1、云深處別墅推廣策略案別墅市場分析深圳別墅墅市場板板塊劃分分 從目目前深圳圳別墅市市場的大大局來看看，主要要分為七七大板塊塊，其它它諸如西西麗、觀觀瀾、葵葵涌、南南澳等片片區(qū)，因因別墅區(qū)區(qū)域依托托娛樂和和旅游資資源，分分布較為為零散，還不足足以形成成組團(tuán)陣陣勢。 目前前有規(guī)模模的七大大板塊如如下：南山板塊塊：依托于山山海資源源優(yōu)勢開開發(fā)，但但因該片片區(qū)海資資源過分分開發(fā)利利用，從從而造成成污染較較為嚴(yán)重重，往日日的藍(lán)天天碧海已已不復(fù)見見，加之之山地植植被的損損壞，使使得別墅墅群落暴暴露在光光天化日日之下，失去了了其應(yīng)有有的隱秘秘性和高高貴性。同時，該片區(qū)區(qū)作為倉倉儲業(yè)的的加工基基地，廠廠房較多多

2、 閑散散人員的的流動和和素質(zhì)影影響了別別墅的安安全。華僑城板板塊：依托于旅旅游資源源和政策策的偏向向，該板板塊日益益成為理理想的生生態(tài)居所所，但因因為住宅種類類的較多多開發(fā)，使得別別墅的周周邊分布布眾多的的普通樓樓盤，由由此，降降低了別別墅應(yīng)有有的品位位。原先先的隔海海為鄰也也由于填填海區(qū)的的誕生而而導(dǎo)致望望海只能能是一種種奢望。紅樹灣板板塊：該板塊在在未來的的時空內(nèi)內(nèi)將成為為熱門，臨海而而居已成成為眾多多都市人人的夢想想。但因因為該地地塊的資資本投入入巨大，而導(dǎo)致致容積率率將會偏偏高 ，高層豪豪宅的開開發(fā)將成成為主流流，這同同時也造造成了富富豪級人人士所夢夢想的單單體別墅墅的存在在將不大大會

3、成為為可能，同時，因為投投入巨大大，高額額的房價價將使人人望而卻卻步。因因此，從從單純的的投入性性價比來來看，其其遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕趕不上東東部。香蜜湖板板塊：繼后海灣灣之后另另一躁動動狂熱群群體。該該板塊大大打湖景景牌，但但由于過過度開發(fā)發(fā)，能不不能真正正享受天天然的湖湖景還是是一個疑疑問。同同時，該該板塊開開發(fā)與華華僑城將將面臨同同一問題題，也就就是住宅宅種類的的開發(fā)將將使得別別墅的隱隱秘性大大大降低低。銀湖板塊塊： 早幾年深深圳的富富人領(lǐng)地地，但由由于城市市的快速速擴(kuò)張，絢爛的的城市燈燈火以浸浸入腹地地，由寧寧靜而進(jìn)進(jìn)入喧囂囂，這就就是目前前銀湖的的狀態(tài)。銀湖板板塊已失失去往昔昔高王者者風(fēng)范。梧桐山

4、板板塊：該板快以以隧道為為界分為為東西兩兩部，都都是依托托于山資資源的開開發(fā)。西西部板塊塊以仙湖湖和蓮塘塘為主，仙湖植植物園的的環(huán)境無無庸置疑疑，但由由于政府府的控制制，該片片區(qū)若想想規(guī)模性性開發(fā)還還是存在在一定難難度。蓮蓮塘因為為原始印印象較為為落后，且在環(huán)環(huán)境方面面尚有許許多不足足，估計計難有大大的作為為。隧道東部部的別墅墅是沿梧梧桐山余余脈開發(fā)發(fā)，其依依托于山山海資源源，由于于環(huán)境資資源保護(hù)護(hù)較好，該片區(qū)區(qū)比之于于其它片片區(qū)更加加自然化化，但由由于周邊邊的配套套遲遲趕趕不上發(fā)發(fā)展的步步伐，使使得該片片區(qū)一直直比較平平靜。梅沙板塊塊：該板塊最最大優(yōu)勢勢為山海海資源，原始的的山、海海、陽光光

5、一直受受到眾多多發(fā)展商商的關(guān)注注，加之之旅游業(yè)業(yè)的大力力發(fā)展，使得大大、小梅梅沙已逐逐漸成為為度假、休閑的的黃金勝勝地。隨隨著交通通問題、生活配配套問題題的解決決，該板板塊連同同隧道東東部別墅墅區(qū)成為為熱點將將是不爭爭的事實實?？偨Y(jié)：各大板塊塊相繼形形成組團(tuán)團(tuán)陣勢，優(yōu)劣共共有，競競爭較為為殘酷。東部板塊塊的自然然資源占占有絕對對的優(yōu)勢勢，隨著著西部區(qū)區(qū)域土地地的逐漸漸減少，依托東東部環(huán)境境的開發(fā)發(fā)勢必成成為熱點點。本案地處處東部板板塊，優(yōu)優(yōu)越的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢和環(huán)境境優(yōu)勢，加之享享受城市市的便利利，這是是其它別別墅區(qū)域域所不能能比擬的的。項目研判判本案區(qū)域域及個性性研究：環(huán)境方面面： 鹽田區(qū)雖雖然

6、是深深圳最年年輕的區(qū)區(qū)域，相相對來說說也是最最落后的的區(qū)域，但其優(yōu)優(yōu)越的自自然條件件資源絕絕對不容容忽視。而自然然資源作作為別墅墅開發(fā)的的重要依依托，其其不可再再生性并并不是后后天的造造景所能能取代。回歸自自然，還還原自然然不光是是都市群群體夢寐寐以求的的居所，更是一一群社會會上流群群體生活活及養(yǎng)生生的直接接需求。本案地地處梧桐桐山麓，隱于半半山之中中，優(yōu)越越的地形形地貌決決定了其其必將成成為云深深處別墅墅區(qū)最具具說服力力的賣點點 ，同同時符合合富人的的生活特特性由環(huán)境境的“藏”而導(dǎo)致致生活的的“隱”。項目原原始地貌貌全景 山綠綠、海藍(lán)藍(lán)藍(lán)、云飄飄飄、風(fēng)風(fēng)沙沙、鳥啾啾啾 、人人悠悠，這將是未未

7、來云深深處別墅墅區(qū)所賦賦予的生生活圖景景區(qū)域方面面： 古代“愚愚公移山山”的故事事曾讓我我們 津津津樂道道，并成成為一種種精神廣廣為傳誦誦。但傳傳說畢竟竟是傳說說，從現(xiàn)現(xiàn)實情況況來看，梧桐山山雖然是是阻隔鹽鹽田區(qū)域域發(fā)展的的重要障障礙，但但從另一一層面來來看，它它也是一一道屏障障，而梧梧桐山隧隧道猶如如一把大大鎖，保保護(hù)著自自然，隔隔離著喧喧囂。另另外，深深圳發(fā)源源于羅湖湖，羅湖湖的繁華華成熟具具有無可可比擬的的優(yōu)勢， 從從直線距距離來看看，羅湖湖至西部部別墅帶帶的距離離將遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于羅羅湖至本本案的距距離，況況且從東東到西，客觀上上來說也也是存在在著一些些交通障障礙。因因此，對對于云深深處別墅

8、墅區(qū)來說說，可謂謂“出則繁繁華，退退則凈土土?！蔽嗤┥缴剿淼罇|東入口深夜的隧隧道口，結(jié)束一一天的喧喧囂，在在迷離燈燈火中似似乎也步步入沉寂寂。從另另一層面面來看，它也是是一道屏屏障。規(guī)劃方面面： 本案坐北北向南，風(fēng)水絕絕佳，符符合富人人階層的的心理需需求。開開發(fā)商更更是本著著對區(qū)塊塊的尊重重，將自自然還原原于目標(biāo)標(biāo)受眾。一道蜿蜿蜒的私私家林蔭蔭道，更更是將高高貴的特特性顯露露無疑，同時堪堪稱與世世界級的的別墅比比肩，如如美國的的比華利利山莊、臺灣的的陽明山山莊等等等。內(nèi)部部的曲折折與外部部的蜿蜒蜒呼應(yīng)，車行緩緩緩之間間，山澗澗、泉水水、亭臺臺、樓閣閣映入眼眼簾，伴伴著鳥叫叫蟲吟，這是何何等的景

9、景象。建建筑單體體借助山山勢，將將停車庫庫與生活活空間有有效隔離離，出行行極其方方便，觀觀景廊、林蔭會會所、大大型山泉泉水泳池池，更將將富人的的生活貴貴態(tài)彰顯顯。試想，有有那么一一天，別別墅區(qū)在在林蔭的的掩映和和云霧的的繚繞下下，呈現(xiàn)現(xiàn)出一幅幅何等的的畫面，一卷堪堪讓人叫叫絕的“采菊東東籬下，悠然云云深處”的妙境境仙宮圖圖。未來私私家林蔭蔭道 山道蜿蜿蜒中，恍然所所悟，貴貴族的家家是會迷迷路的- 別墅區(qū)區(qū)原始小小景 一叢密密意，曾曾記否？這里竟竟是當(dāng)年年！ 基于以上上的理解解和分析析，我們們對本案案的優(yōu)劣劣勢進(jìn)行行一番梳梳理：本案優(yōu)勢勢環(huán)境：最最具價值值的賣點點。遠(yuǎn)景景有山、有海、有綠，近景有

10、有山、有有林、有有 水、有有澗、有有鳥，加加之內(nèi)部部的精美美規(guī)劃，可謂是是深圳別別墅市場場環(huán)境方方面的集集大成者者。霧天的的遠(yuǎn)景 迷朦朦的山，迷夢的的海，整整個沙頭頭角都在在我的腳腳下。交通 單純的看看，其一一般不會會成為本本案的優(yōu)優(yōu)勢點，但隨著著梧桐山山盤山道道的 施工及及未來的的開通，將會削削弱梧桐桐山隧道道對本項項目的影影響，加加之距離離繁華羅羅湖的方方便性，使得消消費者在在繁華與與自然之之間的享享受更加加隨心所所欲。開發(fā)商品品牌 田園居別別墅的成成功開發(fā)發(fā)具有極極好的口口碑和美美譽(yù)度，同時也也累積了了一 定定的客戶戶信任，加之維維拉頓自自身的雄雄厚實力力，在一一定程度度上增加加了消費費

11、者的購購買信心心。 建筑設(shè)計計 由具有百百年的歷歷史的柏柏濤進(jìn)行行設(shè)計，其實力力和眼界界都足以以讓 人人驚嘆。其成功功設(shè)計的的波托菲菲諾純水水岸和城城市山谷谷等別墅墅，在深深圳市場場有一定定的影響響力，在在某些時時候，建建筑設(shè)計計公司品品牌也會會對消費費者的購購買欲望望產(chǎn)生一一定的刺刺激。風(fēng)水 本案的風(fēng)風(fēng)水可謂謂絕佳，坐北向向南，三三面被山山環(huán)抱，且在地地勢上有有 一種種俯視眾眾生的氣氣概，而而我們的的目標(biāo)受受眾有部部分對風(fēng)風(fēng)水有相相當(dāng)?shù)拿悦孕?，這這在一定定程度上上會對消消費者的的購買心心理產(chǎn)生生影響。開發(fā)商嚴(yán)嚴(yán)謹(jǐn)、縝縝密、細(xì)細(xì)致的工工作作風(fēng)風(fēng)，造就就了其成成為別墅墅市場精精品的必必要因素素。

12、別墅區(qū)內(nèi)內(nèi)部的園園林精美美設(shè)計及及與自然然環(huán)境的的融合，使得消消費者能能夠更好好的融于于自然并并且享受受自然。曲徑通通幽處豁然開開朗之間間，以為為誤入桃桃花源地地- 本案劣勢勢周邊配套套 鹽田區(qū)的的發(fā)展從從目前來來說仍然然較為落落后，無無論在醫(yī)醫(yī)療、教教育、購購物、娛娛樂，還還是飲食食、酒店店方面仍仍顯得較較為單薄薄，與別別墅群體體的生活活需求還還是存在在一定差差距。安全 別墅區(qū)周周邊工業(yè)業(yè)區(qū)的存存在及農(nóng)農(nóng)民房不不但對本本案正面面景觀造造成一定定的影響響，同時時閑散與與流動人人員的素素質(zhì)也許許將成為為云深處處別墅區(qū)區(qū)的安全全隱患。雖說盤盤山道正正在施工工，但梧梧桐山隧隧道的存存在仍然然產(chǎn)生一一

13、定的負(fù)負(fù)面影響響。注：其實實，對于于本案的的消費者者來說，他們的的生活更更多的是是注重于于享受，而柴、米、油油、鹽等等一切瑣瑣碎事情情他們是是不會親親力親為為，對于于子女教教育，一一般情況況下都送送到國外外或貴族族學(xué)校；安全度度方面將將會依托托于山勢勢，正面面只要做做好智能能化設(shè)施施的運(yùn)用用和物業(yè)業(yè)管理工工作，本本案的安安全將有有所保障障，并且且將會成成為支撐撐本案售售賣的附附加價值值；隧道道的影響響也會因因為東部部的熱度度抬升和和OBU車車載卡的的運(yùn)用減減弱其負(fù)負(fù)面效應(yīng)應(yīng)。 因此，綜綜合分析析，本案案負(fù)面因因素將不不會成為為影響本本案的重重大障礙礙。以上是我我們對于于本案優(yōu)優(yōu)劣勢的的認(rèn)識和和

14、研判，對于本本案來說說，依然然存在著著其它的的一些不不同程度度的機(jī)會會和問題題，因此此，我們們從大局局方面對對本案進(jìn)進(jìn)行進(jìn)一一步的認(rèn)認(rèn)識、挖挖掘和把把握，以以便更好好的宣傳傳和策動動市場。本案機(jī)會會點WTO的的加入，使得中中國經(jīng)濟(jì)濟(jì)與世界界全面接接軌，深深圳更是是依托其其得天獨獨厚的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢，全面面與香港港及東南南亞一帶帶搶先接接觸，隨隨著深港港聯(lián)動、二十四四小時通通關(guān)、深深港經(jīng)濟(jì)濟(jì)一體化化的到來來，部分分富豪級級人物和和跨國集集團(tuán)的實實力派人人士日漸漸增多，這為別別墅市場場的消費費增加一一定力度度。東部優(yōu)越越的山海海資源，已經(jīng)吸吸引幾個個大品牌牌的搶先先進(jìn)駐，包括萬萬科、中中海、中中信、

15、香香港新世世界等知知名開發(fā)發(fā)商，這這在一定定程度上上對東部部板塊的的攪熱起起到至關(guān)關(guān)重要的的作用。鹽田區(qū)政政府的魄魄力和支支持力度度已逐漸漸加強(qiáng)，包括每每年一屆屆的“海語論論壇”及“藍(lán)色鹽鹽田”的推廣廣，加之之近幾年年旅游業(yè)業(yè)的大力力發(fā)展，使得東東部片區(qū)區(qū)愈發(fā)受受到眾人人的關(guān)注注。隨著仙湖湖山莊、曦龍山山莊、翠翠林別墅墅的開發(fā)發(fā)完成及及正在開開發(fā)的幾幾個別墅墅項目，“東移貴貴族圈”雛形漸漸成，可可以想見見，未來來幾年內(nèi)內(nèi)，東部部別墅區(qū)區(qū)成為市市場熱點點將是不不爭的事事實。物業(yè)管理理公司是對對別墅區(qū)區(qū)大方向向管理的的一種把把握，但但對于真真正的別別墅消費費群體來來說，其其內(nèi)部私私人生活活大空間間

16、肯定與與常人不不同，倘倘若對于于我們的的消費群群體能提提供類似似于私家家保鏢、管家學(xué)學(xué)院培訓(xùn)訓(xùn)等方面面的相關(guān)關(guān)內(nèi)容，將會大大大增加加本案的的附加價價值。 本案問題題點對于東部部板塊的的熱炒，在某些些時候僅僅僅是一一陣風(fēng)，還沒有有形成真真正的聯(lián)聯(lián)合組團(tuán)團(tuán)陣勢，發(fā)展商商各自為為戰(zhàn)，盡盡管每一一家品牌牌實力雄雄厚，但但仍顯勢勢單力薄薄。 目前依然然沒有完完善的生生活成本本的解決決方案。盡管鹽田田區(qū)政府府加強(qiáng)發(fā)發(fā)展力度度，但最最高指揮揮官深圳市市政府的的政策偏偏向仍然然在中心心區(qū)地帶帶。 市場是殘殘酷的，競爭無無時不在在，尤其其在房地地產(chǎn)領(lǐng)域域，僅僅僅因為樓樓盤做的的好遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，除了本本身的內(nèi)內(nèi)在因

17、素素，來自自外在的的沖擊也也讓我們們不能忽忽視，生生活方式式的競爭爭、文化化的競爭爭、價位位的競爭爭、消費費者的競競爭、概概念的競競爭、公公關(guān)的競競爭等等等，目的的都是為為了爭奪奪消費者者的眼球球。因此此，我們們所要注注意的，還有來來自一系系列我們們所要直直面的對對手。本案競爭爭面華僑城、香蜜湖湖、紅樹樹灣及南南山片區(qū)區(qū)的樓盤盤，如：波托菲菲諾純水水岸、香香蜜湖水水榭花都都、城市市山谷、陽光帶帶海濱城城 、半半山海景景等眾多多樓盤。都市中心心的高層層豪宅。其實對于于本案來來說，以以上的沖沖擊不可可避免，但我們們所要真真正關(guān)注注的，是是來自東東部片區(qū)區(qū)自身樓樓盤的沖沖擊，因因為在東東部板塊塊大勢

18、熱熱度的炒炒作中，誰想脫脫穎而出出，誰就就必須占占據(jù)主動動。 對于東部部板塊，我們以以梧桐山山隧道為為界，分分為兩部部分：隧道東部部典型代代表作是是仙湖山山莊和曦曦龍山莊莊。仙湖湖山莊因因為某些些重要原原因遲遲遲未能公公開發(fā)售售，何況況其木質(zhì)質(zhì)別墅的的市場接接受度還還要經(jīng)過過一定的的檢驗。而曦龍龍山莊地地處蓮塘塘腹地，深受農(nóng)農(nóng)民房和和工業(yè)區(qū)區(qū)的影響響，且蓮蓮塘的原原始印象象有一種種臟、亂亂的感覺覺。翠林別別墅 作為香港港新世界界集團(tuán)進(jìn)進(jìn)軍深圳圳的招牌牌，其雷雷聲大但但雨點小小，三十十輛法拉拉利和周周大福珠珠寶等活活動悉數(shù)數(shù)登場，銷售狀狀況迄今今為止一一片暗淡淡。除了了外在的的推廣因因素，其其內(nèi)

19、在因因素有必必要探討討一下。翠林別別墅區(qū)最最大的不不足就是是環(huán)境根根本不能能和本案案相提并并論，其其地勢落落差偏底底，遠(yuǎn)景景基本上上看不到到海，近近景滿眼眼都是廠廠房和民民居，且且山脊暴暴露、植植被稀疏疏。其二二期高層層公寓已已經(jīng)開發(fā)發(fā)和三期期高復(fù)式式花園洋洋房有待待開發(fā)，這對云云深處別別墅區(qū)的的TOWWNHOOUSEE和1880多平平米的戶戶型會產(chǎn)產(chǎn)生影響響。 萬科項項目東海海岸 位于大梅梅沙，鹽鹽壩高速速東向隧隧道口，占地面面積約226.88萬平米米，由美美國一建建筑院規(guī)規(guī)劃設(shè)計計，整體體造型分分為五大大組團(tuán)，沿半山山全部以以別墅為為主的四四個組團(tuán)團(tuán)，底部部中間地地帶有一一大型會會所。該該

20、項目戶戶型多樣樣，有別別墅、TTOWNNHOUUSE、公寓等等，甚至至還有770-1100平平米的戶戶型。預(yù)預(yù)計其將將主打運(yùn)運(yùn)動和休休閑概念念，目標(biāo)標(biāo)受眾多多元化，倡導(dǎo)城城市居民民“泛度假假”。該項項目規(guī)劃劃現(xiàn)已完完成，工工程進(jìn)度度和云深深處別墅墅區(qū)基本本同步。萬科項項目基地地現(xiàn)狀位于鹽壩壩收費處處，基地地準(zhǔn)備動動工 市場定位位由以上對對本案的的分析我我們可以以看出，本案區(qū)區(qū)別于其其它盤的的最大優(yōu)優(yōu)勢就是是其得天天獨厚的的環(huán)境優(yōu)優(yōu)勢和區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢，而依依據(jù)其開開發(fā)的項項目特性性，能夠夠在這里里把玩山山水、修修身養(yǎng)性性的人，絕非一一般普通通大眾和和蕓蕓眾眾生，金金錢對于于他們來來說已不不是生命命

21、中的絕絕對，依依靠著雄雄厚的資資金積累累，對健健康的追追求而導(dǎo)導(dǎo)致對養(yǎng)養(yǎng)生的需需求才是是他們生生活的所所在。本案的消消費者形形象描述述：選擇這里里的消費費群，他他們可能能不全被被物欲的的虛榮所所躁動，也不會會為地位位顯貴而而浮華。他們依依靠自己己后天的的拼搏和和先天的的家族背背景資源源，呈現(xiàn)現(xiàn)出一種種超乎常常人的尊尊貴氣質(zhì)質(zhì)，世事事的繁華華與功名名利祿對對于他們們來說已已不顯重重要，對對于眼前前擁有的的一切，他們認(rèn)認(rèn)為是平平常的、自然的的，在他他們的心心目中，享受這這樣的生生活是應(yīng)應(yīng)該的。對于消費費者的具具體形態(tài)態(tài)，我們認(rèn)認(rèn)為，可可以分為為以下幾幾個層次次：在深經(jīng)經(jīng)商或已已經(jīng)定居居深圳的的富豪

22、級級人物（別墅消消費）港臺及及境外的的商人或或在內(nèi)地地有物業(yè)業(yè)的成功功人士（別墅、TOWWNHOOUSEE）國際級級大企業(yè)業(yè)駐深人人員或深深圳本土土高級職職業(yè)經(jīng)理理人（TTOWNNHOUUSE、退臺式式別墅） 深圳周周邊其它它市區(qū)的的一些資資金雄厚厚人士（別墅、TOWWNHOOUSEE、退臺臺式別墅墅） 其它一一些不確確定因素素的人士士基于以上上的理解解，云深深處別墅墅區(qū)所有有的一切切都是屬屬于他們們，他們們擁有這這里的一一切，他他們在自自己的領(lǐng)領(lǐng)地里、，悠然然的享受受著他們們認(rèn)為自自然而然然得到的的東西。由此導(dǎo)出出：項目定位位：私家家莊園在自己的的私家領(lǐng)領(lǐng)地，過過著自己己的悠然然生活，這當(dāng)然

23、然需要環(huán)環(huán)境的依依托，而而所有的的這一切切，都不不是繁盛盛的都市市所能賦賦予的，他們離離不開都都市，但但又需要要一種超超然物我我的境界界，以達(dá)達(dá)到自己己養(yǎng)生的的目的。再此，導(dǎo)導(dǎo)出本案案形象及及功能定定位：城市貴族族的養(yǎng)生生天堂作為社會會的頂尖尖階層，他們屬屬于金字字塔頂?shù)牡乃?，須仰視視才見（即使仰仰視還不不一定能能夠看見見），他他們需要要養(yǎng)生，而養(yǎng)生生則離不不開環(huán)境境，由環(huán)環(huán)境而帶帶出一種種心境的的舒然。那么，本案的的訴求主主線已逐逐漸明晰晰。我們認(rèn)為為，本案案有兩條條主線貫貫穿始終終：第一條主主線：仰（地位位）養(yǎng)（必必須）氧（條件）第二條主主線：靜（環(huán)境境）凈（狀狀態(tài)）境（心胸） 由此此，

24、進(jìn)入入本案的的推廣策策略廣告推廣廣策略在進(jìn)入推推廣策略略的同時時，我們們有必要要對項目目本體及及目標(biāo)受受眾覆蓋蓋區(qū)域進(jìn)進(jìn)行一番番研究和和思考：項目研究究：套數(shù)建筑面積車位室內(nèi)空間間功能解解析A型11501.032 動靜、干濕、主仆分分區(qū)好，直接背背山而居居，主臥臥特色強(qiáng)強(qiáng)，動空空間分布布在底層層B型10347.412室內(nèi)布局局有些亂亂，特別別是三個個臥室和和工人房房在一個個曾面功能能特性沒沒有提出出來，使使之主客客仆之間間有交叉叉的生活活線路。C型 118298.882主仆、動動靜、干干濕分區(qū)區(qū)明確，依山型型而造勢勢。D型 117245.372無泳池，主仆分分離，動動靜分離離E型聯(lián)排18直：2

25、114.559斜：2115.4411入戶門從從上至下下，別有有情趣，但與習(xí)習(xí)慣構(gòu)造造反向，尤其是是入戶門門與主臥臥的關(guān)系系過于密密切，需需要制造造一種說說法來包包裝這個個構(gòu)造。 F型58180左左右退臺的形形式，成成為居住住的趣味味，擁有有更多的的陽光和和景觀。云深處處的景觀觀臺這是其其有的價價值所在在。 由以上圖圖表可以以看出，本案的的戶型基基本共通通點就是是戶型大大，功能能設(shè)施齊齊全；加加之本案案的特殊殊區(qū)位和和環(huán)境資資源，我我們認(rèn)為為本案的的目標(biāo)受受眾的購購買心理理行為有有以下幾幾種： 城市富富人的養(yǎng)養(yǎng)生、休休閑、生生活居所所 富豪級級人物事事業(yè)成功功的一座座驛站灰色收收入的隱隱秘資本本

26、轉(zhuǎn)移投投資通過三種種購買行行為的分分析，我我們可以以這樣認(rèn)認(rèn)為，能能夠選擇擇本案的的，并不不僅僅局局限于深深圳本土土市場，其售賣賣的目標(biāo)標(biāo)區(qū)域也也許將會會輻射到到珠江三三角洲、港臺甚甚至海外外一帶。（何況況深圳豪豪宅市場場競爭空空前激烈烈，且售售賣狀況況比較低低迷）請看圖解解：由以上目目標(biāo)受眾眾的區(qū)域域劃定，我們理理解其購購買的偏偏向理由由是這樣樣的：深圳、廣州一一帶的消消費者是是看中這這里極為為優(yōu)越的的自然條條件和出出入香港港的便利利?；輺|東、惠陽陽一帶的的消費者者是看中中物質(zhì)的的極大豐豐富和身身份的需需求滿足足香港的的消費者者是看中中這里的的性價比比其他目目標(biāo)受眾眾是看中中這里的的綜合素素

27、質(zhì)綜合以上上理解分分析，我我們進(jìn)入入下列具具體的推推廣：一、推廣廣傳播內(nèi)內(nèi)容：項目自身身的品牌牌塑造和和提升發(fā)展商品品牌的利利用和強(qiáng)強(qiáng)化打造一種種城市貴貴族的生生活模板板，倡導(dǎo)導(dǎo)一種融融于自然然，但卻卻屬于都都市的貴貴族生活活方式二、推廣廣統(tǒng)領(lǐng)主主題：城市養(yǎng)（氧）主主張三、主導(dǎo)導(dǎo)廣告語語： 城市養(yǎng)（氧）主主張四、輔助助延展廣廣告語：養(yǎng)眼 養(yǎng)養(yǎng)生 養(yǎng)養(yǎng)心情養(yǎng)心 養(yǎng)養(yǎng)身 養(yǎng)養(yǎng)自然 人生生真境界界 樂樂在山水水間五、推廣廣策略重重要段落落劃分：段落劃分分策略目目的：依據(jù)銷售售策略的的安排及及推廣過過程中所所出現(xiàn)的的不可避避免的段段落（如如春節(jié)），取得得廣告推推廣策略略和整體體的銷售售策略協(xié)協(xié)調(diào)一致致

28、。力爭每一一階段有有明晰的的策略安安排，依依照不同同進(jìn)度，展開不不同的廣廣告攻勢勢。取得廣告告投入的的合理分分配和效效果的最最優(yōu)化 重要銷售售時間節(jié)節(jié)點和廣廣告策略略推進(jìn)圖圖表：（詳見下下頁附圖圖）依據(jù)以上上重要節(jié)節(jié)點圖表表，我們們認(rèn)為，本次整整體推廣廣策略可可以總結(jié)結(jié)為四大大重要階段：第一階段段：100月初至至12月月初形象告告知期（告知策策略） 該階段的的先期動動作是鎖鎖定云深深處別墅墅區(qū)的必必經(jīng)路段段梧桐桐山隧道道口，展展開本案案告知策策略的第第一次行行動。在在該時段段后期，住交會會的開展展將是本本案知名名度提升升，全面面切入市市場的絕絕好舞臺臺，同時時，在第第一階段段后期，本案將將聯(lián)合

29、深深圳主流流媒體，協(xié)同東東部發(fā)展展商，展展開大規(guī)規(guī)模的聯(lián)聯(lián)合炒作作行動。本階段的的形象告告知因第第一次亮亮相，且且為下階階段的系系列廣告告動作的的形象推推廣做好好鋪墊和和蓄勢，因此無無論是戶戶外廣告告，還是是住交會會的介入入和媒體體聯(lián)合炒炒作的第第一次行行動，都都將至關(guān)關(guān)重要。 第二階段段：122月初至至春節(jié)假假期后的的2月110號后后形象象積淀期期（關(guān)注注策略）緊接第一一階段的的大形象象推廣，引發(fā)目目標(biāo)受眾眾的關(guān)注注策略由由此拉開開。借助助主流媒媒體參與與的東部部聯(lián)合炒炒作，將將掀起一一個高潮潮，本案案推廣將將借勢發(fā)發(fā)力，由由聯(lián)合而而進(jìn)入單單兵作戰(zhàn)戰(zhàn)，搶先先做好東東部群雄雄的排頭頭兵，為為元

30、旦假假期的黃黃金時間間和內(nèi)部部認(rèn)購的的客戶積積累做好好準(zhǔn)備。本階段的的訴求內(nèi)內(nèi)容將有有所深化化，且動動作力度度偏大，目的是是為了呼呼應(yīng)銷售售策略中中的內(nèi)部部認(rèn)購，同時又又為第三三階段的的開盤造造勢。本本階段將將通過路路牌廣告告的策動動、電視廣告告的投放放、公關(guān)關(guān)策略的的運(yùn)用、軟性新新聞的炒炒作將本本案的形形象推向向一個高高度。第三階段段：2月月10號號至3月月18號號開盤形象象樹立期期（說服服策略）該階段是是推廣策策略中的的重中之之重，它它將直接接展開說說服策略略，拉動動售賣態(tài)態(tài)勢的擴(kuò)擴(kuò)張。在在該階段段中，不不僅僅局局限于“城市養(yǎng)養(yǎng)主張”的概念念，而是是將概念念進(jìn)行深深化，通通過媒體體和表現(xiàn)現(xiàn)

31、，將“城市養(yǎng)養(yǎng)主張”進(jìn)行全全面的豐豐實和增增加厚度度，以本本案的系系列賣點點展開“養(yǎng)”的全面面訴求。同時，在本階階段，現(xiàn)現(xiàn)場展示示策略將將配合媒媒體的策策動，全全方位的的進(jìn)行。在開盤前前期，將將有一個個富人圈圈內(nèi)極為為關(guān)注的的公關(guān)運(yùn)運(yùn)動，目目的就是是將高潮潮鎖定在在開盤日日，為第第一期開開發(fā)的成成功銷售售奠定基基礎(chǔ)。第四階段段：開盤盤后的時時段形象深深化期（持續(xù)激激發(fā)策略略）以深層次次的賣點點扯動挖挖掘?qū)⑹凼圪u的高高潮點延延續(xù)下去去，內(nèi)容容包括售售賣態(tài)勢勢、服務(wù)務(wù)、安全全度、戶戶型空間間結(jié)構(gòu)、發(fā)展商商的承諾諾和品牌牌宣揚(yáng)等等具體內(nèi)內(nèi)容。同同時，在在該階段段，為了了更好的的吸引業(yè)業(yè)主或準(zhǔn)準(zhǔn)業(yè)主，

32、固化其其購買的的欲望和和利用口口碑加強(qiáng)強(qiáng)其傳播播欲望，將會舉舉行系列列的活動動。六、推廣廣總策略略 本案總策策略以下下列遞進(jìn)進(jìn)形式展展開：項目形象象告知和和滲透（形象告告知期和和形象積積淀期）概念念形象提提升和品品牌領(lǐng)先先（說服服策略）賣點點展開支支撐銷售售（形象象深化期期的持續(xù)續(xù)激發(fā)策策略），在該總總策略指指引下，將本案案的售賣賣高潮態(tài)態(tài)勢鎖定定在開盤盤期。同同時，在在總策略略的統(tǒng)領(lǐng)領(lǐng)下，以以“城市養(yǎng)養(yǎng)主張”為核心心主題，貫穿始始終。七、推廣廣計劃分分解思路路第一階段段推廣思思路推廣目的的：展開形象象告知，塑造項項目品牌牌，灌輸輸生活主主張，抬抬升東部部熱度安安全度、戶型空空間結(jié)構(gòu)構(gòu)、發(fā)展展

33、商的承承諾和品品牌宣揚(yáng)揚(yáng)等具體體內(nèi)容。同時，在該階階段，為為了更好好的吸引引業(yè)主或或準(zhǔn)業(yè)主主，固化化其購買買的欲望望和利用用口碑加加強(qiáng)其傳傳播欲望望，將會會舉行系系列的活活動。第一階段段推廣第第一次行行動：鎖定梧桐桐山隧道道口，持持續(xù)發(fā)布布云深處處別墅區(qū)區(qū)形象廣廣告。注：因因環(huán)山路路正在施施工，且且工程橫橫跨羅沙沙公路，嚴(yán)重影影響本次次形象發(fā)發(fā)布的視視覺效果果，如在在發(fā)布時時段現(xiàn)狀狀依舊，建議更更換。第一次行行動策略略思考：針對本次次廣告形形象的發(fā)發(fā)布，我我們進(jìn)行行以下的的思考：依照工程程進(jìn)度，云深處處別墅區(qū)區(qū)現(xiàn)場正正處于施施工階段段，這就就造成了了現(xiàn)場的的視覺效效果不會會太好，如果本本次宣傳

34、傳出現(xiàn)樓樓體或云云深處別別墅群落落的精美美畫面而而引發(fā)消消費者現(xiàn)現(xiàn)場觀看看，會產(chǎn)產(chǎn)生一定定的心理理落差。依據(jù)銷售售進(jìn)度的的安排，1-22月為內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購購期，緊緊接進(jìn)入入3月118號的的開盤，而100月份的的廣告發(fā)發(fā)布據(jù)以以上兩個個銷售時時段跨度度較長，單一的的形象宣宣傳會產(chǎn)產(chǎn)生心理理上的習(xí)習(xí)慣性膩膩煩或排排斥，因因此，建建議在112月份份形象進(jìn)進(jìn)行更換換，在深深化的同同時可以以更好的的配合內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購購期的進(jìn)進(jìn)行。從過路人人群來看看，多為為快速流流動性的的大眾化化人群和和車輛居居多，而而真正屬屬于我們們項目的的目標(biāo)受受眾少之之又少。綜合以上上考慮，我們認(rèn)認(rèn)為，本本次宣傳傳形象將將主打：大形象廣廣

35、告 + 開發(fā)發(fā)商品牌牌 + 咨詢電電話表現(xiàn)的形形式：山山水的感感性渲染染 + 生活的的一種主主張暫擬主題題：生活活真境界界 樂樂在山水水間 城市養(yǎng)主主張既然第一一階段是是形象的的告知，為以后后的推廣廣埋下伏伏筆，那那么僅僅僅路牌廣廣告尚顯顯單薄，因此，為了更更好的配配合形象象的初次次宣傳，我們考考慮，將將在深圳圳的主流流媒體進(jìn)進(jìn)行短新新聞炒作作，但動動作力度度不適宜宜太張揚(yáng)揚(yáng)，新聞聞的內(nèi)容容如：由由東部地地產(chǎn)商的的熱點動動作進(jìn)入入本項目目的動作作；由東東部優(yōu)越越的自然然環(huán)境的的入手進(jìn)進(jìn)入本項項目山體體植被的的一種報報道宣傳傳。第一階段段推廣第第二次行行動在第一階階段后期期，也就就是20002年

36、年11月月22號號，深圳圳住交會會（國際際住宅與與建筑科科技交易易會）將將全面拉拉開序幕幕，在此此，本案案將借助助住交會會的熱點點和力度度，將云云深處別別墅區(qū)隆隆重推向向市場。住交會亮亮相策略略構(gòu)思關(guān)于選擇擇亮相的的理由和和目的：國家級級盛會，參與行行業(yè)廣泛泛 比之之春交會會和秋交交會，住住交會的的外延接接觸將更更為廣闊闊，屆時時，國內(nèi)內(nèi)知名大大地產(chǎn)商商、跨國國公司、集團(tuán)總總裁、行行業(yè)精英英將匯集集深圳；同時，國家相相關(guān)部門門最高領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)人也也將亮相相該會，為本屆屆住交會會增加了了分量。2、媒體體聯(lián)盟助助陣以深圳特特區(qū)報、廣州日日報、北北京晚報報、解放放日報等等為代表表的中國國發(fā)達(dá)地地區(qū)主流流媒

37、體，聯(lián)合全全國幾十十家大中中城市主主流媒體體，組成成“媒體宣宣傳聯(lián)盟盟”，將全全力為本本屆住交交會造勢勢。住交會關(guān)關(guān)聯(lián)動作作：由核心主主題“城市養(yǎng)養(yǎng)（氧）主張”而導(dǎo)出出城市市養(yǎng)生憲憲章雜雜志，以以非常理性、嚴(yán)肅、正規(guī)的的形式編編撰。鎖定參展展單位、會展邀邀請嘉賓賓、五洲洲賓館、機(jī)場通通道、其其它星級級賓館等等相關(guān)位位置，擺擺放城城市養(yǎng)生生憲章雜志。由主流媒媒體介入入，展開開“中國富富家，東東部領(lǐng)地地”的組團(tuán)團(tuán)炒作。第一階段段推廣第第三次行行動關(guān)于“中中國富家家，東部部領(lǐng)地”的地產(chǎn)產(chǎn)商組團(tuán)團(tuán)行動：目的和意意義：使使深圳、珠三角角乃至全全國引發(fā)發(fā)對東部部地產(chǎn)的的關(guān)注，將使東東部地產(chǎn)產(chǎn)的整體體開發(fā)和

38、和市場關(guān)注注的步伐伐得到提提速。激激活東部部樓市，增強(qiáng)開開發(fā)商的的售賣信信心。對東部地地產(chǎn)資源源進(jìn)行整整合，在在擁有一一個共享享概念的的同時，更好的的樹立東東部地產(chǎn)產(chǎn)的鮮明明形象。對開發(fā)發(fā)商品牌牌的提升升和無形形資產(chǎn)的的積累起起到重要要的作用用。極大大地提升升東部地地產(chǎn)的地地緣價值值。主辦單位位：南方都市市報理由：作作為新興興的主流流媒體，在華南南區(qū)域具具有絕對對的影響響力度，對于東東部優(yōu)越越的山海海資源的的宣傳將將會擴(kuò)大大其影響響力度，而不是是僅僅局局限于深深圳市場場。視角角較為敏敏銳，敢敢于對熱熱點話題題進(jìn)行炒炒作，且且動作力力度敢于于做大。協(xié)辦單位位：由于第二二階段內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購購期的開開始

39、，那那么由組組團(tuán)行動動的東部部地產(chǎn)聯(lián)聯(lián)合炒作作在第一階段段告一段段落，從從而進(jìn)入入本案的的第二階階段的單單行動，第二階段段推廣思思路推廣目的的：擴(kuò)大大內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購期的的影響，提升項項目品牌牌，挖掘掘和培養(yǎng)養(yǎng)一批直直接的潛潛在客戶戶，形成成一種特特定貴族族圈內(nèi)生生物鏈的的口碑效效應(yīng)，為為第三階階段的強(qiáng)強(qiáng)勢推廣廣做好準(zhǔn)準(zhǔn)備。第二階段段第一次次行動：關(guān)于路牌牌廣告的的宣傳運(yùn)運(yùn)作： 1、隧道道口的路路牌形象象開始更更換，由由大形象象的感性性宣傳進(jìn)進(jìn)入帶有有項目本本體的宣宣傳。（本體形形象開始始出現(xiàn)）2、宣傳傳推廣口口號由“人生真真境界，樂在山山水間”而過度度到項目目本體生生活主張張“養(yǎng)眼、養(yǎng)生、養(yǎng)心情情

40、”3、鎖定定機(jī)場主主要通道道，以同同樣主題題和表現(xiàn)現(xiàn)手法繼繼續(xù)投放放戶外廣廣告。第二階段段第一次次行動：由“中國國富家，東部領(lǐng)領(lǐng)地”聯(lián)合行行動持續(xù)續(xù)進(jìn)入本本案宣傳傳行動推廣動作作思路：由組團(tuán)行行動而進(jìn)進(jìn)入本項項目的逐逐點分列列策動，從“云、山山、林、海、道道”等各方方面全面面闡述，導(dǎo)出云云深處擁擁有的狀狀態(tài)就是是富人所所夢寐以以求的生生活狀態(tài)態(tài)。聯(lián)合深圳圳主流媒媒體（深深圳特區(qū)區(qū)報），展開系系列“城市養(yǎng)養(yǎng)主張”的軟文文炒作，同時發(fā)發(fā)布深圳圳別墅市市場第一一家“城市養(yǎng)養(yǎng)生白皮皮書”報告。關(guān)聯(lián)動作作思路：配合大軟軟文的進(jìn)進(jìn)行，穿穿插小軟軟文。在在主流媒媒體，聯(lián)聯(lián)合氣象象局，贊贊助發(fā)布布“空氣質(zhì)質(zhì)量

41、檢測測定期報報告”或“環(huán)保局局最佳生生態(tài)保護(hù)護(hù)區(qū)域評評選”從含氧氧量、負(fù)負(fù)離子量量、噪音音分貝數(shù)數(shù)、植被被密度全全方位進(jìn)進(jìn)行比較較。2、 選選擇重要要雜志，高爾爾夫時尚尚、經(jīng)理人人、財經(jīng)等，展展開本體體形象和和生活方方式的結(jié)結(jié)合宣傳傳攻略，同時，借助雜雜志的范范圍，將將對本案案其它區(qū)區(qū)域的目目標(biāo)受眾眾加強(qiáng)形形象宣傳傳和心理理攻勢。3、利用用春節(jié)時時段，逆逆市而行行，鎖定定電視媒媒體特定定頻道，如財財經(jīng)報道道體體育新聞聞、鳳凰衛(wèi)衛(wèi)視，發(fā)布形形象廣告告，并聯(lián)聯(lián)合電視視媒體，展開“城市富富人養(yǎng)生生對話” 第二階段段的第二二次行動動：關(guān)于客戶戶接待咨咨詢處的的設(shè)立：考慮到第第二階段段內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購期的的進(jìn)

42、行，加之媒媒體的聯(lián)聯(lián)合行動動，將會會吸引部部分富人人階層的的興趣，而現(xiàn)場場的基地地現(xiàn)狀決決定了我我們接待待處在此此設(shè)立的的可行性性雜志，作為與與客戶溝溝通的橋橋梁，雜雜志命名名為云云山詩語語，并并將這種種交流的的雜志持持續(xù)進(jìn)行行下去，即使全全部售賣賣完成，也可以以作為云云深處別別墅區(qū)的的精神文文化刊物物。（詳詳見表現(xiàn)現(xiàn)策略）第二階段段所有的的工作都都是為了了積累和和維護(hù)客客戶，同同時為第第三階段段開盤期期的強(qiáng)勢勢推廣做做好深度度鋪墊。第三階段段推廣思思路推廣目的的：以系系列報紙紙廣告的的策動和和公關(guān)行行動的運(yùn)運(yùn)作，展展開“城市養(yǎng)養(yǎng)主張”的深化化，將品品牌的形形象和市市場關(guān)注注度提高高到一個個絕

43、對的的高度，為開盤盤日做好好準(zhǔn)備。第三階階段的第第一次行行動：關(guān)于“中中國富家家，東部部領(lǐng)地”的持續(xù)續(xù)進(jìn)行：操作思路路：從工程進(jìn)進(jìn)度來看看，該階階段的別別墅區(qū)的的現(xiàn)場已已做好相相關(guān)的準(zhǔn)準(zhǔn)備工作作，同時時，一期期開發(fā)的的大輪廓廓已經(jīng)成成型，因因此，本本次大板板塊運(yùn)動動由訴求求期進(jìn)入入行動期期。由媒體聯(lián)聯(lián)動，舉舉辦“東部風(fēng)風(fēng)采”攝影大大賽，采采取公開開征稿，公開展展示的方方式，屆屆時，所所有的獲獲獎作品品都將在在媒體亮亮相，將將真實的的東部展展現(xiàn)在消消費者面面前。云深處別別墅區(qū)已已單獨的的版面出出現(xiàn)，設(shè)設(shè)定“云山詩詩語風(fēng)采采大賞”，將云云深處別別墅區(qū)的的風(fēng)貌通通過畫面面淋漓盡盡致展現(xiàn)現(xiàn)出來。4、由

44、媒媒體組織織東部看看樓專線線，云深深處別墅墅區(qū)為第第一站。第三階段段的第二二次行動動：系列報紙紙廣告的的策動策略思考考：云深深處別墅墅區(qū)是養(yǎng)養(yǎng)生的天天堂，是是富人的的圣地。而回顧顧古人，衣錦還還鄉(xiāng)之后后，選一一寧靜天天地作為為自己的的生活居居所，或或吟詩，或作畫畫，或把把玩山水水，真境境界真性性情顯露露無遺，同時也也留下了了不朽的的千古名名篇，吟吟唱至今今。云深深處別墅墅區(qū)如果果對于古古人來說說，絕對對是首選選之地。從目前深深圳的別別墅市場場推廣來來看，訴訴求點功功利性太太強(qiáng)，文文化感不不足。功功利性肯肯定是要要的，畢畢竟我們們還要售售賣。但但倘若從從另一種種角度展展開與客客戶對話話，效果果將

45、會更更好。因此，通通過古人人對環(huán)境境的描述述，結(jié)合合項目特特性賣點點，以一一種現(xiàn)代代表現(xiàn)風(fēng)風(fēng)格與古古文化結(jié)結(jié)合的方方式，將將“城市養(yǎng)養(yǎng)主張”的概念念一一展展開。在在這里，我們并并不提倡倡復(fù)古，因為云云深處是是現(xiàn)代的的，是屬屬于城市市的。由此，報報紙廣告告表現(xiàn)風(fēng)風(fēng)格展開開面：如詩美境境 + 現(xiàn)代表表現(xiàn)手法法 + 古文化化內(nèi)涵再此，我我們進(jìn)入入下列廣廣告訴求求點：久在樊籠籠里 復(fù)得得返自然然 （從從城市狀狀況與自自然需求求入手）結(jié)廬在人人境 而無無車馬喧喧 （從廣義義的靜入入手）日夕氣清清 悠然其其懷（從從整體社社區(qū)的生生活狀態(tài)態(tài)入手）談笑有鴻鴻儒 往來來無白丁丁 （從群體體身份的的組群特特性入手

46、手）無絲竹之之亂耳 無無案牘之之勞形（從單體體的靜和和個人生生活狀態(tài)態(tài)入手）明月松間間照 清泉泉石上流流 （從內(nèi)景景入手）荷風(fēng)送香香氣 竹露露滴清響響（從早早晨內(nèi)環(huán)環(huán)境感受受入手）閑窺石鏡鏡清我心心（從哲哲學(xué)角度度入手，訴求生生活境界界）因現(xiàn)在的的推廣策策略思考考與實戰(zhàn)戰(zhàn)階段尚尚有很長長的時間間距離，對于其其它別墅墅推廣的屆時時動作我我們不得得而知，古語說說的好“觀其行行，察其其變”，只有有“知己知知彼”，才能能“百戰(zhàn)不不殆”。因此此，對于于報紙廣廣告的投投放頻率率、投放放版面、投放策策略、投投放預(yù)算算，我們們只能在在靠近實實戰(zhàn)前一一階段給給予具體體策略。第三階段段的第三三次行動動：關(guān)于公關(guān)關(guān)

47、策略“國際養(yǎng)養(yǎng)生論壇壇”的展開開：操作方式式：時間間在開盤盤前期十十天左右右開始進(jìn)進(jìn)行宣傳傳，將本本次活動動的高潮潮鎖定在在開盤日日。由官方組組織出面面邀請國國際界的的養(yǎng)生學(xué)學(xué)專家（一個也也行，目目的是打打著國際際性的旗旗號），連同國國內(nèi)的著著名專家家，展開開養(yǎng)生學(xué)學(xué)的討論論，從古古人的養(yǎng)養(yǎng)生之道道到現(xiàn)代代富人養(yǎng)養(yǎng)生標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，全面面向社會會展開對對話，同同時，由由媒體協(xié)協(xié)助，將將本次論論壇熱度度生溫。與會邀邀請知名名富人和和前期積積累的目目標(biāo)客戶戶參與，并發(fā)放放云山山詩語客戶通通訊、城市養(yǎng)養(yǎng)生憲章章及精精美樓書書和禮品品。關(guān)聯(lián)動作作：1、邀請請與會人人士現(xiàn)場場觀摩本本案，路路線進(jìn)行行設(shè)定，由田園

48、園居云深處處東部部海灣。2、由媒媒體派出出現(xiàn)場記記者跟蹤蹤采訪，并將評評論訪談?wù)剝?nèi)容在在媒體公公布。 （重重點談云云深處別別墅區(qū)，同時由由專家得得出結(jié)論論，云深深處別墅墅區(qū)是城城市富人人最佳的的養(yǎng)生需需求天堂堂）第三階段段的第四四次行動動：現(xiàn)場包裝裝到位板房打造造（傭人人+管家家+私家家保鏢的的現(xiàn)場策策動）樓大廳的的營造及及接待（每一貴貴賓都有有專人侍侍侯、洋洋酒的免免費享用用、觀景景長廊的的鳥瞰、內(nèi)部展展示的布布置）家林蔭道道的營造造及沿途途導(dǎo)示內(nèi)部園林林、小品品的導(dǎo)示示及各路路通道的的導(dǎo)示看樓專線線的安排排云深處別別墅區(qū)設(shè)設(shè)立專用用奔馳車車的接待待（作為為一種獨獨特賣點點宣揚(yáng)）奔馳車內(nèi)內(nèi)的

49、攻略略（漂亮亮服務(wù)小小姐的講講解、樓樓書的運(yùn)運(yùn)用、背背景廣播播廣告、音樂的的配置、小型電電視形象象廣告的的播放） 第四階段段推廣思思路推廣目的的：配合開盤盤期的系系列廣告告運(yùn)動和和公關(guān)運(yùn)運(yùn)動，深深化本項項目的推推廣形象象訴求，深入激激發(fā)游移移不定的的老客戶戶和新客客戶。 第四階段段的第一一次行動動：項目本體體細(xì)部賣賣點的深深化訴求求策動具體行動動：報紙廣告告訴求內(nèi)內(nèi)容繼續(xù)續(xù)從“養(yǎng)”的角度度，闡述述空間的的舒適，在本階階段可延延續(xù)第三三部分關(guān)關(guān)于內(nèi)環(huán)環(huán)境空間間的炒作作，但要要結(jié)合單單體空間間的訴求求。比如：闊小小空間尺尺度的舒舒適和大大空間尺尺度的呼呼應(yīng)關(guān)系系侍小小空間的的管家、仆人的的服侍和和

50、大空間間的名牌牌物業(yè)管管理公司司呼應(yīng)關(guān)關(guān)系精小小空間的的精雕細(xì)細(xì)鑿和大大空間完完美規(guī)劃劃的呼應(yīng)應(yīng)關(guān)系-等等等通過以上上訴求，將本案案功利性性賣點表表現(xiàn)出來來。在本次行行動中，適當(dāng)結(jié)結(jié)合媒體體訴求進(jìn)進(jìn)行新聞聞點的挖挖掘，新新聞點的的運(yùn)作將將圍繞開開盤期的的貴族活活動，售售賣態(tài)勢勢逐步展展開。（如：奔奔馳車的的接待、英國皇皇家管理理學(xué)院的的首次引引入等）第四階段段的第二二次行動動：邀請業(yè)主主及貴賓賓參與活活動：活動思考考及運(yùn)作作：業(yè)主及貴貴賓參與與活動因因考慮到到我們的的目標(biāo)受受眾的特特殊性，家庭的的男性公公民一般般情況很難難聚集，即使有有部分參參與，對對于他們們來說，如果一一般的活活動，也也很難

51、激激起他們們的興趣趣。在此此，我們們考慮，這些家家庭的女女性公民民將有大大量的空空余時間間，且他他們?nèi)菀滓拙酆显谠谝黄?，如果能能夠舉辦辦切合她她們喜好好的活動動，效果果將事半半功倍。比如：名犬展展示活動動（匯集集世界著著名犬種種），女女人年輕輕秘訣（邀請國國際著名名美容專專家講座座）。所所有的這這些活動動都將安安排在會會所內(nèi)或或云深處處別墅現(xiàn)現(xiàn)場舉行行，利用用她們的的口碑效效應(yīng)，形形成圈內(nèi)內(nèi)的一種種傳播。同時，利用內(nèi)內(nèi)部的優(yōu)優(yōu)美景觀觀舉辦貴貴族酒會會或貴族族PARRTY，或借助助山體，設(shè)置一一些由卵卵石鋪成成的獨步步小徑，讓業(yè)主主或準(zhǔn)業(yè)業(yè)主真正正的沉醉醉于自然然之中。表現(xiàn)策略略表現(xiàn)風(fēng)格格云深處

52、別別墅位于于半山之之中，山山映著海海，海含含著綠，綠圍著著山，所所有的這這一切都都是云深深處所獨獨有的。林中月月下，聽聽鳥、聽聽山、聽聽泉、聽聽風(fēng)，說說她是詩詩、是畫畫、是天天堂的再再生一點點都不過過分。隱于自然然卻又屬屬于都市市，安享享寧靜自自在源于于自我，這就是是云深處處的個性性魅力所所在，由由此，本本案的表表現(xiàn)風(fēng)格格就此展展開：文化的 深邃的的 厚重重的 + 現(xiàn)代代的 靈靈動的 音樂樂的 用史詩詩般的描描述去勾勾勒這種種只有傳傳說中才才有的桃桃源仙境境，賦予予一種濃濃厚的文文化氣息息和城市市富人的的生活情情調(diào)，同同時，增增加一種種特有的的高貴感感。表現(xiàn)主題題： 城市養(yǎng)養(yǎng)（氧）主張表現(xiàn)內(nèi)容

53、容：形象識別別系統(tǒng)在形象識識別系統(tǒng)統(tǒng)中包括括很多方方面，其其中最重重要的就就是標(biāo)識識（LOOGO），它承承載著樓樓盤的開開發(fā)理念念、內(nèi)涵涵和生活活主張，而且在在以后的的推廣宣宣傳過程程中，它它起到畫畫龍點精精的作用用，說它它是樓盤盤的精華華所在一一點都不不過分。云深處別別墅區(qū)只只為少數(shù)數(shù)人擁有有，因此此，本案案標(biāo)識所所表達(dá)的的概念首首先是高高貴的，其次是是自然的的。在標(biāo)識確確立的基基礎(chǔ)之上上，所有有其它一一切的基基本元素素都是基基于此點點展開。包括導(dǎo)導(dǎo)示系統(tǒng)統(tǒng)、辦公公系統(tǒng)、服裝系系統(tǒng)、交交通系統(tǒng)統(tǒng)等等。樓書精品樓書書的思考考：古語說的的妙“好馬配配好鞍”，云深深處別墅墅區(qū)有她她天然的的高貴氣氣

54、質(zhì)，因因此，在在樓書的的表現(xiàn)上上，也要要突出個個性，卓卓而不群群。精品樓書書的表現(xiàn)現(xiàn)主題：以“養(yǎng)”為統(tǒng)領(lǐng)領(lǐng)主題，以系列列行為感感受進(jìn)行行沿展，具體如如下：養(yǎng)城城市富人人生活主主張，本本次表現(xiàn)現(xiàn)核心（生活主主張）氧由由生活主主張而導(dǎo)導(dǎo)致的生生活必須須（環(huán)境境）仰由由身份地地位而產(chǎn)產(chǎn)生的社社區(qū)驕傲傲（居者者的尊崇崇感）洋由由管家、仆人所所帶入的的洋派生生活方式式，或體體現(xiàn)在建建筑（建建筑、服服務(wù)）漾一一種舒然然的心情情釋放（園林）陽一一種大自自然的沐沐浴感覺覺（生活活感受）-等等等簡裝樓書書：精裝樓書書是精發(fā)發(fā)本，鎖鎖定特定定的目標(biāo)標(biāo)人群；簡裝樓樓書是泛泛發(fā)本，對于所所有的關(guān)關(guān)心本案案的客戶戶，因

55、此此，在功功能上，兩本各各有側(cè)重重，同時時也造成成了資金金的節(jié)約約。當(dāng)然，云云深處別別墅區(qū)即即使是簡簡裝本也也不可能能是簡單單的宣傳傳單，因因為個性性不同，所以任任何一次次露臉都都要體現(xiàn)現(xiàn)其高貴貴的身份份。簡裝樓書書的訴求求點主要要圍繞生生活方式式、環(huán)境境、建筑筑、物管管、戶型型、內(nèi)部部配套等等各方面面進(jìn)行。3、云云山詩語語客戶戶通訊客戶通訊訊的作用用是本案案與客戶戶之間的的連接和和紐帶，同時將將本案的的相關(guān)訊訊息通過過該雜志志傳遞出出去，比比如進(jìn)度度、推廣廣 動態(tài)態(tài)、客戶戶態(tài)度、建筑師師介紹等等等。每一期的的客戶通通訊有著著不同的的內(nèi)容，這要根根據(jù)消費費者的關(guān)關(guān)注情況況。4、DMM直郵DM直

56、郵郵作為一一種非常常有針對對性的媒媒體，它它的作用用不言而而喻。對于云深深處別墅墅區(qū)來說說，選擇擇DM信信函是非非常必要要的，通通過一種種信息的的傳達(dá)，直接鎖鎖定目標(biāo)標(biāo)客戶，并建立立良好的的感覺形形象，促促使他們們現(xiàn)場看看樓。具體的表表現(xiàn)內(nèi)容容、表現(xiàn)現(xiàn)主題、廣告語語與樓書書基本同同步，最最為重要要的是，DM信信函更加加簡潔和和凝練。媒介策略略媒介運(yùn)用用總策略略：對于項目目一期，在推廣廣上，既既要追求求“卓爾不不凡”的高貴貴形象，又要廣廣泛深入入地確立立項目“認(rèn)知、認(rèn)同、認(rèn)可、認(rèn)購”。因此此在媒體體方面，我們以以立足深深圳、覆覆蓋全國國的傳統(tǒng)統(tǒng)主流媒媒體深圳圳特區(qū)報報、南方都都市報為主，以雜志志

57、，電視視，戶外外廣告牌牌為輔，運(yùn)用網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)營銷銷，全方方位、多多形式、交互式式覆蓋我我們的目目標(biāo)受眾眾。同時時，各媒媒介在廣廣告發(fā)布布的時間間和頻率率上互為為補(bǔ)充，保持廣廣告的持持續(xù)性，起到持持續(xù)的說說服和提提醒告知知作用。媒介傳播播目標(biāo)：定目標(biāo)消消費群，到達(dá)665%以以上的信信息覆蓋蓋率業(yè)界界內(nèi)外引引起廣泛泛關(guān)注，在消費費群中樹樹立良好好口碑335%的的待購別別墅人士士了解“云深處處別墅”55%的目標(biāo)標(biāo)消費群群認(rèn)知并并認(rèn)可“云深處處別墅”媒介選擇擇的原則則：擇深圳地地區(qū)對目目標(biāo)消費費者生活活最有影影響力的的媒介選擇深圳圳地區(qū)目目標(biāo)消費費者接觸觸最多的的媒介選擇香港港地區(qū)目目標(biāo)消費費者最關(guān)關(guān)注的

58、媒媒介選擇性價價比最合合適的媒媒介主要選擇擇的媒介介媒介接觸觸運(yùn)用圖圖表：媒介選擇擇：1、報紙紙仍然是是廣告投投放的首首選，投投放量依依次是深圳特特區(qū)報、南南方都市市報，香港港商報、深深圳商報報、也也有少量量投放。2、 雜雜志，投投放量依依次是財富、三三聯(lián)生活活周刊、財財經(jīng)、世界界經(jīng)理人人文摘、焦焦點。3、戶外外廣告也也是非常常重要的的環(huán)節(jié)，該項目目在形象象告知期期和形象象積淀期期始分別別在梧桐桐山隧道道入口處處和深圳圳機(jī)場候候機(jī)室貴貴賓廳分分別投放放六到九九個月廣廣告。4、為了了進(jìn)行全全方位鎖鎖定，在在內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購期或或開盤前前期相繼繼投放電電視廣告告。5、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)媒介 網(wǎng)絡(luò)廣廣告：深深圳房地地

59、產(chǎn)信息息網(wǎng)、搜搜房網(wǎng) 網(wǎng)站建建設(shè)：發(fā)發(fā)展商單單位網(wǎng)站站建設(shè) 電子樓樓書和在在線銷售售選用的媒媒介依據(jù)據(jù)1、深深圳特區(qū)區(qū)報是是深圳的的主流媒媒體，是是深圳地地產(chǎn)商的的首選媒媒體，兩兩種報紙紙的發(fā)行行量都在在五十萬萬份以上上。深深圳特區(qū)區(qū)報是是深圳市市委機(jī)關(guān)關(guān)報，有有二十年年的歷史史，其權(quán)權(quán)威性無無庸置疑疑。深深圳商報報自脫脫離市政政府機(jī)關(guān)關(guān)報以來來，其辦辦報質(zhì)量量有了很很大提高高，特別別是經(jīng)濟(jì)濟(jì)報道深深刻而權(quán)權(quán)威，其其受眾群群的素質(zhì)質(zhì)相對較較高，所所以本項項目選擇擇深圳圳商報作為主主要投放放媒體。2、財財富雜雜志由于于其在成成功人士士階層的的巨大影影響力，作為最最直接的的目標(biāo)客客戶鎖定定媒體，理

60、所當(dāng)當(dāng)然地成成為雜志志首選。3、三三聯(lián)生活活周刊受選首首先是因因為她的的質(zhì)量好好；其次次是因為為是周刊刊，符合合地產(chǎn)廣廣告的閱閱讀周期期；第三三是因為為她在深深圳的針針對性發(fā)發(fā)行向五星星級賓館館和大型型物業(yè)會會所贈送送，深圳圳的發(fā)行行量為一一萬二千千份。4、財財經(jīng)、世界界經(jīng)理人人文摘、焦焦點的的受選都都是因為為其受眾眾群為金領(lǐng)和白白領(lǐng)階層層，“云深處處別墅”的潛在在客戶可可能是上上述刊物物的受眾眾。5、戶外外媒介。春節(jié)期間間，我們們的目標(biāo)標(biāo)消費群群探親訪訪友、商商務(wù)旅游游的首選選交通工工具為飛飛機(jī)，在在深圳機(jī)機(jī)場合適適位置做做形象廣廣告，廣廣告效果果應(yīng)該是是很好的的。此外，在在深圳市市最繁華華