1、雙城項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告第一章 雙城城市宏觀(guān)觀(guān)背景分分析一、社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展1、城市市性質(zhì)雙城，位位于 HYPERLINK xbaike.baidux/view/5797.htm 黑龍龍江省省省會(huì) HYPERLINK xbaike.baidux/view/5567.htm 哈爾爾濱市西西南300公里處處的松嫩嫩平原上上，是黑黑龍江省省的南大大門(mén)。雙城，又又稱(chēng)雙城城堡，是是東北歷歷史名城城，滿(mǎn)族族發(fā)祥地地之一，有“南南有遼陽(yáng)陽(yáng)府，北北有雙城城堡”之之說(shuō)?！鞍咨胶诤谒蹣I(yè)業(yè)興，金金源右翼翼古雙城城”。八八百年前前，金太太祖 HYPERLINK xbaike.baidux/view/7551.htm 完

2、顏顏阿骨打打曾在淶淶流河（拉林河河）畔煮煮酒談兵兵，境內(nèi)內(nèi)至今尚尚存金代代達(dá)禾、布達(dá)兩兩座古城城遺址。這里是一一座歷史史悠久的的文化古古城。2、城市市規(guī)模雙城市位位于松嫩嫩平原中中部。東東西長(zhǎng)885公里里，南北北寬655公里，全境總總面積331122.3平平方公里里，核4466884322.7畝畝，其中中土地面面積433430035.7畝，占全境境面積的的93；水域域面積33253397畝畝，占總總面積的的7。全市幅幅員面積積31112平方方公里，轄9鎮(zhèn)鎮(zhèn)一五鄉(xiāng)鄉(xiāng)1個(gè)社社區(qū)2446個(gè)行行政村。交通發(fā)達(dá)達(dá)，京哈哈、拉濱濱兩條鐵鐵路和同同三、京京哈、哈哈前、哈哈大四條條公路穿穿境而過(guò)過(guò)，距哈哈爾濱

3、國(guó)國(guó)際機(jī)場(chǎng)場(chǎng)僅300公里， HYPERLINK xbaike.baidux/view/4214.htm 松花江江主航道道通過(guò)我我市永勝勝、臨江江兩個(gè)鄉(xiāng)鄉(xiāng)，并且且在臨江江鄉(xiāng)的三三家村設(shè)設(shè)有船站站，水、陸、空空交通便便捷，區(qū)區(qū)位優(yōu)越越。二、人口口情況至20006年末末，全市市總?cè)丝诳?0773122人。其其中，男男性人口口41007222人，女女性人口口39665900人；農(nóng)業(yè)人人口63395559人，非農(nóng)業(yè)業(yè)人口11677753人人。三、城市市規(guī)劃與與發(fā)展1、城市市發(fā)展動(dòng)動(dòng)力及規(guī)規(guī)劃雙城市以以打造經(jīng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市市、全面面建設(shè)小小康社會(huì)會(huì)為工作目目標(biāo)，依依托農(nóng)業(yè)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)優(yōu)勢(shì)，深深入實(shí)施施產(chǎn)業(yè)化化、工業(yè)

4、業(yè)化、城城市化戰(zhàn)戰(zhàn)略，把把縣域經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展定位于于“根植植于種植植業(yè)，拓拓寬于畜畜牧業(yè)，深化于于加工業(yè)業(yè)，升華華于建設(shè)設(shè)綠色食食品城和和中等規(guī)規(guī)模哈爾爾濱衛(wèi)星星城”。通過(guò)以城城帶鄉(xiāng)、以工促促農(nóng)、城城鄉(xiāng)聯(lián)動(dòng)動(dòng)、工農(nóng)農(nóng)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)了了縣域經(jīng)經(jīng)濟(jì)的良良性互動(dòng)動(dòng)、循環(huán)環(huán)發(fā)展。雙城是全全國(guó)聞名名的糧食食生產(chǎn)大大縣，220055年被評(píng)評(píng)為全國(guó)國(guó)糧食生生產(chǎn)先進(jìn)進(jìn)縣，榮榮獲省農(nóng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)濟(jì)工作綜綜合先進(jìn)進(jìn)縣，農(nóng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)化工作作先進(jìn)縣縣，畜牧牧業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)先進(jìn)縣縣。同時(shí)也是是全國(guó)食食品工業(yè)業(yè)百?gòu)?qiáng)縣縣之一，20007年被被國(guó)家評(píng)評(píng)為食品品工業(yè)強(qiáng)強(qiáng)縣之星星、縣域域食品經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展示范縣縣。2、城市市發(fā)展對(duì)對(duì)地產(chǎn)市市場(chǎng)的影

5、影響分析析地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)未來(lái)幾幾年會(huì)持持續(xù)以市市經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)平均均值或高高于平均均值的增增長(zhǎng)率上上升城市的發(fā)發(fā)展，帶帶來(lái)了更更多商機(jī)機(jī)，同樣樣也促進(jìn)進(jìn)了居民民的消費(fèi)費(fèi)熱情。20066年，雙雙城市生生產(chǎn)總值值實(shí)現(xiàn)一一三8991200萬(wàn)元，按可比比價(jià)格計(jì)計(jì)算，比比上年增增長(zhǎng)一三三.2%，從220000年開(kāi)始始，已連連續(xù)7年年保持兩兩位數(shù)增增長(zhǎng)。城鄉(xiāng)消費(fèi)費(fèi)市場(chǎng)的的活躍，使市場(chǎng)銷(xiāo)銷(xiāo)售不斷斷增強(qiáng)，而其中中建筑業(yè)業(yè)增長(zhǎng)最最快，20006年建建筑業(yè)增增加值實(shí)實(shí)現(xiàn)39992萬(wàn)萬(wàn)元，比比上年增增長(zhǎng)一三三.1%。本年年施工房房屋面積積1一五五64001平方方米，增增長(zhǎng)288.6%；其中中，住宅宅43一一五977平方米米

6、，增長(zhǎng)長(zhǎng)2444.5%。竣工工房屋面面積 99064422萬(wàn)萬(wàn)平方米米；增長(zhǎng)長(zhǎng)1000.8%；其中中，住宅宅43一一五977平方米米，增長(zhǎng)長(zhǎng)2599.4%。從上面數(shù)數(shù)據(jù)可以以看出，建筑業(yè)業(yè)增長(zhǎng)值值一三.1%與與雙城市市平均總總增長(zhǎng)值值一三.2%相相近。這這說(shuō)明建建筑業(yè)在在雙城市市已進(jìn)入入了穩(wěn)步步發(fā)展階階段，今今后幾年年，除特特殊情況況，會(huì)持持續(xù)以此此值或高高于此值值的增長(zhǎng)長(zhǎng)率穩(wěn)步步上升。建筑業(yè)業(yè)的發(fā)展展空間巨巨大。四、消費(fèi)費(fèi)特征消費(fèi)需求求顯著增增強(qiáng)1、人均均收入水水平隨著經(jīng)濟(jì)濟(jì)快速發(fā)發(fā)展，城城市居民民收入也也維持了了較快的的增長(zhǎng)速速度。這這都為城城市居民民生活水水平提高高，為房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的快

7、快速發(fā)展展提供了了基礎(chǔ)。初步測(cè)算算，20006年年人均地地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值1172007元。非公有經(jīng)經(jīng)濟(jì)增加加值實(shí)現(xiàn)現(xiàn)106642550萬(wàn)元元，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)9.22%；占占全市生生產(chǎn)總值值的比重重為766.6%。市場(chǎng)場(chǎng)物價(jià)呈呈上升趨趨勢(shì)。全全年居民民消費(fèi)價(jià)價(jià)格比上上年上漲漲3.11%。八大類(lèi)消消費(fèi)品價(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù)為：商品零售售價(jià)格指指數(shù)上漲漲5.11%；固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資價(jià)價(jià)格上漲漲3.00%。財(cái)政收收入減少少，支出出增長(zhǎng)加加快。2、城鄉(xiāng)鄉(xiāng)儲(chǔ)蓄存存款20055年底，金融機(jī)機(jī)構(gòu)各項(xiàng)項(xiàng)存款余余額32295227萬(wàn)元元，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)19.5%。其中，企業(yè)存存款額4462885萬(wàn)元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)21.8%。城

8、鄉(xiāng)居居民儲(chǔ)蓄蓄存款余余額28832442萬(wàn)元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)一三.5%。金融機(jī)機(jī)構(gòu)各項(xiàng)項(xiàng)貸款余余額21179998萬(wàn)元元，其中中，短期期貸款11762255萬(wàn)萬(wàn)元，中中長(zhǎng)期貸貸款3441455萬(wàn)元，增長(zhǎng)88.5%；個(gè)人人中長(zhǎng)期期消費(fèi)貸貸款1001499萬(wàn)元，增長(zhǎng)55.8%。4、居民民消費(fèi)特特征家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)變化家庭人口口逐漸減減少，家家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)逐漸變變?yōu)橐院撕诵募彝ネ橹鳌＜彝ソY(jié)結(jié)構(gòu)的變變化使得得消費(fèi)者者更加關(guān)關(guān)注家庭庭主人、與孩子子的生活活空間，更加注注重生活活質(zhì)量，因此較較大面積積戶(hù)型需需求較多多。對(duì)項(xiàng)目長(zhǎng)長(zhǎng)期慎重重考察通過(guò)對(duì)雙雙城市房房地產(chǎn)住住宅項(xiàng)目目的調(diào)查查了解，建筑規(guī)規(guī)模在55萬(wàn)平米米左右、銷(xiāo)

9、售率率達(dá)到885%以以上的房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目銷(xiāo)售售周期一一般都在在二三年年。同時(shí)時(shí)，很多多項(xiàng)目只只注重外外觀(guān)等直直觀(guān)形象象建設(shè)，其它軟軟件并沒(méi)沒(méi)有引起起重視。房地產(chǎn)市市場(chǎng)產(chǎn)品品供應(yīng)不不足，且且市場(chǎng)中中的產(chǎn)品品本身也也處于較較慢的成成長(zhǎng)中，使得消消費(fèi)者從從有購(gòu)房房意向，到確定定購(gòu)買(mǎi)的的決策時(shí)時(shí)間一般般較長(zhǎng)。第二章 雙城城市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)概況一、雙城城房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀1、綜合合分析雙城市房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)起步較較晚，220000年完全全取消福福利分房房和集資資建房后后商品房房市場(chǎng)才才得到大大力發(fā)展展，一時(shí)時(shí)間開(kāi)發(fā)發(fā)量大幅幅增加，房?jī)r(jià)上上揚(yáng)速度度較快，市場(chǎng)秩秩序不規(guī)規(guī)范。從全國(guó)各各城市新新區(qū)的建建設(shè)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)來(lái)

10、看，一個(gè)城城市新區(qū)區(qū)的開(kāi)發(fā)發(fā)勢(shì)必會(huì)會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)氐胤康禺a(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)生較大大的影響響。結(jié)合合雙城實(shí)實(shí)際情況況，通過(guò)過(guò)對(duì)房管管局等政政府部門(mén)門(mén)的走訪(fǎng)訪(fǎng)，我們們認(rèn)為，雙城市市的房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)存在如如下幾方方面：1.1供供求關(guān)系系相差較較大，房房地產(chǎn)市市場(chǎng)逐漸漸升溫成成賣(mài)方市市場(chǎng)。據(jù)國(guó)家人人口計(jì)生生委預(yù)測(cè)測(cè)，我國(guó)國(guó)20008年后后將迎來(lái)來(lái)第四次次人口出出生小高高峰。近近億獨(dú)生生子女大大部分目目前已進(jìn)進(jìn)入適婚婚年齡，這次生生育小高高峰將持持續(xù)十幾幾年。而而結(jié)婚就就要面臨臨賣(mài)房的的問(wèn)題。現(xiàn)大部部分獨(dú)生生子女家家庭也都都只是一一套住房房，如果果結(jié)婚，賣(mài)新房房就會(huì)是是他們首首要面對(duì)對(duì)的問(wèn)題題。這就就造成未未來(lái)十幾幾

11、年內(nèi)，全國(guó)各各城市對(duì)對(duì)于新房房的需求求量巨大大。在這這種越趨趨明顯的的賣(mài)方市市場(chǎng)，房房地產(chǎn)市市場(chǎng)未來(lái)來(lái)幾年的的牛市發(fā)發(fā)展將不不言而預(yù)預(yù)。1.2新新區(qū)的開(kāi)開(kāi)發(fā)帶動(dòng)動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)投資目前市中中心可供供開(kāi)發(fā)土土地越來(lái)來(lái)越少，且相應(yīng)應(yīng)的土地地價(jià)格也也日益趨趨高，加加之明年年溫州商商團(tuán)的大大體量介介入，勢(shì)勢(shì)必會(huì)導(dǎo)導(dǎo)致大部部分開(kāi)發(fā)發(fā)商的投投資傾向向北移，新區(qū)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的繁繁榮指日日可待。據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)資料顯顯示，雙雙城市中中心房?jī)r(jià)價(jià)自去年年至今，上漲了了10%。房?jī)r(jià)價(jià)的上漲漲促進(jìn)了了消費(fèi)者者對(duì)房地地產(chǎn)業(yè)投投資的興興趣，尤尤其將目目光鎖定定在具有有較大增增值潛力力的區(qū)域域。一般般而言，大體量量集中區(qū)區(qū)都具有有較大

12、的的投資價(jià)價(jià)值，二二則相對(duì)對(duì)于市中中心，它它無(wú)污染染的自然然環(huán)境和和超前的的市政規(guī)規(guī)化優(yōu)勢(shì)勢(shì)無(wú)可比比擬。開(kāi)發(fā)商和和消費(fèi)者者之間的的雙熱效效應(yīng)會(huì)給給新區(qū)帶帶來(lái)無(wú)限限的活力力。1.3開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)人人口增長(zhǎng)長(zhǎng)使住宅宅需求更更加旺盛盛開(kāi)發(fā)區(qū)大大力的招招商引資資，加強(qiáng)強(qiáng)各類(lèi)園園區(qū)規(guī)劃劃建設(shè)，國(guó)內(nèi)外外諸多企企業(yè)的入入住，使使開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)人口也也得以迅迅速膨脹脹，住房房需求相相應(yīng)產(chǎn)生生。而開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)作作為工業(yè)業(yè)性質(zhì)的的園區(qū)，相較于于居住不不很合適適。這自自然的會(huì)會(huì)引起居居住片區(qū)區(qū)的偏移移，而開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)相相對(duì)可居居住建設(shè)設(shè)項(xiàng)目較較少的供供應(yīng)量使使得這種種需求更更加明顯顯。2、需求求分析為更好的的了解雙雙城市消消費(fèi)群體體的

13、真實(shí)實(shí)需求，我司采采取入室室訪(fǎng)談問(wèn)問(wèn)卷調(diào)查查方式，共訪(fǎng)談?wù)劻?004位，近年內(nèi)內(nèi)準(zhǔn)備購(gòu)購(gòu)賣(mài)房產(chǎn)產(chǎn)的消費(fèi)費(fèi)者。采采集樣本本1044份，66份無(wú)效效。入室主體體問(wèn)卷作為調(diào)查查的主要要采信樣樣本，主主體問(wèn)卷卷的問(wèn)題題涉及最最為全面面，展開(kāi)開(kāi)深入。保證其其調(diào)查的的全面性性和客觀(guān)觀(guān)性。我我司采用用電話(huà)預(yù)預(yù)約、隨隨機(jī)采樣樣、設(shè)立立集中市市調(diào)點(diǎn)、知名企企業(yè)中高高層定向向約訪(fǎng)等等形式對(duì)對(duì)政府企企事業(yè)單單位進(jìn)行行了調(diào)查查，行業(yè)業(yè)涉及公公務(wù)員、職員、私營(yíng)業(yè)業(yè)主、工工人、中中高層管管理者等等十一個(gè)個(gè)層面，共回收收有效問(wèn)問(wèn)卷1004份，有效998份。2.1調(diào)調(diào)查問(wèn)卷卷匯總在98個(gè)個(gè)樣本中中，由統(tǒng)統(tǒng)計(jì)分析析數(shù)據(jù)可可見(jiàn)，

14、目目前中檔檔物業(yè)總總房款接接受度集集中在114-116萬(wàn)元元，房?jī)r(jià)價(jià)接受度度集中在在14000-117000元/間，二二室一廳廳一衛(wèi)、三室一一廳一衛(wèi)戶(hù)型型最受青青睞， 80%的面積積需求在在60-1000之間間，自然然的劃分分出600-800、880-1100二個(gè)區(qū)區(qū)段，二二個(gè)不同同客戶(hù)層層面對(duì)每每個(gè)廳室室的面積積需求和和價(jià)格、總款承承受差別別明顯。從廳室室面積需需求，充充分說(shuō)明明購(gòu)房人人群對(duì)住住宅居住住舒適度度提出更更高要求求，選擇擇小高層層的半數(shù)數(shù)以上人人群多為為時(shí)尚階階層和對(duì)對(duì)舒適生生活有更更高追求求的群體體。次之客群群多為雙雙城市成成功人士士，他們們購(gòu)房主主要是需需要精神神層面的的滿(mǎn)足

15、，例如歸歸屬感和和自豪感感等。他他們多選選項(xiàng)擇1100以以上的舒舒適房形形，總價(jià)價(jià)在166萬(wàn)30萬(wàn)萬(wàn)之間，結(jié)構(gòu)主主要以三三室以上上為主，少部分分會(huì)需要要四室房房型。下面為詳詳細(xì)調(diào)查查數(shù)據(jù)匯匯總：購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)機(jī)及次數(shù)數(shù)在對(duì)居民民購(gòu)買(mǎi)動(dòng)動(dòng)機(jī)的調(diào)調(diào)查中，為改善善居住條條件的所所占份額額最多，為611.2%，其次次是購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)婚用的的占255.5%，用于于投資和和本地拆拆遷僅各各占5.1%。在本次次準(zhǔn)備置置業(yè)中，屬于二二次置業(yè)業(yè)的占多多數(shù)，達(dá)達(dá)54.1%,第一次次置業(yè)的的占399.8%，多次次置業(yè)的的僅占到到總數(shù)的的6.11%。購(gòu)房的原原因出現(xiàn)頻數(shù)數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分分?jǐn)?shù)t累積百分分?jǐn)?shù)有效本地拆遷遷55.15.1

16、5.1改善居住住條件6061.2261.2266.33投資升值值55.15.171.44結(jié)婚用房房2525.5525.5596.99地位身份份的象征征11.01.098.00其他22.02.0100.0總98100.0100.0本次預(yù)置置業(yè)屬于于出現(xiàn)頻數(shù)數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分分?jǐn)?shù)t累積百分分?jǐn)?shù)有效第一次3939.8839.8839.88第二次5354.1154.1193.99多次66.16.1100.0總98100.0100.02.2購(gòu)購(gòu)買(mǎi)偏好好A可接接受價(jià)格格、總價(jià)價(jià)分析購(gòu)房者最最可能購(gòu)購(gòu)買(mǎi)的房房?jī)r(jià)平均均值范圍圍在14412.24元元/-16881.663元/之間間，買(mǎi)房房者的最最高承受受能力均均

17、值在117655.488元/，認(rèn)為為質(zhì)量保保證最低低線(xiàn)均值值為11169.11元元/。在被調(diào)調(diào)查者中中，所能能承受買(mǎi)買(mǎi)房范圍圍最小值值12000元，最大值值30000元。據(jù)此分分析，雙雙城市居居民對(duì)房房?jī)r(jià)的主主要承受受能力約約為12200元元/17665元/之間間，作為為中高檔檔物業(yè)的的可接受受價(jià)格在在14000-一一八000元/之間。購(gòu)房單價(jià)價(jià)承受能能力你最可能能購(gòu)買(mǎi)的的房?jī)r(jià)范范圍B點(diǎn)C點(diǎn)買(mǎi)房的最最高價(jià)位位質(zhì)量保證證的最低低價(jià)位N有效9898988479無(wú)效0001419平均值14122.24416811.63317655.48811699.111最底12000.000一三000.00017

18、000.000900.00最高30000.00030000.00034000.00020000.000購(gòu)房所承承受總價(jià)價(jià)能力購(gòu)房者愿愿意花費(fèi)費(fèi)的總房房款均值值在一三三.788萬(wàn)元16.71萬(wàn)萬(wàn)元之間間，被調(diào)調(diào)查者認(rèn)認(rèn)為質(zhì)量量保證的的最低金金額均值值不低于于10.1萬(wàn)元元/套，能夠承承擔(dān)最高高總房款款金額均均值為119.995萬(wàn)元元/套，據(jù)此，雙城市市區(qū)居民民所能承承擔(dān)的總總款在110萬(wàn)元元20萬(wàn)萬(wàn)元/套套之間。購(gòu)房承受受總價(jià)（萬(wàn)元） B點(diǎn)C點(diǎn)總額高于于多少你你不會(huì)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)（萬(wàn)萬(wàn)元）總額低于于多少你你也不會(huì)會(huì)買(mǎi)（萬(wàn)萬(wàn)元）N有效96968280無(wú)效2216一八平均值一三.77816.77119.99

19、510.110最底59104最高40405020B需求求面積分分析被調(diào)查者者中需求求面積在在60平平方米以以下的占占一五.3%，60-80平平方米之之間的占占34.7%，80-1000平方米米之間的的占299.6%，1000-1120平平方米之之間的占占12.2%，1200-1440平方方米之間間的占88.2%。在660-1100平平方米之之間的戶(hù)戶(hù)型總份份額占到到80.0%，最為廣廣大消費(fèi)費(fèi)者所青青睞，其其中尤以以60-80平平米之間間為最高高。出現(xiàn)頻數(shù)數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分分?jǐn)?shù)t累積百分分?jǐn)?shù)有效60平米米以下一五一五.33一五.33一五.3360-880平米米3434.7734.7750.448

20、0-1100平平米2929.6629.6680.00100-1200平米1212.2212.2292.22120-1400平米88.28.2100.0總98100.0100.0C樓型型需求分分析在人們對(duì)對(duì)期望樓樓型的選選擇上，選擇多多層的占占62.2%，其次是是小高層層為255.5%，別墅墅占7.2%，高層僅僅占5.1%。因?yàn)殡p雙城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展速度正正逐步加加快，目目前經(jīng)濟(jì)濟(jì)尚不發(fā)發(fā)達(dá)，人人均經(jīng)濟(jì)濟(jì)收入不不高，人人們受傳傳統(tǒng)居住住習(xí)慣影影響，尤尤其是小小高層居居住成本本高。而而相對(duì)高高層和小小高層，多層物物業(yè)分?jǐn)倲偯娣e較較少，人人們經(jīng)濟(jì)濟(jì)條件能能夠較輕輕松的承承擔(dān)物業(yè)業(yè)費(fèi)，所所以對(duì)多多層依然

21、然偏愛(ài)。同時(shí)也也有一部部分中高高層收入入者，因因小高層層廣闊的的視野，高檔的的物業(yè)形形象和現(xiàn)現(xiàn)代化的的配套設(shè)設(shè)施，對(duì)對(duì)其表現(xiàn)現(xiàn)出一定定的青睞睞。出現(xiàn)頻數(shù)數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分分?jǐn)?shù)t累積百分分?jǐn)?shù)有效高層55.15.15.1小高層2525.5525.5530.66多層5960.2260.2290.88別墅99.29.2100.0總98100.0100.0D戶(hù)型型偏好分分析對(duì)戶(hù)型性性質(zhì)來(lái)說(shuō)說(shuō)，選擇擇平層的的居多，占644%，次次之錯(cuò)層層為199%，復(fù)復(fù)式占112%。人們依依然很青青睞傳統(tǒng)統(tǒng)的平層層，但有有部分中中高收入入的時(shí)尚尚階層比比較接受受新的錯(cuò)錯(cuò)層戶(hù)型型。出現(xiàn)頻數(shù)數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分分?jǐn)?shù)t累積百分分?jǐn)?shù)有

22、效錯(cuò)層3333.7733.7733.77平層4242.9942.9976.55躍層99.29.285.77復(fù)式1414.3314.33100.0總98100.0100.0E戶(hù)型型結(jié)構(gòu)偏偏好分析析人們期望望的臥室室數(shù)量中中，選擇擇1室一一三.55%，22室的最最多，占占總量的的61.2%，選擇33室的占占35.7%，選擇44室的僅僅占3.1%。出現(xiàn)頻數(shù)數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分分?jǐn)?shù)t累積百分分?jǐn)?shù)有效26061.2261.2261.2233535.7735.7796.99433.13.1100.0總98100.0100.0F臥室室數(shù)量分分析對(duì)臥室的的面積需需求中，都希望望保證主主人房的的舒適度度，主臥臥面積

23、最最集中，52%的人希希望在一一五-220平方方米，330.66%的人人希望在在20平平方米以以上；兩兩室與三三室需求求差異在在于，許許多家長(zhǎng)長(zhǎng)考慮孩孩子應(yīng)該該有一個(gè)個(gè)更加舒舒適的成成長(zhǎng)環(huán)境境，或老老人同住住，接近近半數(shù)兩兩室購(gòu)房房者希望望兩間臥臥室面積積不要相相差太大大；三室室及以上上需求中中也強(qiáng)調(diào)調(diào)主人房房外的臥臥室面積積應(yīng)一樣樣，在戶(hù)戶(hù)型設(shè)計(jì)計(jì)上應(yīng)予予以考慮慮。主臥室：面積出現(xiàn)頻數(shù)數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分分?jǐn)?shù)t累積百分分?jǐn)?shù)有效一五-220平米米4748%52.2252.2210-一一五平米米3737.88%41.1193.3320平米米以上66.1%6.7100.0Totaal9091.88%1

24、00.0無(wú)效88.2%總98100.0%次臥室：面積出現(xiàn)頻數(shù)數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分分?jǐn)?shù)t累積百分分?jǐn)?shù)有效10-一一五平米米2727.6654.0054.00一五-220平米米2323.5546.00100.0總5051.00100.0無(wú)效4849.00總98100.0三臥室：面積出現(xiàn)頻數(shù)數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分分?jǐn)?shù)t累積百分分?jǐn)?shù)有效一五-220平米米33.1100.0100.0無(wú)效9596.99總98100.0G起居居室數(shù)量量分析人們對(duì)起起居室的的要求比比較集中中，選擇擇一個(gè)起起居室的的份額占占一五.3%，選擇二二個(gè)起居居室的份份額占884.77%（包包含餐客客合一）。在起起居室的的選擇中中，人們們對(duì)面積積

25、要求差差異較大大，599.6%的消費(fèi)費(fèi)者希望望起居室室的面積積在255-322平方米米，另一一消費(fèi)層層面集中中在199-255平米之之間和332平米米以上，餐廳的的面積需需求值出出一人外外集中在在19平平米以下下。起居室的的需求出現(xiàn)頻數(shù)數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分分?jǐn)?shù)t累積百分分?jǐn)?shù)有效18384.7784.7784.772一五一五.33一五.33100.0總98100.0100.0起居室面面積出現(xiàn)頻數(shù)數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分分?jǐn)?shù)t累積百分分?jǐn)?shù)有效25-332平米米5354.1159.6659.6619-225平米米2222.4424.7784.3332平米米以上1111.2212.4496.6619平米米以下33

26、.13.4100.0總8990.88100.0無(wú)效99.2Totaal98100.0餐廳面積積出現(xiàn)頻數(shù)數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分分?jǐn)?shù)t累積百分分?jǐn)?shù)有效19平米米以下6263.3398.4498.4419-225平米米11.01.6100.0總6364.33100.0無(wú)效3535.77總98100.0H衛(wèi)生生間分析析消費(fèi)者對(duì)對(duì)衛(wèi)生間間的需求求，從調(diào)調(diào)查數(shù)據(jù)據(jù)看，選選擇兩室室的多選選擇一衛(wèi)衛(wèi)，占445.99%；選選擇三室室的多選選擇二衛(wèi)衛(wèi)，占554.11%，同同時(shí)人們們對(duì)主衛(wèi)衛(wèi)面積的的要求551%集集中在55-9，9-112平方方米，客客衛(wèi)5-9平方方米或55平米左左右。衛(wèi)生間需需求出現(xiàn)頻數(shù)數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分

27、分?jǐn)?shù)t累積百分分?jǐn)?shù)有效15354.1154.1154.1124545.9945.99100.0總98100.0100.0衛(wèi)一面積積出現(xiàn)頻數(shù)數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分分?jǐn)?shù)t累積百分分?jǐn)?shù)有效5-9平平米5051.0057.5557.559-122平米2323.5526.4483.9912平米米以上99.210.3394.335平米以以下55.15.7100.0總8788.88100.0無(wú)效1111.22總98100.0衛(wèi)二面積積出現(xiàn)頻數(shù)數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分分?jǐn)?shù)t累積百分分?jǐn)?shù)有效5-9平平米2424.5558.5558.555平米以以下1616.3339.0097.669-122平米11.02.4100.0總41

28、41.88100.0無(wú)效5758.22總98100.0I陽(yáng)臺(tái)臺(tái)分析對(duì)陽(yáng)臺(tái)的的面積要要求，從從調(diào)查數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)看看，選擇擇一個(gè)陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)的比比例為444.99%，選選擇兩個(gè)個(gè)陽(yáng)臺(tái)的的比例為為55.1%，對(duì)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)面積的的要求，南向陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)466.9%需求面面積在66-100平方米米，200.4%10-一五平平方米，北向陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)需求求面積較較小，認(rèn)認(rèn)為只要要滿(mǎn)足作作為工作作陽(yáng)臺(tái)的的基本功功能即可可。以66平方米米以下、6-110平方方米為33：2的的比例。陽(yáng)臺(tái)需求求出現(xiàn)頻數(shù)數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分分?jǐn)?shù)t累積百分分?jǐn)?shù)有效15455.1155.1155.1124444.9944.99100.0總98100.0100.0陽(yáng)臺(tái)

29、一面面積出現(xiàn)頻數(shù)數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分分?jǐn)?shù)t累積百分分?jǐn)?shù)有效6-100平米4646.9953.5553.5510-一一五平米米2020.4423.3376.77低于6平平米一八一八.4420.9997.77一五平米米以上22.02.3100.0總8687.88100.0無(wú)效1212.22總98100.0陽(yáng)臺(tái)二面面積出現(xiàn)頻數(shù)數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分分?jǐn)?shù)t累積百分分?jǐn)?shù)有效低于6平平米2525.5552.1152.116-100平米一八一八.4437.5589.6610-一一五平米米44.18.397.99一五平米米以上11.02.1100.0總4849.00100.0無(wú)效5051.00總98100.02.3購(gòu)購(gòu)

30、買(mǎi)行為為付款方式式人們采取取按揭貸貸款方式式付款的的比率較較其他城城市少，所占份份額占224.77%，分分期付款款占一三三.6%，一次次性付款款占555.4%。出現(xiàn)頻數(shù)數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分分?jǐn)?shù)t累積百分分?jǐn)?shù)有效一次性2121.4421.4421.44分期3131.6631.6653.11按揭3636.7736.7789.88公積金貸貸款1010.2210.22100.0總98100.0100.0期望首付付款額在人們期期望首付付款的調(diào)調(diào)查中，5-88萬(wàn)元占占47.6%所所占份額額最大，5萬(wàn)元元以下占占30.2%，8-110萬(wàn)元元占199%，一一五-228萬(wàn)元元的占33.2%。出現(xiàn)頻數(shù)數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分

31、分?jǐn)?shù)t累積百分分?jǐn)?shù)有效5萬(wàn)以下下1919.4430.2230.225-8萬(wàn)萬(wàn)2929.6647.6677.888-100萬(wàn)1212.2219.0095.22一五-一一八萬(wàn)22.03.2100.0總6364.33100.0無(wú)效3535.77總98100.0愿意承擔(dān)擔(dān)的月供供金額愿意承擔(dān)擔(dān)的月供供金額，其中5500-10000元的的占744.6%，10000-一五000元的的占255.4%。出現(xiàn)頻數(shù)數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分分?jǐn)?shù)t累積百分分?jǐn)?shù)有效500-10000元4748.0074.6674.6610000-一五五00元元1616.3325.44100.0無(wú)效6364.33100.0無(wú)效3535.77無(wú)效

32、98100.0小結(jié)：由由購(gòu)買(mǎi)行行為分析析得出，受經(jīng)濟(jì)濟(jì)能力所所限，客客戶(hù)付款款方式分分化較大大，年輕輕層面多多做按揭揭，中老老年這一一層面人人群貸款款消費(fèi)觀(guān)觀(guān)念相對(duì)對(duì)落后，以一次次性付款款和分期期付款占占多數(shù)，除一部部分具有有此經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力原原因外，主要是是對(duì)償還還能力沒(méi)沒(méi)有信心心，對(duì)貸貸款所付付利息非非常在意意。2.4購(gòu)購(gòu)買(mǎi)決策策人們購(gòu)房房時(shí)所考考慮的因因素，按按重要性性排序?yàn)闉椋航ㄖ|(zhì)量、物業(yè)管管理、價(jià)價(jià)格、區(qū)區(qū)位、戶(hù)戶(hù)型、交交通、區(qū)區(qū)內(nèi)配套套、區(qū)內(nèi)內(nèi)景觀(guān)、教育、區(qū)外人人文自然然環(huán)境、樓型、區(qū)外配配套、品品牌。購(gòu)房考慮慮因素重重要性分分?jǐn)?shù)分析析配套設(shè)施施要求由人們對(duì)對(duì)景觀(guān)設(shè)設(shè)計(jì)感興興趣的調(diào)

33、調(diào)查可知知，大部部分人希希望社區(qū)區(qū)內(nèi)有綠綠地，占占份額的的60%，運(yùn)動(dòng)動(dòng)器械占占40%，大樹(shù)樹(shù)、座椅椅占277%，花花壇占222%，街燈、噴泉各各占211%，兒兒童樂(lè)園園占199%，特特色地面面鋪裝占占17%，水池池占一五五%，特特色路燈燈、背景景音樂(lè)各各占一三三%，涼涼亭占112%，城市雕雕塑占110%，瀑布占占6%。園林景景觀(guān)作為為購(gòu)房重重要影響響因素的的位置在在提升。N有效百分比運(yùn)動(dòng)器械械983940%草地985960%大樹(shù)982627%特色路燈燈98一三一三%背景音樂(lè)樂(lè)97一三一三%兒童樂(lè)園園981919%其他9800%城市雕塑塑981010%街燈噴泉泉982121%瀑布9866%水池

34、98一五一五%花壇982222%座椅982627%特色地面面鋪裝981717%涼亭981212%Valiid NN (llisttwisse)97由下表可可知，在在社區(qū)內(nèi)內(nèi)的公共共設(shè)施中中，購(gòu)房房者對(duì)中中心花園園最為重重視，占占69%，其次次是體育育健康設(shè)設(shè)施488%，醫(yī)醫(yī)療保健健設(shè)施443%，農(nóng)貿(mào)市市場(chǎng)、購(gòu)購(gòu)物場(chǎng)所所均為226%，文化娛娛樂(lè)設(shè)施施、車(chē)庫(kù)庫(kù)均為119%，公交站站點(diǎn)為116%，幼兒園園為144%，金金融郵政政、餐飲飲均為77%，小小學(xué)及會(huì)會(huì)所分別別為6%和1%。在購(gòu)購(gòu)房時(shí)，人們更更看重的的是健康康休閑娛娛樂(lè)設(shè)施施和生活活配套服服務(wù)的完完善。中心花園園會(huì)所體育健康康設(shè)施文化娛樂(lè)樂(lè)設(shè)

35、施醫(yī)療保健健設(shè)購(gòu)物場(chǎng)所所金融郵政政設(shè)施餐飲農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)場(chǎng)幼兒園車(chē)庫(kù)公交站點(diǎn)點(diǎn)小學(xué)N有效98989898989898989898979898無(wú)效0000000000100百分比69%1%48%19%43%26%7%7%26%14%19%16%6%數(shù)68147194225772514一八166小結(jié)：購(gòu)購(gòu)房者越越來(lái)越理理性，已已不僅僅僅是滿(mǎn)足足基本的的居住需需求，影影響人們們購(gòu)房的的最主要要因素依依次排序序?yàn)榻ㄖ|(zhì)量、物業(yè)管管理、價(jià)價(jià)格、區(qū)區(qū)位、戶(hù)戶(hù)型；尤尤其對(duì)物物業(yè)管理理、區(qū)內(nèi)內(nèi)的景觀(guān)觀(guān)和公共共配套提提出較高高要求和和個(gè)性化化需求。說(shuō)明目目前入住住樓盤(pán)的的問(wèn)題點(diǎn)點(diǎn)主要集集中在建建筑質(zhì)量量、物業(yè)業(yè)管理

36、及及小區(qū)環(huán)環(huán)境上，我們應(yīng)應(yīng)在兩點(diǎn)點(diǎn)上抓住住客戶(hù)心心態(tài)做出出雙城市市開(kāi)發(fā)商商表率，提升項(xiàng)項(xiàng)目形象象，制造造品質(zhì)買(mǎi)買(mǎi)點(diǎn)。2.5購(gòu)購(gòu)買(mǎi)人群群在被調(diào)查查的988個(gè)有效效樣本中中，平均均年齡為為36歲歲，最小小年齡為為22歲歲，最大大年齡為為74歲歲；255-355歲之間間的最多多占444.9%，355-455歲之間間的為222.44%，445-555歲之之間的為為19.4%，其他年年齡段所所占比例例為一三三.3%。出現(xiàn)頻數(shù)數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分分?jǐn)?shù)t累積百分分?jǐn)?shù)有效25歲以以下88.28.28.225-335歲4444.9944.9953.1135-445歲2222.4422.4475.5545-555歲1

37、919.4419.4494.9955歲以以上55.15.1100.0總98100.0100.0受教育程程度，在在被調(diào)查查者中大大專(zhuān)學(xué)歷歷的占443.99%，大大專(zhuān)以下下為333.7%，本科科為一八八.4%，研究究生僅占占4.11%。雙雙城市學(xué)學(xué)歷層次次相對(duì)較較低主要要以大專(zhuān)專(zhuān)及以下下為主。家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)，被調(diào)調(diào)查者家家庭主要要兩口之之家和二二代同堂堂，共占占72.4%。家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)出現(xiàn)頻數(shù)數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分分?jǐn)?shù)t累積百分分?jǐn)?shù)有效單身66.16.16.1兩口之家家2121.4421.4427.66二代同堂堂5051.0051.0078.66三代同堂堂1919.4419.4498.00三代以上上22.02

38、.0100.0總98100.0100.0家庭人口口總數(shù)出現(xiàn)頻數(shù)數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分分?jǐn)?shù)t累積百分分?jǐn)?shù)有效133.13.13.121717.3317.3320.4434646.9946.9967.3341212.2212.2279.6651111.2211.2290.88666.16.196.99711.01.098.00822.02.0100.0總98100.0100.0小結(jié)：目目前最迫迫切購(gòu)房房?jī)蓚€(gè)層層面是，25-335歲學(xué)學(xué)歷較高高家庭結(jié)結(jié)構(gòu)為兩兩口之家家的一般般職員；35-445歲兩兩代同堂堂孩子長(zhǎng)長(zhǎng)大，原原有房子子局促，需改善善居住條條件的中中層職員員。此兩類(lèi)人人是項(xiàng)目目一期的的主要客客戶(hù)

39、群。3、總結(jié)結(jié)3.1年年齡與戶(hù)戶(hù)型需求求交叉分分析被調(diào)查者者中，不不同的年年齡段對(duì)對(duì)臥室、廳、衛(wèi)衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)的的要求各各不相同同，組合合以上數(shù)數(shù)據(jù)得：人們?cè)诓徊煌挲g齡段對(duì)戶(hù)戶(hù)型選擇擇的差異異性也較較大，30歲以以下中二二室一廳廳一衛(wèi)戶(hù)戶(hù)型最受受歡迎，35-445歲中中三室二二廳二衛(wèi)衛(wèi)戶(hù)型最最受歡迎迎，三室室一廳二二衛(wèi)戶(hù)型型所占比比重也較較大。40-550歲中中四室二二廳二衛(wèi)衛(wèi)戶(hù)型最最受歡迎迎，其中中三室二二廳、二二室戶(hù)型型也有部部分消費(fèi)費(fèi)者偏好好，50歲以以上中二二室和三三室需求求較多，但面積積不要求求太大。3.2家家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)與戶(hù)型型需求交交叉分析析從統(tǒng)計(jì)分分析數(shù)據(jù)據(jù)來(lái)看，兩室兩兩廳的住住房

40、是不不同家庭庭結(jié)構(gòu)都都比較喜喜歡的戶(hù)戶(hù)型，希希望能有有兩個(gè)以以上陽(yáng)臺(tái)臺(tái)的占大大多數(shù)。兩口之之家選一一廳或一一衛(wèi)，老老人多喜喜歡臥室室全部南南向陽(yáng)面面，廳可可以陰面面；年輕輕人希望望臥室可可以有一一間北向向，但廳廳一定要要南向采采光。綜上分析析，二室室一廳是最最為廣泛泛接受的的戶(hù)型，其次是是三室一一廳一衛(wèi)和三室二廳二衛(wèi)。購(gòu)購(gòu)房會(huì)受受多種因因素影響響，但在在戶(hù)型及及面積選選擇上，有直接接關(guān)系的的是年齡齡層需求求取向，起決定定因素的的還是現(xiàn)現(xiàn)實(shí)的家家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)及收入入承受能能力。在在物業(yè)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)中應(yīng)按按工程分分期和不不同層面面需求合合理劃分分組團(tuán)、安排戶(hù)戶(hù)型和室室內(nèi)功能能分區(qū)及及面積。4、雙城城市

41、地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)專(zhuān)業(yè)水平平總體評(píng)評(píng)價(jià)4.1、總體規(guī)規(guī)劃排列式或或單排沿沿街的總總體樓盤(pán)盤(pán)布局，大部分分樓盤(pán)規(guī)規(guī)模較小小，全市市有將近近10項(xiàng)項(xiàng)目，但但建筑面面積普遍遍在100萬(wàn)平米米之內(nèi)。相對(duì)容容積率比比較高，文體設(shè)設(shè)施、康康樂(lè)、服服務(wù)設(shè)施施等配套套設(shè)施相相對(duì)短缺缺，小區(qū)區(qū)配套主主要依賴(lài)賴(lài)市政配配套。大大部分樓樓盤(pán)建筑筑造型表表現(xiàn)與色色彩運(yùn)用用較為傳傳統(tǒng)和單單一，外外立面多多為瓷磚磚，園林林規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)與布布局相對(duì)對(duì)滯后和和稀缺，綠化面面積少且且硬綠化化多于軟軟綠化。4.2、建筑風(fēng)風(fēng)格盡管很多多樓盤(pán)采采用和借借鑒了歐歐式建筑筑風(fēng)格，但樓盤(pán)盤(pán)開(kāi)發(fā)整整體上難難以體現(xiàn)現(xiàn)差異性性，個(gè)性性張揚(yáng)、品位及及可觀(guān)賞

42、賞性較小小。4.3、營(yíng)銷(xiāo)手手法整體營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)手法與與包裝較較為落后后,水平平較低。營(yíng)銷(xiāo)手手段幾乎乎一律是是“廣告宣宣傳+售售樓小姐姐”模式，且運(yùn)用用方面還還存在很很大差異異。開(kāi)發(fā)發(fā)商仍處處于被動(dòng)動(dòng)狀態(tài)，信息的的釋放渠渠道有限限。4.4、整體質(zhì)質(zhì)素雙城樓盤(pán)盤(pán)整體質(zhì)質(zhì)素在近近年提升升較快，一部分分開(kāi)發(fā)商商特別是是外地開(kāi)開(kāi)發(fā)商為為雙城樓樓市帶來(lái)來(lái)的先進(jìn)進(jìn)的營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)手法與與理念，研發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)已已開(kāi)始設(shè)設(shè)計(jì)一些些新穎建建筑形式式，如落落地玻璃璃窗、歐歐式弧形形飄臺(tái)等等等，局局部構(gòu)造造也加以以處理與與借鑒效效仿。但但由于開(kāi)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)盤(pán)規(guī)模較較小，檔檔次不高高，精品品樓盤(pán)較較為稀少少。多數(shù)數(shù)樓盤(pán)限限于規(guī)模模和自身身

43、開(kāi)發(fā)實(shí)實(shí)力，自自身基本本配套設(shè)設(shè)施與服服務(wù)稀缺缺，因而而不得不不依賴(lài)市市政配套套與小區(qū)區(qū)以外的的周邊設(shè)設(shè)施。4.5、物業(yè)管管理物業(yè)管理理滯后，調(diào)查中中發(fā)現(xiàn)雙雙城消費(fèi)費(fèi)者對(duì)物物業(yè)管理理意識(shí)不不強(qiáng)，另另一方面面開(kāi)發(fā)商商自己的的物業(yè)管管理水平平有限。服務(wù)內(nèi)內(nèi)容僅限限于一般般水平的的保安、保潔等等物管功功能，尚尚不能提提升到社社區(qū)文化化氛圍的的營(yíng)造和和生活方方式引導(dǎo)導(dǎo)的高級(jí)級(jí)物管水水準(zhǔn)。二、雙城城房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展前景景預(yù)測(cè)1、城市市規(guī)劃引引導(dǎo)城市市房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)。北部、東部為為雙城市市開(kāi)發(fā)重重點(diǎn)東部將以以高新區(qū)區(qū)為核心心開(kāi)發(fā)建建設(shè)重點(diǎn)點(diǎn)，側(cè)重重于新區(qū)區(qū)開(kāi)發(fā)，土地升升值空間間大。北北部側(cè)重重于城市市改造

44、，重塑城城市形象象。城市改造造成本高高于新區(qū)區(qū)開(kāi)發(fā)成成本，目目前東部部房?jī)r(jià)高高于北部部，北部部房?jī)r(jià)會(huì)會(huì)有一定定的上升升空間。2、外地地開(kāi)發(fā)商商繼續(xù)搶搶占市場(chǎng)場(chǎng)，同時(shí)時(shí)輸入先先進(jìn)開(kāi)發(fā)發(fā)理念金融花園園、鳳凰凰城、金金谷家園園均為外外地開(kāi)發(fā)發(fā)商，對(duì)對(duì)于地區(qū)區(qū)的產(chǎn)品品品質(zhì)提提升起到到推動(dòng)作作用，同同時(shí)，明明年的溫溫州商團(tuán)團(tuán)已計(jì)劃劃建設(shè)的的1200萬(wàn)平方方米的大大規(guī)模商商品房社社區(qū)，市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力超強(qiáng)強(qiáng)，一定定會(huì)加地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的洗牌牌力度。3、雙城城房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品品質(zhì)提升升空間大大與哈爾濱濱以及南南方發(fā)達(dá)達(dá)城市相相比，雙雙城市地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)剛剛起起步，相相對(duì)較為為落后，就像一一張白紙紙，萬(wàn)事事待書(shū)。市場(chǎng)可

45、可塑性非非常強(qiáng)，產(chǎn)品和和服務(wù)的的提升空空間很大大。4、近期期雙城房房地產(chǎn)市市場(chǎng)仍以以自住為為主，市市場(chǎng)投機(jī)機(jī)、投資資比例不不大雙城地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)受受宏觀(guān)政政策的影影響，不不會(huì)像北北京、上上海、深深圳等發(fā)發(fā)達(dá)城市市那么增增長(zhǎng)劇烈烈，市場(chǎng)場(chǎng)比較健健康，不不存在較較大泡沫沫。預(yù)計(jì)計(jì)20008年房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格將會(huì)會(huì)小幅增增長(zhǎng)。房房地產(chǎn)投投資仍然然不高，真正需需求和升升級(jí)置業(yè)業(yè)是市場(chǎng)場(chǎng)主力需需求。5、經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房和廉租租房建設(shè)設(shè)力度加加大，存存在客戶(hù)戶(hù)分流。十七大的的會(huì)議精精神指示示，加大大了經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房和廉租租房的建建設(shè)力度度，這在在保障一一些中低低收入人人群的需需要同時(shí)時(shí)，也分分流了部部分客戶(hù)戶(hù)。所

46、以這迫迫使我們們，在產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)質(zhì)量和理理念上要要有所提提高，區(qū)區(qū)別于經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房，樹(shù)樹(shù)立品牌牌意識(shí)，塑造品品牌形象象，將品品牌的魅魅力深植植消費(fèi)群群心中，搶占中中、高端端地產(chǎn)市市場(chǎng)。6、雙城城市20008年年地產(chǎn)將將呈現(xiàn)的的特點(diǎn)1）、項(xiàng)項(xiàng)目盤(pán)量量較大2）、小小高層、高層、TOWWNHOOUSEE進(jìn)入雙雙城3）、重重視物業(yè)業(yè)管理，強(qiáng)調(diào)物物業(yè)管理理服務(wù)4）、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍伍素質(zhì)較較前些年年有了長(zhǎng)長(zhǎng)足的發(fā)發(fā)展與進(jìn)進(jìn)步，銷(xiāo)銷(xiāo)售人員員素質(zhì)有有所提高高5）、目目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)群體細(xì)細(xì)分6）、強(qiáng)強(qiáng)調(diào)并注注重了售售樓中心心的硬件件環(huán)境7）、廣廣告推廣廣手段多多樣，集集平面、電視、戶(hù)外、DM等等多種宣宣傳方式式于一體體

47、，立體式對(duì)對(duì)消費(fèi)者者進(jìn)行灌灌輸8）、提提高了對(duì)對(duì)其它推推廣手段段的應(yīng)用用，如房房展會(huì)、房地產(chǎn)產(chǎn)俱樂(lè)部部等9）、整整體包裝裝色彩、理念、廣告語(yǔ)語(yǔ)等突出出，強(qiáng)調(diào)調(diào)了項(xiàng)目目本身的的特點(diǎn)與與概念10）、概念炒炒作日益益突出11）、注重了了企業(yè)自自身與項(xiàng)項(xiàng)目品牌牌形象的的建設(shè)12）、加大了了廣告投投放力度度 第三章 項(xiàng)目目所在區(qū)區(qū)域地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)概概況一、住宅宅市場(chǎng)分分析1、20007年年住宅市市場(chǎng)特征征住宅價(jià)格格穩(wěn)步上上漲，全全年漲幅幅平衡20077年在國(guó)國(guó)家一系系列宏觀(guān)觀(guān)調(diào)控政政策的影影響下，雙城住宅宅市場(chǎng)穩(wěn)穩(wěn)步上升升，全年年住宅市市場(chǎng)價(jià)格格增幅不不到二百百元，與與去年的的增長(zhǎng)幅幅度相比比，增幅幅相近，

48、全全年漲幅幅穩(wěn)定。隨隨著土地地、利率率、稅收收等政策策的推出出加大了了房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的成本，同時(shí)雙雙城作為為一個(gè)內(nèi)內(nèi)陸城市市開(kāi)發(fā)度度不高，外來(lái)投投資者較較少，城城市化的的過(guò)程中中對(duì)住房房的需求求加大，在成本本和剛性性需求的的拉動(dòng)下下，房?jī)r(jià)價(jià)穩(wěn)步上上漲。供應(yīng)重心心轉(zhuǎn)移，呈多元元化分布布縱觀(guān)20007年雙城住宅宅市場(chǎng)，中部區(qū)域域不再是是市場(chǎng)供供應(yīng)的唯唯一主角角，本年年度北部和東部都有有較大的的供應(yīng)。主要是是受今年年政府規(guī)規(guī)劃的影影響，上上半年住住宅市場(chǎng)場(chǎng)一度低低迷，中中部和東東部的一一些項(xiàng)目目的后續(xù)續(xù)開(kāi)發(fā)保保證了雙雙城市的的市場(chǎng)供供應(yīng)量，北部鳳鳳凰城的的出現(xiàn)使使北部新增增供應(yīng)量量一下躍躍居首位位，

49、供應(yīng)應(yīng)重心產(chǎn)產(chǎn)生多元元化。住宅市場(chǎng)場(chǎng)連續(xù)七七年穩(wěn)步步上漲 07年初初始雙城城住宅市市場(chǎng)保持持連續(xù)七七年的繁繁榮，住住宅市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)穩(wěn)步增長(zhǎng)長(zhǎng)。但因雙城城市場(chǎng)開(kāi)開(kāi)放程度度較低，外來(lái)投投機(jī)性置置業(yè)較少少，從各各樓盤(pán)消消費(fèi)客群群來(lái)看，大部分分還是自自住群體體，雙城城房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)剛剛性需求求仍較旺旺盛。所所以各開(kāi)開(kāi)發(fā)商并并不急于于開(kāi)發(fā)進(jìn)進(jìn)度，而而是結(jié)合合市場(chǎng)情情況調(diào)整整項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)程。而而隨著明明年大量量外地開(kāi)開(kāi)發(fā)商的的進(jìn)入，消費(fèi)者者理性購(gòu)購(gòu)房需求求增長(zhǎng)，雙城地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)將迎來(lái)來(lái)新高。2、20008年年住宅市市場(chǎng)展望望20077年由于于受中央央和地方方各種房房地產(chǎn)政政策的影影響，同同時(shí)，國(guó)國(guó)家抑制制投資過(guò)

50、過(guò)熱，房房地產(chǎn)行行業(yè)作為為國(guó)家支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)之一必必然是重重點(diǎn)調(diào)控控對(duì)象。但隨著著近幾年年，需求求量的不不斷加大大，房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)依然會(huì)會(huì)穩(wěn)步上上漲。同時(shí)，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)不僅拉拉動(dòng)投資資，也能能有效拉拉動(dòng)需求求，且能能帶動(dòng)家家電、建建材等多多行業(yè)的的消費(fèi)性性支出，解決國(guó)國(guó)家一直直以來(lái)有有效需求求不足的的問(wèn)題，所以房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展前景，還很看看好。價(jià)格方面面，目前前國(guó)家頒頒布的一一系列土土地、稅稅收以及及利率等等方面的的政策都都給開(kāi)發(fā)發(fā)商不小小的成本本壓力，此外原原材料價(jià)價(jià)格和勞勞動(dòng)力價(jià)價(jià)格的穩(wěn)穩(wěn)步上漲漲，樓盤(pán)盤(pán)品質(zhì)提提升帶來(lái)來(lái)的成本本也在增增加，所所以預(yù)計(jì)計(jì)未來(lái)一一段時(shí)間間價(jià)格不不會(huì)下降降。同

51、時(shí)時(shí)政策中中關(guān)注的的經(jīng)濟(jì)適適用房、廉租房房、舊村村改造轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)軌等關(guān)關(guān)鍵詞，預(yù)示一一定規(guī)模模的中低低價(jià)房的的開(kāi)發(fā)，同時(shí)未未來(lái)一段段時(shí)間溫溫州商團(tuán)團(tuán)的進(jìn)駐駐，促使使新增供供應(yīng)量的的增加，將會(huì)對(duì)對(duì)雙城的的樓市產(chǎn)產(chǎn)生不小小的沖擊擊，限制制樓市價(jià)價(jià)格的增增長(zhǎng)幅度度。供應(yīng)分布布方面，東部與北部部將是住住宅市場(chǎng)場(chǎng)的焦點(diǎn)點(diǎn)，隨著著十七大大結(jié)束，國(guó)家重重點(diǎn)發(fā)展展老東北北重工業(yè)業(yè)基地等等一系列列政策出出臺(tái)，使使許多開(kāi)開(kāi)發(fā)商將將目光紛紛紛轉(zhuǎn)移移到東北北三省，從今年年哈爾濱濱、沈陽(yáng)陽(yáng)、長(zhǎng)春春等房展展會(huì)我們們可以看看出，今今年新樓樓盤(pán)驟減減，但開(kāi)發(fā)規(guī)規(guī)模、和和品質(zhì)都都有較高提升升。這是是因?yàn)楦鞲鏖_(kāi)發(fā)商商都處在在休整和和觀(guān)

52、望階階段。明明年將會(huì)會(huì)是一個(gè)個(gè)房市井井噴現(xiàn)象象。而作作為扼守守哈爾門(mén)門(mén)戶(hù)、糧糧食產(chǎn)量量大縣、世界百百?gòu)?qiáng)輕工工業(yè)企業(yè)業(yè)的加工工廠(chǎng)的雙雙城市，其發(fā)展展?jié)摿θ杖找骘@現(xiàn)現(xiàn)，隨著著新城建建設(shè)進(jìn)程程的加快快以及百百?gòu)?qiáng)企業(yè)業(yè)的不斷斷加盟，為雙城城提供經(jīng)濟(jì)濟(jì)騰飛的的同時(shí)，促進(jìn)了了雙城市市房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的進(jìn)程，加速了了地產(chǎn)市市場(chǎng)的熱熱度。從客群來(lái)來(lái)講，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、持持有過(guò)程程中的高高費(fèi)用會(huì)會(huì)使投資資客群大大幅減少少，自住住客群仍仍占置業(yè)業(yè)者的絕絕大比例例。逐漸漸成熟的的市場(chǎng)會(huì)會(huì)培養(yǎng)出出更加成成熟的消消費(fèi)者，購(gòu)房者者會(huì)越來(lái)來(lái)越關(guān)注注樓盤(pán)品品質(zhì)方面面的因素素。3、可類(lèi)類(lèi)比項(xiàng)目目調(diào)查在可類(lèi)比比項(xiàng)目調(diào)調(diào)查中，我們得得出結(jié)論

53、論，現(xiàn)已已購(gòu)房客客群，主主要購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)的為總總價(jià)在111萬(wàn)17萬(wàn)萬(wàn)之間，面積為為6080平平方米，首付在在58萬(wàn)之之間的二二室一廳廳的經(jīng)濟(jì)濟(jì)房，且且這部分分客群非非常注重重項(xiàng)目的的質(zhì)量，很多被被調(diào)查客客戶(hù)，都都把項(xiàng)目目質(zhì)量作作為第一一參考條條件，且且其中本本地置業(yè)業(yè)者居多多，占885%以以上。暢銷(xiāo)面積積從統(tǒng)計(jì)中中很明顯顯可以看看出，暢暢銷(xiāo)面積積主要集集中在440-1000、但但面積為為60800左右右的銷(xiāo)售售率要高高于其它它范圍面面積。暢銷(xiāo)戶(hù)型型統(tǒng)計(jì)結(jié)果果一目了了然，二二室一廳廳戶(hù)型是是為暢銷(xiāo)銷(xiāo)，其次次為三室室一廳。銷(xiāo)售單價(jià)價(jià)從圖表中中很明顯顯可以看看出，項(xiàng)項(xiàng)目單價(jià)價(jià)價(jià)格主主要集中中在14400-

54、17000元/銷(xiāo)售總價(jià)價(jià)從圖表中中很明顯顯可以看看出，雙雙城的銷(xiāo)銷(xiāo)售成交交總價(jià)主主要集中中在111萬(wàn)-117萬(wàn)元元之間，而相對(duì)對(duì)較高的的20萬(wàn)萬(wàn)左右的的住宅的的也存有有一定的的購(gòu)買(mǎi)群群體?？蛻?hù)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)目的分分析從圖中可可以看出出，雙城城消費(fèi)者者的主要要目的是是集中在在房屋的的升級(jí)和和改善居居住條件件?？蛻?hù)來(lái)源源分析從圖中我我們可以以看出，雙城購(gòu)購(gòu)房人群群主要來(lái)來(lái)源于本本市，其其中有很很大一部部分來(lái)自自于周邊邊地區(qū)的的原住民民。項(xiàng)目權(quán)重重分析由于項(xiàng)目目權(quán)重分分析我們們是由高高到低按按1-77觀(guān)度順順序依次次給出的的評(píng)價(jià)。也就是是說(shuō)，最最后得分分最小的的一項(xiàng)為為關(guān)注度度最大。所以很很明顯可可以看出出

55、，質(zhì)量量是雙城城消費(fèi)群群體最關(guān)關(guān)注一項(xiàng)項(xiàng)。其后后依次為為物業(yè)管管理、戶(hù)戶(hù)型、價(jià)價(jià)格、商商業(yè)、地地段、綠綠化。二、雙城城商業(yè)市市場(chǎng)分析析1、20007年年雙城商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展?fàn)顮顩r20077年雙城零售售商業(yè)物物業(yè)持“供需兩兩旺”的的態(tài)勢(shì)，商業(yè)地地產(chǎn)一度度成為雙雙城房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)開(kāi)發(fā)的的熱點(diǎn)。究其原因因：首先先，作為為投資產(chǎn)產(chǎn)品，商商業(yè)物業(yè)業(yè)相比于于住宅和和寫(xiě)字樓樓具有更更高的利利潤(rùn)空間間；其次次，雙城城市的經(jīng)經(jīng)濟(jì)跨步步發(fā)展、城區(qū)規(guī)規(guī)模的不不斷拓展展為商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)創(chuàng)造造了良好好的契機(jī)機(jī)；再次次，隨著著消費(fèi)者者投資意意識(shí)的漸漸強(qiáng)，其其他投資資渠道發(fā)發(fā)展不健健全或現(xiàn)現(xiàn)狀低迷迷，也給給商業(yè)物物業(yè)的投

56、投資帶來(lái)來(lái)一定的的機(jī)會(huì)；最后，一些商商業(yè)樓盤(pán)盤(pán)，如金金融花園園、金融商商業(yè)街等等，以新新穎的商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)或經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理方方式強(qiáng)勢(shì)勢(shì)出擊，促進(jìn)了了商業(yè)的的繁榮。2、20008年年雙城商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)趨勢(shì)2.1雙雙城市中中心區(qū)域域和北部將成成為商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域雙城的商商業(yè)區(qū)多多集中在在城區(qū)的的中部和和東部，而騰達(dá)達(dá)大街以以南的地地區(qū)商業(yè)業(yè)以中小小型超市市和社區(qū)區(qū)底商為為主，缺缺乏大規(guī)規(guī)模綜合合性商業(yè)業(yè)，娛樂(lè)樂(lè)、休閑閑等復(fù)合合型消費(fèi)費(fèi)難以滿(mǎn)滿(mǎn)足。隨隨著鳳凰凰城、教育家家園和明明年即將將入駐的的溫州商商團(tuán)等大大型高檔檔社區(qū)的的建設(shè)，北部地區(qū)區(qū)的入住住人口將將大量增增加，該該部分人人群消費(fèi)費(fèi)力較強(qiáng)強(qiáng)

57、，因此此可以預(yù)預(yù)見(jiàn)雙城城北部將將成今后后幾年商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域。2.2購(gòu)購(gòu)物中心心引領(lǐng)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展購(gòu)物中心心作為商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的一種種開(kāi)發(fā)形形式，是是將零售售商匯集集在一起起從事零零售商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)的場(chǎng)場(chǎng)所，購(gòu)購(gòu)物中心心的業(yè)態(tài)態(tài)復(fù)合度度高，商商品涵蓋蓋范圍更更大，其其功能定定位為集集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、美容美美體于一一體的一一站式消消費(fèi)模式式。雙城市現(xiàn)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)以以大中型型百貨店店和超級(jí)級(jí)市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市市場(chǎng)等為為主。其其消費(fèi)功功能單一一，缺乏乏娛樂(lè)休休閑功能能。能集集中滿(mǎn)足足人們購(gòu)購(gòu)物、休休閑、娛娛樂(lè)需要要的購(gòu)物物中心將將作為新新的業(yè)態(tài)態(tài)形式在在雙城商業(yè)業(yè)中應(yīng)運(yùn)運(yùn)而生。2

58、.3住住宅底商商的需求求量和供供應(yīng)量仍仍會(huì)持續(xù)續(xù)增加住宅底商商具有穩(wěn)穩(wěn)定的客客戶(hù)群、投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)小、收益穩(wěn)穩(wěn)定、啟啟動(dòng)資金金相對(duì)少少等特點(diǎn)點(diǎn)，其仍仍會(huì)受到到中小投投資者的的歡迎，這樣會(huì)會(huì)帶動(dòng)人人流量大大、交通通方便的的住宅區(qū)區(qū)中小面面積底商商需求量量和開(kāi)發(fā)發(fā)量的增增加。2.4商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)金融功功能不斷斷增強(qiáng)除此之外外，中國(guó)國(guó)的金融融政策在在微妙之之中發(fā)生生著變化化。住房房抵押貸貸款證券券化已經(jīng)經(jīng)越過(guò)最最大的障障礙，金融機(jī)機(jī)構(gòu)信貸貸資產(chǎn)證證券化試試點(diǎn)監(jiān)督督管理辦辦法的的施行；中國(guó)農(nóng)農(nóng)業(yè)銀行行公布的的中國(guó)國(guó)農(nóng)業(yè)銀銀行經(jīng)營(yíng)營(yíng)性物業(yè)業(yè)抵押貸貸款管理理辦法，決定定在北京京、上海海、天津津等七個(gè)個(gè)城市穩(wěn)穩(wěn)步

59、開(kāi)展展經(jīng)營(yíng)性性物業(yè)抵抵押貸款款業(yè)務(wù)一一系列的的政策信信號(hào)都預(yù)預(yù)示著商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)金融市市場(chǎng)將有有進(jìn)一步步升溫的的跡象。21世紀(jì)紀(jì)商業(yè)地地產(chǎn)金融融的主流流模式是是以信托托為主線(xiàn)線(xiàn)，其他他金融配配套的一一種多元元化的融融資模式式。專(zhuān)家家分析指指出，購(gòu)購(gòu)物中心心的成功功取決于于地產(chǎn)、商業(yè)和和金融三三種關(guān)聯(lián)聯(lián)價(jià)值的的相互提提升和相相互促進(jìn)進(jìn)。購(gòu)物物中心的的地產(chǎn)和和商業(yè)屬屬性均將將服務(wù)于于金融屬屬性的增增值功能能，沒(méi)有有專(zhuān)業(yè)的的市場(chǎng)控控制和發(fā)發(fā)展能力力，購(gòu)物物中心就就難以達(dá)達(dá)成自身身的投資資價(jià)值和和商業(yè)價(jià)價(jià)值。 3、雙城城主流商商業(yè)調(diào)查查4、商業(yè)業(yè)物業(yè)租租售價(jià)格格情況調(diào)調(diào)查5、小結(jié)結(jié)1）、雙雙城消費(fèi)費(fèi)者群

60、體體具有一一定的購(gòu)購(gòu)買(mǎi)力，消費(fèi)能能力較強(qiáng)強(qiáng)。2）、商商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)物業(yè)類(lèi)類(lèi)型主要要集中在在商業(yè)大大賣(mài)場(chǎng)、百貨商商場(chǎng)、購(gòu)購(gòu)物中心心和專(zhuān)業(yè)業(yè)市場(chǎng)，物物業(yè)類(lèi)型型檔次較較低，高高檔次商商業(yè)類(lèi)型型尚未出出現(xiàn)。3）、消消費(fèi)者消消費(fèi)能力力雖然較較強(qiáng)，但但整體消消費(fèi)品位位及消費(fèi)費(fèi)潮流尚尚需引導(dǎo)導(dǎo)。4）、各各商業(yè)體體、商業(yè)業(yè)物業(yè)型型態(tài)及業(yè)業(yè)態(tài)布置置規(guī)劃等等方面仍仍有較大大提升、完善空空間。5）、商商業(yè)區(qū)內(nèi)內(nèi)停車(chē)位位設(shè)置偏偏少，規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)基本本沒(méi)有充充分考慮慮商業(yè)區(qū)區(qū)停車(chē)問(wèn)問(wèn)題，給后后期商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)帶帶來(lái)較大大影響。6）、街街區(qū)商業(yè)業(yè)、沿街街底商發(fā)發(fā)達(dá)。第四章 項(xiàng)目目自身情情況調(diào)查查一、SWWOT分分析 1 SWW