1、土地估價理論方法精講班第 38 講講義單項選擇題（46-80）46、根據(jù)地租理論，最劣等土地的級差地租(A)。 A、等于零B、大于零C、土地價格D、房地產(chǎn)價格：最劣等土地沒有級差地租。47、土地價格的高低取決于可以獲取的(B)高低。 A、價值B、地租 C、成本D、勞動產(chǎn)品48、某建筑物占地面積 3 畝，容積率為 4，自然耐用年限 70 年，經(jīng)濟耐用年限 60 年，已使用 15年，殘值率為 5，重置價格為 2000 元平方米，則該建筑物現(xiàn)值為(A)萬元。A、1220 B、1274 C、1525 D、1593：該建筑物建筑面積=3*4=12 畝=8000 平方米，該建筑物重置價格=8000*200

2、0=1600 萬元，按照平均年限折舊法計算，該建筑物現(xiàn)值=1600-1600*（1-5%）*15/60=1600-380=1220。這里需要注意，耐用年限的選取要用經(jīng)濟耐用年限，而不是自然耐用年限。49、一般說來，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的房屋的殘值率等于(C)。 A、10B、2 C、0D、重置成本乘以折舊率。：根據(jù)經(jīng)租房屋清產(chǎn)估價原則中對房屋建筑物耐用年限、殘值率的評定標準，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的房屋的殘值率等于 0，磚混結(jié)構(gòu)為 2%。50、建筑物折舊是指(A)。A、建筑物因時間經(jīng)過所造成的損耗 B、建筑物的新舊程度C、對建筑物的人為破壞D、建筑物重置成本與殘值率的乘積：建筑物的折舊，指建筑物因時間經(jīng)過所造

3、成的損耗。這種損耗包括緣于物理的有形損耗和基于功能和經(jīng)濟的無形損耗。51、建筑物的重置價格等于(C)。 A、估價時點上舊有房屋的建筑成本B、估價時點上房地產(chǎn)交易價格于地價的價值C、估價時點上重新建造房屋所需的建造費用加平均利潤 D、重置成本和折舊成本之和：建筑物的重置價格，是假設估價時點舊有建筑物存在的土地是一片空地，而在同一場所除建筑物以外的狀況均維持不變，重新建筑與舊有建筑物完全相同或具有同等效用的全新狀態(tài)的建筑物時，所需要的建筑費、其他費用和正常的利稅。52、甲、乙、丙三宗土地的單價分別為每平方米 1066、905、899 元，建筑容積率分別為 55、50、45，若該三宗地的其他條件相同

4、，則明智的 A、甲B、乙 C、丙D、甲或丙者會選擇(B)土地用于開發(fā)建設。：可用土地單價與建筑容積率的比值進行比較,甲宗土地 1066/5.5=193.82,乙宗土地905/5=181,丙宗土地 899/4.5=199.78,說明為獲得相同建筑面積,乙宗土地花費最低,甲次之,丙最高,所以明智的者會選擇乙宗土地用于開發(fā)建設。53、在磚混結(jié)構(gòu)房屋新舊程度的評定標準中，十成新房屋的已使用期應不超過(D)年。 A、2B、3 C、4 D、5:該題參照 04 年土地估價理論與方法一書的 P315-325 中,房屋新舊程度評定標準.54、因技術革新、設計優(yōu)化等導致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價，屬于(C)。

5、 A、自然折舊B、物質(zhì)折舊 C、功能折舊D、經(jīng)濟折舊：建筑物功能所引起的折舊通常不論建筑物的新舊程度如何，只要其使用功能不能滿足要求，使其經(jīng)濟價值和使用價值降低，這就產(chǎn)生功能的折舊。而且這種功能的或不適應往往是由于新的功能的出現(xiàn)，例如由于技術革新、設計變化等出現(xiàn)一些新的、更適用的功能，從而使一些老的、過時的功能沒有需求，從而引起其經(jīng)濟價值和使用價值降低。55、建筑物的耐用年限有(D)之分。 A、物理耐用年限和經(jīng)濟耐用年限B、經(jīng)濟耐用年限和會計耐用年限C、主體建筑耐用年限和附屬建筑耐用年限 D、自然耐用年限和經(jīng)濟耐用年限56、對具有市場建筑物的價格。 A、重建成本B、重置成本 C、建筑成本D、成

6、新度性的建筑物估價，應以(B)為基礎，采用對照法、殘余法、比較法等評估出：依據(jù)建筑物的性質(zhì)，建筑物估價分為兩類：對具有市場性的建筑物估價，應以重置成本為基礎，采用對照法、殘余法、比較法等評估出建筑物的價格。對不具備市場如博物館，用成本法計算重置價格扣除折舊的方法評估。性的建筑物57、某一排放污染物的工廠建在一居住區(qū)，引起該居住區(qū)內(nèi)的住宅價值降低，這種建筑物折舊情況屬于(C)。A、物理折舊 B、功能折舊C、經(jīng)濟折舊D、物質(zhì)折舊：引起建筑物折舊的經(jīng)濟，通常有建筑物的使用與周圍環(huán)境的不協(xié)調(diào)、附近環(huán)境的變化房地產(chǎn)市場的變化等。例如居住區(qū)內(nèi)殘留的小工廠，由于一方面其周圍沒有其他工廠，無法產(chǎn)生集聚效益，另

7、一方面周圍都是居住區(qū)，對生產(chǎn)過程中產(chǎn)生污染的處理要求更嚴，增加其生產(chǎn)成本從而引起該工廠建筑物使用價值的降低。58、建筑物在估價上的折舊與會計上的折舊不同，注重的是建筑物(C)。 A、原始價值的攤銷B、原始價值的回收 C、價值的減價修正 D、折余價值的差額：估價上的折舊與會計上的折舊有著本質(zhì)區(qū)別。估價上的折舊注重的是價值的減損，科學地說不是折舊，而是“減價修正”；會計成本上的折舊注重的是原始取得價值的攤銷與收回。59、現(xiàn)有筑為磚混結(jié)構(gòu)，建筑面積為 1000 平方米，年月 日建成。目前與類似的建筑物重置價為每平方米元，耐用年限為 50 年，殘值率 2，則采用平均折舊法計算該建筑物在 2000 年

8、11 月 1 日的現(xiàn)值為(B)萬元。A、197 B、161 C、160 D、150：建筑重置價格=1000*2000=200 萬元。依平均年限折舊法計算年折舊額=200*（1-2%）/50=3.92，已折舊總額=3.92*10=39.2,現(xiàn)值=200-39.2=160.8161。60、根據(jù)目前的人工和材料價格，使用與原建筑物一樣的材料、筑物完全相同的新建筑物所需的成本，稱之為(B)。A、重置成本 B、重建成本 C、建造成本D、建筑造價和工藝，建造與原建61、計算建筑物折舊額時，按使用建筑物而產(chǎn)生的磨滅或破損以及風吹日曬的侵蝕和自然成的的損壞來計算折舊，稱為(A)。A、物理折舊 B、功能折舊 C

9、、經(jīng)濟折舊D、成新折舊造62、在我國的地價體系 A、區(qū)域平均地價B、市場價格的平均值 C、成交地價的平均水平D、評估價格的平均值中，從地價的特點看，基準地價屬于(A)。：基準地價反映城鎮(zhèn)整體地價水平，從地價的特點看，基準地價屬于區(qū)域平均地價的一種，是目前我國最常見的區(qū)域平均地價形式，標定地價、交易底價、成交地價及其他派生出的地價都是對于具體宗地而言，故都屬于宗地地價類型。63、根據(jù)中民A、市場交易價格 B、出讓價格城市房地產(chǎn)管理定，我國實行(D)的定期制度。C、宗地地價 D、標定地價64、凡獨立從事土地估價的 A、經(jīng)濟師B、會計師 C、規(guī)劃師D、土地估價師，必須具備(D)資格。65、按照國家有

10、關規(guī)定，以協(xié)議方式取得土地使用權(quán)時，交易雙方只能在不低于(C)的基礎上，確定其成交地價。A、基準地價B、標定地價C、最低限價D、宗地評估價66、國家在哪種情況下可以提前收回土地使用權(quán)(C)。 A、土地低效利用B、未交納土地使用稅C、為了社會公共利益的需要 D、劃撥土地用于出租、抵押：按照城市房地產(chǎn)管理定，國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回，在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，國家可以依照法律程序提取收回，并根據(jù)實際情況給予補償。67、在城市規(guī)劃中，過境公路的布置一般采用(C)形式。 A、斜交和正交B、切線和環(huán)線C、交叉D、平面交叉68、大中城市總體規(guī)劃的圖紙比例尺為(A)。 A、

11、1：10000-1：25000B、1：10000-1：50000 C、1：5000-1：10000 D、1：25000-1：5000069、依據(jù)我國城市分類，特大城市是指(A)。 A、直轄市B、省會城市C、計劃單列市D、100 萬以上城市70、城市分散布局的形式主要有分散組團式、(B)和城鎮(zhèn)組群式等。 A、一城一區(qū)式B、一城二區(qū)式C、分散式D、 71、 A、6B、8組團式烈度在(C)度以上的地區(qū)，不宜作為城市用地。C、9 D、1073、根據(jù)我國現(xiàn)行的規(guī)劃建設用地標準，城市人均建設用地標準為(D)平方米。 A、50-100B、60-120 C、70-140 D、80-16074、（AB）是收益現(xiàn)

12、值法評估資產(chǎn)價值的關鍵。 A、確定預期收益B、確定本金化率C、確定可比市場交易案例 D、確定差異調(diào)整系數(shù)75、城市近期規(guī)劃是總體規(guī)劃的組成部分，其規(guī)劃期限一般為(A)年。 A、5B、10 C、15 D、2076、在城市規(guī)劃中，區(qū)級公共設施的服務半徑應確定在(C)范圍內(nèi)。 A、小于 300 米B. 300500 米C、5001000 米D、1000 米以上77、確定城市主、次干道的紅線位置、斷面、控制點坐標和標高、主要交叉口、廣場、停車場的位置和控制范圍，是(C)的主要內(nèi)容之一。A、城市總體規(guī)劃 B、城市分區(qū)規(guī)劃C、城市控制性詳細規(guī)劃 D、城市修建性詳細規(guī)劃78、規(guī)定建筑后退紅線的距離是(A)階

13、段的規(guī)劃內(nèi)容之一。 A、總體規(guī)劃B、分區(qū)規(guī)劃C、控制性詳細規(guī)劃 D、修建性詳細規(guī)劃79、在層數(shù)一定的條件下，容積率與建筑密度呈(B)關系。 A、反比B、正比 C、互補D、不相關80、管線的排列次序自建筑物外墻向外依次為(C)。A、給水、煤氣、雨水和污水 B、煤氣、給水、雨水和污水 C、煤氣、給水、污水和雨水D、給水、煤氣、污水和雨水多項選擇題三、多項選擇題(共 20 題，題號 81100，每題 1.5 分，共 30 分。每題有A、B、C、D 四個備選，其中有二個或二個以上最符合題意，請在答題卡上將所選選不得分、不倒扣分；少選但選擇正確的每個選項得 05 分) 81、土地價格是土地在(ABC)的

14、價格。A、某一權(quán)利狀態(tài)下 B、某一時點C、某一土地利用方式D、某一經(jīng)營管理水平下對應的字母涂黑。多選或錯82、在 1929 年爆發(fā)的全球性經(jīng)濟國的地價急劇下降，從 1925 年值直線下跌，1933年跌至最低點；直至世界經(jīng)濟復蘇之后，地價才回升，對于這個現(xiàn)象，下列(AC)的說法是正確的A、隨著世界市場的進一步開發(fā)，地產(chǎn)市場的地區(qū)性與個別性的表現(xiàn)，越來越多的受世界經(jīng)濟秩序的影響B(tài)、1929 年爆發(fā)的全球性經(jīng)濟是一個特殊，作為特殊顯然是影響地價的個別C、在經(jīng)濟中，地價下跌速度一般比經(jīng)濟水平下跌速度還要快D、1929 年至 1933 年的地價，主要是由于投放市場的土地過多造成的:選項B 是將 1929

15、 年爆發(fā)的全球性經(jīng)濟作為影響地價的個別提出，顯然是不屬于個別濟。選項 D 是對行政的理解，而 1929 年至 1933 年的，因此是錯誤的。地價，是受全球性經(jīng)的影響，屬于國際83、地價的特點是(AB)。A、地價具有明顯的地區(qū)性和個別性B、地價呈明顯上升趨勢，上升速度通常高于一般商品價格上升速度 C、土地價格是土地價值的貨幣表現(xiàn)，其高低由生產(chǎn)成本決定D、地價高低主要由土地供給決定:CD 均為明顯錯誤,前面的題中已作分析。84、地價與地租的關系是(BCD)。 A、10 年的地租相當于地價B、類似資本與利息的關系C、地價的高低取決于地租的高低 D、地價是地租的資本化85、影響地價的區(qū)域 A、地價政策

16、B、交通條件 C、環(huán)境質(zhì)量D、土地使用年限：地價政策為一般 86、影響地價的個別 A、城市規(guī)劃B、基礎設施條件 C、地塊形狀D、宗地位置包括(BC)。，土地使用年限對于具體土地來說是個別包括(CD)。87、按土地權(quán)利的不同，地價可分為(ABD)。A、所價格B、使用權(quán)價格C、評估價格 D、抵押價格88、根據(jù)中心地理論，中心地產(chǎn)品和勞務的需求門檻、利潤和服務范圍與(ABD)及產(chǎn)品與服務的種類密切相關。A、中心地規(guī)模B、居民收入水平 C、人均消費水平D、分布密度89、農(nóng)業(yè)區(qū)位理論創(chuàng)始人杜能認為，某個經(jīng)營者能否在于(AC)。A、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本B、產(chǎn)品市場價格面積土地上獲得最大利潤，主要取決C、農(nóng)產(chǎn)品費用

17、D、社會平均利潤率90、建筑物折舊是指隨時間的推進，因面考慮建筑物折舊。A、物理 B、功能 C、成新D、經(jīng)濟造成建筑物價值的損失，估價時一般從(ABD)方91、影響建筑物價格的主要 A、建筑物重置價B、建筑物高度 C、建筑物用途 D、建筑物朝向92、影響建筑物重置價格的 A、建筑結(jié)構(gòu)B、實際C、建筑材料 D、物價水平有(ACD)等。有(ACD)。93、房屋耐用年限一般根據(jù)(BC)等確定。 A、建筑基礎B、建筑結(jié)構(gòu) C、建筑材料 D、建筑殘值94、目前我國需要建立的地價管理制度主要有(ABCD)。 A、地價評估制度B、土地交易價格申報制度C、基準地價、標定地價定期制度D、土地使用權(quán)出讓的計劃管理95、通過地價管理，可起到(ABC)等作用。 A、防止地價暴漲B、防止土地過度投機C、規(guī)范交易行為D、加大土地供給量 96、目前我國建設 A、全過程招標B、公開招標C、邀請招標 D、協(xié)議招標的