1、第六章 經(jīng)濟評評價指標標與方法法第一節(jié) 效益和和費用識識別投資、成成本、銷售（出租）收入、稅金、利潤等經(jīng)經(jīng)濟量，是構(gòu)成成房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資資項目現(xiàn)現(xiàn)金流量量的基本本要素，也是進進行投資資分析最最重要的的基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)。一、投資資與成本本（一）廣廣義投資資與成本的的概念1、投資資（1）投投資的分分類廣義投資資資源（資資金、土土地、人人力、技技術(shù)、管管理經(jīng)驗驗、其他他資源）某項計計劃報酬房地產(chǎn)投投資（狹狹義投資資）為實現(xiàn)某某種預定定的開發(fā)發(fā)、經(jīng)營營目標而而預先墊付付的資金金。（2）一一般工業(yè)業(yè)生產(chǎn)活活動中的的投資，包括固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資和和流動資資金兩部部分。（記住，一個是是資產(chǎn)，一個是是資金）工業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)

2、投資分分類投入收回固定資產(chǎn)產(chǎn)投資建造或購購置建筑筑物、構(gòu)構(gòu)筑物和和機器設(shè)設(shè)備等固固定資產(chǎn)產(chǎn)投入磨磨損和貶貶值折舊形形式計入入成品成成本成品銷銷售貨幣流動資金金（投產(chǎn)前前墊付）1、投產(chǎn)產(chǎn)后用于于購買原原材料、燃料動動力、備備品備件件、支付付工資、其他費費用2、制品品、半成成品、制制成品占占用的周周轉(zhuǎn)資金金。每一個生生產(chǎn)周期期完成一一次周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，在整整個項目目壽命周周期內(nèi)始始終被占占用，直直到項目目壽命周周期末，以貨幣幣資金形形式收回回。2、成本本（1）成成本是人人們?yōu)檫_達成一事事或取得得一物所所必須付付出或已經(jīng)付付出的代代價。（2）成成品和銷銷售伴隨隨著活勞動與與物化勞動動的消耗耗，產(chǎn)品品的成本本

3、就是這這種勞動動消耗的的貨幣表現(xiàn)現(xiàn)。（3）生生產(chǎn)成本本+銷售售費用=產(chǎn)品的的銷售成成本（完完全成本本）（4）影影響成本本的因素素：不同的生生產(chǎn)技術(shù)術(shù)方案；不同的生生產(chǎn)規(guī)模模；不同的生生產(chǎn)組織織形式；不同的技技術(shù)水平平和管理理水平；不同的物物資供應(yīng)應(yīng)和產(chǎn)品品銷售條條件；不同的自自然環(huán)境境。3、投資資分析與與企業(yè)財財務(wù)會計計中成本本概念不不完全相相同，主主要出別別表現(xiàn)在在：投資分析析企業(yè)財務(wù)務(wù)會計影響因素素不確定定，數(shù)據(jù)據(jù)不一樣樣影響因素素確定、數(shù)據(jù)唯唯一多了機會會成本、沉沒成成本、不可預預見費等等*我們把把這些已已經(jīng)發(fā)生生不可收收回的支支出，如如時間、金錢、精力等等稱為“沉沒成成本”（Sunnk

4、 CCostt）。（二）房房地產(chǎn)投投資分析析中的投投資與成成本（投資與與成本的的特點：對于“開開發(fā)-銷銷售”模式下下的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目而而言，開開發(fā)商所所投入的的開發(fā)建建設(shè)資金金屬于流流動資金金。開發(fā)過程程中所形形成的開開發(fā)企業(yè)業(yè)固定資資產(chǎn)，大大多數(shù)情情況下很很少甚至至是零。房地產(chǎn)置置業(yè)投資資或開發(fā)發(fā)建設(shè)完完成后出出租樓宇宇或自行行經(jīng)營，則與一一般的工工業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)項目投投資和成成本的概概念相同同。）1、開發(fā)發(fā)項目的的總投資資：自 營：固固定資產(chǎn)產(chǎn)和其他他資產(chǎn)開發(fā)建設(shè)設(shè)投資：完成開開發(fā)所需需投入的的各項費費用出租、出出售：開開發(fā)產(chǎn)品品成本（轉(zhuǎn)經(jīng)營成成本）【開發(fā)建建設(shè)投資資即后面面所說的的項目開開

5、發(fā)總成成本?！拷?jīng)營資金金：用于于日常經(jīng)經(jīng)營的周周轉(zhuǎn)資金金。2、開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成成本：轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入房地地產(chǎn)產(chǎn)品品的開發(fā)發(fā)建設(shè)投投資，多多種產(chǎn)品品時，可可合理分分攤估算算成本。3、經(jīng)營營成本（將開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成成本按照照有關(guān)財財務(wù)和會會計制度度結(jié)轉(zhuǎn)的的成本）*值得得注意的的地方土地轉(zhuǎn)讓讓成本、商品房房銷售成成本、配配套設(shè)施施銷售成成本、出出租經(jīng)營營成本（對于分分期收款款的項目目：房地地產(chǎn)銷售售成本和和出租經(jīng)經(jīng)營成本本按銷售售收入和和出租收收入的比比率計算算）*（房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)產(chǎn)品銷銷售核算算的科目目設(shè)置 、“經(jīng)經(jīng)營收入入”核算房房地產(chǎn)企企業(yè)對外外轉(zhuǎn)讓、銷售和和出租開開發(fā)產(chǎn)品品等取得得的經(jīng)營營收入。同時，按照“土

6、地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓收入入”、“商品房房銷售收收入”、“配套設(shè)設(shè)施銷售售收入”、“代建工工程結(jié)算算收入”、“出租產(chǎn)產(chǎn)品租金金收入”等設(shè)置置明細分分類賬。 2、“經(jīng)經(jīng)營成本本”核算企企業(yè)對外外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和和出租開開發(fā)產(chǎn)品品等應(yīng)結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)經(jīng)營成本本。同時時，按經(jīng)經(jīng)營成本本的種類類，包括括“土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓成本本”、“商品房房銷售成成本”、“配套設(shè)設(shè)施銷售售成本”、“代建結(jié)結(jié)算成本本”、“出租產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營營成本”等設(shè)置置明細賬賬。 3、“其其他業(yè)務(wù)務(wù)收入”核核算主營營業(yè)務(wù)以以外的其其他業(yè)務(wù)務(wù)收入，包括商商品房售售后服務(wù)務(wù)收入、材料銷銷售收入入、無形形資產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓收入入、固定定資產(chǎn)出出租收入入。 4、“其其他業(yè)務(wù)務(wù)支

7、出”核核算企業(yè)業(yè)發(fā)生的的與其他他業(yè)務(wù)收收入相關(guān)關(guān)的成本本、費用用、經(jīng)營營稅金及及附加等等。）4、期間間費用：管理費費用、財財務(wù)費用用、經(jīng)營營（銷售售）費用用。開發(fā)用于于銷售：已在房房地產(chǎn)開開發(fā)建設(shè)設(shè)投資中中考慮，不另行行計算；開發(fā)用于于出租或或自營：開發(fā)期期間計入入開發(fā)建建設(shè)投資資，經(jīng)營營期間計計入運營營費用。（分別別計算）置業(yè)：計計入運營營費用。1、出租租收入=房屋出出租收入入租金+土地出出租收入入租金2、自營營收入=營業(yè)收收入-營營業(yè)成本本-風險險回報3、銷售售收入=土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓收入入+商品品房銷售售收入+配套設(shè)設(shè)施銷售售收入出租收入入=房屋屋出租收收入租金金+土地地出租收收入租金金自營收入

8、入=營業(yè)業(yè)收入-營業(yè)成成本-風風險回報報銷售收入入=土地地轉(zhuǎn)讓收收入+商商品房銷銷售收入入+配套套設(shè)施銷銷售收入入出租收入=房屋出租收入租金+土地出租收入租金二、經(jīng)營營收入、利潤和和稅金自營收入=營業(yè)收入-營業(yè)成本-風險回報（一）經(jīng)經(jīng)營收入入1、經(jīng)營營收入包包括：銷銷售收入入、出租租收入和和自營收收入。銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入2、經(jīng)營營收入比比企業(yè)完完成的開開發(fā)工作作量（投投資額）更能反反映房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資項項目的真真實經(jīng)濟濟效果?！救菀滓卓寂袛鄶唷拷?jīng)營收入入比企業(yè)業(yè)完成的的開發(fā)工工作量（投資額額）更能能反映房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資項目的的真實經(jīng)經(jīng)濟效果果1、企業(yè)

9、業(yè)進行房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資的最終終目的是是獲取開開發(fā)或投投資利潤潤2、經(jīng)營營利潤：房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資者不不論采用用何種直直接的房房地產(chǎn)投投資模式式，其銷銷售收入入扣除經(jīng)經(jīng)營成本本、期間間費用和和銷售稅稅金后的的盈余部部分。3、經(jīng)營營利潤的的分配：國家以稅稅收形式式無償征征收，作作為財政政收入。企業(yè)可分分配利潤潤、企業(yè)業(yè)發(fā)展基基金、職職工獎勵勵及福利利基金、儲備基基金。4、經(jīng)營營利潤=經(jīng)營收收入-經(jīng)經(jīng)營成本本-期間間費用-經(jīng)營稅稅金及附附加-土土地增值值稅5、利潤潤總額=經(jīng)營利利潤+營營業(yè)外收收支凈額額稅后利潤潤=利潤潤總額-所得稅稅可供分配配利潤=稅后利利潤-（法定盈盈余公積積金+法法定公益益

10、金+未未分配利利潤）（二）利利潤1、企業(yè)業(yè)進行房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資的最終終目的是是獲取開開發(fā)或投投資利潤潤。2、經(jīng)營營利潤：房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資者不不論采用用何種直直接的房房地產(chǎn)投投資模式式，其銷銷售收入入扣除經(jīng)營營成本、期間費費用和銷銷售稅金金后的盈盈余部分分。3、經(jīng)營營利潤的的分配：（1）國國家：以以稅收形形式無償償征收，作為財財政收入入。（2）企企業(yè)：可可分配利利潤、企企業(yè)發(fā)展展基金、職職工獎勵勵及福利利基金、儲儲備基金金。4、經(jīng)營營利潤計計算公式式：經(jīng)營利潤潤=經(jīng)營營收入經(jīng)營成成本期間費費用經(jīng)營稅金金及附加加土地增增值稅5、其他他幾個利利潤概念念：（1）利利潤總額額=經(jīng)營營利潤+營業(yè)外外

11、收支凈凈額（2）稅稅后利潤潤=利潤潤總額所得稅稅（3）可可供分配配利潤=稅后利利潤（法定定盈余公公積金+法定公公益金+未分配配利潤）1、利潤潤總額=經(jīng)營利利潤+營營業(yè)外收收支凈額額2、稅后后利潤=利潤總總額-所所得稅3、可供供分配利利潤=稅稅后利潤潤-（法法定盈余余公積金金+法定定公益金金+未分分配利潤潤）（三）稅稅金（強強制、無無償、固固定）1、經(jīng)營營稅及附附加：營營業(yè)稅=銷售（出租）收入稅率（5%）；城市市維護建建設(shè)稅和和教育費費附加為為營業(yè)稅稅的7%和3%。2、土地地使用稅稅：按土土地等級級、用途途、面積積征收。 房房產(chǎn)稅:財產(chǎn)稅稅，按原原值或出出租收入入的一定定比例收收取。 以以上兩個

12、個稅在企企業(yè)所得得稅之前前列支。3、企業(yè)業(yè)所得稅稅應(yīng)納稅所所得額每一年年度的收收入總額額不征稅稅收入免稅收收入各項扣扣除允許彌彌補的以以前年度度虧損所得稅應(yīng)應(yīng)納稅額額應(yīng)納納稅所得得額適用稅稅率（房房地產(chǎn)企企業(yè)為225%）減免稅稅額抵免稅稅額房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)所得稅稅特殊規(guī)規(guī)定的主主要內(nèi)容容：（1）預預售收入入預計計計稅毛利利率=當當期毛利利額當期應(yīng)納納稅所得得額當當期毛利利額期間費費用營業(yè)稅稅金及附附加（待開發(fā)發(fā)產(chǎn)品結(jié)結(jié)算計稅稅成本后后再進行行調(diào)整）（2）預預計計稅稅毛利率率：省、直轄市市級別政政府所在在地不低低于200%；地級級市不低低于155%，其其他地區(qū)區(qū)不低于于10%。（3）開開發(fā)完工

13、工后，開開發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)根據(jù)據(jù)收入的的性質(zhì)和和銷售方方式，按按照收入入確定的的原則，合理地地將預售售收入確確認為實實際銷售售收入。然后將 實際銷銷售收入入 按規(guī)規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)對應(yīng)的的計稅成成本，計計算出實實際銷售售收入的的毛利額額。實際銷售售收入的的毛利額額與預售售收入毛毛利額直直接的差差額，計計入完工工年度的的應(yīng)納稅稅所得額額。（4）稅稅務(wù)鑒定定報告：（實際際毛利額額和預售售毛利額額之間差差異調(diào)整整情況）開發(fā)項目目的地理理位置及及概況、占地面面積、開開發(fā)用途途、初始開發(fā)發(fā)時間、完工時時間、可售面積積及已售售面積、預售收入入及其毛毛利額、實際銷銷售收入入及其毛毛利額、開發(fā)成本本及其實實際銷售售成本。三

14、、房地地產(chǎn)投資資經(jīng)濟效效果的表表現(xiàn)形式式（一）置置業(yè)投資資（1）三三種主要要表現(xiàn)：租金收收益、物物業(yè)增值值、股權(quán)權(quán)增值。租金：月月租金收收入物業(yè)、股股權(quán)增值值：處置置轉(zhuǎn)讓或再再融資行行為中實實現(xiàn)。（2）經(jīng)經(jīng)濟效果果受市場場狀況和和物業(yè)特特性變化化的影響響。（三種表表現(xiàn)形式式僅僅是是一個模模糊的期期望，在在沒有轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)現(xiàn)金流量量之前，經(jīng)濟效效果是無無法定量量描述或或量測的的）【判斷斷】（二）開開發(fā)投資資（1）主主要表現(xiàn)現(xiàn)：銷售售收入。（2）衡衡量指標標：開發(fā)發(fā)利潤、成本利利潤率、投資收收益率。第二節(jié) 經(jīng)濟評評價指標標一、投資資回收與與投資回回報（1）ii/(1+ii)nn-1是投資資者提取取折

15、舊的的一種方方法：儲儲存基金金法。Pi為回回報，pp i/(11+i)n-1為為回收。（2）投投資回收收：提取取折舊的的方式獲獲得；投資回報報：投資資者所獲獲得的收收益率或或利息率率。（注意意）（3）對對于房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資來來說，投投資回收收主要是是指開發(fā)發(fā)商所投投入的總總開發(fā)成成本的回回收，投投資回報報則主要要表現(xiàn)在在開發(fā)利利潤。二、經(jīng)濟濟評價指指標體系系1、房地地產(chǎn)投資資項目經(jīng)經(jīng)濟評價價的目的的，是考考察項目目的盈利利能力和和清償能力力。2、盈利利能力：分類特點適用靜態(tài)指標標不考慮資資金的時時間價值值，直接接通過現(xiàn)金金流量計計算出來來。概略評價價動態(tài)指標標考慮資金金的時間間價值，將現(xiàn)金金

16、流量進進行等值值化處理理后計算算出來的的。1、詳細細可行性性研究2、計算算期較長長的項目目3、清償償能力：投資者重重視、為項目提提供融資資的金融融機構(gòu)更更加重視視評價結(jié)結(jié)果。4、開發(fā)發(fā)投資和和置業(yè)投投資的經(jīng)經(jīng)濟評價價指標體體系項目類型型盈利能力力清償能力力靜態(tài)動態(tài)（一一樣的）開發(fā)投資利潤潤率成本利潤潤率銷售利潤潤率靜態(tài)投資資回收期期財務(wù)內(nèi)部部收益率率財務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值動態(tài)投資資回收期期借款償還還期資產(chǎn)負債債率利息備付付率置業(yè)投資利潤潤率資本金利利潤率、資本金金凈利潤潤率現(xiàn)金回報報率、投投資回報報率靜態(tài)投資資回收期期財務(wù)內(nèi)部部收益率率財務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值動態(tài)投資資回收期期借款償還還期資產(chǎn)負債債率償債備付付率流

17、動比率率速動比率率三、通貨貨膨脹的的影響1、在通通貨膨脹脹的情況況下，投投資者往往往提高高對名義義投資回回報率的的預期（記住，是回報報率），因為投資資者所希希望獲得得的始終終是一個個實際的的投資回回報率。2、從理理論上來來講，全全部期望望投資回回報率應(yīng)應(yīng)該包含含所有預預期通貨貨膨脹率率的影響響。預期收益益率 隨著 對通貨貨膨脹預預測 的的變化而而變化；當折現(xiàn)率率不包含含對通貨貨膨脹的的補償時時，收入入現(xiàn)金流流的折現(xiàn)現(xiàn)值才是是一個常常數(shù)。3、房地地產(chǎn)投資資分析人人員進行行投資分分析工作作的關(guān)鍵鍵是：模擬擬典型投投資者對對未來市市場的預預期，而而沒必要要花很多多精力去去尋找準準確可靠靠的收益益率和

18、通通貨膨脹脹率。4、通貨貨膨脹和和房地產(chǎn)產(chǎn)增值表現(xiàn)形式式對錢的影影響對折現(xiàn)率率的影響響通貨膨脹脹資金、信信用規(guī)模模、總體體價格水水平上升升一樣（一一定的貶貶值）導致折現(xiàn)現(xiàn)率提高高房地產(chǎn)增增值由于需求求超過供供給，房房地產(chǎn)價價值上升升。一樣（一一定的貶貶值）不影響，除非與與物業(yè)投投資有關(guān)關(guān)的風險險因素發(fā)發(fā)生變化化。5、分析析工作中中，如何何消除通通貨膨脹脹的影響響：（1）允允許未來來收入及及成本隨隨著通貨貨膨脹分分別有所所增加。（2）如如果現(xiàn)金金流估算算過程中中沒有考考慮通貨貨膨脹影影響，則則可在選選擇折現(xiàn)現(xiàn)率時適適當考慮慮（適當調(diào)調(diào)低折現(xiàn)現(xiàn)率）。第三節(jié) 動態(tài)盈盈利能力力指標及及其計算算一、財務(wù)

19、務(wù)凈現(xiàn)值值1、概念念：是指指項目按按行業(yè)的的基準收收益率（MARRR）或或設(shè)定的的目標收收益率（ic）,將項項目計算算期內(nèi)各各年的凈凈現(xiàn)金流流量這算算到投資資活動起起始點的的現(xiàn)值之和和。2、項目目計算期期：（1）出出售：=開發(fā)期期+銷售售期。（2）出出租或自自營：=開發(fā)期期+經(jīng)營營期（3）置置業(yè)投資資：=經(jīng)經(jīng)營準備備期+經(jīng)經(jīng)營期計算期開始時間間結(jié)束時間間開發(fā)期購買土地地使用權(quán)權(quán)項目竣工工驗收銷售期正式銷售售（含預預售）銷售完畢畢經(jīng)營期預計出租租經(jīng)營和和自營的的時間周周期經(jīng)營準備備期獲取物業(yè)業(yè)所有權(quán)權(quán)（使用用權(quán)）出租經(jīng)營營和自營營活動正正式開始始3、基準準收益率率：最低低投資報報酬率。minni

20、muum aacceeptaablee raate of retturnn（MAARR）決定基準準收益率率的因素素：資金金成本和和項目風風險二、財務(wù)務(wù)內(nèi)部收收益率1、是評評估項目目盈利性性的基本本指標。2、經(jīng)濟濟含義：項目壽壽命期內(nèi)內(nèi)，內(nèi)部部未收回回投資每每年的凈凈收益，（未收收回投資資的年凈凈收益。）同時時意味著著，項目目壽命期期終了時時，所有有投資可可以被完完全收回回。3、內(nèi)插插法的過過程：先先按目標標收益率率或基準準收益率率求的項項目的財財務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值，如如為正，則采用用更高的的折現(xiàn)率率使凈現(xiàn)現(xiàn)值接近近于零的的正值（i1）和負值值（i22）各一一個，最最后用內(nèi)內(nèi)插法公公式求出出。4、i11

21、和i22之差不不應(yīng)超過過1%-2%，否則，折現(xiàn)率率i1、i2和和凈現(xiàn)值值之間不不能近似似于線性性關(guān)系，從而使使所求的的的內(nèi)部部收益率率失真。5、內(nèi)部部收益率率表明了了項目投投資所能能支付的的最高貸貸款利率率。6、求解解FIRRR的理理論方程程應(yīng)有nn個解。常規(guī)項目目（凈現(xiàn)現(xiàn)金流量量正負符符號僅有有一次變變化）：有唯一一的實數(shù)數(shù)解。非常規(guī)項項目（凈凈現(xiàn)金流流量正負負符號有有多次變變化）：有多個實數(shù)數(shù)解，依依據(jù)經(jīng)濟濟含義，進行檢檢驗。利用同一一直線上上的點斜斜率相等等的原理理，即AB/BBC=AAD/DDE用B=ii1，EE=i22，C=FIRRR，E=NPPV2， A=NPVV1 ，C點點的NP

22、PV=00代入公式式即可得得到財務(wù)務(wù)內(nèi)部收收益率的的計算公公式：FIRRR=i11+NPPV1/（NPPV1+|NPPV2|）*（i2-i1）三、動態(tài)態(tài)投資回回收期1、概念念：自投投資起始始點算起起，累計計凈現(xiàn)值值等于零零或出現(xiàn)現(xiàn)正值的的年份。2、公式式：Pbb=（累累計凈現(xiàn)現(xiàn)值開始始出現(xiàn)正正值期數(shù)數(shù)1）+上期累累計凈現(xiàn)現(xiàn)值的絕絕對值/當期凈凈現(xiàn)值 上公式式是以計計算周期期為單位位的動態(tài)態(tài)投資回回收期，應(yīng)再把把它換算算成以年年為單位位的動態(tài)態(tài)投資回回收期。3、該指指標適合合的評價價項目范范圍：開開發(fā)類的的出租經(jīng)經(jīng)營或自自營項目目；置業(yè)業(yè)投資項項目。（書本中中提到的的指標分分類僅分分到開發(fā)發(fā)和置

23、業(yè)業(yè)，對于于開發(fā)類類未明確確細分，而此處處卻著重重提到開開發(fā)中的的小類）4、幾個個回收期期的理解解：（1）基基準回收收期：按按基準收收益率計計算，是是行業(yè)的的允許的的最長回回收期。（2）企企業(yè)的動動態(tài)投資資回收期期：按目標標收益率率計算，是企業(yè)業(yè)的真實實投資回回收期。該回收收期應(yīng)低低于行業(yè)業(yè)的基準準回收期期，項目目才具有有可行性性。*（3）（個人人理解，不知道道對不對對）按財務(wù)務(wù)內(nèi)部收收益率計計算出來來的投資資回收期期：是企企業(yè)允許許的最長長的回收收期。第四節(jié) 靜態(tài)盈盈利能力力指標及及其計算算一、成本本利潤率率與銷售售利潤率率（一）成成本利潤潤率1、項目目總開發(fā)發(fā)價值：（1）用用于銷售售：=總

24、總銷售收收入銷售稅稅費（2）用用于出租租：=整整個持有有期內(nèi)凈凈經(jīng)營收收入和凈轉(zhuǎn)售售收入的的現(xiàn)值累累計之和和。2、項目目總開發(fā)發(fā)成本：（1）土土地費用用（2）勘勘察設(shè)計計和前期期工程費費（3）建建安費用用（4）基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費費（5）公公共配套套設(shè)施建建設(shè)費（6）其其他工程程費（7）開開發(fā)期間間稅費（8）管管理費用用、銷售售費用、財務(wù)費費用（9）不不可預見見費計算以上上兩個數(shù)數(shù)據(jù)時，可依據(jù)據(jù)評估時時的價格格水平進進行估算算，因為為大多數(shù)數(shù)情況下下，收入入與成本本支出受受市場價價格水平平變動的的影響大大致相同同。3、成本本利潤率率一般與與目標利利潤率進進行比較較，超過過目標利利潤率在在經(jīng)濟上上

25、是可接接受的。 目目標利潤潤率的高高低：市場競爭爭狀況；項目開開發(fā)經(jīng)營營期長度度；開發(fā)項項目的物物業(yè)類型型；貸款款利率水水平。4、成本本利潤率率不等于于年利潤潤率。成成本利潤潤除以開開發(fā)經(jīng)營營期的年年數(shù)，也也不等于于年成本本利潤率率。5、成本本利潤率率=開發(fā)利利潤/項目總總開發(fā)成成本=（項目目總開發(fā)發(fā)價值項目總總開發(fā)成成本）/項目目總開發(fā)發(fā)成本=【（銷銷售收入入銷售稅稅費）項目總總開發(fā)成成本】/項目總總開發(fā)成成本6、成本本利潤率率：項目目建成后后出售或或在建設(shè)設(shè)過程中中就開始始預售，這只是是在房地地產(chǎn)市場場上投資資和使用用需求旺旺盛時的的情況。在市場較較為平穩(wěn)穩(wěn)的條件件下，開開發(fā)商常常常將開開

26、發(fā)建設(shè)設(shè)完畢后后的項目目出租經(jīng)經(jīng)營，此此時項目目就變?yōu)闉殚_發(fā)商商的長期期投資，由于出出租經(jīng)營營的經(jīng)營營期限很很長，計計算開發(fā)發(fā)成本利利潤率顯顯得意義義不大，因為開開發(fā)成本本利潤率率沒有考考慮經(jīng)營營期限的的因素。*（也就就是說，成本利利潤率僅僅適合在在房地產(chǎn)產(chǎn)市場上上投資和和使用需需求旺盛盛時的情情況。在在市場較較為平穩(wěn)穩(wěn)的條件件下，不不適合算算項目的的成本利利潤率）7、用開開發(fā)成本本利潤率率對開發(fā)發(fā)項目進進行初步步評估時時，一般般也不計計算繳納納所得稅稅后的成成本利潤潤率情況況。（二）銷銷售利潤潤率1、銷售售收入：銷售開開發(fā)產(chǎn)品品過程中中取得的的全部價價款，包包括現(xiàn)金金、現(xiàn)金金等價物物、其他他

27、經(jīng)濟利利益。2、銷售售利潤=開發(fā)利利潤=總總開發(fā)價價值（銷銷售收入入銷售稅稅費）總開發(fā)發(fā)成本3、銷售售利潤率率=銷售利利潤（開開發(fā)利潤潤）/銷銷售收入入=【（銷銷售收入入銷售稅稅費）項目總總開發(fā)成成本】/銷售收收入對于開發(fā)發(fā)利潤水水平較高高的商品品房開發(fā)發(fā)項目，土地增增值稅已已經(jīng)對開開發(fā)成本本利潤率率或銷售利利潤指標標產(chǎn)生了了實質(zhì)的的影響。（三）評評價方法法：1、普通通評價方方法（直直接計算算）有兩兩個缺點點：（1）成成本支出出和經(jīng)營營收入的的時間分分布沒有有彈性（即在某某點完全全發(fā)生，而不是是一個時時間段）（2）未未體現(xiàn)開開發(fā)過程程中隱含含的許多多不確定定性因素素。2、現(xiàn)金金流評估估法：（1

28、）可可以克服服普通評評價方法法的第一一個確定定，即支支出和收收入時間間無彈性性的缺點點。（2）經(jīng)經(jīng)過大量量的研究究，人們們發(fā)現(xiàn)，對于建建安成本本，在工程開開始時，其費用用的增長長是緩慢的。達到合同同工期的的60%時，增增長達到到峰值。（3）適適合項目目居住小區(qū)區(qū)綜合開開發(fā)項目目評估這類類項目時時，不需需作任何假假設(shè)，就就可較為為客觀地地得出評評估結(jié)論論。商業(yè)區(qū)開開發(fā)項目目工業(yè)開發(fā)發(fā)項目新區(qū)開發(fā)發(fā)和舊城城改造項項目（4）該該方法的的精確性性依賴于于評估中中所涉及及的有關(guān)關(guān)數(shù)據(jù)的的準確性性。二、投資資利潤率率（1）投投資利潤潤率是年年利潤率率。開發(fā)投資資：年平平均利潤潤額/項項目總投投資置業(yè)投資資

29、：經(jīng)營營期內(nèi)，正常年年份的年年利潤總總額（年年平均利利潤總額額）/項項目總投投資（2）銷售收入、出租收入和自營收入利潤總額額=經(jīng)營營收入經(jīng)營成成本運營費費用銷售稅稅金（將開發(fā)產(chǎn)品成本按照有關(guān)財務(wù)和會計制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本）土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本、出租經(jīng)營成本營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加項目總投投資=項項目總開開發(fā)成本本+經(jīng)營營資金（用于日日常經(jīng)營營的周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)資金）三、資本本金利潤潤率和資資本金凈凈利潤率率（1）資資本金：投資者者投入項項目的資資本金或或權(quán)益資資本。（2）資資本金利利潤率=年利潤潤/資本本金（3）資資本金凈凈利潤率率=年稅稅后利潤潤/資本本金四、靜態(tài)態(tài)投資回

30、回收期即不折現(xiàn)現(xiàn)，累計計凈現(xiàn)金金流量為為正時的的期限。算法和動動態(tài)投資資回收期期相同，僅僅是是累計的的數(shù)字不不需要折折現(xiàn)而已已。五、現(xiàn)金金回報率率與投資資回報率率（置業(yè)投投資盈利利指標）（一）現(xiàn)現(xiàn)金回報報率（1）分分子：凈凈經(jīng)營收收入還本付付息（2）分分母：初初始現(xiàn)金金投資（首付款款）（3）不不同于資資本化率率，資本本化率未未考慮還還本付息息的影響響。（二）投投資回報報率（記記住，是是和資本本金相比比）（1）不不考慮物物業(yè)增值值：分子：（凈經(jīng)營營收入還本付付息）+還本付付息所獲獲得的物物業(yè)權(quán)益益增加的的價值（每年還還一點貸貸款，每每年對獲獲得物業(yè)業(yè)多一份份持有價價值）分母：權(quán)權(quán)益資本本（資本本

31、金）（2）考考慮物業(yè)業(yè)增值：分子加加上物業(yè)業(yè)增值額額。第五節(jié) 清償能能力指標標及其計計算一、利息息還本付息息的方式式：（1）一一次性還還本，利息照照付。（2）等等額還本本，利息息照付（3）等等額還本本付息（4）一一次性償償付（5）氣氣球法。任意償償還，期期末全部部還清。二、借款款償還期期（1）開開發(fā)經(jīng)營營期內(nèi)，可用作還還款的利利潤、折舊、攤銷、其其他還款款資金償還項目借款款本息所需要的的時間。（2）公公式：Pd=（借款償償還后開開始出現(xiàn)現(xiàn)盈余期期數(shù)開始借借款期數(shù)數(shù)）+（上期期償還借借款額/當期可可用于還還款的資資金額）三、利息息備付率率（1）利利息備付付率=稅稅息前利利潤/當當期應(yīng)付付利息費費

32、用。稅息前利利潤=利利潤總額額+計入入總成本本的利息息費用（2）表表示使用用項目利利潤償付付利息的的保障倍倍數(shù)，一一般項目目，應(yīng)大大于2（3）可可以按年年計算，也可以以按整個個借款期期計算四、償債債備付率率（1）償償債備付付率=可可用于還還本付息息資金/當期還還本付息息資金可用于還還本付息息資金：用于還還款的折折舊和攤攤銷+成成本中列列支的利利息費用用+可用用于還款款的利潤潤。當期還本本付息：貸款本本金+計計入成本本的利息息。（2）也也是個保保障倍數(shù)數(shù)，應(yīng)大大于等于于1.22。該指指標對出出租經(jīng)營營和自營營的投資資項目非非常重要要。五、資產(chǎn)產(chǎn)負債率率（1）資資產(chǎn)負債債率=負負債/資資產(chǎn)（2）表

33、表示：總總資產(chǎn)中中有多大大比例是是通過借借債來籌籌集的，屬于長長期償債債能力指指標。六、流動動比率（1）流流動比率率=流動動資產(chǎn)/流動負負債。（2）比比率越高高，債權(quán)權(quán)越安全全，又稱稱償債能能力比率率。（3）國國際上，銀行一一般要求求該比率率在2000%以以上，稱稱之為“銀行家家比率”或“二比一一比率”。（4）對對于房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)，2000%不是是最理想想的流動動比率，房地產(chǎn)產(chǎn)的流動動比率相相對較低低。七、速動動比率（1）速速動比率率=（流流動資產(chǎn)產(chǎn)總額存貨）/流動動負債總總額（2）屬屬于短期期償債能能力指標標，一般般而言，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的存貨占占流動資資產(chǎn)的大大部分，其速動動比率較較低，

34、一一般達到到1000%*五六六七：資資產(chǎn)負債債率、流流動比率率、速動動比率，通常結(jié)結(jié)合企業(yè)業(yè)的資產(chǎn)產(chǎn)負債表表進行計計算。但大型綜綜合性開開發(fā)企業(yè)業(yè)，通常常不需要要針對具具體的項項目編制制資產(chǎn)負負債表，也就很少少計算項項目的這這三個指指標。第六節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)投資方方案經(jīng)濟濟比選一、方案案經(jīng)濟比比選及其其作用1、概念念：遵循循規(guī)則、選用方方法，在在各種可可能的開開發(fā)投資資方案中中尋求合合理的經(jīng)經(jīng)濟和技術(shù)方案案的行為為過程。2、類型型：（1）互互斥：互互不相容容，只能能選擇一一個。（2）獨獨立：方案至至于自己己的可行行性有關(guān)關(guān)。（3）相相關(guān)：某一方方案的采采用會對對其他方方案的現(xiàn)現(xiàn)金流量量帶來一一定的

35、影影響。常見的方方案比選選，是互互斥（或或是可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為互互斥關(guān)系系的）方方案比選。3、作用用是項目可可行性研研究與決決策工作作的重要要內(nèi)容。4、決策策準則（1）備備選方案案差異原原則：最核心心、最基礎(chǔ)礎(chǔ)的準則則。（2）最最低可接接受收益益率原則則：最低可接接受收益益率定的的太高，會損失失好的投投資機會會；定的過低低，可能能給企業(yè)業(yè)帶來巨巨大經(jīng)濟濟損失。規(guī)律：高高于銀行行存款利利率或國國債投資資收益率率，高于于資本成成本。（3）不不行動原原則不選擇任任何項目目，保持持其資金金隨時投投資到財務(wù)內(nèi)部部收益率率 最最低可接接受收益益率 的的投資項項目中去去。不選擇實實際上也也是一種種方案，該方案案的財

36、務(wù)務(wù)內(nèi)部收收益率等等于基準準收益率率，凈現(xiàn)現(xiàn)值和等等額年值值均為零零。二、方案案經(jīng)濟比比選定量量分析方方法方法名稱稱計算公式式如何判定定適用范圍圍凈現(xiàn)值法法FNPVV（按最最低可接接受收益益率計算算）1、先FFNPVV最大值值為優(yōu)選選方案。2、若所所有方案案都小于于0，則則選擇不不行動方方案。開發(fā)經(jīng)營營期相同同，項目目資金無無約束開發(fā)經(jīng)營營期不同同，通過最最小公倍倍數(shù)和研研究期法法進行調(diào)調(diào)整，然然后必選選。差額投資資內(nèi)部收收益率法法兩方案凈凈現(xiàn)金流流量差額額的現(xiàn)值值和等于于零時的的折現(xiàn)率率（IRRR）IRRRMARRR（IIC），選投資資大的方方案。反反之，選選投資小小的方案案。（多個方方案，

37、先先排序，再兩兩兩比選）等額年值值法將每年的的凈現(xiàn)值值換算為為年值（AW），（算算法類似似已知PP求A）等額年值值最大的的方案為為優(yōu)選方方案（每每年獲取取的收獲獲最大）開發(fā)經(jīng)營營期不同同,可直直接用費用現(xiàn)值值法算費用（投入額額回收額額）的現(xiàn)現(xiàn)值和費用現(xiàn)值值小的方方案為優(yōu)優(yōu)選方案案效益相同同或基本本相同等額年費費用法算出了總總的年費費用現(xiàn)值值和，推推算每年年的等額額年費用用等額年費費用小的的方案為為優(yōu)選方方案其他方法法利潤總額額、投資資利潤率率等靜態(tài)態(tài)指標開發(fā)經(jīng)營營期較短的出售型型項目三、方案案經(jīng)濟比比選方法法的選擇擇遵循“費費用和效效益計算算口徑對對應(yīng)一致致”的原則則。第七章 風險分分析與決決

38、策第一節(jié) 決策的的概念與與方法一、決策策的概念念（一）決決策及其其特征1、決策策的簡單單定義：從兩個個以上的的備選方方案中選選擇一個個的過程程。包括括：識別別機會、診斷問問題、確確定目標標、擬定定方案、選擇方方案、實實施方案案、監(jiān)督督與評估估等決策策過程。2、決策策的分類類按層次分分按性質(zhì)分分按參與的的人數(shù)分分戰(zhàn)略型決決策確定型決決策個人決策策管理型決決策風險型決決策群體決策策業(yè)務(wù)型決決策不確定型型決策【注意點點】房地地產(chǎn)決策策屬于風風險型和和不確定定型的群群體管理理決策。（上面面紅色部部分）3、決策策的4個個基本特特征：（目標、手段、選擇、后果可可估計）（1）決決策是為為了達到到一個預預定的

39、目目標（2）決決策是在在某種條條件下尋尋求優(yōu)化化目標和和達到優(yōu)優(yōu)化目標標的手段段（3）決決策是在在若干個個有價值值的方案案中選擇擇一個作作為行動動方案。（4）準準備實施施的某個個方案可可能出現(xiàn)現(xiàn)幾種后后果是可可以預測測或估計計的。（易考）（二）決決策的原原則和評評價標準準1、六項項原則：6大原則則說明滿意原則則決策遵循循的是滿滿意原則則而不是是最優(yōu)原原則系統(tǒng)原則則把對象看看成一個個系統(tǒng)，并以此此系統(tǒng)的的整體目目標為核核心，追追求整體體優(yōu)化目目的。信息原則則強調(diào)信息息是決策策的基礎(chǔ)礎(chǔ)預測原則則通過科學學的預測測，對未未來事件件進行描描述分析析，為決決策提供供科學依依據(jù)和準準則。比較選優(yōu)優(yōu)原則在各

40、種可可能的備備選方案案中，選選擇最能能滿足決決策者目目標的方方案反饋原則則將先期決決策執(zhí)行行過程中中的經(jīng)驗驗，及時時反饋應(yīng)應(yīng)用于后后續(xù)決策策活動中中。2、四大大評價標標準：（評價決決策的有有效性程程度）（1）決決策的質(zhì)質(zhì)量或合合理性（2）決決策的可可接受性性（3）決決策的時時效性（4）決決策的經(jīng)經(jīng)濟性（三）決決策理論論區(qū)別方式式當代決策策理論（有機結(jié)結(jié)合以下下兩大決決策理論論分支）古典決策策理論行為決策策理論決策因素素從經(jīng)濟角角度來看看待決策策問題，決策的的目的為為組織獲獲取最大大的經(jīng)濟濟利益。（忽視視了非經(jīng)經(jīng)濟因素素的作用用）考慮了人人或組織織的經(jīng)濟濟因素。還考慮了了動機因素素、情感感因素、

41、經(jīng)驗因素素、其他他因素。決策者完全理性性的決策環(huán)境境的穩(wěn)定定與否是是可以被被改變的的。人是有限限理性的的，介于于完全理理性和非非理性之之間。在識別和和發(fā)現(xiàn)問問題中容容易受知知覺上的的偏差（把問題題的部分分信息當當做認知知對象）的影響響；對未來的的判斷，直覺運用用往往多多于邏輯輯分析。信息情報報充分了解解信息情情報，可可以做成成完成組組織目標標的最佳佳決策即使充分分了解和和掌握有有關(guān)決策策環(huán)境的的信息情情報（也也只可能能做到盡盡量了解解各種備備選方案案的情況況，而不不可能做做到全部部了解），決策者選選擇的理理性是相相對的?？紤]點考慮最多多的是經(jīng)經(jīng)濟利益益。風險型決決策中，對待風風險的態(tài)態(tài)度起著著

42、更為重重要的作作用；決策者往往往厭惡惡風險，傾向于于選擇風風險較小小的方案案，盡管管風險大大的方案案可能帶帶來可觀觀收益。決策結(jié)果果最佳決策策往往只追追求滿意意結(jié)果，而不尋求最佳佳方案。二、決策策的方法法按性質(zhì)分分的決策策類型未來事件件的發(fā)生生與否未來事件件發(fā)生的的概率主要特征征決策方法法確定型決決策確定無概率具有反復復、經(jīng)常的特特點；又稱為程程序化決決策線性規(guī)劃劃等運籌籌學方法法；借助計算算機決策策風險型決決策確定概率已知知存在不以以決策者者意志為為轉(zhuǎn)移的的多種未未來事件件的各自自然狀態(tài)態(tài)，且可可判斷自自然狀態(tài)態(tài)的概率率；備選方案案的在不不同自然然狀態(tài)下下的損益益值可以以計算最大可能能法期望

43、值法法決策樹法法不確定型型決策不確定不確定沒有先例例、沒有有固定程程序；依靠決策策者的個個人經(jīng)驗驗、分析析判斷能能力和創(chuàng)創(chuàng)造能力力。小中取大大法大中取大大法最大最小小后悔值值法三、房地地產(chǎn)投資資決策1、核心心：準確確估算投資資收益、分析投資資面臨的的風險，并并在權(quán)衡衡收益和和風險的的基礎(chǔ)上上做出投資資決策。2、三個個階段：（1）策策略階段段：界定定可接受的的收益和和風險（2）分分析階段段：衡量量可能的收益益和風險險（3）決決策階段段：評估估各種收益益與風險險。3、房地地產(chǎn)投資資策略類類型（1）期期望收益益率高低低無風險策策略收收益型策策略核核心策略略高收收益型策策略增增值型策策略機機會型策策略

44、最低：無無風險策策略；最高：機機會型策策略；【注意】高收益益策略不不是最高高的收益益，主要要指投資資沒有等等級的CCMBSS、夾層層債務(wù)。（2個個生疏的的概念），排在在機會型型和增值值型投資資策略之之后。* CCMBSS（商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)抵押貸貸款支持持證券）是指商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)公司的的債權(quán)銀銀行以原原有的商商業(yè)抵押押貸款為為資本，發(fā)行證證券。夾層資本本（Meezzaaninne CCapiitall）是收收益和風風險介于于企業(yè)債債務(wù)資本本和股權(quán)權(quán)資本之之間的資資本形態(tài)態(tài)，本質(zhì)質(zhì)是長期期無擔保保的債權(quán)權(quán)類風險險資本。當企業(yè)業(yè)進行破破產(chǎn)清算算時，優(yōu)優(yōu)先債務(wù)務(wù)提供者者首先得得到清償償，其次次是夾層層資本

45、提提供者，最后是是公司的的股東。因此，對投資資者來說說，夾層層資本的的風險介介于優(yōu)先先債務(wù)和和股本之之間。（2）帶帶“租”字內(nèi)容容的投資資策略有有4種：收益型策策略：凈凈租金，所有費費用由租租戶承擔擔的出租租性房地地產(chǎn)（*收益型型的反而而是出租租性房地地產(chǎn)）核 心 策略：整體出租或多多租客收收益性房房地產(chǎn)增值型策策略：部部分出租，低低于市場場租金需需要更新新改造收收益性房房地產(chǎn)（部分出出租的增增值型策策略期望望收益率率要高于于整體出出租的核核心策略略的期望望收益率率）機會型策策略：待待租收益益性房地地產(chǎn)（房房地產(chǎn)開開發(fā)、不不良資產(chǎn)產(chǎn)）第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)投資項項目的不不確定性性分析房地產(chǎn)投投資項目

46、目不確定定性分析析，是分分析不確確定性因因素對項項目可能能造成的的影響，并進而而分析可可能出現(xiàn)現(xiàn)的風險險。不確定性性分析是是房地產(chǎn)產(chǎn)投資項項目財務(wù)務(wù)評價的的重要組組成部分分，對項項目的投投資決策策成敗有有著重要要的影響響。一、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資項項目的主主要不確確定性因因素（一）土土地費用用1、土地地費用組組成：土土地出讓讓金、城城市建設(shè)設(shè)配套費費、土地地開發(fā)費費用。2、大城城市中心心區(qū)，土土地費用用占總開開發(fā)成本本的500-600%，城城市郊區(qū)區(qū)，占330%左左右。（二）建建筑安裝裝工程費費發(fā)生變化化的原因因：1、估算算的建安安費用與與標價（開發(fā)商商從承包包商處得得到的一一個可以以接受的的合

47、理價價格）時時間相差差半年到到一年的的時間，這期間間可能會會由于建建筑材料料或勞動動力價格格水平的的變化而而變化。2、開工工后，由由于建筑筑材料和和人工費費用發(fā)生生變化，也會導導致建安安費用的的改變?！咀⒁狻咳绻鞘枪潭偪們r合同同，則變變動風險險由承包包商負擔擔，對開開發(fā)商基基本無影影響。否否則，開開發(fā)商要要承擔增增加額。（三）租租售價格格1、項目目評估中中，通過過比較修修正得到到。這種種比較不不考慮通通貨膨脹脹因素、租金和和售價在在開發(fā)期期間的增增減，而而僅以“今天”的租金金和售價價水平估估算。2、同類類物業(yè)供供求關(guān)系系的變化化、開發(fā)發(fā)過程中中的社會會、經(jīng)濟濟、政治治和環(huán)境境的變化化，都會

48、會對租售售價格產(chǎn)產(chǎn)生影響響，而這這些影響響很難事事先定量量描述。（四）開開發(fā)期和和租售期期1、開發(fā)發(fā)期包括括準備期期和建造造期準備期：征地拆拆遷安置置補償、規(guī)劃方方案設(shè)計計審批、市政基基礎(chǔ)設(shè)施施的申請請、招標標建造期：一般能能夠較為為準確地估計，但但某些特特殊因素素的影響響，也可可能會引引起工期期延長。（1）建建造期延延長的原原因：（7個原原因）某項建筑筑材料或或設(shè)備短短缺惡劣氣候候政治經(jīng)濟濟形勢發(fā)發(fā)生突變變勞資糾紛紛引起工工人罷工工基礎(chǔ)開挖挖中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)重要文文物未預料到到的特殊殊地質(zhì)條條件承包合同同形式選選擇不當當導致承承包商有有意拖延延工期（2）建建造期延延長的影影響：一方面承承擔更多多的貸

49、款款利息另一方面面要承擔擔總費用用上漲的的風險2、租售售期（出出租期或或出售期期）：（1）影影響因素素：（11個總+2個市市場因素素+2個個房地產(chǎn)產(chǎn)因素）宏觀社會會經(jīng)濟狀狀況、市場供求求狀況、市場競競爭狀況況、預期未來來房地產(chǎn)產(chǎn)價格變變化趨勢勢、房地地產(chǎn)項目目類型。（2）例例子：房地產(chǎn)項項目類型型影響：中低價價位經(jīng)濟濟適用房房周期低低于高檔檔商品住住宅項目目。 住宅宅項目 低于于 商商用項目目。市場供求求狀況、預期價價格：過過量供應(yīng)應(yīng)預期價價格下降降周期延延長 供供應(yīng)較少少預期價價格上漲漲周期縮縮短（五）容容積率及及有關(guān)設(shè)設(shè)計參數(shù)數(shù)1、項目目評估階階段，不不一定能能拿到政政府規(guī)劃劃批文。2、即

50、使使有了批批文，確確定可分分攤和不不可分攤攤部分、可出租租面積比比例的參參數(shù)只能能大致估估算。（六）資資本化率率1、資本本化率確確定分方方法：若若干項目目的實際際凈租金金收入與與售價的的比值，取其平平均值。2、風險險原因：項目選選擇多樣樣性；參參照項目目與評估估項目的的差異。（七）貸貸款利率率：利率的影影響，決決定了開開發(fā)商利利用財務(wù)務(wù)杠桿的的有效性性。（八）資資本金與與借貸資資金所占占比例。二、房地地產(chǎn)置業(yè)業(yè)投資項項目的主主要不確確定性因因素（一）購購買價格格：購買價格格是房地地產(chǎn)置業(yè)業(yè)投資項項目的初初始資本本投資數(shù)數(shù)額，其確定，應(yīng)該以以房地產(chǎn)產(chǎn)估價師師估算的的擬購買買房地產(chǎn)產(chǎn)資產(chǎn)的的公開市

51、市場價值值為基礎(chǔ)。（容易忽忽略）（二）權(quán)權(quán)益投資資比率：權(quán)益資資本（資資本金）占初始始資本投投資額的的比例。權(quán)益投資資比率低低，意味味著投資資者使用用了高的財務(wù)務(wù)杠桿，風險和和風險報報酬相應(yīng)應(yīng)增加，權(quán)益投投資收益益率提高高。（三）空空置率：相關(guān)影響響因素：宏觀社社會經(jīng)濟濟環(huán)境、市場供供求關(guān)系系、租戶戶支付租租金的能能力。（四）運運營費用用可以通過過和物業(yè)業(yè)公司簽簽署長期期合約來來減少物物業(yè)維護護管理費費用，但但不能排排除通貨貨膨脹因因素的影影響。舊有物業(yè)業(yè)的大修修理費用用和設(shè)備備更新費費用、房房地產(chǎn)稅稅會發(fā)生生變化。三、不確確定性因因素的相相互作用用1、各因因素的相相互作用用形式：獨立、相互同

52、同步或不不同步。2、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資過過程中，總收入入和總費費用的變變化并不不同步。第三節(jié) 盈虧平平衡分析析一、盈虧虧平衡分分析的基基本原理理1、盈虧虧平衡分分析就是是要找出出項目方方案的盈盈虧平衡衡點2、基本本方法：建立成本本與產(chǎn)量量、銷售收收入與銷銷量之間間的函數(shù)數(shù)關(guān)系。通過對這這兩個函函數(shù)及其其圖形的的分析，找出平平衡點。3、分類類：（1）線線性盈虧虧平衡分分析：產(chǎn)產(chǎn)銷量的的變化不不影響市市場銷售售價格和和生產(chǎn)成成本時。（實際工工作中最最常用）（2）非非線性盈盈虧平衡衡分析：存在壟壟斷競爭爭因素時時，產(chǎn)銷銷量的變變化會導導致市場場銷售價價格和生生產(chǎn)成本本的變化化。4、基本本公式：（必考

53、考點）年銷售收收入方程程：B=PQ年總成本本費用方方程：CC=CffCvvQCf：總總固定成成本Cv：單單位變動動成本（類似于于建安單單價）P ：銷銷售單價價（1）單單位變動動成本：Cv=（C-Cf）/Q（2）盈盈虧平衡衡產(chǎn)量：Q*=Cf/（Q-Cv）（3）盈盈虧平衡衡價格：P*=Cv+Cf/Q（4）盈盈虧平衡衡單位產(chǎn)產(chǎn)品變動動成本CCv*=P-CCf/QQ*只有一一種均衡衡量，不不會同時時存在兩兩個均衡衡量。以上計算算公式，實際只只要牢記記一個公公式就可可以了：PQ=Cf+CvQ即B=C5、（線線性）盈盈虧平衡衡分析圖圖產(chǎn)銷量超超過平衡衡點Q*，則盈盈利。反反之，則則虧損。二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)

54、項目盈盈虧平衡衡分析平衡點的的設(shè)置平衡點表達方式式臨界點分分析達到允許許的最低低經(jīng)濟效效益指標標的極限限值都以風險險因素的的臨界值值組合顯顯示項目目的風險險程度保本點分分析達到利潤潤為0的極限限值單個風險險因素臨臨界值計計算：列列表法、圖解法法多個風險險因素臨臨界值組組合計算算：列表表法（一）最最低租售售價格1、租金金和售價價，是房房地產(chǎn)項項目中最最主要的的不確定定性因素素，能夠夠?qū)崿F(xiàn)預預定的租租售價格格，通常常是房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資項項目成敗敗的關(guān)鍵鍵。2、最低低租售價價格與預預期的租租售價格格差距越越大，說說明項目目的抗風風險能力力越強。（離忍耐耐底線當當然越遠遠越好）（二）最最低租售售數(shù)量

55、1、最低低銷售量量和最低低出租率率，也是是房地產(chǎn)產(chǎn)項目最最主要的的不確定定因素，通常是是開發(fā)投投資項目目成敗的的關(guān)鍵。2、差距距越大，抗風險險能力越越強。（上面的的兩點，容易出出多選題題）（三）最最高土地地取得價價格： （四）最最高工程程費用:差距越大大，抗風風險能力力越強。（五）最最高購買買價格（六）最最高運營營費用比比率三、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目盈盈虧平衡衡分析示示例18%26.518%62%個人對書書本上2214頁頁的（二二）臨界界點分析析的理解解，不知知道對不不對？第四節(jié) 敏感性性分析一、敏感感性分析析的概念念1、概念念：找出出敏感性性因素，分析測測算其影影響程度度和敏感感性程度度，判斷斷

56、項目的的風險承承受能力力。2、敏感感性分析析的目的的：（1）分分析敏感感性因素素變動原原因，為為下一步步進行不不確定性性分析提提供依據(jù)據(jù)。（2）研研究因素素變動 引起 項目經(jīng)經(jīng)濟效益益值 變變動的范范圍或極極限值，分析項目目承擔風風險能力力。（3）比比較多方方案敏感感性大小小，選擇擇不敏感的的投資方方案。3、分類類：依據(jù)據(jù)不確定定性因素素 每次次變動數(shù)數(shù)目 的的多少，分為單單因素和和多因素素 敏感感性分析析。二、敏感感性分析析的步驟驟1、確定定用于敏敏感性分分析的財財務(wù)評價價指標。（通常為為內(nèi)部收收益率、必要時時可選財財務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值、開開發(fā)利潤潤）2、確定定不確定定性因素素可能的的變動范范圍。（

57、采用列列表的方方法表示示變動范范圍）3、計算算不確定定性因素素變動時時，評價價指標的的相應(yīng)變變動值。4、通過過評價指指標的相相應(yīng)變動動情況，找出較較為敏感感的不確確定性因因素，做做出進一一步的分分析。（采用敏敏感性分分析表對對多個不不確定性性因素進進行比較較）三、單因因素和多多因素敏敏感性分分析1、單因因素敏感感性分析析是敏感感性分析析的最基基本的方方法。2、多因因素敏感感性分析析也有很很高的實實用價值值。假定定同時變變動的幾幾個因素素時相互互獨立的的，且各各因素發(fā)發(fā)生變化化的概率率相同。四、敏感感性分析析的“三項預預測值”法1、“三三項預測測值”分析法法是多因因素敏感感性分析析方法中中的一種

58、種。2、“三三項”是指：最樂觀觀預測值值、最可可能預測測值、最最悲觀預預測值。敏感性分分析是一一種動態(tài)態(tài)不確定定分析，不能確確定各不不確定性性因素發(fā)發(fā)生一定定幅度變變動的概概率。第五節(jié) 風險分分析一、風險險分析的的界定1、不確確定分析析中的盈盈虧平衡衡分析和和敏感性性分析，是在風風險因素素發(fā)生概概率未知知條件下下的抗風風險分析析，它不不能代替替風險分分析。2、風險險分析常常用的比比較成熟熟的方法法是：概概率分析析法。3、風險險分析的的對象：可判斷斷其 變變動可能能性 的的風險因因素。二、風險險分析的的一般過過程和方方法風險辨識識風險估估計分析評評價（一）風風險辨識識1、方法法：（1）專專家調(diào)查

59、查法（專專家個人人判斷法法、頭腦腦風暴法法、德爾爾菲法）（2）故故障樹分分析法（3）幕幕景分析析法（4）篩篩選監(jiān)測診斷技技術(shù)*采用頭頭腦風暴暴法組織織群體決決策時，要集中中有關(guān)專專家召開開專題會會議，主主持者以以明確的的方式向向所有參參與者闡闡明問題題，說明明會議的的規(guī)則，盡力創(chuàng)創(chuàng)造在融融洽輕松松的會議議氣氛。一般不不發(fā)表意意見，以以免影響響會議的的自由氣氣氛。由由專家們們“自由由”提出出盡可能能多的方方案。*故障樹樹分析是是對既定定的生產(chǎn)產(chǎn)系統(tǒng)或或作業(yè)中中可能出出現(xiàn)的事事故條件件及可能能導致的的災害后后果，按按工藝流流程、先先后次序序和因果果關(guān)系繪繪成程序序方框圖圖，表示示導致災災害、傷傷害

60、事故故的各種種因素間間的邏輯輯關(guān)系。它由輸輸入符號號或關(guān)系系符號組組成，用用以分析析系統(tǒng)的的安全問問題或系系統(tǒng)的運運行功能能問題，為判明明災害、傷害的的發(fā)生途途徑及事事故因素素之間的的關(guān)系，故障樹樹分析法法提供了了一種最最形象、最簡潔潔的表達達形式。幕景分析析法（SScennariios Anaalyssis）是一種種能識別別關(guān)鍵因因素及其其影響的的方法。一個幕幕景就是是一項事事業(yè)或組組織未來來某種狀狀態(tài)的描描述，可可以在計計算機上上計算和和顯示，也可用用圖表曲曲線等簡簡述。它它研究當當某種因因素變化化時，整整體情況況怎樣？有什么么危險發(fā)發(fā)生？像像一幕幕幕場景一一樣，供供人們比比較研究究。（二