1、工程管理手冊(cè)第一章組織架構(gòu)、人員職責(zé)一.工程部人員架構(gòu)圖（共414）人）工程部經(jīng)理崗位職責(zé)：職務(wù)：工程部經(jīng)理（一）工程部經(jīng)理在物業(yè)總經(jīng)理及副總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)組 織、安排本部門的各項(xiàng)工作；（二）負(fù)責(zé)組織編制、修訂各項(xiàng)工程管理規(guī)章 制度和工作規(guī)程；（三）預(yù)算：1.負(fù)責(zé)組織編制年度房屋建筑和設(shè)備的調(diào)查報(bào)告；2.向公司提供大廈 設(shè)備的更換計(jì)劃和年度工程維修預(yù)算；（四）保養(yǎng)維修：1.確保所有設(shè)備正常運(yùn)行；2.指導(dǎo)有關(guān)班組正確使用設(shè)備，并確保設(shè) 備處于良好的運(yùn)行/備用狀態(tài)；經(jīng)理1人維修領(lǐng)班1人運(yùn)行領(lǐng)班1人維修 電工4人高壓電工3人制冷電工2人弱電工1人泥工1人（五）緊急維修：1.準(zhǔn)備好所有安全設(shè)備和搶救

2、措施，以防緊急情況；2.進(jìn)行整個(gè)大廈 設(shè)施的檢查和安排必要的修補(bǔ)和維護(hù)。（六）節(jié)能：為本大廈節(jié)能集思廣益，制定、季度年度節(jié)能方案。（七）職員評(píng)估：每年進(jìn)行兩次員工評(píng)估，包括技術(shù)評(píng)估、工作表現(xiàn)評(píng)估等，并提出存 在問題和需要改進(jìn)之處；監(jiān)督員工的工作表現(xiàn)，確保表現(xiàn)突出的員工得到 認(rèn)可和獎(jiǎng)賞。（八）報(bào)告：提交每月/年度的能源消耗統(tǒng)計(jì)報(bào)告，并及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，提出改善方 案，包括水電、煤氣和燃油；提交事故和主要設(shè)備故障的調(diào)查報(bào)告，并提 出具體改進(jìn)意見；提交本部門月度總結(jié)、下月工作計(jì)劃。（九）日常工作管理：1.安排技術(shù)人員的工作任務(wù)和編制值班時(shí)間表；2.對(duì)于危險(xiǎn)作業(yè)，應(yīng) 對(duì)員工進(jìn)行正確的指導(dǎo)，防止工傷事故，堅(jiān)

3、持安全作業(yè)。（十）工程維修質(zhì)量控制：1.對(duì)員工的工程維修工作進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)控；2.檢查外來施工人員的維修 工程質(zhì)量。（十一）工程技術(shù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)：1.開展新進(jìn)員工的工程技術(shù)業(yè)務(wù)培訓(xùn)；2.對(duì)原有工程技術(shù)人員進(jìn)行半 年一次的業(yè)務(wù)培訓(xùn)及相關(guān)課程學(xué)習(xí)，每年進(jìn)行一次考試。（十二）審批所有裝修圖紙以及大小技改工程，報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)；（十 三）協(xié)調(diào)各專業(yè)間的工作，調(diào)配人事，盡量減少工作矛盾，定期進(jìn)行工程 部例會(huì)；（十四）完成總經(jīng)理、副總經(jīng)理臨時(shí)安排的其他工作；三.運(yùn)行領(lǐng)班崗位職責(zé)：職務(wù)：1.用電報(bào)表；用水報(bào)表；2.設(shè)備運(yùn)行情況報(bào)告；同期對(duì)照表（水、電、 中央空調(diào)）；（七）檢查運(yùn)行班交班本，對(duì)各設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)的問題進(jìn)

4、行分析 指導(dǎo)，并且采取有效的措施給予處理；（八）負(fù)責(zé)編制運(yùn)行班的年、月、周 工作計(jì)劃報(bào)工程部經(jīng)理審核批準(zhǔn)后實(shí)施；（九）全面開展節(jié)能挖潛工作，使各設(shè)備系統(tǒng)保持在“安全、可 靠、經(jīng)濟(jì)、合理”的狀態(tài)下運(yùn)行，并且做到“三干凈”、“四不漏”、“五良好”；（十）完成上級(jí)交辦的其他工作。.維修領(lǐng)班崗位職責(zé)：職務(wù)：1.工程維修單統(tǒng)計(jì)2.工程維修用料統(tǒng)計(jì)；3.工程維修用料備料計(jì)劃（十二）完成上級(jí)交辦的其它工作。.運(yùn)行組人員崗位職責(zé)：職務(wù)：工程部運(yùn)行組人員（一）運(yùn)行班負(fù)責(zé)大廈設(shè)備房?jī)?nèi)機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行值班， 處理故障，按計(jì)劃完成所屬設(shè)備、設(shè)施的清潔、保養(yǎng)工作，對(duì)發(fā)生的問題 及時(shí)向運(yùn)行領(lǐng)班或經(jīng)理匯報(bào)；（二）值班人員必須

5、熟悉供水、排水、供電、 電梯、空調(diào)、環(huán)保、智能化、消防等設(shè)備的情況，掌握相關(guān)設(shè)備的操作規(guī)程和應(yīng)急處理措 施；（三）按設(shè)備、設(shè)施開關(guān)時(shí)間表每天負(fù)責(zé)公共通道、室內(nèi)外廣告燈，噴 水池設(shè)備，手扶梯和中央空調(diào)系統(tǒng)的開、停工作；（四）定時(shí)巡視設(shè)備房和 觀察設(shè)備的運(yùn)行情況，認(rèn)真做好值班記錄和巡查記錄；（五）配合物業(yè)部的 工作，建立良好的合作關(guān)系，及時(shí)處理投訴情況；（六）保持值班室、高低 壓配電房、變壓器房、發(fā)電機(jī)房、層間電房、電表房和冷水機(jī)房等設(shè)備房 的清潔以及物品的有序擺放；（七）負(fù)責(zé)設(shè)備房的安全管理工作，禁止非工 作人員進(jìn)入，禁止各違反設(shè)備房管理規(guī)定的行為；（八）加強(qiáng)防范意識(shí)做好 設(shè)備房的防水、防火和防

6、小動(dòng)物的安全防范工作；（九）遇到突然停電、停 水或發(fā)生其它突發(fā)事故時(shí)，應(yīng)從容鎮(zhèn)定，按規(guī)程操作，及時(shí)排除故障，或 采取應(yīng)急措施，迅速通知相關(guān)人員處理；（十）負(fù)責(zé)外委保養(yǎng)單位保養(yǎng)計(jì)劃 和質(zhì)量的監(jiān)管工作；（十一）協(xié)同供電局、自來水公司抄表員確認(rèn)用電和用 水總量，并進(jìn)行用電和用水的分析對(duì)比，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，杜絕浪費(fèi);每月 25日前完成水、電計(jì)量的抄表工作，并且整理報(bào)運(yùn)行領(lǐng)班；負(fù)責(zé)高壓操作工具 的送檢工作；（十二）完成上級(jí)交辦的各項(xiàng)臨時(shí)任務(wù)。.維修組人員崗位職責(zé)： 職務(wù):工程部維修組人員（一）維修班按規(guī)定時(shí)間根據(jù)維修工作單的內(nèi)容對(duì)大 廈設(shè)備房外機(jī)電設(shè)備、設(shè)施出現(xiàn)的故障進(jìn)行維修，根據(jù)維修保養(yǎng)計(jì)劃負(fù)責(zé) 對(duì)設(shè)備

7、房以外的管線和設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng)維修；（二）執(zhí)行公司制定的工程部工作手冊(cè)和有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設(shè)備、設(shè)施的結(jié)構(gòu)、 性能、特點(diǎn)和維修、保養(yǎng)方法，做一名合格的維修人員；（三）按時(shí)完成設(shè) 備房外機(jī)電設(shè)備、設(shè)施的維修、保養(yǎng)工作；（四）定期清潔所管電梯機(jī)房、 水泵房設(shè)備、設(shè)施，確保設(shè)備和設(shè)施的整潔；（五）嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程 和維修管理制度，防止發(fā)生安全事故；（六）發(fā)生突發(fā)情況時(shí)，應(yīng)迅速趕往 現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)采取應(yīng)急措施，保證設(shè)備、設(shè)施的正常完好；（七）定期對(duì)給排 水、排污設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理；（八）負(fù)責(zé) 工程部計(jì)量器具的檢定工作；（九）負(fù)責(zé)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)用電的拉設(shè)和監(jiān)控工 作

8、；（十）負(fù)責(zé)二次裝修的接圖、審圖、監(jiān)理工作；相關(guān)文件裝修手冊(cè) （十一）負(fù)責(zé)生活水池、污水池、化糞池、隔油池、噴水池的清理和監(jiān)控工 作；（十二）負(fù)責(zé)有償服務(wù)的實(shí)施工作；（十三）完成上級(jí)交辦的各項(xiàng)臨時(shí)任 務(wù)。.高壓運(yùn)行工崗位職責(zé)：職務(wù)：工程部高壓運(yùn)行工（一）嚴(yán)格遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。（二）努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練地掌握大廈供電方式狀態(tài)、線路走向及所管 轄設(shè)備的原理、技術(shù)性能及實(shí)際操作。（三）努力做好設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，做好防范小動(dòng)物工作，確保安全 運(yùn)行。（四）堅(jiān)守崗位，定期巡視電氣設(shè)備及水泵房，密切監(jiān)視各儀表的工作 情況。準(zhǔn)確抄錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)并填好報(bào)表。夜間總值時(shí)，對(duì)來人來電報(bào)修及時(shí) 登記。并且處理好各項(xiàng)

9、應(yīng)急處理，不能處理的留待日班處理。（六）發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持頭腦冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除 故障。（七）事故未排除不許進(jìn)行交接班，應(yīng)上下兩班協(xié)同工作，一般性設(shè)備 故障應(yīng)交代清楚并做好記錄。（八）請(qǐng)假、補(bǔ)休需在兩天前報(bào)告領(lǐng)班，并由領(lǐng)班安排合適的替班人， 經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)方可生效。（九）每天按規(guī)定做好值班室內(nèi)外的清潔衛(wèi)生工作。（十）完成上級(jí)交辦的其他工作。.管鉗工崗位職責(zé)：職務(wù)：工程部管鉗工（一）熟悉給排水系統(tǒng)（各種水泵、管道、閥門、控制設(shè) 施）和各種機(jī)械設(shè)備、供氣供水設(shè)備的情況，掌握操作規(guī)程和維護(hù)保養(yǎng)知 識(shí)，按要求正確使用。（二）負(fù)責(zé)污水處理池的定期清潔監(jiān)管，及時(shí)排除常見的故障，保證系 統(tǒng)處于良

10、好運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)。（三）當(dāng)班期間及時(shí)巡視檢查上下系統(tǒng)設(shè)備和其他設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，并 做好巡檢記錄。（四）及時(shí)進(jìn)行設(shè)備的維修保養(yǎng)，維修保養(yǎng)要及時(shí)，質(zhì)量要保證，記錄要完整并存檔保管。（五）做好應(yīng)急（漏氣、漏水、污水外溢等）搶修工作，接到應(yīng)急報(bào)告 迅速奔赴現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)進(jìn)行搶修，重大泄漏應(yīng)在值班工程師或領(lǐng)班的指導(dǎo)下 進(jìn)行。（六）積極配合其他工種工作，努力完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其他任務(wù)。（七）積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平。（八）負(fù)責(zé)外委專業(yè)維修公司的維修、保養(yǎng)的監(jiān)管和配合工作。（九）完成上級(jí)交辦的其他工作。.維修電工崗位職責(zé)：職務(wù)：工程部維修電工（一）嚴(yán)格遵守公司員工守則和各項(xiàng)規(guī)章制度，服從領(lǐng) 班安排

11、，除完成日常維修任務(wù)外，有計(jì)劃地承擔(dān)其它工程任務(wù)。（二）努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練地掌握大廈電氣設(shè)備的原理及實(shí)際操作與維 修。（三）執(zhí)行所管轄設(shè)備的檢修計(jì)劃，按時(shí)按質(zhì)按量地完成，并填好記錄 表格。（四）積極協(xié)調(diào)配電工的工作，出現(xiàn)事故時(shí)無條件地迅速返回機(jī)房，聽 從領(lǐng)班的指揮。（五）嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備管理制度，做好日夜班的交接工作。（六）交班時(shí)發(fā)生故障，上一班必須協(xié)同下一班排除故障后才能下班， 配電設(shè)備發(fā)生事故時(shí)不得離崗。（七）請(qǐng)假、補(bǔ)休需在兩天前報(bào)告領(lǐng)班，并由領(lǐng)班安排合適的替班人， 經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)方可生效。（八）每天按規(guī)定搞好班內(nèi)外的清潔衛(wèi)生工作。（九）完成上級(jí)交辦的其他工作。（十）積極參加各項(xiàng)培訓(xùn)工作，努力提高

12、專業(yè)技術(shù)知識(shí)。（十一）積極參加部門或公司的各項(xiàng)考評(píng)工作，并努力爭(zhēng)取良好成績(jī)。十.空調(diào)運(yùn)行工崗位職責(zé)：職務(wù)：工程部空調(diào)運(yùn)行工（一）熟悉大廈裝備的空調(diào)系統(tǒng)及操作規(guī)程，每天準(zhǔn) 時(shí)開啟和關(guān)閉。對(duì)外界和各空調(diào)區(qū)域的溫度、相對(duì)濕度進(jìn)行監(jiān)測(cè)，根據(jù)外 界天氣變化及時(shí)進(jìn)行空調(diào)工況調(diào)節(jié)，努力使空調(diào)區(qū)域的溫度、相對(duì)濕度符 合規(guī)定的數(shù)值范圍，并按運(yùn)行記錄表做好記錄（開機(jī)前、停機(jī)前及每小時(shí) 記錄一次運(yùn)行情況）。（二）設(shè)備開、停應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)換運(yùn)行狀態(tài)牌，尤其是接到維修人員停機(jī)維 修通知后，立即掛檢修牌。（三）值班人員必須掌握設(shè)備運(yùn)行的技術(shù)狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題立即報(bào)告當(dāng)值 領(lǐng)班或值班經(jīng)理。發(fā)生緊急故障，值班人員負(fù)責(zé)組織力量及時(shí)處理，

13、并立 即報(bào)告領(lǐng)班或當(dāng)值經(jīng)理。（四）做好空調(diào)設(shè)備維修保養(yǎng)記錄及設(shè)備故障記錄。（五）做好空調(diào)和空調(diào)機(jī)房及控制柜的清潔工作，做到無污跡、無灰塵、 無垃圾。（六）積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平。（七）值班人員必須嚴(yán)守崗位職責(zé)，服從指揮，嚴(yán)守操作規(guī)程。對(duì)領(lǐng)班 安排的工作負(fù)責(zé)，不得擅離職守，如離開值班室去巡查或抄表必須知照同 值人員。（八）嚴(yán)格遵守員工守則及公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。（九）完成上級(jí)交辦的其他工作。十一.弱電工的崗位職責(zé)：職務(wù)：弱電工負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行保養(yǎng)的專業(yè)工種，應(yīng)由具備電氣和機(jī)械技能基礎(chǔ) 的員工經(jīng)過電梯專業(yè)培訓(xùn)后方能擔(dān)任。其主要職責(zé)是：（一）熟悉電梯的性能、構(gòu)造和使用方法，每天按要求

14、準(zhǔn)時(shí)開啟和關(guān)閉 電梯，確保電梯正常運(yùn)行。（二）配合電梯專業(yè)公司完成周、月和年度的電梯保養(yǎng)工作，并檢查保 養(yǎng)質(zhì)量，經(jīng)確認(rèn)后將記錄存檔保管。（三）及時(shí)處理應(yīng)急停梯故障，接到應(yīng)急故障后應(yīng)迅速奔赴現(xiàn)場(chǎng)，先將電梯中被困客人放出，然后排除電梯故障。（四）做好電梯、電梯間和電梯機(jī)房的清潔工作，做到無污跡、無灰塵、 無垃圾。（五）負(fù)責(zé)樓宇監(jiān)控系統(tǒng)，包括：廣播、閉路電視、保安監(jiān)控以及樓宇 自動(dòng)化等系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行經(jīng)常性保養(yǎng)、維修，確保系統(tǒng)處于最佳狀態(tài)。（七）積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平。（八）搞好各工種的配合，完成上級(jí)交辦的其他工作。十二.職務(wù)：（九）積極參加各項(xiàng)培訓(xùn)工作，努力提高專業(yè)技術(shù)知識(shí)；（十

15、）積極參加 部門或公司的各項(xiàng)考評(píng)工作，并努力爭(zhēng)取良好成績(jī)；（十一）完成上級(jí)交辦 的其它工作。第二章規(guī)章制度、規(guī)定配電房管理制度：（一）配電房是大廈供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位，設(shè)專職電工對(duì)其實(shí)行24小 時(shí)運(yùn)行值班。未經(jīng)管理處經(jīng)理、部門主管的許可，非工作人員不得入內(nèi)。（二）值班員必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況、操作方法和安全注意 事項(xiàng)。（三）值班員必須密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況;嚴(yán)禁變壓器、空氣開關(guān)超載運(yùn)行。（四）經(jīng)常保持配電房地面及設(shè)備外表無塵。（五）配電房設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨(dú)進(jìn)行，其他在場(chǎng)人員只作監(jiān) 護(hù)，不得插手；嚴(yán)禁兩人同時(shí)倒閘操作，以免發(fā)生錯(cuò)誤。（七）經(jīng)常保持配電房消防設(shè)施

16、的完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。（八）做好配電房的防水、防潮工作，堵塞漏洞；嚴(yán)防蛇、鼠等小動(dòng)物 進(jìn)入配電房。（九）值班員應(yīng)認(rèn)真做好值班記錄和巡查記錄，認(rèn)真執(zhí)行交接班制度。發(fā)電機(jī)房管理制度：（一）發(fā)電機(jī)房門平時(shí)應(yīng)上鎖，鑰匙由低壓房值班員管理，未經(jīng)許可， 非工作人員嚴(yán)禁入內(nèi)。（二）低壓房值班員必須熟悉發(fā)電機(jī)的基本性能和操作方法，發(fā)電機(jī)運(yùn) 行時(shí)，應(yīng)作經(jīng)常性的巡視檢查（三）平時(shí)應(yīng)經(jīng)常檢查發(fā)電機(jī)的機(jī)油油位、冷 卻水水位是否合乎要求，柴油箱中的儲(chǔ)備油量應(yīng)保持能滿足發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷 運(yùn)行8小時(shí)用油量。（四）發(fā)電機(jī)定期空載試運(yùn)行。平時(shí)應(yīng)將發(fā)電機(jī)置于自動(dòng)起動(dòng)狀態(tài)。（五）發(fā)電機(jī)一旦起動(dòng)運(yùn)行，值班員應(yīng)立即

17、前往機(jī)房觀察，啟動(dòng)送風(fēng)機(jī)， 檢查發(fā)電機(jī)各儀表指示是否正常。（六）嚴(yán)格執(zhí)行發(fā)電機(jī)定期保養(yǎng)制度，做好發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄和保養(yǎng)記錄。（七）定期清掃發(fā)電機(jī)房，保證機(jī)房和設(shè)備的整潔。發(fā)現(xiàn)漏油、漏水現(xiàn) 象應(yīng)及時(shí)處理。（八）加強(qiáng)防火和消防管理意識(shí)，確保發(fā)電機(jī)房消防設(shè)施完好齊備。水泵房管理制度：（一）值班人員應(yīng)對(duì)水泵房進(jìn)行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門 有無滲漏水。（二）經(jīng)常檢查水泵控制柜的指示燈狀況，觀察停泵時(shí)水泵壓力表指示。 在正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴淋泵、潛水泵的選擇開關(guān)應(yīng)置于 自動(dòng)位置。（三）生活水泵規(guī)定每星期至少輪換一次，消防泵每月自動(dòng)和手動(dòng)操作 一次，確保消防泵在事故狀態(tài)下正常起動(dòng)。（四

18、）泵房每星期由分管負(fù)責(zé)人打掃一次，確保泵房地面和設(shè)備外表的清潔。（五）水池觀察孔應(yīng)加蓋并上鎖，鑰匙由值班人員管理；透氣口應(yīng)用不 銹鋼網(wǎng)，以防雜物掉入水池中。（六）按照水泵保養(yǎng)要求定期對(duì)其進(jìn)行維修保養(yǎng)。（七）保證水泵房的通風(fēng)、照明，以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用。.電梯機(jī)房管理制度：（一）每周對(duì)機(jī)房進(jìn)行一次全面清潔，保證機(jī)房和設(shè)備表面無明顯灰塵， 機(jī)房及通道內(nèi)不得住人、堆放雜物。（二）保證機(jī)房通風(fēng)良好，風(fēng)口有防雨措施，機(jī)房?jī)?nèi)懸掛溫度計(jì)，機(jī)房 溫度不超過400C。（三）保證機(jī)房照明良好，并配備應(yīng)急燈，滅火器和盤車工具掛于顯眼 處。（四）毗鄰水箱的機(jī)房應(yīng)做好防水、防潮工作。（五）機(jī)房門窗應(yīng)完好并上

19、鎖，未經(jīng)部門經(jīng)理、允許，禁止外人進(jìn)入， 并注意采取措施，防止小動(dòng)物進(jìn)入。（六）電梯困人救援規(guī)程和本規(guī)定及各種警示牌應(yīng)清晰并掛于顯眼 處。（七）按規(guī)定定期對(duì)機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)施和設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。（八）每天巡視機(jī)房，發(fā)現(xiàn)達(dá)不到規(guī)定要求的及時(shí)處理。（九）保證水泵房的通風(fēng)、照明，以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用。.空調(diào)機(jī)房管理制度：（一）空調(diào)機(jī)房平時(shí)應(yīng)上鎖，鑰匙由值班空調(diào)工保管，未經(jīng)許可，禁止 非工作人員入內(nèi)。（二）保持機(jī)房?jī)?nèi)良好的通風(fēng)和照明。（三）空調(diào)機(jī)運(yùn)行時(shí)，值班人員應(yīng)按時(shí)巡查，檢查各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)、狀態(tài) 是否正常，如有異常，應(yīng)及時(shí)調(diào)整處理，并做好記錄。（四）定期清洗系統(tǒng)的過濾網(wǎng)和過濾器，保證送風(fēng)管道和水管道

20、的通暢。（五）每周對(duì)主、副機(jī)和機(jī)房進(jìn)行一次清潔，并做好設(shè)備房的滅鼠工作。（六）每半年對(duì)主、副機(jī)進(jìn)行一次全面檢查保養(yǎng)，確保機(jī)組的良好運(yùn)行。.風(fēng)機(jī)房管理制度：（一）風(fēng)機(jī)房必須保持整潔，不得堆放雜物。（二）風(fēng)機(jī)房?jī)?nèi)任何設(shè)備未經(jīng)允許不得移動(dòng)位置。（三）風(fēng)機(jī)房平時(shí)應(yīng)上鎖，不能讓非工作人員進(jìn)入，如需參觀要有工作 人員陪同下才可進(jìn)入風(fēng)機(jī)房。（四）風(fēng)機(jī)房應(yīng)保持通風(fēng)良好，有足夠的照明。（五）平時(shí)應(yīng)注意風(fēng)機(jī)濾網(wǎng)是否有堵塞，如有此情況應(yīng)立刻清洗風(fēng)機(jī)濾 網(wǎng)。（六）應(yīng)定時(shí)檢測(cè)控制線路。.工程部交接班制度：（一）接班人員應(yīng)提前到達(dá)崗位，做好接班準(zhǔn)備工作。包括：查看上班工作記錄，聽取上班工作人員工作情況介紹，交接設(shè)備運(yùn) 行

21、表。檢查設(shè)備運(yùn)行是否良好。檢查儀表工具有否缺失，并在交接班本上簽名。查看當(dāng)天公告是否有特別任務(wù)或安排。（二）下列情況不得交班離崗:接班人未到崗位。接班人有醉酒現(xiàn)象或其它神智不清而經(jīng)領(lǐng)班或經(jīng)理同意的接班人尚 未到達(dá)。設(shè)備故障影響運(yùn)行時(shí)，交班人應(yīng)加班與接班人員全力排除故障后， 方可交班離崗。交班人員未清理好值班室衛(wèi)生。.工程部外委維修管理制度：（一）凡需外委施工的工程項(xiàng)目統(tǒng)一由工程部負(fù)責(zé)發(fā)包。（二）外委工程實(shí)行招標(biāo)形式，由兩個(gè)或兩個(gè)以上的施工單位報(bào)價(jià)，經(jīng) 工程部全面考查后定標(biāo)。（三）外委工程項(xiàng)目納入工程部年度檢修計(jì)劃管理范圍，經(jīng)經(jīng)理室批準(zhǔn) 后執(zhí)行。（四）外委工程項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)督由工程部負(fù)責(zé)，由專業(yè)工

22、程師和分管班 組領(lǐng)班具體執(zhí)行，由工程部經(jīng)理和專業(yè)工程師負(fù)責(zé)質(zhì)量驗(yàn)收工作。（五）外委工程項(xiàng)目的預(yù)、結(jié)算由工程部負(fù)責(zé)審查。（六）外委工程的合同洽談工作由工程部負(fù)責(zé)，草擬合同經(jīng)報(bào)物業(yè)公司 總經(jīng)理室審查，批準(zhǔn)后由物業(yè)總經(jīng)理負(fù)責(zé)簽約。合同的執(zhí)行和管理由工程 部負(fù)責(zé)。.供水管理規(guī)定:（一）目的：加強(qiáng)用水管理，保證供水符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及供水的連續(xù)性。（二）內(nèi)容：水池、水箱蓋應(yīng)上鎖，鑰匙由專人保管，開啟箱蓋應(yīng)得到部門領(lǐng)導(dǎo) 的許可。每半年清洗水池、水箱一次，清洗后送樣品到防疫站檢驗(yàn)，檢驗(yàn)合 格后方能供水，并將檢驗(yàn)結(jié)果存檔。定期保養(yǎng)水泵、閥門及管道，定期刷漆防止生銹。經(jīng)常巡查供水系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，應(yīng)立即

23、搶修，杜 絕浪費(fèi)。盡量保障對(duì)商戶供水的連續(xù)性，若確需短時(shí)停水，應(yīng)提前出示通告 通知商戶停水時(shí)間，以便商戶作好準(zhǔn)備。遇突發(fā)性事故導(dǎo)致停水，應(yīng)用廣 播向商戶作出解釋。（三）二次給水管理規(guī)定：二次供水由指定的給排水維修工負(fù)責(zé)管理。給排水維修工負(fù)責(zé)水池（水箱）的管理工作，要求每個(gè)水池（水箱），包括地下和樓頂?shù)亩柬毥Y(jié)構(gòu)完整，加蓋，加鎖，水口干凈并申 辦二次供水衛(wèi)生合格證。新建、擴(kuò)建和改建，二次供水設(shè)施，須經(jīng)供水管理機(jī)構(gòu)和衛(wèi)生防疫 機(jī)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計(jì)和竣工驗(yàn)收。二次供水清洗、消毒機(jī)電人員，須持健康證、培訓(xùn)證并經(jīng)衛(wèi)生防疫 站認(rèn)可。（四）水箱管理規(guī)定：水箱設(shè)施由專人負(fù)責(zé)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)。水箱間鑰匙由專人保管，其他人不得

24、私自使用。4.做好日常巡視記錄。水箱中的水質(zhì)每年檢驗(yàn)兩次。負(fù)責(zé)人及巡視人員每年進(jìn)行健康體檢，合格者準(zhǔn)予上崗。十.電梯安全管理規(guī)定：（一）接受當(dāng)?shù)卣?guī)定的定期安全檢查。（二）機(jī)房必須設(shè)鎖，經(jīng)常檢查，防止閑人進(jìn)入。在明顯處放置搶閘板 手及盤車手輪，并記牌標(biāo)明。（三）凡是停止開關(guān)操作裝置就是紅色，并標(biāo)明“停止”字樣加以識(shí)別; 報(bào)警開關(guān)按鈕應(yīng)是黃色，并標(biāo)明以鐘形符號(hào)加以識(shí)別，紅、黃兩色不應(yīng)用 于其它按鈕。（四）在轎廂中應(yīng)設(shè)置安全使用說明銘牌，在通往機(jī)房和隔音層門或活 地板的外面，應(yīng)標(biāo)明“電梯曳引機(jī)一危險(xiǎn)！未經(jīng)許可，禁止入內(nèi)“，“謹(jǐn) 防墜落一重新關(guān)好活地板門”的醒目字句。（六）電梯機(jī)房?jī)?nèi)或曳引機(jī)旁，應(yīng)

25、設(shè)有詳細(xì)的說明，當(dāng)電梯萬一發(fā)生故 障時(shí)，應(yīng)遵循操作規(guī)程去做。（七）在曳引機(jī)上靠近盤車手輪處，應(yīng)明顯標(biāo)出轎廂運(yùn)行方向，在排除 故障時(shí)使用的緊急電氣操作按鈕上或其旁亦應(yīng)標(biāo)出相應(yīng)的運(yùn)行方向。（八）在機(jī)房起重吊鉤上應(yīng)標(biāo)明最大允許載荷。（九）在井道檢修門近旁應(yīng)設(shè)有“電梯井道一危險(xiǎn)，未經(jīng)許可，禁止入 內(nèi)”的醒目字句。（十）應(yīng)使有關(guān)人員熟知使用緊急開起層門的鑰匙，并妥善保管好，為 避免緊急情況發(fā)生時(shí)管理人員不在，應(yīng)將該鑰匙與機(jī)房門鑰匙放置在明顯 的箱內(nèi)，交由專業(yè)人員管理。（十一）載貨電梯應(yīng)嚴(yán)格管理，勿搭乘人員。（十二）電梯若因故停止使用超過一周時(shí)，在其重新使用之前，必須進(jìn) 行詳細(xì)的檢查。（十三）對(duì)電梯進(jìn)行檢

26、查和修理的記錄，應(yīng)詳細(xì)注明日期，并將檢驗(yàn)及 檢修報(bào)告及觀察記錄存檔保管。十一.電梯維修保養(yǎng)安全規(guī)定：（一）職責(zé)：電梯保養(yǎng)單位進(jìn)行維修保養(yǎng)工作時(shí)參照本安全規(guī)定；2.維修班電梯 工進(jìn)行維修保養(yǎng)工作時(shí)按照本規(guī)定執(zhí)行。（二）內(nèi)容：電梯在維修保養(yǎng)時(shí)，不得乘客或載貨，必須在該梯基站放置電梯停 止使用的告示牌。在機(jī)房維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)先斷開機(jī)房總電源后，才能進(jìn)行各掣板的清 理、保養(yǎng)等工作。嚴(yán)禁用濕毛巾擦機(jī)身。在轎頂應(yīng)合上檢修開關(guān)，在轎頂須停車長(zhǎng)時(shí)間維修或保養(yǎng)時(shí)應(yīng)斷開 轎頂急停開關(guān)，嚴(yán)禁一腳站在頂門口一腳站在轎頂或轎內(nèi)長(zhǎng)時(shí)間工作。嚴(yán) 禁開啟廳門探身到井道內(nèi)或在轎廂頂探身到另一井道檢查電梯。在底坑應(yīng)將底坑的急停開關(guān)

27、斷開或?qū)⑾匏倨鲝埦o裝置的安全開關(guān)斷 開，底坑和轎頂、機(jī)房不得同時(shí)作業(yè)，如須同時(shí)作業(yè)，作業(yè)人員必須帶安 全帽，必須注意工件、工具不得下落，以防落物傷人。操作時(shí)應(yīng)由主持和助手協(xié)同進(jìn)行，并保持隨時(shí)互相呼應(yīng)。操作時(shí)如果需轎內(nèi)人員配合進(jìn)行，轎內(nèi)操作人員要集中，嚴(yán)格服從 維修人員的指令。嚴(yán)禁維修人員拉吊井道電纜線，以防電纜線被拉斷。使用的手燈必須帶護(hù)罩，并采用36伏以下的安全電壓。電梯維修保養(yǎng)注意事項(xiàng)：9.1、非維修保養(yǎng)人員不得擅自進(jìn)行維修作業(yè)，維修保養(yǎng)時(shí)應(yīng)謹(jǐn)慎小 心。9.2、工作完畢后要裝回安全罩及擋板，清理工具不得留工具在設(shè)備 內(nèi)。9.3、離去前拆除加上的臨時(shí)短路線，電梯檢查正常后方可使用。十二.室內(nèi)

28、維修管理規(guī)定:（一）目的:以“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的宗旨為商戶排憂解難，收費(fèi)合理，業(yè)主 j兩意、。（二）適用范圍：業(yè)主（租戶）的室內(nèi)保修、有償服務(wù)、房屋本體公共設(shè)施的日常維修 養(yǎng)護(hù)。（三）內(nèi)容：保養(yǎng)：1.1保修原則：工程部組織，建筑施工單位維修，維修費(fèi)用從建筑施 工單位保修款（保證金）中支付。1.2保修范圍：凡室內(nèi)土建、水、電、裝修、安裝項(xiàng)目均屬保修內(nèi)容， 但由業(yè)主（租戶）在使用、裝修過程中自己造成的損壞和隱患；易損易耗物品非質(zhì)量原因的損耗不屬保修范 圍。1.3保修期限：與開發(fā)建設(shè)單位交接驗(yàn)收之日起一年內(nèi)，個(gè)別項(xiàng)目保 修期超過一年的按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。1.4在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)問題，由工程部督促施工單位

29、三天內(nèi)維修好，如 不能及時(shí)保修，工程部按保修協(xié)議（規(guī)定）進(jìn)行處理，如了現(xiàn)重大質(zhì)量問 題要上報(bào)公司分管領(lǐng)導(dǎo)。1.5通知施工單位的保修要填寫“保修通知單”，管理公司代為保修 的要填“工作單”。有償服務(wù): 2.1工作規(guī)程圖示：業(yè)主申請(qǐng)客戶中心維修登記出有償服務(wù)單給工程部維修工程部派工上門檢查出示工作牌現(xiàn)場(chǎng)查看向業(yè)主報(bào)價(jià)客戶中心收費(fèi)工程部維修業(yè)主驗(yàn)收征求業(yè)主同意2.1.1由業(yè)主向管理處申請(qǐng)；2.1.2客戶中心值班人員 填寫“維修登記表”；2.1.3客戶中心值班人員填寫“有償服務(wù)工作單”， 并且將此單交給工程部派工；2.1.4維修工帶上“有償服務(wù)工作單”并準(zhǔn) 備好維修工具上門檢查，首先應(yīng)向業(yè)主出示工作牌

30、，使用上門維修的禮貌 用語，查看現(xiàn)場(chǎng)后，根據(jù)“有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”向業(yè)主報(bào)價(jià)，業(yè)主不直接 向維修工交費(fèi)，而是到客戶中心前臺(tái)交費(fèi)后進(jìn)行維修；2.1.5維修過程中 必須遵守操作規(guī)程，注意安全；2.1.6維修完畢，請(qǐng)業(yè)主驗(yàn)收，對(duì)于業(yè)主 不留意之處應(yīng)盡力完善，驗(yàn)收后請(qǐng)業(yè)主在“有償服務(wù)工作單”上寫下意見， 并簽名；2.1.7有償服務(wù)單一式四份，工程部、客戶中心、財(cái)務(wù)部、業(yè)主各留一份；（四）注意事項(xiàng)：為業(yè)主提供的維修服務(wù)嚴(yán)格遵守“有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)定。被派維修人員不得向業(yè)主收取現(xiàn)金。十三.工程部安全工作制度：（一）工程部全體員工必須加強(qiáng)安全意識(shí)，貫徹安全第一、預(yù)防為主的 方針，確保安全生產(chǎn)，同時(shí)要求嚴(yán)格

31、執(zhí)行管理公司規(guī)定的治安管理制度， 協(xié)同保安部門認(rèn)真做好大廈生產(chǎn)設(shè)備，特別是動(dòng)力、電力系統(tǒng)安全生產(chǎn)工 作和防火防盜工作。（二）實(shí)行誰主管誰負(fù)責(zé)的安全責(zé)任制：工程部的安全工作由工程部主任負(fù)責(zé)。正、副經(jīng)理負(fù)責(zé)各系統(tǒng)范圍內(nèi)的安全工作。領(lǐng)班負(fù)責(zé)該班管轄范圍的安全工作。（三）嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，嚴(yán)禁違章作業(yè)。（四）工作人員工作時(shí)，要穿工作服，高空作業(yè)必須系安全帶及戴安全 帽，有高空落物危險(xiǎn)的要有人監(jiān)護(hù)，拉警示線，掛標(biāo)示牌。（五）帶電作業(yè)必須穿安全靴，戴安全手套，使用合格的安全工具，作 業(yè)區(qū)要懸掛標(biāo)示牌，必要時(shí)要拉警示線。（六）在轉(zhuǎn)動(dòng)設(shè)備上工作時(shí)，嚴(yán)禁戴手套，防止卷入機(jī)內(nèi)。女性作業(yè)者， 有長(zhǎng)發(fā)及長(zhǎng)辮者要戴安全

32、帽，將長(zhǎng)發(fā)及長(zhǎng)辮藏在帽內(nèi)。（七）工作需要?jiǎng)踊饡r(shí)，要辦理動(dòng)火證。（八）進(jìn)入高壓配電間工作要辦理工作票，電氣作業(yè)按電氣安全管理制 度規(guī)定執(zhí)行。（九）未經(jīng)工程部經(jīng)理/副經(jīng)理批準(zhǔn)，外來人員（包括參觀學(xué)習(xí)、探親 訪友、施工人員）禁止進(jìn)入配電房、設(shè)備間和電梯機(jī)房，經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入人員 必須辦好登記手續(xù)，由值班人員陪同進(jìn)入。（十）各崗位人員必須嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制，發(fā)生事故或發(fā)現(xiàn)可疑情況， 應(yīng)迅速上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和保安部，并負(fù)責(zé)保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)。（十一）定期進(jìn)行安全大檢查，各班組每月進(jìn)行一次，工程部每季度組 織一次，全大廈性的安全大檢查由公司決定。（十二）不準(zhǔn)隨意配制機(jī)電、配電房、工具房以及其它專用鑰匙。水池 蓋應(yīng)加鎖，并指定專人

33、保管鑰匙，打開水池蓋必須經(jīng)當(dāng)值領(lǐng)班或經(jīng)理批準(zhǔn)。（十三）班組工具、材料要有專人，要登記臺(tái)賬，攜帶工具離開大廈工 作，要填寫“放行證”，由班組長(zhǎng)審查，報(bào)部門經(jīng)理批準(zhǔn)才能放行。（十四）易燃材料、油料要存放在指定的安全地點(diǎn)，不行隨意亂放，檢 修后的廢油要集中倒在油桶內(nèi)，不準(zhǔn)倒入溝渠。（十五）工作時(shí)不能隨意挪動(dòng)或使用消防設(shè)施，如果必須使用（除火警 外），要經(jīng)保安部門批準(zhǔn)。（十六）發(fā)生火警時(shí)，工作人員要積極投入滅火，并保證消防給水系統(tǒng)， 事故照明、排煙機(jī)等消防設(shè)施用電。十四.1.供配電系統(tǒng):高壓配電柜變壓器低壓配電柜發(fā)電機(jī)樓層配電柜一 一控制柜；2.給排水系統(tǒng)：地下蓄水池一一生活水泵系統(tǒng)一一供水箱一一減壓

34、閥一一潛水泵；3. 電梯：消防電梯一一客梯一一貨梯一一扶梯；4.空調(diào)：空調(diào)主機(jī)一一冷卻水泵一一冷卻水塔一一冷凍水泵一一風(fēng)柜；5.消防 系統(tǒng)：主機(jī)分配器；8.電視監(jiān)控：控制器一一電視機(jī)一一攝像鏡頭；9.車輛管理設(shè)備：汽車道閘等一一收費(fèi)軟件；10.辦公等固定資產(chǎn)設(shè)備：屬固定資產(chǎn)，由公司辦公室建帳，在此手冊(cè)中不列入。某B一一001一一 （五）安裝位置應(yīng)寫明設(shè)備的具體位置。十五.設(shè)備分類代碼：高壓配電柜GPG高壓計(jì)量柜GLG高壓進(jìn)線柜GJG低壓直流屏ZLP變壓器B柴油發(fā)電機(jī)FDJ低壓配電柜DPG低壓進(jìn)線柜DJG低壓電容柜DRG低壓聯(lián)絡(luò)柜116雙電源柜SDG電源控制柜KZG垂直電梯ZT手扶電梯FT中央空

35、調(diào)KT柜式空調(diào)GKT分體空調(diào)FKT冷卻塔LQT冷凍水泵LDB冷卻水泵LQB生活水泵SHB消防水泵某FB消噴泵某PB潛水泵QB消防風(fēng)機(jī)FJ防火卷簾JL補(bǔ)壓泵BYB公共天線T某閥門FM汽車道閘DZ水池SC水箱S某十六.值班室鑰匙管理規(guī)定：（一）鑰匙須有條理地放置在鑰匙箱內(nèi)，并標(biāo)識(shí)清楚不能亂放。（二）鑰匙使用完畢后應(yīng)立即放回鑰匙箱的原來位置，不得隨意亂放或 調(diào)亂。（三）鑰匙不得外借，如有外人須開鎖，則應(yīng)由值班人員負(fù)責(zé)開鎖。（四）交班前要清點(diǎn)鑰匙是否齊全，以便下一班能順利地工作。（五）鑰匙如有遺失，應(yīng)立即上報(bào)，領(lǐng)出備用鑰匙，以免延誤工作。第二章工作規(guī)程設(shè)備管理控制程序：（一）目的：通過對(duì)物業(yè)公共設(shè)備的

36、管理，使所有公共設(shè)備在使用中保證完好狀態(tài)， 滿足服務(wù)的要求。（二）適用范圍:適用于公司物業(yè)管理權(quán)限內(nèi)的公共設(shè)備。（三）職責(zé)：建筑物配套主要設(shè)備由開發(fā)商負(fù)責(zé)訂貨安裝，物業(yè)管理公司有關(guān)人 員負(fù)責(zé)移交使用時(shí)的驗(yàn)收。管理公司工程部對(duì)各自責(zé)任區(qū)內(nèi)的設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng)及運(yùn)行操作， 并做好記錄。1.2設(shè)備接管時(shí)按照設(shè)備出廠說明書及有關(guān)國(guó)家規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。 如驗(yàn)收不合格，則應(yīng)在驗(yàn)收單中說明實(shí)際情況及原因，并提出整改建議， 限期由承接商負(fù)責(zé)整改。2.2設(shè)備的建賬：2.2.3機(jī)電人員對(duì)重大的、主要的設(shè)備建立單機(jī)檔案（以機(jī)組為單位， 大型附件對(duì)應(yīng)主機(jī)另立檔案，小型附件歸主機(jī)一體建檔）。2.3.2工程部經(jīng)理集中保

37、存維修單、設(shè)備對(duì)外委托維修單、 機(jī)電設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表。設(shè)備的運(yùn)行設(shè)備按不同的系統(tǒng)劃分責(zé)任區(qū)域，責(zé)任區(qū)內(nèi)確保責(zé)任人。 對(duì)應(yīng)不同的設(shè)備，制定“運(yùn)行管理規(guī)程”，由工程部機(jī)電人員遵照?qǐng)?zhí)行， 并做好相應(yīng)的運(yùn)行記錄。設(shè)備的維修4.1發(fā)現(xiàn)設(shè)備損壞，工程部經(jīng)理要組織人員進(jìn)行維修， 對(duì)于重大維修，工程部經(jīng)理應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行指導(dǎo)。4.2解決不了的故障需要外委維修的，工程部經(jīng)理應(yīng)填寫設(shè)備對(duì)外 委托維修審請(qǐng)單，經(jīng)管理公司總經(jīng)理審核后進(jìn)行，維修結(jié)束，機(jī)電人員 需要對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢測(cè)，合格后方可驗(yàn)收。部門代碼設(shè)備名稱縮寫設(shè)備序號(hào)4.3所有設(shè)備的維修按單機(jī)記錄在機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表內(nèi)。設(shè)備的保養(yǎng)機(jī)電人員依機(jī)電設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表

38、的安排，對(duì)應(yīng) 設(shè)備檢查保養(yǎng)表的要求進(jìn)行檢查，并將結(jié)果按單機(jī)記錄于機(jī)電設(shè)備檢查保養(yǎng)記錄表中。設(shè)備及零星部件的采購(gòu)，按樓宇正常運(yùn)作或維修的需要，由工程部 經(jīng)理填寫請(qǐng)購(gòu)單，經(jīng)管理公司總經(jīng)理審核后進(jìn)行采購(gòu)。采購(gòu)采購(gòu)人員按照請(qǐng)購(gòu)單的規(guī)格要求，在確認(rèn)所購(gòu)產(chǎn)品、規(guī)格 符合要求，且有產(chǎn)品合格證，價(jià)格合理的情況下方可付款提貨手續(xù)。驗(yàn)證對(duì)新購(gòu)置的產(chǎn)品，由工程部經(jīng)理會(huì)同工程機(jī)電人員進(jìn)行驗(yàn)證， 對(duì)重要設(shè)備的驗(yàn)證需會(huì)同專業(yè)工程技術(shù)人員驗(yàn)證。驗(yàn)收完畢，倉(cāng)管員辦理 入庫(kù)建賬手續(xù)。10.設(shè)備的報(bào)廢或損壞無法修復(fù)，無法繼續(xù)使用時(shí)，由工程部經(jīng)理確 認(rèn)，提交管理處總經(jīng)理審核，方可報(bào)廢并除賬。.供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程：（一）

39、目的通過對(duì)供配電設(shè)備（設(shè)施）的管理，使所有供配電設(shè)備（設(shè) 施）在使用中保持完好狀態(tài)，滿足服務(wù)的要求。（二）適用范圍適用于公司物業(yè)管理權(quán)限內(nèi)的供配電設(shè)備（設(shè)施）。（三）職責(zé)1.建筑物配套主要設(shè)備由開發(fā)商負(fù)責(zé)訂貨安裝，物業(yè)管理 公司有關(guān)人員負(fù)責(zé)移交使用時(shí)的驗(yàn)收。管理公司工程部對(duì)各自責(zé)任區(qū)內(nèi)的設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng)及運(yùn)行操作， 并做好標(biāo)及記錄。（四）工作程序1.低壓配電柜設(shè)備由機(jī)電維修電工負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)，高 壓柜、變壓器申請(qǐng)外委修理，機(jī)電維修電工負(fù)責(zé)對(duì)高壓柜、變壓器外部環(huán) 境的保養(yǎng)、清潔。電工按低壓電房保養(yǎng)計(jì)劃、高壓電房保養(yǎng)計(jì)劃、低壓設(shè) 備查保養(yǎng)計(jì)劃要求進(jìn)行維修保養(yǎng)，并將維修保養(yǎng)情況記錄于維修記錄 表，零

40、部件更換及大修情況同進(jìn)記錄于機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳。維修保養(yǎng)過程中應(yīng)遵守安全操作程序、停電管理工作程序。3.1在配電總盤和母線上進(jìn)行維修或保養(yǎng)時(shí)，必須按以下步驟進(jìn)行：停電驗(yàn)電裝設(shè)接地線懸掛標(biāo)示牌和裝設(shè)遮欄；3.2在帶電的電流互感器二次回路上工作時(shí)， 不得將回路的永久接地點(diǎn)斷開，并應(yīng)站在絕緣墊上，使用絕緣工具，設(shè)專 人監(jiān)護(hù)。3.3在電容器上工作，必須先斷開電源，放電并接地后方可工作。3.4在低壓設(shè)備上必須進(jìn)行帶電工作時(shí)，要經(jīng)過領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，并要有專 人監(jiān)護(hù)，工作時(shí)要穿長(zhǎng)袖衣服，戴絕緣手套，使用有絕緣柄的工具，并站 在絕緣墊上進(jìn)行，鄰近相帶電部分和接地金屬部分應(yīng)用絕緣板隔開，嚴(yán)禁 使用銼刀、鋼尺等進(jìn)行工作。3.

41、5每次維修或保養(yǎng)結(jié)束時(shí)，必須清點(diǎn)所帶工具、零件，以防遺失和 留在設(shè)備內(nèi)造成事故。供配電設(shè)備故障維修一般不超過8小時(shí)，若在8小時(shí)內(nèi)無法解決重 要部位的故障，應(yīng)將故障原因、解決方案、解決時(shí)間書面上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)；5.在深夜發(fā)生的，不影響商戶工作的，不會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重 后果的供配電故障，可由早班機(jī)電維修電工進(jìn)行維修。工程師提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。主管經(jīng)理每年12月制定下年度保養(yǎng)計(jì)劃表并按運(yùn)行情況制定中修、 大修計(jì)劃。供配電設(shè)備（設(shè)施）運(yùn)行管理規(guī)程：（一）目的通過對(duì)供配電設(shè)備（設(shè)施）的管理，使所有供配電設(shè)備（設(shè) 施）在使用中保證完好狀態(tài)，滿足服務(wù)的要求。（二）適用范圍適用于公司物業(yè)管理權(quán)限內(nèi)的供配電設(shè)備（設(shè)施）

42、。（三）職責(zé)1.工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)審核供配電設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表及 中修、大修計(jì)劃；組織有關(guān)人員對(duì)機(jī)電設(shè)備房及設(shè)備進(jìn)行周檢、月檢；因 工程維修等原因停電，提前24小時(shí)通知有關(guān)用戶。3.管理公司工程部運(yùn)行人員對(duì)各自責(zé)任區(qū)內(nèi)的設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng)及 運(yùn)行操作，并做好記錄。（四）工作程序1.機(jī)電運(yùn)行值班工作程序1.1每班必須清潔值班室， 保持配電室良好的衛(wèi)生環(huán)境。1.2對(duì)高低壓配電設(shè)備每2小時(shí)巡檢一次，并將巡檢結(jié)果記錄于高 低壓配電設(shè)備巡檢記錄內(nèi)。1.3每2小時(shí)記錄一次高低壓配電運(yùn)行數(shù)據(jù)（環(huán)境溫度、濕度、功率 因數(shù)、電流、電壓、有功電量、無功電量）于高壓配電運(yùn)行記錄和 低壓配電運(yùn)行記錄內(nèi)，同時(shí)檢查運(yùn)行狀況。1.4當(dāng)供配電設(shè)備發(fā)生異常及時(shí)報(bào)告主管經(jīng)理，通知維修電工迅速處 理，做好有關(guān)記錄。1.5“市電”停電（大廈），應(yīng)急電源自投帶負(fù)荷運(yùn)行中，對(duì)柴油發(fā) 電機(jī)組進(jìn)行監(jiān)視、記錄。1.6按要求配合維修電工進(jìn)行維修保養(yǎng)。1.7交接班要求。1.7.1接班人員1.7.1.1認(rèn)真聽取交班人員的值班和設(shè)備運(yùn)行報(bào)告； 1.7.1.2查看上一班的機(jī)電運(yùn)行交接班記錄、高壓配電運(yùn)行記錄、 低壓配電運(yùn)行記錄及高低壓配電設(shè)備巡