1、房地產(chǎn)評(píng)估 Real Estate Valuation 第二版2第11章房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告通過(guò)對(duì)本章的學(xué)習(xí)，理解房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的含義，掌握房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的結(jié)構(gòu)與內(nèi)容，掌握房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的編制方法，指引報(bào)告使用者正確運(yùn)用房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。學(xué)習(xí)目標(biāo)3第11章房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及人員，在完成房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)定估算工作后，必須按照一定程序和形式的要求，撰寫(xiě)房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)，以書(shū)面的形式向委托方報(bào)告評(píng)估過(guò)程和結(jié)果。4第11章房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告11.1房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告概述11.2房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的具體內(nèi)容11.3房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的編制11.4房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的應(yīng)用511.1房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告概述評(píng)估報(bào)告是房地產(chǎn)評(píng)估的最終

2、結(jié)果，對(duì)于委托方實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)評(píng)估委托目的有著重要的作用。評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估準(zhǔn)則的要求及房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，正確編制房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。611.1.1房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的含義房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及人員根據(jù)評(píng)估準(zhǔn)則的要求，在履行了必要的評(píng)估程序后，對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日特定目的下的價(jià)值發(fā)表的、由其所在評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的書(shū)面專業(yè)意見(jiàn)。711.1.1房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的含義在完成了資產(chǎn)評(píng)估的前期工作后，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員需要編制房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)，以文字形式闡述評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、評(píng)估范圍、評(píng)估結(jié)論的價(jià)值類型、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估方法、評(píng)估過(guò)程、評(píng)估結(jié)論、特別事項(xiàng)說(shuō)明等內(nèi)容，以書(shū)面形式提交給委托

3、人。（1） 評(píng)估報(bào)告是房地產(chǎn)價(jià)值專業(yè)判斷的書(shū)面文件811.1.1房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的含義在完成了資產(chǎn)評(píng)估的前期工作后，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員需要編制房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)，以文字形式闡述評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、評(píng)估范圍、評(píng)估結(jié)論的價(jià)值類型、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估方法、評(píng)估過(guò)程、評(píng)估結(jié)論、特別事項(xiàng)說(shuō)明等內(nèi)容，以書(shū)面形式提交給委托人。（1）房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是房地產(chǎn)價(jià)值專業(yè)判斷的書(shū)面文件911.1.1房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的含義根據(jù)相關(guān)規(guī)定，評(píng)估人員不得以個(gè)人的名義接受評(píng)估業(yè)務(wù)委托，受理的評(píng)估業(yè)務(wù)由評(píng)估機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理。出具房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利與義務(wù)，不是評(píng)估人員個(gè)人的行為。（2）房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告由評(píng)估人員編制，由評(píng)估

4、機(jī)構(gòu)出具1011.1.1房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的含義房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是評(píng)估機(jī)構(gòu)及人員在履行了前期評(píng)估基本程序的基礎(chǔ)上編制完成的，不允許脫離評(píng)估程序直接編制評(píng)估報(bào)告。評(píng)估機(jī)構(gòu)在受理了資產(chǎn)委托業(yè)務(wù)后，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)明確評(píng)估基本事項(xiàng)、簽訂評(píng)估業(yè)務(wù)議定書(shū)、編制評(píng)估作業(yè)計(jì)劃、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、收集評(píng)估資料、評(píng)估估算等必要的評(píng)估步驟后，方可編制房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)。（3）房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告以履行必要的評(píng)估程序?yàn)榍疤?111.1.1房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的含義房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是評(píng)估機(jī)構(gòu)及人員依據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則出具的專業(yè)意見(jiàn)，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)頒布了資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估報(bào)告，對(duì)評(píng)估報(bào)告的編制要求、內(nèi)容構(gòu)成等作了原則性的規(guī)定，評(píng)估人員在編制房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告時(shí)需要

5、遵循這一規(guī)范。（4）房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)符合資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的要求1211.1.2房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的作用編制并提交房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是資產(chǎn)評(píng)估工作的最終環(huán)節(jié)，體現(xiàn)了房地產(chǎn)評(píng)估工作的成果。房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告對(duì)于委托方、評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估管理機(jī)構(gòu)均有著重要的作用。1311.1.2房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的作用對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的委托方，評(píng)估報(bào)告是房地產(chǎn)價(jià)值專家意見(jiàn)的書(shū)面表達(dá)，可以作為委托方和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人對(duì)被評(píng)估房地產(chǎn)作價(jià)或交易的重要參考依據(jù)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)評(píng)估委托的目的。（1）房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告有利于委托方特定資產(chǎn)業(yè)務(wù)的實(shí)現(xiàn)1411.1.2房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的作用對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估報(bào)告可以反映和體現(xiàn)房地產(chǎn)評(píng)估工作的具體完成情況，

6、是評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)履行評(píng)估合同情況的總結(jié)，也是評(píng)估機(jī)構(gòu)及人員為房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的證明文件。同時(shí)，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是評(píng)估檔案資料的重要內(nèi)容，所形成的相關(guān)資料和記錄對(duì)于后續(xù)的評(píng)估業(yè)務(wù)有重要的參考作用。（2）房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告有利于評(píng)估機(jī)構(gòu)規(guī)范執(zhí)業(yè)管理1511.1.2房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的作用對(duì)于評(píng)估行業(yè)的自律組織和管理機(jī)構(gòu)，評(píng)估報(bào)告是反映評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員職業(yè)道德、執(zhí)業(yè)能力情況以及評(píng)估質(zhì)量高低和機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理機(jī)制完善程度的重要依據(jù)。（3）房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告有利于評(píng)估行業(yè)管理部門(mén)加強(qiáng)監(jiān)督管理1611.1.3房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的種類房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告按不同的標(biāo)志可以劃分為若干種類，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員可以根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)的

7、具體情況及委托方的不同要求，選擇適當(dāng)類型的評(píng)估報(bào)告表達(dá)評(píng)估意見(jiàn)。1711.1.3房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的種類完整型房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告簡(jiǎn)明型房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告（1）按評(píng)估報(bào)告披露內(nèi)容的詳盡程度劃分 1811.1.3房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的種類正常型房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告限制型房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告（2）按符合評(píng)估準(zhǔn)則要求的程度劃分1911.1.3房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的種類一般房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告復(fù)核房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告（3）按評(píng)估服務(wù)的性質(zhì)劃分2011.1.3房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的種類土地評(píng)估報(bào)告建筑物評(píng)估報(bào)告房地合一評(píng)估報(bào)告（4）按評(píng)估對(duì)象的不同劃分2111.1.3房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估報(bào)告房地產(chǎn)抵押評(píng)估報(bào)告房地產(chǎn)征稅評(píng)估報(bào)告房地產(chǎn)征稅評(píng)估報(bào)告

8、（5）按評(píng)估目的的不同劃分2211.1.4房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本要素房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及人員應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中提供必要的信息，反映評(píng)估委托的基本情況、評(píng)估的理論依據(jù)、評(píng)估資料的取得情況、評(píng)估采用的方法、評(píng)估的實(shí)施過(guò)程及評(píng)估結(jié)論，使評(píng)估報(bào)告使用者能夠合理理解評(píng)估結(jié)論。2311.1.4房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本要素2007年11月中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)頒布的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估報(bào)告規(guī)定，評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括下列基本要素：（1）標(biāo)題及文號(hào)；（2）聲明；（2）摘要；（4）正文； （5）附件。2411.1.4房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本要素正文及相關(guān)附件（評(píng)估報(bào)告）組成封面 聲明 摘要 正文 附件 評(píng)估報(bào)告的封面應(yīng)當(dāng)包括評(píng)估報(bào)告標(biāo)題、評(píng)估

9、報(bào)告文號(hào)、評(píng)估機(jī)構(gòu)名稱、出具評(píng)估報(bào)告的日期等內(nèi)容。2511.1.4房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本要素正文及相關(guān)附件（評(píng)估報(bào)告）組成封面聲明 摘要 正文 附件 評(píng)估聲明是告知使用者，評(píng)估中遵循的法律規(guī)范、工作原則及承擔(dān)的責(zé)任，提示評(píng)估報(bào)告使用者評(píng)估報(bào)告的特別事項(xiàng)和使用限制。2611.1.4房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本要素正文及相關(guān)附件（評(píng)估報(bào)告）組成封面聲明 摘要 正文 附件 摘要是評(píng)估報(bào)告的濃縮，提供評(píng)估業(yè)務(wù)的主要信息及評(píng)估結(jié)論，以便使各有關(guān)方了解該評(píng)估報(bào)告書(shū)提供的主要信息。2711.1.4房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本要素正文及相關(guān)附件（評(píng)估報(bào)告）組成封面聲明 摘要 正文 附件 評(píng)估報(bào)告的正文是評(píng)估報(bào)告的主體，需要詳盡

10、地闡述評(píng)估委托情況、評(píng)估基本事項(xiàng)、評(píng)估過(guò)程、評(píng)估結(jié)論、使用限制說(shuō)明等內(nèi)容。2811.1.4房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本要素正文及相關(guān)附件（評(píng)估報(bào)告）組成封面聲明 摘要 正文 附件 評(píng)估報(bào)告附件是附在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告后面的文件與資料。包括主要權(quán)屬證明資料、承諾函、評(píng)估師資格證明文件、資產(chǎn)匯總表等。2911.2房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的具體內(nèi)容根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估報(bào)告的規(guī)定，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)應(yīng)由封面（包括標(biāo)題及文號(hào)等）及目錄、聲明、摘要、正文和附件等項(xiàng)目構(gòu)成，每個(gè)項(xiàng)目又由許多具體項(xiàng)目組成。3011.2.1房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告封面及目錄封面是評(píng)估報(bào)告的第一項(xiàng)內(nèi)容。房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)的封面，包括評(píng)估報(bào)告標(biāo)題、評(píng)估報(bào)告文號(hào)、評(píng)估機(jī)構(gòu)名

11、稱、出具評(píng)估報(bào)告的日期等內(nèi)容。目錄需要列出評(píng)估報(bào)告的具體構(gòu)成內(nèi)容及相應(yīng)的頁(yè)碼，以便于報(bào)告使用者檢索、閱讀。3111.2.1房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告封面及目錄（1）評(píng)估報(bào)告的標(biāo)題評(píng)估報(bào)告標(biāo)題即評(píng)估報(bào)告的名稱，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估項(xiàng)目的具體情況列示，要求簡(jiǎn)明清晰，一般采用“委托方名稱+經(jīng)濟(jì)行為關(guān)鍵詞+評(píng)估對(duì)象+評(píng)估報(bào)告”的形式，也可適當(dāng)簡(jiǎn)化。3211.2.1房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告封面及目錄（2）評(píng)估報(bào)告的文號(hào)評(píng)估報(bào)告文號(hào)由文字和數(shù)字組成，包括評(píng)估機(jī)構(gòu)特征字、種類特征字、年份、報(bào)告序號(hào)，按一定順序排列。3311.2.1房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告封面及目錄（3）評(píng)估機(jī)構(gòu)的名稱評(píng)估報(bào)告封面應(yīng)載明評(píng)估機(jī)構(gòu)的全稱，有服務(wù)商標(biāo)的，評(píng)估機(jī)構(gòu)可以在報(bào)

12、告封面載明其圖形標(biāo)志。3411.2.1房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告封面及目錄（4）出具評(píng)估報(bào)告的日期評(píng)估報(bào)告封面應(yīng)載明出具評(píng)估報(bào)告的日期，日期為公歷日期，以年月日形式表示。3511.2.1房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告封面及目錄（5）目錄。評(píng)估報(bào)告的次頁(yè)需要以目錄形式列示評(píng)估報(bào)告的構(gòu)成內(nèi)容，并標(biāo)明對(duì)應(yīng)的頁(yè)碼。目錄一般只列出評(píng)估報(bào)告的一、二級(jí)標(biāo)題。3611.2.2房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告聲明評(píng)估報(bào)告聲明是告知評(píng)估報(bào)告使用者、評(píng)估機(jī)構(gòu)及人員在房地產(chǎn)評(píng)估中遵循的法律規(guī)范、工作原則及承擔(dān)的責(zé)任，提示評(píng)估報(bào)告使用者評(píng)估報(bào)告的特別事項(xiàng)和使用限制。3711.2.2房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告聲明3811.2.3房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要摘要是評(píng)估報(bào)告的濃縮，提供評(píng)估業(yè)

13、務(wù)的主要信息及評(píng)估結(jié)論。評(píng)估人員應(yīng)以較少的篇幅，將評(píng)估報(bào)告書(shū)中的關(guān)鍵內(nèi)容摘要并刊印在評(píng)估報(bào)告書(shū)正文之前，以便使各有關(guān)方了解該評(píng)估報(bào)告書(shū)提供的主要信息。摘要的內(nèi)容應(yīng)與評(píng)估報(bào)告書(shū)揭示的結(jié)果一致，提供評(píng)估業(yè)務(wù)的主要信息及評(píng)估結(jié)論。3911.2.3房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要4011.2.4房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文評(píng)估報(bào)告的正文是評(píng)估報(bào)告的主體，需要詳盡地闡述評(píng)估委托情況、評(píng)估基本事項(xiàng)、評(píng)估過(guò)程、評(píng)估結(jié)論、使用限制說(shuō)明等內(nèi)容。4111.2.4房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文（1）緒言評(píng)估報(bào)告正文前面應(yīng)當(dāng)有一段緒言，以公文形式闡述受托評(píng)估事項(xiàng)及評(píng)估工作情況。評(píng)估報(bào)告書(shū)正文的緒言應(yīng)寫(xiě)明該評(píng)估報(bào)告委托方的全稱、受托評(píng)估事項(xiàng)及評(píng)估工作的整

14、體情況。在緒言之后即是評(píng)估報(bào)告正文的基本內(nèi)容。4211.2.4房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文（2）委托方、被評(píng)估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）和業(yè)務(wù)約定書(shū)約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者的概況評(píng)估報(bào)告正文應(yīng)當(dāng)介紹委托方、被評(píng)估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）和業(yè)務(wù)約定書(shū)約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者的概況，包括名稱、法定住所及經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、法定代表人、注冊(cè)資本及主要經(jīng)營(yíng)范圍等。4311.2.4房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文（3）評(píng)估目的評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)說(shuō)明本次資產(chǎn)評(píng)估的目的及其所對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為。評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)唯一，表述應(yīng)當(dāng)明確、清晰。4411.2.4房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文（4）評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍評(píng)估報(bào)告中應(yīng)當(dāng)載明評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍。評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)

15、描述評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的基本情況，通常包括意坐落的地址、實(shí)例狀況、用途、法律權(quán)屬狀況等。評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)說(shuō)明評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的具體評(píng)估范圍，如是否包括附屬設(shè)施、設(shè)備、院落等。4511.2.4房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文（5）價(jià)值類型及其定義評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)明確價(jià)值類型及其定義，并說(shuō)明選擇該價(jià)值類型的理由。評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、市場(chǎng)條件等選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型。可供選擇的價(jià)值類型主要包括市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、在用價(jià)值、清算價(jià)值、殘余價(jià)值等。4611.2.4房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文（6）評(píng)估基準(zhǔn)日評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)載明評(píng)估基準(zhǔn)日，并與業(yè)務(wù)約定書(shū)約定的評(píng)估基準(zhǔn)日保持一致。評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)說(shuō)明選取評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)應(yīng)重點(diǎn)考慮的因素。471

16、1.2.4房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文（7）評(píng)估依據(jù)評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)說(shuō)明評(píng)估遵循的法律依據(jù)、準(zhǔn)則依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)及取價(jià)依據(jù)等。4811.2.4房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文（8）評(píng)估方法評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)說(shuō)明此次評(píng)估所選用的評(píng)估方法及選用理由。房地產(chǎn)評(píng)估方法包括市場(chǎng)法、成本法、收益法等，評(píng)估報(bào)告不但要說(shuō)明所選用的評(píng)估方法，還應(yīng)當(dāng)說(shuō)明選擇此評(píng)估方法的理由。4911.2.4房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文（9）評(píng)估程序的實(shí)施過(guò)程和情況評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)說(shuō)明自接受評(píng)估項(xiàng)目委托起至出具評(píng)估報(bào)告的主要評(píng)估工作過(guò)程，包括：接受項(xiàng)目委托，確定評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍、評(píng)估基準(zhǔn)日，擬定評(píng)估計(jì)劃等過(guò)程；指導(dǎo)被評(píng)估單位清查資產(chǎn)、準(zhǔn)備評(píng)估資料，核實(shí)資產(chǎn)與驗(yàn)證資料等

17、過(guò)程；選擇評(píng)估方法、收集市場(chǎng)信息和估算等過(guò)程；評(píng)估結(jié)果匯總、評(píng)估結(jié)論分析、撰寫(xiě)報(bào)告和內(nèi)部審核等過(guò)程。5011.2.4房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文（10）評(píng)估假設(shè)評(píng)估結(jié)論是在一定的假設(shè)前提下得出來(lái)的，評(píng)估人員執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)科學(xué)合理地使用評(píng)估假設(shè)。資產(chǎn)評(píng)估基本假設(shè)主要包括交易假設(shè)、公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)、繼續(xù)使用假設(shè)、清算假設(shè)等。5111.2.4房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文（11）評(píng)估結(jié)論估報(bào)告中應(yīng)當(dāng)以文字和數(shù)字的形式清晰地說(shuō)明評(píng)估結(jié)論。在評(píng)估結(jié)論中，應(yīng)當(dāng)以文字形式明確評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象等內(nèi)容，以數(shù)字形式表達(dá)評(píng)估結(jié)果的數(shù)值。5211.2.4房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文（12）特別事項(xiàng)說(shuō)明特別事項(xiàng)是指評(píng)估人員在評(píng)估過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的，可

18、能影響評(píng)估結(jié)論的事項(xiàng)。在評(píng)定估算時(shí)，評(píng)估人員沒(méi)有考慮該事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。5311.2.4房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文（13）評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明使用限制是對(duì)評(píng)估報(bào)告的用途、使用者、有效期等所做的限定，評(píng)估報(bào)告存在限定的使用范圍。5411.2.4房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文（14）評(píng)估報(bào)告日評(píng)估報(bào)告日是完成房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的日期，這一日期需要在評(píng)估報(bào)告中明確，以公歷年、月、日的形式表現(xiàn)。評(píng)估報(bào)告日不同于評(píng)估基準(zhǔn)日，評(píng)估基準(zhǔn)日是評(píng)估結(jié)論所對(duì)應(yīng)的日期。5511.2.4房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文（15）簽字蓋章評(píng)估報(bào)告正文完成后，應(yīng)當(dāng)按著有關(guān)規(guī)定，由注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽字蓋章，評(píng)估機(jī)構(gòu)或者經(jīng)授權(quán)的分支機(jī)構(gòu)加蓋公章，法定代表人或者其

19、授權(quán)代表簽字，合伙人簽字。5611.2.5房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告附件評(píng)估報(bào)告附件是附在房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告后面的文件與資料。評(píng)估報(bào)告使用者可以根據(jù)評(píng)估報(bào)告中披露的附件的名稱以及附件內(nèi)容，能夠判斷評(píng)估報(bào)告的合法性，并在相應(yīng)的評(píng)估工作底稿以及相關(guān)法律、行政法規(guī)和部門(mén)規(guī)章中找到相應(yīng)的評(píng)估依據(jù)。5711.2.5房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告附件（1）評(píng)估對(duì)象所涉及的主要權(quán)屬證明資料在評(píng)估報(bào)告的正文中，評(píng)估人員已經(jīng)闡述了評(píng)估的權(quán)屬依據(jù)，評(píng)估報(bào)告中所涉及的權(quán)屬證明材料名稱、原件或復(fù)印件需要裝訂在附件中。權(quán)屬依據(jù)證明材料主要包括房屋所有權(quán)證書(shū)、房屋所有權(quán)證等。5811.2.5房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告附件（2）委托方和相關(guān)當(dāng)事方的承諾函在房地產(chǎn)評(píng)估

20、中，評(píng)估機(jī)構(gòu)及人員、委托方、相關(guān)當(dāng)事方均要對(duì)自己的行為負(fù)法律責(zé)任，承諾其行為合法、真實(shí)、有效。評(píng)估機(jī)構(gòu)及人員的承諾已經(jīng)在評(píng)估報(bào)告中的 “評(píng)估報(bào)告聲明”部分闡述，委托方和相關(guān)當(dāng)事方的承諾函則要列在附件中。5911.2.5房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告附件（3）評(píng)估機(jī)構(gòu)及簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的資質(zhì)、資格證明文件評(píng)估機(jī)構(gòu)承接評(píng)估業(yè)務(wù)必須具體相應(yīng)的資格，在規(guī)定的范圍和等級(jí)內(nèi)從事評(píng)估業(yè)務(wù)。6011.2.5房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告附件（4）房地產(chǎn)清單或匯總表如果評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)為多種房地產(chǎn)或房地產(chǎn)組，為使評(píng)估報(bào)告使用者能夠更詳細(xì)了解委托評(píng)估房地產(chǎn)的構(gòu)成及具體情況，評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)以附件的形式提供房地產(chǎn)清單或匯總表。6111.3房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)

21、告的編制編制評(píng)估報(bào)告是房地產(chǎn)評(píng)估工作的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員需要遵循評(píng)估報(bào)告編制的基本要求，按規(guī)定的步驟編制評(píng)估報(bào)告。評(píng)估報(bào)告經(jīng)過(guò)復(fù)核后，裝訂成冊(cè)，按規(guī)定的時(shí)間和方式提交給委托方。6211.3.1房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的編制要求（1）客觀公正評(píng)估報(bào)告必須建立在真實(shí)、客觀的基礎(chǔ)上，得出的評(píng)估結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)。評(píng)估結(jié)論是評(píng)估人員根據(jù)被評(píng)估房地產(chǎn)的狀況及其所處的市場(chǎng)條件，在充分分析的基礎(chǔ)上得出的結(jié)果，沒(méi)有損害評(píng)估各當(dāng)事人及他人的合法權(quán)益。6311.3.1房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的編制要求（2）內(nèi)容完整評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)內(nèi)容完整，包括標(biāo)題及文號(hào)、評(píng)估聲明、評(píng)估摘要、正文和附件等規(guī)定的內(nèi)容。評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)清晰、準(zhǔn)確地表述

22、評(píng)估過(guò)程及評(píng)估結(jié)論，不得使用誤導(dǎo)性的表述，保證評(píng)估報(bào)告的使用者能夠合理理解評(píng)估結(jié)論。6411.3.1房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的編制要求（3）形式規(guī)范評(píng)估報(bào)告的文字表達(dá)應(yīng)當(dāng)清楚、準(zhǔn)確、簡(jiǎn)明扼要，用詞規(guī)范，按規(guī)定的格式排版、裝訂。評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)使用中文撰寫(xiě)，需要同時(shí)出具外文評(píng)估報(bào)告的，以中文評(píng)估報(bào)告為準(zhǔn)。6511.3.1房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的編制要求（4）責(zé)任清楚評(píng)估報(bào)告是明確評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員責(zé)任的依據(jù)，由兩名以上的注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽字蓋章，并由評(píng)估機(jī)構(gòu)蓋章。6611.3.2房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的編制步驟評(píng)估人員在履行了前期的評(píng)估程序，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)定估算環(huán)節(jié)后，即進(jìn)入了評(píng)估報(bào)告的撰寫(xiě)階段。評(píng)估報(bào)告的編制包括以下幾個(gè)步驟:

23、6711.3.2房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的編制步驟（1）評(píng)估報(bào)告的復(fù)核評(píng)估機(jī)構(gòu)需要建立評(píng)估報(bào)告復(fù)核審查制度，由專門(mén)的評(píng)估報(bào)告復(fù)核人員對(duì)撰寫(xiě)的評(píng)估報(bào)告進(jìn)行核對(duì)、檢查。6811.3.2房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的編制步驟（2）評(píng)估報(bào)告的提交評(píng)估報(bào)告經(jīng)過(guò)復(fù)核后，應(yīng)當(dāng)由兩名以上的注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽字蓋章，并由評(píng)估機(jī)構(gòu)（或者其授權(quán)的分支機(jī)構(gòu)）蓋章。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)的要求，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)以約定的方式將房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)提交給委托人。評(píng)估報(bào)告書(shū)應(yīng)當(dāng)以評(píng)估機(jī)構(gòu)的名義出具。6911.3.2房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的編制步驟（3）評(píng)估報(bào)告的歸檔評(píng)估報(bào)告是評(píng)估檔案的重要內(nèi)容，評(píng)估機(jī)構(gòu)在向委托人提交房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)后，應(yīng)當(dāng)將評(píng)估報(bào)告連同評(píng)估

24、工作底稿一起歸檔管理，建立完備的評(píng)估基礎(chǔ)資料，以備日后的調(diào)閱、檢查或評(píng)價(jià)。7011.4房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的應(yīng)用評(píng)估機(jī)構(gòu)出具并提交的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告后，評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)認(rèn)真閱讀評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容，正確理解評(píng)估結(jié)果的含義，恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告，合理實(shí)施評(píng)估目的對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為。評(píng)估機(jī)構(gòu)及人員有義務(wù)幫助評(píng)估報(bào)告使用者正確理解評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容，指引其合理使用評(píng)估報(bào)告。7111.4.1房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用者房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用者是指有權(quán)利用評(píng)估報(bào)告及其結(jié)論從事相應(yīng)經(jīng)濟(jì)行為或其他行為的單位或個(gè)人。7211.4.1房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用者評(píng)估報(bào)告使用者通常包括房地產(chǎn)評(píng)估的委托方、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的持有者、評(píng)估管理機(jī)構(gòu)、國(guó)家法律、法

25、規(guī)規(guī)定的評(píng)估報(bào)告使用者和業(yè)務(wù)約定書(shū)中約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者。7311.4.1房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用者（1） 委托方委托方是與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂業(yè)務(wù)約定書(shū)，委托評(píng)估機(jī)構(gòu)及人員對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)的單位或個(gè)人。7411.4.1房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用者（2） 產(chǎn)權(quán)持有者產(chǎn)權(quán)持有者是評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有者或?qū)嶋H控制者。一般情況下，評(píng)估業(yè)務(wù)的委托方與評(píng)估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)持有者、管理者是同一主體，委托方為特定的經(jīng)濟(jì)行為委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)自有產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。7511.4.1房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用者（3）評(píng)估管理機(jī)構(gòu)是指資產(chǎn)評(píng)估行政管理機(jī)關(guān)和資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)自律組織。我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估的行政管理的主管機(jī)關(guān)是政府

26、財(cái)政部門(mén)，資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)自律組織是中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)。7611.4.1房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用者（4）國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定的評(píng)估報(bào)告使用者國(guó)家法律、法規(guī)賦予了政府機(jī)構(gòu)一定的權(quán)利，在必要時(shí)可以查閱相關(guān)的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，利用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的結(jié)論，作為司法、行政的依據(jù)。這些機(jī)構(gòu)主要包括人民法院、檢察院、證券監(jiān)督管理部門(mén)、保險(xiǎn)監(jiān)督管理部門(mén)、工商行政管理部門(mén)、稅務(wù)機(jī)關(guān)等。7711.4.1房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用者（5）業(yè)務(wù)約定書(shū)中約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者除上述使用者外，還可能存在一些其他評(píng)估報(bào)告使用者。引發(fā)房地產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)行為可能較為復(fù)雜，涉及到委托方、產(chǎn)權(quán)持有者外的第三方。為滿足資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，實(shí)現(xiàn)特定的評(píng)估目的，第三

27、方也可以作為評(píng)估報(bào)告的使用者。781.4.2使用評(píng)估報(bào)告需要注意的問(wèn)題恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告是評(píng)估報(bào)告使用者的責(zé)任。評(píng)估機(jī)構(gòu)及人員在出具并提交評(píng)估后，應(yīng)當(dāng)提示房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用者正確理解評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容和結(jié)論，在規(guī)定的范圍內(nèi)使用評(píng)估報(bào)告，關(guān)注評(píng)估報(bào)告中的特別事項(xiàng)說(shuō)明，避免與防范評(píng)估報(bào)告使用風(fēng)險(xiǎn)。791.4.2使用評(píng)估報(bào)告需要注意的問(wèn)題（1）提示正確理解評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容評(píng)估報(bào)告是評(píng)估人員對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日特定目的下的價(jià)值發(fā)表的書(shū)面專業(yè)意見(jiàn)，評(píng)估報(bào)告的使用者應(yīng)當(dāng)認(rèn)真閱讀評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容，理解評(píng)估報(bào)告的專業(yè)術(shù)語(yǔ)。評(píng)估人員有義務(wù)對(duì)評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容進(jìn)行講解，幫助評(píng)估報(bào)告使用者正確理解評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容。801.4.2使用評(píng)估報(bào)告需要注意的問(wèn)題（2）提示評(píng)估報(bào)告有限定的使用者評(píng)估報(bào)告只能由評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估報(bào)告使用者使用，如果其他使用者運(yùn)用了評(píng)估報(bào)告及結(jié)論，可