1、房地產(chǎn)融資概述1-7 月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金 99,800 億元，同比+7.0pct，增速較上半年-0.2pct，到位資金增速小幅下滑。7 月到位資金 14,834 億元，同比+5.8pct，單月增速與 6 月基本持平。其中，1-7 月國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款分別同比+9.5pct、+2.8pct、+9.6pct、+11.3pct，增速較上半年分別+2.9pct、-1.9pct、+0.6pct、+0.2pct。7 月國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款分別同比+16.8pct、-7.4pct、+12.8pct、+12.2pct，增速較 6 月分別-6.0pct

2、、-13.8pct、+11.6pct、-0.1pct，銷(xiāo)售回款支撐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金提升。從資金來(lái)源結(jié)構(gòu)上看，1-7 月國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)占比不斷下滑，由 1-2 月的 20.3%降至 15.4%，定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款累計(jì)占比穩(wěn)步提升，分別由 1-2 月的 30.1%和 14.1%升至 34.0%和 15.2%，合計(jì)占比 49.3%，1-7 月自籌資金占比 31.1%，較上半年-0.4pct。7 月房企資金端整體延續(xù)放緩態(tài)勢(shì)，一方面融資渠道全面收緊，監(jiān)管升級(jí)，自籌資金端同比下滑明顯，但銷(xiāo)售增速反彈超預(yù)期，定金及預(yù)收款增速大幅上升，仍存在一定支撐。圖表 1：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金統(tǒng)計(jì)圖表 2：房

3、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源累計(jì)值累計(jì)同比（%）180000 14100%國(guó)內(nèi)貸款利用外資自籌資金定金及預(yù)收款個(gè)人按揭貸款160000121400001012000010000088000066000044000020000217-0217-0417-0617-0817-1017-1218-0218-0418-0618-0818-1018-1219-0219-0419-060090%80%70%60%50%40%30%20%10%17-0217-0417-0617-0817-1017-1218-0218-0418-0618-0818-1018-1219-0219-0419-060

4、%資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局， 資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局， 圖表 3：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金中國(guó)內(nèi)貸款統(tǒng)計(jì)圖表 4：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金中自籌資金統(tǒng)計(jì)國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)同比30000 25自籌資金累計(jì)同比60000 15250002000015000100005000020151050-517-0217-0417-0617-0817-1017-1218-0218-0418-0618-0818-1018-1219-0219-0419-06-10500004000030000200001000001050-5-10-1517-0217-0417-0617-0817-1017-1218-0218-0418-0618-08

5、18-1018-1219-0219-0419-06-20資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局， 資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局， 圖表 5：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金中定金及預(yù)收款統(tǒng)計(jì)圖表 6：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金中個(gè)人按揭貸款統(tǒng)計(jì)定金及預(yù)收款累計(jì)同比（%）60000 30個(gè)人按揭貸款累計(jì)同比（%）30000 25500002525000 201540000203000015200001010000517-0217-0417-0617-0817-1017-1218-0218-0418-0618-0818-1018-1219-0219-0419-0600200001500010000500001050-519-06-1017-02

6、17-0417-0617-0817-1017-1218-0218-0418-0618-0818-1018-1219-0219-04資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局， 資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局， 房地產(chǎn)股權(quán)融資2016 年“930”新政出臺(tái)之后，房地產(chǎn)股權(quán)融資收到嚴(yán)格把控，上市房企過(guò)去幾年的再融資窗口逐漸關(guān)閉，再融資規(guī)模明顯回落。2017 年股權(quán)融資規(guī)模降至 347 億，2018 年大幅降至 110 億，持續(xù)低迷。2019 年 1-7 月，大悅城和上海臨港成功實(shí)施定增，分別募集資金 144.5 億元和 161.1 億元。7 月以來(lái)，在發(fā)債和信托融資渠道收緊的情況下，為緩解資金壓力，房企轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)更加密集，預(yù)計(jì)后

7、續(xù)房企將更多地通過(guò)出售項(xiàng)目股權(quán)來(lái)回籠資金。圖表 7：房地產(chǎn)企業(yè)增發(fā)股數(shù)圖表 8：房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)再融資規(guī)模實(shí)際增發(fā)股數(shù)（億股）30 25201510516-0116-0316-0516-0716-0916-1117-0117-0317-0517-0717-0917-1118-0118-0318-0518-0718-0918-1119-0119-0319-0519-070實(shí)際募集資金（億元）400 3503002502001501005016-0116-0316-0516-0716-0916-1117-0117-0317-0517-0717-0917-1118-0118-0318-0518-071

8、8-0918-1119-0119-0319-0519-070資料來(lái)源：Wind， 資料來(lái)源：Wind， 圖表 9：2019 年 1-7 月房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)再融資明細(xì)序號(hào)公司簡(jiǎn)稱(chēng)增發(fā)進(jìn)度增發(fā)價(jià)格（元）增發(fā)數(shù)量（億股）增發(fā)募集資金（億元）1上海臨港實(shí)施20.567.8337161.06152大悅城實(shí)施6.8421.1214144.47033新華聯(lián)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)-4.9288-4合肥城建股東大會(huì)通過(guò)7.141.8014-5ST 新梅股東大會(huì)通過(guò)3.8813.8351-6綠地控股股東大會(huì)通過(guò)-序號(hào)公司簡(jiǎn)稱(chēng)增發(fā)進(jìn)度增發(fā)價(jià)格（元）增發(fā)數(shù)量（億股）增發(fā)募集資金（億元）7萬(wàn)澤股份股東大會(huì)通過(guò)-1.45-8京漢股份股

9、東大會(huì)通過(guò)-1.5668-9天地源股東大會(huì)通過(guò)-3.7961-10泰禾集團(tuán)股東大會(huì)通過(guò)-5.814-11榮盛發(fā)展股東大會(huì)通過(guò)-7.6205-12中洲控股發(fā)審委通過(guò)-2.5205-13新城控股發(fā)審委通過(guò)-5.638-14泛?？毓砂l(fā)審委通過(guò)-13.3558-15數(shù)源科技董事會(huì)預(yù)案7.890.6337-16中航善達(dá)董事會(huì)預(yù)案7.6-17黑牡丹董事會(huì)預(yù)案7.2750.2008-18哈高科董事會(huì)預(yù)案4.8-資料來(lái)源：Wind、 房地產(chǎn)債權(quán)融資總體概況2019 年以來(lái)房企融資先松后緊，一季度信貸邊際寬松，融資渠道通暢，出現(xiàn)融資高峰。伴隨企業(yè)拿地加速， 全國(guó)土地市場(chǎng)顯著升溫，地王頻出，引發(fā)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，與“

10、房住不炒”定位和“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期” 調(diào)控目標(biāo)相違背，二季度監(jiān)管發(fā)力，政策開(kāi)始收緊，形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下。5 月 17 日，銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái) 23 號(hào)文，強(qiáng)調(diào)商業(yè)銀行、信托、基金等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)融資，整治融資亂象，釋放房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)降溫信號(hào)。月 31 日，市場(chǎng)消息稱(chēng)央行與證監(jiān)會(huì)將暫停部分房企的債券及 ABS 產(chǎn)品融資；6 月融資收緊范圍逐漸擴(kuò)大，交易商協(xié)會(huì)通過(guò)窗口指導(dǎo)，暫緩部分地產(chǎn)商銀行間市場(chǎng)的發(fā)債融資計(jì)劃，公開(kāi)發(fā)債渠道全面受限。月 13 日，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清在陸家嘴論壇上強(qiáng)調(diào)，必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化的問(wèn)題，房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長(zhǎng)房地產(chǎn)的投資投機(jī)行

11、為，預(yù)示著未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控將繼續(xù)從緊。月房地產(chǎn)信托規(guī)模不降反增，超過(guò) 1000 億元。7 月 4 日，銀保監(jiān)會(huì)開(kāi)始對(duì)部分信托公司進(jìn)行窗口指導(dǎo)；7月 6 日，約談警示部分房地產(chǎn)信托增長(zhǎng)過(guò)快、增量過(guò)大的信托公司，要求控制房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增量和增速。7月 11 日，市場(chǎng)傳言光大信托和國(guó)投泰康信托暫停所有房地產(chǎn)類(lèi)項(xiàng)目募集。境內(nèi)融資不斷收緊，海外發(fā)債也將受限。7 月 12 日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布 778 號(hào)文，規(guī)定房企發(fā)行外債只能用于置換未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)限制融資用途。月 29 日，央行在 2019 年下半年工作電視會(huì)議上強(qiáng)調(diào)房住不炒，合理控制房地產(chǎn)貸款投放，加強(qiáng)對(duì)流入房地產(chǎn)的資金管理和對(duì)高杠桿經(jīng)營(yíng)

12、的大型房企融資行為的監(jiān)管。月 30 日，中央政治局會(huì)議重申“房住不炒”，要求落實(shí)長(zhǎng)效管理機(jī)制，首提不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，明確了下半年房地產(chǎn)行業(yè)“房住不炒”的主基調(diào)。行業(yè)動(dòng)態(tài)研究報(bào)告月初，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于開(kāi)展 2019 年銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專(zhuān)項(xiàng)檢查的通知，決定在 32 個(gè)城市開(kāi)展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專(zhuān)項(xiàng)檢查工作，嚴(yán)厲查處各種將資金通過(guò)挪用、轉(zhuǎn)道等方式流入房地產(chǎn)行業(yè)的違法違規(guī)行為，進(jìn)一步落實(shí) 23 號(hào)文。日前，銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)信托 64 號(hào)文，堅(jiān)決遏制信托規(guī)模無(wú)序擴(kuò)張，嚴(yán)厲打擊信托市場(chǎng)違法違規(guī)行為，下半年信托窗口指導(dǎo)及相應(yīng)監(jiān)管處置將成常態(tài)。二季度以來(lái)，從 23 號(hào)文出臺(tái)，房地產(chǎn)信托收緊，到境外發(fā)

13、債受限，再到銀行專(zhuān)項(xiàng)檢查，房地產(chǎn)融資調(diào)控升級(jí)加碼，至此，銀行信貸、信托、境內(nèi)外融資渠道全面受阻，下半年土地市場(chǎng)或?qū)⒔禍?，帶?dòng)房地產(chǎn)投資增速下行。房企面臨償債高峰，資金壓力進(jìn)一步加大，行業(yè)格局也將持續(xù)分化。從發(fā)行總額來(lái)看，2019 年 1-7 月，房企融資總額為 7272 億元，同比增長(zhǎng) 43%，其中，境內(nèi)發(fā)債 4336 億元， 同比增長(zhǎng) 42%，占比 60%；境外發(fā)債 2936 億元，同比增長(zhǎng) 35%，占比由 2018 年下半年的 27%大幅攀升至 40%。監(jiān)管部門(mén)密集調(diào)控收緊房企融資后，7 月房企融資總額 1159 億元，同比增加 96%，環(huán)比大幅提升 91%，主要由于房企迎償債潮，借新還舊

14、需求增加，目前發(fā)債尚且順暢。從發(fā)債利率來(lái)看，2019 年 1-7 月，境內(nèi)公司債、中票、短融、定向工具、資產(chǎn)支持證券發(fā)行利率分別為 5.70%、 5.33%、4.10%、5.61%、5.88%；2018 年下半年以來(lái)，房企海外發(fā)債成本水漲船高，2019 年 1-7 月海外債發(fā)行利率為 8.48%，融資成本遠(yuǎn)高于境內(nèi)發(fā)債且與境內(nèi)融資成本差距不斷擴(kuò)大，從境內(nèi)發(fā)債品種來(lái)看，2019 年 1-7 月，公司債、中票、短融、定向工具、資產(chǎn)支持證券發(fā)行規(guī)模占比分別為 48%、17%、12%、8%、15%，公司債發(fā)行量近五成，成為房企債券融資主要渠道，中票其次，其余品種發(fā)行占比相近。圖表 10：債權(quán)融資產(chǎn)品發(fā)

15、行地域結(jié)構(gòu)圖表 11：債權(quán)融資產(chǎn)品發(fā)行利率境內(nèi)海外境內(nèi)占比海外占比1600 90%公司債短融中票定向工具資產(chǎn)支持證券海外債140012001000800600400200080%70%60%50%40%30%20%10%18-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-0619-070%12% 10% 8% 6% 4% 2% 17-0117-0317-0517-0717-0917-1118-0118-0318-0518-0718-0918-1119-0119-0319-

16、0519-070%資料來(lái)源：Wind， 資料來(lái)源：Wind， 行業(yè)動(dòng)態(tài)研究報(bào)告圖表 12：境內(nèi)債權(quán)融資產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模圖表 13：境內(nèi)債權(quán)融資產(chǎn)品發(fā)行品種結(jié)構(gòu)公司債 短融 中票 定向工具 資產(chǎn)支持證券1200 1000 80060040020017-0117-0317-0517-0717-0917-1118-0118-0318-0518-0718-0918-1119-0119-0319-0519-070100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%公司債 短融 中票 定向工具 資產(chǎn)支持證券17-0117-0317-0517-0717-0917-1118-0118-0318-05

17、18-0718-0918-1119-0119-0319-05資料來(lái)源：Wind， 資料來(lái)源：Wind， 公司債2019 年 1-7 月，房企公司債發(fā)行規(guī)模為 2004 億元，較去年同期翻倍。其中，上市房企發(fā)行規(guī)模為 811 億元， 同比增長(zhǎng) 43%；非上市房企發(fā)行規(guī)模為 1173 億元，同比增長(zhǎng) 154%。7 月，房企共發(fā)行 32 只公司債，募資規(guī)模為 321 億元，同比增長(zhǎng) 147%，環(huán)比提升 74%，主要由于非上市公司發(fā)行量環(huán)比大幅增加 171%。1-7 月，公司債發(fā)行期限為 4.2 年，發(fā)行利率為 5.70%，去年同期為 6.47%，同比降低 77bp，發(fā)行成本下行。7 月，公司債發(fā)行期

18、限為 4.3 年，發(fā)行利率為 5.65%，與 6 月基本持平。圖表 14：公司債發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模圖表 15：公司債發(fā)行期限及發(fā)行利率發(fā)行金額（億元）發(fā)行數(shù)量（只）500 35平均利率（%）平均期限（年）8% 6450304003502530020250200151501010050518-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-0619-07007%56%5%44%33%22%1%118-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-081

19、8-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-0619-070%0資料來(lái)源：Wind， 資料來(lái)源：Wind， 行業(yè)動(dòng)態(tài)研究報(bào)告圖表 16：上市房企公司債發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模圖表 17：非上市房企公司債發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模上市公司發(fā)行金額（億元）上市公司發(fā)行數(shù)量（只）250 14非上市公司發(fā)行金額（億元）非上市公司發(fā)行數(shù)量（只）350 25122001015081006450218-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-0

20、619-070030020250200151501010055018-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-0619-0700資料來(lái)源：Wind， 資料來(lái)源：Wind， 中票2019 年 1-7 月，房企中票發(fā)行規(guī)模為 434 億元，同比減少 35%。其中，上市房企發(fā)行規(guī)模為 206 億元，同比減少 58%非上市房企發(fā)行規(guī)模為 281 億元，同比增長(zhǎng) 7%。7 月，房企共發(fā)行 7 只中票，募資規(guī)模為 53 億元， 環(huán)比回升 20%，但仍維持低位。1-7 月，中票發(fā)

21、行期限為 3.8 年，發(fā)行利率為 5.33%，去年同期為 5.81%，同比減少 48bp。7 月，中票發(fā)行期限為 3.2 年，發(fā)行利率為 4.97%，環(huán)比小幅提升，但發(fā)行成本依舊處于較低水平。圖表 18：中票發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模圖表 19：中票發(fā)行期限及發(fā)行利率發(fā)行金額（億元）發(fā)行數(shù)量（只）250 1816平均利率（%）平均期限（年）8% 77% 6200146%125150105%44%1008363%25042%21%118-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519

22、-0619-0718-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-0619-07000%0資料來(lái)源：Wind， 資料來(lái)源：Wind， 行業(yè)動(dòng)態(tài)研究報(bào)告圖表 20：上市房企中票發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模圖表 21：非上市房企中票發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模上市公司發(fā)行金額（億元）上市公司發(fā)行數(shù)量（只）180 9非上市公司發(fā)行金額（億元）非上市公司發(fā)行數(shù)量（只）120 14160814071206100580460340220118-0118-0218-0318-0418-0518-0618

23、-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-0619-0700100121080860640420218-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-0619-0700資料來(lái)源：Wind， 資料來(lái)源：Wind， 短融2019 年 1-7 月，房企短融發(fā)行規(guī)模為 729 億元，其中，上市房企發(fā)行規(guī)模為 323 億元，非上市房企發(fā)行規(guī)模為 418 億元。7 月，房企共發(fā)行 11 只短融，募資規(guī)模為 78 億

24、元，環(huán)比提升 47%，但較 3、4 月大幅回落。1-7 月，短融發(fā)行期限為 0.70 年，發(fā)行利率為 4.10%。7 月，中票發(fā)行期限為 0.68 年，發(fā)行利率為 3.54%， 環(huán)比降低 24bp，自 2018 年底以來(lái)波動(dòng)下降。圖表 22：短融發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模圖表 23：短融發(fā)行期限及發(fā)行利率發(fā)行金額（億元）發(fā)行數(shù)量（只）250 30平均利率（%）平均期限（年）7% 1.22002520150151001050518-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-0619-07006%1.05%0.84%0.63%0.42%1

25、%0.218-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-0619-070%0.0資料來(lái)源：Wind， 資料來(lái)源：Wind， 行業(yè)動(dòng)態(tài)研究報(bào)告圖表 24：上市房企短融發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模圖表 25：非上市房企短融發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模上市公司發(fā)行金額（億元）上市公司發(fā)行數(shù)量（只）100 9非上市公司發(fā)行金額（億元）非上市公司發(fā)行數(shù)量（只）140 259088077066055044030320210118-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-0619-07001

26、20 20100801560104052018-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-0619-0700資料來(lái)源：Wind， 資料來(lái)源：Wind， 定向工具2019 年 1-7 月，房企定向工具發(fā)行規(guī)模為 339 億元，同比增長(zhǎng) 7%。其中，上市房企發(fā)行規(guī)模為 60 億元， 同比增長(zhǎng) 36%；非上市房企發(fā)行規(guī)模為 274 億元，與去年同期基本持平。7 月，房企共發(fā)行 5 只定向工具，募資規(guī)模為 31 億元。1-7 月，定向工具發(fā)行期限為 3.8 年，發(fā)行利率為 5.61%，去年同期為 5.79%，同比減少 18bp。7 月

27、，定向工具發(fā)行期限為 3.1 年，發(fā)行利率為 5.50%，環(huán)比大幅降低 122bp。圖表 26：定向工具發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模圖表 27：定向工具發(fā)行期限及發(fā)行利率發(fā)行金額（億元）發(fā)行數(shù)量（只）120 18平均利率（%）平均期限（年）8% 5.01610014801210608406420218-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-0619-07007%4.54.06%3.55%3.04%2.53%2.01.52%1.01%0.518-0118-0218-0318-

28、0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-0619-070%0.0資料來(lái)源：Wind， 資料來(lái)源：Wind， 行業(yè)動(dòng)態(tài)研究報(bào)告圖表 28：上市房企定向工具發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模圖表 29：非上市房企定向工具發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模上市公司發(fā)行金額（億元）上市公司發(fā)行數(shù)量（只）40 6非上市公司發(fā)行金額（億元）非上市公司發(fā)行數(shù)量（只）100 1635590 14803047012325601020508402156101304205010218-0118-0218-0318-0418-0518-0618-07

29、18-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-0619-0718-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-0619-070-100資料來(lái)源：Wind， 資料來(lái)源：Wind， 資產(chǎn)支持證券2019 年 1-7 月，房企資產(chǎn)支持證券發(fā)行規(guī)模為 617 億元，其中包括 ABS542 億元和 ABN75 億元，同比增長(zhǎng)20%。其中，上市房企發(fā)行規(guī)模為 198 億元，同比增長(zhǎng) 5%；非上市房企發(fā)行規(guī)模為 419 億元

30、，同比增長(zhǎng) 28%。7 月，房企共發(fā)行 22 只資產(chǎn)支持證券，募資規(guī)模為 100 億元，同比增長(zhǎng) 12%，環(huán)比翻倍增長(zhǎng)。今年以來(lái)，ABS 發(fā)行遇冷，1 月底 2 月初多個(gè)房地產(chǎn)類(lèi) ABS 被中止審核，窗口期僅出現(xiàn)在 4 月。下半年，部分房企的 ABS 融資渠道被暫停，發(fā)行規(guī)模將下滑。1-7 月，資產(chǎn)支持證券發(fā)行期限為 9.98 年，發(fā)行利率為 5.88%，去年同期為 5.45%，同比上升 43bp。7 月， 資產(chǎn)支持證券發(fā)行期限為 7.2 年，發(fā)行利率為 5.52%，環(huán)比降低 24bp。從基礎(chǔ)資產(chǎn)類(lèi)型來(lái)看，2019 年 1-7 月，以不動(dòng)產(chǎn)投資信托 REITS、企業(yè)債權(quán)、商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款、委托

31、貸款、信托收益權(quán)和應(yīng)收賬款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的 ABS 發(fā)行規(guī)模為 67 億元、134 億元、99 億元、5 億元、129 億元和108 億元，占比分別為 12%、25%、18%、1%、24%、20%，企業(yè)債權(quán)占比最高，信托收益權(quán)和應(yīng)收賬款其次； 以票據(jù)收益、信托受益權(quán)債權(quán)、應(yīng)收債權(quán)為底層資產(chǎn)的 ABN 發(fā)行規(guī)模為 8 億元、10 億元、57 億元，占比分別為 10%、13%、77%，應(yīng)收債權(quán)占比近八成。圖表 30：資產(chǎn)支持證券發(fā)行數(shù)量及規(guī)模圖表 31：資產(chǎn)支持證券平均發(fā)行期限及平均票面利率ABN發(fā)行規(guī)模（億元)ABS發(fā)行規(guī)模（億元)總發(fā)行數(shù)量（只）250 60平均利率（%）平均期限（年）8% 167

32、% 146%125%104%83%62%41%20%020050401503010020501018-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-0619-0718-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-0619-0700資料來(lái)源：Wind， 資料來(lái)源：Wind， 行業(yè)動(dòng)態(tài)研究報(bào)告圖表 32：上市房企資產(chǎn)支持證券發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模圖表 33

33、：非上市房企資產(chǎn)支持證券發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模上市公司發(fā)行金額（億元）上市公司發(fā)行數(shù)量（只）80 1870 16146050403020100121086420-225020015010050非上市公司發(fā)行金額（億元）非上市公司發(fā)行數(shù)量（只） 60504030201018-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-0619-0718-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-

34、0319-0419-0519-0619-0700資料來(lái)源：Wind， 資料來(lái)源：Wind， 圖表 34：ABN 基礎(chǔ)資產(chǎn)類(lèi)型結(jié)構(gòu)圖表 35：ABN 基礎(chǔ)資產(chǎn)類(lèi)型結(jié)構(gòu)100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%18-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-0619-070%票據(jù)收益委托貸款債權(quán)信托受益?zhèn)鶛?quán)應(yīng)收債權(quán)REITs 企業(yè)債權(quán) 商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款 信托受益權(quán) 應(yīng)收賬款 租賃租金100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%18-

35、0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-060%資料來(lái)源：Wind， 資料來(lái)源：Wind， 海外債2019 年 1-7 月，房企海外債發(fā)行規(guī)模為 434 億元，接近 2018 年全年水平，同比增長(zhǎng) 35%，創(chuàng)同期歷史新高。7 月 12 日發(fā)改委出臺(tái)境外發(fā)債新規(guī)，部分房企境外發(fā)債渠道被切斷，未來(lái)發(fā)行規(guī)模將有所放緩。2019 年以來(lái)，海外債發(fā)行利率波動(dòng)劇烈，5 月飆升至 10.85%，主要由于 5 月海外債發(fā)行量較低，且發(fā)債主體海外融資成本較高，拉高整體發(fā)行成本所致。7

36、 月發(fā)行利率為 8.18%，環(huán)比上升 52bp，隨著 8 月人民幣貶值， 美元兌人民幣匯率破 7，房企借新還舊成本將繼續(xù)上行，依賴境外債融資的房企財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)加重。在海外發(fā)債成本居高不下的同時(shí)，房企融資成本分化也在加劇。高評(píng)級(jí)的大型央企發(fā)債利率較低，在 4%左右，融創(chuàng)、恒大等大型民企發(fā)債成本則相對(duì)較高，在 7%-10%左右，中小型房企則高達(dá) 10%以上，不斷抬高整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的境外融資成本。7 月海外債發(fā)行規(guī)模為 60 億美元，環(huán)比提升 75%，從 5 月的回落中逐漸回暖，發(fā)行期限大幅提升至 4.6 年。盡管境外融資成本較高，但在境內(nèi)融資渠道不斷收緊，償債高峰來(lái)臨的當(dāng)下，下半年部分房企不得不轉(zhuǎn)向海

37、外發(fā)債融資，以高息債置換到期債務(wù)。行業(yè)動(dòng)態(tài)研究報(bào)告圖表 36：海外債發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模圖表 37：海外債發(fā)行期限及發(fā)行利率發(fā)行金額（億元）發(fā)行數(shù)量（只）120 25平均利率（%）平均期限（年）12% 5.04.510020801560104020518-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-0619-070010%8%6%4%2%18-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-0619-070%4.03.53.02.

38、52.01.51.00.50.0資料來(lái)源：Wind， 資料來(lái)源：Wind， 房地產(chǎn)信托融資根據(jù)用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)，2019 年 1-7 月房地產(chǎn)信托成立 3819 款產(chǎn)品，募資規(guī)模為 5895 億元，同比增長(zhǎng) 13%， 占所有產(chǎn)品總額的 40.3%，與去年同期基本持平，平均收益率為 8.32%，較去年同期上升 0.5 個(gè)百分點(diǎn)，平均期限 1.54 年，房地產(chǎn)信托的高收益使得上半年信托業(yè)務(wù)高位運(yùn)行。5 月以來(lái)政策調(diào)控持續(xù)加碼，7 月監(jiān)管升級(jí)影響顯現(xiàn)，房地產(chǎn)信托降溫顯著，7 月成立數(shù)量 462 個(gè)，募集資金 762 億元，環(huán)比下滑 30%，占所有產(chǎn)品發(fā)行總額的 39%，較 6 月下降 9 個(gè)百分點(diǎn)。信

39、托融資規(guī)?？s減，房企前端拿地將受到一定影響，預(yù)計(jì)對(duì)以非標(biāo)融資為主的小型、民營(yíng)、低評(píng)級(jí)房企沖擊更大。從資金運(yùn)用方式來(lái)看，1-7 月房地產(chǎn)信托中貸款類(lèi)投資、股權(quán)類(lèi)投資、權(quán)益類(lèi)投資、其他類(lèi)投資募資規(guī)模分別為 2566 億元、979 億元、2154 億元、196 億元，占比分別為 44%、17%、37%、3%，貸款類(lèi)和權(quán)益類(lèi)合計(jì)超八成；平均收益率分別為 8.38%、8.64%、8.06%、8.58%，平均期限分別為 1.56 年、1.82 年、1.37 年、1.92 年。今后銀保監(jiān)會(huì)會(huì)將對(duì)信托公司的警示提醒指導(dǎo)作為一項(xiàng)常態(tài)化工作，房地產(chǎn)信托政策收緊會(huì)在下半年數(shù)據(jù)上得到更加明顯的體現(xiàn)，預(yù)計(jì)未來(lái)增速會(huì)持續(xù)下滑。圖表 38：房地產(chǎn)信托成立數(shù)量及規(guī)模圖表 39：房地產(chǎn)信托資金運(yùn)用方式結(jié)構(gòu)規(guī)模（億元）數(shù)量（個(gè)）1200 7001000600100%90%80%貸款類(lèi) 股權(quán)投資類(lèi) 權(quán)益投資類(lèi) 其他80060040020018-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-0619-070500400300200100070%60%50%40%30%20%10%18-0118-0218-0318-0418-0518-0618-