1、摘 要可行性研究是指對(duì)擬建項(xiàng)目有關(guān)的自然、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等進(jìn)行調(diào)研、分析比較以及預(yù)測(cè)建成后的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。在此基礎(chǔ)上，綜合論證項(xiàng)目建設(shè)的必要性，財(cái)務(wù)的盈利性，經(jīng)濟(jì)上的合理性，技術(shù)上的先進(jìn)性和適應(yīng)性以及建設(shè)條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供決策依據(jù)。關(guān) 鍵 詞可行性研研究；市市場(chǎng)分析析；投資資估算；財(cái)務(wù)分分析AbsttracctFeassibiilitty sstuddyreeferrs tto ttheppropposeed pprojjectt-reelatted natturaal, sociial, ecconoomicc, ttechhnollogiicallandd ottherr

2、connducct rreseearcch,aand commparred theepreediccteddsocciall annd eeconnomiic bbeneefittsaffterr thhe ccompplettionn.Onn thhis bassis,thee neeed forrcommpreehennsivvedeemonnstrratiionpprojjectts,ffinaanciialpproffitaabillityy,ecconoomiccrattionnaliity,tecchniicalllyaadvaanceed aandaadapptabble, an

3、ndthhe pposssibiilittyannd ffeassibiilitty oofcoonsttrucctioon ccondditiionss, sso aas ttoprroviidebbasiis ffor deccisiion makkingginvvesttmennt ddeciisioons。Key WorrdsFeassibiilitty sstuddiess; mmarkket anaalyssis; innvesstmeent esttimaatess; FFinaanciial Anaalyssis。目 錄第一章 總總論1一、項(xiàng)目目概況1二、可行行性分析析研究的的

4、目的1三、編制制依據(jù)1 第二章章 項(xiàng)目建建設(shè)條件件分析22一、項(xiàng)目目建設(shè)條條件2二、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施條條件3三、場(chǎng)地地評(píng)價(jià)33第三章 房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查查4 一、開(kāi)開(kāi)發(fā)情況況簡(jiǎn)介44 二、房房地產(chǎn)市市場(chǎng)預(yù)測(cè)測(cè)4 三、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)盤(pán)調(diào)查分分析4 四、目目標(biāo)客戶戶調(diào)查分分析4 第四章章 項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)定位分分析和競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力分分析6 一、項(xiàng)項(xiàng)目總體體定位66二、項(xiàng)目目市場(chǎng)價(jià)價(jià)格定位位分析66第五章項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)方方案7一、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)目目標(biāo)7規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)建議77規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案簡(jiǎn)簡(jiǎn)介7四、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)88 第六章章 項(xiàng)目組組織、勞勞動(dòng)定員員9 第七章章 項(xiàng)目物物業(yè)管理理10一、物業(yè)業(yè)管理組組織管理理1

5、0二、物業(yè)業(yè)管理的的原則110三、物業(yè)業(yè)管理與與服務(wù)110 第八章章 項(xiàng)項(xiàng)目投資資成本估估算與資資金籌措措計(jì)劃111一、項(xiàng)目目投資成成本估算算內(nèi)容111二、開(kāi)發(fā)發(fā)成本估估算111 三、項(xiàng)項(xiàng)目資金金籌措計(jì)計(jì)劃133 第九章章 項(xiàng)目實(shí)實(shí)施計(jì)劃劃和資金金計(jì)劃114 一、項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)施施計(jì)劃114 二、資資金使用用計(jì)劃編編制144 第十章章 項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)分析評(píng)評(píng)價(jià)155 一、項(xiàng)項(xiàng)目銷(xiāo)售售收入分分析與收收入計(jì)劃劃15 二、項(xiàng)項(xiàng)目靜態(tài)態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)155 三、項(xiàng)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)166 第十一一章 項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)分分析177 一、盈盈虧平衡衡分析117 二、敏敏感性分分析177 三、財(cái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析118 四、市

6、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析118 第十二二章 環(huán)境境和生態(tài)態(tài)影響分分析19 一、環(huán)環(huán)境和生生態(tài)現(xiàn)狀狀19 二、主主要污染染物排放放情況119 三、環(huán)環(huán)境保護(hù)護(hù)措施220 第十三三章 社會(huì)影影響分析析22 一、社社會(huì)影響響效果分分析222 二、社社會(huì)適應(yīng)應(yīng)性分析析22 第十四四章 綜合合評(píng)價(jià)與與結(jié)論223參考文獻(xiàn)獻(xiàn)24致謝225鄭州綠城城小區(qū)建建設(shè)項(xiàng)目目可行性性研究報(bào)報(bào)告總論一、項(xiàng)目目概況東航房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的項(xiàng)目目在鄭州科學(xué)學(xué)大道，瑞達(dá)路路附近，該項(xiàng)目目總用面面積622.900畝（4419337.55m2）,使使用權(quán)面面積為446.778畝（311192.19mm2），建建設(shè)111棟建筑筑物，地地上總建建筑

7、面積積為5662777.133m2（其中中住宅總總建筑面面積為5513335.777m22，商業(yè)業(yè)總建筑筑面積為為49441.336m22），地地下總建建筑面積積為56684.25 m2，建筑筑層數(shù)11-6層層，建筑筑基底面面積1006255.611m2。該項(xiàng)項(xiàng)目從得得土地開(kāi)開(kāi)始計(jì)算算到項(xiàng)目目清盤(pán)銷(xiāo)銷(xiāo)售全面面退出為為止需要要2年時(shí)時(shí)間，項(xiàng)項(xiàng)目準(zhǔn)備備期為半半年到110個(gè)月月，項(xiàng)目目施工期期為一年年。二、可行行性分析析研究的的依據(jù)1、國(guó)有有土地使使用證書(shū)書(shū),土地出出讓協(xié)議議書(shū)2、鄭州州市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)行情3、項(xiàng)目目規(guī)劃總總平面圖圖4、項(xiàng)目目市場(chǎng)調(diào)調(diào)查報(bào)告告三、編制制依據(jù)1、作為為項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)指導(dǎo)導(dǎo)性

8、綱領(lǐng)領(lǐng)文件，尤其對(duì)對(duì)于工程程施工組組織，銷(xiāo)銷(xiāo)售政策策制訂，資金籌籌集使用用等進(jìn)行行指導(dǎo)。2、作為為地方政政府項(xiàng)目目審批立立項(xiàng)的依依據(jù)。3、外部部合作單單位，與與各協(xié)作作單位簽簽訂合同同和協(xié)議議的依據(jù)據(jù)，4、作為為向銀行行貸款的的依據(jù)，了解項(xiàng)項(xiàng)目的投投資可行行性。項(xiàng)目建設(shè)設(shè)條件分分析一、項(xiàng)目目建設(shè)條條件根據(jù)鄭州州市地區(qū)區(qū)的氣象象、水文文等條件件及鄭州州市的歷歷年氣象象水文地地質(zhì)資料料，結(jié)合合該項(xiàng)目目周?chē)牡牡刭|(zhì)勘勘探資料料：該項(xiàng)目的的各項(xiàng)建建設(shè)條件件如下：（一）氣氣象條件件1、溫度度年平均溫溫度144.2極端最最高溫度度443極端最最低溫度度-177.9最冷月月平均溫溫度-0.3最熱月月（七月月

9、）平均均溫度 27.3冬季通通風(fēng)室外外計(jì)算溫溫度002、濕度度年平均均相對(duì)濕濕度666%年年平均絕絕對(duì)濕度度122.6mmb最熱熱月平均均相對(duì)濕濕度68.3%最最冷月份份平均相相對(duì)濕度度655%最熱熱月份平平均相對(duì)對(duì)濕度76%夏季通通風(fēng)室外外計(jì)算相相對(duì)濕度度445%冬冬季空調(diào)調(diào)室外計(jì)計(jì)算相對(duì)對(duì)濕度600%3、降雨量量年平均降降雨量6400.9mmm年最大大降雨量量10040.3mmm年最小小降雨量量3880.66mm最大日日平均降降雨量1112.88mm七、八八、九月月份占全全年雨量量 54%（二）水文地地質(zhì)、工工程地質(zhì)質(zhì)資料1、水文地地質(zhì)資料料地下水水位埋深深6-11211米，年年變幅約約2

10、00m，近近5年最最高水位位埋深約約7.00m。2、工程程地質(zhì)該項(xiàng)目用用地屬黃黃河一級(jí)級(jí)和二級(jí)級(jí)階地，地形較較平坦，地勢(shì)西西南高、東北低低，地面面平均坡坡度0.3%左左右，海海拔高程程在999.01155.2mm之間。地面表表層為第第四系黃黃土狀亞亞粘土、輕亞粘粘土，一一般厚115440m，孔隙結(jié)結(jié)構(gòu)、微微具濕陷陷性，允允許承載載力2.022.5kkg/ccm2。二、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施條件件 （一）供電：瑞達(dá)路路上有高高壓電纜纜，滿足足用電需需求。 （二）供供水：瑞瑞達(dá)路上上鋪設(shè)有有自來(lái)水水管網(wǎng)，市政建建設(shè)過(guò)程程中并為為該地塊塊預(yù)留接接口位置置。三、場(chǎng)地地評(píng)價(jià)場(chǎng)地平整整，水文文地質(zhì)適適宜建筑筑。市政政

11、配套齊齊全，接接入方便便，并有有許多優(yōu)優(yōu)惠政策策。房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)基礎(chǔ)條條件充分分，無(wú)任任何障礙礙。第三章房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查查一、開(kāi)發(fā)發(fā)情況簡(jiǎn)簡(jiǎn)介鄭州是房房地產(chǎn)市市場(chǎng)正處處于調(diào)整整期，市市場(chǎng)需求求產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新，整整個(gè)房地地產(chǎn)住宅宅市場(chǎng)處處于發(fā)展展初級(jí)階階段，價(jià)價(jià)格與一一線城市市相比較較低，存存在一定定的提升升空間。二、房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)測(cè)因?yàn)槭袇^(qū)區(qū)市場(chǎng)一一直很熱熱，供需需兩旺，而且相相對(duì)于全全國(guó)市場(chǎng)場(chǎng)來(lái)說(shuō)，鄭州的的房?jī)r(jià)一一直偏低低，因此此，幾年年來(lái)，鄭鄭州及高高新區(qū)樓樓市并未未引起市市區(qū)置業(yè)業(yè)者注意意，但是是，隨著著市區(qū)可可開(kāi)發(fā)土土地的進(jìn)進(jìn)一步減減少及房房?jī)r(jià)的進(jìn)進(jìn)一步攀攀高，高高新區(qū)較較低的房房?jī)r(jià)和

12、較較高的升升值空間間會(huì)引起起更多鄭鄭州市民民的關(guān)注注。在未未來(lái)一兩兩年的時(shí)時(shí)間內(nèi)，高新區(qū)區(qū)將會(huì)成成為置業(yè)業(yè)的又一一塊熱土土；競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)盤(pán)調(diào)查分分析（一）森森林半島島主力戶型型：三室室兩廳，兩室兩兩廳（二）錦錦繡家園園主力戶型型：三室室兩廳（三）九九鼎雅園園主力戶型型：兩室室兩廳，三室兩兩廳四、目標(biāo)標(biāo)客戶調(diào)調(diào)查分析析（一）目目標(biāo)人群群分類(lèi)本案目標(biāo)標(biāo)購(gòu)買(mǎi)人人群并不不僅僅著著眼鄭州州于內(nèi)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)人群群，根據(jù)據(jù)市場(chǎng)實(shí)實(shí)際需求求，將目目標(biāo)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)人群范范圍進(jìn)一一步擴(kuò)大大，主要要分為投投資和自自用兩種種類(lèi)型。（二）目目標(biāo)客戶戶基本狀狀況分析析1、目標(biāo)標(biāo)客戶年年齡層分分布在所調(diào)查查人群中中，655.3%的目標(biāo)標(biāo)客

13、戶年年齡集中中在25535歲歲之間，其中，2630歲歲之間的的人最多多，這說(shuō)說(shuō)明這些些人到了了將要成成家的年年齡，對(duì)對(duì)住房的的需求也也日益強(qiáng)強(qiáng)烈。2、目標(biāo)標(biāo)客戶月月收入統(tǒng)統(tǒng)計(jì)分析析被調(diào)查人人群中，平均月月收入主主要集中中在600020000元之之間，收收入相對(duì)對(duì)中等，這也與與鄭州居居民平均均收入水水平相符符，該類(lèi)類(lèi)人群屬屬鄭州的的中間階階層。3、建筑筑類(lèi)型分分析因受物業(yè)業(yè)費(fèi)、居居住習(xí)慣慣等因素素的影響響，多層層還是受受到較多多人士的的熱衷，選擇多多層，占占被調(diào)查查人數(shù)的的55.6%；選擇小小高層的的人數(shù)與與多層人人數(shù)有一一定的差差距，占占總?cè)藬?shù)數(shù)的244.6%，說(shuō)明明多層建建筑仍然然受到大大多

14、數(shù)人人的歡迎迎，成為為置業(yè)人人士的首首選。4、住房房面積需需求分析析目標(biāo)客戶戶住房面面積需求求集中在在901220之之間，占占總調(diào)查查人數(shù)的的55%，這與與目標(biāo)客客戶的購(gòu)購(gòu)買(mǎi)力相相符，基基本上能能夠滿足足他們的的心理需需求，受受到他們們的歡迎迎。第四章 項(xiàng)目目市場(chǎng)定定位分析析和競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力分析析作為一家家品質(zhì)樓樓盤(pán)，亞亞泰一經(jīng)經(jīng)面市將將倍受關(guān)關(guān)注，所所帶來(lái)的的不僅僅僅是經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益，更是中中城整體體房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的進(jìn)一步步發(fā)展。一、項(xiàng)目目總體定定位（一）現(xiàn)現(xiàn)代文化化社區(qū)定位依據(jù)據(jù)：居住住仍然是是房產(chǎn)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)的主主流 1、滿滿足居住住需求戶戶型集中中在兩房房?jī)蓮d與與三房?jī)蓛蓮d為主主，面積積控制在在80平

15、平方米-95平平方米左左右的經(jīng)經(jīng)濟(jì)型與與1200平方米米-1330平方方米左右右的舒適適型。二、項(xiàng)目目市場(chǎng)價(jià)價(jià)格定位位分析1、周邊邊區(qū)域在在售項(xiàng)目目?jī)r(jià)格比比較分析析目前本案案附近在在售的住住宅項(xiàng)目目主要有有：森林林半島，錦繡家家園，九九鼎雅園園，現(xiàn)對(duì)對(duì)其銷(xiāo)售售價(jià)格進(jìn)進(jìn)行比較較和分析析周?chē)≌?xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格表項(xiàng)目森林半島島錦繡家園園九鼎雅園園均價(jià)（元元/）4570033600-4200036400分析：從從上表可可看出，本案周周邊在售售的項(xiàng)目目均價(jià)都都在3600040000元/。第五章 項(xiàng)目目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案案一、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)目目標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)目標(biāo)：純居住住型及局局部商業(yè)業(yè)（一）以以市場(chǎng)為為導(dǎo)向，注重市

16、市場(chǎng)調(diào)查查研究，充分掌掌握消費(fèi)費(fèi)者對(duì)于于住宅、商業(yè)的的基本需需求，對(duì)對(duì)于小區(qū)區(qū)景觀環(huán)環(huán)境、戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)，功能能配置的的要求。滿足項(xiàng)項(xiàng)目的基基本定位位。（二）突突出文化化、健康康、教育育、節(jié)能能的住宅宅概念。二、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)建建議 （一）景景觀綠化化植物景觀觀設(shè)計(jì)在在整個(gè)環(huán)環(huán)境規(guī)劃劃設(shè)計(jì)中中處于極極其重要要的地位位，是整整個(gè)環(huán)境境設(shè)計(jì)的的核心內(nèi)內(nèi)容之一一，是住住宅銷(xiāo)售售的最大大亮點(diǎn)。（二）居居家智能能化 寬帶網(wǎng)入入戶，接接入因特特網(wǎng)，可可以滿足足未來(lái)生生活需要要。如家家庭娛樂(lè)樂(lè)互動(dòng)式式電子游游戲、參參加視頻頻會(huì)議、遠(yuǎn)程教教育、遠(yuǎn)遠(yuǎn)程醫(yī)療療、家庭庭健康監(jiān)監(jiān)護(hù)、幼幼兒老年年人求救救、電子子商務(wù)、電子郵

17、郵件等，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)化家家居生活活。三、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)方方案簡(jiǎn)介介1、東航航對(duì)該項(xiàng)項(xiàng)目按項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)定位進(jìn)進(jìn)行了整整體規(guī)劃劃方案設(shè)設(shè)計(jì)。按按照規(guī)劃劃設(shè)計(jì)方方案：該該地塊三三面臨路路，共規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)11棟住住宅。臨臨街均設(shè)設(shè)二層商商鋪。在在小區(qū)神神火大道道設(shè)置小小區(qū)主出出入口，珠江路路設(shè)置次次出入口口。在功功能使用用上主要要為辦公公與住宅宅。2、項(xiàng)目目規(guī)劃特特點(diǎn)綠城規(guī)劃劃總建筑筑面積1197886.00平方米米，是一一個(gè)以居居住為主主題的社社區(qū)。整整個(gè)小區(qū)區(qū)地形成成矩形狀狀，在小小區(qū)神火火大道設(shè)設(shè)置小區(qū)區(qū)主出入入口，珠珠江路設(shè)設(shè)置次出出入口。小區(qū)主主干道串串聯(lián)若干干個(gè)小區(qū)區(qū)廣場(chǎng)作作為主交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)。規(guī)

18、劃設(shè)計(jì)計(jì)經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)表總建筑面面積197886.660 MM2備注住宅47100.0 M2商業(yè)64933.4 M2寫(xiě)字樓85822.6 M2建筑基底底面積33133.2MM2建筑密度度34%容積率1.811綠地率30%上表為設(shè)設(shè)計(jì)方案案中提供供的數(shù)據(jù)據(jù)，依據(jù)據(jù)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案案和報(bào)建建圖及開(kāi)開(kāi)發(fā)商的的提供的的資料和和建議經(jīng)經(jīng)調(diào)整后后的主要要經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)為項(xiàng)目組織織、勞動(dòng)動(dòng)定員本項(xiàng)目可可以采用用垂直式式管理組組織形式式，下設(shè)設(shè)綜合辦辦公室、市場(chǎng)開(kāi)開(kāi)發(fā)部、工程部部、營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)部、財(cái)財(cái)務(wù)部五五個(gè)核心心部門(mén)。綜合辦辦公室負(fù)負(fù)責(zé)后勤勤保障，協(xié)調(diào)服服務(wù)、人人事、監(jiān)監(jiān)督等工工作，

19、市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)發(fā)部負(fù)責(zé)責(zé)外部聯(lián)聯(lián)絡(luò)，手手續(xù)辦理理，工程程部負(fù)責(zé)責(zé)工程建建設(shè)控制制，營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)部負(fù)責(zé)責(zé)策劃銷(xiāo)銷(xiāo)售工作作，財(cái)務(wù)務(wù)部負(fù)責(zé)責(zé)日常財(cái)財(cái)務(wù)收支支核算和和融資銀銀行按揭揭等工作作。物業(yè)業(yè)管理由由集團(tuán)公公司下屬屬物業(yè)管管理公司司負(fù)責(zé)，行政上上由項(xiàng)目目部管理理，業(yè)務(wù)務(wù)上直屬屬物業(yè)管管理公司司。勞動(dòng)定員員：設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目總經(jīng)經(jīng)理1人，副副總經(jīng)理理2人。綜綜合部22-3人人，工程程部6-8人，營(yíng)銷(xiāo)部部6-88人，財(cái)財(cái)務(wù)部22人，開(kāi)開(kāi)發(fā)部22人?？偪?cè)藬?shù)：21-26人人?？梢砸詮募瘓F(tuán)團(tuán)公司抽抽調(diào)人員員組成，不足部部分采用用公開(kāi)招招聘解決決。第七章 項(xiàng)目目物業(yè)管管理一、物業(yè)業(yè)管理組組織管理理本項(xiàng)目物物業(yè)管理理由鄭州州

20、新世家家物業(yè)管管理公司司負(fù)責(zé)進(jìn)進(jìn)行，在在該項(xiàng)目目成立物物業(yè)管理理項(xiàng)目部部，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理負(fù)責(zé)責(zé)制，在在管理上上受雙重重領(lǐng)導(dǎo)。二、物業(yè)業(yè)管理的的原則（一）早早期介入入原則早期介入入的作用用有三：一是熟熟悉物業(yè)業(yè)情況；二是參參與小區(qū)區(qū)的工程程管理；三是可可提出整整改意見(jiàn)見(jiàn)。（二）統(tǒng)統(tǒng)一管理理原則本案是一一個(gè)有機(jī)機(jī)的整體體，統(tǒng)一一管理能能夠有效效保證小小區(qū)內(nèi)各各項(xiàng)設(shè)施施的正常常運(yùn)行，職責(zé)明明確，出出現(xiàn)問(wèn)題題和故障障，能夠夠及時(shí)發(fā)發(fā)現(xiàn)解決決。三、物業(yè)業(yè)管理與與服務(wù) （一）房屋建建筑主體體應(yīng)有的的維修管管理物業(yè)管理理應(yīng)定期期掌握房房屋的基基本情況況，對(duì)小小區(qū)的樓樓面、樓樓道等房房屋要進(jìn)進(jìn)行經(jīng)常常的維修

21、修、養(yǎng)護(hù)護(hù)和管理理，使建建筑物保保持完好好、整潔潔和美觀觀。對(duì)住住戶、用用戶的房房屋裝修修進(jìn)行嚴(yán)嚴(yán)格的監(jiān)監(jiān)督管理理，使小小區(qū)不因因裝修而而影響壽壽命和危危及他人人安全。 （二）小區(qū)各各系統(tǒng)設(shè)設(shè)備設(shè)施施的管理理物業(yè)管理理人員要要經(jīng)常對(duì)對(duì)小區(qū)的的供電供供水及排排水、消消防、公公共照明明等公用用設(shè)施進(jìn)進(jìn)行維護(hù)護(hù)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)問(wèn)題，及及時(shí)處理理，保證證設(shè)備完完好的運(yùn)運(yùn)行狀態(tài)態(tài)。第八章 項(xiàng)項(xiàng)目投資資成本估估算與資資金籌措措計(jì)劃一、項(xiàng)目目投資成成本估算算內(nèi)容根據(jù)政府府有關(guān)規(guī)規(guī)定，房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目投資與與成本費(fèi)費(fèi)用由以以下幾部部分組成成：（一）開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本 1、土土地費(fèi)用用：土地地價(jià)格、土地出出讓金、土地

22、安安置補(bǔ)償償費(fèi)、土土地配套套費(fèi)、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓契稅稅等 2、前前期費(fèi)用用：用地地規(guī)劃、建筑規(guī)規(guī)劃、勘勘察設(shè)計(jì)計(jì)、招投投標(biāo)管理理、預(yù)算算審核、抗震審審核、三三通一平平費(fèi)用等等 3、建建筑安裝裝費(fèi)用 4、基基礎(chǔ)配套套及市政政配套建建設(shè) 5、不不可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)費(fèi) 6、其其他費(fèi)用用：工程程監(jiān)理費(fèi)費(fèi)用（二）開(kāi)開(kāi)發(fā)期間間費(fèi)用 1、管管理費(fèi)用用 2、財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用用銷(xiāo)售費(fèi)用用二、開(kāi)發(fā)發(fā)成本估估算（一）土土地費(fèi)用用： 1、地地價(jià)：229944萬(wàn)元 2、契契稅：1119.76萬(wàn)萬(wàn)元3、工本本費(fèi)測(cè)量量費(fèi)：00.122萬(wàn)元 4、小小計(jì)：331133.888萬(wàn)元，單方成成本：5503元元/m2（二）前前期費(fèi)用用： 1、設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)：40萬(wàn)

23、元元 2、地地質(zhì)文物物勘探費(fèi)費(fèi)：155萬(wàn)元 3、施施工用水水用電三三通一平平費(fèi)：662萬(wàn)元元 4、小小計(jì)：1117萬(wàn)萬(wàn)元。（三）政政府交納納的稅費(fèi)費(fèi)： 1、多多層建筑筑人防工工程費(fèi): 400元/m25662777.133m2=2225萬(wàn)元元 2、施施工圖審審查費(fèi)用用：311萬(wàn)元 3、勞勞保養(yǎng)老老基金：1211萬(wàn)元 4、小計(jì)計(jì)：2225+331+1121=3777萬(wàn)元（四）基基礎(chǔ)設(shè)施施配套費(fèi)費(fèi)： 1、給給排水 62萬(wàn)萬(wàn) 2、圍圍墻道路路及地面面硬化 62萬(wàn)萬(wàn) 3、配配電設(shè)施施 2117萬(wàn) 4、綠綠 化化 622萬(wàn)5、小 計(jì)：62+62+2177+622=4003萬(wàn) （五）建建筑安裝裝費(fèi)650元元

24、/m2619916.38mm2=40025萬(wàn)萬(wàn)元（六）工工程項(xiàng)目目建設(shè)其其他投資資 1、建建設(shè)單位位管理費(fèi)費(fèi)用 2422萬(wàn) 2、工工程監(jiān)理理費(fèi) 311萬(wàn) 3、工工程不可可預(yù)見(jiàn)費(fèi)費(fèi) 2448萬(wàn) 4、銷(xiāo)銷(xiāo)售費(fèi)用用 3444萬(wàn) 5、財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用用 2991萬(wàn)6、小 計(jì)： 11556萬(wàn)元元開(kāi)發(fā)成本本合計(jì)：91992.119萬(wàn),單方造造價(jià)為114844.611元/m2三、項(xiàng)目目資金籌籌措計(jì)劃劃本項(xiàng)目總總投資約約98000萬(wàn)，為分期期分批投投入累計(jì)計(jì)。土地地款31114萬(wàn)萬(wàn)元，為為中城置置業(yè)有限限公司籌籌集的自自有資金金，項(xiàng)目目啟動(dòng)資資金需要要房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商再投入入10000萬(wàn)，該項(xiàng)目目峰值最最大使用用資

25、金220000萬(wàn)元。土地辦辦理土地地證后，辦理土土地抵押押貸款融融資不低低于10000萬(wàn)萬(wàn)。其中中7000萬(wàn)元可可作為項(xiàng)項(xiàng)目的啟啟動(dòng)資金金，其余余3000萬(wàn)元可可以用于于其他用用途，如如歸還中中城集團(tuán)團(tuán)公司該該項(xiàng)目土土地籌集集借款，留作該該項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備備金，或或用于其其他項(xiàng)目目投資。項(xiàng)目實(shí)施施計(jì)劃和和資金計(jì)計(jì)劃一、項(xiàng)目目實(shí)施計(jì)計(jì)劃本項(xiàng)目土土地使用用面積446.7788畝畝，建設(shè)設(shè)十一棟棟建筑物物，總建建筑面積積大約66.2萬(wàn)萬(wàn)平方米米，規(guī)模模正常，項(xiàng)目宜宜一期整整體開(kāi)發(fā)發(fā)。該項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)工期一一年，從從破土動(dòng)動(dòng)工開(kāi)始始計(jì)算，到竣工工驗(yàn)收并并交付業(yè)業(yè)主使用用為止，項(xiàng)目整整體運(yùn)作作兩年，從取得得

26、土地開(kāi)開(kāi)始計(jì)算算到項(xiàng)目目清盤(pán)銷(xiāo)銷(xiāo)售，全全面退出出為止220055年7月到20007年年6月。項(xiàng)項(xiàng)目準(zhǔn)備備期為半半年到110個(gè)月月，項(xiàng)目目施工期期為一年年。二、資金金使用計(jì)計(jì)劃編制制資金使用用計(jì)劃主主要原則則為保證證項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)的實(shí)實(shí)際需要要，結(jié)合合實(shí)際資資金的使使用情況況進(jìn)行編編制，管管理費(fèi)用用平均發(fā)發(fā)生，土土地款在在前期土土地摘盤(pán)盤(pán)合同簽簽定前支支付完畢畢，手續(xù)續(xù)辦理，前期費(fèi)費(fèi)用在前前期支付付。銷(xiāo)售售費(fèi)用結(jié)結(jié)合銷(xiāo)售售業(yè)績(jī)支支付，財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用用結(jié)合貸貸款時(shí)間間支付，室外配配套工程程景觀綠綠化工程程在后期期支付，施工費(fèi)費(fèi)用按完完成工程程量進(jìn)行行支付。資金使用用計(jì)劃表表單位：萬(wàn)元項(xiàng)目時(shí)間間05.112

27、-006.3306.44-066.606.77-066.906.110-006.11207.11-077.307.44-077.6支出金額額338331870020066800800333資金用途途土地款,前期主體工程程款,財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)主體工程程款,財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)裝飾工程程安裝工程程、室外外工程工程欠款款、質(zhì)保保金第十章 項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)分析評(píng)評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目目銷(xiāo)售收收入分析析與收入入計(jì)劃（一）銷(xiāo)銷(xiāo)售收入入分析根據(jù)該項(xiàng)項(xiàng)目所處處的位置置地段和和周邊環(huán)環(huán)境情況況，建筑筑物結(jié)構(gòu)構(gòu)形式，以及周周?chē)康氐禺a(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)行情，對(duì)周邊邊物業(yè)銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格格的調(diào)查查，市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)項(xiàng)目定位位分析，可以把把該項(xiàng)目目的銷(xiāo)售售情況估估計(jì)為：商

28、業(yè)房房銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格均價(jià)價(jià)為36600元元/m2，住宅宅樓部分分銷(xiāo)售均均價(jià)為118000元/m2，地下下室按8800元元/m2。據(jù)此進(jìn)行行收入估估算：1、商業(yè)業(yè)房銷(xiāo)售售收入：49441.336m236600元元/m2=17779萬(wàn)萬(wàn)元2、住宅宅樓銷(xiāo)售售收入：18000元/m2 5513335.777m2=92240萬(wàn)萬(wàn)元3、地下下室銷(xiāo)售售收入：56884.225m28000元/m2=4555萬(wàn)元元4、該項(xiàng)項(xiàng)目總銷(xiāo)銷(xiāo)售收入入為：1114774萬(wàn)元元二、項(xiàng)目目靜態(tài)經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià) （一）按預(yù)征征企業(yè)所所得稅計(jì)計(jì)算 1、銷(xiāo)銷(xiāo)售收入入：1114744萬(wàn) 2、營(yíng)營(yíng)業(yè)稅金金及城建建稅教育育費(fèi)附加加費(fèi) 6331.0

29、07萬(wàn) 3、預(yù)預(yù)征企業(yè)業(yè)所得稅稅: 4454.37萬(wàn)萬(wàn)元 4、開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本 91192.19萬(wàn)萬(wàn)5、凈利利潤(rùn) 1114774-6631.07-4544.377-91192.19=11996.337萬(wàn)。下面計(jì)算算靜態(tài)盈盈利能力力指標(biāo)采采用第一一種計(jì)算算結(jié)果。 （二）計(jì)算靜靜態(tài)盈利利能力指指標(biāo) 1、投投資凈利利潤(rùn)率為為12.18%，總投投資為998233.266萬(wàn)元。 2、自自有資金金凈利回回報(bào)率338.442%，這里假假設(shè)土地地投資331144萬(wàn)元完完全為企企業(yè)自有有資金投投入。通通常情況況下，房房地產(chǎn)企企業(yè)的土土地投資資資金也也很少是是完全的的自有資資金，一一般是貸貸款或拆拆借一部部分，因因此

30、，企企業(yè)自有有資金或或稱現(xiàn)金金回報(bào)率率一般很很高。假假如其土土地的投投資有770%為為自有資資金，則則自有資資金凈利利回報(bào)率率為544.9%。 3、銷(xiāo)銷(xiāo)售凈利利率100.433% 4、不不含稅盈盈虧平衡衡點(diǎn)銷(xiāo)售售率800.111% 5、投投資利稅稅率：223.223% 6、靜靜態(tài)投資資回收期期： 112個(gè)月月，自土土地款投投資20005年年12月支支出開(kāi)始始，到220066年12月全全部投資資收回。 三、項(xiàng)目動(dòng)動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)（一）凈凈現(xiàn)值計(jì)計(jì)算計(jì)算依據(jù)據(jù)為上述述項(xiàng)目銷(xiāo)銷(xiāo)售收入入資金計(jì)計(jì)劃和投投資資金金使用計(jì)計(jì)劃，各各項(xiàng)收入入和費(fèi)用用按時(shí)間間分期分分批實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，投入入現(xiàn)金流流出根據(jù)據(jù)實(shí)際需需要估算

31、算。采用用鄭州市市房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)平平均利潤(rùn)潤(rùn)率155%作為為基準(zhǔn)收收益率進(jìn)進(jìn)行利率率折算，按一季季度復(fù)利利一次計(jì)計(jì)算。第十一章章項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析由由定性分分析與定定量分析析組成,定量分分析即指指不確定定性分析析，主要要進(jìn)行盈盈虧平衡衡分析和和敏感性性分析。 一、盈盈虧平衡衡分析項(xiàng)目總投投資98823.26萬(wàn)萬(wàn)元，開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本為91192.19萬(wàn)萬(wàn)元。預(yù)預(yù)計(jì)總銷(xiāo)銷(xiāo)售收入入為1114744萬(wàn)元，含稅盈盈虧平衡衡點(diǎn)為885.661%,不含稅稅盈虧平平衡點(diǎn)為為80.11%。以銷(xiāo)銷(xiāo)售率表表示的含含稅盈虧虧平衡點(diǎn)點(diǎn)為855.611%,不不含稅盈盈虧平衡衡點(diǎn)為880.111%。以銷(xiāo)售售價(jià)格表表示

32、的含含稅盈虧虧平衡點(diǎn)點(diǎn)為15586.5元/平方米米。開(kāi)發(fā)發(fā)成本為為14884.661元/平方米米。從盈虧平平衡分析析可以看看出，該該項(xiàng)目的的抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能力良良好，只只要銷(xiāo)售售完成885.661%，價(jià)格不不低于115866.5元元/平方米米，均可可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)凈盈利利。盈虧平衡衡分析見(jiàn)見(jiàn)下圖萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)業(yè)收入營(yíng)業(yè)稅稅金及附附加 盈虧平衡衡點(diǎn) 885.661% 總成成本費(fèi)用用 固定成本本85.661% 銷(xiāo)銷(xiāo)售率（1000%） 盈虧虧平衡分分析圖二、敏感感性分析析分別以銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格格上升55%，銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格格下降55%，開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本上升55%，開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本下降55%，以以凈利潤(rùn)潤(rùn)，投資資凈利率率為指標(biāo)標(biāo)計(jì)算。以

33、上述述投資分分析結(jié)果果為基準(zhǔn)準(zhǔn)，即銷(xiāo)銷(xiāo)售均價(jià)價(jià)18000元/平方米米，總開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本91992.119萬(wàn)元元,總銷(xiāo)售售收入1114774萬(wàn)元元,凈利潤(rùn)潤(rùn)11996.337萬(wàn)元元, 投資資凈利率率12.18%為基準(zhǔn)準(zhǔn)。 三、財(cái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)投投資最大大的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)往往都都是財(cái)務(wù)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)金的的流入和和流出脫脫節(jié)，不不能平衡衡。本項(xiàng)項(xiàng)目同樣樣存在這這種風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，投資資比較大大，現(xiàn)金金流的安安排困難難，融資資工作事事關(guān)重要要，銷(xiāo)售售力度必必須加強(qiáng)強(qiáng)，銷(xiāo)售售和工程程相互結(jié)結(jié)合,防止出出現(xiàn)支付付困難的的局面，造成財(cái)財(cái)務(wù)危機(jī)機(jī)，從而而導(dǎo)致項(xiàng)項(xiàng)目失敗敗。本項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)劃劃進(jìn)行土土地抵押押貸款用用于項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)資資

34、金保障障和預(yù)備備資金，財(cái)務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)極小小。四、市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分分析國(guó)家對(duì)房房地產(chǎn)行行業(yè)的宏宏觀調(diào)控控,對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)的影響響,目標(biāo)客客戶持幣幣觀望,競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤(pán)的出出現(xiàn)，帶帶來(lái)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，爭(zhēng)奪客客戶，銷(xiāo)銷(xiāo)售速度度放慢，隨之而而來(lái)的現(xiàn)現(xiàn)金流的的回款變變慢，是是該項(xiàng)目目的市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。第十二章章環(huán)境和和生態(tài)影影響分析析一、環(huán)境境和生態(tài)態(tài)現(xiàn)狀（一）大大氣環(huán)境境：本項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)場(chǎng)地位位于河南南省鄭州州市高新新區(qū)瑞達(dá)達(dá)路。經(jīng)經(jīng)當(dāng)?shù)丨h(huán)環(huán)保部門(mén)門(mén)監(jiān)測(cè)，該區(qū)域域環(huán)境空空氣質(zhì)量量符合環(huán)境空空氣質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)（GBB30995-119966）二級(jí)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。（二）水水環(huán)境：洨河由由于接納納了鄭州州市區(qū)的的絕大部部分工業(yè)業(yè)廢水和和生活污污

35、水，沿沿途又匯匯入了大大量的部部分工業(yè)業(yè)廢水和和生活污污水，水水質(zhì)嚴(yán)重重超標(biāo)，呈有機(jī)機(jī)污染特特征。主主要污染染物為溶溶解氧、化學(xué)需需氧量、揮發(fā)酚酚、氨、總鎘等等。全年年監(jiān)測(cè)水水質(zhì)超過(guò)過(guò)地表表水環(huán)境境質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（GB338288-20002）V標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。二、主要要污染物物排放情情況施工階段段 1、建建筑揚(yáng)塵塵：由于于挖土、推土及及沙石、水泥等等的裝卸卸和運(yùn)輸輸過(guò)程中中的塵埃埃散逸，汽車(chē)運(yùn)運(yùn)送材料料時(shí)引起起道路揚(yáng)揚(yáng)塵及施施工場(chǎng)地地地面二二次揚(yáng)塵塵。2、噪聲聲：施工工過(guò)程中中作業(yè)機(jī)機(jī)械較多多，如挖挖掘機(jī)、裝載機(jī)機(jī)、升降降機(jī)等，這些機(jī)機(jī)械在運(yùn)運(yùn)行時(shí)產(chǎn)產(chǎn)生噪音音。3、建筑筑垃圾：施工期期產(chǎn)生建建筑垃圾圾和

36、施工工人員生生活垃圾圾。（二）投投入使用用期本項(xiàng)目投投入使用用后，會(huì)會(huì)產(chǎn)生生生活污水水、噪聲聲。三、環(huán)境境保護(hù)措措施（一）施施工期間間環(huán)境保保護(hù)措施施在施工過(guò)過(guò)程中切切實(shí)落實(shí)實(shí)對(duì)揚(yáng)塵塵、噪聲聲、固體體廢物的的管理，切實(shí)貫貫徹實(shí)施施鄭州州市建筑筑業(yè)環(huán)境境污染防防治管理理辦法的有關(guān)關(guān)條文，主要措措施如下下：1、防塵塵措施 在施工過(guò)過(guò)程中，作業(yè)場(chǎng)場(chǎng)地采取取圍擋、圍護(hù)以以減少揚(yáng)揚(yáng)塵擴(kuò)散散；由于建筑筑面積大大于50000平平方米，施工道道路及作作業(yè)場(chǎng)地地應(yīng)進(jìn)行行硬化處處理，有有臨時(shí)排排水管道道，做到到無(wú)積水水、無(wú)泥泥濘；2、降噪噪聲措施施 （1）在在施工期期間，施施工單位位施工前前必須到到環(huán)保部部門(mén)辦理

37、理建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目施工工環(huán)境影影響審批批表。如如連續(xù)澆澆筑，需需到環(huán)保保部門(mén)登登記，并并采取圍圍擋措施施，嚴(yán)格格按要求求施工。選用低低噪聲、低振動(dòng)動(dòng)的施工工機(jī)械設(shè)設(shè)備，如如以液壓壓機(jī)械代代替燃油油機(jī)械等等；限制制施工場(chǎng)場(chǎng)地使用用蒸汽打打樁機(jī)、柴油打打樁機(jī)和和錘式打打樁機(jī)等等沖擊打打樁機(jī)、風(fēng)錘等等設(shè)備作作業(yè)；購(gòu)購(gòu)買(mǎi)商品品混凝土土，避免免使用混混凝土攪攪拌機(jī)。（二）項(xiàng)項(xiàng)目投入入使用期期間環(huán)境境保護(hù)措措施1、生活活污水生活污水水經(jīng)集成成式生物物化糞池池處理后后，污染染物COOD、BBOD55、SSS、NHH3-NN的濃度度分別由由4000mg/l、2250mmg/ll、2000mgg/l、40mmg/ll

38、降到1140mmg/ll、288mg/l、1120mmg/ll和200mg/l，排排水水質(zhì)質(zhì)符合污水綜綜合排放放標(biāo)準(zhǔn)（GBB89778-119966）表44中二級(jí)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)符符合欒城城縣污水水處理廠廠進(jìn)水水水質(zhì)要求求。經(jīng)市市政污水水管網(wǎng)排排入污水水處理廠廠進(jìn)一步步處理。2、噪聲聲噪聲主要要是交通通噪聲和和水泵房房和水源源熱泵機(jī)機(jī)組設(shè)備備噪音。在設(shè)計(jì)計(jì)上選用用低噪聲聲設(shè)備，設(shè)備房房布置在在地下室室，安裝裝時(shí)對(duì)設(shè)設(shè)備基座座進(jìn)行減減震處理理，隔音音降噪。通過(guò)以以上措施施，降噪噪值可達(dá)達(dá)35ddB(AA)以上上。區(qū)域域環(huán)境噪噪聲符合合城市市區(qū)域環(huán)環(huán)境噪聲聲標(biāo)準(zhǔn)（GBB30996-993）類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，即

39、晝晝間55ddB(AA)，夜夜間45ddB(AA)。3、生活活垃圾日常產(chǎn)生生的生活活垃圾實(shí)實(shí)行分類(lèi)類(lèi)袋裝，由物業(yè)業(yè)公司派派專(zhuān)人進(jìn)進(jìn)行收集集后，運(yùn)運(yùn)至附近近垃圾轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)運(yùn)站集集中清理理，最后后運(yùn)至生生活垃圾圾衛(wèi)生填填埋場(chǎng)。第十三章章 社社會(huì)影響響分析一、社會(huì)會(huì)影響效效果分析析（一）本本項(xiàng)目實(shí)實(shí)施后，給瑞達(dá)達(dá)路增加加了一個(gè)個(gè)亮點(diǎn)。項(xiàng)目社會(huì)會(huì)影響分分析表序號(hào)社會(huì)因素素影響的范范圍、程程度可能出現(xiàn)現(xiàn)的后果果措施建議議1對(duì)所在地地區(qū)居民民生活水水平、生生活質(zhì)量量和收入入的影響響較大提高所在在地區(qū)居居民生活活質(zhì)量和和環(huán)境條條件。 2對(duì)所在地地區(qū)不同同利益群群體的影影響較大建材承銷(xiāo)銷(xiāo)商將從從中受益益。增加加商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)，提提高就業(yè)業(yè)率。3對(duì)所