1、房地產(chǎn)基本概念 1房地產(chǎn) 房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，房產(chǎn)總是與地產(chǎn)連貫為一體的，具有整體性和不可分割性。 2房地產(chǎn)市場(chǎng) 一級(jí)市場(chǎng)，是指國(guó)家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與使用者的交易市場(chǎng)。 二級(jí)市場(chǎng)，是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者投資開(kāi)發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。 三級(jí)市場(chǎng)，是指在二級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易。 3房地產(chǎn)與建筑業(yè)的區(qū)別 房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。主要區(qū)別是：建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部

2、門，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)(開(kāi)發(fā))、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)有著非常密切的關(guān)系，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)的甲方，建筑業(yè)是乙方；房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者并承擔(dān)發(fā)包任務(wù)，建筑業(yè)則是承包單位，按照承包進(jìn)行管理的要求完成土地開(kāi)發(fā)和建設(shè)的生產(chǎn)任務(wù)。4國(guó)土局代表國(guó)家行使土地所有者的職權(quán)以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行管理的一個(gè)政府部門。 5商品房 是指開(kāi)發(fā)商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)并經(jīng)過(guò)國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)與、交換的房地產(chǎn)。 6開(kāi)發(fā)

3、商開(kāi)發(fā)商 專門從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。 7代理商 經(jīng)政府批準(zhǔn)成立，從事房地產(chǎn)的咨詢、經(jīng)紀(jì)、評(píng)估等業(yè)務(wù)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，接受委托代辦房地產(chǎn)的出售、購(gòu)買、出租、承租及為物業(yè)咨詢?cè)u(píng)估報(bào)告、銷售策劃等業(yè)務(wù)提供有償服務(wù)。 8房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地的使用權(quán)，具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。簡(jiǎn)單說(shuō)就是擁有使用該房屋或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個(gè)人進(jìn)行融資或貸款等權(quán)利。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，與土地是不可分割的一個(gè)整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，必然是房地一體進(jìn)行的，不可能將房屋與土地分

4、割開(kāi)來(lái)處分。在具體的房地產(chǎn)項(xiàng)自銷售中，開(kāi)發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)并獨(dú)立出售、出租的房屋、車庫(kù)等有產(chǎn)權(quán)，但像屬于小區(qū)綠地等部分的土地及公建，對(duì)購(gòu)房者而言，就不具備產(chǎn)權(quán)的概念。 9如何辦理產(chǎn)權(quán) 每套商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理必須在開(kāi)發(fā)商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋產(chǎn)權(quán)證后才能進(jìn)行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購(gòu)房發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關(guān)資料文件等到房屋交易部門辦理立契手續(xù)后，辦理過(guò)戶手續(xù)。可以委托中介機(jī)構(gòu)或由開(kāi)發(fā)商代辦。 10房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記 指凡在規(guī)定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，不論歸誰(shuí)所有，都必須按照登記辦法的規(guī)定，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。產(chǎn)權(quán)登記是

5、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過(guò)產(chǎn)權(quán)登記，才能對(duì)各類房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)實(shí)施有效管理，并確定房地產(chǎn)權(quán)利。房地產(chǎn)登記時(shí)要對(duì)權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來(lái)源、取得時(shí)間、變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價(jià)值、等級(jí)、坐落、坐標(biāo)、形狀等進(jìn)行記載，登記機(jī)關(guān)設(shè)置房地產(chǎn)登記冊(cè)，按編號(hào)對(duì)房地產(chǎn)登記事項(xiàng)作全面記載。 11國(guó)土局產(chǎn)權(quán)登記處 辦理房地產(chǎn)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更、繼承、贈(zèng)與等手續(xù)的部門。 12公證處 是一個(gè)國(guó)家的證明機(jī)關(guān)，是法律公證的機(jī)構(gòu)。 13房地產(chǎn)證 是房屋土地權(quán)屬憑證二合為一，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法律憑證。 14房地產(chǎn)公證 公證機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、贈(zèng)與、繼承等行為的合法性作法律公證。 15商

6、品房預(yù)售許可證 按規(guī)定，房屋未建好之前出售均要辦理此證，開(kāi)發(fā)商將有關(guān)資料送到國(guó)土局申請(qǐng)，批準(zhǔn)后方可預(yù)售樓花(現(xiàn)樓不需此證)。 16房地產(chǎn)買賣合同 是由國(guó)土局統(tǒng)編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。所有的商品房銷售都須簽訂此合同，內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同可免做公證，外銷的房地產(chǎn)合同必須做公證。 17房屋所有權(quán) 房屋的所有權(quán)為房屋的占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)(包括出售、出租、抵押、贈(zèng)與、繼承)的總和。擁有了房屋的所有權(quán)就等于擁有了在法律允許范圍內(nèi)的一切權(quán)利。 18房屋使用權(quán) 是指對(duì)房屋擁有的享用權(quán)。房屋租賃活動(dòng)成交的是房屋的使用權(quán)。房屋的使用權(quán)不能出售、抵押、贈(zèng)與、繼承等，它包含在房屋的所有

7、權(quán)之中。 19土地的所有權(quán)形式國(guó)家所有，集體所有。20土地所有權(quán)的變更 集體所有的土地經(jīng)過(guò)國(guó)家征用轉(zhuǎn)為國(guó)家所有。 21國(guó)家所有的土地 包括城市市區(qū)的土地；農(nóng)村和城市郊區(qū)中依法征收、征用、征購(gòu)并收歸國(guó)有的土地；國(guó)家未確定為集體所有的林地、草地、山嶺、荒地、灘涂。 22集體所有的土地 集體所有的土地只能由村民集體合法經(jīng)營(yíng)管理(如舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè))或個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)，不得擅自租賃或與開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)。如宅基地，其房不能轉(zhuǎn)讓；宅基地、自留地、自留山屬集體所有。 23國(guó)有土地使用權(quán) 國(guó)有土地實(shí)行所有權(quán)和使用權(quán)分離制度。國(guó)有土地可以由全民、集體所有制單位和個(gè)人使用，但須依法取得“國(guó)有土地使用證”。土地使用權(quán)的年限：

8、居住用地70年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年：工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜臺(tái)用地及其他用地50年。 24房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地 必須是城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的國(guó)有土地或?qū)⒓w所有的土地依法經(jīng)過(guò)征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。開(kāi)發(fā)商須通過(guò)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓程序取得土地使用權(quán)，并取得“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”。國(guó)有土地使用權(quán)的獲?。?(1)土地使用權(quán)出讓(政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式)； (2)土地使用權(quán)劃撥(無(wú)償)，包括國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地和國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目； (3)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(出售，交換贈(zèng)與)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、繼承、贈(zèng)與、遺贈(zèng)(轉(zhuǎn)移的是房屋所有權(quán)和土地使用權(quán))。

9、 25商品房現(xiàn)售的條件 開(kāi)發(fā)商具備企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；取得土地使用權(quán)證使用土地的批文；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；通過(guò)竣工驗(yàn)收；拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；供水、供電、供熱、燃?xì)?、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期；物業(yè)管理方案已落實(shí)。 26商品房取得預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)具備的條件 (1)預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照； (2)按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書(shū)： (3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并己辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)； (4)已確定施工進(jìn)

10、度和竣工交付使用時(shí)間； (5)已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開(kāi)設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶； (6)預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)； (7)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。27房地產(chǎn)的登記發(fā)證制度產(chǎn)權(quán)發(fā)生變化需進(jìn)行登記。 (1)轉(zhuǎn)移、分割、抵押、繼承、租賃等； (2)登記是應(yīng)當(dāng)完成的程序，否則權(quán)利人的權(quán)利尚處于不確定狀態(tài)，容易遭受侵害；(3)沒(méi)有登記，權(quán)利人的權(quán)利仍應(yīng)受到保護(hù)。地產(chǎn)類型 1居住區(qū)用地 是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。 2住宅用地 是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地(含宅間綠地和宅間小路等)的總稱。 3其他用地 是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地

11、，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。 4公共服務(wù)設(shè)用地 一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車場(chǎng)等。 5道路用地 是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民不汽車、單位通勤車等停放場(chǎng)地。 6公共綠地 是指滿足規(guī)定的日照要求，適臺(tái)于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀、帶狀綠地等。 7道路紅線 是指城市道路(含居住區(qū)級(jí)道路)用地的規(guī)劃控制線。 8建筑線 一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。 9房屋用

12、地 是指房屋以及按照規(guī)劃要求的配套設(shè)施所占用的土地，包括房屋占用的土地和按照規(guī)劃要求的配套設(shè)施占用的土地。 10住宅用地 是指供居住的各類房屋用地。 11工業(yè)用地 是指獨(dú)立設(shè)置的工廠、車間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的生產(chǎn)場(chǎng)地、排渣(灰)場(chǎng)地等用地。 12倉(cāng)儲(chǔ)用地 是指國(guó)家、省(自治區(qū)、直轄市)及地方的儲(chǔ)備、中轉(zhuǎn)、外貿(mào)、供應(yīng)等各種倉(cāng)庫(kù)、油庫(kù)、材料堆場(chǎng)及其附屬設(shè)備等用地。 13商業(yè)服務(wù)業(yè)用地 是指各種商店、公司、修理服務(wù)部、生產(chǎn)資料供應(yīng)站、飯店、旅社、對(duì)外經(jīng)營(yíng)的食堂、文印社、報(bào)刊門市部、蔬菜購(gòu)銷轉(zhuǎn)運(yùn)站等用地。 14旅游業(yè)用地 是指主要為旅游業(yè)服務(wù)的賓館、飯店、大廈、樂(lè)園、俱樂(lè)部、旅行社、旅游商店、友誼

13、商店等用地。 15綠化用地 是指公園、動(dòng)植物園、陵園、風(fēng)景名勝、防護(hù)林、水源保護(hù)林以及其他公共綠地等用地。 l6公共建筑用地 是指文化、體育、娛樂(lè)、機(jī)關(guān)、科研、設(shè)計(jì)、教育、醫(yī)衛(wèi)等用地。房產(chǎn)術(shù)語(yǔ) 1商品房 是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。 2經(jīng)濟(jì)適用住房 是指根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。 3存量房 是指已被購(gòu)買或自建并取得所有權(quán)證書(shū)的房屋。 4外銷房 外銷商品房是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)(銷)售許可證的房屋

14、，外銷商品房可以出售給國(guó)內(nèi)外(含港、澳、臺(tái))的企業(yè)、其他組織和個(gè)人。 5內(nèi)銷房 內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。 6準(zhǔn)現(xiàn)房 準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體己基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)、外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。 7尾房 尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到85以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤(pán)銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)正常的銷售后剩下了少量沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的房子，這些

15、房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩極。 8爛尾房 爛尾房是指那些由于開(kāi)發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，開(kāi)發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無(wú)法回收前期投資，更無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤(pán)停滯的積壓樓宇?！盃€尾”的情況一般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時(shí)候，而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。 9廉租房 廉租房是在新出臺(tái)的國(guó)家房改政策中首次提出的一種概念。我國(guó)的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來(lái)源主要是滕退的舊公房等。 10二手房 二手房即舊房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為“一手”，第二次交易則為“二手”。一些無(wú)房的人，可以買一套別人多余的房；而另 些于里有

16、些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。 11期房 期房是指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購(gòu)買期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。通常對(duì)期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。 12現(xiàn)房所謂現(xiàn)房是指開(kāi)發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。13容積率 容積率是建筑總面

17、積與建筑用地面積的比。例如，在l萬(wàn)的土地上，有4000的建筑總面積，其容積率為0.4。 14建筑密度 建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與住區(qū)用地的比率()，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。 15綠化率綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對(duì)購(gòu)房者而言，綠化率高為好。16住宅的建筑面積建筑面積亦稱建筑展開(kāi)面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測(cè)定的各層平面面積之和。它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體及柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。17套內(nèi)建筑面積也稱實(shí)用面積，對(duì)應(yīng)著實(shí)用率，不包括分?jǐn)偯?/p>

18、積，套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積。18實(shí)用率得房率實(shí)用率也稱得房率，是套內(nèi)建筑面積和住宅面積(銷售面積)之比，大于使用率。即：實(shí)用率=套內(nèi)建筑面積/住宅建筑面積。商品房取得“五證”過(guò)程 房地產(chǎn)商具備什么條件才能銷售商品房呢?根據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，必須獲得五種特定許可證。這五種特定許可證就好像是房產(chǎn)銷售的“綠卡”，缺一不可。房地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí)應(yīng)具備“五證”即國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證和商品房銷售許可證。 1國(guó)有土地使用證本證是證明土地使用已向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地的使用權(quán)的法律憑證。按照城市房地產(chǎn)

19、管理法的規(guī)定，房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，必須與市縣人民政府土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按照出讓合同的約定支付全部土地使用權(quán)出讓金，并依法登記領(lǐng)取土地使用權(quán)證書(shū)。否則房地產(chǎn)商不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。有的房地產(chǎn)商在集體所有的土地上建房并出售，這種情況下，房地產(chǎn)商肯定沒(méi)有拿到土地使用證。因?yàn)榘凑沼嘘P(guān)法律規(guī)定，集體所有的土地，只有經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。領(lǐng)取土地使用權(quán)證書(shū)的房地產(chǎn)商，還要按照上地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。有的房地產(chǎn)商獲得某塊地的土地使用證，但合同約定的土地用途不是建造商品住房，而房地產(chǎn)商擅自改變土地用途，在這塊上地上建造可在市場(chǎng)上銷售的商品

20、房，這種情況也是不合法的。 2建設(shè)用地規(guī)劃許可證 本證是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的目的在于確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護(hù)建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益，為土地管理部門在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)行使權(quán)屬管理職能提供必要的法律依據(jù)。未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證而占用土地的，其建設(shè)用地批準(zhǔn)文件無(wú)效，占用的土地由縣級(jí)以上人民政府責(zé)令退回。 3建設(shè)工程規(guī)劃許可證 本證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，國(guó)家核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的目的，是確認(rèn)有關(guān)建設(shè)活動(dòng)的合法地位，保證有關(guān)建設(shè)單位和個(gè)人的合法權(quán)

21、益。該證件同時(shí)也是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。房地產(chǎn)商如未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，城市規(guī)劃行政主管部門可責(zé)令其停止建設(shè)，限期拆除或者沒(méi)收違法建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施，對(duì)有關(guān)責(zé)任人員，可以由其所在單位或者上級(jí)主管機(jī)關(guān)給予行政處分。 4建設(shè)工程施工許可證 本證明建筑施工單位符合施工各種條件，允許其開(kāi)工的批準(zhǔn)證件。建筑施工是一項(xiàng)復(fù)雜的生產(chǎn)活動(dòng)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目得以順利實(shí)現(xiàn)的重要環(huán)節(jié)。涉及到監(jiān)理、設(shè)計(jì)、資金、圖紙、建筑材料等各方面的因素。當(dāng)各種施工條件完備時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照計(jì)劃批準(zhǔn)的開(kāi)工項(xiàng)目向工程所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政

22、主管部門辦理施工許可證手續(xù)，領(lǐng)取施工許可證。未取得工許可證的不得擅自開(kāi)工。 5商品房銷售許可證和商品房預(yù)售許可證本證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)性證件。商品房預(yù)售可以加快房地產(chǎn)融資、搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)。但這種方式具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性和投機(jī)性，為保障購(gòu)房者的合法權(quán)益，城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定房地產(chǎn)商預(yù)售商品房的，必須向房地產(chǎn)行政管理部門辦理預(yù)售登記，領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證后，才能預(yù)售商品房。有的城市為了更好地規(guī)范房地產(chǎn)商的銷售行為，還要求房地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí)要分別辦理內(nèi)銷房銷售許可證和外銷房銷售許可證。此外，房地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí)，如房屋已經(jīng)建成，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)

23、證書(shū)。付款與稅費(fèi) 1一次性付款 這是在以前供不應(yīng)求的賣方市場(chǎng)時(shí)最為常見(jiàn)的銷售方式。在現(xiàn)在買方市場(chǎng)時(shí)一般多見(jiàn)于那些低價(jià)位小單位的樓盤(pán)銷售，通常一次性付款都有優(yōu)惠。 2分期付款 分期付款又分免息分期付款和低息分期付款。是指客戶將購(gòu)房款分為若干批次付給開(kāi)發(fā)商。在實(shí)際付款的過(guò)程中，往往因?yàn)榭蛻艉罄m(xù)付款不積極會(huì)造成回款不及時(shí)，在很多樓盤(pán)中開(kāi)發(fā)商未采用這種付款方式。 3銀行按揭 這是目前最普遍使用的付款方式，銀行按揭的正確名稱是購(gòu)房抵押貸款，是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付房款給開(kāi)發(fā)商，以后購(gòu)房者按月向銀行分期支付本息。銀行按揭業(yè)務(wù)在國(guó)內(nèi)發(fā)展非常迅速，使得市場(chǎng)潛在需求能夠迅速轉(zhuǎn)化為有效需求。銀行按揭是促進(jìn)