重重要，我我們可以以在不違違背控制制成本的的條件下增增加一些些特殊的的輔助配配件來(lái)包包裝

28、產(chǎn)品品提高與與眾不同同的核心心競(jìng)爭(zhēng)力力。項(xiàng)目規(guī)模模的局限限性：本本案建筑筑面積為為474438.3，這種體體量給樓樓盤(pán)形象象和開(kāi)發(fā)發(fā)商形象象的建立立造成了了一定的的抗性，加上地地段及價(jià)價(jià)格等因因素就更更加要求求我們要要在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品特色時(shí)時(shí)做到越越發(fā)嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)，只有有做出特特色的精精品才能能贏得更更多的市市場(chǎng)份額額。所以以在整個(gè)個(gè)項(xiàng)目上上要考慮慮更多的的細(xì)節(jié)和和設(shè)施來(lái)來(lái)滿足置置業(yè)者的的真正需需求。環(huán)境分析析：大環(huán)境資資源短缺缺：通過(guò)過(guò)我們對(duì)對(duì)本案地地段及地地形的了了解，該該地塊周周邊缺少少人文環(huán)環(huán)境，商商業(yè)環(huán)境境，景觀觀環(huán)境等等。在這這種大環(huán)環(huán)境條件件匱乏的的形勢(shì)下下，我們們要找到到新的突突破口對(duì)對(duì)

29、本案進(jìn)進(jìn)行品牌牌塑造和和包裝。景觀設(shè)計(jì)計(jì)單調(diào)缺缺少鮮明明特點(diǎn)：通過(guò)本本案的總總平圖可可以看出出景觀設(shè)設(shè)計(jì)較為為粗糙，缺少細(xì)細(xì)節(jié)。怎怎樣建立立樓盤(pán)形形象是和和小區(qū)環(huán)環(huán)境切切切相關(guān)的的。環(huán)境的資資源整合合：從本本案的邊邊界資源源分析，句容河河的整治治會(huì)給本本案增添添自然景景觀，加加大對(duì)土土地的利利用率提提高綠化化面積和和綠化品品質(zhì)。 五.銷(xiāo)銷(xiāo)售策略略：1.項(xiàng)目目定位：項(xiàng)目總體體定位概概況：本本項(xiàng)目總總占地面面積為3363550.44，總建建筑面積積：4774388.3，總體體量為：4088戶。依依照以上上數(shù)據(jù)我我們不難難看出本本項(xiàng)目的的規(guī)模較較小，因因此，我們?cè)陧?xiàng)項(xiàng)目的形形象包裝裝上存在在一定阻阻

30、力，并并且，本本項(xiàng)目的的目前地地理位置置占不到到任何優(yōu)優(yōu)勢(shì)，所所以，我我們認(rèn)為為本項(xiàng)目目要以小小而精的的形式出出現(xiàn)在市市場(chǎng)上為為最佳著著落點(diǎn)。我們可可以通過(guò)過(guò)內(nèi)部環(huán)環(huán)境和硬硬件設(shè)施施來(lái)強(qiáng)化化和增加加項(xiàng)目賣(mài)賣(mài)點(diǎn)。2.產(chǎn)品品定位：建筑形式式建筑風(fēng)格格建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)建筑外立立面戶型定位位戶型設(shè)計(jì)計(jì)戶型面積積園林景觀觀設(shè)計(jì)配套功能能設(shè)計(jì)3.客戶戶定位：居住區(qū)域域職業(yè)類別別收入情況況年齡構(gòu)成成家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)4.價(jià)格格定位： 土土地成本本運(yùn)營(yíng)成本本建筑成本本它項(xiàng)雜費(fèi)費(fèi)5.廣告告全案：項(xiàng)目LOOGO廣告階段段性劃分分階段性廣廣告主題題廣告創(chuàng)意意廣告效果果監(jiān)控媒介組合合軟性新聞聞主題印刷品（樓書(shū)，海報(bào)等等）六.建議議

31、提要：建議：品牌建立立本案名稱稱：名稱稱一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的品品牌形象象，同時(shí)時(shí)也是能能夠表達(dá)達(dá)一個(gè)公公司文化化內(nèi)涵的的方式。因此在在定項(xiàng)目目名稱時(shí)時(shí)要體現(xiàn)現(xiàn)出品牌牌形象及及品牌魅魅力。一一般情況況下項(xiàng)目目名稱要要能給人人們留下下印象及及遐想的的空間。讀起來(lái)來(lái)聽(tīng)起來(lái)來(lái)要順口口順耳，言簡(jiǎn)意意賅。（具體項(xiàng)項(xiàng)目名稱稱可以和和甲方磋磋商定奪奪） 案名名建議：聚賢灣灣 望望水閣 沁沁園香島島 麗江華華邸 傳奇世世家 流水親親居 永豐城城市花園園 碧海金金波港 一品清水城城 南國(guó)風(fēng)風(fēng)景城項(xiàng)目LOOGO：從形狀狀顏色上體體現(xiàn)項(xiàng)目目特點(diǎn)，建立認(rèn)認(rèn)知度制制定LOOGO標(biāo)標(biāo)志。推廣形象象：把握握市場(chǎng)需需求開(kāi)拓拓競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)

32、，做做好全城城廣告鋪鋪墊。（標(biāo)志需需和甲方方研究決決定）環(huán)境規(guī)劃劃項(xiàng)目環(huán)境境是決定定一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目成功功與否的的關(guān)鍵。通過(guò)我我們對(duì)地地塊及大大環(huán)境的的仔細(xì)研研究和分分析我們們認(rèn)為：本案可利利用北面面和西面面的河流流進(jìn)行美美化和修修建。以以增加自自然景觀觀對(duì)本案案環(huán)境品品質(zhì)的提提升。做一些特特色綠化化，比如如增加一一些凈化化有害氣氣體的，防蚊蠅蠅的，有有清新香香氣的樹(shù)樹(shù)種等。設(shè)計(jì)一些些具有特特色的小小品，假假山，人人工水系系。從一一些硬件件設(shè)施上上提高環(huán)環(huán)境檔次次。產(chǎn)品規(guī)劃劃三米層高高：根據(jù)據(jù)我們對(duì)對(duì)本地客客戶的了了解，我我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)他們對(duì)對(duì)層高的的要求較較高，目目前市場(chǎng)場(chǎng)上還沒(méi)沒(méi)有一家家競(jìng)爭(zhēng)個(gè)個(gè)案做

33、的的這一點(diǎn)點(diǎn)，所以以我們可可以通過(guò)過(guò)層高抬抬到三米米而增加加產(chǎn)品本本身的賣(mài)賣(mài)點(diǎn)。錯(cuò)層：這這是目前前市場(chǎng)上上還沒(méi)有有出現(xiàn)的的一種新新的產(chǎn)品品，這種種產(chǎn)品的的優(yōu)勢(shì)在在于房屋屋的層次次感和立立體感強(qiáng)強(qiáng)，并且且整個(gè)空空間的布布局安排排上可以以得到最最好的利利用。根根據(jù)細(xì)致致的市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研我我們得出出結(jié)論，這種新新的產(chǎn)品品已經(jīng)得得到了很很多當(dāng)?shù)氐叵M(fèi)者者的認(rèn)同同。這種種新型產(chǎn)產(chǎn)品的出出現(xiàn)可能能會(huì)給我我們帶來(lái)來(lái)意想不不到的行行業(yè)契機(jī)機(jī)?？蛷d挑高高：客廳廳挑高可可以增加加客廳的的視覺(jué)效效果并且且可以更更好的利利用空間間。這一一賣(mài)點(diǎn)是是提高產(chǎn)產(chǎn)品性價(jià)價(jià)比的途途徑之一一。樓梯地磚磚：樓梯梯的地面面上可以以做防滑滑

34、地磚，以提高高產(chǎn)品檔檔次。外墻墻裙裙：產(chǎn)品品的外立立面是決決定客戶戶對(duì)產(chǎn)品品檔次評(píng)評(píng)判的重重要標(biāo)志志，所以以，在外外墻1-2樓上上貼花崗崗巖或些些高檔墻墻面磚是是提高賣(mài)賣(mài)點(diǎn)的重重要手段段。智能化系系統(tǒng)：做做好做全全小區(qū)智智能化系系統(tǒng)是提提高小區(qū)區(qū)檔次和和降低安安全隱患患的重要要手段，現(xiàn)代人人的安全全意識(shí)越越來(lái)越強(qiáng)強(qiáng)，同時(shí)時(shí)對(duì)居住住地點(diǎn)的的安全性性能的要要求也更更高了。我們要要通過(guò)超超強(qiáng)的智智能化系系統(tǒng)建立立市場(chǎng)形形象。塑鋼門(mén)窗窗：現(xiàn)在在一般小小區(qū)都是是用的鋁鋁合金門(mén)門(mén)窗，而而一般的的普通鋁鋁合金門(mén)門(mén)窗的品品質(zhì)是沒(méi)沒(méi)有塑鋼鋼門(mén)窗品品質(zhì)好的的，所以以我們需需要做別別人沒(méi)有有的特色色。名牌防盜盜門(mén)：

35、 盼盼防防盜門(mén)步陽(yáng)防防盜門(mén)王力防盜盜門(mén)美心防盜盜門(mén)飛云防防盜門(mén) 日上防防盜門(mén)新多防防盜門(mén)星月神神防盜門(mén)門(mén)群升升防盜門(mén)門(mén)鑄誠(chéng)防防盜門(mén)以上這十十種防盜盜門(mén)為國(guó)國(guó)家名牌牌產(chǎn)品，同過(guò)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手手的方法法增加產(chǎn)產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)及品質(zhì)質(zhì)。安裝244小時(shí)供供熱水系系統(tǒng)，提提高整體體品質(zhì)。太陽(yáng)能預(yù)預(yù)留管道道：預(yù)留留太陽(yáng)能能管道，給客戶戶提供應(yīng)應(yīng)有的方方便，體體現(xiàn)我們們的細(xì)節(jié)節(jié)做得到到位，從從而增加加良好的的基礎(chǔ)口口碑。管道純凈凈水：這這一配套套是目前前市場(chǎng)上上競(jìng)爭(zhēng)個(gè)個(gè)案的一個(gè)盲盲區(qū)，做做別人沒(méi)沒(méi)有的做做客戶想想要的才才是我們們的優(yōu)勢(shì)勢(shì)。油煙倒回回止逆閥閥：這是是安裝在在油煙機(jī)機(jī)管道里里的一種種防止油油煙倒流流到油煙

36、煙機(jī)內(nèi)的的裝置。據(jù)我們們我實(shí)地地調(diào)查這這個(gè)賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)也是別別的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)個(gè)案所所沒(méi)有的的賣(mài)點(diǎn)。提要：句容人需需要什么么樣的房房子？據(jù)我們細(xì)細(xì)致的市市場(chǎng)調(diào)研研及分析析，我們們認(rèn)為市市場(chǎng)對(duì)價(jià)價(jià)格的敏敏感度極極高，因因此我們們要做的的是怎么么提高本本案的性性價(jià)比，在價(jià)格格和地段段得不到到優(yōu)勢(shì)的的前提下下我們需需要有市市場(chǎng)上其其他競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤(pán)所所沒(méi)有的的特殊性性。這些些特殊性性體現(xiàn)在在我們的的環(huán)境和和產(chǎn)品上上。（具具體如何何提高性性價(jià)比請(qǐng)請(qǐng)參考：環(huán)境規(guī)規(guī)劃及產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃劃）句容人為為什么要要購(gòu)買(mǎi)我我們的房房子？婚房，換換房，遷遷房，投投資，等等都需要要購(gòu)房，我們的的主要目目標(biāo)客戶戶是對(duì)生生活品味味有一些些要求的的

37、人群。我們的的地段升升值前景景廣泛，內(nèi)部環(huán)環(huán)境品質(zhì)質(zhì)優(yōu)良，戶型先先進(jìn)，產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)用用功能齊齊全，安安全性高高。區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)個(gè)案均均好性：項(xiàng)目名稱稱項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)都市晴園園1.地段段好2.項(xiàng)項(xiàng)目大33.環(huán)境境好4.品牌響響5.智智能化設(shè)設(shè)施齊全全6配套套全哈佛星城城1.項(xiàng)目目大2.景觀好好3.智智能化設(shè)設(shè)施齊全全4.品品牌好潤(rùn)景美鄰鄰苑1.項(xiàng)目目大2.價(jià)位低低3.配配套全美家福邸邸1.價(jià)位位低明豪華庭庭1.價(jià)位位低2.環(huán)境好好3.地地段好44.配套套全太陽(yáng)星城城1.坡景景洋房22.項(xiàng)目目大3.價(jià)位低低國(guó)際花園園1.項(xiàng)目目大2.價(jià)位適適中東方華城城1.項(xiàng)目目大2.地段好好3.環(huán)環(huán)境好44.智能能化設(shè)施施齊

38、全55.配套套全 因因?yàn)閭鹘y(tǒng)統(tǒng)的代理理公司在在幾年前前可能更更多起到到的作用用就是幫幫助開(kāi)發(fā)發(fā)商賣(mài)房房子。但但是現(xiàn)在在隨著市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的激烈烈，從整整個(gè)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)角度來(lái)來(lái)看需要要更多的的專業(yè)的的代理行行來(lái)在項(xiàng)項(xiàng)目推向向市場(chǎng)之之前在初初期就向向開(kāi)發(fā)商商提供一一些技術(shù)術(shù)性的服服務(wù)，簡(jiǎn)簡(jiǎn)單的說(shuō)說(shuō)就是前前期的策策劃，這這個(gè)前期期的策劃劃事實(shí)上上涉及的的面是比比較廣的的，涉及及到市場(chǎng)場(chǎng)，涉及及到規(guī)劃劃條件，涉及到到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手的狀狀況。同同時(shí)也涉涉及到開(kāi)開(kāi)發(fā)商主主觀愿望望，他希希望做什什么樣的的產(chǎn)品。綜合這這些方面面之后才才能夠通通過(guò)一些些技術(shù)的的整合才才能提出出這個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目有效效的一些些策劃，這個(gè)策策

39、劃必須須有這個(gè)個(gè)市場(chǎng)的的依據(jù)，這樣才才能決定定在項(xiàng)目目的前期期階段就就能夠決決定房地地產(chǎn)項(xiàng)目目推向市市場(chǎng)之后后是一個(gè)個(gè)對(duì)路的的產(chǎn)品。我覺(jué)得得這個(gè)看看對(duì)誰(shuí)來(lái)來(lái)說(shuō)，因因?yàn)橐环椒矫嫖覀儌兯^剛剛才提到到的居間間服務(wù)，一方面面我們是是對(duì)開(kāi)發(fā)發(fā)商做服服務(wù)，一一方面我我們要對(duì)對(duì)購(gòu)房客客戶做服服務(wù)，這這樣就需需要兩個(gè)個(gè)體系做做服務(wù)，這些年年這兩個(gè)個(gè)體系也也比較完完善。根根據(jù)不同同的銷(xiāo)售售階段制制定銷(xiāo)售售計(jì)劃，這些東東西都是是非常成成體系的的，而且且在這些些方面我我們瀚潮潮智業(yè)提提出決勝勝在前端端，還有有另外的的一個(gè)宗宗旨，要要做一個(gè)個(gè)有責(zé)任任心的代代理商。在這個(gè)個(gè)市場(chǎng)上上有很多多代理商商把開(kāi)發(fā)發(fā)商的好好賣(mài)的

40、房房子一下下子短時(shí)時(shí)間全部部賣(mài)完了了，也掙掙了代理理費(fèi)，然然后剩了了一些不不好的房房子放在在那兒，有可能能作為開(kāi)開(kāi)發(fā)商會(huì)會(huì)碰到一一個(gè)沒(méi)有有責(zé)任心心的代理理商，但但是我們們不會(huì)這這樣做，我們會(huì)會(huì)想到怎怎么幫助助開(kāi)發(fā)商商把最后后一套房房子都賣(mài)賣(mài)掉，我我們運(yùn)作作的項(xiàng)目目開(kāi)始都都是賣(mài)這這個(gè)項(xiàng)目目性價(jià)比比相對(duì)弱弱一點(diǎn)的的房子。在北京京經(jīng)常在在尾聲階階段都是是打折，但是我我們代理理的房子子到最后后都是上上漲的。前期策策劃的重重要性，這也是是我們這這些年服服務(wù)開(kāi)發(fā)發(fā)商的例例子。我我們?cè)诒北本┑耐ㄍㄖ輩^(qū)的的一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，開(kāi)開(kāi)發(fā)商在在拿到圖圖紙之前前，原本本有一個(gè)個(gè)開(kāi)發(fā)主主體，那那個(gè)開(kāi)發(fā)發(fā)主體，他先做做了第一一次

41、設(shè)計(jì)計(jì)，做完完了設(shè)計(jì)計(jì)以后轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)給了接接手的開(kāi)開(kāi)發(fā)商，第二個(gè)個(gè)開(kāi)發(fā)商商接手之之后按照照他們的的思路想想法委托托設(shè)計(jì)院院做了第第二個(gè)設(shè)設(shè)計(jì)。但但是準(zhǔn)備備開(kāi)工的的時(shí)候開(kāi)開(kāi)始找代代理公司司賣(mài)房了了，然后后選中我我們公司司了，然然后就把把全套的的技術(shù)資資料提供供給我們們，我們們回去用用了兩周周的時(shí)間間把這些些資料匯匯總完之之后做了了一個(gè)詳詳細(xì)的分分析，然然后我們們得出一一個(gè)結(jié)論論，他這這個(gè)項(xiàng)目目繼續(xù)走走下去會(huì)會(huì)有很大大的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。而且且我們當(dāng)當(dāng)時(shí)提出出說(shuō)具體體一點(diǎn)有有兩條路路可以走走，他產(chǎn)產(chǎn)品缺點(diǎn)點(diǎn)在哪兒兒呢，就就是這個(gè)個(gè)房子的的進(jìn)深比比較大。因?yàn)檫M(jìn)進(jìn)深大了了之后，相對(duì)來(lái)來(lái)說(shuō)你在在遠(yuǎn)離窗窗口的地地方采光光

42、暗一些些。他當(dāng)當(dāng)時(shí)的進(jìn)進(jìn)深可能能達(dá)到114、115米，但是他他的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手都都在做112米進(jìn)進(jìn)深的板板樓，他他做144、155米，如如果要實(shí)實(shí)現(xiàn)相同同的戶型型，他同同樣進(jìn)深深的情況況下，他他的開(kāi)間間就要變變窄。這這種房子子從技術(shù)術(shù)角度兩兩個(gè)項(xiàng)目目一比較較，他的的戶型就就不如別別的項(xiàng)目目好，但但是他為為什么要要這么做做，因?yàn)闉樗嫔婕暗秸麄€(gè)小區(qū)區(qū)的容積積率。他他為了獲獲得比較較大的容容積率他他就把進(jìn)進(jìn)深加大大，但是是他原來(lái)來(lái)開(kāi)發(fā)商商的老總總認(rèn)為把把戶型做做小才有有市場(chǎng)，這么一一矛盾之之后就把把開(kāi)間做做小了，這樣的的產(chǎn)品同同樣跟您您的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手去去比顯然然就存在在弊病。但是你你作為開(kāi)開(kāi)發(fā)商只只

43、有走兩兩條路，一條路路是提高高品質(zhì)降降低售價(jià)價(jià)，第二二條路就就是以相相同的品品質(zhì)你降降低售價(jià)價(jià)，你戶戶型不如如人家好好，價(jià)錢(qián)錢(qián)降低，這樣也也會(huì)賣(mài)出出去。后后來(lái)在項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)工工的時(shí)候候，事實(shí)實(shí)上就是是讓我們們馬上銷(xiāo)銷(xiāo)售的時(shí)時(shí)候，我我們做完完提案以以后認(rèn)為為你這個(gè)個(gè)有很大大的問(wèn)題題，我們們跟開(kāi)發(fā)發(fā)商老板板說(shuō)你們們要不要要改產(chǎn)品品。開(kāi)發(fā)發(fā)商下一一個(gè)問(wèn)題題說(shuō)我們們?cè)趺锤母?，但是是現(xiàn)在從從我的角角度來(lái)說(shuō)說(shuō)，作為為一些常常規(guī)的代代理公司司可能不不具備這這樣的修修改方案案的能力力，但是是我們具具備這樣樣的能力力。在我我們提交交提案的的章節(jié)提提出的就就是解決決方案，也就是是說(shuō)在每每一棟樓樓尺寸不不變的情情況下怎

44、怎么去改改這個(gè)產(chǎn)產(chǎn)品，建建筑面積積也不能能變，這這個(gè)難度度就更大大了，但但是最終終我們整整合我們們這個(gè)技技術(shù)優(yōu)勢(shì)勢(shì)之后，我們把把這個(gè)產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)整整出來(lái)了了。原來(lái)來(lái)開(kāi)發(fā)商商的主觀觀愿望是是面向市市場(chǎng)上880的的受眾，做大眾眾化的產(chǎn)產(chǎn)品，當(dāng)當(dāng)時(shí)他有有一個(gè)缺缺陷就是是有一個(gè)個(gè)凹槽。但是最最終我們們把這個(gè)個(gè)產(chǎn)品在在建筑面面積不變變的情況況下，改改變了產(chǎn)產(chǎn)品定位位，就是是我往高高端去做做，把這這個(gè)凹槽槽最終給給堵上了了，這樣樣我們就就實(shí)現(xiàn)住住宅里的的別墅空空間。這這樣的話話就相當(dāng)當(dāng)于在住住宅的這這種建筑筑面積和和使用功功能不變變的情況況下就實(shí)實(shí)現(xiàn)了類類似于別別墅的這這種空間間，很多多我們的的客戶當(dāng)當(dāng)這種產(chǎn)

45、產(chǎn)品面世世以后都都很驚訝訝。 目前前房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)存存在三種種類型的的代理公公司：第第一種是是文字策策劃與平平面表現(xiàn)現(xiàn)，就是是單純的的廣告策策劃公司司；第二二種是給給開(kāi)發(fā)商商制定戰(zhàn)戰(zhàn)略分析析的代理理公司；第三種種就是脈脈點(diǎn)這種種為開(kāi)發(fā)發(fā)商做全全程推廣廣的代理理公司，從前期期的投資資分析、產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃、戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)、施工工組織，到后期期的包裝裝推廣銷(xiāo)銷(xiāo)售，代代理公司司都要參參與其中中，通過(guò)過(guò)對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)深入的的了解、分析，給企業(yè)業(yè)提供最最好、最最專業(yè)的的服務(wù)。 房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商如如何選擇擇代理公公司 在整整個(gè)房地地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)過(guò)程中中，發(fā)展展商、設(shè)設(shè)計(jì)院、建筑商商、代理理商、銀銀行、廣廣告公司司、裝修修公司、

46、園林景景觀公司司、物業(yè)業(yè)管理公公司等，形成了了一串息息息相關(guān)關(guān)的“生生態(tài)圈”。他們們共同享享受、服服務(wù)于同同一市場(chǎng)場(chǎng)，共同同參與和和完成房房產(chǎn)的“營(yíng)銷(xiāo)”工作。 開(kāi)發(fā)發(fā)商更加加專注于于自己的的職責(zé)，所以要要把營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)工作交交由代理理商完成成，由專專業(yè)人士士做專業(yè)業(yè)之事，這樣可可以整合合業(yè)界優(yōu)優(yōu)勢(shì)資源源，在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)中占占領(lǐng)有利利的位置置。這已已經(jīng)成為為房地產(chǎn)產(chǎn)界共同同認(rèn)可的的模式。在決定是是否代理理銷(xiāo)售時(shí)時(shí)，發(fā)展展商應(yīng)仔仔細(xì)地問(wèn)問(wèn)問(wèn)自己己幾個(gè)問(wèn)問(wèn)題，以以使決策策更加精精確：我有能能力自己己銷(xiāo)售嗎嗎？為什什么？我為什什么要找找代理商商？怎怎樣的經(jīng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)格格的代理理商適合合我的樓樓盤(pán)銷(xiāo)售售？只有有弄清這這

47、些問(wèn)題題，才能能明晰是是否將樓樓盤(pán)委托托銷(xiāo)售。而且，在洽談?wù)剷r(shí)，能能夠做到到胸有成成竹。在將樓盤(pán)盤(pán)委托給給代理商商銷(xiāo)售之之前，首首先要對(duì)對(duì)代理商商進(jìn)行比比較、評(píng)評(píng)估。一一般考察察以下幾幾個(gè)方面面：代理商有有否策劃劃理念？有許多策策劃公司司缺乏文文化底蘊(yùn)蘊(yùn)，甚至至沒(méi)有一一絲一毫毫的文化化氣息，只是一一兩個(gè)職職員曾經(jīng)經(jīng)做過(guò)售售樓工作作，賣(mài)過(guò)過(guò)一些樓樓房，就就組建了了代理公公司?；蚧蚴牵蛞?yàn)橛嘘P(guān)關(guān)系，認(rèn)認(rèn)得開(kāi)發(fā)發(fā)商老總總，便組組建代理理公司，招聘銷(xiāo)銷(xiāo)售人員員，這些些來(lái)自“五湖四四海”的的“八路路軍”職職業(yè)素養(yǎng)養(yǎng)參差不不齊，有有工作三三、四年年的業(yè)務(wù)務(wù)員，有有的像阿阿姆斯壯壯首次登登陸，許許多企劃劃

48、公司根根本沒(méi)有有代理能能力，更更談不上上策劃，策劃是是什么，他們自自己都搞搞不懂。因此，了解代代理公司司的企劃劃理念是是很重要要的。它它標(biāo)志著著該代理理公司的的專業(yè)水水準(zhǔn)。智力結(jié)構(gòu)構(gòu)：策劃，并并非靠勤勤奮就能能勝任，它是一一項(xiàng)綜合合能力要要求相當(dāng)當(dāng)高的腦腦力活動(dòng)動(dòng)，而且且，需要要多方面面的專家家協(xié)作完完成，需需要那種種具備“大局著著眼，枝枝節(jié)著手手”的“全才”，但，這些只只是基礎(chǔ)礎(chǔ)，最苛苛刻的要要求是：企劃總總監(jiān)是個(gè)個(gè)極具靈靈性的、有著超超然感悟悟并廉備備極度理理性分析析能力的的綜合體體。市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研，對(duì)于每每個(gè)企劃劃公司而而言，也也許硬性性的數(shù)據(jù)據(jù)，差別別不太大大，但，對(duì)這些些涼冷的的數(shù)字進(jìn)進(jìn)

49、行深加加工后，能散發(fā)發(fā)出對(duì)銷(xiāo)銷(xiāo)售的熱熱忱并找找出市場(chǎng)場(chǎng)的入口口處，不不是從事事過(guò)或是是工作多多的人就就能勝任任的。同同時(shí)，智智力結(jié)構(gòu)構(gòu)也表現(xiàn)現(xiàn)出代理理商的組組織架構(gòu)構(gòu)是否完完整、是是否有序序。一支支編制不不完善的的隊(duì)伍能能形成對(duì)對(duì)“敵人人”鐵桶桶式的圍圍困打擊擊？企業(yè)文化化：一家沒(méi)有有企業(yè)文文化的公公司，猶猶如沒(méi)有有靈魂的的木乃伊伊！沒(méi)有有目標(biāo)、沒(méi)有方方向、沒(méi)沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、沒(méi)有有要求、沒(méi)有什什么要堅(jiān)堅(jiān)持的、也沒(méi)有有什么要要摒棄的的。幾千千萬(wàn)元、甚至幾幾個(gè)億的的房產(chǎn)委委托其代代理，您您不覺(jué)得得有點(diǎn)懸懸？以往的業(yè)業(yè)績(jī)?nèi)绾魏?？是否成功功地推介介過(guò)，與與你目前前欲開(kāi)發(fā)發(fā)的項(xiàng)目目相類似似的樓盤(pán)盤(pán)，這一一點(diǎn)

50、很重重要，經(jīng)經(jīng)驗(yàn)決定定了代理理銷(xiāo)售的的工作安安排是否否井然有有序；是是否有針針對(duì)性；是否能能把握該該項(xiàng)目的的市場(chǎng)脈脈搏，并并能杜絕絕不該發(fā)發(fā)生的事事。當(dāng)然然，業(yè)績(jī)績(jī)不是指指某一個(gè)個(gè)個(gè)案的的輝煌，而是因因長(zhǎng)期經(jīng)經(jīng)營(yíng)，壘壘積而隆隆起的視視覺(jué)特效效。曇花花一現(xiàn)、風(fēng)光一一時(shí)的光光環(huán)，常常常是運(yùn)運(yùn)氣惹的的禍。當(dāng)當(dāng)然，有有些較小小之項(xiàng)目目，也可可聘請(qǐng)那那些有實(shí)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)、剛創(chuàng)創(chuàng)建的、有才華華的小公公司。因因?yàn)槿魏魏我患矣杏薪^對(duì)實(shí)實(shí)力的大大型代理理公司，也曾經(jīng)經(jīng)渺小過(guò)過(guò)。不可可完全以以業(yè)績(jī)一一葉障目目。業(yè)內(nèi)口碑碑：在考察代代理商時(shí)時(shí)，不妨妨多向業(yè)業(yè)內(nèi)同行行及代理理商、廣廣告公司司了解欲欲委托的的代理商商的背景景情況、為人處處事的態(tài)態(tài)度。一一個(gè)口碑碑不佳的的代理商商，一定定是險(xiǎn)象象環(huán)生、四面楚楚歌，很很難展開(kāi)開(kāi)他的工工作，因因?yàn)?，它它得不到到各界力力量的支支持與信信賴，得得到的資資訊太少少，推廣廣的業(yè)績(jī)績(jī)，那就就可想而而知了。最重要要的是，遭遇挫挫折時(shí)，口碑不不佳的代代理商本本身就是是一道坎坎。所采采取的方方略不是是全力以以赴、強(qiáng)強(qiáng)行突破破，而是是腳底抹抹油溜之大大