1、( 一 ) 成本逼近法成本逼近法就是以開(kāi)發(fā)土地的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、 利息以及應(yīng)交納的稅費(fèi)和土地所有權(quán)收益來(lái)確定土地價(jià)格的評(píng)估方法。其公式為：熟地價(jià)格=土地取得費(fèi)用+ 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+ 土地所有權(quán)收益宗地價(jià)格=熟地價(jià)格X位置修正系數(shù)X使用年限修正系數(shù)。上述文字表達(dá)式可具體表示為：P1s=P1c(1+r 3)Rc=(Ea+Ed+T) x (1+r i+r2)式中： P 1s ：?jiǎn)挝幻娣e土地價(jià)格；P 1c ：?jiǎn)挝幻娣e土地成本價(jià)格；Ea： 單位面積土地取得費(fèi)；E d： 單位面積土地開(kāi)發(fā)費(fèi)；T:單位面積應(yīng)交納的稅費(fèi)；ri：資金年利息率；r 2：投資利潤(rùn)率；r 3：

2、土地所有權(quán)收益率；m： 土地開(kāi)發(fā)周期；年：建筑物建造周期。根據(jù)目前地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，可以作如下基本假設(shè)：(1)E a：以成都市與估價(jià)對(duì)象相同區(qū)域的平均征地費(fèi)用為準(zhǔn)；(2)Ed：以現(xiàn)行有關(guān)部門征收標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)；(3)T ：指基本建設(shè)前期應(yīng)交納的相關(guān)稅費(fèi)；利息：據(jù)慣例，先征地，后進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。假設(shè)宗地為委托拆遷，費(fèi)用一次性投入。土地開(kāi)發(fā)資金為分段投入；利潤(rùn)：按投資利潤(rùn)率計(jì)算。按照上述假設(shè)，可以將成本逼近法公式變形為：Rc=（Ea+T）（1+r i）n1+n2+國(guó)1+r i）n1/2+n2+（Ea+Ed+T）x2Rs = Plc+r3 . Pc其中3. Pc以土地出讓金代替。土地取得費(fèi)（Ea）根據(jù)成都市有關(guān)

3、規(guī)定測(cè)算，該類土地取得費(fèi)（含稅費(fèi)）單價(jià)為元/ M （見(jiàn)技表三）。技表三土地取得費(fèi)用及稅費(fèi)一覽表收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)依據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（兀/畝）備注土地補(bǔ)償費(fèi)川辦函200873號(hào)、 成辦函200976號(hào)、 川國(guó)土資發(fā)200954號(hào)16340土地補(bǔ)償費(fèi)按前3年平均年產(chǎn)值的10倍計(jì)算， 征用非耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)按上述標(biāo)準(zhǔn)減半計(jì)算安置補(bǔ)助費(fèi)川辦函200873號(hào)、成辦函200976號(hào)人均耕地1畝以上的，每畝耕地按前3年平均年 產(chǎn)值的6倍計(jì)算；人均耕地1畝以下的每個(gè)安置 人口按前3年每畝平均年產(chǎn)值6倍計(jì)算。征用非耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)按上述標(biāo)準(zhǔn)減半計(jì)算耕地開(kāi)墾費(fèi)川辦函200873號(hào)、成辦函200976號(hào)30000每畝1-3萬(wàn)耕

4、地占用稅川府發(fā)200827號(hào)19200耕地按90%+,取32元/平方米征地管理費(fèi)成價(jià)非（91） 117號(hào)1333按2元/平方米計(jì)算:青苗、附著物補(bǔ) 償費(fèi)、拆遷搬遷 費(fèi)及其他費(fèi)用川府函200888號(hào)2929取上述費(fèi)用的5%小計(jì)77841據(jù)調(diào)查，該區(qū)域的土地的代征地一般為凈地的15%-20%由于估價(jià)對(duì)象區(qū)域內(nèi)道路網(wǎng)密度一般，故本次評(píng)估取其代征地為15%則：土地取得費(fèi)（Ea）單價(jià)為+ （1-15%）=（元/nf）。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)（Ed）截至評(píng)估基準(zhǔn)日，估價(jià)對(duì)象的實(shí)際開(kāi)發(fā)程度為區(qū)域“六通”（通上水、通下水、通路、通電、通訊、通氣），宗地內(nèi)“五通一平”。估 價(jià)對(duì)象所在區(qū)域宗地外開(kāi)發(fā)費(fèi)用主要是土地初級(jí)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

5、，可參照簡(jiǎn) 陽(yáng)市城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)進(jìn)行測(cè)算， 簡(jiǎn)陽(yáng)市工業(yè)用房的基礎(chǔ)設(shè)施 配套費(fèi)為元/平方米，根據(jù)簡(jiǎn)陽(yáng)市宗地內(nèi)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的一般規(guī)律，達(dá)到 宗地場(chǎng)平費(fèi)用為15元/平方米。投資利息達(dá)到估價(jià)對(duì)象宗地開(kāi)發(fā)狀況的開(kāi)發(fā)周期為 1 年，利率取評(píng)估基準(zhǔn)日中國(guó)人民銀行規(guī)定的 1 年期貸款利率6%。本次評(píng)估假設(shè)土地取得費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)及宗地外開(kāi)發(fā)費(fèi)用在征地時(shí)一并支付； 宗地內(nèi)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在土地開(kāi)發(fā)周期內(nèi)均勻投入， 則估價(jià)對(duì)象的土地投資利息為：(+) x(1+%)1-1+ 15 x(1+%)1/2-1七(元/ itf)。投資利潤(rùn)土地作為一種生產(chǎn)要素是以固定資產(chǎn)投入的形式進(jìn)入企業(yè)的總資產(chǎn)。 根據(jù)等量資金應(yīng)獲得相應(yīng)收益的愿望，

6、 土地資產(chǎn)同其他生產(chǎn)要素相結(jié)合共同對(duì)企業(yè)利潤(rùn)作出貢獻(xiàn)。 故土地的投資利潤(rùn)應(yīng)與房地產(chǎn)行業(yè)正常的投資利潤(rùn)相一致。據(jù)統(tǒng)計(jì)，類似工業(yè)用地的投資利潤(rùn)率約為8%。則估價(jià)對(duì)象的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為：+ + 15) x 8掰(元 / itf)。土地成本價(jià)格+80+ 165+(元 / nf)。土地增值收益參考川府發(fā)200123 號(hào)文四川省人民政府關(guān)于規(guī)范土地出讓行為防止國(guó)有土地資產(chǎn)流失的通知 等四川省的相關(guān)規(guī)定， 估價(jià)對(duì)象的收益部分按評(píng)估價(jià)格的20計(jì)算，本次估價(jià)設(shè)土地價(jià)格為V， 則土地增值收益為。地價(jià)修正：在成本逼近法中， 由于土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)等是以區(qū)域平均狀況為計(jì)算依據(jù)，較少考慮估價(jià)對(duì)象的個(gè)別性、特殊性

7、， 故需進(jìn)行相關(guān)個(gè)別因素的修正。（1）使用年限修正：由于工業(yè)用地使用年限設(shè)定為 50年，估價(jià)對(duì) 象的剩余使用年限為年，故需進(jìn)行年期修正。據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，使用年期修正系數(shù)公式為：Y=1/1 1/（1 十 r） nKH使用年期彳正系數(shù)；r土地還原利率；n 估價(jià)對(duì)象使用 年限。還原利率的選取可采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值、行業(yè)年平均投 資利潤(rùn)率等方法綜合測(cè)定。綜合工業(yè)企業(yè)行業(yè)年平均利潤(rùn)率和社會(huì)平均投資回報(bào)率，本次估價(jià)的宗地還原利率取為6%則土地使用年期修正系數(shù)為：K= 1/1 一 1/（1 十 6%） =（2）個(gè)別區(qū)位修正系數(shù)：本次估價(jià)依據(jù)各估價(jià)對(duì)象形狀、地形等 個(gè)別因素確定個(gè)別區(qū)位修正系數(shù)。技表五 個(gè)別因素修正一覽表個(gè)別因素待估宗地在區(qū)域內(nèi) 的位置面 積形 狀地形其他情況因素說(shuō)明賈家鎮(zhèn)對(duì)土地布 局無(wú)影響對(duì)土地利用無(wú)影 響較平坦無(wú)優(yōu)劣度一般一般一般一般0修正系數(shù)（）%9.委估宗地評(píng)估單價(jià)為：= 土地成本價(jià)格x使用年限修正系數(shù)x個(gè)別區(qū)位修正系數(shù)十 土地增值收益= x x += 327 元 / itf。成本