1、新形勢(shì)下的房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略管理財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)部2014-8-12房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)一、國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)1、對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)高：房地產(chǎn)業(yè)每年為GDP貢獻(xiàn)超過(guò)2個(gè)百分點(diǎn)；2、對(duì)其他行業(yè)關(guān)聯(lián)度高；（鋼材、水泥、建筑、裝修、家具、電器）國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知明確指出：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)?！?、對(duì)政府財(cái)政貢獻(xiàn)度高：在各城市政府的財(cái)政收入中，來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)的至少要在20%以上，許多城市達(dá)到40%以上。4、對(duì)提高就業(yè)率的貢獻(xiàn)：全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)、房屋裝飾裝修公司、物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)有利于大量接納就業(yè)人員。二、監(jiān)管力度日益加強(qiáng)的行業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)監(jiān)管金融

2、監(jiān)管稅收監(jiān)管房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)三、獨(dú)特運(yùn)營(yíng)模式的行業(yè)1、經(jīng)營(yíng)體系的獨(dú)特性；房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)完全不同于普通生產(chǎn)和流通性企業(yè)，從取得土地、設(shè)計(jì)規(guī)劃、工程建設(shè)、營(yíng)銷策劃、產(chǎn)權(quán)分割形成了一個(gè)獨(dú)特的運(yùn)營(yíng)鏈條，這個(gè)運(yùn)營(yíng)鏈條的顯著特點(diǎn)是各個(gè)環(huán)節(jié)不可逆轉(zhuǎn)。這種獨(dú)特性也決定了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)體系和稅務(wù)體系必須吻合運(yùn)營(yíng)體系的所有特點(diǎn)。2、稅務(wù)體系的獨(dú)特性；房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種繁雜，核心稅種為營(yíng)業(yè)稅、所得稅和土地增值稅。房地產(chǎn)獨(dú)有的運(yùn)營(yíng)模式?jīng)Q定了房地產(chǎn)企業(yè)所得稅及流轉(zhuǎn)稅體系的獨(dú)特征管模式，正是這種獨(dú)特征管模式給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。而土地增值稅成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心稅種，成為決定房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)高低的關(guān)鍵點(diǎn)。3

3、、經(jīng)營(yíng)收入的透明性；房地產(chǎn)企業(yè)處于嚴(yán)格監(jiān)管之中，公開審批的規(guī)劃，嚴(yán)格的合同簽署監(jiān)管都使得房地產(chǎn)企業(yè)收入基本透明。而這也使得房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅管理更加復(fù)雜和困難。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程可行性研究取得土地國(guó)有土地使用證立項(xiàng)審批建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證招標(biāo)評(píng)標(biāo)定標(biāo)施工管理項(xiàng)目竣工驗(yàn)收項(xiàng)目預(yù)售與銷售物業(yè)導(dǎo)入辦理業(yè)主產(chǎn)權(quán)證施工監(jiān)理總包或分包房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)開發(fā)間接費(fèi)土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)建安工程費(fèi)一、以項(xiàng)目為核心二、獨(dú)特的成本科目房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)三、獨(dú)特的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn) 期房與現(xiàn)房；預(yù)收與收入四、獨(dú)特的稅收體系營(yíng)業(yè)稅、城建稅

4、、教育費(fèi)附加、地方教育附加、 土地增值稅、印花稅、水利基金、土地使用稅、企業(yè)所得稅、契稅、房產(chǎn)稅 土地增值稅土地增值稅關(guān)鍵點(diǎn)在于增值額的計(jì)算。增值額收入扣除項(xiàng)目扣除項(xiàng)目開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用土地費(fèi)用稅金加計(jì)扣除開發(fā)間接費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)建安工程費(fèi)期間費(fèi)用利息房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)所得稅所得稅的關(guān)鍵點(diǎn)在于應(yīng)納稅所得額的計(jì)算。應(yīng)納稅所得額收入扣除項(xiàng)目扣除項(xiàng)目計(jì)稅成本期間費(fèi)用稅金開發(fā)間接費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)建安工程費(fèi)土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)五、獨(dú)特的資金體系與財(cái)務(wù)杠桿1、現(xiàn)金流的不平衡2、高財(cái)務(wù)杠桿取得土地審批規(guī)劃拆遷補(bǔ)償建安施工銷售現(xiàn)

5、金流入現(xiàn)金流出房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)六、納稅管理的難度與潛力共存1、經(jīng)營(yíng)收入透明2、嚴(yán)酷的監(jiān)管形勢(shì)和稅收形勢(shì)3、無(wú)處不在的涉稅風(fēng)險(xiǎn)4、超重的稅負(fù)負(fù)擔(dān)房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略思維框架資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險(xiǎn)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 土地取得是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存命脈，實(shí)踐中有六種常見的取得土地方式，不同的取得土地方式?jīng)Q定了房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的兩大關(guān)鍵點(diǎn)：一是主體問(wèn)題，也就是運(yùn)作平臺(tái)問(wèn)題，運(yùn)作平臺(tái)是利益平臺(tái)，也是涉稅平臺(tái)和風(fēng)險(xiǎn)平臺(tái)；二是土地交易本質(zhì)問(wèn)題，土地交易本質(zhì)決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同土地提供方的利益分割和涉稅糾紛。購(gòu)買土

6、地收購(gòu)?fù)恋爻钟蟹胶献鏖_發(fā)模式（合作建房）城中村改造買賣樓花代建房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買土地模式1、國(guó)家土地使用權(quán)出讓（土地交易一級(jí)市場(chǎng)）（1）招標(biāo)、拍賣、掛牌三種方式。（2）房地產(chǎn)企業(yè)需繳納土地出讓金、契稅、印花稅（3）憑證后附：國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)議、出讓金繳納收據(jù)、付款憑證、契稅繳納依據(jù)、印花稅繳納依據(jù)等。土地獲取階段財(cái)稅處理購(gòu)買土地模式2、購(gòu)買土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)營(yíng)業(yè)稅差額征稅風(fēng)險(xiǎn)土地增值稅加計(jì)扣除風(fēng)險(xiǎn)契稅征稅風(fēng)險(xiǎn)土地使用稅征稅風(fēng)險(xiǎn)拆遷補(bǔ)償涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、房地產(chǎn)企業(yè)投資方向分析新項(xiàng)目投資、產(chǎn)業(yè)鏈投資與其他行業(yè)投資房地產(chǎn)企業(yè)新項(xiàng)目

7、一新項(xiàng)目二新項(xiàng)目三建安企業(yè)裝飾裝修企業(yè)銷售代理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)其他行業(yè)二、投資戰(zhàn)略與資產(chǎn)重組廣義的投資常常和資產(chǎn)重組聯(lián)系在一起，并通過(guò)種種重組的方式實(shí)現(xiàn)企業(yè)投資的目的。每種不同的重組模式都有自己的交易本質(zhì)，從而產(chǎn)生不同的涉稅行為和不同的涉稅處理，需慎重對(duì)待，以免引發(fā)涉稅風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)企業(yè)法律形式改變分立債務(wù)重組股權(quán)收購(gòu)合并資產(chǎn)收購(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理特點(diǎn)1、資金需求量大、占用周期長(zhǎng)2、運(yùn)營(yíng)資金流嚴(yán)重不平衡3、資金來(lái)源三分天下房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源基本是以自有資金、國(guó)內(nèi)銀行貸款和其他資金為主。其中其他資金主要包括定

8、金、預(yù)售房款和應(yīng)付工程款等。房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)二、房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略1、通過(guò)精細(xì)化管理，提高資金利用效率2、建立立體型融資平臺(tái)，擺脫單一依靠銀行存款的模式3、嘗試多元化發(fā)展，建立不同行業(yè)之間的互補(bǔ)效應(yīng)4、積極尋求項(xiàng)目合作開發(fā)，解決資金難題房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn)股東投入資金借入資金委托貸款信托資金售后回租售后回購(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)四、房地產(chǎn)企業(yè)資金內(nèi)部管理工具資金預(yù)算管理投資方案融資方案進(jìn)度方案資金計(jì)劃成本費(fèi)用計(jì)劃融資計(jì)劃施工進(jìn)度計(jì)劃資金計(jì)劃實(shí)施資金計(jì)劃調(diào)控資金計(jì)劃修改項(xiàng)目進(jìn)度控制資金使用監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)小結(jié)：1、房地產(chǎn)企業(yè)

9、資金管理的獨(dú)特特點(diǎn)要求企業(yè)決策者必須注重資金戰(zhàn)略，并善于在新的形勢(shì)下調(diào)整戰(zhàn)略，求得生存和發(fā)展。2、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理過(guò)程中，無(wú)論是股東投入資金、直接借入資金、委托貸款、信托資金，都存在一定涉稅風(fēng)險(xiǎn)，而且往往容易被決策者忽視。3、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理實(shí)踐中問(wèn)題較多，存在種種誤區(qū)，值得決策者警惕。4、資金預(yù)算管理是解決資金管理問(wèn)題的另一個(gè)重要手段，資金計(jì)劃的制定和實(shí)施，資金使用的監(jiān)控，項(xiàng)目進(jìn)度的控制均是資金預(yù)算管理應(yīng)當(dāng)綜合考慮和協(xié)調(diào)的關(guān)鍵內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 獲取土地 階段 施工建設(shè) 階段 預(yù)售銷售 階段 項(xiàng)目清算 階段房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉

10、稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)成本形成的重要階段劃分成本對(duì)象歸集開發(fā)成本確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際發(fā)生成本預(yù)提成本待攤成本分配共同成本計(jì)算單位成本調(diào)整后續(xù)成本二、不同銷售模式與促銷手段的涉稅風(fēng)險(xiǎn)1、通過(guò)代理機(jī)構(gòu)銷售模式風(fēng)險(xiǎn)（1）、傭金涉稅風(fēng)險(xiǎn)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除政策的通知（財(cái)稅200929號(hào)）文件對(duì)此進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。傭金涉稅風(fēng)險(xiǎn)一：扣除限額風(fēng)險(xiǎn)傭金涉稅風(fēng)險(xiǎn)二：代理機(jī)構(gòu)資質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)傭金涉稅風(fēng)險(xiǎn)三：傭金支付方式風(fēng)險(xiǎn)傭金涉稅風(fēng)險(xiǎn)四：財(cái)務(wù)處理風(fēng)險(xiǎn)沖減收入問(wèn)題（2）、房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)2、自行組建銷售隊(duì)伍涉稅風(fēng)險(xiǎn)提成個(gè)稅問(wèn)題房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)二、不同銷售模

11、式與促銷手段的涉稅風(fēng)險(xiǎn)3、“買贈(zèng)”促銷方式涉稅風(fēng)險(xiǎn)（1）、買房送陽(yáng)臺(tái)、送面積、送車位等案例某房地產(chǎn)企業(yè)推出買一贈(zèng)一活動(dòng)優(yōu)惠，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)購(gòu)買商品房的客戶可以免費(fèi)贈(zèng)送獨(dú)立規(guī)劃的車位一個(gè)。請(qǐng)問(wèn)房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？（2）、買房送電器案例某房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施促銷活動(dòng)，分為兩個(gè)環(huán)節(jié)：首先所有在規(guī)定時(shí)間購(gòu)買商品房的客戶均贈(zèng)送價(jià)值500元的電壓力鍋一臺(tái)；其次在這些客戶中再進(jìn)行抽獎(jiǎng)，共有五名幸運(yùn)客戶可獲得價(jià)值4000元的筆記本電腦一臺(tái)。請(qǐng)問(wèn)房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？個(gè)人是否需要繳納個(gè)人所得稅？（3）、買房送裝修房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)贈(zèng)送禮品有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題

12、的通知（財(cái)稅201150號(hào)）文件企業(yè)在銷售商品（產(chǎn)品）和提供服務(wù)過(guò)程中向個(gè)人贈(zèng)送禮品，屬于下列情形之一的，不征收個(gè)人所得稅：（1）、企業(yè)通過(guò)價(jià)格折扣、折讓方式向個(gè)人銷售商品（產(chǎn)品）和提供服務(wù)；（2）、企業(yè)在向個(gè)人銷售商品（產(chǎn)品）和提供服務(wù)的同時(shí)給予贈(zèng)品，如通信企業(yè)對(duì)個(gè)人購(gòu)買手機(jī)贈(zèng)話費(fèi)、入網(wǎng)費(fèi)，或者購(gòu)話費(fèi)贈(zèng)手機(jī)等；（3）、企業(yè)對(duì)累積消費(fèi)達(dá)到一定額度的個(gè)人按消費(fèi)積分反饋禮品。企業(yè)向個(gè)人贈(zèng)送禮品，屬于下列情形之一的，取得該項(xiàng)所得的個(gè)人應(yīng)依法繳納個(gè)人所得稅，稅款由贈(zèng)送禮品的企業(yè)代扣代繳：（1）、企業(yè)在業(yè)務(wù)宣傳、廣告等活動(dòng)中，隨機(jī)向本單位以外的個(gè)人贈(zèng)送禮品，對(duì)個(gè)人取得的禮品所得，按照“其他所得”項(xiàng)目，全

13、額適用20%的稅率繳納個(gè)人所得稅。（2）、企業(yè)在年會(huì)、座談會(huì)、慶典以及其他活動(dòng)中向本單位以外的個(gè)人贈(zèng)送禮品，對(duì)個(gè)人取得的禮品所得，按照“其他所得”項(xiàng)目，全額適用20%的稅率繳納個(gè)人所得稅。（3）、企業(yè)對(duì)累積消費(fèi)達(dá)到一定額度的顧客，給予額外抽獎(jiǎng)機(jī)會(huì)，個(gè)人的獲獎(jiǎng)所得，按照“偶然所得”項(xiàng)目，全額適用20%的稅率繳納個(gè)人所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、項(xiàng)目清算階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)（一）、清算階段所得稅匯算清繳涉稅風(fēng)險(xiǎn)1、未完工年度的所得稅預(yù)繳（1）涉稅風(fēng)險(xiǎn)之一：預(yù)繳數(shù)額計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)（2）涉稅風(fēng)險(xiǎn)之二：合規(guī)票據(jù)風(fēng)險(xiǎn)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問(wèn)題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第34號(hào)

14、第六條：企業(yè)當(dāng)年度實(shí)際發(fā)生的相關(guān)成本、費(fèi)用，由于各種原因未能及時(shí)取得該成本、費(fèi)用的有效憑證，企業(yè)在預(yù)繳季度所得稅時(shí)，可暫按賬面發(fā)生金額進(jìn)行核算；但在匯算清繳時(shí)，應(yīng)補(bǔ)充提供該成本、費(fèi)用的有效憑證。2、未完工年度所得稅匯算清繳涉稅風(fēng)險(xiǎn)3、完工年度所得稅匯算清繳風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、項(xiàng)目清算階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)（二）、清算階段土地增值稅清算涉稅風(fēng)險(xiǎn)1、土地增值稅清算單位涉稅風(fēng)險(xiǎn)（1）、分期開發(fā)的清算風(fēng)險(xiǎn)（2）、普通住宅與非普通住宅分別清算的涉稅風(fēng)險(xiǎn)什么是普通住宅？國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知（國(guó)辦發(fā)200526號(hào)）文件制定了關(guān)于普通住宅的基本

15、標(biāo)準(zhǔn)，即住宅小區(qū)建筑容積率在10以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格12倍以下。同時(shí)規(guī)定各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20。普通住宅認(rèn)定風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、項(xiàng)目清算階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)（二）、清算階段土地增值稅清算涉稅風(fēng)險(xiǎn)2、土地增值稅預(yù)征風(fēng)險(xiǎn)（1）、不同性質(zhì)商品房預(yù)征的不同稅率（2）、特殊類型的開發(fā)項(xiàng)目預(yù)征優(yōu)惠政策3、土地增值稅清算標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)文件規(guī)定，土地增值稅的清算條件分為正常清

16、算條件和強(qiáng)制清算條件兩類。正常清算條件是指符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：（1）、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（2）、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（3）、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。強(qiáng)制清算條件是指符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（1）、已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）、納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）、省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。房

17、地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、項(xiàng)目清算階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)（二）、清算階段土地增值稅清算涉稅風(fēng)險(xiǎn)4、開發(fā)成本土地增值稅扣除風(fēng)險(xiǎn)（1）、土地閑置費(fèi)扣除風(fēng)險(xiǎn)（2）、拆遷補(bǔ)償費(fèi)扣除風(fēng)險(xiǎn)（3）、共同成本的分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)（4）、建安工程費(fèi)的證據(jù)鏈風(fēng)險(xiǎn)（5）、甲供材風(fēng)險(xiǎn)（6）、建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的開票地風(fēng)險(xiǎn)（7）、開發(fā)間接費(fèi)用管理費(fèi)用的認(rèn)定風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、項(xiàng)目清算階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)（二）、清算階段土地增值稅清算涉稅風(fēng)險(xiǎn)5、利息土地增值稅扣除風(fēng)險(xiǎn)（1）、利息不得加計(jì)扣除，必須在清算時(shí)從開發(fā)間接費(fèi)中調(diào)至開發(fā)費(fèi)用。（2）、幾個(gè)項(xiàng)目共同使用一筆借款的，利息應(yīng)按照正確的方法進(jìn)行分?jǐn)?/p>

18、。但如前所述，利息在土地增值稅清算中的分?jǐn)偡椒ㄎ茨苊鞔_，實(shí)踐中存在成本法和建筑面積法的爭(zhēng)議。（3）、金融機(jī)構(gòu)借款利息可以選擇據(jù)實(shí)扣除，非金融機(jī)構(gòu)借款利息不得選擇據(jù)實(shí)扣除。（4）、選擇據(jù)實(shí)扣除利息的，對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。（5）、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)未發(fā)生利息，是否可以尋找開發(fā)費(fèi)用按照10%進(jìn)行扣除？6、期間費(fèi)用扣除風(fēng)險(xiǎn)是否查賬，比較實(shí)際發(fā)生與5%孰低房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、項(xiàng)目清算階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)（二）、清算階段土地增值稅清算涉稅風(fēng)險(xiǎn)7、各種稅金的扣除風(fēng)險(xiǎn)（1）、已繳納的營(yíng)業(yè)稅及附加允許在土地增值稅清算中全額扣除；（2）、契稅允許計(jì)入土地成本全額扣除；（3）、已繳納的所得稅不得在土地增值稅清算中扣除；（4）、印花稅和土地使用稅不得在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中單獨(dú)計(jì)算扣除。這兩個(gè)部分對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講屬于管理費(fèi)用，因此按照比例進(jìn)行扣除。（5）、企業(yè)替第三方支付、代墊、代扣稅款不得在土地增值稅清算中扣除。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、項(xiàng)目清算階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)（二）、清算階段土地增值稅清算涉稅風(fēng)險(xiǎn)8、土地增值稅核定征收風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)）文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅