1、目錄 HYPERLINK l _TOC_250026 一、引言3 HYPERLINK l _TOC_250025 二、住房支付能力理論模型4 HYPERLINK l _TOC_250024 （一）住房支出收入比理論上限值 HYPERLINK l _TOC_250023 （二）住房支付能力劃分 HYPERLINK l _TOC_250022 三、中國(guó)35個(gè)大中城市房租支付能力指數(shù)及其分布 HYPERLINK l _TOC_250021 （一）房租支付能力劃分 HYPERLINK l _TOC_250020 （二）數(shù)據(jù)及說明 HYPERLINK l _TOC_250019 （三）房租支付能力指數(shù)

2、HYPERLINK l _TOC_250018 （四）35個(gè)大中城市房租支付能力指數(shù)分布 HYPERLINK l _TOC_250017 （五）按城市等級(jí)劃分的房租支付能力分布 HYPERLINK l _TOC_250016 （六）按區(qū)域劃分的房租支付能力分布 HYPERLINK l _TOC_250015 （七）中國(guó)35個(gè)大中城市房租支付能力排名 HYPERLINK l _TOC_250014 （八）主要結(jié)論與政策建議 HYPERLINK l _TOC_250013 四、中國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)支付能力指數(shù)及其分布 HYPERLINK l _TOC_250012 （一）房?jī)r(jià)支付能力劃分 HYP

3、ERLINK l _TOC_250011 （二）數(shù)據(jù)及其說明 HYPERLINK l _TOC_250010 （三）35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)支付能力指數(shù)分布 HYPERLINK l _TOC_250009 1、理性預(yù)期下中國(guó)35大中城市房?jī)r(jià)支付能力指數(shù)分布 HYPERLINK l _TOC_250008 2、非理性預(yù)期下中國(guó)35大中城市房?jī)r(jià)支付能力指數(shù)分布39 HYPERLINK l _TOC_250007 （四）按城市等級(jí)劃分的房?jī)r(jià)支付能力分布 HYPERLINK l _TOC_250006 （五）按東、中、西部城市劃分的房?jī)r(jià)支付能力分布 HYPERLINK l _TOC_250005 （六）中國(guó)

4、35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)支付能力排名 HYPERLINK l _TOC_250004 （七）主要結(jié)論與政策建議79 HYPERLINK l _TOC_250003 五、中國(guó)35個(gè)大中城市住房支付能力指數(shù)聯(lián)合分布 HYPERLINK l _TOC_250002 （一）理性預(yù)期下中國(guó)35大中城市住房支付能力指數(shù)聯(lián)合分布 HYPERLINK l _TOC_250001 （二）非理性預(yù)期下中國(guó)35大中城市住房支付能力指數(shù)聯(lián)合分布 HYPERLINK l _TOC_250000 （三）主要結(jié)論與政策建議一、引言1998 年，中國(guó)進(jìn)行住房市場(chǎng)化改革，福利住房制度逐步取消。房改前，住房是社會(huì)福利的“買不起房”20

5、17年一些城市房租上漲過快，中低收入者又面臨“租不起房”問題。據(jù)此，中國(guó)是否面臨住房支付能力問題？是全國(guó)30%30%的門檻設(shè)定基本一致，借款人的抵押貸款支付額不能超過其收入的29%，否則不可支付。準(zhǔn)確測(cè)度住房支付能力是非常困難和頗有爭(zhēng)議的。目前，測(cè)度住房支付能力的指標(biāo)包括收入指標(biāo)（ce of ce re、居住貧窮指標(biāo)（Sheler ovrty、質(zhì)量指標(biāo)（ualtyBaedMeure、供給量指標(biāo)（Meuesoftheuply of ousngodbiliynits）和?。℉ousingAffordabilityMismatch） Income Household）住房支出占其收入比重來測(cè)度住房支

6、付困難。但是，不同國(guó)家收入指標(biāo)邊界值是不同的，而且不同時(shí)期家庭收入、偏好、住房質(zhì)量、住房支出也不同，收入指標(biāo)（Stn，194，206。因能用于住房的支出隨家庭收入、規(guī)模和類型不同而住房質(zhì)量而產(chǎn)生的住房成本（ean & edr，187。若不能滿足，則存在住房支付困難。該指標(biāo)缺陷在于：一是滿足一定質(zhì)量的住房能否滿足低收入者的需求；二是家庭收入仍為暫時(shí)性收入； （odnetl，194。供給量指標(biāo)缺陷在于兩方面：一是未考慮區(qū)位和社區(qū)特征；二是仍然30%與該收入組家庭數(shù)量之比（odn & Can，197。盡管住房可支付性不匹配度將供求結(jié)合起來，30%住房服務(wù)的實(shí)際價(jià)格差異大，Thalmann（1999）

7、建議使用平均租金與收入之比作為租金收入比。Thalmann 進(jìn)一步將過度消費(fèi)的家庭和真正住房貧困的家庭區(qū)分開來。綜上，傳統(tǒng)的住房支出收入比缺乏理論基礎(chǔ)，難以動(dòng)態(tài)衡量住30的住房支出收入比對(duì)低收入家庭仍Thalmann 指數(shù)改進(jìn)了傳統(tǒng)的住房支出收入比，但未考慮低收入家庭的實(shí)際負(fù)擔(dān)能力問25%-30%的方法是對(duì)最新的一攬子非住房必需品進(jìn)行測(cè)度（utt，20。在成因方面，Stutz & Kartman（1982）認(rèn)為住房支付能力的決定因素包括氣候，人均收入以及土地和房地產(chǎn)調(diào)控政策，建議放松管制和取消財(cái)產(chǎn)稅。Quigley & Raphael（2004）發(fā)現(xiàn)租金上漲加auks 20）1991 1996

8、 年加拿大人口普查數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，住房貧困增長(zhǎng)的重要因素是就業(yè)率和家庭收入。& Stoakers（2006）1981-2001 年澳大利亞維多利亞城數(shù)據(jù)考察了住房Norris & 發(fā)現(xiàn)，高房?jī)r(jià)未導(dǎo)致愛爾蘭住房支付困難，但使首次購房者購房更困難。張清勇（2007）采用房?jī)r(jià)收入比（PIR）1999-2005 年中國(guó)省級(jí)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，4 PIR 4，25 PIR 4-8， PIR 10.3 8.4PIR 存在偏差。周仁等（2010）采2000-2010 年上海住房市場(chǎng)的研究發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)上漲使住房支付能力惡化，住宅戶型結(jié)構(gòu)不合理是住房可支付能力惡化的主因。況偉大等（2010）開發(fā)了動(dòng)態(tài)住房支付35 個(gè)大中城市數(shù)據(jù)

9、進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。（Housig ffordility Plem（Hosig ccessiility Pbem35 個(gè)大中城市房?jī)r(jià)支付能力指數(shù)及其分布，第五部分是中國(guó) 35 個(gè)大中城市住房支付能力指數(shù)聯(lián)合分布。二、住房支付能力理論模型（一）住房支出收入比理論上限值為克服現(xiàn)有研究不足，本研究基于恩格爾系數(shù)構(gòu)建住房支付能力理論模型，確定住房支出收入比理論上限值。眾所周知，住房與食品是人們的最基本需求。簡(jiǎn)單起見，本研究假定家庭收入全部 Ht Ht 分別表示家庭收入、住房支出、食品支出。由此可得：Ht 1 YtYt（1）Ht 為住房支出占家庭收入比重，即住房支出收入比； Ft 為食品支出占家庭收入比重，即

10、恩格YtYt住房支出收入比則為收入指標(biāo)理論上限。即，itHI sup 1 it（2）HI sup 表示i 地區(qū)t e 因恩格爾系數(shù)it為時(shí)變變量（imvayig vrat，住房支出收入比理論上限值是動(dòng)態(tài)而非靜態(tài)指標(biāo)，克服了收itit HI sup ，則住房負(fù)擔(dān)不起。場(chǎng)包括住房買賣市場(chǎng)（住房所有權(quán)市場(chǎng)）和住房租賃市場(chǎng)（住房使用權(quán)市場(chǎng)。因住房具有消費(fèi)和（tenue coie theor（user cos時(shí)，住房消費(fèi)者在（aon19Himmlberg etal20（user cosHI R Rit（3）YitYit式（3）中， Rit 為i 家庭t 期房租。換言之，對(duì)租房者而言，住房支出收入比則為租

11、金收入比。對(duì)買房者而言，住房支出收入比可表示為：P (i m ge) = （4）式（4）ucit 為i 家庭t 期單位房?jī)r(jià)使用成本。ucit 由利率、房產(chǎn)稅、維修費(fèi)、折舊和預(yù)期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率構(gòu)成（Hendersott & lemo，18；Himmlberg et al，20。（二）住房支付能力劃分前已述及，本研究的一個(gè)重要貢獻(xiàn)是提出一個(gè)分析住房支付能力的理論分析框架。盡管住房 支付能力的理論邊界值確定了住房支付能力上限，但為構(gòu)建住房支付能力指數(shù)，還需對(duì)住房支付能1937 （National Housing 1983 年住房與城市和農(nóng)村恢復(fù)法案（The Housing and Urban-Rural

12、 Recovery Act）30 %的住房支付困難標(biāo)準(zhǔn)，一直沿用至今。Schwartz & Wilson（2008）30 %-49.9作為輕度住房支付困難指標(biāo)，50 %90 30作為中低收入者住房支付困難指標(biāo)（ational Housig trategy，191，現(xiàn)將50 %作為中低收入者住房支付困難指標(biāo)（Baker et al20g & （206將50本研究劃分了中國(guó)中低收入者住房支付能力（見表 1。表 1 中國(guó)中低收入者住房支付能力劃分住房支出收入比（HIit ）住房支付能力劃分依據(jù)HI HI supitit負(fù)擔(dān)不起理論上限值HI sup HI 0.5itit嚴(yán)重支付困難理論上限值，Bak

13、er et al.（2006），Wong & Hui（20，rz&l（20）HIsup 0.5 HI 0.3支付困難carz & l（20， Thalmann（2003）HI sup 0.3 HI 0.2中度支付困難1318alma20）HI sup 0.2 HI 0.1it輕度支付困難1318alma20）HI sup 0.1 HI 0itit無支付困難1318alma20）三、中國(guó) 35 個(gè)大中城市房租支付能力指數(shù)及其分布（一）房租支付能力劃分前已述及，對(duì)租房者而言，住房支出收入比則為租金收入比（ RI HI R RI Rit 。itYitit根據(jù)表1 （見表20.3 時(shí)，中低收入者租房困

14、難，存在“租不起房”問題，政府可進(jìn)行租金控制。2 住房支出收入比（HIit ）租金收入比（RIit ）房租支付能力 HI HIHIititsup HI HIRI負(fù)擔(dān)不起itHI sup it 0.5HI sup RI 0.5嚴(yán)重支付困難itit sup ititHI sup 0.1 HI 0.3 0HI sup 0.5 RI HI sup 0.3 RI HI sup 0.2 RIitititHI sup 0.1 ititit 0支付困難 無支付困難itititit（二）數(shù)據(jù)及說明19981998-201635 個(gè)大中城市家庭收支數(shù)據(jù)以及住房數(shù)據(jù)。家庭收支數(shù)據(jù)包含城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、市統(tǒng)計(jì)年

15、鑒。需指出的是，因城市租金數(shù)據(jù)缺乏，本研使用 2011 年禧泰房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫的租金數(shù)據(jù)（ HYPERLINK / ）以及租賃價(jià)格指數(shù)計(jì)算 1998-2016 年中國(guó) 35 個(gè)大中城市租金。度城市層面的中低收入者租金收入比，而且可測(cè)度同一城市不同收入者的租金收入比。（三）房租支付能力指數(shù)根據(jù)本研究目的以及數(shù)據(jù)的可得性，中低收入者房租支付能力指數(shù)以租金收入比表示。即：租金收入比 單位住房建筑面積平均租金 人均住房建筑面積人均可支配收入需指出的是，本研究的租金收入比表示中等收入者的租金承擔(dān)能力，而非高收入者和低收入者的租金承擔(dān)能力。（四）35 個(gè)大中城市房租支付能力指數(shù)分布3-5 顯示，2016 35

16、大中城市中等收入者無負(fù)擔(dān)不起房租的城市， 也無嚴(yán)重房租支付困難的城市。3 顯示，2011-2016 年北京、福州、昆明、南寧、太原、杭州、8 2007-2014 8 個(gè)0.3-0.54 顯示，2013-2016 14 個(gè)城市平均0.2-0.35 顯示，2015-2016 年， 5 0.15-0.2，中等收入者存在3-5 顯示，1998-2016 35 大中城市平均租金收入比總體呈下降趨2008 1998-2011 1998-2006 1998-2006 1998-2004 1998-2003 1998-2003 1998-2000 1998-2002 1998-2002 1998-2008 年

17、南寧、1998-2006 年杭州、2002-2007 0.5，中等收入者基本上“租it表31998-2016年房租支付困難城市（sup 0.3it城市北京太原杭州福州南寧?？诔啥祭ッ鱎IitHI supitRIitHI supitRIitHI supitRIitHI supitRIitHI supitRIitHI supitRIitHIsupitRIitHIsupit19980.390.590.490.640.530.550.480.550.640.470.450.560.360.5619990.370.610.470.630.590.550.550.460.560.580.520.430.5

18、60.400.5920000.560.640.460.670.580.580.490.540.550.640.560.520.420.610.400.6220010.650.640.510.660.550.610.540.540.570.650.540.560.400.630.470.5920020.580.660.510.880.560.600.550.540.550.630.560.560.390.610.510.5420030.580.680.490.680.570.610.520.570.530.620.500.560.400.620.480.5520040.580.680.480.6

19、80.560.610.480.570.680.590.460.530.410.650.630.5720050.540.680.480.690.570.650.440.560.660.600.460.560.410.650.630.5520060.520.690.430.710.510.670.400.580.670.610.440.570.480.660.620.5620070.510.680.380.710.480.630.370.600.610.570.400.610.400.610.530.5520080.500.660.360.650.460.630.350.570.510.580.3

20、60.580.360.630.440.5420090.470.670.340.680.440.630.360.600.470.610.340.580.350.630.420.5820100.520.680.320.690.410.610.350.610.460.610.340.580.340.630.390.6020110.510.690.300.670.410.630.340.620.410.600.420.570.330.630.380.6320120.480.690.280.670.380.640.300.610.350.620.390.560.320.650.370.6320130.4

21、90.690.320.750.360.660.330.630.370.610.380.570.320.650.350.6620140.460.690.330.750.340.730.380.670.350.610.360.660.320.650.380.7220150.430.780.340.770.330.730.370.670.340.620.330.650.320.660.360.7220160.390.790.330.790.320.720.350.670.340.640.320.650.320.670.350.72（下同。it續(xù)表31998-2016年房租支付困難城市（sup 0.3

22、it城市深圳蘭州重慶大連寧波哈爾濱廈門武漢RIitHI supitRIitHI supitRIitHI supitRIitHI supitRIitHI supitRIitHI supitRIitHIsupitRIitHIsupit19980.560.680.520.500.560.540.780.520.480.600.690.500.630.510.710.5519990.550.710.580.580.600.570.750.550.480.590.630.540.600.540.650.5720000.500.740.450.620.580.580.820.550.400.600.600

23、.570.660.560.600.6120010.460.730.420.620.520.590.670.570.390.660.560.590.600.590.580.6220020.420.730.490.630.430.620.680.530.370.600.530.490.560.590.670.5220030.390.720.460.620.420.620.610.610.380.620.480.610.550.590.650.5920040.400.680.430.620.420.620.570.590.370.630.450.610.550.610.590.5920050.420

24、.750.420.640.370.640.530.600.360.630.420.660.490.630.550.6120060.430.670.410.640.360.640.520.600.320.630.400.660.470.650.510.6120070.410.750.360.630.340.630.490.620.310.630.380.650.440.650.470.6920080.400.640.340.620.310.600.420.620.320.640.350.660.380.640.410.5720090.370.650.320.620.290.620.420.620

25、.310.650.360.660.370.620.400.6020100.360.640.330.610.320.620.410.630.290.640.360.670.370.640.360.6320110.350.630.300.620.300.610.390.630.300.640.370.670.340.650.340.6020120.320.640.280.630.310.590.350.620.280.630.360.670.330.640.320.6020130.300.640.290.640.300.590.340.720.280.650.350.670.320.660.320

26、.6120140.340.670.330.650.330.660.310.720.310.700.300.670.280.670.310.6820150.320.680.300.690.300.660.300.720.300.720.290.670.280.670.290.6820160.280.700.290.800.270.670.290.720.280.710.280.670.280.680.240.69it表41998-2016 年中度房租支付困難城市（ it城市上海廣州貴陽西安西寧銀川石家莊RIitHIsupitRIitHI supitRIitHI supitRIitHIsupitR

27、IitHIsupitRIitHI supitRIitHI supit19980.470.490.340.550.520.570.400.600.340.560.250.610.360.6019990.380.550.320.560.490.580.390.640.330.580.280.640.390.6420000.370.550.280.570.490.650.540.640.360.580.320.660.390.6820010.370.570.280.600.470.620.510.650.370.600.320.660.420.6720020.380.610.360.590.460.

28、620.490.660.460.510.420.640.410.6120030.360.630.350.610.440.610.450.650.450.630.430.640.380.6520040.360.640.330.620.400.600.430.640.420.640.430.630.360.6220050.340.640.320.630.380.620.420.630.400.900.410.640.320.6420060.330.640.320.630.340.620.400.660.370.630.380.650.290.6420070.300.650.290.670.310.

29、620.380.630.340.610.330.640.280.6620080.290.630.270.660.290.580.370.640.290.590.300.650.240.6520090.280.650.240.670.290.590.320.680.290.580.280.670.250.6520100.270.660.230.670.260.620.300.690.290.590.280.680.240.6520110.260.650.240.660.230.610.270.690.300.590.270.650.250.6520120.250.630.240.660.210.

30、620.270.680.290.610.250.670.230.6420130.240.700.240.660.210.650.250.680.340.610.250.680.210.7220140.240.700.240.660.300.680.260.710.330.610.250.700.210.7020150.230.740.230.670.270.690.240.700.280.610.220.700.200.7520160.220.750.220.670.270.690.230.710.270.610.210.710.190.75it續(xù)表41998-2016年中度房租支付困難城市（

31、 it城市天津長(zhǎng)春南京濟(jì)南鄭州長(zhǎng)沙南昌RIitHI supitRIitHI supitRIitHI supitRIitHI supitRIitHI supitRIitHI supitRIitHI supit19980.450.560.450.510.550.350.600.400.600.480.580.240.5019990.460.580.490.490.580.340.660.420.610.430.610.260.5220000.460.600.510.480.600.300.650.450.620.400.650.290.5420010.580.630.520.600.500.610

32、.280.680.460.630.400.660.270.5520020.620.640.520.610.510.580.450.600.490.860.410.680.390.5120030.590.620.500.610.510.600.440.570.450.670.400.680.370.5520040.570.630.480.630.480.580.430.680.410.660.410.670.360.5220050.530.630.440.640.430.640.390.670.390.660.390.670.360.5520060.490.650.400.650.400.660

33、.360.690.400.660.360.670.340.5620070.450.650.370.670.360.650.320.690.360.650.330.650.310.6020080.400.630.340.680.340.630.290.680.320.650.280.630.280.6420090.390.640.330.680.310.640.270.670.300.650.260.680.260.6520100.380.640.320.680.290.650.250.680.280.670.250.660.250.6620110.360.640.370.690.280.650

34、.240.680.260.640.250.640.240.6520120.350.630.370.700.260.650.220.690.230.650.230.640.210.6620130.370.630.300.720.250.730.230.690.260.680.280.710.210.6520140.280.670.290.760.290.740.250.700.230.700.290.740.200.6820150.250.680.270.760.270.740.290.760.230.710.250.740.200.6820160.230.690.250.770.260.740

35、.280.760.240.710.240.750.190.68it表51998-2016年輕度房租支付困難城市（HIsup 0.2 RI 0.1it城市呼和浩特合肥烏魯木齊青島沈陽RIitHI supitRIitHI supitRIitHI supitRIitHI supitRIitHI supit19980.460.580.330.400.560.590.550.500.5919990.430.610.330.400.630.600.570.480.6120000.430.650.390.570.400.650.530.580.470.6420010.410.650.380.600.360.

36、660.540.580.450.6120020.450.650.390.590.340.720.530.610.430.5720030.390.660.380.570.350.640.470.620.410.6320040.350.660.350.570.320.640.430.620.380.6220050.320.670.350.540.360.640.360.620.360.6320060.290.670.330.540.350.640.310.640.360.6320070.260.680.290.570.310.620.290.630.330.6520080.240.690.250.

37、600.320.610.310.630.300.6220090.230.700.230.630.310.610.290.620.300.6420100.200.700.220.640.280.620.270.630.280.6820110.190.690.200.620.270.600.240.620.260.6820120.180.690.190.660.250.620.230.630.240.6820130.190.740.190.640.230.620.200.630.230.6920140.180.740.210.660.200.700.200.700.210.7120150.160.

38、750.190.670.170.700.190.700.180.7120160.150.750.190.670.170.710.190.700.180.72（五）按城市等級(jí)劃分的房租支付能力分布（ HYPERLINK /kns55/index.aspx /kns55/index.aspx）35 4 個(gè)城市，二16 個(gè)城市，三線城市包括石家莊、太原、福州、哈爾濱、長(zhǎng)春、南昌、南寧、?？?、昆明、貴陽、蘭州、銀川、西寧、烏魯木齊、呼和浩特 15 個(gè)城市。3 4 年租金收入 30%，中等收入者住房支付困難，存在“租不起”問題，必要時(shí)可實(shí)施租金控制2016 年外，1998-2015 30%，中等收入者面

39、臨“租不起”問題，必要時(shí)也可實(shí)施租金控制18207年上海平均租金收入比大于320-206年上海租金收入比介入0.-0.。同20-263%272602-0.。因此，上海和廣州中等收入者房租支付能力逐年增強(qiáng)，由“租不起”變?yōu)椤白獾闷稹薄?6 個(gè)二線城市中，1998-2016 年杭州和成都平均租金收入比超過 30%，表明杭州和成都中等收入者房租支付困難，必要時(shí)可進(jìn)行租金控制。盡管 1998-2016 年重慶、大連、寧波、廈門和武漢平2007-2014 30%2014-2016 年平均租金收入比接30%，5 個(gè)城市中等收入者同樣面臨房租支付困難問題，應(yīng)引起當(dāng)?shù)卣母叨染琛?5 個(gè)三線城市中，199

40、8-2003 年海口、1998-2003 年福州、1998-2002 年哈爾濱、1998-2008 年南寧、2002-2007 5 0.5，2011-2016 年福州、昆明、南寧、太原5 2007-2014 2 0.3-0.5，2015-2016 年綜上，一、二、三線城市中等收入者均存在“租得起”和“租不起”問題。不僅一線城市中等收入者租金支付困難，存在“租不起”問題，而且二三線城市中等收入者存在租金支付困難，存在“租不起”問題。據(jù)此，租金控制政策應(yīng)因城施策。（六）按區(qū)域劃分的房租支付能力分布31 個(gè)省份劃分為東部、中部和西部地區(qū)。東部地 區(qū)包括安徽、河南、黑龍江、湖北、湖南、吉林、江西、山西

41、 8 個(gè)省份，西部地區(qū)包括甘肅、廣西、12 個(gè)省份。依照上述標(biāo)準(zhǔn)，356顯示，2012-2016年東部和西部地區(qū)平均租金收入比0.264%，中部城市的中等收入者總體上面臨中度支付表62012-2016年東中西部城市租金收入比分布地區(qū)城市20122013201420152016東部北京0.480.490.460.430.39天津0.350.370.280.250.23石家莊10.200.19沈陽10.180.18上海40.230.22南京0.260.250.290.270.26杭州0.380.360.340.330.32福州0.300.330.380.370.35濟(jì)南50.290.28廣州40.

42、230.22海口0.390.380.360.330.32大連0.350.340.310.300.29青島00.190.19寧波0.280.280.310.300.28廈門0.330.320.280.280.28深圳0.320.300.340.320.28均值0.300.300.290.280.27中部太原0.280.320.330.340.33呼和浩特80.160.15長(zhǎng)春0.370.300.290.270.25哈爾濱0.360.350.300.290.28合肥10.190.19南昌00.200.19鄭州0.230.24武漢0.320.320.310.290.24長(zhǎng)沙0.230.280.290

43、.250.24均值0.260.270.260.250.27西部南寧0.350.370.350.340.34重慶0.310.300.330.300.27成都0.320.320.320.320.32貴陽00.270.27昆明0.370.350.380.360.35西安0.270.250.260.240.23蘭州0.280.290.330.300.29西寧0.290.340.330.280.27銀川50.220.21烏魯木齊00.170.17均值0.290.290.310.280.27（七）中國(guó) 35 個(gè)大中城市房租支付能力排名7 顯示，1998-2003 年，大連平均租金收入比始終位于前三，武漢平

44、均租金收入比始終位于前五，廈門、杭州、哈爾濱和?？谄骄饨鹗杖氡纫参挥谇傲?。北京和天津平均租金收入比排名不斷上升，2001-2003 年升至前五位。2004-2007 年，南寧和昆明平均租金收入比升至前兩位，北京、2009-2016 35 大中城市首位，杭州、昆明和南寧平均租金收入比仍位居前列。2011-2013 年海口平均租金收入比升至2012 2015-2016 年兩市位列前五，應(yīng)引起當(dāng)?shù)卣母叨戎匾?。?1998-2016年中國(guó)35大中城市租金收入比排名排名1998199920002001200220032004200520061大連大連大連大連大連武漢南寧南寧南寧2武漢武漢廈門北京武

45、漢大連昆明昆明昆明3哈爾濱哈爾濱武漢廈門天津天津武漢杭州北京4?？趶B門哈爾濱天津北京北京北京武漢大連5杭州青島杭州武漢?？诤贾萏旖虮本┖贾?廈門重慶重慶南寧廈門廈門大連大連武漢7青島杭州海口哈爾濱杭州南寧杭州天津天津8深圳?？诒本┖贾莞Ｖ莞Ｖ輳B門廈門成都9重慶蘭州南寧海口南寧南京長(zhǎng)春太原廈門10福州南寧西安福州哈爾濱長(zhǎng)春太原?？诤？?1南寧深圳青島青島青島?？谀暇╅L(zhǎng)春深圳12蘭州福州長(zhǎng)春長(zhǎng)春長(zhǎng)春太原福州福州太原13貴陽長(zhǎng)春深圳重慶南京哈爾濱海口南京蘭州14南京南京貴陽西安昆明昆明哈爾濱哈爾濱西安15沈陽貴陽福州太原太原青島青島深圳長(zhǎng)春16太原沈陽南京南京西安蘭州西安西安哈爾濱17長(zhǎng)沙寧波沈陽貴

46、陽蘭州西安蘭州蘭州南京18寧波太原天津昆明鄭州西寧濟(jì)南銀川福州19上海天津太原深圳西寧鄭州銀川成都鄭州20呼和浩特呼和浩特蘭州鄭州貴陽濟(jì)南西寧西寧銀川21長(zhǎng)春長(zhǎng)沙鄭州沈陽呼和浩特貴陽重慶鄭州西寧22成都成都呼和浩特蘭州濟(jì)南銀川鄭州濟(jì)南重慶23天津鄭州成都石家莊重慶重慶成都長(zhǎng)沙長(zhǎng)沙24鄭州昆明寧波呼和浩特沈陽沈陽長(zhǎng)沙貴陽濟(jì)南25烏魯木齊烏魯木齊長(zhǎng)沙長(zhǎng)沙銀川長(zhǎng)沙貴陽重慶沈陽26西安西安昆明成都深圳成都深圳沈陽烏魯木齊27北京石家莊烏魯木齊寧波石家莊呼和浩特沈陽南昌貴陽28昆明上海合肥合肥長(zhǎng)沙深圳寧波烏魯木齊南昌29石家莊北京石家莊上海成都合肥上海寧波合肥30濟(jì)南濟(jì)南上海西寧南昌石家莊南昌青島上海3

47、1西寧合肥西寧烏魯木齊合肥寧波石家莊合肥寧波32廣州西寧銀川銀川上海南昌呼和浩特上海廣州33合肥廣州濟(jì)南廣州寧波上海合肥廣州青島34銀川銀川南昌濟(jì)南廣州廣州廣州石家莊石家莊35南昌南昌廣州南昌烏魯木齊烏魯木齊烏魯木齊呼和浩特呼和浩特續(xù)表71998-2016年中國(guó)35大中城市租金收入比排名排名20072008200920102011201220132014201520161南寧南寧北京北京北京北京北京北京北京北京2昆明北京南寧南寧?？诤？诤？诶ッ鞲Ｖ堇ッ?北京杭州杭州杭州南寧杭州南寧福州昆明福州4大連昆明昆明大連杭州昆明天津?？谔蠈?杭州大連大連昆明大連長(zhǎng)春杭州南寧南寧太原6武漢武漢武漢天津

48、昆明哈爾濱昆明杭州杭州成都7天津天津天津廈門哈爾濱南寧哈爾濱深圳海口?？?廈門深圳深圳武漢長(zhǎng)春大連西寧太原成都杭州9深圳廈門廈門哈爾濱天津天津大連蘭州深圳大連10海口西安福州深圳深圳廈門福州重慶大連蘭州11成都成都哈爾濱福州武漢武漢太原西寧重慶寧波12哈爾濱太原成都?？诟Ｖ萆钲诔啥汲啥继m州深圳13太原海口太原成都廈門成都武漢寧波寧波廈門14西安哈爾濱?？谔m州成都重慶廈門大連武漢濟(jì)南15福州福州長(zhǎng)春長(zhǎng)春蘭州福州深圳武漢哈爾濱哈爾濱16長(zhǎng)春長(zhǎng)春西安重慶重慶西寧重慶哈爾濱濟(jì)南西寧17蘭州蘭州蘭州太原太原太原長(zhǎng)春貴陽西寧重慶18南京南京南京西安寧波寧波蘭州南京廈門貴陽19鄭州烏魯木齊寧波寧波西寧蘭州長(zhǎng)

49、沙長(zhǎng)沙南京南京20重慶鄭州烏魯木齊南京南京西安寧波長(zhǎng)春貴陽長(zhǎng)春21西寧寧波鄭州西寧西安南京鄭州天津長(zhǎng)春武漢22長(zhǎng)沙重慶沈陽銀川烏魯木齊銀川銀川廈門長(zhǎng)沙長(zhǎng)沙23沈陽青島西寧沈陽銀川上海西安西安天津鄭州24銀川沈陽重慶鄭州沈陽烏魯木齊南京銀川西安西安25濟(jì)南銀川青島烏魯木齊鄭州沈陽上海濟(jì)南廣州天津26南昌西寧貴陽上海上海廣州廣州廣州鄭州廣州27烏魯木齊貴陽上海青島長(zhǎng)沙鄭州烏魯木齊上海上海上海28寧波濟(jì)南銀川貴陽石家莊長(zhǎng)沙濟(jì)南鄭州銀川銀川29貴陽上海濟(jì)南長(zhǎng)沙廣州石家莊沈陽沈陽南昌青島30上海長(zhǎng)沙長(zhǎng)沙濟(jì)南青島青島南昌合肥石家莊合肥31廣州南昌南昌南昌濟(jì)南濟(jì)南貴陽石家莊合肥南昌32青島廣州石家莊石家莊南

50、昌南昌石家莊烏魯木齊青島石家莊33合肥合肥廣州廣州貴陽貴陽青島南昌沈陽沈陽34石家莊石家莊合肥合肥合肥合肥呼和浩特青島烏魯木齊烏魯木齊35呼和浩特呼和浩特呼和浩特呼和浩特呼和浩特呼和浩特合肥呼和浩特呼和浩特呼和浩特（八）主要結(jié)論與政策建議1、主要結(jié)論準(zhǔn)確測(cè)度住房可支付性是非常困難和頗有爭(zhēng)議的。現(xiàn)有文獻(xiàn)主要分析住房買賣市場(chǎng)的住房支付能力問題，尚未對(duì)租賃市場(chǎng)的住房支付能力進(jìn)行深入分析。30%其次，本研究在住房支出收入比理論上限基礎(chǔ)上，根據(jù)各國(guó)實(shí)踐對(duì)中國(guó)住房支付能力劃分了負(fù)擔(dān)不起、嚴(yán)重支付困難、支付困難、中度支付困難、輕度支付困難和無支付困難 6 個(gè)等級(jí)。1998-2016 35 35 8 2007

51、-2014 80.3-0.5等收入者住房支付困難，存在“租不起房”問題。第三，2013-2016 年，貴陽、西寧、濟(jì)南、南京、長(zhǎng)春、鄭州、長(zhǎng)沙、天津、西安、上海、廣14 0.2-0.3，中等收入者存在中度住房支付困難，租房較困難。第四，2015-2016 年，合肥、烏魯木齊、呼和浩特、沈陽、青島 5 個(gè)城市平均租金收入比介入0.15-0.2，中等收入者存在輕度住房支付困難，但能“租得起房”。1996-2016 35 綜上，中國(guó)城市中等收入者房租支付能力存在時(shí)空差異，接近一半的 35 個(gè)大中城市中等收入者存在“租不起房”問題，不僅同一城市在某些年份存在“租不起房”問題，而且同一年份某些城市存在“

52、租不起房”問題。為貫徹落實(shí)黨的十九大提出的“房住不炒”的定位，實(shí)現(xiàn)“住有所居”，解決居民住房問題，提出如下建議。第一，對(duì)北京、福州、昆明、南寧、太原、杭州、?？凇⒊啥肌⑸钲?、大連、蘭州、寧波、武 16個(gè)中等收入者“租不起房”的城市，必要時(shí)可采取租金控制政策，保障市除大力規(guī)范和發(fā)展租賃市場(chǎng)外，還要繼續(xù)推進(jìn)保障房、公租房和廉租房建設(shè)以及棚戶區(qū)改造。需指出的是，盡管上述城市存在“租不起房”問題，但人口可能是凈流入，主要是因?yàn)楸狙芯靠疾斓氖侵械仁杖胝叩姆孔庵Ц赌芰栴}，并未涉及高收入者和小產(chǎn)權(quán)房（城鄉(xiāng)結(jié)合部）租客的房租支付能力問題，也未涉及特定租金有會(huì)政策人群的房租支付能力問題。第二，鑒于“租不起房”

53、與“租得起房”會(huì)因時(shí)因城出現(xiàn)，租金控制政策既不能“一刀切”，也不能長(zhǎng)期不變，要因城、因時(shí)施策。第三，對(duì)貴陽、西寧、濟(jì)南、南京、長(zhǎng)春、鄭州、長(zhǎng)沙、天津、西安、上海、廣州、銀川、石 14個(gè)中等收入者存在中度住房支付困難的城市，為吸引更多人才，地方政府應(yīng)大力規(guī)范和發(fā)展租賃市場(chǎng)，提供更多房源，保障租客的權(quán)益。第四，對(duì)合肥、烏魯木齊、呼和浩特、沈陽、青島 5 個(gè)中等收入者 “租得起房” 的城市，地方政府保障房工作的重點(diǎn)是解決低和最低收入者的住房問題，為其提供充足的公租房和廉租房。第五，中國(guó) 35 大中城市平均租金收入比總體呈下降趨勢(shì)，中等收入者的房租支付能力不斷增強(qiáng)，這主要是因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲幅比租金漲幅快，導(dǎo)

54、致“租不如買”。鑒于住房租賃市場(chǎng)與買賣市場(chǎng)之間的聯(lián)動(dòng)性，提升住房支付能力不僅要控制租金，而且要抑制房?jī)r(jià)，要“雙管齊下”，才能標(biāo)本兼治。四、中國(guó) 35 個(gè)大中城市房?jī)r(jià)支付能力指數(shù)及其分布（一）房?jī)r(jià)支付能力劃分50 多個(gè)4-6 倍比較合理。Renaud（1991，1994）46倍的房?jī)r(jià)收入（1996）235 Lau & 601992-2001 11.658.09，高收入9.085.0412.197.33，中等收入者的房?jī)r(jià)收入比介于 14.28.5，中低收入者的房?jī)r(jià)收入比介于 16.1310.56，低收入者的房?jī)r(jià)收入比介于（2003） 2000 年北京的房?jī)r(jià)收入比， 2001.包括所有住房類型121

55、9，基本610，基本具備住房支付能力。1998 年，國(guó)務(wù)院發(fā)布的關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)（1923號(hào)）（60平方米經(jīng)濟(jì)適用房的平均價(jià)格與雙職工家庭年平均工資之比4 90 年代末，中央政府出臺(tái)了一系列措施，包括清理整頓稅費(fèi)、減免土地出21 調(diào)整，來抑制過高的房?jī)r(jià)。況偉大（2004）定，房?jī)r(jià)收入比僅能說明消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力，不能說明房?jī)r(jià)的合理性。綜上，現(xiàn)有房?jī)r(jià)收入比的劃分標(biāo)準(zhǔn)主要基于經(jīng)驗(yàn)，缺乏理論依據(jù)，本研究的理論模型為房?jī)r(jià)收入比的劃分提供了理論依據(jù)。換言之，由式（4）理論模型的住房支出收入比的理論上限值可推導(dǎo)出房?jī)r(jià)收入比的理論上限值。即， P sup p HI sup it =it = it =

56、itYi m ge it itit1 （見表8（t（ut檻值也是動(dòng)態(tài)變化的，當(dāng)房?jī)r(jià)收入比超過理論上限值時(shí)，中低收入者房?jī)r(jià)支付困難，存在“買不起房”問題。8 住房支出收入比（HIit ）房?jī)r(jià)收入比（PIit ）房?jī)r(jià)支付能力 HI HIHIititPIitHI supit負(fù)擔(dān)不起HI sup HI 0.5HIsup嚴(yán)重支付困難itit it PI ucituc itit支付困難 it itsup itititHIsup中度支付困難itit it PI ucucituc itititHIsup0.1輕度支付困難 it PI ucucitucHI sup 0.1 HI 0ititHIsup無支付困難i

57、tit it PI 0（二）數(shù)據(jù)及其說明1998-2016 35 配收入、家庭平均人口、人均住房面積來自各市統(tǒng)計(jì)年鑒（9921，房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局住宅商品房平均銷售價(jià)格（ HYPERLINK / htp:/wwta.o.c。房?jī)r(jià)收入比計(jì)算公式如下：房?jī)r(jià)收入比= 住房平均價(jià)格 人均住房面積 家庭平均人口家庭年人均可支配收入 家庭平均人口同樣，本研究的房?jī)r(jià)收入比是指中等收入者而非高收入者和低收入者的房?jī)r(jià)收入比。盡管住房使用成本被眾多學(xué)者使用，但實(shí)際測(cè)算會(huì)遇到許多困難，必須做出相應(yīng)假設(shè)。據(jù)此， ielbeg 等（205）（1）盡管央行允許貸款利率可在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)21 年上海和重慶的房產(chǎn)稅0.（

58、198 208 年住建部和財(cái)政部發(fā)布的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法以及住宅專項(xiàng)維修資金管理2%（4）21 年發(fā)布的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范50 5%（5房?jī)r(jià)預(yù)期增長(zhǎng)率包括理性預(yù)期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率和非理性預(yù)期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率，理性預(yù)期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率首先假定同一城市房?jī)r(jià)預(yù)期增長(zhǎng)率不變， 然后各城市樣本期（1998-2016 年）HP 濾波法得到房?jī)r(jià)趨勢(shì)項(xiàng)，以房?jī)r(jià)趨勢(shì)項(xiàng)的幾何增長(zhǎng)率作為理性預(yù)期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率，非理性預(yù)期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率以歷史房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率表示，包括過去3 年和5（96216 年1 圖11998-2016年HP 濾波下中國(guó)住房售價(jià)趨勢(shì)項(xiàng)和波動(dòng)項(xiàng)（單位：元）（三）35 個(gè)大中城市房?jī)r(jià)支付能力指數(shù)分布1、理性預(yù)期下中

59、國(guó) 35 大中城市房?jī)r(jià)支付能力指數(shù)分布9 1998-2016 35 大中城市實(shí)際房?jī)r(jià)收入比總體呈上漲趨“買不起房”收入者才能增強(qiáng)住房購買力，才能“買得起房”。 理性預(yù)期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率下，1998-2016 35 大中城市中等收入者的房?jī)r(jià)支付能力分析如下。 P 6.2（Ravn&Uhli，2002。1 顯示，1998-2016 年HP 3-5 3 5 平均作為房?jī)r(jià)的適應(yīng)性預(yù)期或非理性預(yù)期。198 20-208 199 2102012-2014 年存在房?jī)r(jià)中度支付困難，2000-2001 年、2005-2006 年、2009 年、2011 年以及2015 年存在房?jī)r(jià)輕度支付困難，其余年份不存在房?jī)r(jià)支付

60、困難。2007 2006 2008 201 0 2012-2014 年存在房?jī)r(jià)中度支付困難，1999-2002 2004-2005 2009 2011 2015 年存在房?jī)r(jià)輕度支付困難，其余年份不存在房?jī)r(jià)支付困難。石家莊中等收入者 1998 年存在房?jī)r(jià)支付困難，1999-2001 年、2007-2010 年以及 2012-2015 年存在房?jī)r(jià)中度支付困難、2002-2006 年、2011 年以及 2016 年存在房?jī)r(jià)輕度支付困難。2016 2007-2008 2012-2014 年存在房?jī)r(jià)輕度支付困難，其余年份不存在房?jī)r(jià)支付困難。呼和浩特中等收入者 1998 年存在房?jī)r(jià)支付困難，1999-20